quarta-feira, 30 de setembro de 2009

Penhor Rural Pecuário

Consulta:

Recebemos para registro um título denominado "Contrato de Abertura de Crédito" cujo credor é o Banco do Brasil e o emitente ofereceu como garantia penhor de bovinos localizados em imóvel dentro de nossa circunscrição.
É possível o registro nos termos do art. 178, VI?
27-05-2.009.


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois no caso trata-se de penhor rural pecuário (parágrafo único do artigo 1º da Lei n. 492/37) que deve ser registrado no Livro 3- Auxiliar no RI da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas (artigo 1.438 do CC).
Portanto, possível o registro do penhor rural pecuário constituído através de instrumento particular, não somente nos termos do artigo 178, VI da LRP, mas também nos termos dos artigos 1.438 e 1.444 do CC, e artigos 1º, 2º, e 10º da Lei n. 492/37.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Maio de 2.009.

Retificação Administrativa Confrontate Menor

Consulta:

O proprietário de imóvel urbano requereu a retificação da área de seu imóvel. Vários confrontantes anuiram diretamente na planta, restando 04 que não anuiram, e, sob requerimento do interessado, foram expedidas notificações.
Todos foram devidamente notificados, porém, ocorre que um destes imóveis, a nua-propriedade pertence a menor e os pais são usufrutuários.
E em relação a este imóvel, a notificação foi recebida pela mãe, que assinou por ela e representando a filha (ainda menor) e informou que o pai da menor encontrava-se viajando, restou que o Oficial de Justiça não conseguiu notificá-lo.
No caso basta a notificação da mãe?? Pelo fato do pai não ter sido encontrado (como usufrutuário ou como representante da filha menor em conjunto com a mãe), seria necessário expedir notificação via edital??
05-06-2.009.


Resposta: A partir da Constituição de 1988, são os pais em conjunto, que exercem o pátrio poder e assistem ou representam os filhos nos atos normais da vida civil.
O Novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.
Quanto a administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e mãe (artigo 1.689 CC/02).
O artigo 1.634 do CC/02, diz que: Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil e assistí-los apos essa idade (...).
O artigo 1689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, tem a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o caput do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais e na falta de um deles, ao outro, com exclusividade representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assistí-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”.
Assim, pela legislação civil o poder familiar deve ser exercido pelos pais (pai e mãe – 1.630/1.638 do CC/02). Se o menor tão tiver pai, poderá ser representado somente pela mãe, e caso tenha pai e mãe, deverá ser por ambos representados.
Enfim, a regra geral é a de que o menor deverá ser representado ou assistido pelos seus pais (Pai e Mãe).
Desta forma, diante da não localização do Pai do menor, até mesmo para maior segurança dos interessados, deve sim ser expedido edital para a notificação do Pai na qualidade de usufrutuário e representando o menor nú-proprietário.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Junho de 2.009.

Loteamento Compromisso de Venda e Compra

Consulta:

Determinada empresa loteadora promoveu o registro de contratos de compromisso de c/v.
Com a inadimplência dos compromissários, esta requereu a este Serventia a expedição de Notificação via oficial de justiça.
Foram expedidas e o oficial certificou que alguns não foram localizados e outros recusaram-se a assinar.
Para estes casos a Lei 6766 determina que sejam notificados por edital (art. 49 § 2º), porém, ao invés da loteadora aguardar o edital pela Oficial, ela mesma editou e fez publicar os editais na forma da lei.
Ou seja, no edital ao invés dos compromissários serem notificados pela Oficial desta Serventia, constou como sendo a loteadora que estivesse notificando.
Agora, as notificações do oficial de justiça e os editais (na forma acima) instruem requerimento solicitando o cancelamento do registro dos compromissos de c/v.
É possível a averbação do cancelamento dos contratos desta forma ou terão que ser publicados novos editais expedidos pela Serventia??
17-06-2.009.


Resposta: A Lei não fixa a competência exclusiva do Registro de Imóveis para a notificação ou intimação, consoante o artigo 49, parágrafo 2º.
No entanto, deverá ser feita na forma da lei, vale dizer que se realiza como os demais atos que exigem essa providência (artigos 867/873 do CPC).
Portanto, se as notificações/intimações feitas por editais, possuem os requisitos legais (valor da dívida, incluído juros e despesas, prazo de pagamento, que este deverá ser feito em cartório ou no local do próprio expedidor, cujo endereço completo será destacado,valor do contrato, numero das parcelas pagas e seu montante, etc.) as averbações de cancelamento serão sim passíveis de serem realizadas da forma apresentada e requerida.
No entanto, como os cancelamentos serão feitos na Capital do Estado, os editais devem ser publicados no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária local, nos termos do parágrafo 3º do artigo n. 19 da Lei 6.766/79.
As publicações repetem-se em 3 dias consecutivos, obviamente se circular jornal diariamente, em caso contrário, nada impede que se efetue em três edições consecutivas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Junho de 2.009.

Ações Reais ou Pessoais

Consulta:

O proprietário de determinado imóvel efetuou um compromisso de v/c de parte do imóvel urbano. Este contrato foi apresentado para registro constando como objeto a descrição da parte certa e determinada do imóvel. O registro foi qualificado negativamente e o compromissário/interessado requereu a suscitação de dúvida, que foi oportunamente efetuada e está em trâmite perante a Vara de Registros Públicos.
Agora, tendo em vista que o proprietário/promitente do imóvel não cumpriu parte do acordo efetuado na negociação efetuada na época, ou seja, haviam acordado que este obrigava-se regularizar a situação do imóvel junto a Prefeitura Municipal, promover o desdobro do imóvel para possibilitar a lavratura da escritura definitiva da área efetiva e etc., o compromissário ingressou com ação de adjudicação compulsória e pretende o registro da citação do proprietário na matrícula, na forma do art. 167, I, 21 - LRP.
É possível tal registro, com a existência de dúvida suscitada em trâmite?
Caso seja, foi apresentada o Mandado de Citação do proprietário e a certidão do oficial de justiça que este foi devidamente citado, é suficiente para procedermos o registro ou será necessário Mandado ou requerimento da parte?
24-06-2.009.


Resposta: Não, o registro não será possível em virtude da existência de suscitação de dúvida ainda em andamento.
No caso do artigo 198, e seguintes da LRP (Suscitação de Procedimento de Dúvida), será prorrogado o prazo da prenotação e o exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza de prioridade.
Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro.
O documento hábil para o registro das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, é um requerimento assinado pelo credor ou pelo seu procurador constituído com firma reconhecida, instruído com cópia da petição inicial e da certidão do oficial de justiça, certificando a citação. Ambas as peças deverão ser autenticadas pelo escrivão do feito.
No caso, se fosse possível o registro, uma vez que foi apresentado o mandado de citação com a certidão do oficial de justiça certificando a citação (e em que data), restaria necessária a apresentação de requerimento e cópia da inicial para verificação do valor dado a causa que vai ser utilizado para o cálculo dos emolumentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Junho de 2.009.

Formal de Partilha

Consulta:

Formal de Partilha foi expedido em nome da viúva/ meeira e todos os herdeiros, sendo que neste, uma herdeira recebeu alguns imóveis cujo registros são de competência de nossa CRI, então prenotou requerendo o registro somente de seu quinhão.
Posteriormente, outro herdeiro fez o mesmo, ou seja, prenotou o mesmo Formal requerendo o registro somente de seu quinhão.
Foi quando constatamos que um determinado imóvel (terreno urbano) havia sido lançado na folha de pagamento da herdeira que prenotou inicialmente (que fizemos constar que estava recebendo 100% do imóvel) como também na folha de pagamento deste segundo.
No Formal não consta a proporção para cada, está arrolado na folha de pagamento de um e de outro como se fosse 100% para cada.
E agora, ele também requer seu registro como sendo seu.
É possível efetivarmos o registro do segundo herdeiro (à registrar) consignando que o imóvel ficou em condomínio, ou terá que ser retificado?? Como deverei proceder em ralação ao registro já efetivado?
25 de Junho de 2.009.


Resposta: O formal de partilha deverá ser retificado/aditado judicialmente para constar os pagamentos corretos aos herdeiros (50% ou ½ para cada um se for o caso) com relação a esse imóvel, retificando-se posteriormente o registro anteriormente feito a requerimento dos interessados (ambos os herdeiros), com a reapresentação do formal de partilha corrigido.

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 26 de Junho de 2.009.

Programa Minha Casa Minha Vida

Consulta:

Alguns proprietários de imóveis estão apresentando Instrumento Particular de Instituição e Convenção de Condomínio pedindo redução de custas com amparo na MP 459 - Programa Minha Casa Minha Vida.
Que documento posso exigir para que este comprove que está inserido dentro do programa e que tem direito à redução de custas???
30-06-2.009.


Resposta: Preliminarmente cumpre-nos informar que em face do Ato do Presidente da Mesa do Congresso Nacional de nº. 13, que foi publicado no DOU de 18.05.2.009, o prazo de vigência da MP 459/09, foi prorrogado por sessenta dias a partir de 25 de Maio de 2.009.
Segue:

ATO DO PRESIDENTE DA MESADO CONGRESSO NACIONAL Nº 13, DE 2009
O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, cumprindo o que dispõe o § 1º do art. 10 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que, nos termos do § 7º do art. 62 da Constituição Federal, com a redação dada pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001, a Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, que "Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, e dá outras providências.", terá sua vigência prorrogada pelo período de sessenta dias, a partir de 25 de maio de 2009, tendo em vista que sua votação não foi encerrada nas duas Casas do Congresso Nacional.
Congresso Nacional, 15 de maio de 2009.
Senador JOSÉ SARNEY
Presidente da Mesa do Congresso Nacional

Além disso, como a MP, ainda é recente, estão os registradores de nosso estado fazendo reuniões para decidir sobre a aplicação de tal MP, sendo que a próxima reunião será aqui na comarca da Capital no dia 02 de Julho, Quinta Feira próxima.


Muitos registradores em nosso estado, tomaram uma posição de não cobrar nenhum emolumento para a prática de qualquer ato sem a prévia consulta ao Juiz Corregedor Permanente, o que se recomenda.
O artigo n. 45º da MP, menciona em seus incisos I a III, a reduções de emolumentos pelos atos que menciona, entre eles a instituição de condomínio, porém, referentes a empreendimentos no âmbito do PMCMV.
Nem a MP 459/09, nem o Decreto 6.819/09, fazem qualquer menção ao enquadramento ou não do empreendimento ao PMCMV, apesar de o artigo 2º de ambos mencionarem que o PMCMV, tem como finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e a aquisição de novas unidades habitacionais pelas famílias com renda limitada a dez salários mínimos.
Contudo, particularmente e s.m.j, acredito que não podemos entender ou interpretar que qualquer empreendimento de instituição de condomínio edilício e ou, esteja enquadrado no âmbito do PMCMV.
Desta forma, entendo ainda, s.m.j., que levando em consideração de que a Caixa Econômica Federal – CEF, nos termos dos artigos 8º e 15º da MP, é a gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são compreendidos pelo PMCMV, deve ela atestar que tais empreendimentos estão credenciados junto a essa instituição ou que estão enquadrados no âmbito do PMCMV.
Desta forma, recomenda-se, até que existam posições nesse sentido, que seja solicitado nesses casos declaração da CEF, de que tais empreendimentos estão enquadrados no âmbito do PMCMV, devendo também a serventia fazer consulta ao Juiz Corregedor Permanente para se garantir de problemas futuros (artigo 47 da MP - Ver também Download – Cartilhas Minha Casa Minha Vida – CEF – site www.minhacasaminhavida.gov.br – CAIXA – Empreendedores, Participantes e Organizadores).

É o parecer sub censura,
São Paulo Sp., 30 de Junho de 2.009.

Passaporte Identificação

Consulta:

Foi apresentada uma escritura de compra e venda de imóvel urbano, na qual consta a qualificação completa da adquirente, e sendo esta brasileira residente na Inglaterra, no entanto, o Cartório que lavrou não mencionou o nº de sua CI/RG, somente o nº de seu passaporte.
No Código de Normas da Corregedoria/MS diz apenas que na falta da CI/RG deve-se mencionar a filiação.
É possível o registro, aceitando-se o passaporte como documento de identificação?
14-07-2.009.


Resposta: O passaporte, apesar de ser um documento de identificação e de viagem, não substitui a Carteira de Identidade, que é o documento oficial de identificação.
Estas são reguladas pela Lei n. 7.116/83, regulamentada pelo Decreto n. 89.250/83, e na realidade é mais um direito do que uma obrigação.
Não há norma legal que estabeleça o porte obrigatório da carteira de identidade. Isto é, apesar da importância do documento inexiste na lei obrigatoriedade de que o cidadão porte sua carteira de identidade. Alguns defendem que o artigo 68 do DL 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais), conduziria ao porte obrigatório da carteira de identidade, uma vez que a recusa de dados da própria identidade ou qualificação à autoridade (no caso policial) determinaria uma contravenção sujeita a multa.
No caso do RI, o artigo n. 176, parágrafo 1º, inciso III, item “2” letra “a”, diz que tratando-se de pessoa física, são requisitos do registro no livro “2”, o estado civil, a profissão e o número de Inscrição no CPF/MF ou do Registro Geral da Cédula de Identidade, ou a falta deste, sua filiação.
Na qualificação da pessoa física poderá constar o CPF, ou a CIRG, e na falta desta última, a filiação o que é repetido no Código de Norma em seu Estado. Portanto, se do título aquisitivo constar o CPF/MF da adquirente, o registro poderá ser feito independentemente da CI/RG, sendo irrelevante o passaporte.
Aliás o CPF/MF, de qualquer forma é obrigatório nos termos da IN da RFB n. 864 de 25/07/08, artigo 3º, incisos VI e XII letra “a”, para a aquisição de imóvel ou direitos, e sem o que o registro não poderia ser feito, até mesmo pela questão da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Julho de 2.009.

Procuração em Causa Própria

Consulta:


Cliente prenotou um requerimento solicitando abertura de matrícula de imóvel nesta CRI apresentando certidão da transcrição e do registro de procuração em Causa Própria, ambas expedida pela CRI anterior.
Em análise a transcrição dos imóveis (vários lotes dentro da mesma transcrição) constatamos uma averbação constatando a existência de registro de procuração em causa própria, na qual o então proprietário, conferiu amplos, gerais e ilimitados poderes para o outorgado a comprar, vender, compromissar, doar, declarando ter recebido o preço e dando ampla geral quitação.
Como proceder a abertura da matrícula? Devo abrir diretamente em nome do então proprietário da transcrição e averbar a existência de compromisso de c/v? Ou devo abrir diretamente em nome do outorgado constante no registro da procuração?
20-07-2.009.

Resposta: Se a procuração em causa própria foi/se encontra registrada a (s) matricula (s) deve (em) ser aberta (s) diretamente em nome do outorgado procurador.
Há nos meios cartorários grandes dúvidas sobre a procuração em causa própria (artigo n. 685 CC). Uns crêem que ela seja admissível a registro, enquanto outros discordam desse ponto.
O fato é que, seja por um lapso ou não, a Lei que rege os registros não fez alusão a esse documento. Não é justo, porém, que o procurador pagando o preço do imóvel fique sem garantias com relação a terceiros.
De há muito tempo já houve decisões de Tribunais e Juízes de Direito com relação a esse assunto, que julgaram a procuração em causa própria, documento hábil a registro.
O tema não é novo e há decisões favoráveis desde 1.906 (A procuração em causa própria é titulo hábil de domínio e posse – Acórdão da 1ª Câmara 18/6/1.906 e da 2ª Câmara Corte de Apelação, 20/7/1.915).
Existem muitas decisões que se seguiram (Acórdão do Supremo Tribunal Federal, de 02/4/1.924, publicado no Diário Oficial da União em 02/7/1.924), (Conf. Revista Forense vols. 100/273 –STF 108/93 – Trib. Justiça de SP 114/392 – STF Rev. Dos Tribunais vols 104/519; 105/515; 117/159; 132/143 e 143/84 – todas dos anos 20).
Enfim, o tema não é novo, e há várias decisões favoráveis ao registro mesmo antes do CC/16.
De qualquer forma, o entendimento (hoje dominante) é de que a procuração em causa própria, desde que contenha todos os requisitos da escritura de compra e venda como partes (mandante e mandatário), coisa (imóvel), preço, inclusive com o recolhimento do Imposto de Transmissão – ITBI, pode ser registrada para o fim de transmitir o domínio.
No próprio trabalho do registrador João Baptista Galhardo mencionado na consulta (Revista do Irib n. 34), já existe farta jurisprudência sobre o tema.
Além dessa, RDI mencionada ver também as revistas de nºs: 42, página 95 e 9, página 85, ver também, Agrado n Recurso Especial nº 437.419 – DF (2002/0060187-6) Diário das leis Imobiliário 1º Decêndio Maio/2005 nº 13, AC 262424 – SP, 19007 RJ, 2.320-0 Sp, 3499 Sp, 3.620-0/0 Sp, 98.022930-8 SP., Resp. 64457 RJ.
Portanto, desde que o instrumento contenha os mesmos requisitos da escritura de compra e venda (Hoje, Lei 7.433/85 regulamentada pelo Decreto 93.240/86), entendemos ser perfeitamente possível o seu registro, como foi feito no caso apresentado.
Sendo assim, as matriculas dos lotes devem ser abertas diretamente em nome do mandatário/procurador, com a apresentação das certidões atualizadas da circunscrição anterior onde foram transcritas/registradas a procuração em causa própria.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.009.

Doação Sem Declaração

Consulta:

Nas escrituras de doação é obrigatória a inserção no texto da declaração do doador que possui imóveis/renda para sua subsistência (art. 548 CC)?
20-07-2.009.


Resposta: O fato de não mencionar nas escrituras de que o doador possuí imóveis ou renda suficiente para a sua subsistência (parte disponível), não deverá ser motivo impeditivo para o registro da doação.
A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doação de todos os bens (doação universal), inibindo o ato de dissipação patrimonial, que expõe o doador à falta de condições de sua própria subsistência. Trata-se de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penúria, capaz, pela liberalidade arrimada em total desrespeito de comprometer o mínimo existencial para viver a vida.
Afasta-se da restrição e, com ela a invalidade da doação, se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador, os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria.
Entretanto, a reserva do usufruto na doação não é obrigatória. Evidentemente, o fato de o doador não reservar não impede o registro, assim como é perfeitamente possível à doação da nua-propriedade quando terceiro é usufrutuário.
A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz, não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração e a simples declaração não significa que o ato de disposição não seja nulo.
O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.
O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Portanto, a declaração de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada.
Portanto, o registro da escritura é perfeitamente possível, mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.
A disposição de que a doação foi feita da parte disponível serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois, sendo parte disponível, estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador.
Ademais, enquanto vivos os proprietários, podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do CC).
Se se tratar de doação inoficiosa (quando no momento da doação for superada a metade disponível do doador), deve o notário advertir as partes e o registrador se aparecer vai registrar sem nada consignar.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.009.

Concessão Direito Real de Uso

Consulta:


Sr. João Pedro adquiriu em 1990 o direito real de uso sobre determinado imóvel através de "contrato particular de concessão de direito real de uso de terreno público", constando no registro do contrato (matrícula ainda da CRI anterior) que o Município desta cidade é proprietário e o Sr. João como usuário, consta inclusive, a condição de que "o imóvel não poderá ser locado ou arrendado, nem transferido a terceiros dentro do prazo de 10 anos, salvo por falecimento do usuário".
Com o falecimento do usuário foi feito o inventário e este imóvel foi arrolado como propriedade do de cujus e partilhado entre suas herdeiras.
Deverá ser retificado o Formal para constar que o objeto de partilha será somente o direito de uso? Este direito de uso poderá ser transmitido para suas herdeiras?
23-07-2.009.


Resposta: No caso, trata-se de concessão de direito real de uso de imóvel público (artigo 167, I, 40 da LRP), que foi instituído pela MP 2.220/01.
Portanto, se do inventário o direito real foi arrolado como sendo a propriedade e do formal de partilha expedido assim constou, o título deverá ser aditado para constar que se trata de concessão de direito real de uso e não da propriedade que pertence ao Município.
Esse direito real poderá sim ser transmitido por causa mortis, nos termos do artigo 7º da MP 2.220/2.001, antes referida, sujeita a imposto de transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Julho de 2.009.

Loteamento Servidão

Consulta:


É possível o registro de loteamento urbano sobre uma área que os proprietários (anteriores ao atual que está loteando) instituíram Servidão Administrativa de passagem a favor da empresa de energia elétrica?
No planta e memorial descritivo, já aprovados pela Prefeitura local, não foi localizada esta Servidão.
Sendo possível, como deverão ser abertas as matrículas dos lotes? Deverão ser efetuadas averbações referindo-se a existência da Servidão?
24-07-2.009.


Resposta: Para o registro e implantação do loteamento, é indispensável à apresentação de planta, e nessa planta deve estar plotada/localizada a servidão. Evidentemente, embaixo da linha de transmissão não haverá nenhum lote, nenhuma casa, pois não é permitida a construção sobre essa faixa de servidão.
Portanto, para o registro do loteamento a servidão de passagem constituída e registrada, deve ser plotada (colocada e localizada) na planta do loteamento, cabendo a Prefeitura Municipal e demais órgãos encarregados do exame e aprovação do projeto verificar a regularidade e certeza de tal localização.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.009.

Bem de Família

Consulta:


Cliente de nosso tabelionato instituiu imóvel urbano de sua propriedade como bem de família, destinando-o a moradia deste e de seus filhos. Posteriormente ao registro da instituição, consta na matrícula deste imóvel, o registro de penhora relacionada a autos de execução fiscal municipal.
Agora, ele pretende vender o bem. É necessário (e como deve ser feito) o cancelamento da instituição de bem de família? É possível a sub-rogação para outro imóvel a ser adquirido???
27-07-2.009


Resposta: Por ser o bem de família instituído nos termos da LRP inalienável, para que o imóvel seja transmitido por venda e compra, é necessário o seu prévio cancelamento, que deve ser feito judicialmente e com a apresentação de mandado com o trânsito em julgado.
A sub-rogação para outro imóvel também é possível desde que autorizada judicialmente através de mandado contendo também o trânsito em julgado (Ver artigos 1.719 do CC, e artigo 21 e seu parágrafo 1 do DL n.3.200/41 – Ver também Boletim Eletrônico Irib ns. 1.950 de 23.08.05 e 1.737 de 10/05/05, e mais Bol Irib n. 319 abaixo).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.009.

Partilha de Herança

Consulta:

Determinada pessoa adquiriu imóvel por herança dos pais, que faleceram em 1996 quando iniciou o processo de Inventário, no entanto, o Formal de Partilha foi expedido somente em Setembro/2005 e registrado em novembro/2008.
Ocorre que, quando seus pais faleceram, era casada pelo regime da CUB, quando foi expedido o Formal e registrado, já era viúva, e este formal foi expedido e registrado sem constar seu estado civil.
No inventário do esposo este bem não foi arrolado, pois este faleceu em março/2005 e o inventário dos pais ainda não havia sido concluído.
Agora esta pessoa pretende vender o imóvel. Considerando que seu esposo faleceu (março/2005) antes da aquisição do bem haverá necessidade de fazer sobrepartilha do inventário do esposo em relação a este bem para possibilitar a venda???
Ou bastará comprovar e averbar seu estado civil?
31 de Julho de 2.009.


Resposta: De acordo com o princípio sansine (artigo n. 1.784 CC), adotado pela legislação pátria, o momento da morte da pessoa natural determina a abertura da sucessão hereditária, que transmite automaticamente, o domínio e a posse dos bens do falecido aos seus herdeiros, sem solução de continuidade.
Como a herdeira era casada pelo regime da Comunhão Universal de Bens, à época houve a comunicação dos bens por ela recebidos com seu marido.
Portanto, o formal de partilha dos bens deixados pelos seus pais precisa ser retificado para constar que a época a herdeira era casada pelo regime da CUB, e a meação do seu marido (já falecido) deverá ser objeto de sobrepartilha em respeito aos princípios da continuidade, disponibilidade e legalidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Agosto de 2.009.

Cédula de Crédito Bancário

Consulta:

Foi prenotado um "Instrumento Particular de Aditamento à Cédula de Crédito Bancário - Conta Garantida" no qual as partes que pactuaram o título inicial, com anuência do banco credor, solicitam averbação para que conste alteração da numeração da cédula inicial.
Esta cédula possui como garantia alienação fiduciária de imóvel, e já foram efetivadas outras averbações, no entanto, somente para prorrogar o vencimento final.
Só que neste, constatamos que o que está sendo alterado não é somente o nº do contrato, como também, as condições do contrato, tais como prazo e taxa de juros.
Anexaram ao Instrumento Particular à nova Cédula assinada pelas partes.
É possível a averbação pretendida???
29 de Setembro de 2.009.


Resposta: Nos termos do parágrafo 4º do artigo n. 29 da Lei 10.931/04, a Cédula de Crédito Bancário – CCB, pode ser aditada, retificada e ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos previstos no “caput”, passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins.
Portanto, a CCB poderá ser aditada quanto ao prazo e taxas de juros através de instrumento particular, passando esse documento a integrar a CCB, desde que tal instrumento conte com a participação das mesmas partes que firmaram a CCB originariamente, acrescido da presença do credor, pois não se está alterando o seu valor.
A CCB, também é título de crédito executivo extrajudicial e representa dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível (artigo 28 da Lei antes mencionada), e será transferível mediante endosso em preto (parágrafo 1º do artigo 29).
Dessa forma, não haverá nenhuma razão para se alterar o número da cédula inicialmente emitida, ao contrario, alterando-se a sua numeração se tratará de nova cédula.
Portanto, as alterações do prazo e taxa de juros podem ser feitas, mas a numeração (apesar de não obrigatória – artigo 29, I a VI) não.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Setembro de 2.009.

Penhora Cancelamento

Consulta:

No ano de 2003 abrimos matrícula nesta CRI para registro de Hipoteca Judiciária, na qual foram "transportadas" duas penhoras registradas na CRI anterior que se referem à execução fiscal do INSS. Estas penhoras referem-se a processos distintos sob nºs 93.2806-5 e 93.41088.
Posteriormente foi apresentado mandado de levantamento somente de uma das penhoras (nº 93.4108-8), que foi devidamente averbado.
Agora, o cliente requereu a Serventia à averbação do cancelamento da penhora (nºs 93.2806-5) informando e comprovando (através de fotocópias extraídas dos autos) que o juiz "julgou extinto o processo sob nº 93.2806-5, tendo em vista o cancelamento da divida ativa, sem impor ônus para as partes, como a penhora existente nos autos garante a execução nº 93.4108-8 desentranham-se as peças juntando naqueles autos".
Quando foi encaminhado mandado para levantamento, não foi mencionado o primeiro processo (nº 93.2806-5) foi quando efetivamos o cancelamento somente de uma das penhoras (nº 93.4108-8).
Será possível procedermos à averbação conforme requerido ou devemos exigir mandado judicial???


Resposta: Entendo que não, pois o cancelamento/levantamento da penhora deverá ser feito em conformidade com o artigo n. 250 da LRP, e como os documentos juntados pelo interessado, fotocópias, não é documento hábil para o cancelamento que se pretende, deverá ser apresentado mandado judicial (artigo 250, I da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Setembro de 2.009.

Reversão de Claúsulas Restritivas

Consulta:

Matricula originária de outra circunscrição, que por localização, passou a submeter-se a esta. Imóvel gravado com usufruto vitalício, cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade e clausula de reversão ou retorno (todos em uma só averbação). Na escritura pública apresentada para registro, a usufrutuária “autoriza o cancelamento do usufruto e das clausulas de inalienabilidade e incomunicabilidade”.
1. A clausula de reversão precisa ser cancelada?
2. Qual o procedimento em relação às demais cláusulas – não só neste caso especifico – é necessário o cancelamento? Quais as exigências?


Resposta: Primeiramente, cumpre observar que ora se fala em clausula de impenhorabilidade, ora de inalienabilidade.
INALIENABILIDADE é a restrição imposta ao beneficiado de poder dispor da coisa, ou seja, de aliena-la. Por força de circunstância, o imóvel não pode ser cedido a qualquer título onerado com hipoteca, e nem sobre ele será possível constituir os direitos reais de anticrese e outros.
Referida clausula pode ser classificada em:
ABSOLUTA: Quando é vedada ao beneficiário, a alienação do bem a quem quer que seja. Todavia, poderá ser levantada a restrição, mediante pedido fundamentado ao Juiz, com sub-rogação em outro bem, sobre que pesará o ônus;
RELATIVA: Quando a alienação é permitida somente a determinadas pessoas ou restritiva a apenas a certos bens;
VITALÍCIA: Visa proibir a alienação durante toda a vida do beneficiado, o que não implica, porém, inalienabilidade perpétua, que não é abrigada pelo nosso direito, sendo extinta após a sua morte;
TEMPORÁRIA: Quando a restrição está ligada a um período certo e determinado de duração. A proibição desaparece com o cumprimento de determinada condição ou o advento do termo estabelecido. Por exemplo, inalienabilidade por 10 anos, até que o favorecido atinja determinada idade; ou até o seu casamento, etc.
IMPENHORABILIDADE importa em estabelecer que o bem gravado, não pode ser objeto de penhora por dívidas contraídas pelo seu titulares. Entende-se que a cláusula de inalienabilidade, implica necessariamente a impenhorabilidade. A clausula maior absorve a menor. Exemplo clássico, é o registro superveniente ao da penhora – o da arrematação em hasta pública, em decorrência de execução. Contudo, a clausula de impenhorabilidade não implica na inalienabilidade.
INCOMUNICABILIDADE tem por efeito manter o bem com o patrimônio separado. Pode ser aposta em conjunto com as demais, ou em caráter autônomo. Também se entende que a inalienabilidade implica necessariamente a incomunicabilidade, porém, há entendimentos em sentido contrário. A clausula de incomunicabilidade não induz efeitos de inalienabilidade.
O imóvel gravado, somente com as clausulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade pode ser livremente alienado, sem a necessidade do cancelamento prévio de tais clausulas. Essas duas clausulas tem interpretação restritiva. Não importam na inalienabilidade, e tampouco, a toda evidência impedem a alienação ou a transmissão, a outra pessoa.
Se o doador ou o testador (pois tais clausulas só podem ser impostas nos atos de doação ou em testamento) quisesse, impedia a alienação ou a transmissão do imóvel, teria imposto a clausula de inalienabilidade. Se impôs apenas as clausulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, evidentemente, não quis restringir a faculdade de dispor do imóvel por parte do donatário.
O cancelamento, somente dessas clausulas, no caso de alienação (impenhorabilidade e incomunicabilidade), a rigor, não é necessário nem correto. O simples registro, do contrato, é suficiente para tirar a eficácia da averbação das clausulas. É preciso reconhecer, todavia, que, ao leigo, aquela averbação parece eterna. A matricula sempre mostrará aquela “mancha”, que nem gravame é.
Por isso, algumas serventias cancelam a averbação de tais clausulas, mesmo não sendo necessário.
Assim, entendemos que tais clausulas devem, e podem ser canceladas, desde que, não haja cobrança de emolumentos.
Já o imóvel gravado com a clausula de inalienabilidade para ser alienado, se esta ainda estiver em vigor (vitalícia), precisa ser cancelada ou sub rogada.
Nada obsta que a doação, ela mesma, como qualquer de suas cláusulas, exceto se gravada de encargo, em favor de terceiro, que tenha aceito – se desfaça por acordo entre o doador e o donatário.
Nenhuma dúvida, entretanto, acerca de poder desfazer-se o negócio jurídico, ainda que tenha já produzido efeitos, pela mesma conjunção de vontades que o gerou, sempre que não disponha a Lei o contrário.
Não é a cláusula, aposta à doação, impedimento por seu turno, a que possa desfazer-se, através de acordo entre o doador e o donatário.
O levantamento das clausulas limitadoras ao direito de propriedade é possível estando vivo o clausulador.
Questão pacífica que os vínculos com que o doador gravou o imóvel, podem ser por ele cancelados, uma vez que, não se firam direitos de terceiros e haja acordo dos interessados.
A exigência da aquiescência do donatário para o levantamento do vinculo, entre outros argumentos, ampara-se no fato de que, no momento da cassação da restrição, a propriedade já não mais lhe pertence. Assim, a aquiescência do donatário, que é, na realidade, o titular do imóvel, apresenta-se como medida imperiosa no levantamento da restrição, sob pena de nulidade do ato praticado unilateralmente.
Considerando-se a norma do artigo 538 do NCC e, em consonância com esta, a do artigo 472, pode a doação que institui qualquer cláusula restritiva ser revogada, desde que, haja perfeita consonância entre as partes, isto é, doador e donatário, na lavratura do instrumento, devendo-se, no entanto, fazer-se à devida averbação em frente à transcrição ou matrícula.
Quanto a clausula de REVERSÃO.
O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário (artigo 547 NCC).
Trata-se aí da clausula de reversão, a qual necessita ser estipulada expressamente.
A reversão é uma condição resolutiva. Os bens doados passam desde o momento da tradição, ou registro, para o domínio do donatário; verificada a condição, revertem ao domínio do doador, resolvendo-se com a reversão, os direitos reais concedidos pelo donatário (artigo 1.359 NCC).
Poderá o donatário dispor da coisa, no sentido de alienação, podendo vender, doar, dar em pagamento, sendo, porém, resolúvel a propriedade do adquirente.
Verificada a resolução, resolve-se não só o domínio do donatário, mas também todos os direitos reais por ele estabelecidos, consoante o disposto no artigo 1.359 citado. Resolve-se a alienação; resolvem-se os direitos reais de uso gozo e os de garantia, resolve-se, também, a promessa de venda e compra.
Se, eventualmente o donatário tiver alienado o imóvel, com a clausula de reversão em vigor, e vier a morrer, operando-se portanto, a condição resolutiva, bastará a averbação de seu óbito, para que o doador tenha título jurídico e legitimidade para reivindicar o imóvel de quem o tenha adquirido.
Assim, portanto, para a alienação do imóvel, será necessária a REVOGAÇÃO DA CLAUSULA DE REVERSÃO, feita pela doadora com a anuência do donatário.
Assinale-se que a revogação da cláusula de reversão imposta ao ato de liberalidade, é perfeitamente possível por ato da instituidora, contando com o assentimento do donatário.
A clausula de reversão é direito patrimonial disponível, pode o doador com livre capacidade, revoga-la a qualquer tempo (com a anuência do donatário).
Quanto ao usufruto, ou haverá a renúncia, ou a venda concomitantemente com a nua-propriedade (doadora/usufrutuária “A” vende juntamente com o donatário/nú-proprietário “B” o imóvel para “C”).
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.005.

Impenhorabilidade Instituida Pelo Proprietário

Consulta:

Proprietária de área rural quer gravar o imóvel com a clausula da impenhorabilidade. Sabe-se que na doação, o doador pode gravar o imóvel com esta e outras clausulas, ocorre que ela não quer alienar o imóvel, somente grava-lo com a referida cláusula.
Existe alguma forma de gravar este imóvel com a clausula de impenhorabilidade?

Resposta: A ninguém é dado clausular bens próprios.
Por força do artigo 1.911 do NCC, as clausulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade somente poderão ser impostas nos títulos graciosos (doação e testamento); inadmissíveis, por conseguinte, nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, como é o da compra e venda.
A imposição de clausulas pelo próprio titular também não pode ser aceita. Embora inexista dispositivo expresso, proibindo tal imposição, a vedação esta ínsita nos princípios que regem o direito de propriedade: “Ninguém pode tornar inalienável e, por conseguinte, impenhorável, um bem de seu domínio” , como assevera Silvio Rodrigues, tendo em vista o interesse dos credores (Direito das Sucessões, 1979, 7/139).
Essa orientação vem prevalecendo em nossa jurisprudência. Em acórdão prolatado na apelação cível 3.294-0 – Itatiba – SP (DJ de São Paulo de 18.6.84), deixou-se patente ser o instituto do bem de família o único em nosso sistema jurídico, colocado à disposição do proprietário, para possibilitar que o bem imóvel venha ficar isento de execução por dividas.
Assim a única forma de gravar o imóvel com a clausula de impenhorabilidade é o da INSTITUIÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA.
Contudo não é assim, tão simples, deve seguir a Lei (Ver artigos 1711 a 1.722 do NCC; artigos 260 a 265 LRP; artigos 19 a 23 do DL 3.200/4l – Ver também Boletim do Irib nº. 3l9 – Nov/Dez 2.004 – Trabalho do Dr. Ademar Fioranelli ; Livro de Direito Registral Imobiliário Editora Safe – Sergio Antonio Fabris – 2001 pgs. 19/40).
Em tese, todo imóvel pode ser destinado a bem de família, sem que se cogite de seu tamanho ou dimensão. Mas, tendo por base a proteção do bem de família, criado pela Lei Sarney, ao julgar execuções contra proprietários de imóveis rurais, os tribunais têm decidido que fica excluído da execução a parte do imóvel que contenha a casa, a residência do executado e de sua família, no limite de um (01) módulo. No Estado de São Paulo é de 2 (dois) hectares, portanto, seria esse o tamanho mínimo para a instituição do bem de família pelo proprietário. Para registro, entretanto, a escritura pública de instituição deverá conter a descrição do perímetro da área assim preservada, desde que se tenha todas as medidas perimetrais e área do imóvel rural. Do contrário, para o registro do bem de família, será obrigatória a prévia retificação do imóvel para serem inseridas todas as medida da área.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.005.

Desapropriação Não Consta Registro Anterior

Consulta:

Prenotada Carta de Adjudicação a favor da Rede Ferroviária Federal S/A, extraída de Ação de Desapropriação em desfavor de Rachid Neder e João Maria Lima. A certidão de matrícula (anexa), não menciona o proprietário do imóvel, uma vez que se refere a uma transferência de direitos. A CRI de origem alega não haver outro registro com referência ao imóvel.
Pergunta-se:
A abertura de matricula (tal como a certidão apresentada) é possível?
Desapropriação é modo de aquisição originária? Pode ser tratada como Usucapião?

Resposta: A desapropriação é forma originária de aquisição, tal como é o Usucapião.
Quando do registro da desapropriação judicial, se for localizado o registro anterior, este deve ser mencionado na abertura da matrícula onde irá registrar a desapropriação até por questões de fornecimento de certidão (vintenária p.e.).
Mesmo não encontrado o registro anterior, à desapropriação deverá ser registrada, tendo em vista que é ato de império do Poder Público e forma originária de aquisição do domínio.
Pode até ser desapropriado imóvel que não esteja transcrito ou matriculado em qualquer nome.
A abertura da matricula é possível e deve ser feita, mas, não com base na certidão apresentada que para nada servirá, e que somente faz referência à cessão de direitos de compromisso de compra e venda, inscrito no antigo Livro “8” (inscrição especial), que era destinado às inscrições dos loteamentos, averbações dos compromissos de c/v; cessões e promessas de cessões de direitos, sem mencionar o registro anterior, que não foi localizado.
Se o 1º RI, encontrou no Livro 8-D, a averbação 407, que faz a transferência da AV/63, deveria encontrar a inscrição do loteamento da “Vila Nova” e o registro anterior em nome do loteador (Transcrição – antigo Livro 3), ou ao menos certificar que não foi encontrado.
Assim, deve ser aberta a matrícula do imóvel e registrada a carta. Se constasse transcrição em nome do expropriado, seu nome seria lançado na matrícula e feita referência ao título de sua aquisição.Como não constaram, esses dados serão omitidos da matrícula, mas não se impedirá o registro.

O registro da carta deve ser feito independente de filiação, pois ocorre à dispensa de qualquer vinculação com o registro anterior. Na abertura da matrícula se obedecerá a descrição do imóvel constante da carta, e como registro anterior, se usará a expressão “não consta”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.005.

Fidejussória Garantia Hipotecária

Consulta:


Pergunta: Prenotada “Escritura Pública de Abertura de Crédito Rotativo com Garantia Hipotecária e Fidejussória”. Ocorre que o título é particular, semelhante a uma Cédula Hipotecária, constando como financiador o Banco do Brasil S/A, como financiado a pessoa jurídica e como fiadores os sócios proprietários da empresa (proprietário do imóvel dado em garantia).
Pergunta-se: Tal título é hábil para registro no Livro 3 e no Livro 2?
É necessário um registro específico para a Garantia Fidejussória?

Resposta: Trata-se de instrumento particular. Não é caso de SFH; SFI, tampouco de contrato com valor inferior a 30 salários mínimos (artigo 108 do NCC).
Existe garantia Hipotecária a ser registrada no Livro 2.
Assim, o instrumento deve ser formalizado através de escritura pública, para ter acesso ao registro imobiliário (Hipoteca).
Quanto a Garantia Fidejussória, no Direito Brasileiro são modalidades de garantia para o aval e a fiança.
O aval trata-se de garantia fidejussória de natureza cambiária, pela qual terceira pessoa obriga-se, em título de crédito, a resgatá-lo, respondendo solidariamente por essa obrigação com o emitente e os endossantes.
A fiança constitui-se em garantia fidejussória, pela qual terceira pessoa obriga-se a cumprir as obrigações do devedor, caso este não faça em seu vencimento.
Fidejussória é, na técnica jurídica, equivalente à fiança ou caução pessoal.
Fidejussória, assim, indica somente a garantia pessoal, distinta da garantia real.
Na terminologia jurídica é expressa propriamente pelo vocábulo fiança.
Portanto, a garantia fidejussória não tem acesso ao Registro Imobiliário, nem no livro 2, nem no livro 3, quando muito, poderá ter acesso no Registro de Títulos e Documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.005.

terça-feira, 29 de setembro de 2009

Menor Escritura Pública de Compra e Venda de Nua-Propriedade e Usufruto

Consulta:

Prenotada escritura Pública de Compra e Venda de Nua-Propriedade e Usufruto, onde o menor impúbere adquire a NP e os pais adquirem o usufruto. Consta da escritura a Condição da Cláusula Resolutiva. É possível o registro deste título?
É necessária autorização judicial?

Resposta: Pelo Código Civil de 1.916, havia impedimento para que o menor adquirisse bens através de compra e venda (artigo 386 – Pátrio Poder quanto aos bens dos filhos). O atual Código Civil, nada fala a respeito (artigos 1.630/1.638), mas somente no poder-dever de representação e assistência (artigo 1.634, V).
Não há na aquisição, notícia da origem do numerário, e o imóvel ficará onerado pelo usufruto.
Se se tratasse de venda da nua-propriedade a um menor assistido pelo pai, e do usufruto para este, sem a condição da cláusula resolutiva, a operação seria perfeitamente lícita.
Entretanto, a compra e venda foi realizada com condição resolutiva, que poderá eventualmente, estar sujeita a indenização por perdas e danos (artigo 475 NCC).
O menor, púbere ou impúbere, não está impedido de adquirir bens, mas no resguardo de seu interesse, o representante precisa ser credenciado pelo Juízo a quem compete proteção dos interesses dos incapazes.
Os pais, não podem contrair em nome dos filhos menores obrigações que ultrapassem os limites da simples administração.
Assim, o registro da escritura de c/v será perfeitamente possível, desde que se apresente a necessária autorização judicial (alvará).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.005.

Enfiteuse Certidão de Situação Enfitêutica

Consulta:

Cliente requereu Certidão de Situação Enfitêutica. No imóvel não consta registro ou averbação de enfiteuse. De que se trata esta certidão? Existe algum Modelo?

Resposta: Enfiteuse, aforamento ou aprazamento é o direito real pelo qual o proprietário (senhorio), conservando o domínio direto do imóvel, transfere a alguém (que assim é constituído enfiteuta ou foreiro), o domínio útil, mediante um pagamento anual, chamado foro ou pensão.
O senhorio direto, na grande maioria das Comarcas e Municípios onde existe a enfiteuse, é o Poder Público (Prefeitura Municipal ou União), ou, então entidades religiosas.
A certidão enfitêutica é para saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgão públicos ou privados, se incide sobre ele o pagamento de foro ou laudêmio.
Assim, toda vez que for adquirir um imóvel submetido a esse regime, deverá exigir certidão enfitêutica, ou seja, certidão negativa de foro e laudêmio expedida pelo SPU (Serviço de Patrimônio da União), ou pela Prefeitura Municipal.
Eventualmente, se requerida, o Registro de Imóveis poderá expedir certidão de imóvel na qual constará o número da inscrição enfitêutica, se houver.
Existem em algumas serventias inúmeras enfiteuses anteriormente inscritas, e com freqüência, o cartório se defronta com dificuldades quando é apresentada para registro, escritura pela qual o foreiro transmite seu domínio.
Às vezes, a dificuldade surge quando o cartório não consegue localizar o registro primitivo da enfiteuse para que possa abrir a matrícula de forma correta.
Na época do antigo Regulamento dos Registros Públicos, a enfiteuse era inscrita (como todos os direitos reais), no antigo livro n. 4 (Quatro). A partir desse registro inicial, todas as transmissões do domínio útil feitas pelos enfiteutas, eram transcritas no livro 3 (Três).
Ante a ausência na transcrição aquisitiva, ou da matricula, da condição de foreiro dos imóveis porque não inscrita a enfiteuse, figurando os interessados como titulares da propriedade plena, a serventia somente expedirá certidão da matrícula com negativa de ônus e alienação (o que constar da matrícula – cópia reprográfica)
A certidão enfitêutica deverá ser solicitada na Prefeitura Municipal ou no SPU, ou em ambos, para saber se o imóvel é foreiro ou não.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Julho de 2.005.

Doação com Reserva de Usufruto em Carta de Sentença de Divórcio

Consulta:

Existe impedimento legal do registro da Carta de Sentença, oriunda do Divórcio onde se acordou que o imóvel seria doado para os filhos com usufruto para a mãe?
É necessária a instrumentalização em escritura pública ou a Carta de Sentença é título hábil para tal registro?
No caso da instrumentalização em Escritura Pública como seria? Seria Doação com Instituição de Usufruto?


Resposta: É possível nos autos de divórcio, que o imóvel seja doado aos filhos e o usufruto fique reservado para a divorcianda, não sendo necessária que a doação com reserva de usufruto seja formalizada por escritura pública, servindo como título para registro, apenas a Carta de Sentença.
Assim, se doação houve no processo e foi ela instrumentalizada em Carta de Sentença, não é de se negar validade e eficácia ao título, pois ele se reveste de todos característicos legais extrínsecos e, também intrínsecos.
Os títulos expedidos por Diretores de Serventias Judiciais têm sua validade reconhecida para acesso ao registro de imóveis, como se tratassem de escritura pública, como atividade atípica, mas válida, por instrumentalizar vontade manifestada em presença de Magistrados e com fiscalização do Ministério Público, especialmente títulos judiciais expedidos em separação, divórcio e em inventários.
Caso fosse instrumentalizada por escritura pública, seria doação com reserva de usufruto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.005

CPNJ Cancelado

Consulta:

O CNPJ da sociedade já foi cancelado, tendo sido apresentada, inclusive, certidão de cancelamento. Este fato possibilita a lavratura de escritura?
Existe algum impedimento com relação a DOI?


Resposta: Não, mesmo porque a transação imobiliária pode ter sido efetuada quando a empresa se encontrava em situação regular. Na transmissão de declaração, são aceitos CNPJ válidos, ainda que a situação cadastral da empresa seja ativa regular, ativa não regular, suspensa inapta ou cancelada.
Se a consulente quiser maior segurança antes da lavratura da escritura, poderá consultar diretamente a SRF de sua cidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.005.

Ineficácia de Alienação Penhora Já Baixada

Consulta:

Pergunta: O imóvel era de propriedade de “A”, que vendeu para “B”. Foi averbada ineficácia da alienação e posteriormente, registrada uma penhora em desfavor de “A”. A r. penhora já foi baixada. Comparecem a esta Serventia, a fim de lavrar escritura de compra e venda, “B” e “C”, comprador do imóvel. Ambos desconheciam a ineficácia.
Pergunta-se:
Para que “C” possa adquirir o imóvel quem deve assinar a escritura? “A” comparece como outorgante e “B” deve comparecer como anuente?

Resposta: Inicialmente, esclarecemos que a ineficácia decretada, não implica cancelamento do registro. A ineficácia da alienação é favor da Lei ao exeqüente em face do qual a disposição do bem, não opera seus efeitos.
O Juiz, ao decretar a ineficácia, poderia ter decretado a nulidade da transmissão de “A” para “B”, mas mandou apenas averbar a ineficácia em relação à determinada execução. A declaração de ineficácia atinge a transmissão, embora não gere o seu cancelamento. A penhora foi registrada à vista da declaração em causa, porquanto, a alienação teria sido feita em fraude à execução.
O Juiz, tanto pode declarar a ineficácia da alienação registrada para o fim de possibilitar o registro da penhora, quanto declarar a nulidade do registro, porque a alienação se fez em fraude a execução.
Ineficácia no presente caso significa cessação da produção de efeitos jurídicos no negócio de “A” para “B”, em razão de causa superveniente (fraude a execução). Entretanto, o Juiz somente determinou a declaração da ineficácia sem cancelar o registro que continua válido.
A declaração da ineficácia foi somente para possibilitar o registro da penhora que já se encontra baixada.
A ineficácia da alienação era somente em relação ao credor de “A”, o exeqüente.
Como a penhora foi cancelada, a transmissão de “A” para “B” continua válida.
Assim, quem deve outorgar a escritura para “C” (comprador) é o atual proprietário, ou seja, “B” (vendedor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.005

Caução Averbação

Consulta:

Prenotado mandado de averbação de caução extraído dos autos de Execução de Honorários Advocatícios, acompanhado de Termo de Caução assinado pelo caucionante e fotocópia da sentença, constando que “comprovada a propriedade do bem e de que sobre o mesmo não recai ônus, defiro o pedido (...). No entanto, condiciono o levantamento do valor ao prévio registro da existência desse ônus na matricula do imóvel caucionado”.No título não constou o valor da dívida. A caução é passível de averbação, conforme determina o artigo l68, II, 8 d LRP.
Pergunta-se:
O referido artigo refere-se a este tipo de caução (determinada pelo mandado prenotado)?
Se não, existe previsão legal para registro desta caução? Ela não deveria ser instrumentada através de hipoteca?
Se for possível o registro ou a averbação desta caução, como esse deve ser efetuado na matrícula?
Quais os dados deve ser mencionado?


Resposta: É admissível a averbação no Registro de Imóveis de caução judicial incidente sobre imóvel. (RT. 529:107) (Sistemas de Registros de Imóveis – Maria Helena Diniz – Editora Saraiva – 2ª edição – 1.997, pg. 4l0).
Caução é garantia. Quando dou em garantia, caucionando, direitos reais sobre imóveis, essa caução é passível de averbação, conforme expressamente possibilita o artigo 168, II, 8, da Lei dos Registros Públicos. Se, entretanto, dou em garantia propriedade, o domínio, deve-a ser instrumentada através da hipoteca. Garantia do domínio se faz por hipoteca.
O artigo citado possibilita a caução de direitos relativos a imóveis, mas a propriedade é o direito pleno e, se a garantia for a propriedade, o domínio, deve ser instrumentada através de escritura pública de hipoteca para ter acesso ao registro.
A caução, enquanto não registrada, terá caráter pessoal. Basta, porém, que o magistrado ordene a sua averbação no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 168, II, 8, da LRP, para que adquira eficácia real, com efeitos análogos aos da hipoteca.
A caução de direitos relativos a imóveis, prevista no artigo mencionado, refere-se aos direitos reais limitados e aos direitos reais de garantia, já constituídos (jura in re aliena). (artigo 798 e 799 do CPC).
O ato registral para a publicidade dessa caução é a averbação.
Conclui-se, assim, que a caução que é objeto de averbação, é a caução de direitos relativos a imóveis, pois a caução do próprio imóvel, a garantia do domínio, do direito de propriedade na sua integridade, do jus in re, tem instituto próprio para se formalizar que é a hipoteca, e, conseqüentemente, é objeto de registro, no Registro de Imóveis.
O artigo 167, II, 8 da Lei dos Registro Públicos, prevê apenas a hipótese de averbação, quando incide caução sobre direitos relativos a um imóvel, e não quando esta incide sobre o bem de raiz em si mesmo, sendo estrito e fechado o rol dos casos de averbação previstos na legislação Pátria.
A caução imobiliária tem a mesma utilidade do depósito. Deve garantir a efetivação prática da decisão definitiva. Deve assegurar ao credor o recebimento do valor, caso obtenha êxito judicial, ou deve ser cancelada, caso seja confirmada a inexigibilidade do título de crédito.
A caução imobiliária não pode ser convertida em hipoteca, conquanto esta reclama a existência de dívida constituída. No caso, a dívida representada pelo título está em discussão, e a caução, deve apenas assegurar a utilidade prática do processo. Deve produzir efeitos jurídicos, e para tanto imprescindível a averbação imobiliária.
A cópia da sentença que acompanha o mandado e o Termo de Caução, traz o valor da execução, ou da dívida que servirá como base de cálculo.
A averbação deve ser efetuada na matricula do imóvel com todos os dados possíveis, valor, nome das partes, nº do processo, referência ao mandado e decisão do Juízo (sentença), transito em julgado (etc...).
Assim, entendo que a averbação deve ser feita, mesmo porque o levantamento do valor está condicionado a prática do ato, conforme ficou determinado em Juízo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Julho de 2.005.

Extinção de Empresa

Consulta:


Pergunta: Sociedade formada por dois sócios (A e B) foi desfeita. No distrato, o imóvel registrado em nome da pessoa jurídica não foi mencionado.
A sociedade já esta encerrada, inclusive na Junta Comercial. Um dos sócios (A), de acordo com o distrato, responde pelo ativo e passivo “por ventura” superveniente.
Agora, os “ex-sócios” querem transferir o imóvel da pessoa jurídica para um deles (B).
Ressalta-se que o imóvel foi adquirido de terceiros, ou seja, os sócios nunca foram proprietários do imóvel.
Pergunta-se:
É possível proceder a transferência através de escritura pública?
Qual a melhor forma de proceder à transferência?
Querem que conste da escritura que o valor da transação é de R$ 326.770,52, conforme balanço de encerramento. É possível?

Resposta: A empresa foi encerrada, mas encontra-se em fase de extinção, tanto que conforme distrato, um dos sócios ainda responde pelo ativo e passivo.
A empresa em fase de extinção deve cumprir todas as suas obrigações, encerrando o ativo e passivo.
Assim, é perfeitamente possível proceder a transferência do imóvel para um dos sócios através de escritura pública.
Como o referido imóvel foi adquirido de terceiros, e não por integralização de capital pelo próprio sócio que agora recebe o imóvel, será devido o imposto de transmissão (ITBI), podendo o valor da transação ser pelo valor contábil.
A melhor forma de se proceder à transferência será evidentemente através de escritura pública, devendo ser por dação em pagamento pelos seus haveres ou por compra e venda, de acordo com o destino que foi dado ao imóvel de propriedade da pessoa jurídica.
Resta o problema da apresentação das CND’S do INSS e da Receita Federal, contudo, se a empresa foi encerrada na Junta Comercial, tendo feito prova da averbação correspondente, presume-se que referido órgão tenha exigido a prova de quitação dos débitos para com a Seguridade Social, pois o registro da extinção de uma pessoa jurídica é a ocasião para a apresentação das certidões negativas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.005.

Procuração Com Cláusulas de Irretratabilidade e Irrevogabilidade

Consulta:

Consulta-nos esta Serventia se uma procuração de amplos poderes pode conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade?

Resposta: Irrevogabilidade significa que não se revoga, que não pode ser retido, ou que não se pode mudar, exprime o sentido de imutável, ou indica a condição imposta às coisas, para que não se modifique ou se desautorizem.
Dessa forma, a irrevogabilidade entende-se a qualidade que foi atribuída à coisa, ou o poder que foi conferido à pessoa, com a condição de não poder ser mais retirado, ficando assim, definitivamente ligado à coisa ou a pessoa.
Em geral, a irrevogabilidade é atribuída às concessões emanadas da vontade da pessoa em benefício ou proveito de outra. E se dizem irrevogáveis não somente quando a própria lei as cerca dessa garantia, como quando a vontade, que as manifestou, as declara dadas com a condição.
Uma vez que foi constituído irrevogavelmente, porque essa tenha sido a manifestação de vontade da pessoa, ou porque a lei atribua ao ato que praticou essa condição, está, perpetuamente, definitivamente, o ato jurídico tido como válido e perfeito, para que cumpra seus efeitos, sem qualquer alteração ou modificação futura, por parte de quem assim o quis.
Embora a irrevogabilidade se possa identificar com a irretratabilidade, há, entre estas, distinção: a irretratabilidade é geral, não partindo da vontade de uma pessoa, mesmo daquela a favor de quem se estabelece ou contra quem é estabelecida. A irrevogabilidade vem da vontade da pessoa e a esta está afeta, pois que não a pode mais retirar.
Irretratável significa que não pode ser revogado, entende-se, no sentido jurídico, todo ato ou contrato que, promovido ou executado segundo as regras, não pode ser modificado, alterado, suspenso ou revogado.
Desde que feita, sendo irretratável ou tomando a condição ou caráter de irretratável, não pode a coisa ser desfeita.
Nesta acepção, a irretratabilidade, indicativa do caráter ou condição do que é irretratável, assemelha-se à irrevogabilidade.
Mas, a irretratabilidade somente se impõe quando a própria lei a assegura, e não se mostre o ato jurídico com vício ou defeito, que lhe retire semelhante e definitiva consistência.
Assim a irretratabilidade assenta na validade jurídica, inatacável, do ato ou da coisa.
Se o mandato contiver cláusula de irrevogabilidade e o mandante revogar, pagará perdas e danos (artigo 683 NCC). Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, ou tiver cláusula “em causa própria”, a revogação da procuração será ineficaz (artigos 684 e 685 do NCC).
Assim, entendo que nos termos dos artigos citados, a procuração pode conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.005.

Habitação Direito Real Instituição

Consulta:

Pai e filha desejam adquirir um apartamento através de escritura pública de compra, no mesmo ato desejam instituir o direito real de habitação – artigo 1.4l4 NCC – para uma terceira pessoa, que é filha e irmã respectivamente dos adquirentes. Desejam que se mencione também na escritura o seguinte texto; “o direito de habitação ora conferido, fica dispensado de ser trazido à colação, eis que integra a parcela disponível do patrimônio dos instituidores”.
Como deverá ser celebrada esta escritura, que documentação deverá ser apresentada para a sua lavratura, e no registro como ficará configurado este direito real, será registro ou averbação na matrícula?


Resposta: Consoante o artigo n. 1.225, VI do NCC a habitação é direito real, e está previsto nos artigos 1.414/1.416 do mesmo codex, aplicando-lhe no que não for contrário a sua natureza a disposição relativa ao usufruto.
Sua instituição deverá dar-se de forma solene através de escritura pública, e o ato a ser praticado é o de registro (artigo l67, I, VI da LRP).
A Habitação é o direito real, personalíssimo, que têm uma pessoa e sua família de habitar gratuitamente casa alheia, durante certo espaço de tempo.
O habitador tem a posse direta da casa, sobre o que exerce seu direito real.
A habitação poderá ser gratuita ou onerosa, e em sendo gratuita, reger-se-á no que lhe for aplicável, pelas disposições concernentes à doação.
O direito de habitação pode ser instituído por um tempo certo, determinado ou durante a vida do habitante. No primeiro caso, proceder-se-á ao cancelamento desse ônus no Registro de Imóveis, mediante requerimento do nu-proprietário, ou de seu sucessor, com firma reconhecida por tabelião, acompanhado de documento comprobatório do término desse tempo. No último caso, isto é, sendo a morte do habitante causa da extinção desse direito real, procede-se do mesmo modo, anexando, porém, a certidão do óbito.
A habitação, portanto, poderá ser cancelada por escritura pública de renúncia do habitante; por morte do habitante comprovada por certidão de óbito ou pelo implemento do tempo, com documento comprobatório, e ainda por decisão judicial.
Para este registro, é necessário que a construção esteja averbada na matricula do imóvel.
A documentação apresentada é aquela de praxe (CIRG; CPF; certidão de casamento (etc...)).
O registro poderá ser feito da forma seguinte: (Pela escritura pública de instituição gratuita/onerosa de instituição de habitação, vitalícia/temporária, lavrada em....livro...fls...., no Tabelionato de Notas.... os proprietários do imóvel, já qualificados instituíram habitante vitalício (ou temporário) do imóvel objeto da presente matrícula, estimado em R$..., (ou pelo preço de R$...) a senhora ....., que em falecendo (ou pelo término do tempo em .....) consolidará novamente na pessoa dos proprietários ou de seus sucessores, o domínio da coisa habitada. As demais condições constam do referido instrumento público (Ou com as demais condições constantes do título).
Quanto ao texto: “o direito de habitação ora conferido, fica dispensado de ser trazido a colação ...” (nenhum problema haverá de constar do titulo e do registro).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.005.

Retificação Administrativa Município

Consulta:

Prenotado processo de retificação subordinada à Lei 10.931/04.
O Município desta Serventia é confrontante da área, objeto da retificação, e expediu certidão declarando que concorda com o levantamento constante da planta e memorial descritivo.
O Município recusa-se a anuir na planta, alegando que a certidão supre esta anuência.
Pergunta-se:
Esta certidão expedida pelo Município supre a anuência na planta?


Resposta: Entendo que a certidão expedida pelo Município concordando com o levantamento constante da planta e memorial, servirá como carta de anuência em separado, podendo, se assim não entender a serventia, optar pela Notificação da Municipalidade.
O Poder Público não deve ser considerado confrontante se se trata de via de circulação, isto é, bem de uso comum do povo, e não bem dominial, quando então terá interesse jurídico envolvido com o pedido de retificação.
Eventual invasão ao alinhamento oficial restaria impossível e ineficaz, mesmo porque, tais bens são insuscetíveis de apropriação por particulares e não daria domínio a quem não o tem.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Maio de 2005.

Penhoras Imóveis Hipotecados

Consulta:

Pergunta: Imóvel hipotecado a favor da POUPEX com averbação da Cédula Hipotecária Integral regida pela Lei 5.741/71 (SFH) e Decreto-Lei n. 70/66. Prenotado Mandado de Penhora oriundo de ação de execução de titulo executivo extrajudicial.
Pergunta-se:
Tal hipoteca cedular garante impenhorabilidade ao imóvel?
Se a penhora fosse oriunda de execução fiscal, o registro seria possível?
Solicitamos maiores esclarecimentos sobre as hipotecas cedulares que garantem impenhorabilidade aos imóveis?

Resposta: A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de titulo executivo extrajudicial.
Não há impedimento legal.
Contudo, nos termos do artigo n. 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, mas esta é uma situação extra-registrária.
Se a penhora for oriunda de executivo fiscal, da mesma forma também será possível o registro.
Com relação à impenhorabilidade sobre outras espécies de cédulas temos:
A cédula de crédito rural (artigo 69 do DL 167/67; a cédula de crédito industrial (artigo 57 do DL 413/69) aplicando-se este Decreto a cédula de crédito comercial (artigo 5º da Lei 6.840/80) e a cédula de crédito a exportação (artigo 3º da Lei 6.313/75).
Entretanto, apesar de impenhoráveis estes bens em decorrência da própria legislação, têm-se registrados penhoras oriundas de execuções fiscais e trabalhistas, face ao entendimento doutrinário de preferência destes créditos (Código Tributário Nacional, CLT e Constituição).
Maiores consultas poderão ser acessadas no site do Irib.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Maio de 2005.

Impossibilidade de Desmembramento de Imóvel Penhorado

Consulta:

Pergunta: Prenotado remembramento de duas áreas rurais de 400 há. Cada uma e posterior desmembramento em duas áreas, uma de 700 há. E outra de 100 há., devidamente georreferenciadas.
Ocorre que uma das áreas de 400 há., esta penhorada (Execução de Título Extrajudicial).
O requerente declarou que a penhora deverá recair em parte da área desmembrada de 700 há. (porque pretende alienar a área menor). Não há anuência do credor.
Tal procedimento é possível?

Resposta: A resposta é negativa, mesmo que haja concordância do credor.
A penhora é feita para garantir o Juízo da Execução e não se trata de direito real sobre o qual o credor tenha disponibilidade.
Com o desmembramento o imóvel penhorado perde a individualidade e deixa de existir.
Se o imóvel deixa de existir, o registro da penhora não pode ser transportado para a nova matricula, cujo objeto é outra unidade imobiliária.
O desmembramento pressupõe autorização do Juízo da Execução, que deve autorizar o levantamento da penhora sobre o imóvel, e a efetivação de nova penhora, ou sobre os imóveis resultantes do desmembramento ou sobre parte deles.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.005.

Compromisso de Compra e Venda

Consulta:

Pergunta: Compromisso de compra e venda registrado onde os promitentes compradores qualificam-se como casados.
No momento da lavratura da escritura, declaram que nunca foram casados, que ambos são solteiros e que “moravam juntos” à época da celebração do contrato.
Escritura prenotada para registro, qualificando-os como solteiros.
Qual o procedimento para a retificação do estado civil que constou erroneamente no contrato de compromisso de compra e venda?
É necessário que seja via judicial?

Resposta: Nas aquisições de bens imóveis por pessoa casada não há necessidade do comparecimento na escritura de ambos os cônjuges assinando a compra, ao contrario dos casos de transmissão (salvo exceção do regime da separação absoluta (convencional) de bens).
Primeiro será preciso verificar se a transmissão dos direitos do compromisso registrado foi para o casal, ou se somente para um deles.
Por exemplo, poderia somente João ter adquirido, e figurando, este como casado com Maria, ou vice e versa.
Se de fato ambos adquiriram dos direitos do compromisso, tanto João como Maria tem direito a definitiva.
A averbação da alteração do estado civil de João e Maria, a rigor, poderia ser feito por instrumento particular de re-ratificação com o comparecimento das mesmas e todas as partes que figuraram naquele compromisso de c/v acompanhado de certidão de nascimento (de ambos) atualizada do registro civil na qual não conste averbação de casamento.
Entretanto, caso isso não seja possível, que seja feita por via judicial, o que inclusive seria mais seguro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Maio de 2.005.

segunda-feira, 28 de setembro de 2009

Encol Alvará Para Lavratura e Registro de Escritura

Consulta:


Pergunta: Um alvará judicial expedido autorizando que seja lavrada e registrada determinada escritura, onde a vendedora é a Encol. O mencionado alvará determina: “deverá ser lavrada e registrada independente da assinatura do Síndico da Massa Falida, e ainda que a existência de eventual indisponibilidade (que de fato existe na matrícula) não será obstáculo para registro”.
É possível tal escritura unilateral, sem a assinatura do transmitente?


Resposta: É sabido que a empresa Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria tiveram sua falência decreta em 16.03.99, pelo Juízo da 4ª Vara das Falências e Concordatas da Comarca de Goiânia GO, tendo inclusive aquele Juízo no despacho de quebra determinado dentre outras providencias que se oficiasse às Corregedorias de Justiça estaduais de todo o País e do Distrito Federal, para que desse ciência aos cartórios de registro de imóveis, respectivos, não procederem a quaisquer registros de imóveis alienados pelas pessoas enumeradas na sentença, sem autorização daquele Juízo.
Segundo preceitua o parágrafo 2º do artigo 7º do Decreto-Lei 7.66l de 2l. 6.1.945 (Lei de Falências) “O Juízo da falência é indivisível e competente para todas as ações e reclamações sobre bens, interesses e negócios da massa falida, as quais serão processadas na forma determinada nesta Lei”
O artigo 2l5 da Lei dos Registros Públicos (LRP) diz que: “São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente”.
No caso a Encol teve sua quebra decretada em 16 de Março de 1.999 e o termo legal retroagiu para 17 de Maio de 1.995.
Alvará se traduz por autorização, entretanto é necessário que tal alvará seja expedido pelo Juízo da Falência.
Todos os óbices deverão ser afastados à vista da expedição do ALVARÁ pelo Juízo da FALÊNCIA para a lavratura e registro da escritura.
Se foi concedido alvará para a lavratura da escritura, resta evidente que se objetiva o seu registro.
Porque se autorizaria a lavratura da escritura, se o adquirente não pretendesse o registro.
O alvará contém a expressa e inequívoca determinação judicial para a lavratura e registro da escritura afastando o óbice da indisponibilidade.
Supre também a assinatura do Síndico, figurando como outorgante vendedora a Massa Falida de Escol Engenharia S/A o que também deverá ser consignado no corpo da escritura que mediante autorização judicial (alvará) foi dispensada a assinatura do síndico.
Na lavratura da escritura o alvará deve ser relatado nos termos do artigo nº. 224 da LRP.
Assim se tal alvará foi expedido pelo Juízo da Falência a escritura poderá ser lavrada e registrada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.005.

Distrato Social de Sociedade

Consulta:

Consulta-nos esta Serventia, sobre qual é o instrumento hábil ao registro de transmissão de imóvel em caso de dissolução de sociedade, é o distrato social, devidamente registrado na Junta Comercial?
É necessária a apresentação de Certidão de baixa da empresa na Junta Comercial?
Há incidência de imposto de transmissão quando o imóvel, na dissolução, é conferido a sócio que não foi quem o transmitiu para a formação ou integralização do capital social?

Resposta: O instrumento hábil para o registro de transmissão de imóvel para sócio em caso de dissolução de sociedade é a escritura pública.
A apresentação da certidão de baixa da empresa na junta comercial, assim, como junto a receita federal não seria necessária para fins de registro mas sim para a dispensa da apresentação das CND'S do INSS e da Receita Federal.
Quando pelo distrato o imóvel é conferido a sócio que não foi quem o transmitiu para a formação ou integralização de capital social é sim devido o imposto de transmissão (ITBI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.005.

Áreas de Domínio Público Desdobradas

Consulta:

Consulta-nos esta Serventia, se áreas do domínio público podem ser desdobradas ou a Municipalidade deve desafetá-las para posteriormente desdobrá-las?
Existem limitações a essas áreas?

Resposta: Os bens públicos dividem-se em bens de uso comum (ruas, praças, etc...); bens de usos especiais (sede da prefeitura, creches, escolas, etc...) e bens patrimoniais que são bens do próprio Município como de qualquer outro particular.
O Município pode desdobrar esses bens, como por exemplo um bem de uso especial que é desdobrado para construção da sede da Prefeitura e da Câmera Municipal.
Entretanto, se o bem não for um bem patrimonial, mas sim um bem de uso comum do povo, ou um bem especial e o Município pretender desdobrá-lo para fins de alienação, deve ser precedido de desafetação por Lei Municipal.
Ou seja, ser precedido de mudança de classificação para que se torne um bem patrimonial ou dominical e possa ser alienado.
As limitações são as mesmas que devem ser consideradas aos particulares, se forem muitas deve ser procedido de projeto e registro de loteamento ou desmembramento, sendo nesse caso dispensadas as certidões do artigo 18 da Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.005.

Equipamento Urbano Aprovação de Desmembramento

Consulta:

Em processo de desmembramento, de imóvel de propriedade da AGESUL (autarquia estadual), consta à aprovação da Prefeitura Municipal, instruído de requerimento, memorial e da planta onde é dito que determinada área será destinada a equipamentos comunitários. Quais os documentos que deverá o Registro exigir para proceder à abertura da matrícula já em nome do Domínio Público?

Resposta: Desmembramento é espécie do gênero Parcelamento Urbano, é uma espécie de parcelamento urbano a qual pertence o loteamento.
O parágrafo segundo do artigo segundo da Lei 6.766/79, define o que seja o desmembramento.
Por seu turno o artigo 11 da referida Lei do Parcelamento do Solo diz que: ”Aplica-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas para o loteamento (...)” e o parágrafo único do mesmo artigo diz: “ O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação do desmembramento (...)”.
Não abdica o Poder Público da faculdade que tem de, complementarmente, exigir que em cada parcelamento seja eventualmente, e se comportar isso, estabelecida faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos e comunitários (artigo 5º da Lei), exigindo apenas a destinação do espaço necessário para esse fim.
É evidente que, sendo o desmembramento, tal como o loteamento, uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas do Capitulo II da Lei, desde que com adaptações.
Sobretudo, aplica-se ao desmembramento o inciso II do artigo 4º da Lei (que dá como tamanho mínimo do lote 125 m2 e frente mínima de 5 m, se outras dimensões maiores não forem exigidas por legislação estadual ou municipal) e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, ou Distrito Federal, complementarmente, exigir, em cada loteamento, reserva de faixa no aedificandi destinada a equipamentos urbanos).
Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público em especial passou a poder ser exigida no desmembramento.
O parágrafo segundo do artigo 4º da Lei do Parcelamento do Solo define o que sejam equipamentos comunitários.
São públicos, o que significa que devem ser mantidos pelo Poder Público. E justifica-se, posto que estão incluídos em área de reserva pública, que passarão para o domínio da Municipalidade, com o registro do loteamento ou do desmembramento.
As áreas verdes, institucionais, as chamadas áreas públicas, passam para a condição de bens públicos de uso comum (do povo).
São elas afetadas pela destinação que lhes é dada nos planos de loteamento e desmembramento e ficam sob a guarda do Município, de acordo com o artigo 22 da Lei 6.766/79.
Portanto se a área destinada a equipamento urbano já constou da aprovação do plano do desmembramento (planta e memoriais) como equipamento comunitário, com a aprovação do plano já passou a integrar domínio público.
Não há necessidade, nesse caso de ser aberta matricula para essa área (equipamento comunitário).
Entretanto, se abrir matricula dessa área em questão, que é área institucional, destinada a equipamento urbano ou comunitário, é correto averbar-se a destinação.
Entretanto, se do projeto contou apenas que essa área será (futuro) destinada a equipamento comunitário e do plano consta como uma área ou lote qualquer sem destinação especifica haverá necessidade de a empreendedora AGESUL fazer escritura de doação à Municipalidade que após dará a destinação específica.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Abril de 2.005.

União Estável e Adoção

Consulta:

Cliente que convivem a cerca de 50 anos.
A convivente é viúva e tem quatro filhos; o convivente é solteiro e não tem filhos.
Em 1.997, ela doou aos filhos um imóvel por meio de escritura pública de doação com reserva de usufruto.
Na escritura qualificou-se como viúva.
Solicitam que o Tabelionato lavre escritura pública declaratória de União Estável e Adoção, pois querem oficializar a união e ele que os filhos dela sejam seus herdeiros.
Solicita também que seja lavrada escritura de re-ratificação da escritura de doação, constando que ele concorda com a doação efetuada em 1.997.
Pergunta-se:
Tais solicitações são possíveis de serem efetuadas e, se possível surtirão efeitos?

Resposta: A consulente não nos informa a idade dos filhos da convivente, mas como ela convive a cerca de 50 anos supomos que são todos maiores.
Se fossem menores, a adoção se regeria pela Lei 8.069/90 – ECA (artigo 39 da Lei) e o adotando deve contar com no máximo 18 anos de idade, à data do pedido (artigo 40).
Desta forma a adoção deverá ser pela via judicial e conforme código civil de 2.002 (artigos 1.618/1629 – especialmente parágrafo único do artigo l.626).
Quanto a União Estável, poderá ser feita por escritura pública declaratória e registrada em RTD, ou por procedimento judicial em ação própria de reconhecimento de união estável, sendo que neste último caso pode em sentença ser declarada, válida ou reconhecida desde o inicio, retroagindo à época do inicio da união.
Se por escritura declaratória registrada em RTD, surtirá efeitos a partir de então.
Para maior garantia e efeito, recomenda-se que tanto a adoção, como o reconhecimento da união estável, sejam feitas pela via judicial, mesmo porque o convivente que quer os filhos da convivente sejam seus herdeiros, envolvendo direitos de sucessão.
Após o reconhecimento da união estável declarada em Juízo, poderá a escritura de doação ser re-ratificada para que o consorte compareça como interveniente anuente concordando com a doação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Abril de 2.005.

Doação Modal com Imposição de Cláusula

Consulta:

Prenotada escritura de compra e venda de nua propriedade com usufruto vitalício e com cláusula de incomunicabilidade.
A adquirente da nua propriedade aparece qualificada como “casada sob o regime da CPB com Fulano de Tal”.
A cláusula de incomunicabilidade é mencionada na escritura da seguinte foram: “A presente escritura é feita com a cláusula de incomunicabilidade, pelo fato de o valor pago pela aquisição do imóvel é de origem do usufrutuário”.
Pergunta-se:
1. As cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade são exclusivas na Doação?
2. O usufrutuário pode estipular essas cláusulas?
3. Sendo a adquirente casada na CPB, a cláusula de incomunicabilidade impediria a propriedade do imóvel comunicar-se com seu atual cônjuge?
4. Sendo possível o registro deste título, deve constar na matricula o porque da cláusula de incomunicabilidade, ou seja, que foi o usufrutuário que a estipulou?

RESPOSTA: O caso apresentado parece-nos tratar-se de DOAÇÃO MODAL, que “A” doa o numerário para que “B” adquira um determinado imóvel, ou qualquer imóvel, e por ser doador do numerário impõe clausulas restritivas, ou vínculo, e reserva o usufruto para si, que deve ser constituído ou instituído por “B” (donatário do numerário) para “A” (doador).
Nesses casos, pelo menos no Estado de São Paulo. Além da incidência do ITBI devido a Municipalidade, ocorre, também a incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “mortis causa” e Doação de Quaisquer Bens ou Direito (inclusive dinheiro)) em virtude da doação do numerário.
É preciso ver a legislação em seu Estado, para verificar se também há incidência do imposto pela doação do numerário.
No caso de doação modal o usufrutuário (ou aquele que será o usufrutuário), (no caso “A”).
Deverá comparecer na escritura como INTERVENIENTE DOADOR do numerário para que “B” adquiram a propriedade.
E por se doador faz a imposição da cláusula de incomunicabilidade, devendo-lhe ser após o registro da Compra e Venda instituído (ou constituído) o USUFRUTO VITALÍCIO sobre o imóvel.
Nessas condições a escritura se assim não for redigida deve ser re-ratificada para adequar a realidade e a intenção das partes e com a apresentação dos impostos de transmissão devidos.
Pois se se tratar de mera compra e venda na qual “B” adquire a nua-propriedade e “A” o usufruto não poderá haver imposição de clausula restritiva, pois a ninguém é dado clausular bens próprios.

Feitas essas explicações passo a responder as questões:

1. As clausulas restritivas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade são exclusivas da doação e do testamento.
2. O usufrutuário sendo o doador do numerário (dinheiro) para a aquisição da propriedade poderá impor clausulas restritivas (Doação Modal).
3. Havendo a imposição de clausula restritiva de incomunicabilidade para a adquirente da nua-propriedade casada em CPB o imóvel não se comunicaria com seu atual cônjuge (mesmo porque se trata de uma doação).
4. Em se fazendo o registro do titulo deve sim constar da matricula a clausula de incomunicabilidade (por averbação) e o seu porque (em virtude de “A” ser o doador do numerário para a aquisição da propriedade impõe sobre o imóvel a clausula de incomunicabilidade).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Abril de 2.005.

Arrolamento de Viúva

Consulta:

Imóvel registrado em nome de Amância, casada no regime da separação total de bens (convencional com pacto antenupcial) com Manoel.
Imóvel este havido, por doação do próprio Manoel com reserva de usufruto.
Prenotada Carta de Adjudicação extraída dos autos de arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Amância, passada a favor de um neto desta.
Na Carta de Adjudicação, Amância é qualificada como viúva.
Pergunta-se:
Deve exigir o Formal de Partilha de Manoel?
Ou, a apresentação da Certidão de óbito de Manoel é o suficiente para se averbar o estado civil de Amância por ocasião de seu falecimento?

RESPOSTA: Não haverá necessidade da apresentação do Formal de Partilha de Manoel, pois, se não existiam outros bens, que não esse nada há a partilhar, pois o imóvel em questão pertencia exclusivamente a Amância.
Basta a apresentação da certidão de óbito de Manoel que será suficiente para proceder ao cancelamento do usufruto que pesava sobre o imóvel e averbar o estado civil de viúva de Amância por ocasião de seu falecimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Abril de 2005.

Averbações Autorizações nas Escrituras

Consulta:

Quando há necessidade de averbações, as escrituras lavradas neste Estado, trazem os seguintes dizeres: “Autorizo ao Oficial do Registro de Imóveis a proceder às averbações necessárias à perfeita regularização desta escritura”, juntando-se à escritura cópias autenticadas dos documentos, como CI/RG, CPF, Certidão de Casamento.
Pergunta-se:

Está prática é correta?
Quaisquer averbações podem ser efetuadas desta forma, inclusive averbação de edificação/construção?

RESPOSTA: Além de correta, entendo a pratica adotada ser salutar e de grande utilidade, pois alem de dispensar a apresentação requerimento com firma reconhecida, facilita todo o trabalho, acelera o processo de registro, agiliza, evita transtornos às partes interessadas, que eventualmente precisaria fazer requerimentos, ir aos tabelionatos reconhecer firmas, etc (...).
Tal autorização poderá ser largamente utilizada, entretanto não servirá, por exemplo, para proceder averbações de construção/edificação, e outras que necessitem de certas complementações, como por exemplo, o valor atribuído à construção/edificação, outras formalidades, ou documentos complementares.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Abril de 2005.

Igrejas União Sul Brasileiras

Consulta:

Imóveis em nome de União Sul Brasileiras das Igrejas.
Prenotada Ata da Assembléia que cria a União Centro Oeste das Igrejas (...) desmembrada da União Sul Brasileira das Igrejas (...) com CNPJ, diverso desta, onde os bens são incorporados ao patrimônio da União Centro Oeste das Igrejas (...)
Os imóveis estão descritos na Ata apenas como “imóvel” – Rua Tal, nº tal, Bairro Tal, matrícula nº tal, cidade tal (alguns nomes de rua e números não coincidem com os de registro, coincidindo sempre o Bairro e o nº da matrícula); sem atribuição de valores.
Pergunta-se:
1. O ato é de averbação ou de registro?
2. A descrição precária e a não atribuição de valores impede o registro?


RESPOSTA: Primeiramente, cumpre-nos dar algumas explicações.
No caso concreto trata-se de imóveis pertencentes à União Sul Brasileira de Igrejas, não se tratando de Igreja Católica que é uma fundação sui generis ou pessoa jurídica atípica, fora dos quadros legais, qual pessoa de direito público externo, consubstanciada na Santa Sé e como pessoa de direito complexa, ou mista, que tem personalidade internacional, e caráter próprio, independentemente das normas do Direito Civil.
A Igreja Católica tem personalidade jurídica independente de registro.
Todos os imóveis da Igreja Católica Apostólica Romana, dentro de um determinado território, mesmo em nome de Paróquia, Igreja, Fábrica, Santo, pertencem à respectiva Diocese que por sua vez representa a Santa Sé, cuja Magna Carta é o Código de Direito Canônico.
A personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público.
A Igreja Católica é entidade eclesiástica, mas com personalidade jurídica de Direito Público em razão, principalmente, do Estado Soberano que representa.
Dispensável o seu registro como pessoa jurídica, de direito privado. Segue regras do Direito Canônico.
As demais Igrejas, ou Entidades Religiosas, via de regra tem os seus estatutos registrados em Registro Civil de Pessoas Jurídicas, e são Pessoas Jurídicas, como as associações, ou fundações.
No caso concreto está sendo criada (constituída) uma nova pessoa jurídica, a União Centro Oeste das Igrejas, que é de certa forma desmembrada (ou tem sua filiação) da União Sul Brasileiras das Igrejas, com uma espécie de versão de patrimônio desta para aquela que ora é criada.
Seria mais ou menos como uma cisão parcial, como ocorre nas empresas.
As na realidade assim não é.
Trata-se de constituição de nova Igreja ou entidade religiosa filiada ou ligada a anterior, mas que tem vida própria, pois deve ter sido constituída por assembléia, estatuto, fundação, etc (...) com registro em RCPJ.
E por não se tratar de sociedade mercantil amparada pela Lei 6.934/94 (artigo 64 especialmente) a transferência dos imóveis da União Sul Brasileira das Igrejas para a União Centro Oeste das Igrejas deverá ser formalizado através de ESCRITURA PÚBLICA lavrada por Tabelião de Notas, devendo, inclusive serem apresentadas as guias de ITBI de isenção ou de imunidade, carimbadas pela Prefeitura Municipal ou pelo Estado se for o caso de doação.
O ato a ser praticado é de registro, pois não será uma cisão como é nas empresas mercantis, poderá ser uma doação, ou venda.
Tratando-se de transferência de imóveis urbanos, nos termos do artigo 3º do Decreto nº 93.240 de 09 de Setembro de 1.986, a descrição dos mesmos não precisará ser completa, bastando fazer referência ao número do registro ou matricula no RI, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade e Estado.
Entretanto, esses dados precisam ser corretos e coincidirem com os do registro.
Em não havendo coincidência, é necessário que se façam às retificações necessárias no titulo, ou se os dados do título estiverem corretos os do registro é que devem ser corrigidos, atualizando-os através de ato de averbação acompanhada dos documentos necessários.
Mas os nomes de ruas, números, etc... devem coincidir.
Aos imóveis também devem ser atribuídos valores no termos do artigo 176, parágrafo lº, III. 5 sem o que não poderão acessar ao Registro Imobiliário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Abril de 2.005.

Doação Com Cláusula de Reversão

Consulta:

Escritura Pública de Doação, do filho para a mãe, com cláusula de reversão.
Falece a mãe.
Há necessidade do filho arrolar esse bem?
Ou, já que a cláusula de Reversão é uma condição resolutiva, uma simples averbação retornaria a propriedade do imóvel para ele?

RESPOSTA: Conforme artigo 547 do NCC o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Trata-se, aí, da chamada cláusula de reversão. A qual necessita ser estipulada expressamente.
A reversão admitida na generalidade dos códigos é uma condição resolutiva. Os bens doados passam desde o momento da tradição, ou da transcrição, para o domínio do donatário, verificado a condição, revertem ao domínio do doador, resolvendo-se, com a reversão, os direitos reais concedidos pelo donatário.
A doação, no caso, foi feita sob condição resolutiva.
Portanto, sobrevindo à resolução, isto é, ocorrendo à morte do donatário, o doador apresentará certidão de óbito ao Oficial, requerendo a devida averbação.
Não há necessidade de novo registro para que o imóvel volte ao patrimônio do interessado, pois não se trata de negócio novo e sim de restauração da situação primitiva.
Assim, não há necessidade do filho levar esse bem, ao arrolamento, ou inventário, bastando, como foi dito simples averbação do óbito da donatária, sem incidência de imposto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Abril de 2.005.

SFH - Inventário Partilha

Consulta:


Foi expedida Carta de Sentença extraída dos autos de obrigação de fazer, considerada procedente determinando aos requeridos outorgarem escritura pública de imóvel e em caso de, eventualmente não outorgada, que seja expedida Carta de Sentença.
Agora apresentada para registro a tal Carta de Sentença, constatamos que o imóvel foi adquirido pelos requeridos por herança dos pais e estes o adquiriram via contrato particular de v/c com força de escritura com hipoteca e cédula hipotecária que ainda não foram cancelados, como também consta que o registro de arresto, tendo como autor o Banco BANERJ.
Pelo fato de se tratar de Hipoteca vinculada ao SFH, haverá necessidade do cancelamento para possibilitar o registro da Carta ou este cancelamento poderá ser efetivado posteriormente???
24-09-2.009.


Resposta: Se o formal de partilha expedido pelo falecimento dos pais dos requeridos se encontra registrado, principalmente em atenção aos princípios de continuidade e disponibilidade, a carta de sentença também poderá ser registrada independentemente da existência da hipoteca vinculada ao SFH, e do arresto, que deverão ser certificados no título (carta de sentença - artigo n. 230 da LRP).
Esses ônus, devem ser cancelados posteriormente.
O que a lei impede é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário. Sendo assim, no caso de inventário, a anuência não é necessária, haja vista que a alienação não é voluntária.
Não se tratando de venda, promessa de venda, cessão, ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação, inaplicável o artigo primeiro e parágrafo único da Lei Federal 8.004, de 14 de março de 1990, que modificou a norma contida no artigo 292 da Lei de Registros Públicos
Embora haja, no caso, a transmissão integral do bem, esta não se encaixa nas hipóteses abraçadas pelo art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90 (Ver também artigo n.23 do DL 70/66).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Setembro de 2.009.

Enfiteuse Inventário Partilha

Consulta:


Prenotamos uma escritura pública de inventário, na qual o imóvel objeto da partilha entre os herdeiros foi adquirido pelo inventariado da Prefeitura Municipal desta cidade, no ano de 1957, a título de "aforamento perpétuo". Inclusive, consta na certidão da transcrição expedida pela CRI anterior, "que o concessionário fica obrigado a beneficiar o terreno com cercas dentro do prazo de 06 meses e edificar uma residência dentro do prazo de 01 ano".
É possível o registro? Devo abrir a matrícula considerando o adquirente/concessionário como proprietário? E a condição?
24-09.2.009


Resposta: Conforme artigo n. 2.038 do CC/02, as enfiteuses existentes subordinam-se ao CC/16, e nos termos do artigo 686 do CC/16, não é devido o recolhimento do laudêmio nas transmissões “causa mortis”.
O laudêmio é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto, sempre que realizar uma transação onerosa do imóvel. Imóveis recebidos através de herança ou doação não pagam laudêmio. (Ver Boletim do Irib n. 206 – Julho/94 Enfiteuse Sistemática Registral na Matricula – Maria Helena Leonel Gandolfo).
O registro do inventário do “Domínio Útil” que era de propriedade do falecido enfiteuta e foi transmitido aos seus herdeiros, é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 681 do CC/16.
Da matricula a ser aberta deverá figurar como titular do domínio direto o “Município de Campo Grande”, e do domínio útil os herdeiros, que após o registro da escritura, poderão providenciar o resgate do foro (artigo 693 do CC/16) que deverá ser feita através de escritura pública e será objeto do registro (transmissão do domínio direto) e de averbação (cancelamento da enfiteuse), operando-se a consolidação.
Quanto à “condição” que faz parte do título e foi lançada na coluna própria da transcrição, é uma questão que refoge totalmente a esfera registrária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Setembro de 2.009.