sexta-feira, 30 de outubro de 2009

Compra e Venda por Arrematação

Consulta:


Pergunta: Determinada cliente, adquiriu um imóvel por meio de escritura pública de venda lavrada em nosso cartório. Após algum tempo, esta cliente, tomou conhecimento da existência de uma ação de embargos de terceiros com referência a este imóvel.
Verifica-se da matrícula do imóvel, que existe uma averbação de cancelamento de transferência, uma vez que, foi considerado nulo, pois o antigo proprietário foi declarado insolvente no ano de 1.998, e efetuou a transmissão em 2.000. O imóvel voltou ao antigo proprietário, o declarado insolvente, e posteriormente o bem, foi arrematado em leilão.
A carta de arrematação foi registrada na matrícula, em nome da pessoa que vendeu para a nossa cliente, no inicio citada.
Esta cliente está preocupadíssima, temendo que possa perder o imóvel. Já explicamos a ela que os embargos foram recusados, o Juiz entendeu que os embargantes não se tratavam mais de terceiros, uma vez que, foi declarada nula a transmissão ocorrida aos embargantes.
Ela encontra-se resistente em aceitar as explicações dadas, estamos com dificuldade em fazer com que ela entenda a imparcialidade e isenção de culpa do Tabelionato no tocante à lavratura da escritura, onde ela foi adquirente.


Resposta: “A” - no ano de 2.000, transmitiu por v/c, determinado imóvel para “B”, tendo essa alienação, sido declarada judicialmente nula, em face de “A” ter sido declarado insolvente, e a venda ter sido realizada em fraude a credores.
Houve decisão judicial, para que tal venda, fosse declarada nula, nos termos do artigo 2l6, da Lei dos Registros Públicos.
“B” - o comprador, impetrou embargos de terceiros contra tal decisão, porém, tais embargos foram infrutíferos, tanto que foram julgados improcedentes.
Posteriormente, em outro processo de execução, o imóvel pertencente a “A”, foi arrematado por “C”, que após o registro, transmitiu por venda e compra a “D” (cliente do Tabelionato). A escritura aquisitiva de “D” foi registrada.
A aquisição de “C”, foi feita através de arrematação, em regular processo de execução.
A compra e venda foi pura e perfeita (artigo 482 do NCC).
Estavam presentes todos os princípios que regem o Direito Imobiliário, principalmente, os da disponibilidade (que é o principio, pelo qual se verifica se o imóvel esta disponível, se esta em condições para ser alienado, ou onerado, tanto no aspecto físico, como no aspecto jurídico) e o da legalidade (somente se efetua registro de títulos que a Lei prevê e examina a sua legalidade. Este principio, impede o ingresso no cartório de títulos inválidos ou imperfeitos).
O Tabelião, até por dever de oficio ao lavrar a escritura de compra e venda, examinou toda a documentação, com relação às partes, documentos pessoais, do imóvel, impostos, etc., e a encontrou em ordem, tanto que o titulo foi registrado.
Aos Notários, por força do artigo 6º, da Lei 8.935/94 compete:
I – formalizar juridicamente à vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos, a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III – autenticar os fatos.
De qualquer forma, o Tabelião formalizou a vontade das partes, examinou a documentação e a encontrou em ordem, cumpriu, enfim, o seu dever, a sua obrigação.
Mesmo, que porventura, o ato fosse anulado, ao adquirente caberia defesa, e no pior das hipóteses, ação regressiva contra o vendedor do imóvel, contudo, entendo, estar fora de questão.
Álguem já disse: “Tudo pode acontecer, até mesmo nada”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.005.

Retificação Administrativa

Consulta:


Requerida averbação de retificação extrajudicial. Na transcrição, originária de outra CRI, não consta à área total. A alteração nas medidas é de 0,50 centímetros do lado direito. O proprietário do imóvel confrontante do lado direito encontra-se em local incerto e não sabido e já foi notificado via edital, sem ter comparecido para impugnar. O problema são os proprietários dos imóveis confrontantes nos fundos e do lado direito. Os ocupantes dos imóveis assinaram a planta concordando com a retificação, e declararam que os proprietários são falecidos e que não conhecem herdeiros nem inventariantes.

Pergunta-se:
É possível proceder a averbação de retificação apenas com a anuência do proprietário do imóvel do lado direito, que é onde realmente é alterada a área?
Existe alguma outra forma de solucionar esta questão?


Resposta: Primeiramente, é bom lembrar que cada caso é um caso, e deve ser analisado em suas peculiaridades.
O imóvel tem sua origem em transcrição de outra circunscrição imobiliária.
O confrontante do lado direito onde houve alteração de pequena medida, foi regularmente notificado (Artigo 213, II, parágrafo 3º da LRP).
Os confrontantes do outro lado e o dos fundos, são ocupantes que anuíram à retificação pleiteada.
Consoante o parágrafo 10 do citado artigo: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes”.
Ocupantes, são aqueles que ostentam interesse jurídico e econômico, podem ser posseiro, herdeiro, usufrutuário, adquirente que ainda não registrou seu título, e não se confundem com meros detentores, que estão na posse por mera detenção, ou escudados em autorização, permissão, ou em razão de contrato firmado com o titular do domínio, assim, como arrendatários, locatários, comodatários, empregados.
Como dissemos, é preciso análise de caso a caso, daqueles que se enquadram no conceito de confinante e dentre os quais se insere o possuidor sem título.
De qualquer forma, a própria Lei (10.931/04) entende como confrontantes, eventuais ocupantes, e nos termos do parágrafo 14 do inciso II do citado artigo 213 da LRP, a responsabilidade é do requerente e do profissional que elaborou, e que o Oficial também tem suas responsabilidades (artigos 22 a 24 da Lei n. 8.935/94).
Contudo, no caso concreto, do lado que sofre pequena alteração (0,50 cm), houve a notificação, os demais anuem à retificação, não vislumbro impedimento para que a retificação possa ser aceita da forma que se encontra.
Entretanto, se assim entender necessário, poderá a serventia realizar buscas no SRI onde o imóvel teve sua origem, e até mesmo fazer diligências no local, mas particularmente não vejo necessidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.005.

quinta-feira, 29 de outubro de 2009

SFH Hipoteca Quitação

Consulta:


Imóvel hipotecado para a CEF. Proprietário já quitou a dívida, mas o instrumento que autoriza a quitação demora de 30 a 60 dias para ser expedido pela CEF.
Pergunta-se:
Existe algum impedimento legal para a lavratura da escritura pública de compra e venda antes da averbação da baixa da hipoteca, ou ainda, antes mesmo do instrumento de autorização de cancelamento da hipoteca ter sido expedido pela CEF?


Resposta: Impedimento legal existe. São eles a necessidade da apresentação da certidão de ônus reais (parágrafo 2º do artigo 1º da Lei n. 7.433/85 regulamentada pelo Decreto 93.240/86 - inciso IV do artigo 1º) e artigo 292 da Lei dos Registros Públicos. (Ver também parágrafo único do artigo 1º da Lei 8.004/90).
Contudo, se há prova real da quitação (recibo passado pela CEF), entendo que a escritura poderá ser lavrada, mencionando-se os fatos (quitação, pedido de quitação, demora deste, etc.) na lavratura da escritura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Outubro de 2.005.

Penhora Fotocópia do Termo Autenticada Pelo Juízo

Consulta:


Apresentada para registro de penhora, fotocópia autenticada pelo Poder Judiciário de Termo de Penhora extraído de autos de Execução, assinado por Técnico Judiciário acompanhado de despacho do Juiz, deferindo o pedido. A parte alega que as Varas de Execução não expedem mais Mandados nem Certidões de Penhora, uma vez que o Termo de Penhora tem o mesmo efeito.
Pergunta-se:
A fotocópia autenticada (pelo Poder Judiciário) do Termo de Penhora é título hábil para o registro da penhora?


Resposta:


A resposta é afirmativa.
A cópia do Termo de Penhora autenticada pelo Juízo é titulo hábil para o registro da penhora.

Face a edição da Lei 10.444/02, houve sensível alteração no Código de Processo Civil, com relação às penhoras e seus registros.
Não há mais necessidade de mandado ou certidão (art. 239 da LRP), nem que se consigne o nome do depositário.
A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, basta à cópia autenticada pelo Oficial de Justiça ou pelo Cartório do Juízo, do auto ou do termo de penhora, que deve conter necessariamente, o nº da matrícula do imóvel, o nome do exeqüente e o valor dado à causa.
O exeqüente deve estar apenas identificado por seu nome, documento de identidade, sendo CPF ou CNPJ quando pessoa jurídica, porque ele não esta adquirindo o imóvel.
É claro que devem constar também os dados do executado (qualificação).
Quanto ao depositário, a Lei inovou nesse sentido, o devedor (por seu Advogado), ao ser intimado da penhora, fica constituído como depositário do bem.
A intimação do cônjuge, qualquer que seja o regime de bens em sendo o imóvel penhorado, é obrigatória para a regularidade da penhora (artigo 669, parágrafo único do CPC).
Há quem sustente que ao Oficial Registrador não é dado fiscalizar a regularidade do processo, porque é tarefa do Juízo, e ao Registrador não é dado sobrepor ao Magistrado.
Assim, enquanto muitos exigem que, do termo, certidão ou mandado de penhora, quando casado/a o/a executado/a, conste à intimação do cônjuge, outros a dispensam, pelos fundamentos acima.
No caso da arrematação, entretanto, a situação é diferente, porque, se estaria com o registro da carta respectiva, retirando o domínio do cônjuge sem que este tivesse sido parte na ação, ou, em tendo sido, nada constou a respeito.
Entendo que a intimação do cônjuge deve ser comprovada.
Assim, no auto de penhora, deve fazer menção da intimação do cônjuge.
A intimação de ambos os cônjuges é necessária, quer sejam ambos partes na execução, quer seja parte, apenas um deles.
Se os dois forem litisconsortes, a necessidade de intimação terá por fundamento o artigo 669 do CPC. Se apenas um deles for o executado, a intimação de ambos será necessária porque a penhora recaiu sobre o imóvel, o fundamento da exigência será o parágrafo único do artigo 669 do CPC.
Ao menos no Estado de São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura tem decidido reiteradamente pela necessidade da intimação do cônjuge (Ver Ap. Cível n. 162-0/6 – São Bernardo do Campo SP).
No tocante, a intimação do devedor e de seu cônjuge nos casos de penhora, entendo que não deve ser feita distinção alguma se se trata de penhora oriunda de execução fiscal ou não.
No processo nº 000.03.049678-0 da 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, publicado na RDI nº. 56 – página 324 e ss. Item 6.2.2.2., ficou decidido que é dispensada, para efeito de registro, a exigência da intimação do devedor.
Contudo, mesmo assim, os registradores da Capital estão exigindo que conste não só a intimação do devedor, como também de seu cônjuge, se casado for.
Há quem entenda que a necessidade de intimação diz respeito ao processo de execução, abertura de prazo para embargos, etc. Não se trata de requisito de registro. E, de qualquer maneira, a perfeição da penhora é problema que compete ao Juiz da execução resolver.
Mas o próprio Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, já decidiu que a intimação de ambos os cônjuges é necessária, quer sejam ambas as partes na execução, quer seja parte apenas um deles.
Pois a penhora é ato preparatório, e posteriormente poderá ser apresentado a registro carta de arrematação.
A intimação será feita pelo Oficial de Justiça ou através de edital, e do mandado, certidão, auto ou termo de penhora, deverá constar que o cônjuge foi intimado.
Sobre penhora, ver Revistas do IRIB de nºs 52 e 56 (processo nº 000.03.049678-0 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital) e Boletim do IRIB de nº 302 (trabalhos).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.005.

Renúncia Herança

Consulta:


Foi apresentada uma escritura pública de inventário pelo falecimento do pai, na qual seus 08 filhos renunciaram seus direitos hereditários em favor da mãe, porém 02 destes são casados sob o regime da CPB e 01 é casado sob regime da SOB.
Sendo assim, em relação aos filhos casados, seus respectivos cônjuges precisam anuir na escritura concordando com a renúncia????
28-10-2.009.


Resposta: Respondo positivamente a questão, no caso dos herdeiros casados, haverá sim a real necessidade do comparecimento do cônjuge, dando sua (anuência) outorga uxória ou marital, conforme o caso.
Exceção seria se o regime de casamento fosse o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial), nos termos do artigo n. 1.647do CC.
Lembrando que nesse caso, trata-se de renúncia translativa, inclusive tributável (ITCD, a não ser que seja onerosa).
Na realidade, é aceitação (da herança) por conter uma dupla declaração de vontade: a de aceitar a herança e a de alienar à pessoa designada na cota hereditária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.009. (Dia de São Judas Tadeu)

Unificação com Hipoteca e Locação

Consulta:


Prenotado requerimento de remembramento de dois lotes urbanos. Ocorre que um dos imóveis está hipotecado e existe um registro de um contrato de locação.
É possível proceder este remembramento?


Resposta: A locação é registrada para fins de vigência em caso de alienação, ou averbada para fins do direito de preferência, ou ambas as coisas. É direito pessoal, já a hipoteca é direito real.
Um dos imóveis a ser unificado já está hipotecado e locado.
A unificação (ou fusão) é possível, porque é mero ato administrativo que não dá, não modifica, não extingue direitos.
A hipoteca e a locação existentes serão transportadas para a matricula do todo unificado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Novembro de 2.005.

Procuração em Causa Própria

Consulta:


Prenotada Procuração em causa própria.
O imóvel tem doze proprietários, que receberam o imóvel através de Formal de Partilha devido ao falecimento do pai e da mãe. Destes, apenas onze assinaram a procuração e um deles, que na matrícula qualifica-se como casado sob o regime da CPB, constou da seguinte forma: "que comparece a este sem a presença da esposa, uma vez que ela evadiu-se do lar no início de 1988, sendo que o mesmo já entrou com Ação de Divórcio Direto e Não Consensual em desfavor dela (...)" e menciona o número dos autos e o nome do defensor público.

Pergunta-se:
- O fato de um dos proprietários não ter assinado a procuração e nada ter sido mencionado no instrumento acerca disso; e o fato da esposa de um dos proprietários não comparecer pelos motivos descritos acima impedem o registro da procuração?
Pedimos esclarecimentos acerca do assunto.


Resposta: A procuração em causa própria, em princípio, é mero mandato, procuração. Se, entretanto, contiver todos os requisitos de compra e venda como, partes (mandante e mandatário), coisa (imóvel), e se for recolhido o imposto de transmissão, poderá ser registrado como título hábil a transferir domínio.
O próprio instrumento de procuração é admitido a registro, desde que contenha os elementos indispensáveis e sejam apresentados todos os documentos exigidos por Lei.
No caso concreto, o imóvel pertence a doze (12) proprietários, e somente onze (11) deles outorgam a procuração, e um desses onze, figura no registro como casado e outorga a procuração sem a outorga uxória de s/m que esta desaparecida.
Desta forma, está a faltar um dos requisitos para que o documento possa acessar ao registro, qual seja, o comparecimento de todas as partes (12) e ainda a outorga uxória da esposa de um dos proprietários que é casado no regime da comunhão parcial de bens.
A solução que se apresenta é que primeiramente seja registrada a partilha do divórcio do proprietário que esta se divorciando, desde que esses 1/12 lhe seja atribuído, e a procuração re-ratificada para constar que se referem a 11/12 avós do imóvel.
Da forma que se encontra o documento, não tem condições de acessar ao registro, pois falta o comparecimento de um dos proprietários e a outorga uxória da esposa de outro condômino.
Sobre o tema ver revista do Irib de nº 34 (Julho/Dezembro), trabalho do registrador João Batista Galhardo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.005.

Desdobro Esposa Falecida

Consulta:

Pergunta: Prenotado desdobro de imóvel com dois proprietários. Um deles é casado sob o regime da CPB; ocorre que sua esposa faleceu. É necessário alvará para proceder este desdobro?


Resposta: Se sua esposa viva fosse, o co-proprietário não necessitaria da outorga uxória, pe., para desmembrar, unificar, construir etc.
Não se está onerando ou alienando o imóvel.
O desdobro pode ser feito independentemente de apresentação de alvará judicial.
Ao ser realizado o inventário ou arrolamento dos bens de sua finada esposa, se levará a inventário ou se arrolará a proporção aquisitiva em dois imóveis ao invés de um.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Dezembro de 2.005.

Condomínio Instituição Imóvel Gravado com Usufruto e Impenhorabilidade

Consulta:


Imóvel gravado com Usufruto Vitalício e Cláusula de Impenhorabilidade. Prenotada Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio.
Existe algum impedimento para o registro do condomínio?
É necessária a anuência dos usufrutuários?


Resposta: Não há nenhum impedimento de que no imóvel gravado com usufruto e cláusula restritiva de impenhorabilidade, seja registrada a Instituição e Especificação de condomínio edilício nos termos da Lei 4.591/64.
Contudo deverá haver a anuência do usufrutuário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Dezembro de 2.005.

Empresa Extinta Transmitindo Imóvel CND'S

Consulta:


Pergunta: Imóvel em nome da empresa. Já foi promovida a baixa da empresa na Junta Comercial, ocorre que o imóvel não foi mencionado no distrato social.
É possível lavrar-se escritura de compra e venda do imóvel, transmitindo-o para uma pessoa que não era sócio da empresa?
Quais os documentos necessários?


Resposta: Na linguagem contábil ou fiscal, a empresa foi baixada, o que não quer dizer que foi extinta. Se ainda possui bem imóvel em seu nome, é porque está em extinção ou em liquidação e deve fazer a apuração dos seus ativos e passivos e o inventário de seus bens.
Transmitir o imóvel para sócio (dação em pagamento) ou terceiros, é irrelevante.
Poderá até estar cumprindo algum compromisso ou obrigação anterior.
Assim, é perfeitamente possível que a empresa em extinção ou em liquidação representada pelos seus sócios ou liquidantes, transmita o imóvel a terceiros.
Geralmente, cabe aos sócios prever a hipótese de regular a forma de liquidação da sociedade e partilha do acervo social, indicando o liquidante ou a forma de sua escolha.
Se a empresa foi (baixada) extinta fazendo prova da averbação correspondente na Junta Comercial, presume-se que o órgão tenha exigido a apresentação das certidões negativas (CND’S). O registro da extinção de uma pessoa jurídica é a ocasião para a apresentação das certidões negativas. Quando do arquivamento do distrato social no registro público competente se deu mesmo sem a exigência de apresentação de tais certidões, a exigência para o registro é dispensável. (Ver decisão processo n. 000.99.948311-0 – cópia por fax).
O momento certo da exibição das CND’S é no arquivamento do distrato social nos órgãos próprios.
Assim, entendo ser sim perfeitamente possível que a empresa (baixada) em extinção, transmita o imóvel para sócio ou terceiros.
Deve ser consignado na escritura como vendedora a empresa extinta em tal data (ou em extinção ou em liquidação) representada pelo seu sócio (s) liquidante, ou somente por seu liquidante (no caso deste não ser sócio).
No final se consigna que é dispensada a apresentação das CND’S, visto tratar-se de empresa extinta (baixada).
Contudo, deve fazer prova dessa baixa na Junta Comercial.
Os documentos necessários são aqueles de praxe (contrato social, distrato, para fazer prova de representação, prova da baixa, CNPJ, IPTU ou ITR e CCIR, ITBI, etc..), dispensada a apresentação das CND’S do INSS e da SRF ou CND conjunta.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Dezembro de 2.005.

Especificação, Instituição, Divisão e Convenção de Condomínio

Consulta:


Matrícula originária de outra CRI, onde são três os proprietários, cada um com 33,33% do imóvel, com a seguinte averbação de construção: "Prédio comercial em alvenaria, com diversos compartimentos, composto de três pavimentos, com área total construída de 717,60 m2, situado na Rua (...)”.
Prenotada Escritura Pública de Especificação, Instituição, Divisão e Convenção de Condomínio, onde se descreve três unidades idênticas: "Unidade 1, composta de pavimento térreo, 1.° e 2.° pavimento", "Unidade 2, composta de pavimento térreo, 1.° e 2.° pavimento" e "Unidade 3, composta de pavimento térreo, 1.° e 2.° pavimento"; e a área comum, como sendo "a escada, o hall social e o hall de serviço".
Para cada um dos proprietários, coube uma unidade.
Pergunta-se:
1. É possível o registro da escritura uma vez que a descrição do imóvel na averbação de construção, aparentemente, só há uma edificação, ou seja, não coincide com o que é descrito no título?
2. É necessário o registro da divisão ou já é possível abrir as matrículas das unidades em nome dos respectivos proprietários, uma vez que as áreas das unidades são idênticas e equivalem a 33,33% do todo, ou seja, a fração que cada um dos proprietários possui?


Resposta: A resposta é afirmativa, trata-se de um edifício composto de três (03) pavimentos, contento três (03) unidades autônomas que possuem fração ideal no terreno onde assentado o edifício, áreas útil (exclusiva) e áreas comuns. Assim, deve ser feito: 1) - o registro da instituição e especificação do condomínio no livro 2 (na matricula do imóvel); 2) – o registro da convenção do condomínio no livro 3 auxiliar, tudo nos termos da Lei 4.591/64 e artigos 1331 a 1.358 do NCC, e o registro da atribuição (divisão) das unidades, ficando a pertencer uma unidade para cada condômino. Feito o registro da instituição, especificação (livro 2) e convenção (livro3-aux.) do condomínio, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade, onde será feito o registro da atribuição (divisão) das unidades.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Janeiro de 2.006.

Georreferenciamento Áreas Rurais Contíguas

Consulta:


Quatro matrículas individuais de áreas rurais contíguas, cada uma com menos de 500 hectares. O somatório das áreas resulta em 1.014 hectares. O CCIR é das quatro áreas juntas, ou seja, de 1.014 hectares.

Pergunta-se:
É necessário o georreferenciamento dessas áreas?


Resposta: O georreferenciamento será necessário dependendo do que se pretende fazer.
Se for feita uma fusão de matrículas, ocorrendo o remembramento dos imóveis, haverá sim a necessidade de o imóvel ser georreferenciado (parágrafo 3º do artigo 176 da LRP; artigos 9º e 10º, II do Decreto n. 4.449/02).
Se for feita a lavratura de escritura de transmissão do imóvel como um todo (um só imóvel unificado/remembrado), também haverá necessidade do georreferenciamento, pois a área transmitida terá mais de 1.000,00 hectares (artigo 10, II do Decreto n. 4.449/02).
Entretanto, se for lavrada escritura de alienação das 04 (quatro) áreas individualmente (serão quatro registros), mesmo que transmitidas para uma só pessoa, entendo que, neste caso não haverá necessidade de os imóveis serem georreferenciados, pois inferiores a 500,00 hectares, cujos prazos para que estes sejam georreferenciados, começarão somente em 20/11/2. 011.
Contudo, neste último caso deve o comprador ser alertado pelo tabelião, podendo até mesmo constar à observação da escritura de c/v (de que este tem ciência que necessitará realizar o georreferenciamento do(s) imóvel (eis) em caso de remembramento ou transmissão como um todo, ou mesmo transmissão de área igual ou inferior a 500,00 hectares, depois dos prazos estabelecidos pelo Decreto 4.449/02).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.006.

Partilha Inventário Escritura Pública

Consulta:


Prenotamos uma escritura pública de inventário que possui vários imóveis a serem partilhados entre a meeira e herdeiros na qual, inicialmente, as partes atribuíram valores a cada um destes e em seguida, fizeram constar o valor da avaliação feita pelo fisco.
Ocorre que, na cláusula referente a partilha, os valores nela constantes divergem do valor que foi atribuído ao imóvel, por exemplo: em determinado imóvel consta que as partes lhe atribuíram o valor de R$ 52,5 Mil, foi avaliado pela Secretaria de Fazenda por R$53,9 Mil, no entanto, ao comporem a partilha, em relação a este imóvel constou com o valor de R$ 50 mil.
Em relação ao valor fiscal sei que não há problema pois foi avaliado e recolhido imposto por valor superior, no entanto, pergunto em relação a esta (pequena) diferença entre o valor atribuído e o valor partilhado impede o registro???
28-10-2.009.


Resposta: Entendo que sim, pois o valor atribuído é que deverá ser objeto de partilha, pois este é o valor do negócio (divisão/atribuição/partilha).
Ademais, no sentido jurídico e em conceito do comércio, valor entende-se propriamente o preço que se dá as coisas, em razão das utilidades que possam produzir.
É, assim, indicado pela soma pecuniária que determina o preço das coisas, ou pela qual se estima a sua valia, para efeito de troca, ou venda (Ver artigos 1.025 item I letra “c” e item II, e 1.027, III do CPC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.009.

quarta-feira, 28 de outubro de 2009

Indisponibilidade de Bens Imóveis

Consulta:


Recebemos um mandado de averbação de Indisponibilidade de Bens Imóveis e ao procedermos a busca de bens constatamos que o réu possui em determinado imóvel apenas direitos (compromisso de compra e venda em seu favor).
Pergunto: Pode-se averbar a indisponibilidade destes direitos?


Resposta: A resposta é afirmativa, o mandado de averbação de indisponibilidade pode e deve ser averbado assim, como também deverá constar do indicador pessoal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Outubro de 2.006.

BNH Incorporações dos Créditos

Consulta:


Foi transferida à Caixa Econômica Federal, por força do art. 1º, § 1º, do Decreto-lei nº 2.291, de 21.11.86, todos os direitos e obrigações do BNH. Pergunto, as incorporações dos créditos das hipotecas/cauções do BNH para CEF serão objeto de averbação ou registro?
‘‘Art. 1º. É extinto o Banco Nacional da Habitação-BNH, empresa pública de que trata a Lei nº 5.762, de 14 de dezembro de 1971, por incorporação à Caixa Econômica Federal - CEF.§ 1º. A CEF sucede ao BNH em todos os seus direitos e obrigações ““.


Resposta: As incorporações dos créditos das da hipotecas/cauções do BNH para a CEF devem ser realizadas através de ato de averbação, devendo para tanto, ser utilizado o próprio Decreto Lei nº 2.291/86, como o documento para tal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Outubro de 2.006.

Abertura de Matrícula

Consulta:


Foi prenotada para registro Carta de Adjudicação extraída dos autos de Inventário, em que o único imóvel inventariado é uma área rural de 06 hectares, que já possui matrícula aberta na CRI anterior, porém, não constam as medidas e nem o caminhamento da área, apenas a área total (06 hás) e os confrontantes (frente, fundos, de um lado e de outro lado).
É possível, sob estas condições, a abertura de matrícula e conseqüente registro da Carta?


Resposta: Nos termos dos artigos 196 e 228 da Lei dos Registros Públicos, sim.
Entretanto, no caso de posterior registro deverá ser o imóvel precedido de prévia retificação judicial ou administrativa nos termos dos artigos 212 e 213 da citada Lei.
No Estado de São Paulo, existem decisões recentes em sentido contrário, o que poderá futuramente ocorrer em seu Estado, contudo, entendo ser perfeitamente possível a abertura de matricula e o registro da Carta de Adjudicação nas condições atuais que se encontram.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Outubro de 2.006.

Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio

Consulta:


No 1982, 03 irmãos receberam em doação de seus pais imóvel em que consta a edificação de um prédio de 03 pavimentos. Conforme consta na certidão, no registro da doação, ficou determinado que o pavimento térreo (salão) foi doado a um filho, o 1º pavimento (aptº) a outro e 2º (aptº) a outro.
Então, com relação a este imóvel, foi lavrada em 14/12/98 Escritura Pública de Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio e apresentada para registro comente em 02/102006. Nesta Escritura de Instituição consta que já foi feita a atribuição de cada unidade aos respectivos outorgantes/outorgados, sem mencionar a intenção de promover uma divisão amigável. Também, com relação ao salão térreo, consta na instituição que não possui área de uso comum. Foram apresentados os demais documentos necessários (planta aprovada, Quadros ABNT, ART).
É possível o registro da instituição na forma que foi apresentada, abrindo-se matrículas das unidades já com os respectivos donos (conforme consta no registro da doação) e sendo que uma delas não possui área de uso comum?


Resposta: O registro da Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio de duas ou três unidades é perfeitamente possível desde que bem instrumentalizada, bem elaborada para dar condição de registro.
Deverá ter área útil, área comum, área total de construção e fração ideal de terreno.
A área comum poderá ser a escada, o quintal, etc.
É também perfeitamente possível que uma das unidades (salão comercial/loja) não possua área de uso comum, mas somente partes comuns, como paredes, caixas de água, tubulações, telhado, etc., até porque tem acesso direto para a via pública.
A convenção do condomínio deverá ser elaborada de modo a atender a Lei 4.591/64 (artigo 9º) e o Código Civil (artigo 1.334). Assim, deverá conter todos os requisitos exigidos pela legislação citada.
Quanto ao Conselho Consultivo (art. 23 da Lei 4.591/64), determinado em caráter obrigatório, a eleição de um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, a Lei deixou de considerar a hipótese muito freqüente dos pequenos condomínios, como é o caso, composto de duas ou três unidades autônomas. Nesses casos é inviável a criação do Conselho, e, até mesmo a eleição do síndico.
Em face da impossibilidade material de se atender à determinação do artigo 23, a Convenção deverá regular a matéria, consoante a situação peculiar de condomínio.
Quanto ao síndico, a solução melhor é o revezamento no exercício do cargo, uma vez que, de qualquer modo, deverá o condomínio ter sempre alguém que o represente ativa e passivamente em Juízo ou fora dele.
Quanto ao Conselho Consultivo, a Convenção deverá prever a sua criação se futuramente vier a ocorrer em virtude de sucessão ou venda de partes ideais de uma das unidades, a existência de maior número de condôminos.
No caso concreto, além de submeterem o edifício/prédio ao regime de condomínio edilício, realizando a instituição, especificação e convenção do condomínio, estão também realizando a atribuição das unidades que é uma espécie de divisão, aos três condôminos, que até então são proprietários do prédio todo, em comum na razão de 1/3 parte para cada um.
Logo em seguida ao registro da instituição, especificação no livro 2 e da convenção no livro 3- auxiliar, se fará os registro da atribuição.
Feito o registro da instituição e especificação na matricula do imóvel (prédio), deverá ser aberta uma matricula para cada unidade (salão comercial – térreo; apartamento 1 – do primeiro pavimento e apartamento 2, do segundo pavimento), nas quais figurarão como proprietários os três irmãos (donatários), registrando-se em seguida a atribuição (divisão) de forma que cada qual fique com sua unidade.
Desta forma, respondo positivamente à consulta, desde que a documentação apresentada tenha elementos suficientes e condições de acessar ao RI. (Ver Bol. Eletrônico do Irib nº 951 de 10.02.2.003)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Outubro de 2.006.

Usufruto e Doação

Consulta:


É possível registro de escritura onde, no mesmo título, em primeiro lugar instituiu-se o usufruto sobre 50% do imóvel e depois houve a doação com reserva de usufruto (dos 50% restantes) com cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade?


Resposta: Respondo positivamente a consulta, pois é perfeitamente possível num mesmo título ou não que “A” proprietário do imóvel institua o usufruto sobre 50% para “B”, ficando com 50% da nua-propriedade mais 50% da plena propriedade e em seguida faça a doação de 50% da nua propriedade para “C”, gravando com cláusulas restritivas, reservando para si o usufruto de 50% sobre o imóvel.
Desta forma ocorrerá o seguinte:
A - ficará detentor de 50% da nua-propriedade e de 50% do usufruto;
B – ficará detentor de 50% do usufruto, e
C – ficará detentor de 50% da nua propriedade, que ficarão gravadas com as cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.

É o parecer sub censura,.
São Paulo Sp., 23 de Outubro de 2.006.

Revogação de Renúncia de Usufruto

Consulta:


Determinado cliente procurou nosso de Tabelionato para fazer escritura de renúncia de usufruto. Tal escritura ainda não foi levada ao cartório registro de imóveis para a devida averbação e ele pretende fazer a revogação desta renúncia. É possível?


Resposta: A renúncia do usufruto é ato pessoal e unilateral e independe de anuência ou concordância do nu-proprietário. Por seu turno a revogação em o mesmo sentido de anulação, abolição, desmanchamento, desvigoração. Assim, se a escritura de renúncia do usufruto ainda não acessou ao Registro Imobiliário, a revogação da renuncia é perfeitamente possível a exemplo da revogação dos testamentos, da adoção, da Lei etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Outubro de 2.006.

Procuração Escritura de Venda e Compra

Consulta:


Um casal outorgou procuração para determinado mandatário vender imóvel e posteriormente houve a separação/divórcio do casal. É possível a utilização desta mesma procuração (como casados) para a lavratura de escritura de c/v (como separados/divorciados)?


Resposta: Um casal, separado judicialmente ou mesmo divorciados, podem transmitir um bem imóvel, independentemente de ter sido realizada a partilha dos bens, desde que ambos compareçam no ato, e seja averbada no RI a alteração do estado civil.
No caso concreto, o casal outorgou procuração para determinada pessoa para que este alienasse imóvel de propriedade dos mesmos, ocorre que posteriormente tiveram alterado o seu estado civil em virtude da separação e do divórcio, desta forma, entendo s.m.j., que a procuração na qual o casal ainda figura como casados não poderá ser aceita devendo ser providenciada outra com o estado civil atual dos mandantes.
Isto porque, eventualmente, poderia ter ocorrido à partilha dos bens na separação ou no divórcio, e um deles, ou ambos, poderiam ter contraído novas núpcias.
Ademais, as qualificações do casal constantes da procuração e da escritura estariam divergentes.
Como diria Dr. Gilberto, cautela, água benta e caldo de galinha não fazem mal a ninguém.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Outubro de 2.006.

Carta Adjudicação Embargos

Consulta:


Foi prenotada Carta de Adjudicação expedida pela Justiça do Trabalho devidamente instruída com as peças necessárias e recolhimento do Imposto de Transmissão, onde houve a adjudicação em hasta pública, após todas as prescrições legais, de fração ideal de 12,5% do imóvel. Ao final do processo, constatei que após o deferimento da adjudicação do bem que já havia sido penhorado, o juiz rejeita embargos à adjudicação e não conhece embargos de declaração apresentados por terceiro interessado, remetendo os autos de agravo de instrumento ao Eg. Tribunal. Posteriormente, referindo-se a decisão anterior (complementando) o juiz relata que a sentença que a sentença que rejeita liminarmente os embargos não se submete a recurso dotado de efeito suspensivo, determinando então a liberação do auto/carta de adjudicação ao exeqüente. O cartório (da vara do trabalho) certificou que liberou a Carta de Adjudicação e que foi autuado em autos suplementares Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo pelo 3º interessado.
É possível o registro da Carta de Adjudicação?


Resposta: Título hábil para registro de Adjudicação é a Carta de Adjudicação que expedida é na execução, após o trânsito em julgado de eventuais embargos, pois estas suspendem o ato derradeiro, coibindo a expedição da Carta Respectiva. No caso concreto, houve embargos a execução e também embargos de terceiro que foram rejeitados e não conhecidos pelo Juiz do processo da execução, decidindo que tais embargos não têm efeito suspensivo, tendo o terceiro interposto recurso que é o agravo de instrumento pedindo efeito suspensivo nos embargos.
O agravo de instrumento, via de regra também não tem efeito suspensivo, contudo, poderá ser concedido em instância superior, e o Juiz diante da interposição do agravo, também poderia, se fosse o caso, reformar a sentença, contudo, isso não ocorreu, tanto que a Carta de Adjudicação foi expedida.
Os embargos não tiveram efeito suspensivo, por isso o agravo.
O processo de execução está concluído com a expedição da Carta de Adjudicação, os embargos são processos incidentais, outros processos, nos quais ficou decidido pelo Juízo da execução não terem efeitos suspensivos tendo inclusive determinado a expedição da carta que não tem vícios formais.
Até então não se tem conhecimento da decisão do agravo, que poderá já ter tido decisão, negando o efeito suspensivo. Na carta existe noticia de que os embargos foram rejeitados e não conhecidos, não tiveram nenhum efeito suspensivo.
Situação diferente seria se houvesse somente notícia da propositura de embargos, sem conhecimento de qualquer decisão.
É inteiramente estranha à esfera de registrador a intromissão indevida nas órbitas da atuação jurisdicional, e é bem por isso que não cabe questionar as decisões do Juízo que não conheceu o efeito suspensivo dos embargos.
O Oficial não pode ingressar na análise dos fundamentos das decisões judiciárias, e se negar o registro da Carta de Adjudicação estará concedendo os efeitos suspensivos dos embargos, que já foi decidido pelo Magistrado.
A responsabilidade é do Juízo e do credor, que mesmo sabendo da situação levou o titulo a registro. O recurso não está pendendo sobre a execução, e a questão dos efeitos suspensivos já foram decididas pelo Juízo que determinou a expedição da Carta que deve sim ser registrada, pois negando o seu acesso, haveria conseqüências maiores para o RI.
Caso haja no futuro decisão em sentido contrário (reconhecimento do efeito suspensivo ou decisão em outro processo), tanto o título, quanto o registro podem ser cancelados por determinação judicial, mas negar o registro da carta agora, entendo não ser possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.006.

Prenotação Cancelada

Consulta:


Determinada Cliente prenotou em 26/10/2006 para registro em nossa CRI uma escritura de compra e venda onde adquire determinado imóvel. Em 27/10/2006 solicitou a retirada do título e pediu uma Certidão Negativa de Bens. Pergunto: considerando que não há outros imóveis registrados em seu nome, é possível a emissão desta Certidão sem haver certificação de que houve a prenotação do título?


Resposta: Conforme leciona Afrânio de Carvalho, cancelamento da prenotação ex-officio cabe em face de insubsistência óbvia resultante de irregistrabilidade manifesta ou de desistência da parte. O recolhimento do título faz cancelar a prenotação – Aplicando o melhor direito, entendeu o TJRS que o título devolvido ao apresentante, sem protesto deste faz cancelar a prenotação (Ac. unân. Da 1ª Câm.Civ.Esp. TJRS, Ap. 22.149, relator. Dês. Athos Gusmão Carneiro RJTJRGS, 52:255)
O artigo n. 206 da LRP preceitua:
“Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação”.
A disposição deste artigo aplica-se a: a) à hipótese em que, prenotado o título, o Oficial verifique não ser possível o registro e o apresentante não queira ou não possa atender as exigências do Oficial e deixe de requerer, no prazo legal, seja a dúvida suscitada; b) à hipótese em que o apresentante não cumpra, no devido tempo, exigência formal da lei relativa ao registro, como a da publicação de editais para o registro de bem de família ou loteamento; c) à hipótese em quem suscitada a dúvida seja esta julgada afinal procedente; d) à hipótese em que o apresentante simplesmente desista do registro solicitado.
Ocorrida qualquer das hipóteses aqui previstas, feita a restituição ordenada pelo texto, será feita a correspondente anotação no protocolo.
Desta forma, se no caso concreto a interessada requereu a retirada do seu titulo apontado desistindo do registro, a prenotação foi (ou deve ser) cancelada, com a anotação correspondente no protocolo, e em sendo cancelada não mais subsiste, devendo a serventia fornecer a certidão negativa de propriedade, conforme requerida sem que da certidão conste qualquer certificação relativa a prenotação cancelada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Outubro de 2.006.

terça-feira, 27 de outubro de 2009

Averbação de Construção de Madeira

Consulta:


Existe matriculado sob nº 4.061, livro 02, deste Oficial, um terreno com 984,60m2, constando na matrícula a existência de dois barracões, sendo um de tijolos e telhas e outro de esteio de madeira e telhas, anexos, com frente para a Rua Dr. João de Araújo Pinto, sem número, nesta cidade.
Agora a parte interessada pretende regularizar proceder à averbação do barracão de esteio de madeiras e telhas. Como Proceder? Precisa a CND do INSS?
Sp., 26-10-2.009


Resposta: As averbações das construções de casas pré-fabricadas (madeira/alvenaria/mistas) no registro de imóveis, são feitas da mesma forma das casas construídas que não pré-fabricadas (somente de alvenaria).
De qualquer forma, a construção civil deverá ser aprovada pela Municipalidade, que expedirá o “habite-se” ou documento equivalente (certidão de construção, etc.), pois caso contrário à obra (que não deixa de sê-la) estará na clandestinidade, e nos termos do parágrafo primeiro do artigo n. 246 da LRP, a averbação no RI, se fará mediante a apresentação de documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (Prefeitura Municipal do caso).
Quanto a CND do INSS (SRP), a contribuição incide sobre a mão de obra assalariada, nos termos da Lei, mas não é só, com relação ao INSS há uma farta legislação e instruções sobre o tema, enquadrando como situações especiais as obras que utilizem materiais pré-moldados ou pré-fabricados (como madeira ou mista - Ver artigo n. 441, II da IN do MPS/SRP n. 03 (Três) de 14.07.2.005).
Dessa forma, tais tipos de construções (pré-moldados – pré-fabricados – madeira- metal, etc.) não são isentas do recolhimento das contribuições devidas ao INSS/MPS/SRP.
Terão sim um enquadramento especial, uma redução, mas não estarão isentos dos recolhimentos devidos que incidem sobre a mão de obra assalariada, e quando da averbação/regularização no RI, devem apresentar também a CND para com o INSS/SRP, relativa a obra, além dos demais documentos necessários para a prática do ato (requerimento, “habite-se” ou documento comprobatório).
Portanto, não importa se a construção é de alvenaria, de madeira, ou mista, a apresentação da CND do INSS é devida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.009.

segunda-feira, 26 de outubro de 2009

Procuração Posterior ao Distrato

Consulta:


Foi prenotado nesta Serventia um distrato de compromisso de compra e venda, com a data de 03/08/2005, onde o Promitente Vendedor outorga poderes especiais a um procurador para firmar contratos/distratos de compromissos de compra e venda, sendo que conforme fotocópia da procuração apresentada, estes poderes só lhe foram outorgados em 07/07/2006. É possível proceder à averbação do distrato nesta condição, ou seja, aceitando a procuração em que lhe foi outorgado poderes após a prática do ato?


Resposta: Respondo negativamente a questão, pois não será possível a averbação do distrato firmado, por que não tinha (à época) poderes para tal, tornando o ato ineficaz (artigo 662 do CC).
Ademais, se aceito poderia o ato ser impugnado pelo próprio mandante.
A única possibilidade de aceitar o instrumento nessas condições é se for ratificado expressamente pelo mandante (parágrafo único do artigo citado).
Deve ser elaborado outro distrato com data posterior ao da procuração, ou aquele distrato ser ratificado expressamente pelo mandante.
De qualquer forma, deve o instrumento ser qualificado negativamente, pois o mandato foi outorgado posteriormente a data do distrato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Novembro de 2.006.

Desapropriação Por Mandado

Consulta:


Averbada na matrícula a existência de uma ação de Desapropriação movida pelo Município, em desfavor do proprietário. Prenotado Mandado de Registro, extraído dos mesmos autos que originaram a averbação mencionada que determina a transferência do domínio do imóvel para o patrimônio do Município.
Pergunta-se:
A desapropriação pode ser registrada mediante apresentação, somente, do mencionado Mandado?


Resposta:


Aplicando-se corretamente a Lei de Registros Públicos, mandado não é título hábil ao registro pretendido, devendo ser expedida a carta de desapropriação (ou de adjudicação do direito do expropriado).
Podem ser apresentadas para registro três espécies de títulos: carta de adjudicação expedida em processo de desapropriação; carta de adjudicação expedida em autos de ação ordinária de indenização e escritura pública de desapropriação amigável. Alguns Juízos expedem e denominam como carta de desapropriação.
Sob o aspecto registrário, somente a sentença, após o trânsito em julgado, é que valerá como título hábil à registro (artigo 29 do DL 3.365/41).
A Lei dos Registros Púbicos em seu artigo 167, I, 34, disciplina o assunto, sendo certo que o Oficial compete exigir, nos moldes dos dispositivos citados conjugados com o artigo 221, inciso IV da LRP, carta de sentença para proceder ao registro de qualquer desapropriação, a exceção da amigável que será por escritura pública.
Desta forma, o mandado não será titulo hábil para o registro da desapropriação devendo ser apresentada carta de sentença, de adjudicação ou de desapropriação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.005.

Usucapião Carta de Sentença

Consulta:


Foi prenotada uma Carta de Sentença - Usucapião, cujo processo iniciou-se de set/98 e finalizou em mar/2006 (sentença). Neste intervalo, abr/2005 o proprietário (réu no processo) vende o imóvel. É possível o registro da Carta de Sentença?


Resposta: A aquisição usucapional legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.
O usucapião constitui modo originário de aquisição de propriedade, e o fundamento primacial é o de que a usucapião é forma originária de aquisição que não guarda relacionamento algum com os anteriores registros ou dados constantes da repartição imobiliária, cuidando, pois de registro novo, a ser aberto em decorrência da apresentação do mandado judicial. É óbvio que fica inoperante o registro existente, a partir do momento em que venha a ser transcrita a sentença de usucapião, descabendo ao anterior dominus movimentar doravante o seu registro.
Desta forma, por ser o usucapião modo originário de aquisição, é perfeitamente possível o registro da Carta de Sentença apresentada.
Observo que o correto, em usucapião, é a apresentação, ao registrador, de mandado determinando o registro da sentença proferida na ação de usucapião, mandado esse que deve conter todos os requisitos para a abertura da matricula, a sentença (a sua data), o trânsito em julgado.
Formalismo mais extremado faria com que o registrador exigisse a apresentação de mandado, devendo, a meu aviso, ser aceita a carta de sentença, desde que contenha todos os elementos acima citados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.006.

Cessão Direitos Hereditários

Consulta:


Cliente do tabelionato solicita uma Escritura Translativa em favor de terceiro, que segundo ele é equivalente à cessão de direitos hereditários.
Na verdade o que ele pretende é uma escritura onde uma pessoa que é herdeira de outras, devidamente habilitada nos inventários ceda todos os seus direitos hereditários e todos os bens que possa vir a ter em favor de dela. O cessionário não é parente da cedente, não está habilitado como herdeiro nos inventários e segundo ele a cedente não possui qualquer outro herdeiro. Indagado sobre a possibilidade de testamento ele insiste que não, que o que ele quer é a escritura translativa. Há possibilidade de atendermos o cliente nestes termos?


Resposta: Respondo positivamente a questão, desde que aberta a(s) sucessão (ões), pois não é possível inventário de pessoa viva (artigo 426 CC/02).
A cessão de direitos hereditários conta com previsão legal no Novo Código Civil em seu artigo nº: 1.793 e seus parágrafos.
Depreende-se da interpretação do caput do artigo 1793 que o co-herdeiro está autorizado a transmitir o seu direito à sucessão, ou seja, o quinhão de que disponha, que é considerado bem imóvel por disposição legal (artigo 80, II CC/02), exigindo, para tanto, forma especial e solene: escritura pública.
Os parágrafos 2º e 3º estabelecem hipóteses de ineficácia.
O parágrafo 2º dispõe que é ineficaz a cessão de direitos hereditários sobre qualquer bem considerado singularmente.
Não pode ser cedido um objeto determinado pertencente ao espólio, por exemplo, uma casa, um lote, um sítio, (etc...). O que o cedente pode transferir é a sua cota-parte na herança, ou seu quinhão hereditário.
O cedente não garante o valor do quinhão, garante apenas sua qualidade de herdeiro e, salvo cláusula, expressa em contrário, não se responsabiliza pelo volume ou extensão do direito hereditário transmitido.
Até a partilha, não se pode afirmar que determinado imóvel será de propriedade individual ou em condomínio com os demais co-herdeiros, nem mesmo se ela vai continuar na massa patrimonial do espólio, pois qualquer bem pertencente ao espólio pode ter sido destinado por testamento a outrem ou vir a ser objeto de pagamento de dívidas, passando a não compor os quinhões hereditários dos co-herdeiros necessários.
Por essa incerteza, quanto ao destino dos bens do de cujus, o legislador estabeleceu que não pode ser feita a cessão de direitos hereditários singularizando o bem cedido, atribuindo, portanto, somente ao Juiz, a competência de singularizar os bens herdados, através de decisão ou homologação da partilha, pelo processo de inventário.
O parágrafo 3º do citado artigo prescreve ser ineficaz a disposição de qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, sem a prévia autorização do Juiz da sucessão, enquanto pendente a indivisibilidade.
Os co-herdeiros não têm a plena disposição dos bens individualizados, componentes do acervo hereditário, pois deles não podem livremente dispor.
Entretanto, o NCC não inviabiliza a disposição pelos co-herdeiros de um bem específico do espólio, permitindo o parágrafo 3º do artigo 1.793, a disposição de imóvel individualizado do acervo hereditário, desde que essa disposição seja feita com a prévia AUTORIZAÇÃO do Juiz da sucessão.
O parágrafo 3º cria uma exceção ao disposto no parágrafo 2º, autorizando-se a lavratura da escritura de cessão de direitos hereditários de um imóvel singularizado, desde que haja prévia autorização.
Importante frisar que a prévia autorização judicial para a formalização do ato deverá ser exigida pelo Tabelião, mencionando-a na referida escritura.
Em se tratando de disposição de imóvel singularizado, se não houver a prévia autorização, o ato será ineficaz.
Entretanto, quando as partes cedendo o quinhão hereditário como uma universalidade, sem se especificar o bem, não há de se exigir o alvará judicial, sendo o ato plenamente eficaz, uma vez atendidos os demais requisitos da escritura, pois isso está autorizado pelo caput do artigo 1793.
Diante desses dispositivos, têm-se entendido que o co-herdeiro pode livremente dispor de seu quinhão hereditário ou parte dele, desde que não singularize um bem que pertence ao monte-mor.
Sobre a cessão de direitos hereditários, ocorre a incidência de imposto de transmissão de bens imóveis, seguindo-se o princípio, se GRATUITA será ITCMD (Ao Estado), se onerosa será ITBI (Ao Município).
Não existe diferença entre cessão de direitos hereditários, onerosa ou gratuita, a não ser que uma é onerosa e o imposto de transmissão deverá ser ITBI e a outra é gratuita (doação), e o imposto será ITCMD.
(Além dos demais requisitos, deve o Tabelião ao lavrar uma escritura de cessão de direitos hereditários fazer mencionar em seu texto por cautela, declaração do cedente, voltada a informar se existe ou não decisão judicial visando excluí-lo da sucessão, e se o “de cujus” deixou ou não dívidas que comprometem o acervo que se vê a título de herança, e ainda se referida cessão está vinculada apenas ao que cabe no momento ao cedente, ou se irá ela se estender a eventuais benefícios decorrentes de supostas renúncias dos outros co-herdeiros, se há ou não testamento (artigo 2.014 do CC/02), e uma vez que se cuida de alienação de bem considerado de natureza imóvel haverá necessidade da outorga conjugal para a cessão de direito de herança pelo herdeiro casado).
Alertamos também, que é assegurado o direito de preferência dos co-herdeiros na cessão feita por um dos herdeiros a pessoa estranha a sucessão (artigo 1.793 CC/02). O procedimento é análogo ao que se dá entre condôminos. Faz-se necessário, dar ciência da cessão aos demais herdeiros, para recebimento de quota hereditária sob cessão nas mesmas condições de preço e forma de pagamento oferecidas a outrem. Na falta de conhecimento da cessão, o co-herdeiro preterido poderá, depositando o preço, haver para si a quota cedida ao estranho, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias após a transmissão. Havendo vários herdeiros interessados, terão direito a ficar com o bem na proporção das respectivas quotas hereditárias.
Assim, concluímos que a cessão dos direitos hereditários sobre toda a herança é expressamente permitida conforme artigo 1.793 “caput” do CC/02.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.006.

Georreferenciamento Escritura Venda e Compra

Consulta:


Nosso Tabelionato lavrou escritura de área rural cuja área não foi georreferenciada, por um lapso também não fez constar à declaração do comprador sobre o conhecimento ao teor do art. 10, § 2º do decreto 4.449/2002. Esta escritura foi feita mediante alvará judicial onde o juiz determinou a transferência de uma parte (1.361,423 hás) de uma área de 1600,00 hás que permanecerá em condomínio. Qual a solução possível? Uma escritura de re-ra com a declaração?


Resposta: Conforme consta do item de n. 5 da Instrução Normativa de nº 26 de 28 de Novembro de 2.005 do INCRA, a ausência da descrição georreferenciada e da respectiva certificação não se constituem em impeditivo à lavratura da escritura.
Aliás, essa é a posição do IRIB e do Colégio Notarial do Brasil (Ver Bol Eletrônico do Irib nº 2.224 – Georreferenciamento de Imóveis Rurais) Possibilidade de lavratura de escritura pública para o imóvel não georreferenciado - , Informativo Eletrônico AnoregBR n. 426/2005 de 1º de Novembro de 2.005 item 4. e Boletim Eletrônico Irib n. 1738 de 10/05/2005 no qual constou que do texto das escrituras deve constar a seguinte orientação: “As partes contratantes foram orientadas pelo tabelião e declaram conhecer o teor do Decreto 4.449/2002, especialmente do art. 10, parágrafo 2º, que impõe o dever de apresentar a documentação prevista por ocasião do registro da escritura” (Ver também os parágrafos 3º do artigo 9º do Decreto 4.449/02 e 13º do artigo 213 da Lei 6.015/73).
Assim, se da escritura não se fez constar tal declaração, e entende a serventia ser necessária, uma das maneiras possíveis, seria a escritura de re-ratificação com a declaração, outra seria uma declaração pública ou particular a ser feita pelos interessados para ficar arquivada na serventia, por cautela.
Segue IN n. 26/05 do INCRA.


INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 26, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005.
(DOU nº 234, de 7/12/2005, seção 1 p. 142)
Fixa Roteiro para a Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis, nos termos da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, alterada pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, e do Decreto n° 4.449, de 30 de outubro de 2002.
O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA, no uso das atribuições que lhe confere o art 18 da Estrutura Regimental aprovada pelo Decreto n° 5.011, de 11 de março de 2004, combinado com o artigo 22 do Regimento Interno aprovado pela Portaria MDA nº 164, de 14 de julho de 2000, tendo em vista o disposto na RESOLUÇÃO/INCRA/CD/N° 29, de 28 de novembro de 2005, resolve:
Art 1° Aprovar, na forma dos anexos, o Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis de que tratam os §§ 7º e 8º da Lei
nº 4.947, de 1966, regulamentados pelo Decreto nº 4.449, de 2002, observada a redação introduzida pelo Decreto nº 5.570, 31 de outubro de 2005.
Art. 2º Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Instrução Normativa 12, de 17 de novembro de 2003, publicada no Diário Oficial do dia 20 de novembro de 2003.
Art. 3° Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
ROLF HACKBART
5. Da Lavratura da Escritura
Com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947, de 1966, com a nova redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001, os interessados deverão comparecer ao serviço notarial munidos do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR em vigor e do comprovante de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR relativo aos últimos 5 (cinco) exercícios, conforme previsto na Lei nº 7.433 de 18 de dezembro de 1985 e no Decreto nº 93.240 de 09 de setembro de 1986, devendo ser indicado na escritura os endereços completos do adquirente e do transmitente.
Se no momento da lavratura da escritura, já houver sido obtida a Certificação do INCRA, o notário deverá fazer constar da escritura o número da certificação, bem como transcreverá o memorial descritivo.
A ausência da descrição georreferenciada e da respectiva certificação não se constituem em impeditivo à lavratura da escritura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.006.

Firma Individual Extinta

Consulta:


Imóvel em nome de Firma Individual que já foi extinta há algum tempo. Agora os proprietários pretendem vender o imóvel e compareceram a esta serventia para a lavratura da Escritura Pública. Pergunta-se:
Como devemos proceder neste caso? Basta o proprietário assinar a escritura com outorga de sua esposa para a transferência do imóvel? É necessária a apresentação de alguma documentação referente à extinção da firma individual?


Resposta: Até a entrada em vigor do Novo Código Civil, a doutrina e a jurisprudência não reconheciam a personalidade jurídica da firma individual.
Não havia distinção entre a pessoa física e a jurídica.
O patrimônio era considerado comum a ambas as figuras.
A firma jurídica era equiparada a pessoa jurídica tão somente para fins tributários.
Sem entrarmos na questão do empresário, conforme se observa no artigo n. 966 e seguintes do CC/02, a firma individual ou o comerciante em nome próprio, de que tratava o Código Comercial, registrada na JUCESP, para alienar ou onerar imóvel, deveria, se casado for o seu titular, contar com a outorga uxória ou marital.
Hoje o empresário casado, pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou grava-lo de ônus real (art. 978 CC/02).
Todavia, o pressuposto é a regularidade da situação do empresário, ma esse não é o caso, pois estamos a tratar de firma individual, inclusive já baixada (extinta).
Se a firma está em atividade para alienar ou onerar, deve apresentar as CND’S do INSS e da SRF, nos termos da Lei 8.212/91.
Se comprovar que está extinta, para a extinção essas certidões devem ter sido apresentadas na Junta Comercial. Assim, provada a averbação da extinção (baixa), não se poderá exigir tais certidões. Não comprovada a extinção, as certidões são exigíveis.
No caso concreto, se a firma individual comprovar a sua extinção (baixa), é perfeitamente possível e o registro da escritura de c/v, com a outorga uxória da mulher, sem a apresentação das CND’S, comprovado oficialmente sua extinção.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.; 12 de Abril de 2.006.

Partilha Certidão Extrato

Consulta:


Cliente prenotou para exame e cálculo Formal de Partilha emitido em 1976 que se constitui apenas de um "extrato" dos autos, é uma fotocópia com a assinatura original do juiz, não foi anexada nenhuma fotocópia de documentos ou certidões extraída dos autos. Neste "extrato” consta todo à evolução do processo desde o termo do inventariante, laudo de avaliação, esboço de partilha, pagamento do imposto de transmissão, folha de pagamento, sentença. É possível o registro do formal como foi apresentado?


Resposta: Quero crer que o que a consulente denomina de “extrato”, na realidade, trata-se de uma “certidão” de partilha, extraída dos autos de inventário/arrolamento nos termos do parágrafo único do artigo n. 1.027 do CPC.
Portanto, se se tratar de uma certidão e tiver todos os elementos necessários, o registro poderá ser feito (ver também artigo 221, IV da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.006.

Certidões Fiscais - Tributos Municipais

Consulta:


Nas lavraturas de escritura pública de Garantia Hipotecária, há necessidade de exigir a apresentação de certidão negativa de débitos relativos aos tributos municipais sobre o imóvel objeto?
22-10-2.009.


Resposta: Tanto o artigo 1º da Lei n. 7.433/85, como o artigo 1º do Decreto n. 93.240/86 (Regulamentador da citada Lei) mencionam os documentos e certidões que devem ser apresentados para a lavratura dos atos notariais, incluindo-se aí as certidões fiscais (parágrafo 2º do artigo 1º da Lei, e inciso III, letra “a” e “b” do artigo 1º do Decreto Regulamentador).
No entanto, o parágrafo 2º do artigo 1º do Decreto n. 93.240/86, que regulamentou a Lei n. 7.433/85, diz que as certidões referidas na letra “a” do inciso III do artigo 1º, (tributos municipais – no caso de imóveis urbanos) somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem em transferência de domínio.
Portanto, como a constituição de garantia hipotecária não transfere o domínio, a apresentação das certidões fiscais de tributos municipais não deve ser exigida para a prática do ato de lavratura de escritura para constituição de garantia hipotecária.
Já no caso dos imóveis rurais, a apresentação do CCIR e do ITR correspondente aos 5 (cinco) últimos exercícios ou certidão negativa, correspondente será necessária mesmo no caso de constituição de hipoteca, porque decorre de lei (artigo n. 21º da Lei n. 9.393/96 e parágrafos 1º e 3º do artigo n. 22º da Lei n. 4.947/66 - Ver também artigo n. 215, V do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Outubro de 2.009.

sexta-feira, 23 de outubro de 2009

Inalienabilidade Escritura VC Fundo de Terras e da Reforma Agrária

Consulta:


Nosso tabelionato lavrou uma escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, o imóvel objeto é uma área rural cuja aquisição está sendo financiada pelo Fundo de Terras e da Reforma Agrária, representado pelo Banco do Brasil. Na minuta enviada, em determinada cláusula pactuaram (e ajustaram a averbação na matrícula) que o imóvel é inalienável e impenhorável durante o prazo do financiamento fundamento o art. 11 da Lei Complementar 93/98, comb. com o art. 649, I, CPC. Sabendo-se que as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade são exclusivas da doação e testamento, é possível a averbação das cláusulas diante da fundamentação? Caso não, é possível o registro apenas da c/v e hipoteca?


Resposta: Só é dado estabelecer-se a cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade nos atos de disposição mortis causa e nos inter vivos quando a título gratuito, como nas doações. Fora daí, a estipulação das cláusulas restritivas em um contrato oneroso, não é susceptível de transcrição, nem de averbação, e quando tal publicidade, por erro, fosse levada a efeito, nenhuma eficácia poderia ter. Assim, se um comprador, ao adquirir um imóvel, se comprometesse a não vendê-lo ou, mais claramente, se o vendedor consignasse no contrato a inalienabilidade ainda que temporária, enquanto durasse o contrato, essa disposição equivaleria a uma obrigação negativa – de não vender – mas jamais poderia atuar como uma limitação de domínio transmitido.
As cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade têm cabimento e é eficaz em casos de doação pura ou de regra testamentária, pois vinculados a atos que são ou de liberalidade ou para depois da morte, mas não em relação de venda e compra que se trata de transferência onerosa de direito real, embora possam dar origem a direitos pessoais.
Segundo Orlando Gomes, “duas condições se exigem para instituir as cláusulas restritivas. A primeira é que seja estipulada no título que serve e causa à transmissão do bem. A segunda, que essa transmissão seja a titulo gratuito”, logo a averbação das cláusulas de impenhorabilidade e de inalienabilidade não poderá ser feita.
A exemplo dos imóveis transmitidos pelo SFH (Lei n. 8.004/90 parágrafo 1º do artigo 1º, alterado pela Lei 10.150/2000), o artigo n. 11 da Lei Complementar n. 93/98 estipula que o imóvel adquirido pelo sistema (Fundo de Terras e Reforma Agrária) não pode ser transmitido sem anuência do credor, no entanto, essa condição não torna o bem inalienável, tanto que pode ser transmitido a outro beneficiário com a anuência do credor. Assim, também são as cédulas. E essa condição decorrente de lei não deve ser deslocada para a epígrafe de “averbações”, a qual é reservada para fatos supervenientes à inscrição, que, de qualquer modo, a alterem.
Desta forma, no caso concreto, entendo não ser possível à averbação das cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, sendo, no entanto, possível o registro somente da venda e compra e hipoteca, pelo princípio da cindibilidade, desde que a requerimento do credor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Janeiro de 2.007.

Retificação do Estado Civil de Viúva Para Divorciada

Consulta:


Uma Cliente do Tabelionato declarou em várias aquisições de imóveis que seu estado civil era "viúva". Na verdade a mesma é divorciada e em seguida conviveu com outra pessoa que faleceu. Como poderá ser feita a correção? Averbação mediante requerimento, re-ratificação ou só poderá ser feito judicialmente?


Resposta: A alteração do estado civil de viúva para divorciada, não trás grandes problemas, e poderá ser feito somente a requerimento da interessada acompanhado de documento oficial atualizado, ou seja, acompanhado de certidão de casamento atualizada contendo a averbação do seu divórcio.
Tal retificação também poderá ser feita através do processo de retificação administrativa previsto no artigo 213, I, letra “g”, não havendo necessidade de ser realizado judicialmente, pois não haverá necessidade de produção de outras provas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.007.

Doação de Quotas de Sociedade

Consulta:


Determinado cliente de nosso Tabelionato pretende doar suas cotas de determinada sociedade empresarial a seus filhos e quer fazer por Instrumento Público, que, segundo ele, após a lavratura é que será levado a registro no Junta Comercial. É possível? Quais são os requisitos fundamentais, o que deverá ser observado ?


Resposta: A doação de quotas de sociedade poderá ser feita tanto por instrumento particular, como por instrumento público, sendo, portanto, perfeitamente possível fazer tal doação através de escritura pública.
Com a doação haverá alteração do contrato social da empresa o qual será arquivado na Junta Comercial, podendo haver também a consolidação desse contrato social.
Os requisitos a serem observados serão os mesmos da escrituras públicas e das alterações dos contratos sociais de pessoa jurídica, que seguira o que for alterado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.007

Cláusulas Restritivas - Prazo de Vigência das Cláusulas

Consulta:


Cliente fez Doação Condicional aos filhos de determinado imóvel em 1987, impondo Cláusulas de Impenhorabilidade, Inalienabilidade e Impermutabilidade e reservando o usufruto vitalício do imóvel. Hoje, pretende estabelecer um prazo de vigência das cláusulas. É possível? Como poderá ser feito?


Resposta: Não conheço o caso concreto, não sei se existem algumas condições impostas ou impedimentos, no entanto, se tais cláusulas podem ser revogadas pelas partes (doadores e donatários), podem passar a ser temporárias, pois quem pode o mais, pode o menos. Desta forma não vejo obstáculo para que essas cláusulas sejam alteradas com a concordância de ambas as partes (doadores e donatários) de vitalícias para temporárias, pois elas somente visam o benefício e proteção dos donatários. Porém, ao contrário de temporárias para vitalícias, entendo que não seria possível.
No entanto, por tratar de assunto de certa relevância, entendo que deva ser realizado através de escritura de re-ratificação da doação, nada mais podendo se acrescentar (outras condições).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Fevereiro de 2.007.

Usufruto Terra Nua

Consulta:


Foi prenotada escritura de doação onde A, proprietário de um apartamento, doa a terra nua para B, reserva o usufruto de todo o imóvel a si e para C doa o usufruto vitalício sobre a edificação. É possível o registro na forma em que foi proposta???


Resposta: Respondo negativamente a consulta, pois não se poderá reservar o usufruto da terra nua (fração ideal) onde instituído em todo o terreno condomínio edilício.
Não se pode mais dissociar o terreno da construção averbada doando a nua propriedade da terra nua para “B”, reservando para si o usufruto e instituindo usufruto somente sobre a edificação (apartamento) para “C”.
Quando muito poderá ser doada a nua propriedade do apartamento para “B”, reservando-se 50% do usufruto e instituindo usufruto sobre os outros 50% para “C”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Fevereiro de 2.007.

Procuração Constante na Escritura Pública

Consulta:


Cliente de nosso tabelionato apresentou escritura pública de compromisso de compra e venda lavrada em 29/08/2006 onde os outorgantes, além de compromissar o imóvel, em determinada cláusula outorgam procuração a uma pessoa para assinar escritura definitiva de compra e venda do imóvel diretamente para a compromissária ou a quem ela indicar. Agora, sem ter registrado o compromisso, a cliente (compromissária) pretende fazer a escritura de c/v utilizado-se desta procuração constante na Escritura Pública mencionada. É possível????


Resposta: Entendo que sim, pois na escritura foram praticados dois atos, um do compromisso de compra e venda, e outro da procuração. Irá utilizar-se somente do ato da procuração para a outorga da escritura definitiva.
Até porque irá utilizar-se do princípio da cindibilidade.
Princípio pelo qual extrai-se do título somente o que será utilizado, afastando-se aquilo que não constará do registro.
O compromisso não será registrado e a procuração constante da escritura servirá para a lavratura definitiva, sendo que somente esta será apresentada ao registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Fevereiro de 2.007.

Doação Usufruto Pais Divorciados

Consulta:


Prenotamos escritura pública onde os pais, hoje divorciados, doam a nua propriedade de determinado imóvel para seus 4 filhos, à mãe reserva o usufruto de sua parte (50%) e o pai, DOA o usufruto da sua parte (os outros 50%) para a ex-espôsa, para que o usufruto fique pertencente a ela em sua totalidade. Considerando que o usufruto não pode ser transferido por alienação, apenas seu exercício (art. 1.393/CC) é possível o registro da doação do usufruto? Não deveria, no caso, ser instituído??


Resposta: Pelo que entendi, no caso concreto não houve partilha dos bens do casal, nem por ocasião da separação judicial, nem por ocasião do divorcio.
Se os doadores fossem casados, seria perfeitamente possível na doação à reserva da totalidade do usufruto somente para um deles, no entanto, a situação que se apresenta não é essa uma vez que o casal está divorciado.
Com a averbação da separação/divorcio ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento de condomínio pro-indiviso.
Como não houve partilha o entendimento é de que o bem ficou agora em condomínio voluntário.
Desta forma, não haverá a possibilidade na doação ser reservado a totalidade do usufruto somente para a doadora, que poderá fazer a reserva do usufruto sobre 50% do imóvel.
No entanto, o varão poderá doar 50% do imóvel a seus filhos (plena propriedade) e estes instituírem o usufruto sobre essa parte a sua mãe, ou o pai doa a nua-propriedade para seus filhos e institui usufruto a favor da mãe.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Março de 2.007.

Procuração Doação Reserva Usufruto

Consulta:


Cliente que seu esposo está residindo no Japão, possui procuração com amplos poderes para agir em seu nome, nos procurou para fazer escrituras de doação para os filhos menores (um imóvel para cada) reservando o usufruto vitalício somente para ela (cônjuge e procuradora). Para fazer a reserva da forma que ela pretende não seria necessário poderes especiais?


Resposta: Não só especiais como expressos, e não só pela reserva do usufruto somente para a doadora, mas também pela própria doação dos bens.
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer ato que exorbitem da administração ordinária, depende de procuração de poderes especiais e expressos, nos termos do parágrafo único do artigo 661 do CC.
Afigura-se não só prudente, mas também necessário e correto que seja mencionado e caracterizado na procuração o imóvel a ser transmitido, como também o valor da transmissão (ou sua gratuidade), uma vez que o negócio encerra valor. O que por si só já impõe essa cautela.
São Passiveis de nulidade os negócios jurídicos realizados com procuração cujos poderes não atendam às especificações referidas.
Portanto, os poderes devem ser expressos e especiais.
Poderes expressos são os que foram manifestados com explicitude, e especiais são os outorgados para a prática de algum ato determinado ou de alguns atos determinados.
Seria mais seguro que o doador que reside no Japão lá procurasse o consulado brasileiro e buscasse fazer tal procuração, lembrando que ela deverá ser com poderes especiais e expressos, e conter os requisitos necessários para a prática do ato (qualificação das partes, valor/gratuidade/parte disponível/declaração que possui meios de sobrevivência/rendas suficientes/caracterização do imóvel, reservado usufruto somente para a esposa, etc.)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Março de 2.007.

Retificação Administrativa Impugnação

Consulta:


Fizemos todo um procedimento administrativo para retificação de área de uma propriedade rural, onde os lindeiros não deram anuência, houve notificação, impugnação, etc... Não havendo acordo amigável, remetemos o processo todo para nosso superior, o Juiz Diretor do Foro, para decisão.
Ocorreu que, ele concluiu que as partes deverão ser remetidas às vias ordinárias, porém, fundamentando seu parecer no revogado § 4º do art. 213, (e não no § 6º) alegando que foge ao âmbito de sua competência processar e julgar o feito, pois ele entende ser o caminho necessário para resguardar os direitos patrimoniais das partes, devendo as partes ser direcionadas para a Vara de Fazenda Pública e de Registros Públicos.
Diante da situação o que fazer? Deixo a conclusão como está, fazendo o que ele determinou (oficiando as parte sobre a decisão) ou faço um pedido de reconsideração, peço retificação???


Resposta: Nos termos do parágrafo 6º do artigo n. 213 da LRP, havendo impugnação e se as partes não houverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o Oficial remeterá o processo ao Juiz Competente que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
Assim, entendeu o MM. Juiz que as partes devem ser remetidas para as vias ordinárias, vez que a controvérsia versa sobre direito de propriedade (parte final do artigo citado).
Contudo, deixou a decisão para o MM. Juiz Corregedor Permanente, que me parece ser o MM. Juiz da Vara de Fazenda Pública e de Registros Públicos, para onde deve ser remetido o processo, conforme dissemos em nossa resposta anterior de 04.01.07 abaixo transcrita.
Dessa forma, deve a serventia proceder como foi determinado pelo MM. Juiz Diretor do Foro, remetendo o processo para a Vara da Fazenda Pública e de Registros Públicos, oficiando as partes sobre a decisão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Março de 2.007.

Emolumentos CEF

Consulta:


Recebemos ofício da Caixa Econômica Federal solicitando isenção de custas em relação a busca de bens que ela efetua nesta Serventia, na qualidade de órgão gestor do FGTS, visando execuções contra devedores do mencionado fundo.
Seu requerimento está fundamentado na medida provisória 2.180/01 - art. 24-A e no art. 2º, § 1º da lei 8844/94 com redação dada pela lei 9.467/97.
Caso tenha direito a isenção pretendida ela será extensiva a outros atos praticados na Serventia, como por exemplo, a emissão das certidões, registros, etc?
Particularmente entendo que a isenção refere-se apenas a esfera judicial, no entanto, preciso de seu parecer a respeito.


Resposta: Primeiramente é preciso verificar a legislação sobre os emolumentos em seu estado, que acredito ser igual ou semelhante a do estado de São Paulo que é disciplinada pela Lei Estadual n. 11.331/02 e conforme preceitua o artigo 8º, a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e as suas respectivas autarquias são isentos dos pagamentos das parcelas dos emolumentos destinados ao Estado, à Carteira da Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado, ao custeio dos atos gratuitos de registro civil e ao Fundo Especial de Despesas do Tribunal de Justiça, devendo, portanto, arcarem com os emolumentos devidos ao Oficial.
Nos termos do parágrafo único do citado artigo, somente o Estado de São Paulo e suas respectivas autarquias é que gozam de isenção total dos emolumentos.
Portanto, as entidades paraestatais como empresas públicas e sociedades de economia mista, não gozam nem de isenção nem de redução, devendo arcar com as despesas totais dos atos solicitados. Pagam tanto os emolumentos do Oficial, como os outros emolumentos.
A Caixa Econômica Federal – CEF, que é uma empresa pública a rigor, também deveria pagar a totalidade dos emolumentos.
Entretanto, por vezes a CEF vem representando a União, ou a Procuradoria da Fazenda Nacional, ou como gestora do FGTS, solicitando pedido de certidões para fins de execução.
A rigor, não há nada que ligue o pedido de certidão a legitimidade da CEF, para cobrança de créditos da União.
A legitimidade da CEF pela Lei depende de convênio entre ela e a Procuradoria da Fazenda Nacional, e os termos desse convênio são desconhecidos (Lei 8.844 de 20 de Janeiro de 1.994).
Das disposições da Lei 8.844/94 não decorre que a CEF goza das isenções da Fazenda Nacional. Tanto que a isenção das custas judiciais é prevista especialmente, em benefício do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. As certidões requeridas pela CEF são necessárias para o ajuizamento de execução, ou para utilização, em execução, já proposta.
Os emolumentos devidos estão incluídos entre as despesas necessárias para a cobrança e oneram o FGTS, nos expressos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 8.844/94.
Todas essas despesas serão ressarcidas a final pelo devedor, com o acréscimo previsto no parágrafo 4º do mesmo artigo 2º.
Se a isenção pudesse ser estendida a CEF, ela não alcançaria os emolumentos devidos ao Oficial do Registro, nos termos do artigo 8º da Lei 11.331/02.
A questão principalmente no que se refere a pedido de certidões, está em se exigir ou não a apresentação do convênio entre a CEF e a Procuradoria da Fazenda Nacional (artigo 2º da Lei 8.844/94), a mim me parece que poderia ser aceito a simples menção no pedido de certidão.
Desta forma, quando a CEF requerer em seu nome pessoal pedido de fornecimento de certidões imobiliárias, se cobraria os emolumentos integrais.
E quando constasse do requerimento de pedido de certidões que ela esta representando a Fazenda Nacional, ou que está agindo no interesse do FGTS, se cobraria somente os emolumentos do Oficial, dispensando-se os demais emolumentos (ao Estado, a Carteira da Previdência, ao custeio dos atos gratuitos do registro civil, e ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça).
Ainda restaria nos termos do artigo 29 da Lei 11.331/02, a consulta ao MM. Juiz Corregedor da serventia.
Mas a mim, me parece ser suficiente adotar a posição acima sugerida, ou seja, quando a CEF requerer em seu nome se cobra integral, quando requerer representando a Fazenda Nacional ou no interesse do FGTS (parágrafo único do artigo 24-A da Lei 9.028/95 alterada pela MP 2.180-35/01) (cobra somente os emolumentos devidos ao Oficial), valendo esta posição tanto para os pedidos de certidões como para a prática de outros atos no RI (averbações e registros). Assim, esta posição poderia também ser aplicada em seu Estado. (Ver Irib Jurisprudência Processo CGJSP data: 17/06/2004 – Fonte : 382/2004 – Votuporanga Sp., Parecer 172/04-E e Processo CGJSP 107/2006 – Parecer 111/06-E – este via fax).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Março de 2.007.

quinta-feira, 22 de outubro de 2009

Usufruto Doação Pais Divorciados

Consulta:


Prenotamos escritura pública onde os pais, hoje divorciados, doam a nua propriedade de determinado imóvel para seus 4 filhos, à mãe reserva o usufruto de sua parte (50%) e o pai, DOA o usufruto da sua parte (os outros 50%) para a ex-espôsa, para que o usufruto fique pertencente a ela em sua totalidade. Considerando que o usufruto não pode ser transferido por alienação, apenas seu exercício (art. 1.393/CC) é possível o registro da doação do usufruto? Não deveria, no caso, ser instituído??


Resposta: Pelo que entendi no caso concreto não houve partilha dos bens do casal, nem por ocasião da separação judicial, nem por ocasião do divorcio.
Se os doadores fossem casados, seria perfeitamente possível na doação à reserva da totalidade do usufruto somente para um deles, no entanto, a situação que se apresenta não é essa uma vez que o casal está divorciado.
Com a averbação da separação/divorcio ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento de condomínio pro-indiviso.
Como não houve partilha o entendimento é de que o bem ficou agora em condomínio voluntário.
Desta forma, não haverá a possibilidade na doação ser reservado a totalidade do usufruto somente para a doadora, que poderá fazer a reserva do usufruto sobre 50% do imóvel.
No entanto, o varão poderá doar 50% do imóvel a seus filhos (plena propriedade) e estes instituírem o usufruto sobre essa parte a sua mãe, ou o pai doa a nua-propriedade para seus filhos e institui usufruto a favor da mãe.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Março de 2.007.

Usufruto Venda Nua-Propriedade

Consulta:


Cliente efetuou doação de imóvel para seus filhos, reservando para sí usufruto vitalício.
Pretendendo vender o imóvel os filhos pedem que ele renuncie ao usufruto e ele só concorda e aceita renunciar mediante um acordo de que, no caso da venda futura ele receba um determinado percentual do valor da venda.
De que maneira isto poderia ser feito, de modo a resguardar o interesse do renunciante???
Qual a alternativa que poderíamos sugerir para o cliente??


Resposta: Não há necessidade que o usufrutuário(s) renuncie(m) o usufruto.
Quando da venda do imóvel comparecerão os filhos (donatários) transmitindo a nua-propriedade e o usufrutuário(s) transmitindo o usufruto, para a mesma pessoa que adquire a nua-propriedade.
Ou seja "A" "B" e "C" (filhos) vendem a nua-propriedade para "E", e "D" (usufrutuário) vende o usufruto para "E", assim "E" estará adquirindo a plena propriedade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Março de 2.007.

Separação Por Escritura

Consulta:


Cliente do Tabelionato solicitou escritura de Separação Consensual, possuindo o casal bens móveis e um imóvel. Os bens móveis serão partilhados e o bem imóvel permanecerá em condomínio para venda posterior, quando então será partilhado o valor apurado.
Nossa dúvida é com relação ao valor a ser utilizado para o cálculo dos emolumentos, inclui-se ou não o valor do imóvel? Considerando que o TJ/MS deteminou a cobrança nas escrituras onde houver partilha, "cobrar como escritura com valor declarado, cobrando como um ato só pelo valor total do monte-mor".


Resposta: Sobre emolumentos alguém já disse: "A eterna diabrite emolumentar".
No entanto, se o TJ/MS determinou que a cobrança dos emolumentos será feita com valor declarado quando houver partilha, no caso apresentado, entendo s.m.j., de que o valor do imóvel não deverá ser incluído para cálculo de cobrança de emolumentos, considerando-se que com relação a esse imóvel o casal decidiu por não realizar a partilha e que o imóvel permanecesse em comum (condomínio/co-propriedade) para venda futura por ambos.
Com a dissolução da sociedade conjugal resolve-se a situação patrimonial do casal, pondo termo a comunhão, partilhando-se os bens que se encontravam indivisos.
Pode ocorrer, no entanto, em caso de separação judicial que os cônjuges queiram ao menos temporariamente, que os bens permaneçam em co-propriedade, deixando-se a partilha para outra ocasião ou convencionando serem os bens alienados conjuntamente(Ver AC. 78.215-0/7, 23.756-0/8 e 79.158-0/3 entre outras).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de março de 2.007.

Carta de Arrematação Condomínio

Consulta:


Temos uma Carta de Arrematação oriunda de ação de cobrança ajuizada por condomínio onde, não sendo quitada o imóvel acabou sendo levado a leilão e em 2º leilão o próprio Condomínio o arrematou. É possível o registro considerando que esta hipótese não é a prevista no art. 63, § 1º da lei 4.591??


Resposta: Nos termos do parágrafo 4º do artigo 63 da lei 4.591/64, é possível o registro em nome do condomínio, o que aliás é exceção a regra. No entanto, deve o condomínio apresentar cópia da ata de Assembléia Geral Extraordinária com a concordância unânime dos presentes autorizando a aquisição.
No caso de venda posterior pelo condomínio, também deverá ser apresentada ao tabelião uma cópia da Ata da AGE nas mesmas condições autorizando a venda.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Abril de 2.007.

Carta de Arrematação Imóvel em Nome de Terceiros

Consulta:


Foi prenotada Carta de Arrematação onde o imóvel arrematado pertence à empresa A e a executada é empresa B. Sabemos que a falta de comprovação do vínculo jurídico entre as empresas impede o registro, no entanto, anteriormente foi aceita/registrada penhora sobre o imóvel extraída dos mesmos autos. Qual a possível solução??


Resposta: Impossível o registro da Carta de Arrematação de imóvel que não figura em nome do devedor. Não haveria encadeamento algum entre o ato pretendido e o conteúdo dos registros e ficaria, em conseqüência, ultrajado o princípio da continuidade.
O titulo deve ser qualificado negativamente, pois o imóvel objeto da arrematação se encontra registrado em nome de terceiros que não o executado.
Se o imóvel figura no registro em nome de sócio para possibilitar o registro do título, deve haver decisão a respeito. (Ver AC. 10.256-0/6 abaixo transcrita)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Março de 2.007.

Falência Arrecadação

Consulta:

Foi apresentado para registro contrato particular de compromisso de compra e venda de edificações (fração ideal) sobre determinado imóvel que possui registro de uma incorporação sem cláusula de vigência e averbação de arrecadação decretada em autos de falência. É possível o registro?


Resposta: Nos termos do artigo n. 215 da LRP., não.
Observamos que tendo o pedido de falência sido distribuído quando ainda se encontrava em vigor o DL 7.661/45, é ele aplicável e não a Lei 11.101/05 que incide somente à ações ajuizadas após sua entrada em vigor.
Averba-se a arrecadação do bem para dar publicidade, não só a esse ato, mas , em especial, à falência.
Havendo prova da decretação da falência, nenhum titulo, ainda que judicial (salvo se expedido pelo próprio Juízo da falência, ou com sua autorização), que for formalizado, poderá acessar a matrícula.
A decretação da falência impede, nos termos do artigo citado (215 LRP), o registro de qualquer titulo de transmissão ou oneração de imóvel de propriedade da falida, e mesmo a transferência de direitos reais. (Ver também RDI Irib n. 53 - 1.10 A arrecadação no processo falimentar).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Maio de 2.007.

quarta-feira, 21 de outubro de 2009

Doação com Cláusula de Reversão Constando no Corpo do Registro

Consulta:


Pais fazem doação aos filhos reservando usufruto vitalício e impondo Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade, Incomunicabilidade e Reversão.
Pergunto: A cláusula de reversão poderá ser averbada juntamente com as demais ou deverá ser feita separadamente?


Resposta: A cláusula de reversão da doação deverá constar “em destaque” no corpo do registro, procedendo-se por averbação a imposição das demais clausulas (restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Maio de 2.007.

Penhora Rosto dos Autos

Consulta:


Foi prenotado Formal de Partilha onde no plano homologado, no quinhão da herdeira, composto por 02 imóveis que totaliza R$ 45.324,85, foi feita uma ressalva de que parte deste quinhão (R$ 11.680,00) foi penhorado em Ação de Execução, reservando-se este crédito ao exeqüendo.
Como deverá ser feito o registro? Apenas a herança? E a penhora deverá ser registrada ou deverá ficar a cargo do interessado??


Resposta: A penhora no rosto dos autos é feita nos autos do inventário para ganhar publicidade, já que não se pode, enquanto não for feita a partilha e apurado o quinhão do executado devedor, consignar a constrição.
Inexiste dispositivo legal que determine que em havendo penhora em tais condições, seja transportada para o registro. A penhora quando efetivada no rosto dos autos não pode ser registrada na matricula, visto que já alcançou a necessária publicidade.
A penhora no rosto dos autos, deve apenas ficar no rosto dos autos, sendo impossível acessar o RI.
Assim, a partilha deverá ser registrada sem se tomar conhecimento da penhora feita no rosto dos autos, devendo sua apresentação ficar a cargo do interessado.
Eventualmente, se assim entender o Oficial, poderia proceder ao registro da partilha e consignar ou no corpo do registro, ou na parte final, a existência da penhora no rosto dos autos, ou por averbação que seria feita em seguida.
Como dito, não há previsão legal para o caso, cabendo assim, ao Oficial decidir o que fazer. Fica difícil tomar uma posição, mas, a meu aviso, nada impede que se dê no Registro a publicidade de um fato verdadeiro que consta do titulo apresentado.
Entretanto, particularmente entendo que a partilha deve ser registrada sem nada consignar, ficando a cargo do interessado a apresentação da penhora para registro, a uma porque via de regra os processos também são públicos, e a duas porque não se sabe sobre qual dos imóveis ou parte destes recairá o débito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de maio de 2.007.

Loteamento Município Área Desafetada

Consulta:


Prefeitura Municipal apresentou requerimento para averbação da Desafetação de uma área institucional (11.946,83 m²) em nome do domínio público municipal, e pede o desdobro do imóvel em 04 áreas (quadras) e 04 passagens de acesso (situação intermediária), em seguida as 04 áreas serão novamente desdobradas em vários lotes. Na verdade, claramente observa-se que a situação é um loteamento que foi apresentado na forma de desdobro, onde as ruas foram denominadas "áreas de acesso". Há algum impedimento para a pretensão da Prefeitura realizar o "desdobro" na forma em que foi proposto??


Resposta: Via de regra, desdobro significa a divisão de uma gleba ou lote em dois, desmembramento é a subdivisão de uma gleba em mais de dois lotes, que poderá ser feita com ou sem a dispensa do registro especial do artigo n. 18 da Lei 6.766/79.
O desmembramento realizado nos termos da Lei do Parcelamento do solo aproveita o sistema viário existente e não poderá implicar em abertura de novas vias de circulação, pois se isto ocorrer, será loteamento.
A constituição Paulista em seu artigo n. 180 inciso VII, vedava que as áreas definidas em projeto de loteamento como áreas verdes ou institucionais tivessem sua destinação, fim e objetivos originariamente estabelecidos alterados (desmembramento por exemplo), sendo, no entanto, essa matéria considerada extra-registraria, em face de diversas decisões jurisdicionais nesse sentido. Sendo toda essa questão resolvida na via judicial normalmente por provocação do Ministério Público (Ação Civil Pública).
Recentemente esse citado artigo foi alterado pela Emenda Constitucional Estadual nº. 23 de 31 de Janeiro de 2.007, permitindo a alteração dessas áreas quando tenham finalidade de regularização de loteamentos cujas áreas verdes ou institucionais estejam total ou parcialmente ocupadas por núcleos habitacionais de interesse social, destinados à população de baixa renda e cuja situação esteja consolidada (ocupações) ou quando implantados equipamentos públicos com uso diverso da destinação, fim e objetivos originariamente quando da aprovação do loteamento.
Em resumo, constitucionalmente era vedada a alteração da destinação das áreas verdes e institucionais, sendo agora, após a emenda constitucional permitidas para as finalidades acima mencionadas.
Aqui em nosso estado, por imposição normativa, os desmembramentos e loteamentos requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Municípios) estão dispensados da apresentação dos documentos mencionados nos incisos II, III, IV e VII do artigo 18, da Lei 6.766/79, facilitando em muito os registros dos parcelamentos requeridos por essas entidades, principalmente pelos Municípios.
No caso apresentado, todos os caminhos levam a Roma, ou seja, tudo indica que está o Município implantando na área institucional desafetada, hoje patrimonial, um loteamento, pois, está ocorrendo abertura de vias de circulação intituladas como “áreas de acesso”.
A área total é de 11.946,83 m2 e se desmembrada em quatro (04), descontada as áreas de acesso, originará quatro áreas com dois mil e tantos metros quadrados, que se parceladas, poderá criar 10 ou mais unidades, cada uma, a totalizar no final 20,30, 40 ou mais áreas (lotes), ficando claro tratar-se de loteamento.
Desta forma, até a averbação da desafetação (por lei ou decreto) poderá ser feita, mas daí em diante os atos devem ser negados por tratar-se de parcelamento irregular, devendo o Município, se for o caso, requerer o registro do loteamento nos termos da Lei, com a apresentação do projeto e demais documentos necessários para tal mister.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.007.

Habitação Direito Real

Consulta:


Foi prenotado Formal de Partilha onde o Inventariado possui apenas os direitos sobre único imóvel, por força de contrato de compra e venda devidamente registrado.
Nos autos, não consta que o arrolamento se processa apenas somente sobre os direitos, mencionando no plano de partilha que o imóvel ficou pertencendo aos 03 filhos (1/3 para cada) e à cônjuge sobrevivente coube o direito de habitação, o que foi devidamente homologado pelo juiz.
O formal deverá ser retificado, para constar que, em verdade, o que está sendo inventariado é apenas os direitos sobre o imóvel?
Se possível o registro desta forma, transferindo apenas os direitos para os herdeiros, será possível o registro (ou averbação?) do direito de habitação??
Ainda, como deverá ser lavrada a escritura definitiva?


Resposta: Na partilha, foi atribuído à viúva meeira o direito real de habitação, nos termos do artigo n. 1.831 do CC, e aos herdeiros filhos, a plena propriedade na proporção de 1/3 para cada um. Ocorre que o inventariado somente possui os direitos de compromisso de compra e venda conforme registro. Desta forma, deve então o formal de partilha ser aditado para constar à partilha sobre os direitos do compromisso do imóvel quando então o registro do direito real de habitação não poderá acessar ao RI, pois como não é permitido usufruto sobre compromisso, assim também não o é para o direito real de habitação, isso porque de conformidade com o artigo n. 1.416 é aplicável a habitação as disposições relativas ao usufruto.
Não é possível constituir ou instituir usufruto sobre direitos de compromisso de compra e venda (Ver APC 825/81 – 1ª VRP Capital – São Paulo Sp., 282-6/8 São Paulo Capital (6ºRI) e livro Direito Registral Imobiliário do Irib – Editora Safe 2.001, no titulo Direito Real de Usufruto – Ademar Fioranelli, páginas 419/423).
Se de fato o falecido tivesse a plena propriedade (definitiva) registrada em seu nome da forma que foi partilhada o registro do direito de habitação, seria possível (Nesse sentido ver RDI nº. 59 “O Direito Real de Habitação No direito das Sucessões – Luciano Lopes Passarelli – itens 3, 3.1, 5 e 7)”.
Não conhecemos o que consta do registro e da partilha, se terreno, ou casa/residência, no entanto, para o registro do direito de habitação há necessidade de a construção esteja previamente averbada na matricula/transcrição/inscrição, pois a lei exige que haja imóvel residencial, tanto que o artigo 1.414 do CC faz menção a “casa”.
Ao se retificar a partilha para constar que ela se refere a direitos de compromisso o direito real de habitação dela, não mais poderá constar, pois, como visto, não será possível constituí-la sobre direitos de compromisso, podendo, no entanto, ficar consignado a obrigação de os herdeiros a constituírem através de escritura,tão logo recebam o titulo definitivo.
Apesar de as regras do usufruto se aplicarem a habitação esta diferencia-se do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrito a ocupação, não sendo possível de como no usufruto, partilharem os direitos de compromisso na proporção de 1/3 para a viúva e 2/3 para os herdeiros, consignando-se ou acordando-se que quando da definitiva seria transmitida a nua propriedade aos herdeiros e o usufruto para a viúva (no caso a habitação).
Outra solução seria o espólio do falecido receber a escritura definitiva e registrá-la para possibilitar o registro da partilha da forma que foi realizada.
Podendo, opcionalmente, se assim entenderem os interessados, aditarem a partilha de forma que a viúva toque 1/3 dos direitos do compromisso e aos herdeiros 2/3, consignando ou acordando de que quando da definitiva a viúva receberá o “usufruto” e os herdeiros a nua-propriedade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.007.