quinta-feira, 27 de agosto de 2009

Caução Mandado de Registro de Hipoteca

Consulta:

Consulto Vossa Senhoria sobre a possibilidade de recepcionarmos o Mandado em anexo como sendo de MANDADO DE REGISTRO DE HIPOTECA.
Lembro-me de ocasião anterior em que Vossa Senhoria ensinou que esse tipo de Mandado de Averbação de Caução deveria ser recebido como sendo de Mandado de Registro de Hipoteca.
Outro detalhe a respeito desse Mandado é quanto as custas, emolumentos e contribuições. No caso presente, há uma determinação de isenção por ser a parte beneficiária da justiça gratuita. Pergunto, entretanto, se assim não fosse, poderíamos devolver o título pela falta de depósito prévio, mesmo sendo o título judicial?
Mais um detalhe: não constou no Mandado nem do Termo anexo o valor da causa. Essa omissão daria causa a devolução? Especificamente neste caso, que é isento de pagamento, também haveria necessidade de constar o valor da causa?
Finalmente, outro aspecto relevante no caso presente: a matrícula atingida refere-se a imóvel gravado com o SEQUESTRO decretado pela Justiça Federal naquele conhecido CASO C. B. Esse ônus impediria a prática do ato determinado do Mandado?
Na oportunidade renovo à Vossa Senhoria os meus protestos de perfeita estima e distinta consideração.


Resposta: Sim, de fato os mandados judiciais de averbação de caução devem, nos termos do Processo CG 830/2004 – Parecer nº 197/05-E, serem recepcionados como mandados de registro de hipoteca judicial.
No caso as partes são beneficiárias da justiça gratuita e isentos do pagamento dos emolumentos (emolumentos do oficial e demais emolumentos), nos termos do inciso II do artigo 9º da Lei Estadual 11.331/02, e porque assim determinado pelo Juiz do processo.
Se assim não fosse, o titulo poderia ser devolvido solicitando-se o depósito prévio dos emolumentos nos termos dos artigos 14 da LRP e artigo 11 da Lei Estadual 11.331/02, e ainda por disposição normativa prevista no item n. 58 do Capitulo XVIII das NSCGJSP.
A alternativa de se estimar o valor da garantia a partir do valor da causa não parece atender satisfatoriamente a disciplina geral da hipoteca.
Nada indica que o valor atribuído à ação tenha correspondência com o valor da condenação.
No caso, trata-se de caução judicial equiparada à hipoteca judicial, e nos casos de hipoteca judicial poderemos encontrar dezenas de hipóteses em que a hipoteca judicial não tem valor (artigo 466, parágrafo único, I do CPC).
Portanto, no caso apresentado poderá o mandado ser aceito a registro mesmo ausente o valor da dívida (Nesse sentido vem APC 10.825-0/3 – Capital).
Caso não houvesse a isenção do pagamento dos emolumentos pela gratuidade, exigir-se-ia o valor venal do imóvel para efeito de base de cálculo para a cobrança dos emolumentos.
Entretanto, como o imóvel objeto da matrícula 4.363, onde se pretende efetuar o registro da hipoteca judicial está declarado indisponível por força de Lei, o registro deve ser qualificado negativamente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Agosto de 2.009.

Loteamento Área Institucional

Consulta


O município é proprietário de uma quadra de um loteamento, designada como Área Institucional, com a área de 8.676,68 m2. Referida quadra passou ao domínio do município decorrente do registro do loteamento e encontra-se matriculada sob nº53.563.
Pretende o município desmembrá-la em duas, uma com a área de 7.256,64 e outra com a área de 1.420,04 m2.
É nosso entendimento que tal pretensão não se mostra viável, porque estará havendo alteração no plano do loteamento. Gostaríamos da vossa análise.
Grato, 26-08-2.009.

Resposta: No caso não se trata de alteração do plano de loteamento (artigo 28 da Lei 6.766/79), pois o desmembramento da área institucional (bem de uso especial –artigo 99, II do CC) está sendo requerido pelo Município que é a proprietária do imóvel e não pelo loteador (como se um adquirente de lote realizasse o desdobro de seu imóvel).
Com o loteamento temos os equipamentos públicos que são os urbanos e os comunitários. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado (artigo 5º parágrafo único – parágrafo 5º do artigo 2º da Lei 6.766/79, recentemente alterada pela Lei n. 11.445/07).
Já a definição dos equipamentos comunitários encontra-se no parágrafo 2º do artigo 4º da Lei do Parcelamento do Solo. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, lazer e similares.
Área de Interesse Público (Social) é a área transferida para o Município quando da aprovação de loteamentos e seus registros.
Área institucional: é a parcela do terreno reservada à edificação de equipamentos comunitários.
No caso concreto, a área já está matriculada (item 175 do Capitulo XX das NSCGJSP), e o Município requereu o desmembramento dessa área (artigo n. 180, VII da Constituição do Estado de São Paulo, alterada pela Emenda Constitucional n. 23 de 31/01/2.007).
Desta forma, nenhum impedimento há para que seja realizado o desmembramento, pois não é pelo desmembramento que necessariamente estará ocorrendo alteração da destinação do imóvel ou alteração do loteamento. No entanto, por tratar-se de bem de uso especial para a alienação, necessitará de prévia desafetação, por serem os bens de uso comum e especiais inalienáveis.

E se o Município de fato pretende alienar esses bens, o ideal é que realizasse a desafetação (de bem especial para patrimonial) do imóvel antes do desmembramento, pois do contrário, terá que proceder a desafetação de todos após o desmembramento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 26 de Agosto de 2.009.

terça-feira, 25 de agosto de 2009

Averbação Premonitória

Consulta:

Foi apresentado em cartório pelo representante da exequente Cooperativa de Crédito Rural C. – C., uma certidão do serviço de Distribuição Cível do Fórum de B., para fins de averbação no Registro de Imóveis de bens sujeitos à penhora ou arresto (artigo 615-A do CPC), que foi distribuída, no dia 5-5-2006, as 12:04:01 horas, a Ação de Execução ....... em que figuram como executados Oliveiro, Hilário e Jimmy, segue cópia por fax.
Por ser o primeiro caso, queria saber se faço a averbação em todos os imóveis dos executados?
Se no imóvel onde vai ser averbado, existir cédula rural hipotecaria ou indisponibilidade, pode o ato ser praticado?
Como é feita esta cobrança?
Se possível minutar a averbação.
Obrigado,


Resposta: A averbação premonitória/acautelatória, prevista no artigo n. 615-A do CPC, tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Para tanto, o interessado dever apresentar no cartório requerimento acompanhado de certidão comprobatória do ajuizamento da ação de execução, em que conste a identificação das partes envolvidas e o valor da causa.
O imóvel (eis) onde se pretende lançar a averbação (ções) premonitória (as) deve ser especificado no requerimento, sem a necessidade de sua descrição, apenas com a indicação do registro (matrícula ou transcrição), ou seja, o interessado deve mencionar no requerimento que solicita a averbação premonitória sobre quais imóveis pretende fazer as averbações, podendo se assim quiser, requerer até mesmo em todos os imóveis, contudo, responderá se for entendida manifestamente indevida (parágrafo 4º do artigo 615-A do CPC)
A indicação sobre quais imóveis pretende o interessado realizar as averbações premonitórias é necessário até pela questão envolvendo o excesso premonitório. Este excesso pode bloquear indevidamente todo um patrimônio, e se o excesso foi cometido pelo registrador (foi logo averbando em tudo quanto é imóvel do devedor), será o registrador quem pagará pelos prejuízos do excesso, mas, se foi o interessado que requereu o excesso, este é que será responsável e quem pagará por eventual prejuízo.
Quanto a existência de hipoteca cedulares não será motivo de impedir a averbação premonitória, pois as hipotecas cedulares que impedem a alienação não impedirão a averbação de ajuizamento de ações de execução, pois nada está sendo transmitido.
Não há na averbação premonitória como no arresto ou seqüestro a conversão em penhora.
É claro que poderá haver averbação de penhora nos termos do parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC, no entanto, a averbação da penhora poderá tornar-se indispensável, até porque, podem ser penhorados outros bens suficientes para cobrir o valor da dívida e a averbação premonitória ser cancelada nos termos do citado artigo.
A averbação é espécie do gênero inscrição declarativa de cunho cautelar, tem finalidade preventiva e de publicidade, e a existência de hipotecas cedulares não impedirá a averbação requerida, contudo, impedirá o registro de penhoras sobre o imóvel hipotecado cedularmente, e nesse sentido o interessado deve ser alertado.
Ademais, poderemos ter situação inversa, averbada a existência de ação de execução (averbação premonitória,) posteriormente ser registrada cédula hipotecária.
Quanto à indisponibilidade, se em decorrência de Lei (artigo n. 247 da LRP) impedirá o ato de averbação premonitória, se pelo provimento 17/99 (item 102.1 e seguintes do Capitulo XX da NSCGJSP), a averbação premonitória deverá ser prenotada no aguardo do exercício de seu direito (item 102.6 do Capitulo XX das NSCGJSP), e se em decorrência de penhoras realizadas nos termos do artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91, não haverá impedimento para a averbação premonitória a exemplo das hipotecas cedulares.
A cobrança de emolumentos pela prática dos atos deverá ser feita como averbação com valor declarado, dividindo-se o número de imóveis pelo valor da dívida no caso de a averbação ser feita em mais de um imóvel (item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II).
Também deverá ser feita aplicando o item “10” da Tabela, ou seja, deverá ser cobrado 20% (Vinte por cento do valor).
Em remate, não possuímos em nosso escritório minutas de atos registrários, mas poderia ser realizada mais ou menos da forma seguinte:

AV__/M.____ ________ Sp., ___ de __________de 2.00___

A requerimento de .............. (qualificar), datado de ..... , procedo esta averbação nos termos do artigo n. 615-A do Código de Processo Civil, para ficar constando a existência de ação de título extrajudicial (Processo nº....... da ....Vara Cível da Comarca de ..........), movida pela requerente...................em face de ....................., proprietário (a) do imóvel objeto desta matrícula, conforme R......, acima, já qualificado (a), conforme se comprova pela certidão do Cartório Distribuidor Judicial da Comarca de ................., expedida em .....de ...... de ......., tendo a causa o valor de R$ .........................(valor por extenso............).
O escrevente autorizado_________________________.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 24 de Agosto de 2.009.

Instrumento Particular Interdito Necessita Alvará Registrado em RTD

Consulta:


Foi apresentado para registro no Oficial de Registro de Títulos e Documentos o instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial urbano (matrícula nº.2.570), cópias por fax.
Comparece no contrato como vendedores Orivaldo casado com Maria, quando deveria constar Orivaldo e sua mulher.
Consta na descrição do imóvel a existência de uma casa de alvenaria e na matrícula o imóvel não possui benfeitorias.
Portanto o contrato deveria ser aditado para ter acesso no registro de imóveis.
Pergunto:
O contrato pode ser registrado em Títulos e Documentos?
Deverá ser feito pela parte requerimento para que o mesmo seja averbado para conservação, ou não há necessidade?
O registro em Títulos e Documentos, foi orientado pelo Promotor de Justiça de C., segundo a parte.
Obrigado,


Resposta: O instrumento particular para ter acesso ao RI, além da necessidade da prévia averbação da construção do imóvel residencial com sua respectiva numeração pela Rua Ver. (Vereador) A. L. e de constar que os vendedores são o Sr. Orivaldo e sua mulher Dª Maria Helena, e não Orivaldo casado com Maria Helena, também deverá constar o seguinte:
1. Se a descrição do imóvel é de quem da rua olha para o imóvel, ou de que do imóvel olha para a rua;
2. Que o comprador Marcos é maior ;
3. Deverá ser apresentado alvará judicial autorizando a compra do imóvel uma vez que se trata de aquisição feita por curador, e em virtude das regras da tutela aplicarem-se as regras da curatela (artigo 1.781 do CC) e nos casos de tutela e curatela se a necessária autorização judicial não tiver sido exigida o ato será ineficaz enquanto não autorizado pelo Juiz (parágrafo único do artigo n. 1.748 do CC).
O ato de aquisição de bens não está elencado no artigo n. 1.748 do CC, no entanto, a aquisição é onerosa e não pode ser confundida com a aceitação de legado ou doação.
A primeira vista, nos casos de tutela, a aquisição onerosa independe de autorização judicial, desde que o numerário esteja justificadamente com o tutor.
Se o interdito está sendo representado, é absolutamente incapaz e não se trata daquelas incapacidades parciais (artigos 1.772 e 1.782).
Já o artigo n. 1.753, proíbe que o curador conserve em seu poder dinheiro do interdito, além do necessário para as despesas de manutenção. O produto de alienação autorizada de bens móveis valiosos só pode ser aplicado em imóveis, se assim for determinado pelo Juiz (parágrafo 1º do mesmo artigo – parte final). O mesmo destino terá o dinheiro proveniente de qualquer outra procedência (parágrafo 2º do artigo citado).
Por seu turno, os depósitos bancários só podem ser movimentados com autorização judicial (artigo 1.754, II c.c. parágrafo 1º do artigo 1.753 , ambos do CC).
Embora a aquisição de bens imóveis pelo interdito não esteja na relação dos atos para os quais a lei exige autorização judicial (artigo n. 1.748 do CC), esta é indispensável por força de outras disposições do Código Civil.
Do exposto, entendemos, s.m.j., de que o interdito representado por curador, o que indica incapacidade civil total, não pode adquirir bem imóvel sem a necessária autorização judicial;
4. Os vendedores devem declarar que não são empregadores e não estão vinculados a Previdência Social como contribuintes, quer na qualidade de empregadores, quer como produtores rurais ;
5. Por se tratar de instrumento particular, as partes devem rubricar todas as folhas do instrumento;
6. Faltou reconhecer uma das firmas de Odete;
7. Faltou constar a declaração de que os outorgantes compradores se responsabilizam por impostos, taxas, tarifas incidentes sobre o imóvel, inclusive anteriores a sua data, ou apresentar a certidão negativa de tributos municipais;
8. Declaração dos outorgantes vendedores de que não existem quaisquer ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel ou outros ônus reais incidentes sobre o mesmo ou contra as pessoas deles outorgantes e que os outorgados compradores aceitam as declarações do outorgante e dispensam a apresentação das certidões referentes a feitos ajuizados;
9. Deverá ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI devido;


Quanto ao registro do instrumento (da forma que se encontra) em RTD, é perfeitamente possível desde que requerido expressamente pelo interessado nos termos do artigo n. 127, VII da LRP, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros, consignando no instrumento de que o seu registro foi feito em RTD nos termos do artigo 127, VII da LRP, para fins de conservação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Agosto de 2.009.

Doação Desmembramento Benfeitorias

Consulta:



Valdecir L. M. separada judicialmente era proprietária pela Matrícula 3.070, de um imóvel rural com 22,9,68, contendo uma casa e menores benfeitorias.
Pela matr. 10.039, livro 02, de 05 de setembro de 2006, Valdecir doou aos seus filhos Andréia Aparecida e Adriano, uma parte do imóvel com 19,2968 ha, CONTENDO uma casa e menores benfeitorias; ficando o remanescente na matrícula 3.070 de 3,6300ha., em nome da Sra. Valdecir, remanescente esse sem benfeitoria.
Agora, foi prenotada escritura pela qual a Sra. Valdecir vende o remanescente do imóvel, ou seja, a área de 3,6300ha, porem, constou na alienação a existência das benfeitorias consistentes em uma casa e menores benfeitorias, porem, ela as benfeitorias já foram alienadas conforme acima mencionado.
Conversando com o comprador e com o advogado da vendedora chegou-se a conclusão que realmente as benfeitorias estão no imóvel remanescente, ou seja, na área de 3,6300ha (objeto da escritura ora apresentada ao registro).
Como fazer para regularizar a situação uma vez que as benfeitorias deverão ser excluídas da matrícula 10.039 (área doada) e fazer parte da venda da área remanescente?
Pensei em fazer uma retificação administrativa com todas as partes interessadas comparecendo: doadora (Valdecir) e os donatários (Andréia e Adriano), fazendo uma averbação a margem da matrícula 10.039.
Talvez seja o caminho, porem, gostaria da sua opinião a respeito do tema.

Grato, 24-08-2.008.


Resposta: A posição da serventia está correta, poder-se-ia realizar uma retificação via administrativa para constar, como é fato, de que as benfeitorias estão localizadas no remanescente do imóvel e não na parte desmembrada que foi objeto de doação.
No entanto, de uma maneira mais simplista poderia ser feita escritura de re-ratificação para consignar que a parte doada foi somente a terra nua, uma vez que as benfeitorias estão localizadas no remanescente do imóvel (parte não doada).
Não se estaria modificando o objeto da doação, mas consignando de que as benfeitorias estão, como é fato, localizadas no remanescente.
De certa forma, as benfeitorias são acessórios que acompanham o principal (terreno) e essa é a regra do Código Civil (artigo 92 CC/2002 ,58 e 59 CC/1.916).
Como os imóveis são rurais, ficaria difícil uma prova documental, a não serem plantas, memoriais e laudo técnico. Entretanto, as benfeitorias não mudam de lugar e a princípio acompanham o principal.
No entanto, se o Oficial não se sentir seguro, que opte pela retificação administrativa, mas em minha opinião poderia ser feita escritura de re-ratificação entre as partes, pois não se estaria modificando o objeto da doação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de agosto de 2.009.

quinta-feira, 20 de agosto de 2009

Re-Ratificação de Escritura de Venda e Compra

Consulta:


O Oficial D. recebeu a visita do colega, Escrevente do 1º Notário local, com uma consulta que o deixou meio perdido.
Temos por aqui a matricula 29.022 de um terreno composto pelo lote 14 da quadra S do loteamento Residencial S. L., nesta cidade. Loteamento devidamente regularizado. Imóvel em nome de Avelino Zanuto e sua mulher, por ocasião da abertura da matrícula, em 06 de Agosto de 1.999.
No entanto, com a AV 001, datada de 10 de Dezembro de 1.999, verifica-se que por escritura de 18 de Junho de 1.999, re-ratificada em 06 de Dezembro de 1.999, o imóvel foi incorporado ao patrimônio da empresa RESIDENCIAL S. L. LTDA. As duas escrituras (incorporação e re-ratificação) lavradas pelo Segundo Tabelião local.
Acontece que entre uma e outra, isto é, mais precisamente no dia 11 de Novembro de 1.999, as pessoas físicas de Avelino e sua mulher Olinda outorgaram perante o Primeiro Tabelionato local escritura de venda do mesmo lote em favor de Raimundo N. das C.
A questão é como resolver para poder registrar essa venda.
A principio, sabemos que não se pode fazer escritura de re-ratificação para alterar as partes, o valor, e o objeto, salvo engano. Parece que é isso mesmo.
Ocorre que o colega Jean já nos trás para exame a minuta de uma escritura de re-ratificação, data de hoje, pela qual pretende resolver o problema, para dizer que na verdade quem vendeu foi à empresa e não o casal...
Faço anexar cópias dos documentos referidos para seu exame e melhor entendimento e aguardo sua preciosa orientação para repassá-la ao Duarte afim de que o mesmo possa atender a consulta.

Resposta: De fato, não se podem alterar as partes essenciais do título, tais como preço, prazo, objeto, partes, título (este aquisitivo). No entanto, isto é quando o título (aquisitivo) já foi registrado.
No caso apresentado, a escritura aquisitiva não chegou a ser registrada, e desta forma poderá ser re-ratificada para alterar o outorgante vendedor que na realidade é a PJ. RESIDENCIAL S. L. LTDA, e não Avelino e sua mulher Dª Olinda, como constou.
Na escritura aquisitiva também não tinha constado a qualificação da mulher do comprador Sr. Raimundo, o que também foi corrigido (retificado) pela escritura de re-ratificação.
Portanto, como a escritura de venda e compra lavrada em 11 de Novembro de 1.999, não acessou ao registro imobiliário, pode ser sim re-ratificada como foi, e ambas acessarem ao RI procedendo ao registro da venda do imóvel para o Sr. Raimundo.
A única observação que se faz é que na qualificação da procuradora Eliete da escritura de re-ratificação deverá constar o seu estado civil (casada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.009.

Loteamento Restrições de Desdobro/Desmembramento

Consulta:



Foi apresentado pedido de desdobro de um lote de terreno com a área de 284,50 m2, ficando a parte A com a área de 125,73 m2 e a área B com 158,77 m2, situado no loteamento denominado “R. U.”, com requerimento, planta, memoriais descritivos, e alvará de licença, aprovados pela Municipalidade; tendo este Oficial feito nota de exigência, uma vez que consta no contrato padrão, na cláusula décima, parágrafo quinto: “o lote objeto deste contrato, somente poderá ser desmembrado, só e somente se, as áreas remanescentes possuírem individualmente a metragem superior a 200,00 metros quadrados”.
A parte que apresentou o desdobro, alegou que o cartório já fez três desdobros de lotes, com áreas inferiores a 200,00 m2 e em verificação nas matrículas do loteamento, verifiquei que realmente foram desdobrados três lotes, feitos pelos anteriores Oficiais deste cartório, sendo que o imóvel da matrícula nº.11.280, foi desdobrado conforme matrículas nºs.11.496 com a área de 193,83 m2 e 11.497 com a área de 193,69 m2 (feito pelo anterior Oficial M. C.); matrícula nº.11.331, foi desdobrado conforme matrículas nºs.12.131 com a área de 140,41 m2 e 12.132 com a área de 140,37 m2 (feito pelo anterior Oficial M. C.), o pior é que este último desdobro foi feito pela loteadora; e, matrícula nº.11.311, foi desdobrado conforme matrículas nºs.12.518 com a área de 167,27 m2 e 12.519 com a área de 167,32 m2 (feito pelo anterior Oficial O. A. F.), sendo que o desdobro desta matrícula foi feito também pela loteadora, segue cópias das matrículas e as folhas do contrato padrão onde consta a cláusula 10ª.
Queria saber do senhor se devo comunicar o Juiz dos desdobros que foram feitos, em desconformidade com o contrato padrão; em caso positivo favor minutar?

Obrigado,



Resposta: Apesar das restrições urbanísticas convencionais e supletivas impostas pelo parcelador quando do registro/inscrição do loteamento permitindo o desmembramento de lotes só e somente se, as áreas remanescentes possuírem individualmente metragem superior a 200,00 m2, foram feitos pelos Registradores anteriores alguns desmembramentos cujos remanescentes possuem áreas inferiores a 200,00 m2.
Referidas áreas depois de desmembradas foram transmitidas a terceiros, e nos termos do artigo n. 252 da LRP, o registro enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, não sendo, portanto o caso de comunicar ao Juiz Corregedor Permanente da serventia esses desmembramentos anteriores.
Agora foi apresentado pedido de desdobro/desmembramento de um lote desse empreendimento com a área total de 284,50m2, que será desmembrado em duas áreas, sendo uma com 125,73m2, e outra com 158,77m2, o que é totalmente vedado por restrições urbanísticas convencionais e supletivas impostas pelo loteador, mesmo em sendo autorizado pela Municipalidade ou mesmo existindo legislação Municipal permitindo o desmembramento, e essa é a atual posição tanto da E. Corregedoria Geral do Estado como do CSM.
Para que tal desmembramento seja possível, previamente devem ser levantadas judicialmente tais restrições. A existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular (Apelações Cíveis 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras), devendo o pedido ser qualificado negativamente, diante da restrição convencional e supletiva imposta pelo loteador.
Disso tudo resulta o direito que o artigo 1.299 do CC, combinado com o artigo n. 934 do CPC, confere tanto ao loteador como ao Município e aos moradores ação de nunciação de obra nova para impedir construções infringentes das restrições preservadoras do perfil inicial do bairro, ou ação demolitória de obra irregular que tiver sido terminada (Ver artigo 45 da Lei 6.766/79 e decisões da E.CGJ do estado Processo CGJ 453/2006 (Parecer 277/2006-E, 29/2006 (Parecer 160/2006-E) 2007/10473 e 2.802/2.001, decisões do CSM do estado 587-6/0, 594-6/1, 747-6/0, 866-6/3 e 833-6/3 e decisões da 1ª VRP da Capital 583.00.2006.463-0-0 e 583.00.2006.106599-5)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Agosto de 2.009.

terça-feira, 18 de agosto de 2009

Duplicidade de Matrículas Correção

Consulta:


Encontra-se transcrito sob nº 9.832, livro 3-I, deste Oficial, em nome de Osvaldo L. R., o seguinte imóvel:
Fazenda São Vicente, situada neste Município, com a área de 46,75 alqueires ou sejam 113,1350ha de terras, confrontando-se com José Zacarias, Francico das Neves, Antonio Pedro da Silva, Aureo Berça e Irmãos Gonçalves, Primo Pinceta, Emilio Luiz Ribeiro, contendo benfeitorias.
Aos 02 de fevereiro de 1976, o Oficial interino deste, provavelmente por equivoco, abriu duas matrículas do mesmo imóvel, mesma descrição, mesmo proprietário, as quais receberam os números 24 e 25, porem, na matrícula 24, foi aberta para lançar uma cédula de crédito hipotecário a favor do Banco do Brasil S/A, em terceiro graú e a matrícula 25, foi aberta para lançar uma hipoteca também a favor do Banco do Brasil S/A, só que esta em 4º; as duas hipotecas foram canceladas aos 24 de fevereiro de 1977.
Ocorre porem, que o imóvel matrículado sob nº 24 foi vendido aos 23 de setembro de 1982 a Companhia Agrícola Colombo, a qual permanece proprietária até hoje; porem, a matrícula 25, continua em aberta até hoje em nome de Osvaldo L. R. e sua mulher.
Como descobri? Ao fornecer uma certidão de outro imóvel em nome de Osvaldo L. R., ao fazer as buscas no indicador pessoal me deparei com esta situação.

Como fazer?

I)- Encaminho pedido de providência ao Juiz Corregedor Permanente solicitando o cancelamento?

II)- Ou poderia ser feito administrativamente?

15 de Agosto de 2.009.



Resposta: Preliminarmente, nos permitimos reproduzir trecho do trabalho “A Matrícula” do saudoso Dr. Gilberto Valente sobre o tema:

8- Duplicidade de matrícula do mesmo imóvel.

Pode ocorrer que, por inadvertência, se tenha no Cartório duas matrículas do mesmo imóvel, o que acontece, por exemplo, quando se abre uma matrícula para registrar uma penhora e o encarregado de fazer a averbação ou remissão indicando na transcrição, que o imóvel foi matriculado. Posteriormente, é apresentado um título para registro e se abre nova matrícula do mesmo imóvel, efetuando-se o registro. Em outros casos, comuns em lotes de loteamentos, abre-se a matrícula e registra-se um compromisso. Posteriormente, é apresentada uma escritura de venda e abre-se nova matrícula, registrando-se o novo título. Temos, diante do quadro descrito, portanto, duas situações diferentes, que cabe distinguir para os efeitos práticos da correção do erro.

Num primeiro caso temos duas matrículas do mesmo imóvel, devendo ser encerrada uma delas, através de ato de averbação. Nesta oportunidade, sempre entendi que se encerra a matrícula de número mais alto ou a que foi aberta posteriormente, pois esta sim decorreu do erro. Transportam-se os atos que nesta tenham sido praticados para a primeira, de número mais baixo, o que constará da averbação e encerramento. Esta pode ser assim redigida: Procede-se a esta averbação para consignar que, tendo sido, em --- de -------de 1.9___. aberta sob o n. ------- a matrícula deste imóvel, a presente matrícula decorreu de erro evidente, nos termos do art. 213, parágrafo primeiro (hoje artigo 213, I, letra “a”) da Lei de Registros Públicos e, tendo sido, nesta data, transportados para a mesma (Matrícula n ------) os atos acima praticados, averba-se o encerramento desta.

Entretanto, a outra hipótese, o que se tem é duplicidade de matrículas, mas com a existência de direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. O oficial não pode, de ofício, cancelar quaisquer dos atos praticados, dado que os poderes que a lei lhe confere não se estendem a tanto. Deverá, obrigatoriamente, comunicar os fatos ao Juízo Corregedor Permanente, para as providências cabíveis.

Em São Paulo, através da Portaria Conjunta 1/88, das Varas de Registros Públicos, foi determinado que, concomitantemente à comunicação, o Oficial efetue averbação bloqueando as duas matrículas, o que tornará público a existência dos direitos reais contraditórios, ao menos até que haja provimento jurisdicional a respeito.

Portanto, como no caso foram abertas duas matrículas para o mesmo imóvel (matrículas 24 e 25), uma delas deverá ser encerrada através de ato de averbação.
No entanto, primeiramente é preciso verificar se junto à transcrição 9.832 do Livro 3-I, foram feitas as devidas referências/remissão as matriculas abertas, e em caso negativo, deverá ser lançada por erro evidente tais remissões/referências à margem da transcrição.
Feito isto, segue o que consta do trabalho do Dr. Gilberto Valente, ou seja, encerra-se a matricula de número mais alto (de n. 25) transportando os atos que nesta tenham sido praticados para a primeira, de número mais baixo (de n. 24), o que constará da averbação de encerramento.
Como no caso não existem direitos reais contraditórios sobre o imóvel, e os ônus existentes (hipotecas) já foram cancelados, não haverá necessidade de encaminhar pedido de providências ao DD. Juiz Corregedor Permanente, podendo tais atos serem feitos de ofício, administrativamente, lembrando-se aqui que os indicadores também devem ser corrigidos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.

Loteamento Restrições Desmembramento

Consulta:


Existe registrado no ano de 1993, o loteamento denominado Jardim Nova S. A., cujo loteamento foi implantado por José Wasghinton e sua mulher Marizia e constou do contrato padrão do loteamento a vedação ao desmembramento (subdivisão) dos imóveis objeto do loteamento, tendo outorgado escritura de todos os imóveis do loteamento aos compradores do empreendimento.
José Washignton veio a falecer aos 29 de março de 1996, deixando a viúva Mariza e três filhos maiores Marcelo, Marcio e Maurício.

Gostaria de saber qual a forma de cancelar a vedação ao desdobro em vista do falecimento do loteador.
Poderia Marizia (viúva), com a concordância dos proprietários atuais do imóvel conseguir a liberação da cláusula restritiva na via administrativa junto à este Oficial?
Grato, 15-08-2.009.


Resposta: Em virtude dos princípios do contraditório e ampla defesa, o levantamento das restrições impostas pelo loteador por ocasião do registro do loteamento, s.m.j, somente será possível através de cancelamento das cláusulas restritivas através de regular processo judicial (artigo 250, I da LRP).
De certa forma, não seria somente uma alteração das cláusulas restritivas convencionais e supletivas impostas pelo parcelador, mas também uma alteração do projeto do loteamento que nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79 estaria a depender da anuência não só do loteador (viúva que também é loteadora como constou da pergunta), mas também de todos os adquirentes de lotes (marido e mulher se casados forem), além da anuência da Municipalidade e aprovação do GRAPROHAB.
Até para maior garantia dos interessados o levantamento das cláusulas restritivas deve ser realizado pelas vias judiciais, com a anuência de todos os adquirentes, da municipalidade e do GRAPROHAB, pois essas obrigações convencionais devem ser obedecidas por todos os moradores do bairro.
Desses princípios resulta o direito que o artigo 1.299 do CC, combinado com o artigo n. 934 do CPC, confere tanto ao loteador como ao Município e aos moradores ação de nunciação de obra nova para impedir construções infringentes das restrições preservadoras do perfil inicial do bairro, ou ação demolitória de obra irregular que tiver sido terminada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.

Conferência de Bens

Consulta:

Sócio de determinada empresa está integralizando ao patrimônio de empresa somente a nua-propriedade de imóvel. Consta no contrato que a empresa será responsável pela administração do imóvel e que este permanecerá gravado com usufruto vitalício.
É possível o registro da integralização de capital de nua-propriedade de imóvel?
17-08-2.009.


Resposta: É perfeitamente possível conferir-se apenas a nua propriedade.
Como não existe o usufruto deducto ou apenas deduzido (que significa que se alguém transmite a nua propriedade AUTOMATICAMENTE se reserva o usufruto), deve haver um REGISTRO para a constituição do usufruto, registro esse que pode ser feito com base no próprio instrumento particular de conferência de bens.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.

Habitação Direito Real

Consulta:


Dúvida sobre cobrança de registro de DIREITO REAL DE HABITAÇÃO e seu CANCELAMENTO

Título FORMAL DE PARTILHA - não tem avaliação - SOMENTE O VALOR VENAL 2009
Obrigado

Resposta: Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto.
Como não há previsão na Tabela II - Dos Ofícios de Registro de Imóveis para a cobrança dos emolumentos no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.

Emolumentos Compra e Venda

CONSULTA:

Dúvida quanto ao valor que será usado para as custas do cartório e o valor de avaliação para calculo do ITBI em escrituras de venda e compra onde comparecem:

outorgante vendedora: a loteadora
outorgado comprador: C

Consta do histórico da Escritura Pública de Venda e Compra o seguinte:
a Loteadora prometeu vender o imóvel por R$ 20.000,00 para: A
A cedeu para B, por R$ 25,000,00, finalmente B, cedeu para C por R$ 30,000,00, sendo que aparece a loteadora vendendo para C por R$ 30,000,00
Quando é feito o registro na matricula não é relatado o histórico da escritura, somente é usado o valor da venda e compra e valor venal, portanto qual desses valores(R$ 20.000,00 / R$ 25.000,00 / R$ 30.000,00) devemos usar para tabela de emolumentos?

Muito obrigado


Resposta: Na escritura (definitiva) de compra e venda será relatado (e apenas relatado para fins de histórico) a existência do compromisso firmado entre a loteadora e “A”, e a cessão dos direitos de compromisso de “A” para “B” e de “B” para “C”, as partes dispensam os registros do compromisso e das cessões de direitos desse compromisso.
O recolhimento do ITBI devido pelas cessões (e pelo compromisso se for o caso, pois em alguns municípios há previsão na lei), fica dispensado de recolhimento, pois referidos títulos não acessarão ao RI (compromisso e cessões).
O princípio da continuidade não alcança negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário.
Quando o alienante é titular da transcrição ou matrícula, o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos intermediários.



Não cabe ao Oficial fiscalizar o recolhimento de impostos que possam ser devidos por atos que não registrados. (Ver APC 6.405-0; 6.486-0; 20.522-0/9; 536/93; 539/93; 653-6/1 e 927-6/2).
Para a cobrança dos emolumentos pelo ato de registro a ser praticado, deverá ser utilizado a base de cálculo do valor do ato, ou seja, o valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes de R$ 30.000,00, ou o valor tributário do imóvel (valor venal) ou o valor para a base de cálculo utilizada para o recolhimento da ITBI, prevalecendo o que for maior (artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/2002).
Quanto a cobrar os emolumentos pela base de cálculo de R$ 20.000,00 ou R$ 25.000,00 ou R$ 30.000,00 (caso este seja o maior), é irrelevante, porque se aplicará a letra “f” do item 1 (Registro com Valor Declarado) da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis que vai de R$ 18.850,01 a 47.550,00.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.009.

Escritura Inventário Partilha com Doação

Consulta:


01. Inventário e Partilha de bens, dos bens deixado pelo falecimento de fulano de tal, formalizada por escritura pública.
02. Fulano de tal, deixou por falecimento, a viúva meeira e dois filhos, os quais são casados na comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal 6.515/77.
03. Na Escritura de pública de inventário e partilha os cônjuges dos herdeiros filhos não compareceram.
04. Na referida escritura foi realizado partilha e doação, de forma que um determinado imóvel ficou unicamente a um determinado herdeiro.
05. Visando sanar a ausência dos cônjuges dos herdeiros filhos, o tabelião lavrou uma escritura pública de declaração e ratificação, na qual comparem apenas e tão somente os cônjuges dos herdeiros filhos.
Pergunta-se:
É possível a aceitação da escritura pública de declaração e ratificação ?
Seria necessária a retificação da escritura de inventário e partilha, com o comparecimento de todos ?
Grato pela atenção.



Resposta: Levando-se em conta de que na partilha houve também doação/transmissão, e os itens de nºs. 104/109/112, do Capítulo XIV das NSCGJ e artigos nºs. 13º/17º/20º da Resolução n. 35 do CNJ de 24 de Abril de 2.007, e item IV do artigo n. 215 do CC, entendo ser necessária a retificação da escritura de inventário com o comparecimento de todos os interessados (marido e mulher). Pois, qualquer retificação de inexatidão ou erro contido em documento público, somente poderá ser feito através de outro instrumento público com a participação das mesmas partes que participaram do ato.
Uma escritura pública, em princípio, só pode ser retificada por outra escritura pública (RT 185/754).
Na hipótese de o erro constar originariamente da escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade. (Ver também RDI n. 16 de Dez/85 – Re-Ratificação de Escritura Pública e Boletim Eletrônico Irib 2.233 de 27/12/2.005 – Biblioteca Virtual Dr. Gilberto Valente da Silva – Bobagens Tabelioas – Paulo Roberto G. Ferreira).
Ademais, não se pode confundir escritura declaratória ou mesmo de aditamento com escritura de re-ratificação.
A escritura de re-ratificação é a escritura que, retificando o erro ou equivoco, confirma seus demais termos, vem retificar algo equivocado lançado no instrumento ou alterado por vontade das partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13de Agosto de 2.009.

Direito Real de Habitação - Cobrança de Emolumentos

Dúvida sobre cobrança de registro de DIREITO REAL DE HABITAÇÃO e seu CANCELAMENTO

Título FORMAL DE PARTILHA - não tem avaliação - SOMENTE O VALOR VENAL 2009.

Obrigado

Resposta: Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto.

Como não há previsão na Tabela II - Dos Ofícios de Registro de Imóveis para a cobrança dos emolumentos no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.