sexta-feira, 18 de dezembro de 2009

Contrato Particular CEF

Consulta:


Foi apresentado para registro "Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações" onde o devedor/proprietário, em garantia da dívida, oferece para a credora Caixa Econômica Federal - CEF, hipoteca de 3º grau sobre determinado imóvel.
Este imóvel já se encontra gravado em hipoteca cedular de 1º e 2º grau em favor do Banco do Brasil.
Não se tratando de transação dentro das normas do SFH, em a CEF conte como parte, tem este contrato força de escritura pública para efeitos de registro da garantia?
O imóvel está gravado com hipoteca cedular, seria possível o registro da garantia sem anuência do credor Banco do Brasil?
17-12-2.009.


Resposta:


1) No caso, não se trata de operação realizada pelo SFH, de modo que possa ser aplicado o parágrafo 5º do artigo 61º da Lei 4.380/64, ou seja, que a operação seja formalizada por instrumento particular (artigo 221, II da LRP).
A CEF e demais órgãos integrantes do SFH, quando aplicam recursos próprios, devem obrigatoriamente fazê-lo por meio de escritura pública que é da essência do ato (artigo n. 108 do CC).
Somente quando utilizem recursos do SFH, lhes é facultado celebrar constituição de hipoteca por instrumento particular, conforme parágrafo 5º do artigo 61º da Lei 4.380/64.
Portanto, no caso, a constituição da hipoteca deverá ser formalizada através de escritura pública (Ver também artigo 8º, III, 9º e 60º da Lei 4.80/64).

2) Como sobre o imóvel já pesam duas hipotecas cedulares constituídas em 1º e 2º grau a favor do Banco do Brasil S/A, para o registro de nova hipoteca em 3º grau a favor da CEF, haverá sim a necessidade da prévia anuência por escrito, ou no próprio título (como interveniente anuente) do credor Banco do Brasil S/A, e isso em face dos artigos nºs.: 51 e 57 do DL 413/69, 59 e 69 do DL 167/67 c/c o artigo n. 1.420 do CC. (Ver APC 1.086-6/0 – José Bonifácio SP.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Partilha CPB Único Bem

Consulta:


Mano Cícero casado sob regime da CPB, na vigência da lei 6.515/77 com Terezinha, faleceu e deixou único bem a inventariar.
Nos autos os advogados fizeram constar que a viúva recebe em pagamento de sua meação 50% do bem e suas duas filha dividem com a mãe o 50% restante.
Desta forma a cônjuge, recebe meação e herança (50% +16,66%) e as filhas (uma maior e ou menor púbere) ficam com 16,66% do imóvel cada.
Sabemos que, pelo fato de ser meeira, a cônjuge não deveria constar como herdeira, no entanto, a partilha foi homologada pelo juiz da Vara de Sucessões.
É possível o registro??
17-12-2.009.


Resposta: Levando em conta corretamente, os artigos n. 1.829, I e 1.832 do CC, a viúva como meia, não tem direito a herança, pois não se trata de bem particular (adquirido por Mano Cícero quando solteiro), mas sim adquirido na constância do casamento, pois há a meação.
O princípio do artigo citado é de que onde meia, não herda e onde merda não meia, não podendo receber no mesmo bem o direito de meação cumulado com herança.
Dessa arte, até em atenção aos interesses dos herdeiros filhos, principalmente da herdeira menor, o título deve ser qualificado negativamente, para que a partilha seja retificada, em conformidade com os artigos citados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Redução de Capital Social Dação em Pagamento

Consulta:


Inicialmente, sócio de certa empresa agropecuária fez a integralização de Capital através da transferência de vários imóveis rurais de propriedade do sócio para a empresa.
Agora, constatado que a empresa está com excesso de Capital, foi elaborado contrato de redução deste, no qual alguns dos imóveis rurais voltam ao patrimônio do sócio.
Então, de posse deste contrato de redução ele solicita ao nosso Tabelionato a lavratura de escritura, no entanto, somente em relação a um dos imóveis.
Assim, nosso Tabelionato pergunta: É possível a lavratura da escritura na forma pretendida pelo cliente?
18-12-2.009.


Resposta: Com a redução do capital social da empresa, estará ocorrendo à diminuição de quotas sociais, e no caso um dos sócios, recebe em pagamento bens imóveis pela redução de suas quotas sociais, através de dação em pagamento.
A dação em pagamento de bem da sociedade a favor de sócio com o escopo de saldar crédito em face da redução de capital social (quotas) exige escritura pública que formaliza e cumpre a alteração do contrato social da empresa, pois não se aplica a norma exceptiva do artigo 64 da Lei 8.934/94, ou mesmo os artigos 89, e 98, parágrafo 2º da Lei 6.404/76, enfim, a escritura é o complemento, é o cumprimento do contrato alterado com redução de capital social.
A operacionalização do cumprimento da alteração do contrato social com a conseqüente transferência de bens imóveis para sócio, em pagamento de suas quotas em face da redução do capital social se dará através de escritura pública.
E a transferência de apenas um dos imóveis, em parcial dação em pagamento em cumprimento a alteração do contrato social, somente será possível se os imóveis que devam ser transferidos a esse sócio em pagamento de suas quotas sociais, tiverem valores atribuídos/estimados/avaliados individualmente, pois do contrário, se foram avaliados/estimados tendo sido atribuído um só valor para todos os imóveis em conjunto a lavratura da escritura de somente um deles em dação em pagamento não será possível.
De qualquer forma, se os valores foram atribuídos/estimados individualmente, a dação em pagamento em cumprimento/complemento a alteração contratual poderá ser feita parcialmente, desde que assim solicitada, e muito bem explicada e esclarecida na escritura que se lavrará com o comparecimento das partes envolvidas (pessoa jurídica (empresa) e física (sócio) .

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Dezembro de 2.009.

Alteração de Convenção de Condomínio

Consulta:


Foi apresentado requerimento solicitando a averbação (no registro do lvº 03) para constar a alteração da convenção/regimento interno de condomínio.
É possível tal averbação?? Os cônjuges e os credores fiduciários terão que assinar ?
17-12-2.009


Resposta: Sim é perfeitamente possível a averbação da alteração da convenção do condômino e ou regimento interno, registrada no Livro 3- Auxiliar (parágrafo 1º do artigo 9º da Lei n. 4.591/64), desde que aprovada em assembléia regularmente convocada, e com a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos titulares dos direitos reais registrados (artigo n. 1.351 do CC), salvo se a convenção a ser alterada exigir quorum superior.
Portanto, perfeitamente possível a averbação da alteração do condomínio nos termos do parágrafo 1º do artigo 9º da Lei 4,591/64, devendo juntamente com a convenção ser apresentada a ata da Assembléia Geral.
Nos casos dos condôminos casados, deverá a alteração ser assinada por ambos os cônjuges, a exceção dos casados do regime da separação absoluta (convencional) de bens (artigo n. 1.647 do CC), lembrando que deverá ser reconhecida a firma de todas as assinaturas (artigo 221, II da LRP).
Eventuais credores fiduciários ou hipotecários não precisam assinar, nem comparecer anuindo na alteração, pois não são condôminos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Mandado de Penhora

Consulta:



Foi apresentado um mandado de penhora onde a penhora recai sobre 50% (cinqüenta por cento) de imóvel urbano, pertencente a executada. No referido mandado a executada apresenta qualificada como viúva. Consoante matrícula do imóvel a ser penhorado a mesma encontra-se no estado civil casada no regime da comunhão universal de bens, anteriormente a vigência da lei. Como devo proceder nesse caso?
21 de Novembro de 2.007.


Resposta: O mandado deverá ser qualificado negativamente, pois, se a executada está qualificada na matricula como casada e no mandado aparece como viúva, para o registro/averbação da penhora deverá ser previamente registrado o formal de partilha em face do falecimento de seu marido e em atenção ao princípio da continuidade(Ver nesse sentido Acórdãos do CSMSP 370-6/0; 425-6/1 e 280-6/9).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.007.

Cédula Rural Não Consta Endereço e RG

Consulta:


No caso de Cédula Rural - Em que a garantia oferecida em penhor cedular é por exemplo 300.000 kg de soja, a serem formadas numa área total de 192,00 ha - sendo: a) 90,00 ha nos imóveis Fazenda Matinha (M.7264/7265/7266), com produção de 125.000 kg. e b) 102,00 ha, com produção 175.000 kg no imóvel Córrego Fundo. É obrigatório individualizar área e produção, referente a cada matrícula descrita no item a. Na CPR tem avalistas na qualificação não constou RG e endereço (somente estado civil, CPF e profissão). É necessárioconstar o RG e endereço.


Resposta: A CPR é um título representativo de promessa de entrega futura de produtos rurais (artigo 1º da Lei n. 8.929/94), e em seu contexto, deve entre outras coisas, conter a promessa pura e simples de entregar o produto, sua indicação e as especificações de qualidade e quantidade (inciso IV do artigo 3º da Lei).
A promessa deve ser pura e simples e não mais do que isto de entregar o produto prometido, observando-se ainda, que o bem prometido deverá ser indicado com precisão suficiente a sua própria caracterização (soja), principalmente no que tange a qualidade e quantidade.
Os bens onerados com gravame devem ser descritos de maneira a permitir sua identificação, e quando se tratar de penhor, hão se ser caracterizados na cédula dentro dos padrões usuais de sua perfeita identificação, mormente quanto a quantidade se medida por quilos ou por outra forma de expressão de uso corriqueiro, também, com contornos de sua qualificação (inciso VI do artigo 3º da Lei 8.929/94).
Portanto, não é necessário nem obrigatório individualizar a área de produção referente a cada matrícula.
Quanto aos avalistas identificados pelos nomes, estado civil, CPF e profissão, também são suficientes, não impedindo o registro a falta do n.º do RG, e domicílio, não sendo necessário constar o RG, que o CPF já supre, e nem os seus domicílios.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.007.

Doação e Cessão de Direitos Hereditários Escritura Particular

Consulta:


Doação e cessão de direitos hereditários, podem ser feitas por escritura particular?


Resposta: A cessão de direitos hereditários deve ser lavrada através de instrumento público nos termos do artigo 1.793 do CC/02, sob pena de nulidade (artigo 166, IV do CC), no entanto, tem sido aceita em alguns casos mediante termo nos autos de inventário numa interpretação sistêmica dos artigos 1.806 e 2.015 do CC, e desde que subscrita pelo próprio cedente ou por procurador com poderes especiais e expressos constituído mediante instrumento público (procuração). Entretanto, alguns Juizes a tem aceito por instrumento particular, o que não deverá ser questionado pelo registrador uma vez que tal instrumento não acessa o RI. Já a doação consoante o artigo 541 do CC/02, poderá ser realizada através de instrumento público ou particular, desde que respeitado o valor de 30 salários mínimos a teor do artigo 108 do mesmo codex.

É o parecer sub cesura.
São Paulo Sp., 23 de Novembro de 2.007.

Desmembramento de Imóvel Urbano

Consulta:


UM IMÓVEL RURAL QUE PASSOU A SE INTEGRAR EM ZONA DE EXPANSÃO URBANA E PASSOU A TER CADASTRO MUNICIPAL. FOI REQUERIDO UM DESDOBRO - EM QUE OS IMÓVEIS A SEREM DESDOBRADOS FORAM DESCRITOS COMO URBANOS, SEM FAZER MENÇÃO AOS RUMOS E GRAUS DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. PODE SER FEITO DESTA FORMA?
23/11/2007


Resposta: O solo urbano perante as normas legais vigentes classifica em: a) solo urbano propriamente dito; b) solo de expansão urbana; c) solo urbanizável e d) solo urbano de interesse especial.
Solo de expansão urbana, dentro da preconizada duplicidade conceitual, e:
a) Conceito de fato – Toda porção territorial indefinida ao redor das cidades, para onde possa seu crescimento se dirigir, pela agregação de novos componentes urbanísticos constantes da zona urbana propriamente dita;
b) Conceito legal – Toda porção territorial que tenha, pelo menos, dois melhoramentos indicados no texto da Lei 5.172/76 (CTN).
Portanto, no caso concreto, o imóvel é urbano, passou a integrar o perímetro urbano, e o desmembramento poderá ser feito sem se fazer menção aos rumos e graus, desde que perfeitamente descritos e localizados e ainda contem com a aprovação da Municipalidade e Cetesb.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Novembro de 2.007.

Carta de Adjudicação Penhora

Consulta:


Foi apresentada para registro uma carta de adjudicação e sobre o imóvel que esta sendo adjudicado consta 3 penhoras registradas. uma a favor do Banco do estado de São Paulo - execução no valor de R$17.789,70 as outras duas em favor de João Batista. O Banco do Estado de São Paulo, sub-rogou à dívida no valor de R$17.789,70 a favor de Lucia Helena. E a adjudicação é a favor da Lucia Helena. Pode ser feito o registro da adjudicação sem proceder ao cancelamento das penhoras em favor de João Batista? As partes estão questionando quanto a isso pois a adjudicação é sobre o imóvel e não de parte ideal correspondente ao valor da dívida?
29/11/2007.


Resposta: Sim, as demais penhoras a favor de João Batista não impedem o registro da carta de adjudicação, pois, não se tratam de penhoras provenientes de execução fiscal (parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei n. 8.212/91).
A carta deverá ser registrada, cancelando-se a penhora da execução em que expedida a carta (Banespa) e certificando-se nela a existência das outras duas penhoras, cabendo a interessada Lucia Helena pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta a seu favor mande expedir mandado para esse cancelamento, ou ir ao Juízo das demais execuções requerer a expedição de mandado para o cancelamento das demais penhoras.
Quanto ao questionamento de se a adjudicação deveria ser sobre a totalidade do imóvel ou parte ideal deste, primeiramente deve ser verificado na carta de adjudicação o que realmente foi adjudicado à Lucia Helena, se de fato a totalidade ou se somente parte ideal do imóvel. Contudo, esse questionamento deve ser feito no Juízo que expediu a carta, que teve origem em regular processo (execução, avaliação, praça, etc.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Novembro de 2.007.

quinta-feira, 17 de dezembro de 2009

Penhora Execução Trabalhista

Consulta:


Foi protocolado um mandado de penhora (Execução Trabalhista), em que o executado esta qualificado como casado. Junto ao mandado consta uma certidão onde menciona que a esposa do executado não foi intimada, uma vez que a mesma já faleceu. Diante ao princípio registrário devo pedir para apresentarem certidão de óbito?
07 de Dezembro de 2.007.


Resposta: Se o executado é viúvo, necessário se faz o prévio registro da partilha dos bens deixados pelo falecimento de sua esposa. Ou seja quando no mandado de penhora o executado é qualificado como viúvo e no registro vem qualificado como casado, exige-se a certidão de óbito e o prévio registro da partilha como tem determinado a jurisprudência mais recorrente, em especial do CSM do estado de São Paulo. Nesse sentido, ver APC 370/6/0; 351-6/3; 425-6/1; 728-6/4; 4086-72; 44.383-0/1; 43.063-0/1; 27.269-0/4; 000.98.012965-6 VRP; Proc. CG. 756/97 e Bol Irib n. 301 de Julho de 2.002 – Noticias – Títulos Judiciais e o Registro de imóveis – Parte II – Execução Civil – Casuística – Flauzilino Araújo dos Santos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Dezembro de 2.007.

Penhora Cédula Hipotecária Vencida

Consulta:


Quando um imóvel encontra-se hipotecado cedularmente. Só que no referido registro o vencimento da hipoteca era previsto para 04/07/1996, não foi apresentada a autorização do credor para cancelar. Agora foi protocolado um mandado de registro de penhora onde o MM. Juiz menciona que o bem dado em hipoteca para garantia de crédito rural é impenhorável enquanto não vencida a dívida. Depois do vencimento pode ser objeto de constrição por outros débitos. Assim considerando que todas as cédulas que gravam o imóvel estão vencidas é de admitir o registro. Sendo assim posso proceder ao registro?
10/12/2007


Resposta: A situação não é tão tranqüila, pois, muito embora a Cédula de Crédito esteja vencida, o simples termo final não é suficiente para a insubsistência do registro da Cédula, haja vista que as possibilidades de prorrogação e renovação existem.
No entanto, no caso concreto, o vencimento da hipoteca foi em 1.996, e não se tem noticia de prorrogação ou renovação, e mesmo se houvesse já estariam vencidos pela legislação cedular.
Não houve também nenhum registro de penhora com origem em execução da hipoteca cedular.
Vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível o registro da penhora em ação movida pelo credor não titular da garantia, e é o que foi decidido pelo CSM do estado na Apelação Cível n. 230-6/1, da Comarca da Capital, DOE de 17 de Junho de 2.005, e é o que sido decidido pelo STJ, entre elas a decisão monocrática 9590 - MTS – 05/05/2.005.
No caso concreto, esta posição vem mencionada no mandado pelo Juiz da execução que determina o registro da penhora.
Assim, no registro da penhora deverá ser mencionado que o registro foi determinado pelo Juízo da execução em face de a hipoteca cedular se encontrar vencida e não existir nenhum registro de penhora da execução da hipoteca cedular, comunicando se os credores das cédulas hipotecárias por cautela.
Não se afasta, contudo, a possibilidade do credor privilegiado discutir na via jurisdicional a extensão da garantia em seu favor constituída, visando desconstituir a penhora promovida pelo outro credor.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Dezembro de 2.007.

Contrato Particular de Compromisso de Divisão e Partilha Amigável

Consulta:


Foi protocolado em Registro de Títulos e Documentos um contrato particular de compromisso de divisão e partilha amigável. Como devo proceder?
11/12/2007.


Resposta: Referido contrato poderá ser registrado em RTD, desde que acompanhado de requerimento (simples) solicitando o seu registro facultativo para fins de conservação (autenticação de data, validade contra terceiros e conservação) nos temos do inciso VII do artigo n. 127, da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Dezembro de 2.007.

ITCMD Doação

Consulta:


Doação - Valor total de R$107.823,98 (são 4 donatários) até 2.500 Ufesp é isento de ITCMD - Dúvida é a seguinte as 2.500 é sobre o valor total da doação ou 2.500 Ufesp é para cada herdeiro.
12/12/2007.


Resposta: O ITCMD é regido pela Lei Estadual nº. 10.705/2000, que foi alterada pela Lei também Estadual nº. 10.992/2001.
Por seu turno, o ITCMD foi regulamentado pelo Decreto Estadual nº. 45.837/2001 que foi revogado pelo Decreto também Estadual nº. 46.655/2002, alterado pelo Decreto nº. 49.015/2004.
Tanto a Lei quanto o Decreto dão isenção para as doações cujos valores não ultrapassem 2.500 UFESPS (artigo 6º, II letra “a”).
O parágrafo primeiro do artigo 2º da Lei 10.705/2000, diz: “Nas transmissões referidas neste artigo, ocorrem tantos fatos geradores distintos quanto forem os herdeiros, legatários ou donatários”.
Daí se conclui que nas doações deve ser considerado o valor total dividido pelo número de quinhões, se da divisão resultar valor inferior a 2.500 UFESPS, haverá isenção.
Contudo, tal isenção somente atinge as doações inferiores a 2.500 UFESP’s, considerando-se o exercício anual (1º de Janeiro a 3l de Dezembro de cada ano).
Portanto, se o donatário já recebeu no mesmo ano (exercício) outra doação e a soma de ambas ultrapassar as 2.500 UFESPS, o imposto deverá ser recolhido ou a doação deverá ficar para o ano (exercício) seguinte (artigo 25 do Decreto 46.655/02).
Para tanto, deve o donatário apresentar ao tabelião ou serventuário a declaração prevista no parágrafo terceiro do artigo 6 do Decreto 46.655/02 (parágrafo terceiro: Na hipótese prevista na alínea “a” do inciso II, os tabeliães e serventuários responsáveis pela lavratura de atos que importem em doação de bens ficam obrigados a exigir do donatário declaração relativa a doações isentas recebidas do mesmo doador, conforme disposições estabelecidas pela Secretaria da Fazenda”).
A mencionada declaração deverá ser feita conforme modelo previsto no anexo XV da Portaria CAT n. 15/03, e isto nos termos do parágrafo 1º do artigo 6º da Lei n.10.705/00; parágrafo 3º do artigo 6º do Decreto n. 46.655/02 e artigo 18º da Portaria CAT n. 15/03, levando-se em conta o artigo 25º do Decreto 46.655/02..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.007.

Reserva Legal

Consulta:


No caso da Reserva Legal, ela poderia ser feita sem retificar a área total do imóvel. A descrição da RL georreferenciada. O proprietário tem prazo para regularizar a RL, não esta aceitando a idéia de ter que proceder a retificação da área total.
12/12/2007


Resposta: Primeiramente informamos de que não é idéia mas imposição legal.
Em consulta anterior sobre Reserva Legal, a consulente nos informou de que o imóvel tem descrição precária, contudo, não sabemos o quanto é precária a descrição e em certas situações será possível à averbação da RL, sem a necessidade da exigência da prévia retificação do registro, desde que haja pontos de amarração e seja possível a localização da RL.
Não se pode exigir a averbação da Reserva Legal, nos casos de retificação do imóvel (Acórdão TJSP 327.232.4/8-00 – Tatuí Sp.), contudo, a recíproca não é verdadeira, pois, em certos casos poderá sim ser exigida a prévia retificação do imóvel para poder proceder à averbação da RL.
São casos de descrições totalmente precárias, imprecisas, onde não se tem condições de localizar a RL dentro do todo do imóvel. Aliás, tanto a Corregedoria Geral da Justiça como o CSM do estado, ultimamente tem sido bastante exigentes e rigorosos com relação às descrições (especialidade) dos imóveis, principalmente rurais.
No entanto, cada caso é um caso, e não se pode averbar a RL sem a descrição da parcela atingida, devendo esta estar descrita, fixada e definida, e considerando que a RL deve ser perfeitamente caracterizada e georreferenciada, deverá haver condições de localizá-la dentro do todo de que faz parte.
A rigor, não havendo compatibilidade entre os documentos apresentados para a RL e a descrição do imóvel constante da matrícula ou transcrição não seria possível à averbação, sem que antes fosse retificado o imóvel.
Contudo, esses rigores podem ser afastados, considerando-se que a RL não é constitutiva e existe independentemente do seu ingresso no RI, desde que haja elementos para a sua localização e pontos de amarração.
Nesse sentido, ver RDI n. 42 – RESERVAS FLÇORESTAIS – Dr. Narciso Orlandi Neto – item 11 (dificuldades para a sua averbação) e Boletim Eletrônico do Irib n. 2.528 de 10/07/2006 itens 9 (especialização da RL) e 10 (Georreferenciamento da RL).
Portanto, dependendo da situação da descrição do imóvel, condições de localização da RL, pontos de amarração, seria sim possível a averbação da RL, independentemente de prévia retificação do imóvel, que ficaria para momento oportuno.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.007.

Mandado de Registro de Penhora

Consulta:


Foi apresentado um mandado de registro de penhora e no referido mandado consta que segue anexa cópia da petição inicial, autos de penhora e certidão de intimação. É obrigatório apresentar?
19/12/2007.


Resposta: Se do mandado constar os requisitos exigidos pelo artigo n. “239” da LRP, e a prova da intimação do executado e de seu cônjuge se casado for (artigos 652, parágrafo 4º; 655, parágrafo 2º e 659, parágrafo 4º do CPC), não será necessária a apresentação das cópias que do mandado constam estarem anexas, caso contrário sim, principalmente à certidão da intimação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Dezembro de 2.007.

Alienação Fiduciária Bem Registro em RTD

Consulta:


Foi protocolado um contrato de abertura de crédito fixo, para aquisição de aparelhos e equipamentos de segurança, onde os referidos aparelhos são dados em alienação fiduciária em garantia da dívida. Minha dúvida é a seguinte o contrato deve ser registrado em TD ou RI? E a cobrança como é feita? O que deve ser exigido? Obrigada, 27/12/2.007.


Resposta: O Contrato de Abertura de Crédito Fixo para aquisição de aparelhos e equipamentos de segurança com alienação fiduciária (bens móveis) deve ser registrado em RTD pela interpretação sistemática do parágrafo único do artigo n. 1.361 do CC c/c os artigos ns. 129, parágrafo 5º e 130 da LRP.
Na cobrança de emolumentos aplica-se a Tabela III – Doa Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, item “1” Registro ou Averbação Integral de Contrato, Título ou Documento com Conteúdo Financeiro.
Caso o devedor fiduciante seja pessoa jurídica e o valor do contrato seja superior ao estipulado pelo artigo n. 47, I, letra “c” da Lei n. 8.212/91, deverá ser apresentada as CND’S (Receita Federal e Contribuições Previdenciárias – INSS).

É o Parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Dezembro de 2.007.

Cessão de Direito Hereditário Partilha

Consulta:


Foi apresentado um formal de partilha para registro, onde a partilha foi feita da seguinte forma: 1- Verônica, Flauzina, Deolinda e Maria Cândida - sendo 25% para cada uma. No processo consta escritura de cessão de direitos hereditários em que Verônica e Flauzina cederam os seus direitos para uma outra Deolinda ficando em comum Maria Cândida. Acontece que os imóveis foram partilhados para todas as herdeiras, inclusive para as que tinham cedidos os seus direitos. E a sentença foi homologada conforme referida partilha. (25% para cada uma - não foi excluída as partes cedidas pela Verônica e Flauzina) como devo proceder?
03/01/08


Resposta: Se as herdeiras Verônica e Flauzina cederam seus direitos hereditários nos termos do artigo n. 1.793 do CC para Deolinda (a mesma herdeira ou outra Deolinda), o formal de partilha deverá ser aditado para que o pagamento seja feito somente a Maria Cândida e Deolinda (ou Deolindas se forem duas), ou ao menos esclarecido se a cessão de direitos hereditários não foi autorizada e considerada pelo Juiz do processo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Janeiro de 2.008.

Contrato de Abertura de Crédito Fixo com Alienação Fiduciária

Consulta:


CONTRATO DE ABERTURA DE CREDITO FIXO (PARA AQUISIÇÃO DE UMA MOTOCICLETA) COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - (MOTOCICLETA) Em se tratando de veículo, tem acesso a RTD.
03/01/2008


Resposta: Realmente há toda uma polêmica sobre a obrigatoriedade ou não da necessidade de registro em RTD de alienação fiduciária envolvendo veículos automotores em virtude do emprego da conjunção “ou” no parágrafo 1º do artigo n. 1.361 do CC.

CAPÍTULO IX Da Propriedade Fiduciária
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
§ 2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
§ 3o A propriedade superveniente adquirida pelo devedor, torna eficaz desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.
No entanto, sem adentrarmos muito em torno dessa polêmica questão, passou a ser considerada propriedade fiduciária com o arquivamento no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, do contrato celebrado por instrumento público ou particular, que serve de título.
Para que a propriedade fiduciária constitua-se juridicamente, isto é, seja hábil para gerar seus efeitos no mundo do direito, faz-se mister, impreterivelmente, a observância dos requisitos citados no parágrafo 1º do artigo 1.361 do CC.
Todavia, constata-se um sério equívoco, no texto do aludido parágrafo que compromete alguns dos efeitos caracterizadores da natureza real do próprio instituto, pois, em se tratando de veículo automotor diante do emprego da conjunção “ou” utilizada inadequadamente, ficaria excluído o registro do contrato no RTD, contentando-se a norma com a simples inscrição na repartição de trânsito competente para o licenciamento, com as anotações de praxe no certificado de registro do automóvel (parágrafo primeiro in fine).
Sem dúvida essa não foi à vontade do legislador e, por conseguinte não é a mens legis, tudo levado a crer que não passou de um lamentável erro de digitação que acabou passando desapercebido por todos, durante as intermináveis fases de revisão. Basta que lancemos os olhos para a LRP (artigos 127 a 131) quando trata do registro de títulos e documentos e transcrição dos respectivos instrumentos particulares. Sem nenhum sentido, sobretudo em sede de direitos reais, a prática de um negócio jurídico dessa ordem voltada à concretização da propriedade fiduciária, realizada à margem do registro de Títulos e Documentos.
Verificado de maneira cabal o adimplemento do contrato de alienação fiduciária em todos os seus termos, será adquirida a propriedade superveniente do bem móvel infungível pelo então devedor possuidor do direto, tornando-se eficaz de pleno direito a sua transferência, segundo se infere do parágrafo terceiro do artigo n. 1.361. Contudo, esse parágrafo terceiro faz alusão à eficácia da aquisição, referindo-se ao tempo de “arquivamento” do contrato de alienação fiduciária no RTD.
Desta forma, a escorreita exegese do parágrafo 1º do artigo 1.361 do CC deverá ser procedida da seguinte forma:
Parágrafo Primeiro: Constitui a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicilio do devedor, e, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
Ou seja, a interpretação correta que se deve atribuir ao artigo n. 1.361, do CC, para preservá-lo da declaração de inconstitucionalidade, é a que dele extrai a determinação, no caso de alienação fiduciária em garantia de veículos, de uma providência adicional, distinta do indispensável registro nos cartórios de Títulos e Documentos, a saber: a anotação junto ao órgão de licenciamento de veículos.
Em síntese os Detran’s não estão exigindo o registro dos contratos de aquisição de veículos automotores com alienação fiduciária em RTD, para que do documento dos veículos conste a alienação fiduciária, contudo, tais contratos podem e devem acessar no RTD.
Portanto, respondo positivamente a questão, que mesmo em se tratando de contratos de alienação fiduciária que tenham por objeto veículos automotores tem e devem acessar ao RTD. (Ver Boletins do RTD Brasil nºs 100; 126; 144 (encarte); 158; 192 e 200).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.008.

terça-feira, 15 de dezembro de 2009

Incorporação em Nome Pessoa Física

Consulta:

Encontra-se registrada a incorporação de 22 blocos em nome de uma pessoa física.Dos 22 blocos incorporados, 09 blocos foram concluídos e instituído condomínio sobre eles no ano de 2001.Algumas unidades já foram transferidas, sendo que algumas inclusive encontram-se oneradas com hipoteca e outras encontram-se alienadas fiduciariamente.Agora,o incorporador, que enfrenta sérios problemas financeiros, pretende transferir o empreendimento.A empresa que pretende adquirir o terreno e transferir a incorporação pergunta:a) Há a necessidade da anuência de todos os condôminos ??? (obs. conforme anteriormente exposto alguns apartamentos encontram-se onerados com hipoteca e outros encontram-se alienados fiduciariamente);b) A aquisição seria de frações do solo correspondentes a cada apartamento ou referente fração restante?c) Seria mais seguro que a transação fosse realizada por via judicia, ou, há possibilidade de realizá-la por escritura pública de compra e venda do solo, instruída com toda documentação para substituição de incorporador?
14-12-2.009.


Resposta: A incorporação registrada refere-se a 22 (vinte e dois) blocos, dos quais 09 (nove) blocos já foram construídos, averbados e realizados e registrados a instituição, especificação parcial e convenção do condomínio edilício referentes a esses 09 blocos.
Assim, com relação a esses 09 blocos, não será possível a transmissão do terreno com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, uma vez que já foi instituído e especificado parcialmente o condomínio.
Sendo possível somente a transmissão da fração ideal do terreno correspondente aos 13 (Treze) blocos faltantes, com a conseqüente cessão parcial dos direitos e obrigações da incorporação registrada.
Portanto, é perfeitamente possível a alienação da fração ideal do terreno como um todo, correspondente aos 13 blocos ainda não averbados, instituídos e especificados, com a conseqüente e concomitante cessão parcial dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada através de escritura pública, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda dessa transmissão do terreno e cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas isoladas, mas que se refira ao todo faltante (59,0909%).
A cessão parcial dos direitos e obrigações deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche os requisitos previstos nos artigo 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b” , “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação cessão dos direitos e obrigações da incorporação – “f” (INSS/SRP e SRF/RFB/PGFN – Lei 8.212/91 artigo 47, I “b” e parágrafo 2º, e Decreto 3.048/99 artigo 257, I, “b” e III) e “o”).
Para tal, não será necessária a anuência de todos os condôminos, ou seja, não será necessária a anuência dos condôminos dos 09 (nove) blocos já construídos, averbados, instituídos e especificados. No entanto, realizada a cessão da incorporação sem a anuência destes adquirentes, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.
Contudo, com relação aos 13 (treze) blocos faltantes, será necessária a verificação se não existem adquirentes de frações ideais a que vinculadas futuras unidades autônomas que serão atingidas pela cessão, e que portanto devem anuir.
Portanto, nessas condições, é perfeitamente possível a alienação da parte ideal do terreno correspondente aos 13 (treze) blocos faltantes com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação realizada através de escritura pública, não havendo necessidade de que a alienação e cessão sejam feitas judicialmente, o que somente seria possível em ações próprias, que não é o caso (Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Dezembro de 2.009.

Inventário Via Judicial

Consulta:


Casal possuía único filho. Primeiramente morreu o pai (1991), depois a mãe (1992) e por último o filho (1994) - este falecido com a idade de 06 anos.
Oportunamente, não foi aberto inventário de nenhum deles, embora exista imóvel a ser inventariado.
Agora os avós, únicos herdeiros que restam pretendem fazer inventário pelos falecimentos destes (pai, mãe e filho menor) via escritura pública.
Existe algum impedimento pelo fato de não haver sido efetuado inventário via judicial pelo falecimento dos pais, quando ainda era vivo o único herdeiro destes, o filho menor?
12-12-2.009


Resposta: Nos termos dos artigos 1.043 a 1.045 do CPC, os inventários podem ser feitos cumulativamente (reunião dos inventários).
No entanto, como pelo falecimento dos pais o único herdeiro (filho) é menor e absolutamente incapaz, os inventários deverão ser realizados pela via judicial, não sendo possível a sua realização através de escritura pública, nos temos do artigo n. 982 do CPC (primeira parte) e artigo n. 12 da Resolução n. 35 do CNJ.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Dezembro de 2.009.

segunda-feira, 14 de dezembro de 2009

Unificação de Dois Terrenos e Dois Prédios

Consulta:

Foi requerido à fusão de dois imóveis. Acontece que nas duas matrículas consta construção. Onde também foram unificadas as construções (passando a ser um único imóvel). Como devo proceder?
Obrigada.


Resposta: É perfeitamente possível desmembrar ou unificar terrenos contendo construções.
Da mesma forma que um prédio e terreno, podem ser desdobrados em dois terrenos e dois prédios, dois terrenos contendo dois prédios também podem ser unificados em um só terreno e um só prédio.
O que deverá estar bem claro são a aprovação e a certidão expedida pela Municipalidade, o memorial e planta que devem acompanhar (é claro que a certidão municipal poderá eventualmente conter o memorial – descrição).
Se os prédios de nºs.___ e ___ passaram a ser um único prédio, via de regra, também deverá ter somente uma numeração, a não que seja prédio de esquina, assobradado, frente e fundos, quando poderá conter mais de uma numeração.
O cadastro municipal também deverá ser unificado, ou seja, se somente um, até por questões de economia no pagamento do IPTU.
Portanto, se pela documentação apresentada houver condições da pratica do ato, deve ele ser feito, observando-se também se não houve demolição ou construção parcial, com a conseqüente diminuição ou aumento de área, o que implicaria na necessidade de apresentação de CDN do INSS, relativa à obra (demolição ou construção).

É o parecer sob censura.
São Paulo Sp., 07 de Janeiro de 2.008.

Renúncia de Usufruto por Escritura Pública

Consulta:


A COBRANÇA DE RENUNCIA DE USUFRUTO (POR ESCRITURA PÚBLICA ONDE ATRIBUIU O VALOR PARA EFEITOS FISCAIS DE R$10.000,00) - AVERBAÇÃO COM OU SEM VALOR?
08/01/2.008


Resposta: Como é sabido, não existe na Lei que dispõe sobre os emolumentos (Lei Estadual n. 11.331/02), nem na Tabela de emolumentos – Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, previsão ou critério para essas cobranças.
Como também é sabido que a ARISP já em 2.003, em Ata de Reunião decidiu que nesses casos a averbação deve ser cobrada pela base de cálculo de 1/3 do valor venal do imóvel.
Assim, como na Comarca da Capital algumas serventias do interior do estado têm cobrado tais averbações como valor declarado, cobrando-se emolumentos tomando por base de cálculo 1/3 do valor venal do imóvel.
Entretanto, outras serventias têm cobrado os emolumentos considerando tais averbações como sem valor declarado, que, particularmente entendo ser o mais correto.
A renúncia pode ser gratuita e extinguir simplesmente o usufruto (artigo 1.410, I do CC); ou onerosa, sob a forma de venda.
No caso de renúncia, se gratuita seria considerada renúncia abdicativa, e se onerosa, de certa forma como renúncia translativa (venda).
Se o usufrutuário pretende renunciar ao usufruto deve fazê-lo de forma gratuita, beneficiando por liberalidade o usufrutuário.
Se pretender obter vantagem econômica deve alienar o seu direito real ao nú-proprietário, extinguindo o usufruto pela confusão ou consolidação (artigo 1.410, VI do CC).
Desta forma, em relação ao direito real do usufruto, somente pode haver renúncia gratuita de natureza abdicativa, pois, as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações .
Não se confunde, portanto, renúncia e alienação.
No caso concreto, foi atribuído o valor de R$ 10.000,00, mas para efeitos fiscais, vez que há incidência de imposto (ITCMD) salvo exceções, mas no título deve estar constando de que a renúncia é feita a título gratuito.
Ademais, já houve decisão da E. Corregedoria Geral do Estado (Processo CG nº. 389/2004 – 194/05-E) em caso semelhante, que foi o de averbação de cancelamento de penhora.
Do exposto, particularmente entendo que tais averbações devem ser cobradas sem valor declarado.
Entretanto, se a consulente entender necessário, poderá fazer consulta ao Juiz Corregedor Permanente nos termos do artigo 29 da Lei de emolumentos, ou ao adotar uma posição ter elementos para justificar, ou ao menos adotar a posição que os colegas da região têm tomado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.008.

Partilha Inventário Testamento

Consulta:


No caso de uma partilha em que a falecida era casada no regime da comunhão universal de bens, com Renato (Neste caso 50% para cada um)
Um dos imóveis a serem partilhados ficou para as duas filhas (conforme consta escritura pública de testamento a herança sobre o imóvel rural ficaria para as duas filhas)
Neste caso como devo mencionar no registro? 50% do imóvel ficou para as herdeiras?
17 de Janeiro de 2.008.


Resposta:


O registro deve acompanhar o que consta do título (formal de partilha no caso), ou seja, a forma que foi partilhada os bens e feitos os pagamentos, evidentemente, homologados pelo Juiz do processo.
O testamento apenas traz disposições do testador que são levadas ao inventário, sendo indispensável o formal de partilha.
Se o imóvel rural ficou pertencendo em sua totalidade as duas herdeiras filhas, do registro deverá constar que tal bem foi partilhado cabendo as herdeiras fulana e cicrana na proporção de 50% para cada uma.
Se houve testamento, este deve te sido levado ao inventário e todas as questões envolvendo a partilha e pagamento devem ter sido examinadas pelo Juiz do feito que homologou a partilha.

Obs// os números e textos que seguem se referem ao Código Civil :

Toda pessoa capaz pode dispor por testamento da totalidade de seus bens, ou de parte deles, para depois de sua morte (1.857).
Havendo herdeiros necessários, o testador só poderá dispor da metade da herança (1.789).
Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança constituindo-se legítima (1846).
As disposições que excederem a parte disponível, reduzir-se-ão aos limites dela., de conformidade com o disposto nos parágrafos seguintes (1.967).
Parágrafo primeiro – Em se verificando, excederem as disposições testamentárias a porção disponível, serão proporcionalmente reduzidas as quotas do herdeiro ou herdeiros instituídos, até onde baste, e, não bastando, também os legados na proporção do seu valor.
Parágrafo segundo – Se o testador, prevenindo o caso, dispuser que se inteirem de preferência, certos herdeiros e legatários, a redução far-se-á nos outros quinhões ou legados, observando-se a seu respeito à ordem estabelecida no parágrafo antecedente.
Quando consistir em prédio divisível, o legado sujeito a redução, far-se-á esta dividindo proporcionalmente (1.968).
Parágrafo primeiro – Se não possível à divisão e o excesso do legado montar mais de um quarto do valor do prédio, o legatário deixará inteiro na herança o imóvel legado, ficando com direito de pedir aos herdeiros o valor que couber na parte disponível se o excesso não for de mais de um quarto, aos herdeiros fará tornar em dinheiro o legatário, que ficará com o prédio.
Parágrafo segundo – Se o legatário for ao mesmo tempo herdeiro necessário, poderá inteirar sua legítima no mesmo imóvel, de preferência aos outros sempre que ela e a parte subsistente do legado lhe absorverem o valor.
Se o testamento nomear dois ou mais herdeiros, sem discriminar a parte de cada um, partilhar-se-á por igual entre todos a porção disponível do testador (1.904).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.; 17 de Janeiro de 2.008.

Descrição Lote e Planta

Consulta:


Conforme perguntar anterior sobre a regularização de loteamento? DUVIDA: No caso de lote já ter escritura pública de venda sem registro. A descrição do lote no memorial constante do processo de regularização foi feita como esta descrito na escritura e não conforme a planta? Por exemplo: na escritura consta que o lote confronta no fundo, do lado direito e do lado esquerdo de quem da avenida olha o terreno, com os vendedores. Já na planta consta que o imóvel confronta no fundo com o lote 637, do lado direito com o lote 633 e do lado esquerdo com o lote 635.
Quanto à abertura da matrícula, abrir conforme foi descrito no memorial (escritura já existente ou conforme planta)? Neste caso como devo proceder?
25 de Janeiro de 2.008.


Resposta: Via de regra, quando há pequenas divergências na descrição do lote entre a planta e o memorial, deve ser seguida a do memorial.
Algumas serventias até mesmo solicitam certidão da Prefeitura Municipal para (a requerimento do interessado) procederem à averbação da descrição do imóvel.
No entanto, hoje existe a retificação administrativa (Lei 10.931/04) que veio a facilitar tais correções, mas não é esse o caso.
No caso concreto, o imóvel segundo memorial e conforme titulo aquisitivo, confronta-se nos fundos e em ambos os lados com os vendedores, e na planta com os lotes mencionados.
Tais lotes são ou foram de propriedade dos ora vendedores, e considerando-se o que consta do item n. “50” do Capitulo XX das NSCGJSP, a abertura da matricula nesse caso, deverá ser feita conforme planta.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Janeiro de 2.008.

Alteração de Razão Social

Consulta:


Foi protocolado um requerimento onde à proprietária CEMIG requer que seja procedida a averbação de alteração da razão social. Acontece que ainda não foram abertas matrículas dos imóveis a serem averbados essa alteração. Na transcrição consta que foi vendido parte do imóvel. No caso essa averbação poderia ser feita à margem da transcrição, sem fazer retificação de área?


Resposta: Sim, a averbação da alteração da razão social poderá ser feita a margem da transcrição do livro 3 da transcrição das transmissões, independentemente da retificação do registro ou apuração do remanescente do imóvel, pois nada se está transmitindo, não é ato de registro ou mesmo de averbação de cisão, incorporação ou fusão de pessoa jurídica e tal averbação seria mesmo necessária antes de eventual retificação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Janeiro de 2.008.

Hipoteca Dação em Pagamento

Consulta:


NO CASO DE UM REGISTRO DE UMA ESCRITURA PÚBLICA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EM QUE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRA GRAVADO COM UMA HIPOTECA (ORIUNDA DE UMA ESCRITURA PUBLICA DE ABERTURA DE CRÉDITO COM GARANTIA HIPOTECARIA), EM FAVOR DA IHARABRAS S/A. A ESCRITURA PÚBLICA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO É EM FAVOR DA IHARABRAS. COMO DEVO PROCEDER EM RELAÇÃO À HIPOTECA? CANCELAMENTO COM AUTORIZAÇÃO DO CREDOR? OU O CREDOR PODE AUTORIZAR ESSE CANCELAMENTO DENTRO DA PROPRIA ESCRITURA, EM VIRTUDE DA DAÇÃO DE PAGAMENTO SER ORIUNDA DA HIPOTECA?
31/01/2.008.


Resposta: O cancelamento da hipoteca se faz nos termos do artigo n. 251 da LRP.
Como no caso houve dação em pagamento a favor do próprio credor hipotecário, este poderá dar quitação na própria escritura de dação em pagamento ou em separado, sendo o costumeiro e ideal que essa quitação ou autorização conste da própria escritura (art. 251, I).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Janeiro de 2.008.

Penhora Cancelamento por Ofício

Consulta:


PODE SER FEITO CANCELAMENTO DE PENHORA POR OFICIO JUDICIAL?URGENTE.
07/02/2.008


Resposta: A rigor, os cancelamentos deveriam ser feitos à vista de mandado, que por sua vez devem conter no corpo ou serem instruídos com cópias reprográficas os requisitos do item n. 109 do Capitulo II do Provimento 50/89 (Normas de Serviço dos Ofícios de Justiça).
Contudo, nos termos do artigo 250, I da LRP, os cancelamentos serão feitos em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado.
Assim, entendo que os cancelamentos poderiam ser feitos através de oficio que determinem à prática do ato, desde que conste a data do trânsito em julgado ou que da decisão não cabe recurso.
A serventia poderia facilmente conseguir no fórum local uma cópia da sentença e da certificação do trânsito em julgado.
Por ofícios na técnica de correspondência, segundo Plácido e Silva, entendem-se os escritos emanados de uma autoridade pública, em que se faz uma comunicação acerca de qualquer assunto de ordem administrativa ou se dá uma ordem.
Como disse, a rigor o ato deveria ser praticado à vista de mandado, mas a situação é delicada, e exigir do Juízo a expedição de mandado poderia ocorrer mais problemas do que solução.
Assim, a serventia poderia contornar a situação buscando uma cópia (se possível autenticada pelo fórum) da sentença e do trânsito em julgado.
Quanto à questão de emolumentos, cuja cobrança deverá com base no item 2.1 da tabela (sem valor declarado) após a prática do ato, poderia informar o Juízo o cumprimento do que foi determinado, acompanhado da(s) respectiva(s) certidão (ões) da(s) matricula(s), e informando que os emolumentos importaram em “x”, as quais deverão ser recolhidas em cartório.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Fevereiro de 2.008.

Partilha Separação Judicial

Consulta:


Foi prenotado um Mandado de Averbação extraído dos autos de modificação de cláusulas e partilha de bens, expedido pela justiça do Aquiraz - Ceará, no qual o varão propôs a modificação dos autos de Separação que tramitou pela Vara de Família desta cidade.
No processo de Separação (MS) havia sido acordado que o único bem do casal ficaria pertencendo 80% para a varoa e 20% para o varão, e a alteração homologada por aquele juízo (CE), o varão concorda que o bem passará a pertencer exclusivamente à varoa.
Recebido o "Mandado de Averbação" expedido pelo juízo do Ceará, a varoa o anexou à Carta de Sentença - MS do processo de separação e apresentou para registro pretendendo que o imóvel fique lhe pertencendo exclusivamente.
É possível o registro conforme pretendido, considerando Carta de Sentença + Mandado = 100% do imóvel para a varoa???
11-12-2.009.


Resposta: Como a carta de sentença não foi registrada, teoricamente poder-se-ia fazer o registro pelos dois títulos, carta de sentença e mandado, desde que satisfeita à questão do imposto de transmissão (ITCD).
No entanto, como mandado não é título hábil para a transmissão de direitos reais (declaratória no caso de usucapião), a carta de sentença deve ser aditada na Vara de Família desta cidade, onde processou a separação judicial para que o bem imóvel seja atribuído em sua totalidade a separanda, atendida a questão do imposto de transmissão.
Eventualmente, também será possível aditar/retificar a partilha por escritura pública, desde que a situação se enquadre nos pressupostos da Lei 11.441/2007 (artigo 13 da Resolução n. 35 do Conselho Nacional de Justiça – ver também artigo n. 39 da Resolução), ou seja, desde que presentes os requisitos para que a própria partilha fosse feita por escritura pública (ausência de incapazes, inexistência de testamento, presença de advogado, ...) presentes ambos os separados e seu advogado (a presença das partes poderá ser através de procuração com poderes expressos e especiais – artigo 661, parágrafo 1º do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Dezembro de 2.009.

sexta-feira, 11 de dezembro de 2009

Georreferenciamento CRPH

Consulta:


Já se encontra em vigor a necessidade de georreferenciamento (Lei nº10.267/2001) para imóveis rurais com área acima de 500,00 ha. nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento, dispondo a lei que a identificação tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência.
Estamos com uma cédula rural pignoratícia e hipotecária, cujo imóvel dado em hipoteca tem a área superior a 500,00 ha.
Não vejo óbice ao registro (posto que nesse momento não está sendo transferido o imóvel, o que poderia ocorrer numa eventual arrematação).
Qual a sua análise?
11-12-09.


Resposta: A posição da serventia está correta, e a hipoteca constituída em imóvel rural com área superior a 500,00 hectares, poderá ser registrada sem a necessidade de o imóvel ser georreferenciado, uma vez que não está ocorrendo nenhuma das hipóteses que a lei exige o georreferenciamento.
Ou seja, não está ocorrendo nenhuma situação de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência do imóvel (parágrafos 3º e 4º do artigo n. 176 da LRP, e artigo n. 10 (caput) e parágrafo 2º itens I e II do Decreto n. 4.449/02).
Nesse sentido, ver Boletim Eletrônico do Irib nºs: I) 1.282 de 06/09/2.004 – Carta de Araraquara – item 3- Prazos – Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após o seu Decurso (Hipoteca), II) 1.742 de 13/05/2.005 – item – As hipóteses que exigem a descrição georreferenciada (desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência voluntária, decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais) e 1.811 de 17/06/2.009 – Hipóteses que exigem a descrição georreferenciadas (possibilidade de registro de hipoteca, penhora (averbação), locação, sucessão causa mortis, arrematação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Dezembro de 2.009.

Certidão Negativa de Ônus

Consulta:


Em relação a certo imóvel que possui contrato de locação registrado na matricula, pode ser expedida certidão negativa de ônus?
09-12-2.009.


Resposta: Apesar da locação não ser necessariamente ônus real, não se poderá fornecer certidão com negativa de ônus existindo contrato de locação registrado na matrícula do imóvel, ou no livro “4” – Registros Diversos nos casos das transcrições.
Via de regra, as certidões das matrículas são expedidas em forma reprográfica (parágrafo 1º do artigo n. 19 da LRP).
Nada se deve e nada se pode acrescentar ao que a matrícula consigna.
As certidões são só da matrícula, e se ela nada contiver com relação a ônus, ações, penhoras, evidentemente não constará nada na matrícula.
No sistema do fólio real adotado pela atual Lei, certifica-se o que dela constar da matrícula, através da extração de cópia reprográfica dela, sem nada a acrescentar, porque o que constar da matrícula é divulgado e nada poderá ser omitido.
Segundo Washington de Barros Monteiro, a locação é um contrato bilateral, oneroso, consensual, cumulativo e não solene, pelo qual uma pessoa dá a outra, em caráter temporário, o uso e gozo de coisa infungível (locação de coisa), a prestação de um serviço (locação de serviço) e a execução de trabalho determinado (empreitada) mediante remuneração.
O contrato de locação gera direito pessoal, mas o registro, consoante Walter Ceneviva, não incide sobre a relação de direito pessoal, mas dá ao contrato uma dignidade especial, que o antepõe até mesmo ao novo titular de domínio. A avença meramente pessoal passa a ter realidade, ao ser lançada no livro 2 do cartório.
Em suma, não se poderá fornecer, caso requerido, certidão negativa de ônus de matricula da qual conste registro de contrato de locação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Dezembro de 2.009.

Município Alienação de Bem Imóvel

Consulta:


O Município pode vender (ou doar) imóvel de sua propriedade sem prévia autorização legislativa?
09-12-2.009.


Resposta: Não, salvo as hipóteses previstas na própria Lei Orgânica do Município, a prévia autorização legislativa (Câmera Municipal) se faz necessária para que o Município possa alienar bem imóvel.
Via de regra, esse dispositivo vem disposto na Lei Orgânica do Município (artigo n. 29 da Magna Carta), ademais, a fiscalização do Município é exercido pelo Poder Legislativo Municipal (artigo 31 da Constituição Federal).
Tais autorizações também devem constar dos títulos transmissivos de propriedade.
No entanto, esta é uma questão que refoge ao poder fiscalizador do registrador, portanto uma questão extra-registrária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Dezembro de 2.009.

quinta-feira, 10 de dezembro de 2009

Partilha Separação Judicial

Consulta:


FOI PROTOCOLADO NESTA SERVENTIA UMA CARTA DE SENTENÇA (EXTRAÍDA DOS AUTOS DE SEPARAÇÃO CONSENSUAL). ONDE O CASAL SÃO PROPRIETÁRIOS EM COMUM DE QUATRO IMÓVEIS. NA PARTILHA 3 DOS IMÓVEIS FICOU PERTENCENDO AO CONJUGE VARÃO E SOMENTE UM IMÓVEL FICOU A CONJUGE VAROA. NA PARTILHA NÃO FOI ATRIBUÍDO VALOR AOS REFERIDOS IMÓVEIS. A DUVIDA: NA PARTILHA DOS BENS O VALOR NÃO TERIA QUE SER IGUAL PARA AMBAS AS PARTES? POR EXEMPLO 50% POR CENTO PARA CADA UM?
12/02/08.


Resposta: Se nos registros os imóveis pertencem em comum ao casal de separandos, não há implicação como relação a regime de bens ou de aquisição antes do casamento.
Em nada importa que dos quatro imóveis pertencentes ao casal sejam partilhados três deles ao separando e apenas um a separanda.
No entanto, nos termos do artigo n. 176 parágrafo 1º, III, item “5”, deverá a carta de sentença ser aditada para que seja atribuído valor aos bens imóveis para fins de verificação de incidência ou não de ITBI.
Caso os valores sejam iguais, não haverá incidência do imposto de transmissão, porém, se diferentes os valores haverá a incidência do ITBI que deverá ser exigido para o registro.
Eventualmente os três imóveis podem ser estimados em R$ 320.000,00 e o outro também pelo valor de R$ 320.000,00, quando não haveria incidência do imposto de transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Fevereiro de 2.008.

Desmembramento Lotes

Consulta:


EM 1999 FOI REGISTRADA UMA ESCRITURA PÚBLICA DE DESAPROPRIAÇÃO COM DESDOBRO. ONDE O IMÓVEL ORIGINÁRIO FOI DESMEMBRADO EM 3 LOTES,SENDO QUE UM DOS LOTES, TENDO SIDO DECLARADO DE UTILIDADE PUBLICA, FOI DESAPROPRIADO AMIGAVELMENTE, PELA PREFEITURA MUNICIPAL. CUJO DESMEMBRAMENTO FOI REALIZADO DEVIDO A DESAPROPRIAÇÃO. ACONTECE QUE A PROPRIETÁRIA QUER PROCEDER O DESDOBRO DE UM DESSES LOTES, (EM MAIS SEIS LOTES).ALEGAM QUE O DESDOBRO ANTERIOR FOI REALIZADO DEVIDO A DESAPROPRIAÇÃO? COMO DEVO PROCEDER NESTE CASO?
15/02/08.


Resposta: Teoricamente para o desmembramento que se propõe, poder-se-ia por analogia, aplicar o provimento n. 03/88 da Comarca da Capital, que encaminhamos via fax.
No entanto, é preciso primeiramente verificar as particularidades do caso e principalmente se o imóvel já veio de desmembramentos anteriores, que parece ser o caso.
O fato de o desmembramento anterior ser conseqüência de desapropriação amigável, em nada interfere, ao contrário somente caracteriza um prévio preparo para futuros desmembramentos, pois não justifica desmembrar um imóvel em três para somente desapropriar um deles.
Ademais, a desapropriação amigável a partir do julgamento da Apelação Cível nº. 83.034-0/2, da Comarca de Junqueirópolis, o CSM do Estado modificou o entendimento anteriormente firmado para assentar que a aquisição de imóvel por desapropriação amigável não é forma originária de aquisição, mas sim, forma derivada de aquisição.
Seguiram-se outras decisões nesse sentido : AC 124-6/8; 94-6/0; 46-6/1; 36-6/6; 48-6/0; 37-6/0 a 56-6/3; 342-6/2, entre outras tantas que sucederam.
Portanto, a desapropriação amigável é equiparada a uma venda e compra e se pela desapropriação o imóvel originário que também pode ter origem em outros desmembramentos anteriores, ficou dividido em três, sendo que somente um deles foi objeto de desapropriação, os outros dois imóveis restantes podem originar mais de dez outros desmembramentos.
Desta forma, como é irrelevante o imóvel ter sido desmembrado pela desapropriação amigável que somente induz ao preparo de futuros outros desmembramentos para o desmembramento que ora se propõe deve o interessado requerer ao Juiz Corregedor Permanente, via procedimento administrativo (pedido de providências) a dispensa do registro especial do artigo n. 18 da Lei do parcelamento do solo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Fevereiro de 2.008.

Condominio Civil Retificação

Consulta:


UM IMÓVEL RURAL, COM ÁREA TOTAL DE 29,0400 HA - NA QUAL ENCONTRA-SE MATRICULADO SOB O Nº. 2.809 - EM COMUM FAUSTO (50%) E THEOBALDO (50%), OU SEJA 14,52 HA PARA CADA UM. ACONTECE QUE FAUSTO - ADQUIRIU 50% DE ANIBAL E THEOBALDO (50%) DE EDUARDO - JUNTAMENTE COM OUTRO IMÓVEL MATRICULADO SOB O Nº 363, COM ÁREA DE 3,63 HA. SENDO QUE ESSES 3,63 HA CONFRONTA COM O OUTRO IMÓVEL (M.2809). THEOBALDO TERIA 14,52 HA DA (M.2.809) MAIS 3,63 HA DA (m.363), TOTALIZANDO 18,15 HA. OS PROPRIETÁRIOS FAUSTO E THEOBALDO AFIRMAM E TEM CIENCIA QUE NO LOCAL POSSUI SOMENTE 13,00 HA CADA UM. QUEREM RETIFICAR TAL ÁREA PARA PROCEDER DIVISÃO DO IMÓVEL. COMO DEVO PROCEDER? NO CASO DA PARTE DO THEOBALDO - SÃO DOIS IMÓVEIS DISTINTOS (M.2809 E 363), SENDO QUE O PROPRIETÁRIO E ENGENHEIRO AFIRMA QUE NO LOCAL É UM ÚNICO IMÓVEL COM ÁREA DE 13,00, NÃO SABENDO ESCLARECER O PORQUE DA M.363?
19 de Fevereiro de 2.008.


Resposta: Pelo que pudemos entender são dois imóveis: Matricula n. 2.809 com 29,04,00 hectares pertencentes à Theobaldo e Fausto em comum na proporção de 50% para cada um e matrícula n. 363 com 3,63,00 hectares pertencente somente a Theobaldo e contíguo ao outro imóvel.
Desta forma, os dois imóveis devem ser objetos de retificação, e uma vez feita às retificações, será feita a divisão do imóvel objeto da matricula n. 2.809, e após a divisão Theobaldo deverá proceder à fusão da matrícula 363 com a matricula que será aberta por ocasião da divisão amigável da parte que lhe caber.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.008.

Descrição Venda e Compra Não Consta Área Edificada

Consulta:


FOI PROTOCADA UMA ESCRITURA DE VENDA E COMPRA - ACONTECE QUE NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NÃO CONSTOU ÁREA EDIFICADA (FOI DESCRITO SOMENTE COMO TERRENO) O VALOR DA VENDA E O RECOLHIMENTO DO ITBI - FOI RECOLHIDO PELO VALOR DO IMÓVEL COM CONSTRUÇÃO. COMO DEVO PROCEDER?
25 de Fevereiro de 2.008.


Resposta: Nos casos de imóveis urbanos, nos termos da Lei n. 7433/85, e seu Decreto Regulamentador 93.240/86, não há a necessidade de descrever o imóvel, devendo ser consignado o número do registro, localização, logradouro, número, bairro, cidade e estado.
Entretanto, no caso completo foi descrito somente o terreno sem que se fizesse nenhuma alusão ao prédio que consta da matrícula e que inclusive pode ter sido demolido.
Portanto, a escritura deverá ser re-ratificada para constar à descrição correta do imóvel, ou ser feita à averbação da demolição do prédio se este for o caso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Fevereiro de 2.008.

Carta de Arrematação Hipotecária

Consulta:


FOI PROTOCOLADO UM REQUERIMENTO PARA PROCEDER DESDOBRO DE UM IMÓVEL RURAL COM ÁREA TOTAL DE 26,47675 HA. EM 2003 - ESTEVE IRMÃO S/A COMERCIO E INDUSTRIA - A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL A SER DESDOBRADO ADQUIRIU ATRAVÉS DE CARTA DE ARREMATAÇÃO, ORIUNDA DE UMA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. EM 1998 - O PROPRIETÁRIO ANTERIOR ROBERTO ......DEU O REFERIDO IMÓVEL EM GARANTIA HIPOTECÁRIA ATRAVÉS DE ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DIVIDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA A ATUAL PROPRIETÁRIA ESTEVE IRMÃO S/A COMERCIO E INDUSTRIA. NA ÉPOCA DO REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO NÃO FOI EFETUADA NENHUMA AVERBAÇÃO PARA CONSTAR QUE O REGISTRO DA HIPOTECA FICOU CANCELADO? COMO DEVO PROCEDER?
27/02/2.008.


Resposta: Não há impedimento para que o imóvel onerado por hipoteca seja desmembrado, desde que conte com a anuência do credor hipotecário, devendo o ônus hipotecário ser transportado por averbação para as matrículas que o desmembramento der origem.
Contudo, este não é o caso.
No caso concreto, como a execução e a arrematação foi feita pelo próprio credor hipotecário Esteve Irmão S/A Comércio e Industria, a carta de arrematação é título hábil para o registro e consequentemente para o cancelamento da hipoteca (nessas circunstâncias).
É perfeitamente possível o cancelamento da hipoteca decorrente da arrematação se a ação foi movida pelo próprio credor hipotecário (Nesse sentido ver Bol do Irib n. 193 – Extinção da Hipoteca pela arrematação ou Adjudicação e Cancelamento – Dr. Kiotsi Chicuta e Direito Registral Imobiliário – Irib – Editora Safe (Sergio Antonio Fabris) Porto Alegre/2.001 – “A Hipoteca” – Dr. Ademar Fioranelli – página 371). (Ver também artigo n. 1.499, VI do CC atual).
Cancela-se a hipoteca tento em vista o registro da carta de arrematação, cujo bem imóvel foi arrematado pelo próprio credor hipotecário.
Obviamente são devidos os emolumentos pelas averbações dos cancelamentos, à exceção de previsão contraria na tabela de emolumentos de seu estado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Fevereiro de 2.008.

Reserva Florestal Legal

Consulta:


Foi protocolado um requerimento para proceder averbação de Reserva Florestal Legal, (18,25%) e Área de Preservação Permanente (4,08%) área total do imóvel - 99,2000 ha. Onde foi apresentando memoriais descritivos da Reserva Florestal Legal e Área de Preservação Permanente, Mapa e o Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal (conforme determina o art.16 da Lei Federal nº. 4.771, de 15/09/65, acrescido do parágrafo 2º pela Lei Federal nº. 7.803, de 18/07/89 e com nova redação da MP nº. 2166-67/01. DUVIDA: 1- Proceder duas averbações uma para Reserva Florestal Legal e outra para Área de Preservação Permanente. 2- A Cobrança - averbação s/v ? 3- Quanto ao georreferenciamento das áreas, como saber se a descrição é georreferenciada? Pois neste caso área total não é georreferenciada e as áreas da Reserva Florestal Legal e Preservação Permanente, deu para ser localizadas dentro da área total.


Resposta: A Área de Preservação Permanente – APP, vem definida no Código Florestal (Lei n. 4.771/65) em seus artigos 2º e 3º.
A APP é área protegida nos termos dos artigos acima citados, cobertos ou não por vegetação nativa, com função ambiental de preservar recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico da fauna e da flora, proteger o solo e assegurar o bem estar das populações humanas. Nas APP’S, os recursos naturais não podem ser explorados.
A APP difere da Reserva Legal – RL – que é área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente. A Reserva Florestal Legal é necessária ao uso sustentável dos recursos naturais à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas. Pode ser explorada através de plano de manejo.
A área de Reserva Florestal Legal dentro de cada propriedade varia de acordo com a região do País em que está inserida.
Nos casos de propriedades onde existem APP, dispunha o Código Florestal que a área de Reserva Florestal Legal – RL – de 20% não poderia incluir aquela área.
Porém, através da MP 2.166-67 que tem força de Lei, foi acrescido ao Código Florestal um dispositivo legal que permite o cômputo no cálculo do percentual de RL das áreas relativas às florestas e demais formas de vegetação natural consideradas de preservação permanente, sendo que estas continuarão dispensadas de averbação na matricula do imóvel.
São dois os tipos de APP: 1- As legais, que são áreas taxativamente previstas pelo artigo 2º do Código Florestal, e 2- as administrativas, que são criadas por ato do Poder Público (Municipal, Estadual ou Federal) quando houver necessidade, e que encontram guarida para a sua criação no artigo 3º dessa Lei.
Estas são criadas a critério da Administração Pública e podem por ser suprimidas total ou parcialmente em caso de “utilidade pública ou relevante interesse social” (artigo 4º do Código Florestal), ao passo que aquelas existentes ex vi legis e tem existência imperativa, devendo a sua supressão ou alteração ocorrer por força de Lei.
Portanto, no caso das Áreas de Preservação Permanente – APP, não é necessária a averbação no registro de imóveis, uma vez que a Lei define claramente onde se localizam tais áreas: nas nascentes, margem de rios, lagoas, etc., o que torna desnecessária a averbação para especificar tias áreas.
São restrições legais, limitações administrativas ou limitações administrativas que independem de qualquer publicidade no Registro de Imóveis, portanto, não são passíveis de averbações no RI.
A Lei não determina que a restrição administrativa incidente sobre as APP seja levada a averbação na matrícula do imóvel nos Cartórios de Registro de Imóveis.
Existe um motivo para isso. É que limitações administrativas não são levadas aos Registros Imobiliários para a averbação junto às matrículas dos imóveis.
É desnecessária a sua averbação, pois a Lei lhes dá publicidade e a eficácia necessária para o cumprimento de todos. As APP existem independentes de sua averbação no RI e o proprietário do imóvel deve respeitá-las na forma e nos limites que a Lei estabelecer, pois caso contrário, estará sujeito às sanções dos crimes ambientais.
A legislação do ITR também não exige a averbação das Áreas de Preservação Permanente.
Do exposto, concluímos que as Áreas de Preservação Permanente não necessitam de averbação no RI, por se tratar de restrições ou limitações administras impostas por Lei.
Contudo, se a área de preservação permanente – APP, não está englobada na área de Reserva Legal – RL, e vem descrita separadamente (memorial) e com planta própria, a sua especialização e averbação é possível para fins de publicidade para conhecimento de terceiros, e nesse caso, serão feita duas averbações, caso contrário, somente a RL deverá ser averbada, fazendo menção nessa averbação que além da RL com 18,25% existe uma APP de 4,08%.
A cobrança dos emolumentos devidos se o imóvel fosse inferior a trinta hectares seria gratuita (artigo 1º, parágrafo 2º, I, “c” e 9º da Lei n. 4771/65 e artigo 12º do Decreto Estadual n. 50.889/06), no entanto, como a área do imóvel é superior a 30 hectares, deverá ser cobrada averbação sem valor declarado
Quanto ao georreferenciamento da RL, é obrigatória em decorrência do Decreto Estadual n. 50.889/06 artigo 5º e deve ser certificado pelo INCRA (parágrafo 9º do artigo 9º do Decreto n. 4.449/02), lembrando que pelo parágrafo 7º do artigo 22 da Lei n. 4.947/66, é exigido que a averbação da RL seja comunicada ao INCRA.
Se foi possível a localização da RL dentro do imóvel e em havendo ponto de amarração, não haverá necessidade de se fazer a retificação ou o georreferenciamento do imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Março de 2.008.

quarta-feira, 9 de dezembro de 2009

Partilha Rural

Consulta


Recebemos uma Escritura Pública de Inventário na qual o inventariado possuia único bem a ser partilhado entre os 8 herdeiros, representado por imóvel rural com 21 has.
Na escritura os herdeiros cedem para terceiros os direitos somente em relação a 2,25 has (com recolhimento do ITBI), o restante (18,75 has) é partilhado de forma desigual entre os herdeiros, ou seja, um fica com 4 has, outro com 2,5 has, outro com 1,125 has e assim sucessivamente.
A que título gerou esta diferença de partilha (em hectares do imóvel) entre os herdeiros não ficou esclarecida na escritura, nem foi recolhido/ apresentado o imposto de transmissão.
Por ser tratar-se de inventário amigável efetuado via administrativa, estando todos os herdeiros de acordo com a partilha na forma apresentada é possível o registro desta forma???? Ou será necessário recolher imposto (doação ou cessão) entre a diferença recebida a maior ou menor entre os herdeiros???
07-12-2.009.


Resposta: Com a partilha está ocorrendo uma divisão do imóvel rural entre os herdeiros e o que deve ser considerado não é a área em hectares dos imóveis, mas sim os valores atribuídos a cada unidade.
Desde que atribuído valores iguais para as partes divididas, é perfeitamente possível a divisão, o registro da forma apresentada, não importando a dimensão das áreas, pois via de regra, numa propriedade há partes de maior e menor valor.
A um ou mais dos herdeiros poderá ser atribuída uma área maior e de menor valor por hectare, ou ao contrário, poderá ser atribuída uma área menor mas com maior valor por hectare.
O que é preciso verificar é se há igualdade de valores atribuídos nas partes partilhadas.
Caso haja atribuição de valores diferentes, com torna (onerosa), haverá a incidência do ITBI, e se gratuita será doação quando incidirá o ITCD.
Contudo, nessa divisão deverá ser respeitado o módulo rural ou fração mínima de parcelamento atribuída para a região (artigos 4º e 65º da Lei 4.504/64 e artigo 8º da Lei 5.868/72), se inferior, deverá contar com a autorização do INCRA.
Caso as partes partilhadas fiquem em comum, dentro de um todo maior, sem divisão, com atribuição de partes ideais em hectares, não será possível a atribuição de valores iguais para cada quinhão de parte ideal não localizada (em comum dentro do todo), pois não se poderá atribuir os mesmos valores para 1.125 hectares e 4,00 hectares, se essas áreas são proporções em comum dentro de um todo, sem qualquer localização.
Caso em que deverá ocorrer atribuição de valores diferentes, proporcionalmente ao tamanho da área atribuída a cada um, com a incidência de imposto de transmissão, ITBI se onerosa (com torna) e ITCD se gratuita (doação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.009.

terça-feira, 8 de dezembro de 2009

Instrumento Escritura Particular

Consulta:


FOI APRESENTADA PARA REGISTRO UMA ESCRITURA PARTICULAR DE VENDA E COMPRA - EM QUE O COMPRADOR DECLARA QUE ESTA CIENTE QUE SOBRE O IMÓVEL CONSTA DÍVIDA RELATIVA A IPTU no valor de R$........ E CONCORDA EM QUITAR A DIVIDA. FOI RECOLHIDO ITBI. DUVIDA: POR SE TRATAR DE ESCRITURA PARTICULAR , PODE SER FEITA DESTA FORMA?
11/03/2.008.


Resposta: Como o outorgado comprador está declarando que tem conhecimento da dívida fiscal relativa à IPTU e está assumindo essa dívida e concordando em quitá-la, a escritura ou instrumento particular pode ser feita desta forma e registrada.
Apesar de a Lei n. 7433/85, e seu Decreto Regulamentador n. 93.240/86, disporem sobre requisitos para a lavratura de escrituras públicas, são eles anteriores ao atual Código Civil. O Código Civil de 1.916, em seu artigo n. 134, II, fazia menção a Cr$ 50.000 (Cinqüenta Mil Cruzeiros), e havia entendimentos que esse valor poderia ser atualizado, mas a questão quanto a esse valor atualizado era duvidosa, e via de regra, instrumentos particulares de alienação ou oneração não eram adotados.
Resta evidente que o instrumento ou escritura particular deve conter os mesmos requisitos legais e fiscais exigidos pela Lei da Escritura Pública acima citada, devendo essa legislação ser aplicada por uma interpretação lógico-sistemática e que deve sobrepor a interpretação gramatical.
Lógica (mens legis) : em que se estabelece uma conexão entre vários textos legais a serem interpretados.
Sistemática : a interpretação será dada ao dispositivo legal de acordo com a análise do sistema no qual está inserido, sem se ater à interpretação isolada de um dispositivo, mas sim, em conjunto.
Aplicando-se, portanto, o parágrafo 2º do artigo 1º do Decreto n. 93.240/86, em conjunto com o artigo n. 130 “caput” do Código Tributário Nacional – CTN, podendo a certidão fiscal relativa ao imóvel ser dispensada conforme declarado no título.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Março de 2.008.

Certidões com Negativa de Ônus

Consulta:


No caso de certidões com negativa de ônus. Gostaria de saber se há mais alguma restrição para soltar esta certidão além de penhora e hipoteca? E também no caso de certidões negativas de ônus real e alienações de ações reais e pessoais reipersecutórias?
07/01/2.008.


Resposta: Via de regra a expedição de certidões do Registro de Imóveis deve seguir a Lei dos Registros Públicos (artigo n. 19) e as lNSCGJSP Capítulo XX (itens 134/146).
A conceituação de ônus reais não é tranqüila, considerando a finalidade da expedição da certidão em questão, é conferir segurança ao negócio imobiliário, deve ser acolhida sua mais ampla definição.
Segundo Plácido e Silva, ônus do latim ônus (carga, peso, obrigação), na significação técnico-jurídica, entende-se todo o encargo, dever ou obrigação que pesa sobre uma coisa ou uma pessoa, em virtude do que esta obrigada a respeitá-los ou a cumpri-los. É o gravame.
Os ônus, como as obrigações, podem ser qualificados de pessoais ou reais.
São pessoais quando os encargos em que eles se fundam, devem ser cumpridos pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas.
Assim se entendem os ônus tributários (impostos), ou outros encargos, derivados, propriamente dos contratos, em que se assumem obrigações de natureza pessoal.
Os ônus reais entendem-se os que pesam diretamente sobre a coisa, restringindo o direito de propriedade, segundo as limitações por eles promovidas.
Dos ônus reais em relação ao credor, ou seja, àquele a favor de quem se constituíram, geram-se os direitos reais sobre a coisa alheia.
São os jura in re aliena, que se dizem de fruição e de disposição, conforme seu titular os possa somente fruir ou os que possa fruir e também dispô-los, sendo que neste último encontram-se os direitos de garantia (hipoteca, penhor, anticrese)
E o ônus que incidem sobre um imóvel são os direitos reais na coisa alheia.
O artigo n. 1.225 do NCC elenca em seus incisos o que é direito real e o registrador deve referir-se aos direitos reais que onerem a coisa elencados no artigo citado.
Na matricula são registrados todos os direitos reais de terceiro, quer os de garantia como hipoteca, quer os demais direitos reais como promessa de venda e compra, usufruto, uso, habitação, etc. Não havendo registro praticado, é sinal de que o imóvel matriculado está isento de tais ônus e gravames.
No sistema do fólio real adotado pela atual Lei, certifica-se o que constar da matricula através de extração de cópia reprográfica dela, sem nada a acrescentar, porque o que constar da matricula é divulgado e nada poderá ser emitido.
A certidão reprográfica da matrícula está implicitamente negando alienação e ônus, e caso houvesse ônus ou alienação, sua consignação seria obrigatória na própria matricula.
Assim, nas certidões reprográficas das matriculas, não será necessário certificar a existência de ônus ou alienações, pois, se houverem obrigatoriamente constarão da matricula.
É claro que nas certidões datilografadas ou digitadas há a necessidade dessa certificação.
Os ônus que incidem sobre um imóvel são os direitos reais na coisa alheia. Igualmente são feitos na matrícula vários registros como penhora, arresto, seqüestro, que não são ônus, mas tendo acesso a matricula atingem a desejada publicidade.
O arrolamento de bens tratado na Lei n. 9.532/97, com objetivos exclusivamente fiscais, não é ônus, mas figura na matricula para publicidade.
Quando se fala em certidão negativa de ônus reais e alienações, se refere somente ao que o próprio nome diz, ou seja, que o imóvel, ou parte dele não foi alienado a terceiros e que sobre ele não pesam ônus reais (artigo 1.225 do CC).
É claro que podem existir sobre o imóvel muitas outras restrições, tais como penhoras, arrestos, seqüestros, protesto contra alienação de bens, arrolamento fiscal, indisponibilidade, decretações de bloqueio, locação (cláusula de vigência em caso de alienação, direito de preferência, caução), alienação fiduciária, antigas enfiteuses (hoje direito de superfície), falência (ver artigo 215 da LRP).
A citação feita em ação real ou pessoal reipersecutória não são ônus, mas é objeto de registro conforme artigo n. 167, I, 21 da LRP.
Ação real é a que tem por objeto a res (coisa) ou algum direito real sobre a coisa (hipoteca penhor, anticrese, usufruto, enfiteuse, etc.).
Pessoal é a ação que não tenha por objeto coisa ou direito real, mas uma relação puramente obrigacional, derivada de ato ilícito ou de contrato ou declaração unilateral de vontade, a inscrição da citação só poderá ser feita quando a demanda se referir a bem imóvel, como é o caso, por exemplo da ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel.
Ação reipersecutória é aquela pela qual o autor reivindica o que lhe é devido, ou o que lhe pertence e se encontram em poder de outrem ou fora do seu patrimônio, inclusive interesses convencionais (Sobre certidões ver Boletins do Irib nºs: 51, 301 e 315 e ainda RDI21 e 33).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.008.

Inventário, Partilha e Cessão Direitos Hereditários

Consulta:


FOI APRESENTADA PARA REGISTRO UMA ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. ONDE OS HERDEIROS MARIA DAS GRAÇAS E ANTONIO, TRANSFEREM SEUS DIREITOS HEREDITÁRIOS A RUI E S/M DUVIDA: A CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS PODE SER FEITA DENTRO DA PROPRIA ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA?
24/03/2.008.


Resposta: Nos termos do artigo n. 1.793 do CC, a cessão dos direitos hereditários (via de regra) deve ser realizada através de escritura pública, não havendo impedimento para que a cessão de direitos hereditários possa ser realizada na mesma escritura do inventário e partilha, uma vez que uma única escritura pode consubstanciar dois ou mais negócios jurídicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de março de 2.008.

Usucapião Não Consta Qualificação das Partes

Consulta:


A MMª JUIZA ENCAMINHOU PARA REGISTRO UM MANDADO DE USUCAPIÃO.
ACONTECE QUE NO MANDADO NÃO CONSTA QUALIFICAÇÃO DAS PARTES E NEM VALOR DO IMÓVEL. COMO DEVO PROCEDER?
15/03/2.008.


Resposta: O correto é que o mandado contenha todos os requisitos exigidos para a abertura de matrícula, assim como a sentença (sua data) e o trânsito em julgado.
Ou seja, o mandado há de ser formalmente perfeito encerrando a completa qualificação que, além do estado civil, número da cédula de identidade, do número da inscrição no cadastro de contribuintes do Ministério da Fazenda, deverá conter a profissão dos autores e o regime e época de casamento, e em sendo diverso do legal, conforme o tempo de sua celebração, a indicação do pacto antenupcial e seu registro.
O imóvel deve estar perfeitamente descrito e caracterizado em suas medidas perimetrais, característicos, confrontações e área.
Há de acompanhá-lo o número do cadastro na Prefeitura Municipal se urbano ou o Certificado do Cadastro Rural, quando rural.
O mandado, a rigor deveria obedecer o item n. “109” do Capitulo II (Dos Ofícios de Justiça em Geral) do Provimento n. 50/89 da E. Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJSP – Ofícios de Justiça.
O valor também é requisito da LRP conforme artigo n. 176 parágrafo 1º, III, item “5”.
Contudo, para evitar formalismo mais extremado, a questão do valor poderia ser solucionada com a apresentação do valor venal do imóvel (CCIR se rural ou IPTU se urbano), e quanto à qualificação, se esta constar do processo, poderia ser resolvida mediante a apresentação de cópias autenticadas do processo (inicial, procuração, etc.), nas quais conste a qualificação das partes e requerimento do interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Março de 2.008.

Reserva Legal Área Não Georreferenciada

Consulta:



FOI PROTOCOLADO UM REQUERIMENTO DO SR. DECIO ROSA, PARA QUE SEJA PROCEDIDO A AVERBAÇÃO DA RESERVA LEGAL NO IMÓVEL FAZENDA SETE LAGOAS, COM AREA TOTAL DE 99,20 HA. ACONTECE QUE A DESCRIÇÃO DA RESERVA LEGAL NÃO FOI GEORREFERENCIADA. ENTÃO FOI FEITA A NOTA DEVOLUÇÃO ONDE CONSTOU QUE EM DECORRÊNCIA DO DECRETO ESTADUAL 50.889/06 ARTIGO 5º, É OBRIGATORIA QUE A ÁREA DE RESERVA LEGAL SEJA GEORREFERENCIADA. A PARTE ESTA QUESTIONANDO QUANTO AO GEORREFERENCIAMENTO, POIS O SR. DECIO POSSUI IMÓVEL NO MUNICIPIO AO LADO, ONDE FOI FEITA A AVERBAÇÃO DA RESERVA LEGAL SEM GEORREFERENCIAMENTO. O CARTÓRIO DO MUNICIPIO VIZINHO VAI EXIGIR O GEO APARTIR DE 20/11/2011 MESMO NO CASO DE RESERVA LEGAL. COMO DEVO PROCEDER?
26/03/2.008.


Resposta: Via de regra, o georreferenciamento não é exigível para a Reserva Legal, pois não consta da Lei 10.267/01 e do seu Decreto Regulamentador n. 4.449/02 (Ver Be Irib n. 1.739 de 11/05/2.005).
No entanto, no Estado de São Paulo, por disposição do artigo 5º do Decreto Estadual n. 50.889/06, o georreferenciamento é exigível para a maioria dos casos quando em nosso estado (composição e regeneração), ou seja, nos casos dos itens I a III do artigo 4º do referido Decreto (estadual). (Ver Be. Irib n. 2.528 de 10/07/2.006).
No caso concreto, se o próprio órgão (DEPRN) que expediu o Termo de Preservação não exigiu o georreferenciamento para a área da RL, a averbação poderá ser feita desde que apresentado os demais documentos necessários para a prática do ato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Março de 2.008.

CDHU Averbação de Casas

Consulta:


A PREFEITURA MUNICIPAL DOOU A CDHU UM TERRENO. AGORA A CDHU QUER REGULARIZAR O LOTEAMENTO - QUE SERA COMPOSTO DE 150 LOTES, QUE JA FOI APROVADO PELA GRAPOHAB. MAS ACONTECE QUE A CONSTRUÇÃO DAS CASAS É FEITA PELO SISTEMA DE MULTIRÃO, (OU SEJA SÃO CONSTRUÍDAS POR ETAPAS), ATÉ A PRESENTE DATA FORAM CONCLUIDAS 60 CASAS. A DUVIDA É A SEGUINTE: PODE SER FEITA A REGULARIZAÇÃO DOLOTEAMENTO, AVERBAR SOMENTE AS 60 CASAS JÁ CONSTRUÍDAS? E POSTERIORMENTE QUANDO CONCLUIDAS AS OUTRAS PROCEDEREM AS AVERBAÇÕES DAS CONSTRUÇÕES? COMO DEVO PROCEDER?


Resposta: Não conhecemos a particularidades do caso, mas num primeiro momento é preciso verificar se se trata de regularização de loteamento (item 152 e ss. do Capítulo XX das NSCGJSP) ou de implantação de Conjunto Habitacional (item 156 e ss. da norma antes citada).
São situações diferentes, e se o Município doou para o CDHU um terreno (Gleba Bruta), não vejo porque se tratar de regularização de loteamento, a não ser que se de fato já estivesse implantado e agora esta sendo regularizado.
Se se tratar mesmo de loteamento, após a sua regularização e registro, não há impedimento para que se averbe uma ou mais casas, desde que apresentados os documentos necessários para tal, quais sejam, requerimento, habite-se, auto de conclusão ou certidão equivalente expedida pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS, relativo à obra.
Nesse caso, as averbações das casas serão individuais e não coletivamente como nos conjuntos habitacionais, porque os lotes são individuais e se encontram em nome da CDHU.
Se não se está implantando conjunto habitacional, os lotes se encontram individualizados e cada qual possui, ou irá possuir matrícula própria devendo as averbações das residências serem individuais, fugindo as regras dos itens 156/159 do Capítulo XX das NSCGJSP.
Quanto a CND do INSS relativa à obra, também foge as regras dos artigos 30, VIII da Lei n. 8.212/91 (unifamiliar, destinada a uso próprio, tipo econômico e executada sem mão de obra assalariada – mutirão) (Ver também artigo n. 50 da Lei), e do artigo n. 278 do Decreto Regulamentador n. 3.048/99 sendo necessária a sua apresentação.
Entretanto, se forem transmitidos somente os lotes (terrenos) e as averbações das construções forem requeridas individualmente pelos adquirentes, a CND do INSS (Seguridade Social), poderá ser dispensada desde que haja requerimento nesse sentido pelo adquirente pessoa física e se enquadre nos casos de dispensa (artigos antes citados -inferior a 70,00m2 – sistema de mutirão).
Contudo, tais averbações (de construções) somente devem ser requeridas após o registro do loteamento e se requeridas pelo CDHU à apresentação CND do INSS é imprescindível (Ver artigo n. 462 inciso III da IN MPS/SRP, de 14/07/2.005)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Março de 2.008.

Penhora Casal CUB

Consulta:


PENHORA - O IMÓVEL A SER PENHORADO ENCONTRA-SE EM NOME DE DARDANELO, CASADO COM VERA. O MANDADO APRESENTADO CONSTA QUE A PENHORA RECAI SOBRE 50% PERTENCENTE A EXECUTADA VERA. DUVIDA: POSSO PROCEDER A PENHORA SOBRE OS 50% PERTENCENTE A VERA. NESTE CASO SÃO CASADOS NO REGIME DA COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS? E SE FOSSEM CASADOS NO REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS?


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois se o Juiz do processo por alguma razão excluiu da execução a meação pertencente à Dardanelo (cônjuge), o registro será feito somente com relação à meação da executada (Vera), devendo, entretanto, este fato constar da matrícula por averbação, pois a meação excluída não mais pertencerá ao patrimônio comum no casal (no caso de arrematação ou adjudicação).
Entretanto, do mandado deverá constar também que o cônjuge foi intimado (artigo n. 655, parágrafo 2º do CPC). (Ver também o artigo n. 655-B do mesmo codex).
Caso fossem casados pelo regime da CPB, poderia ou não haver meação, a depender se quando da aquisição houve ou não comunicação (se adquirido antes ou depois do casamento) (Ver Livro do Irib “A Penhora e Cautelares no Registro de Imóveis – Ademar Fioranelli, Flauzilino Araújo dos Santos e Ulisses da Silva – páginas 52/53” – e Decisões da 1ª VRP – Capital n,. 000.04.003356-2 e 000.04.126033-3 e Decisões Monocráticas STJ 658.411 – Paraná e 815.452 – Minas Gerais).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Abril de 2.008.

Alienação Fiduciária Unificação com Outro

Consulta:


FOI PROTOCOLADO UM REQUERIMENTO ONDE O PROPRIETÁRIO REQUER A FUSÃO DE IMÓVEL DE (FUNDO), matrícula 540, livro 2, JUNTAMENTE COM OUTRO IMÓVEL , matricula 7.600. SÓ QUE O IMÓVEL DA M.7.600, LIVRO 2, ENCONTRA-SE ALIENADO FIDUCIÁRIAMENTE A FAVOR DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL-CEF. NESTE CASO, COMO DEVO PROCEDER? PODERIA NOTIFICAR A CREDORA, INFORMANDO SOBRE A FUSÃO?
07/04/2.008.


Resposta: O registro da alienação fiduciária implica na transferência do imóvel ao credor recebedor da garantia, tornando a propriedade do imóvel resolúvel.
Com a alienação fiduciária dá-se o desdobramento da posse, ficando o devedor fiduciante com a posse direta e o credor fiduciário com a posse indireta do imóvel.
O fiduciante fica tão somente com a posse direta do imóvel, sendo que a propriedade do bem é passada para o fiduciário, em caráter resolúvel, tornando-se, efetivamente, titular do domínio sobre a coisa.
Assim, nos termos do artigo 234 da LRP, o remembramento (unificação/fusão) requerido não poderá ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Abril de 2.008.

Emolumentos Cálculo VC e Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentado o contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – carta individual – FGTS – com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do (s) devedor (es) /fiduciante (s), com caráter de escritura pública, em que o valor da compra e venda é de R$ 55.000,00, sendo R$ 10.538,12 com recurso da conta vinculada do FGTS do(s) comprador (es) R$ 2.000,00, com recursos concedidos pelo FGTS na forma de desconto e R$ 42.461, financiamento concedido pela credora.
Queria saber como devo cobrar os registros?



Resposta: Como o financiamento foi feito com recursos do FGTS (item C.1 e cláusula segunda do instrumento), deverá ser aplicado o item 14.5 da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, a cobrança se dará com base no item “1” da tabela, com redução de 50% tanto na alienação (v/c), como na correspondente garantia.
Portanto, será cobrado um registro sob a base de cálculo de R$ 55.000,00 (v/c) com 50% de redução = R$ 380,72, mais um registro da garantia sob a base de cálculo de R$ 42. 461,88 (alienação fiduciária), com 50% de redução = R$ 298,29, que totalizará o valor de R$ 679,01.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Dezembro de 2.009.

segunda-feira, 7 de dezembro de 2009

Dação em Pagamento

Consulta:


Sócio majoritário de determinada empresa (Sociedade Anônima) recebe como pagamento de dividendos da empresa, imóvel de propriedade desta.
Antes de ser formalizado o ato via escritura pública, o sócio faleceu.
Nos autos de inventário o imóvel foi arrolado como propriedade do inventariado e ficou determinado que este bem ficaria pertencendo a dois de seus herdeiros.
Foi apresentado para registro e qualifiquei negativamente, pelo fato do imóvel não pertence ao inventariado e que, pelo princípio da continuidade, em relação aquele imóvel, o formal não poderia ser registrado.
Agora, os interessados pretendem regularizar a situação e perguntam se é possível a inventariante representar o espólio na escritura de dação em pagamento (recebendo o bem), ou ainda, se poderá ser efetuada uma escritura diretamente da empresa para os herdeiros, com anuência do espólio, sem alvará judicial?
04-12-2.009.


Resposta: Como no inventário não foram inventariados os dividendos, mas sim o imóvel, a escritura de dação em pagamento deverá ser outorgada em nome do Espólio do falecido sócio, representado pela inventariante mediante alvará judicial, para que uma vez registrada a escritura de dação em pagamento possa ser registrado o formal de partilha, cumprindo-se assim, os princípios registrário.
A outorga da escritura de dação em pagamento diretamente em nome dos herdeiros não será possível, pelo que foi dito acima, e em face de os herdeiros não serem nem sócios, nem credores da empresa.
A dação em pagamento é modalidade de extinção de uma obrigação que inclusive vem prevista no Código Tributário Nacional – CTN (artigo 156, XI), nos casos de extinção de crédito tributário, em que o credor pode consentir receber coisa que não seja dinheiro, em substituição da prestação que lhe era devida.
Datio in solutum, porque aí a ação de dar tem função de extinguir a obrigação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Dezembro de 2.009.

Cessão Direito Hereditário Pela Inventariante

Consulta:


Com o falecimento do pai, seus 12 filhos pretendem fazer a cessão de direitos hereditários de único imóvel pertencente ao espólio.
É possível a lavrar escritura de cessão de direitos hereditários, sem alvará judicial, na qual a inventariante (através do termo de compromisso firmado nos autos) represente os demais herdeiros?
Ou poderá ser feita sem alvará, desde que todos os herdeiros compareçam no ato, ainda que representados por procuração pública (com poderes especiais)?
04-12-2.009.


Resposta: A inventariante representa e administra o espólio (Artigos 12, V e 991 do CPC), mas não poderá alienar ou ceder direitos hereditários sem a prévia autorização do Juiz do processo e a concordância de todos os herdeiros (artigo 992 do CPC e RT 711/103).
Portanto, é possível a cessão dos direitos dos direitos hereditários, somente pela inventariante desde que conte com a concordância de todos os herdeiros e autorização judicial.
Também será possível a cessão desses direitos independentemente de autorização judicial, desde que feita em conjunto por todos os herdeiros, se maiores e capazes, com a outorga do cônjuge, se casados forem, diretamente por eles ou representados através de procuração pública com poderes expressos e especiais (parágrafo 1º do artigo 661 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Dezembro de 2.009.

SFH Instrumento Particular

Consulta:



Foi apresentado para registro uma "Escritura Particular de Compra e Venda e Sub-Rogação de Dívida, com Garantia Hipotecária" firmado em 1985, na qual a proprietária vende um imóvel que está hipotecado, com anuência da Credora (Companhia de Habitação - MS e BNH).
No preâmbulo do contrato, diz que este tem força de escritura pública pelo disposto no art. 1º da Lei 5.049/66.
É possível o registro deste contrato n/ termos transferindo a propriedade e sub-rogando a divida hipotecária ou será necessário fazer escritura pública??? Haverá necessidade de reconhecimento de firmas????
04-12-2.009.


Resposta: Como a Companhia de Habitação, é integrante do Sistema Financeiro da Habitação (artigo 8º, VII da Lei 4.380/64) e a escritura foi feita nos termos do parágrafo 1º da Lei 5.049/66, que acresceu o parágrafo 5º ao artigo 61º da Lei 4.380/64, perfeitamente possível será o seu registro.
Quanto ao reconhecimento das firmas constantes do instrumento, estas são taxativamente dispensadas, consoante o artigo n. 221, II da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Dezembro de 2.009.

quinta-feira, 3 de dezembro de 2009

Ineventário Escritura Púbica Faltou Qualificação

Consulta:


FOI APRESENTADA PARA REGISTRO UMA ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. SENDO QUE NA ESCRITURA NÃO CONSTOU NA QUALIFICAÇÃO JOSÉ (falecido em 1990), Nº. DO RG E CPF/MF. Na matrícula do imóvel também não consta nº. do RG e CPF/MF do proprietário José (falecido) como devo proceder?
14/04/2.008.


Resposta: Nos termos dos artigos nºs.: 21 e 22 da Resolução n. “35” de 24/04/2.007 do CNJ; do item 4.10, das conclusões aprovadas pelo grupo de estudos instituídos pela Corregedoria Geral da Justiça, quanto à prática dos atos notariais correspondentes à aplicação da Lei Federal n. 11.441/2007, publicada no DOE de 08/02/2007; item 4.10 do Processo GAJ 3 06/2.007 – Capital – Corregedoria Geral da Justiça (Parecer n. 234/2007-E) Regulamentação do Grupo de Estudos, e itens ns. 114 e 115 do Capitulo XIV das NSCGJSP (Provimento CGJ n. 33/2007) o autor da herança (de cujus) José deve estar qualificado, inclusivo pelo seu n. de RG e CPF, até mesmo para a comunicação da DOI.
Como da escritura não constou essa qualificação (de José – autor da herança), o título deve ser re-ratificado.
Previamente ao registro, se averbará junto a matricula do imóvel mediante a apresentação de requerimento e tais documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.008.

Partilha Registro Comunhão Parcial de Bens

Consulta:


FOI APRESENTADO PARA REGISTRO UMA PARTILHA EM QUE MARLI (FALECIDA), POSSUIA A MEAÇÃO DE UNICO IMÓVEL.A FALECIDA ADQUIRIU ESTE IMÓVEL POR FALECIMENTO DE SEU PAI.A FALECIDA ERA CASADA NO REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS, COM ANTONIO CARLOS. NA QUAL DEIXOU DUAS FILHAS.DUVIDA: NESTE CASO O VIÚVO TEM DIREITO NA PARTILHA POR SER CASADO NO REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS?
17 de Abril de 2.008.


Resposta: No Regime da CPB, nos termos do artigo n. 1659, I do CC, excluem-se da comunhão os bens que sobrevierem na constância do casamento por sucessão.
Entretanto, o artigo n. 1.829, I do CC, na sucessão legítima os descendentes concorrem com o cônjuge sobrevivente (casado pelo regime da CPB – no caso) no caso do autor da herança ter deixado bens particulares que são aqueles que pertencem exclusivamente a um dos cônjuges, em razão do seu título aquisitivo. No regime da CPB, são particulares os bens adquiridos antes e depois do casamento, por herança ou doação, bem como os adquiridos com o produto da venda de outros bens particulares.
O bem adquirido por Marli foi através de herança de seu pai, portanto, bem particular.
Desta forma, Antonio Carlos tem sim direito na herança, não por meação, mas por ser herdeiro nos termos do artigo citado (1.829,I do CC), e nos termos do artigo n. 1.832 do CC, terá direito ao quinhão igual ao de suas filhas, ou seja, terá direito a 1/3 da parte do imóvel que Marli possuía.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Abril de 2.008.