segunda-feira, 30 de novembro de 2009

Leilão Extrajudicial Carta de Arrematação

Consulta:


Carta de Arrematação extrajudicial o que deve ser exigido para registro? Deve exigir procuração do agente fiduciário?
20-06-2.008.


Resposta: Para o registro da Carta de Arrematação deve ser apresentada prova de que os devedores foram notificados pessoalmente ou através de edital (parágrafos 1º e 2º do artigo n. 31 do DL 70/66), e ser reconhecida às firmas das partes que assinam a carta (inciso II do artigo n. 221 da LRP), pois, com exceção das Cédulas de Crédito e dos contratos referentes à aquisição da casa própria com financiamento, nenhum outro título particular ao qual se equipara a arrematação extrajudicial, está livre do reconhecimento de firma.
Quanto à procuração do agente fiduciário, se esta já não estiver arquivada na serventia, deverá ser exigida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 20 de Junho de 2.008.

Servidão de Estrada

Consulta:


FOI APRESENTADO NESTA SERVENTIA UM REQUERIMENTO PARA PROCEDER DESDOBRO DE UM IMÓVEL RURAL - ONDE VAI SER INSTITUÍDA SERVIDÃO DE ESTRADA. DUVIDA: ESSA INSTITUIÇÃO PODERÁ SER FEITA POR REQUERIMENTO? COMO PROCEDER?
23-06-2.008.


Resposta: As servidões em geral são objeto de registro, registra-se a servidão no prédio serviente e averba-se no prédio dominante (Ver artigos ns. 167, 6 e 221 da LRP)
Assim, via de regra as servidões devem ser constituídas por instrumento púbico ou particular, superado o piso estabelecido pelo artigo n. 108 do CC, a exceção das servidões administrativas que devem ser constituídas por escritura pública, podendo, é claro, serem objeto de processo expropriatório.
Via de regra não existe servidão de estradas (oficiais), mas de passagem ou caminho de servidão.
Em se tratando de estrada (oficial, vicinal ou não), devem ser objeto de desapropriação judicial ou amigável, equivalendo-se esta última a uma venda e compra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.008.

Procuração Pública e Cédula Rural

Consulta:


1- PROCURAÇÃO PUBLICA QUAL PRAZO PARA QUE SEJA ATUALIZADA?
2- CEDULA RURAL PIGNORATICIA EMITENTE PESSOA JURIDICA É NECESSÁRIO APRESENTAR CONTRATO SOCIAL OU PROCURAÇÃO DO RESPONSAVEL?
26-06-2.008.


Respostas:


1. Via de regra, quando não constar das procurações prazo de validade (artigo 682, IV do CC), ela terá validade enquanto não constar ato de revogação, renúncia ou suspensão por ordem judicial, ou estiver extinta por morte, interdição, mudança de estado civil.
A cautela que deve ter a serventia é solicitar a apresentação de procuração pública recente, atualizada, expedida há poucos dias pelo cartório de Notas (30 dias), pois se houver revogação, renúncia, suspensão, tal informação constará da procuração ou da certidão expedida pelo notário. Um prazo adotado por analogia pelos cartórios de Notas (ao menos alguns aqui na Capital), quando as escrituras são lavradas através de procurador é de que a procuração ou certidão seja recente, com trinta dias (tenha sido expedida dentro do trintídio), conforme também é a exigência das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel e a de ônus reais expedidas pelo RI (inciso IV, do artigo 1º do Decreto n. 93.240/86).
Desta forma, a cautela é que a serventia solicite procurações ou certidões com expedição atualizada e recente (30 dias).
Outra cautela que se recomenda é a de que tais procurações tenham poderes especiais e expressos (artigo 661 do CC), e o imóvel (eis) seja(m) individualizados/especificados.
2. As Cédulas de Crédito constituem títulos de crédito sujeitos as normas gerais do Direito Cambiário e não se exige para o registro da cédula, nenhum documento, e a representação da emitente é questão da exclusiva competência da credora, que por certo não concederia o financiamento sem previamente verificar se a pessoa que representa a emitente tem poderes para fazê-lo, e isso é válido para contrato social, estatuto ou procuração.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Junho de 2.008.

Usucapião Ausência Valor Venal

Consulta:


A MMª Juíza encaminhou a esta serventia uma mandado de usucapião, na qual não constou valor venal do imóvel, como devo proceder?
30-06-2.008.


Resposta: A rigor nos termos do artigo n. 176, parágrafo 1º, III, item 5, deveria o mandado ser aditado para constar o valor atribuído ao imóvel.
No entanto, tal exigência poderá ser mitigada a requerimento do interessado, declinando o valor juntando prova para tal. Se rural ITR/DIAT/valor da terra nua atribuído pelo Itesp (Instituto de Terras do Estado de São Paulo) ou pelo IEA (Instituto de Economia Agrícola), se urbano valor em m2 atribuído pela Municipalidade no local onde situado o imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Junho de 2.008.

Parte Ideal Escritura Pública de Venda e Compra

Consulta:


Foi Protocolada nesta serventia uma escritura pública de venda e compra de um imóvel rural com área total de 11,0550 ha. Onde a proprietária Ana, transfere na seguinte proporção a: Décio, 20,80% ; 2) Décio Filho 31,60%, André 31,60% , Eduardo, 16,00% da Nua Propriedade e o usufruto a Paulo. Posso proceder a esse registro?
04-07-2.008.


Resposta: Pelas proporções Décio terá 22.994,40 m2; Décio Filho 34.933,80 m2; André 34.933,80 m2 e Eduardo /Paulo 17.688,00 m2, desta forma em que pese o processo CG 2.588/2000 – Parecer n. 348-E, publicado no DOE de 08/06/2001, e considerando o número de condôminos não se pode inferir que se trate de implantação de loteamento clandestino ou irregular.
Assim entendo s.m.j, de que os registros podem ser feitos com base nas seguintes decisões do CSM do estado : 202-6/4; 279-6/4; 649-6/3; 156-6/3 e 702-6/6.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04-07-2.008.

Fracionamento de Solo Divisão

Consulta:


No caso de Fracionamento de solo o imóvel pode ser dividido em 6 ou 8 lotes?
08-07-08.


Resposta: Acredito estarmos falando de imóvel urbano, portanto, no caso poderá ser aplicado por analogia o provimento n. 03/88, da 1ª VRP da Capital, verificando-se em primeiro lugar se o imóvel não é oriundo, não veio de desmembramentos anteriores, se preenche as condições do provimento, e se com o fracionamento não originará áreas que possam novamente serem desmembradas ou desdobradas, o que não seria possível (desmembramento do desmembramento), pois afrontaria a lei de parcelamento do solo.
Caso não seja possível, deve o interessado solicitar ao Juiz Corregedor Permanente, através de “Pedido de Providência”, a dispensa do registro especial do artigo n. 18 da Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.008.

Penhor Pecuário Ordenhadeira

Consulta:


Foi apresentado para registro uma Cédula rural Pignoratícia e Hipotecária emitida em 30/06/2008 - Em que foi oferecido em Penhor Cedular de Primeiro Grau: Uma Ordenhadeira mecânica. com vencimento para 30/junho/2013. O prazo do vencimento do penhor de 3 anos, prorrogável por até mais três anos é so para Custeio agrícolas?
08-07-2.008.


Resposta: No caso em tela o prazo do penhor é de 05 (Cinco) anos.
O penhor rural divide-se em penhor agrícola e penhor pecuário, no penhor agrícola o prazo não poderá exceder 03 (três) anos e no pecuário 05 (cinco) anos (artigo n. 61 do DL 167/67).
No caso, foi dado em penhor uma ordenhadeira mecânica (para tirada de leite de gado), cujo prazo, como dito é de 05 (cinco) anos, portanto dentro dos conformes da Lei.
Registre-se o penhor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.008.

sexta-feira, 27 de novembro de 2009

Herança Divórcio

Consulta:


Cliente do tabelionato adquiriu imóvel, por herança do pai, no estado civil de casada sob o regime da CPB, posteriormente divorciou-se e este imóvel, por ser incomunicável, não foi objeto de partilha.
Para que ela possa vender o imóvel, basta a averbação do divórcio ou será necessário, devido a época da aquisição do imóvel obter a anuência do ex-cônjuge?
25-11-2.009


Resposta: Considerando-se a forma de aquisição que se deu através de sucessão (herança), o regime de casamento adotado (CPB), a não existência de partilha por ocasião do divórcio (que eventualmente poderia ter ocorrido, com transmissão e recolhimento da ITBI), e o artigo n, 1659, I do CC, que exclui o bem da comunhão, para a alienação do bem imóvel pela cliente, basta à averbação do seu divórcio, dispensada a outorga marital.
Mesma situação seria se ela tivesse adquirido o bem imóvel quando ainda solteira, viesse posteriormente a contrair núpcias pelo regime da CPB, divorciasse em seguida, para a venda bastaria à averbação do seu divórcio sem que houvesse a necessidade da outorga marital.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Novembro de 2.009.

Doação com Cláusula de Incomunicabilidade

Consulta:


Cliente de nosso tabelionato pretende doar imóvel a sua filha, impondo cláusula de incomunicabilidade, no entanto, esta filha já é casada sob o regime da CUB.
Tendo a doação sido recebida durante o casamento, pode-se considerar que este bem seria excluído da comunhão nos termos do art. 1.668, I ??
É possível a doação neste termos???
26-11-2.009.


Resposta: Nos termos do artigo 1.668, I do CC/02, com seu correspondente artigo n. 263, II do CC/16, são excluídos da comunhão os bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade.
Assim, mesmo no regime da CUB, além do patrimônio comum, existe o patrimônio individual de cada cônjuge, formado pelos bens que não se comunicam.
Portanto, perfeitamente possível a doação nesses termos.
O cuidado que se deve tomar na escritura é mencionar que a doação é feita a fulana de tal casada com cicrano de tal, e não a fulana de tal e seu marido cicrano de tal, e isto para que não haja interpretações outras (Ver Processo CGCSP n. 958/2006 – Franca São Paulo).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Novembro de 2.009.

quinta-feira, 26 de novembro de 2009

Servidão Imóvel Georreferenciado

Consulta:


Foi apresentado nesta serventia um requerimento para proceder ao georreferenciamento de imóvel rural. Consta na matrícula desse imóvel, Um contrato particular de seervidão, lavrado em 08/07/1977, a favor da CPFL, no valor de ..... sendo o objeto da servidão uma área numa faixa de 2.255 metros. Duvida: Neste caso em que o imóvel esta sendo georreferenciado, como proceder em relação a essa servidão? Tem que ser georreferenciada também ou somente transferido para a nova matrícula que vai ser aberta após o georreferenciameto?
14-07-2.008.



Resposta: A rigor, existindo o ônus de servidão sobre o imóvel georreferenciado, esta também deverá ser georreferenciada, pois existem pontos de ligação/amarração com o todo do imóvel, e ademais, constando à servidão na planta e no memorial o INCRA não fará a certificação sem que a área abrangida pela servidão seja também georreferenciada.
No caso, por tratar de uma servidão administrativa imposta pelo poder público, deverá haver a anuência da CPFL, que normalmente tem anuído ao georreferenciamento sem quaisquer problemas.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Julho de 2.008.

Hipoteca Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:


Foi requerido uma Certidão de propriedade vintenaria com negativa de ônus. Ao proceder as buscas nos registros anteriores, foi localizado no livro 9/5 de Registros diversos um registro de uma Uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária emitida em 15/05/75, com vencimento para 15/05/78, prorrogado para 15/05/1980. Só que a cédula foi emitida pelo antigo proprietário. Como a dívida já prescreveu, o cancelamento pode ser procedido a requerimento do atual proprietário e sem autorização do credor? Se for possível o que dever ser mencionado no requerimento?
15-07-2.008.


Resposta: Inicialmente informamos de que se havia hipoteca cedular constituída, o imóvel não poderia ser objeto de alienação nos termos do artigo n. 59 do DL 167/67.
A rigor e considerando-se o artigo n. 1.485 (artigo 817 CC/16) e a data do contrato 15/05/1.975, a hipoteca está perempta, contudo, há entendimento de que a perempção da hipoteca ocorre quando decorridos 30 anos da data da inscrição.
Conforme o citado artigo 1.485 do CC, o registro da hipoteca perde eficácia após o decurso de 30 anos. O prazo de perempção da hipoteca é fatal, não suscetível de suspensão ou interrupção. Com a perempção que se conta a partir da inscrição, não mais pode ser excutida a hipoteca. Sendo prazo preclusivo, decadencial ou de caducidade que não se interrompe, cuida-se de hipótese em que o Oficial do Registro Imobiliário poderá cancelar a hipoteca até mesmo de ofício, sem qualquer requerimento do interessado, sendo, no pensamento de AFRÂNIO DE CARVALHO, uma das exceções do princípio de instância. (Ver sobre o tema RDI n. 30 “Notas sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis” – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa e RDI n. 33 “A Hipoteca: Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro Imobiliário” de Ademar Fioraneli e Jersé Rodrigues da Silva).
Existem também decisões nesse sentido, como a AC. n. 256.993 – Capital – publicada no DOE de 02 de Fevereiro de 1.977 e o Processo CG – 346/2002 – Bauru SP. Parecer nº 56/2002-E – DOE de 1º de Março de 2.002.
Do exposto, concluímos que a hipoteca convencional, atingido um dia após 30 (trinta) anos do registro no Livro 2 (atual/matrícula ou antigo inscrição hipotecária), pode e deve ser cancelada a requerimento ou de oficio, lembrando que em sendo feito o cancelamento, deve ser feita à remissão no indicador Pessoal, pois a hipoteca perime após 30 anos.
Entretanto, alertamos que cautelas devem ser tomadas, assim, deverá o interessado apresentar juntamente com o pedido certidão (ões) negativa (s) do distribuidor (es) Cível (eis) do local do imóvel e do domicílio do devedor para fazer prova de que o credor não ajuizou nenhuma ação de execução da hipoteca em questão.
Contudo, esta é uma posição ousada, e no caso concreto quem deveria requerer o cancelamento da hipoteca pela perempção acompanhado das certidões do distribuidor seria o devedor e antigo proprietário e não o atual, e desta forma, no caso que se apresenta é salutar e até mesmo por cautela que a hipoteca seja cancelada nos termos do artigo n. 251 da LRP, que o interessado busque a expedição de mandado para tal, junto a Corregedoria Permanente ou pela via judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Julho de 2.008.

Emolumentos Partilha

Consulta:


Dúvida - Sobre a questão da cobrança de uma carta sentença - os proprietários de um imóvel separaram-se e o imóvel foi atribuído integralmente a mulher. A cobrança dos emolumentos é feita sobre o 50% do valor do imóvel ou sobre o valor total.
21-07-2.008


Resposta: No caso, por analogia deverá ser aplicada a decisão do Processo CG n. 179/2007, da Comarca de Praia Grande Sp., ou seja, se a separanda já detinha a meação do imóvel os emolumentos devem ser cobrados somente sobre 50% do valor do bem.
Por exemplo, se os separandos eram casados pelo regime da CUB, independentemente da época da aquisição, ou se casados pelo regime da CPB, e a aquisição se deu na constância do casamento.
Caso contrário, por exemplo, se a aquisição do bem foi feita pelo separando quando ainda solteiro, e com a separação foi atribuído somente para a separanda, os emolumentos devem ser cobrados sobre a totalidade do valor do bem imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Julho de 2.008.

quarta-feira, 25 de novembro de 2009

Instrumento Particular V/C com Alienação Fiduciária

Consulta:


01. Apresentado para registro instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária.
02. Cláusula do contrato em que a Vendedora transfere aos compradores o domínio direto, ação e posse direta sobre o imóvel, reservando para si a posse indireta.
03. Cláusula estipulando multa de 10% do valor do débito em atraso.
Pergunta-se:
01. É possível a venda e compra, reservando a vendedora a posse indireta do imóvel, visto que posteriormente é constituída a alienação fiduciária ?
02. É possível estipular no contrato multa de 10% ?
Grato pela atenção
24.11.2009.


Resposta:


01. Segundo Plácido E. Silva, posse direta é a posse que está confiada a alguém que não o proprietário da coisa, em oposição à indireta, que se conserva por força de lei, em poder deste. Neste caso, a posse direta é revelada pela detenção efetiva da coisa, cuja utilização é dada ao possuidor direto, consoante o teor da convenção ou autorização formulada entre o detentor efetivo e o proprietário da coisa.
Já a posse indireta, assim se diz da posse atribuída ao proprietário da coisa, embora tenha sido transferida para o uso e gozo de outrem, ou daquele que tem somente sobre a coisa a nua-propriedade. Opõe-se, desarte, à posse direta ou imediata, em que se anota uma detenção material efetiva, enquanto a posse indireta não ocorre essa detenção material, mas uma posse jurídica simbólica, que tem a faculdade de manter a coisa presa ou ligada ao seu proprietário legítimo.
No caso da alienação fiduciária, nas palavras do doutrinador Melhim Namem Chalhub: “Por efeito de garantia fiduciária dá-se o desdobramento da posse ficando o devedor-fiduciante com a posse direta e o credor-fuduciário com a posse indireta do bem objeto da garantia” (CHALHUB, Melhim Namem. Curso de Direito Civil : Direito Reais. Forense: Rio de Janeiro, 2.003, p.273).
Portanto, perfeitamente possível na alienação fiduciária o desdobramento da posse, de forma que a posse direta ficará com o devedor-fiduciante, e a posse indireta com o credor-fiduciário, pois este fato é em decorrência da Lei.
No entanto, na venda e compra do bem imóvel essa situação, esse desdobramento da posse não será possível, pois pela compra e venda o adquirente adquire o domínio, a propriedade plena (artigos 481 e 1.275 CC), e até porque, o adquirente que não tenha a posse plena (direta e indireta) não poderá dar em alienação fiduciária esse bem adquirido.
Desta forma, na venda e compra não será possível a existência dessa cláusula reservando a posse indireta para a vendedora. Já na alienação fiduciária, essa condição será decorrência.
02. Com relação à imposição de multa de 10% na alienação fiduciária, esta também não será possível, pois não se trata de cláusula penal (artigo 408 e seguintes do CC), mas multa moratória (sobre os débitos em atraso) e contrária Código de Defesa do Consumidor – CDC (parágrafo 1º do artigo n. 52 da Lei 8.078/90).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.009.

Alienação Fiduciária Imóvel Hipotecado Cedularmente

Consulta:


um imóvel encontra-se hipotecado cedularmente a favor do Banco Bradesco, cuja hipoteca foi constituída através de cédula rural.
Agora o proprietário pretende novo financiamento e o Banco Bradesco está querendo que a garantia seja dada através de alienação fiduciária sobre o referido imóvel.
O Banco Bradesco me consultou sobre essa possibilidade.
Não vejo óbice, pois o credor é o mesmo.
O que você acha?
24-11-2.009.


Resposta: Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca, tratar-se do mesmo credor, e mais o artigo n. 59 do DL 167/67, que permite a venda do bem com a anuência do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienação fiduciária do imóvel hipotecado anteriormente ao mesmo credor seja perfeitamente possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a alienação fiduciária que é uma garantia.
No entanto, deverá ser verificado no título (CRH), se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o crédito hipotecário se o imóvel for alienado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.009.

terça-feira, 24 de novembro de 2009

Desmembramento de Imóvel Rural

Consulta:


Em caso de imóvel rural - desde a matrícula originária já foram procedidos 6 desdobros, agora o proprietário quer desdobrar em mais duas glebas. Duvida - Estando dentro da fração mínima de parcelamento a quantidade de desdobro que o imóvel sofreu há algum impedimento?
23-07-2.008.


Resposta: Considerando o processo CG nº. 259/2006 (ementa abaixo transcrita), não há impedimento algum para que o proprietário proceda ao desmembramento de mais duas áreas desde que dentro do limite estabelecido pala FMP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Julho de 2.008.

Imóvel Alienado Fiduciariamente

Consulta:


Dúvida - Imóvel Alienado Fiduciariamente em favor da Caixa Federal, pode ser penhorado por terceiro?
29-07-2.008.


Resposta: A penhora sobre a propriedade (plena) propriamente dita, não é possível, somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário (CEF), ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos seja do fiduciante, seja do fiduciário, e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito, garantido da propriedade fiduciária.
Como no caso executado é o fiduciante o objeto da penhora, será o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor-fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera, assim o objeto da penhora não será a propriedade que ele ainda não tem, mas tão somente os direitos aquisitivos de domínio.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.008.

Penhora Averbação de Imóvel Retificado Abertura Nova Matrícula

Consulta:


Foi protocolado nesta serventia um mandado de penhora para registro. Acontece que o imóvel mencionado no mandado foi retificado e em conseqüência da retificação foi aberta outra matricula. Como proceder?
12-08-2.008.


Resposta: Primeiramente, cumpra-nos esclarecer que ficou sedimentado tanto pela E. Corregedoria Geral do Estado como pelo CSM, de que nos casos de penhoras o ato a ser praticado é o de averbação (parágrafo 4º do artigo n 659 do CPC).
Quanto aos emolumentos devem ser cobrado como ato de registro (item n. 10 da Tabela II – 20%) por falta de previsão para ato de averbação
No caso concreto, se o imóvel objeto de penhora foi retificado tendo em conseqüência sido descerrada nova matrícula para o mesmo, a penhora poderá ser averbada nos termos do parágrafo 13º do artigo n. 213 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Agosto de 2.008.

Averbação de Imóvel Rural Para Urbano

Consulta:


O que deve ser exigido para proceder averbação que o imóvel rural foi incorporado ao perímetro urbano?
Conforme duvida anterior - O imóvel encontra-se hipotecado cedularmente, para proceder incorporação ao perímetro urbano, teria algum problema?
13-08-2.008.


Resposta: No Brasil se adota o critério da destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.
É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste passe a integrar o perímetro urbano, pois, como dito, o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação.
No entanto, não basta de que o imóvel esteja localizado na zona urbana ou de expansão urbana, é preciso que ele passe a integrar (seja incorporado) a zona urbana ou de expansão urbana e vice e versa.
Para a averbação da alteração da destinação do imóvel rural para urbano, ou para zona de expansão urbana, deve ser exigido Lei, Decreto ou Certidão do Município de que o imóvel passou a integrar o perímetro urbano ou de expansão urbana (ou de que foi incorporado a) e certidão de descadastramento ou de cancelamento cadastral expedida pelo INCRA (itens 2.2. e 2.3 letra “a” da IJN nº 17-B do INCRA de 22.12.1.980), ou certidão de que tal órgão não se manifesta nesses casos ou certidão equivalente. (Ver item n. 110 do Capítulo XX das NSCGJSP e APC 790-6/6 – Americana SP.)
O fato de o imóvel estar hipotecado cedularmente não impedirá a prática do ato, pois não se estará onerando nem alienando o bem imóvel.
Lembramos de que como antes o imóvel tinha destinação rural, para a pratica de qualquer ato que venha em seguida, devem ser apresentados os últimos 5 ITR’S, nos termos do artigo n. 21 da Lei n. 9.393/96.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Agosto de 2.008.

LEI Nº 9.393, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1996.
Registro Público
Art. 21. É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), observada a ressalva prevista no caput do artigo anterior, in fine.
Parágrafo único. São solidariamente responsáveis pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos do art. 134 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Sistema Tributário Nacional, os serventuários do registro de imóveis que descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuízo de outras sanções legais.

Carta de Adjudicação Expedida pela Vara do Trabalho

Consulta:


Foi apresentada uma Carta de Adjudicação expedida pela Vara do Trabalho, na qual não constou valores dos imóveis adjudicados. Nos autos da adjudicação constou que o requerente recebeu um cheque no valor X e os imóveis o qual foram descritos. As partes disseram que não foi atribuído valores nos imóveis, pois fizeram um acordo. Poderia ser feito pelo valor venal do município?
14-08-2.008.


Resposta: Conforme nossa resposta anterior abaixo transcrita, a rigor a carta de adjudicação deve conter os requisitos exigidos pelo Código de Processo Civil (artigo 685-B), inclusive o auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão. Desta forma, a carta deveria ser aditada para que constem os requisitos legais, inclusive o valor da avaliação dos imóveis que foram adjudicados (artigo 176, parágrafo 1º, III, item “5” da LRP), inclusive para fins da DOI.
Para fins de registro, a exigência poderia ser mitigada e aceito a requerimento do interessado o valor venal dos imóveis, ou mesmo o valor declarado na ITBI (artigo 7º da Lei Estadual n.11.331/2002).
Entretanto, resta a questão a DOI, que nos casos de Adjudicação é considerado o valor constante da sentença judicial, e como a adjudicação foi de mais de um imóvel, deve ser feita à individualização do valor de cada imóvel.
Desta forma, se da guia de recolhimento do ITBI, constar esses valores individualizados, poderá ser considerado a requerimento do interessado esses valores para efeito da comunicação da DOI (INSRF n. 473/2004), caso estejam englobados deve a carta ser aditada para consignar o valor de cada imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.008.

segunda-feira, 23 de novembro de 2009

Servidão Desdobro de Imóvel Rural

Consulta:


Foi protocolado nesta serventia um desdobro de um imóvel rural, na matricula do referido imóvel consta uma servidão para passagem de tubulação para um sistema de irrigação. Conforme mapa apresentado para proceder ao desdobro à servidão esta localizada numa parte do imóvel. Duvida: Transporto a servidão para as duas áreas ou somente em uma das Glebas (conforme localização no mapa)?
19-08-2.008.


Resposta: Se há condições pela documentação apresentada (planta) de se verificar que a servidão ficou localizada somente em uma das áreas desmembradas, somente para essa área é que deverá ser transportada a servidão, mas sempre a requerimento do interessado, devendo a planta ficar arquivada na serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.008.

Desmembramento Remanescente

Consulta:


Um imóvel com uma área total de 5830,00m², o proprietário quer desmembrar dois lotes de 11,00 de frente e fundo por 30,00m de cada lado, para efetuar vendas e ficar com o remanescente de 5.170m². Seria possível?
19-08-2.008.


Resposta: Se se tratar de imóvel urbano que não tenha sofrido desmembramentos anteriores, e que não tenha origem em desmembramentos também anteriores, é perfeitamente possível o desmembramento do imóvel em três áreas, duas com 330,00 m2, cada uma, e outra com 5.170,00.
Caso se trate de imóvel rural, primeiramente deverá ser averbado de que passou a integrar o perímetro urbano ou de expansão urbana através de lei, decreto ou certidão municipal, e descadastramento junto ao INCRA.
No entanto, deve o proprietário verificar o que realmente deseja, e realizar todos os desmembramentos que pretende fazer, pois até dez é possível dentro das condições do provimento 03/88, da 1ª VRP da Capital e Decisão de Diretoria nº. 111/2008/C de 17-05-2.007, da CETESB, pois caso contrário, novos desmembramentos deve ser feitos pelo registro especial do artigo n. 18, da Lei do Parcelamento do Solo, ou através de pedido de providência de dispensa de registro especial a ser requerido junto à corregedoria Permanente local.
Não se poderá ir desmembrando aos poucos burlando a Lei n. 6.766/79, pois pelo tamanho da área podem ser desmembrados mais de vinte lotes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.008.

Arrematação de Imóvel Hipotecado

Consulta:


Foi apresentada nesta serventia uma Carta de Arrematação expedida pela Vara de Trabalho, oriunda de uma reclamação trabalhista em favor de Emilia. Onde 40% do imóvel já se encontrava penhorado em favor da mesma. Consta na Carta de Arrematação que o reclamado foi condenado por decisão de 24/04/2003, tendo em vista descumprimento de acordo, tendo sido levado à hasta publica o bem penhorado, anunciada por edital publicado no jornal, que resultou na arrematação de parte do imóvel 40% pelo valor de R$12.000,00. Anteriormente a penhora em favor de Emilia, consta o registro de uma escritura pública de hipoteca de Primeiro Grau em favor do Banco ABN Amro Real S/A. Como devo proceder?

19-08-2.008.


Resposta: De certa forma o credor hipotecário ficaria sub-rogado no preço da arrematação, e nos termos do artigo 1.499, do CC, a hipoteca se extinguiria pela arrematação. Contudo, não é esse o caso, pois a arrematação de deu somente sobre a parte ideal de 40% do imóvel (em comum), não devendo a hipoteca ser cancelada, pois não é dado ao Oficial cancelá-la de oficio, devendo o seu cancelamento se dar nos termos do artigo n. 251 da LRP.
No caso deve a carta ser registrada, certificando-se na mesma a existência do ônus hipotecário nos termos do artigo n. 230 da LRP.
Pela indivisibilidade da hipoteca constante do artigo n. 1.421 do CC, não poderá haver cancelamento parcial da hipoteca, nem mesmo com a anuência do credor ou por ordem judicial.
Poderá ser feita (no futuro se for o caso) a divisão do imóvel com o conseqüente desmembramento, desde que com a anuência do credor hipotecário, mas nesse caso a hipoteca deverá ser transportada para as duas matriculas que serão descerradas.
Assim, no futuro se for o caso de divisão deve a hipoteca ser cancelada para possibilitar a divisão amigável/judicial do imóvel com o conseqüente desmembramento, e outra ser constituída na área que não foi objeto de arrematação. (Ver RDI n. 7/81 e Parecer CG n. 91/2007-E – Processo n. 94/2007).
Entretanto, a penhora que originou a arrematação deve ser cancelada em virtude da arrematação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.008.

Carta Adjudicação Trabalhista

Consulta:


Foi apresentada para registro uma Carta de Adjudicação, oriunda de uma execução trabalhista. Consta na matricula do referido imóvei averbações de penhoras, posterior a penhora trabalhista. A Juíza declara ineficazes as penhoras posteriores constante da matricula. Duvida: Neste caso devo proceder cancelamentos dessas penhoras?
21-08-2.008.


Resposta: A Juíza laboral determinou a ineficácia das penhoras a fim de possibilitar o registro da Carta de Adjudicação, no entanto, essas outras penhoras não foram canceladas e nem devem sê-las de oficio. Deve ser cancelada somente a penhora do processo de execução trabalhista de onde se expediu a carta.
Registra-se a carta certificando na mesma a existência das penhoras (artigo 230 LRP), cabendo ao interessado ir ao Juízo da execução (trabalhista) ou aos Juízos das outras execuções que deram origem as outras penhoras buscando mandado judicial para o cancelamento das mesmas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.008.

Retificação Administrativa Reconhecimento de Firmas

Consulta:


Retificação de Área por escritura pública fica dispensado o reconhecimento de firma das assinaturas dos confrontantes e proprietários na planta? Tem que apresentar laudo técnico do engenheiro responsável?
27-08-2.008.


Resposta: Embora a lei não exija expressamente o reconhecimento de firma, trata-se de documento particular e para o qual o sistema reclama sua efetivação ainda que por semelhança, podendo evidentemente, ser suprida com as assinaturas lançadas na presença do Oficial Registrador e com certidão correspondente (Ver artigo n. 221, II da LRP e itens ns. 48.2 e 102.B do Capítulo XX das NSCGJSP).
Assim, via de regra deve ser solicitado o reconhecimento de firmas do interessado, do profissional que elaborou os trabalhos técnicos e dos confrontantes que anuírem a retificação.
Com a retificação devem ser apresentados o laudo técnico acompanhados da (s) planta (s), o (s) memorial (ais) e a ART do CREA do profissional que elaborou tais documentos técnicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Agosto de 2.008.

Rubrica Aditivo Cedular

Consulta:


É necessária a rubrica do banco credor em todas as páginas do aditivo, ou posso aceitar que o banco credor assine somente no final do aditivo?Deve-se exigir a rubrica em todas as folhas qual o embasamento lega?


Resposta: Nem a Lei dos Registros Públicos, nem as NSCGJSP falam na exigência de rubrica em documentos. O Código Civil, fala em rubrica nos casos de testamentos no art. 1.864, III.
Por seu turno, o DL n. 167/67 das Cédulas Rurais e o DL 413/69 das Cédulas Industriais o qual também se aplica as Cédulas Comerciais e a Exportação, ambos em seu artigo de n.12 (dos aditivos) diz que os aditivos devem ser datados e assinados pelo emitente da cédula e pelo credor, nada falando sobre rubrica.
No entanto, segundo vocabulário jurídico de Plácido e Silva rubrica presentemente, é o vocábulo empregado geralmente para designar assinatura abreviada com que se assinalam ou se autenticam documento.
Pode referir-se, também, à própria assinatura, em local que não é propriamente para assinar, mas para apor um visto ou dar autenticidade.
Desse modo, rubricar é autenticar pela assinatura abreviada ou não, ou assinar o papel ou o documento, em todas as folhas em que está escrito, para lhe dar autenticidade e valimento legal.
Assim, sendo, a rubrica não se faz no fecho do documento, mas, no alto das paginas, ao lado das folhas ou em qualquer parte em branco, às margens do papel, onde fique visível.
Nos instrumentos dos contratos comerciais, a rubrica é ato indispensável nas folhas em que não se acham as assinaturas dos contratantes. É meio de ratificar a validar as clausulas contratuais em folhas, que não tragam o fecho do contrato.
Desta forma, a rigor todas as folhas do documento devem ser rubricadas ou assinadas e com a assinatura na última das folhas, das partes e das testemunhas (se houverem), não se rubricando apenas no fecho do documento onde se aporá a assinatura das partes.
Contudo, por tratar-se de documento, via de regra padronizado e elaborado por instituição financeira (credora), e que passará a fazer parte integrante do documento cedular, tal exigência a critério da Oficial poderia ser dispensado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Janeiro de 2.007.

quinta-feira, 19 de novembro de 2009

Alienação Fiduciária Marido e Mulher

Consulta:


Há casos em Cartório de matrículas cujos imóveis foram adquiridos através de financiamento bancário, junto ao Bradesco, CEF, etc., dando os adquirentes em garantia do pagamento da dívida o próprio imóvel em alienação fiduciária.
Na inadimplência o credor tem solicitado ao Cartório que intime os devedores para purgar o débito no prazo de 15 dias da intimação, fornecendo os nomes e endereços desses devedores.
Temos intimado tanto o marido quanto a esposa. Até temos feito as intimações em apartado, uma para cada cônjuge, uma vez que nem sempre ambos são encontrados na mesma oportunidade e até para melhor controle dos prazos.
Ocorre que, exatamente por não encontrarmos aos dois na mesma oportunidade, tem ocorrido de intimarmos um deles num dia e o outro cônjuge em data diferente, às vezes até uma semana ou dez dias depois. Às vezes mais até.
O prazo para pagamento em cartório para o primeiro intimado decorre em 15 dias da sua intimação, porém nesse vencimento ainda está correndo o prazo para seu cônjuge.
Pergunto como proceder em relação ao fato; se devo intimar apenas um deles ou se devo considerar o prazo de 15 dias vencido somente em relação ao segundo intimado.
Na oportunidade renovo à Vossa Senhoria os meus protestos de perfeita estima e distinta consideração.


Resposta: Nesses casos, tratando-se de marido e mulher, as intimações (artigo n. 26 da Lei n. 9.514/97) que se fazem para constituir em mora os devedores de contratos de alienação fiduciária, sem dúvida, por envolver bem imóvel e ou direitos reais, necessariamente deve ser feita a cientificação, tanto para o marido como para a mulher, qualquer que seja o regime de bens do casamento (Artigo n. 10, parágrafo 1º, I do CPC).
Se o marido foi intimado e a esposa não, o prazo para o pagamento (purgação da mora) começa a correr quando a mulher for intimada, e vice e versa.
Não se considera nem se toma por base a data da intimação do marido (da primeira intimação), ou seja, o prazo de 15 (Quinze dias) somente começa a contar a partir da segunda intimação (artigo n. 241, III do CPC - Ver também Boletim Eletrônico do Irib n. 3.529 de 12/12/2.008 – Aspectos Práticos da Alienação Fiduciária de Imóveis – Valestan Milhomem da Costa – Item 5.3)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Novembro de 2.009.

CNDS Positiva com Força de Negativa

Consulta:


Consulta-nos estaComarca, se poderá aceitar para o registro de compra e venda de imóvel, na qual figura como vendedora pessoa jurídica Certidão Positiva de Débito com efeitos de Negativa expedida pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal?


RESPOSTA: Em operação de compra e venda de imóvel, na qual a vendedora é pessoa jurídica são apresentadas Certidões Positivas de Débitos com Efeitos de Negativa do INSS e SRF.
Em tais casos, com apoio no Código Tributário Nacional considera-se a certidão positiva com eficácia de negativa.
São com existência de créditos não vencidos, em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada penhora, cuja exigibilidade esteja suspensa ou débitos incluídos no REFIS.
Tais certidões podem, e devem ser aceitas para fins de registro, pois mesmo sendo Positivas tem efeito de Negativa, nos termos do artigo 206 do CTN (Código Tributário Nacional).

É o Parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Abril de 2.005.

Registro de Duas Escrituras Com o Mesmo Fim

Consulta:

Pergunta-no este Registro, como deverá proceder à vista de duas escritura que foram apresentadas e protocoladas em um único protocolo e com referência à mesma transação imobiliária, mesmas partes, mesmo imóvel, mesmo valor, mesmas condições?


Resposta: Foram apresentadas na serventia na mesma data e protocoladas em um único protocolo duas escritura de compra e venda relativas à mesma transação, sendo uma por instrumento particular com força de escritura pública nos termos das Leis que regem o SFH, elaboradas pela própria instituição financeira do sistema, e outra escritura pública lavrada por Tabelião.
Ambas escrituras têm o mesmo valor, e referem-se a mesma compra e venda com as mesmas partes, mesmo imóvel e mesmo valor, mesma operação, mesmas condições.
A serventia informa que parte do pagamento do preço, seria pago com liberação do saldo do FGTS do outorgado comprador a ser liberado pela CEF, que comparece como interveniente anuente somente no instrumento particular com força de escritura pública, não comparecendo, portanto na escritura lavrada pelo Tabelião.
A duvida era qual escritura registrar, pois ambas referiam a mesma transação.
Como na escritura pública lavrada pelo Tabelião não houve o comparecimento da Caixa Econômica Federal – CEF como interveniente anuente para a liberação do FTGS, e se esta fosse registrada não haveria a liberação do FGTS que era parte do pagamento do preço, e ademais o agente financeiro poderia não ter aceitado o registro da escritura pública ao invés do instrumento particular com força de escritura pública, mesmo porque normalmente há menção e prazo estipulado no contrato particular, sobre o registro que fica de responsabilidade do adquirente.
Registrar ambas estaria fora de questão, como também estaria, fazer ao registro utilizando-se ambos títulos.
À época foi sugerido que o interessado apresentasse um requerimento simples, solicitando o registro do instrumento particular com força de escritura pública, em detrimento da escritura lavrada pelo Tabelião, o que foi feito, mas só que verbalmente.
É como se tivesse sido apresentado dois documentos como o mesmo teor e fim, se utilizou apenas um deles.
Ademais na escritura pública não houve o comparecimento da CEF, e se esta fosse registrada poderia não haver a liberação do saldo do FGTS, e a não aceitação pelo agente financeiro.
A escolha se deu a requerimento do próprio apresentante e se utilizou o documento elaborado pela própria instituição financeira.
Não foi nenhuma decisão Salomônica, foi a que se entendeu ser a mais correta, e se agiu pelo principio de instância e conforme solicitado pelo apresentante.
Agora se o interessado pleiteia a devolução do que pagou pela lavratura da escritura no Tabelionato o Registro de Imóveis nada tem a ver com a questão.
É um problema que deve ser resolvido entre as partes, entre o interessado e o Tabelionato, pois este também agiu pelo principio de instância, conforme lhe foi solicitado.
O Registro de Imóveis não deve, portanto adentrar na questão que lhe é alheia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.005.

Declaratória Escritura Unilateral

Consulta:


Foi apresentado a registro, uma escritura de compra e venda na qual figura como outorgantes vendedores marido e mulher, constando da mesma que somente um dos outorgantes é representado por procurador, quando na realidade ambos são representados por procurador.
Agora é apresentada uma escritura pública de declaração na qual o escrevente autorizado do Tabelionato de Notas que lavrou a escritura de compra e venda declara unilateralmente, que se encontra lavrada naquele Tabelionato a escritura de compra e venda mencionada, declarando mais, que em tal escritura foi mencionado erroneamente que apenas um dos outorgantes vendedores era representado por procuração quando na realidade são os dois outorgantes que são representados por procuração.
E finalmente deve ser retificada e ratificado-a para que a presente fique fazendo parte integrante e complementar daquela escritura d compra e venda para que juntas produzam seus devidos e legais efeitos.
Questiona se as partes envolvidas na transação imobiliária vendedores e compradora devem comparecer na escritura declaratória?


Resposta: Não se pode confundir escritura declaratória ou mesmo de aditamento com escritura de re-retificação.
A escritura declaratória é unilateral.
A escritura de re-ratificação é a escritura que, retificando o erro ou equivoco, confirma seus demais termos, vem a retificar algo equivocado lançado no instrumento ou alterado por vontade das partes.
A escritura declaratória é ineficaz porque o Tabelião não pode sozinho modificar o negócio jurídico, nem lhe acrescentar nada.
Entretanto e em se tratando de ADITAMENTO, e apenas aditamento, sem que se altere, modifique, corrija, inclua, suprima algo da escritura aditada, quando somente vai incluir no contrato algo que se tenha omitido (um confrontante, por exemplo) em alguns estados, há previsão normativa para que a escritura de aditamento (não declaratória) seja assinada apenas pelo escrevente que a lavrou e pelo Tabelião, dispensando a assinatura das partes, por se tratar de mera complementação.
A consulente deve verificar em seu Estado as instruções normativas, se estas permitem no caso de escritura de aditamento, ou declaratória, somente a assinatura do escrevente que lavro a escritura e do tabelião dispensando a assinatura das partes.
Caso nada seja normatizado nesse sentido, deverá ser lavrada escritura de re-ratificação com o comparecimento de todas as partes que compareceram na compra e venda.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.005.

Venda de Ascendente para Descendente

Consulta:


Consulta-nos este Cartório, sobre se pode ser registrada escritura de compra e venda de ascendente para descendente sem que se conste o consentimento dos demais descendentes?
No caso a transmissão é feita à pessoa jurídica Micro Empresa e firma individual ou empresária.


Resposta: Primeiramente não de pode saber se existem de fato outros descendentes.
A venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais descendentes é anulável nos termos do artigo 496 do NCC, e o prazo de anulação é de dois (02) anos conforme preceitua o artigo l79 do mesmo codex.
Entretanto essa é uma questão extra-registrária que envolve as partes.
Se há direito este pode até nem chegar a ser exercido por falta de interesse.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.005.

Procuração para Compra e Venda Divergencia de Imóvel

Consulta:


Foi apresentada a registro, escritura de compra e venda na qual o outorgante esta representado por procurador.
Juntamente com a escritura foi apresentada a procuração a qual a escritura de c/v faz referência.
Entretanto verificando tal procuração constatamos que os poderes outorgados ao mandatário fazem referência a outro imóvel que não aquele objeto da compra e venda.
Questiona a serventia de como deverá proceder diante de tal situação?


Resposta: A escritura deve ser qualificada negativamente, ou seja, prenotada e devolvida com exigência, vez que a c/v refere-se ao lote 60 (antigo 06), quadra 08, setor 26 e procuração faz referência ao lote 162, Quadra 89, setor 26.
Existem certas coincidências como área, perímetro, setor, bairro, rua, mas isso não e suficiente, pois não podemos afirmar tratar-se do mesmo imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.005.

Bem de Família Menção em Escritura de Doação

Consulta:


Consulta-nos este Cartório, sobre escritura de doação fazendo menção a Instituição de Bem de Família?


Resposta: No caso em tela trata-se de doação, e não de Instituição de Bem de Família que deverá ser realizada por escritura própria.
Preliminarmente, cumpra ressaltar que o donatário figura na escritura como casado, sem que se faça menção com quem, a regime e época de casamento.
Também na escritura (de 2.004) se faz menção ao artigo n. 1.175 do Código Civil Brasileiro quando o correto é o artigo n. 548 do NCC.
A instituição de bem de família está prevista civilmente nos artigos 1711/1722 do NCC, e na Lei registraria (LRP) em seus artigos 260/265 e ainda pelo Decreto-Lei n. 3.200/45, com a redação que lhe foi dada pela Lei 6.472/79, não revogada pelo novo estatuto.
Para tal instituição existe uma série de requisitos que precisam ser seguidos como efeitos do registro, conceito de família, a quem compete à instituição, o valor do bem de família (1/3 do patrimônio líquido à época da instituição), bens móveis, objeto do bem de família, residência a mais de 2 anos no imóvel, (etc...).
De qualquer foram ainda existe o bem de família legal, em decorrência de Lei, se se tratar do único bem imóvel, que é a Lei 8.009/90, que independe de iniciativa para a sua constituição.
Portanto a presente escritura de doação deve ser re-ratificada para se excluir a parte que faz referência a Instituição de Bem de Família, para corrigir o artigo do Código Civil Citado (que é irrelevante) e para constar da escritura o nome e qualificação completa da esposa do donatário, regime e época de seu casamento e pacto antenupcial se for o caso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.005.

Terreno Venda e Menção de Construção

Consulta:


Foi apresentado a registro escritura de c/v de um lote de terreno, na qual, tanto os outorgantes vendedores, como o outorgado comprador estão representados por procuradores.
Na escritura consta à transmissão de apenas lote de terreno.
Entretanto nas procurações se faz menção à existência de prédio comercial construído em alvenaria construído sobre o lote de terreno objeto da c/v.
È possível o registro de tal escritura?


Resposta: Sim, é perfeitamente possível o registro da escritura de c/v, pois somente esta é que é o titulo transmissivo da propriedade.
Esta somente faz menção a lote de terreno, sem que se conste ou mencione a existência de qualquer edificação sobre o terreno, espelhando o que consta do registro.
A menção da existência de construção, constantes das procurações, nada tem a ver com o registro, é irrelevante.
A averbação da construção sobre o terreno é faculdade do interessado, pelo principio de instância.
Tal averbação poderá ser requerida no futuro.
O que se estará registrando é a c/v de terreno.
Caso a serventia queira uma garantia maior, para que o comprador, no futuro não venha alegar que adquiriu um prédio (ponto comercial), poderá solicitar do interessado que apresente um requerimento solicitando que seja registrada a aquisição de um lote de terreno desprezando-se a menção da existência de prédio constante das procurações.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Maio de 2.005.

Empresa Individual

Consulta:

Consulta-nos o Serviço de Registro de Imóveis desta Comarca, sobre a possibilidade de registro de uma escritura de compra e venda de imóvel de empresa individual para o empresário, pessoa física proprietário da empresa?


Resposta: Até a entrada em vigor do Novo Código Civil a doutrina e a jurisprudência não reconheciam a personalidade jurídica da firma ou empresa individual.
Não havia distinção entre a pessoa física e a jurídica.
O patrimônio era considerado comum a ambas as figuras.
A firma individual era equiparada à pessoa jurídica tão somente para fins tributários.
O Novo Código Civil reconhece a personalidade jurídica da empresa individual distinta da pessoa física do empresário. O patrimônio do empresário não se confunde com o da pessoa física. Daí a faculdade prevista no artigo 978 do NCC.
Todavia o pressuposto é a regularidade da situação do empresário.
É preciso que tenha o competente registro, isto é, ele é obrigado à inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis (Junta Comercial).
Se o empresário não estiver devidamente registrado, deverá ser tratado como pessoa natural (física) e o seu patrimônio não poderão ser considerados separadamente.
Portanto se a empresa individual estiver regularmente registrada no Registro Público de Empresas Mercantis (Junta Comercial) a escritura de c/v apresentada poderá ser registrada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Maio de 2.005.

Procuração Particular

Consulta:


Consulta-nos o Serviço de Registro de Imóveis desta Comarca, se é possível o registro de uma escritura pública de compra e venda na qual os outorgantes vendedores são representados por procuradores através de procuração particular registrada em Registro de Títulos e Documentos?


Resposta: Esta prática foi muito adotada no passado em nosso Estado, sendo muito vedada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça através de ato normativo (Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo), não mais sendo possível adotar tal prática.
Primeiramente é preciso verificar em seu Estado, se o Código de Normas, ou provimentos, autorizam tal expediente.
Caso seja proibido, ou nada diga a respeito, entendo que deverá ser exigida procuração pública lavrada em Cartório de Notas, para que se evitem fraudes, pelas quais a serventia poderá ser responsabilizada no futuro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.005.

quarta-feira, 18 de novembro de 2009

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


01. Foi apresentada para registro, Cédula Rural Hipotecária emitida por pessoa física, sócia diretora da pessoa jurídica garantidora.
Pergunta-se:
01. Cabe registro à luz do artigo 60, parágrafo 3º do Decreto9 Lei 167/67 ?
Grato pela atenção.
16.11.2009.


Resposta: Respondo negativamente a questão, pois, no caso concreto, a cédula rural hipotecária foi emitida por pessoa natural (pessoa física) na qual a garantia hipotecária é prestada por terceiro, pessoa jurídica, pessoas estas distintas.
Confirma-se o precedente da lavra do E. Min.Ruy Rosado, trazido a colação, em seu voto pelo E. Min. Humberto Gomes de Barros. Relator do supra aludido Aresto, prolatado no Recurso Especial nº 599.545-SP; Portanto, são nulas as garantia reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (DL 167/67; artigo 60, parágrafo 3º). É nesse sentido o REsp 232.723/SP, onde o relator Ministro Ruy Rosado, afirmou; A idéia que extraio do parágrafo 3º do art. 60, lido no seu contexto, é de que a cédula de crédito rural hipotecária ou pignoratícia, isto é, essas que têm uma garantia real, não podem ter outra senão aquelas oferecidas por seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia de seus sócios, ou por outra pessoa jurídica.
No caso concreto, a CRH foi emitida por pessoa física, e a garantia prestada por pessoa jurídica, da qual a emitente é sócia, no entanto, a garantia não deixa de ser prestada por terceiros, o que a torna nula.
Ao contrário, se a CRH fosse emitida pela pessoa jurídica e a garantia prestada pela pessoa física sócia da emitente, o registro seria possível.
A regra é a nulidade de quaisquer outras garantias reais ou pessoais, prestadas na cédula rural hipotecária, além das oferecida pelo emitente.
Serão válidas apenas aquelas prestadas por pessoas físicas participantes da empresa sacadora, pela própria pessoa jurídica emitente ou por outras empresas.
Portanto, são nulas as garantias, reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (Nesse sentido ver APC 1.023-6/4, 1.026-6/8, 1.047-6/3, 1.028-6/7, 1.032-6/5, 1.039-6/7, 1.040-6/1, 1.056-6/4, 1.038-6/2 e 1.087-6/5 – Ver também RDI n. 65 – CÉDULA RURAL HIPOTECÁRIA – Garantias prestadas por terceiros – Nulidade. Aplicação do artigo 60, parágrafo 3º do Decreto Lei 167/67).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Novembro de 2.009.

Casamento Estrangeiro Alemã

Consulta:


01) Imóvel adquirido a título de venda e compra por Christel, alemã, casada no regime da separação de bens, antes da Lei 6.515/77 com o Sr. José de V. C.
02) Conforme faz prova a certidão de casamento apresentada, Christel casou-se na Alemanha, em 26.07.1978 com o Sr. José de V. C.
Obs: estes dados constam do registro da aquisição do imóvel.
03) Não consta da certidão de casamento qual é o regime de bens adotado pelo casal.
04) Nesta oportunidade foi apresentado Formal de partilha dos bens deixado pelo falecimento de Christel, falecida aos 10.01.2009.
No referido formal de partilha, consta ainda, que o Sr. José (marido de Christel), faleceu em data de 26.07.1978, sem fazer nenhuma referência se foi ou não efetuada a partilha dos bens deixado pelo falecimento de seu marido.
05) Com base nos dados supra mencionados, esta serventia não tem condições de apurar com certeza qual é o regime de bens do casal.
Pergunta-se:
a) É necessário exigir o formal de Partilha dos bens deixado pelo Sr. José (marido de Christel) ?
Grato pela atenção.
13.11.2009.


Resposta: Conforme colocado na consulta, o Sr. José V. C. faleceu no mesmo dia do seu casamento, mas em contato telefônico fomos informados de que o falecimento de fato ocorreu nos anos oitenta.
Deixamos esta questão de lado, pois houve lapso na digitação das datas.
Diante da ausência do regime de casamento adotado pelo casal, que não constou da certidão de casamento e da ausência da existência de pacto antenupcial, estipulando a separação absoluta de bens para o matrimônio, e considerando o artigo 7º, parágrafo 4º e artigo 8º da LICC, artigo 259 do CC/16, artigo 2.035 do CC/02, a Súmula 377/STF, e as decisões do CSM do estado nºs. 498-6/3, e Resp. 123633-SP e Decisão da 1ª VRP da Capital n. 000.05.048261-0, será sim necessária a apresentação do formal de partilha dos bens deixados pelo Sr. José V. C., em atenção aos princípios da continuidade e disponibilidade.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 18 de Novembro de 2.009.

Confrontações Título de Domínio INCRA

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, sobre a possibilidade de registro de Título de Domínio expedido pelo INCRA, cujos limites do imóvel referem-se a pessoas e não números de lotes?


Resposta: Primeiramente, cumpre-nos esclarecer que para que os títulos expedidos pelo Poder Público possam ser registrados, é preciso em primeiro lugar, que o imóvel esteja transcrito ou registrado em nome do órgão que expede o título.
Mesmo que o título em seus perímetros venha descrito, fazendo confrontações com pessoas e não imóveis, que seria o ideal, poderá ser registrado.
Após o registro, se o interessado assim entender, poderá lançar mão da retificação administrativa nos termos da Lei 10.931/04 ou simplesmente atualizar as confrontações do imóvel de tal forma que este passe a indicar suas confrontações com outros imóveis, o que é recomendado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.005

Carta de Arrematação

Consulta:


Pergunta: Foi recepcionada por este Oficio uma carta de arrematação, expedida pela Justiça do Trabalho, referente a uma área de terra urbana edificada com benfeitoria em alvenaria, na qual figuram como reclamante: (Mariza de Tal (pessoa física) e como reclamada: Ibema de Tal (pessoa jurídica)).
Acontece que somente o solo do citado imóvel encontra-se registrado em nome da Reclamada. A averbação da edificação inexiste, até a presente data.
Por outro lado, referido imóvel encontra-se gravado por Cédulas de Crédito Industrial; penhoras em favor da União Federal, Caixa Econômica Federal; Banco da Amazônia S/A, e finalmente em favor de uma pessoa física. Todos objetos de processos distintos.
Chama atenção para o fato de que a Carta mencionada foi extraída do processo de reclamação trabalhista movido por pessoa física.
Como devo proceder?
Quais os documentos a serem exigidos?


Resposta: Pelo menos no Estado de São Paulo tem-se admitido o registro de MANDADOS DE PENHORA, e somente mandados de penhora, nos quais constem edificações ainda não averbadas.
O registro de tais penhoras é feito pelo princípio da cindibilidade do título e com a apresentação pelo interessado, requerendo seja desconsiderada a edificação/construção.
Mas no caso concreto não se trata de PENHORA, mas sim de Carta de Arrematação.
Assim, os documentos a serem exigidos para o registro de tal carta, são aqueles exigidos para a averbação de edificação/construção, ou seja, requerimento; habite-se/certidão de construção expedida pela Municipalidade; CND do INSS referente à obra, carnê do IPTU ou certidão do valor venal.
Averbada a construção, o registro da Carta de Arrematação seria possível, independentemente da existência dos ônus que gravam o imóvel, pois se trata de título expedido pela Justiça Laboral.
Cancelar-se-ia somente o ônus (possivelmente penhora), que serviu de base para o processo trabalhista, os demais permaneceriam independente do registro da carta, devendo tais credores subrogar-se no preço da arrematação.
O cancelamento de tais ônus se faria posteriormente à vista de mandado a ser expedido pelo Juízo da Execução.
Entretanto enquanto não averbada a edificação, o registro da carta não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.005.

Procuração Mandatário Adquirindo

Consulta:


Foi recepcionada escritura de compra e venda acompanhada de procuração e substabelecimento da procuração.
Na procuração os outorgantes vendedores outorgam poderes ao comprador qualificado na escritura de compra e venda e este substabelece os poderes outorgados pelos vendedores a Renato de A. S.
Acontece que entre os poderes outorgados ao comprador não é mencionado aquele em causa própria tendo o mesmo substabelecido tais poderes para concretizar a transferência para seu próprio nome.
Por outro lado consta na escritura e no instrumento de substabelecimento de procuração o estado civil do Sr. Eli M. P. como separado judicialmente e na procuração consta casado, tendo o mesmo apresentado para comprovar o estado civil de separado judicialmente, somente o termo de audiência seguida de sentença com trânsito em julgado, sem ter averbado a margem do termo referida sentença.
Pergunta: Como proceder sobre a transferência e estado civil do outorgado comprador?

Resposta: O Código Civil de 1.916 proibia expressamente que os mandatários adquirissem bens de cuja alienação estivessem encarregados (artigo n. 1.133, II).
Por esse motivo, é estranho que o adquirente seja o representante dos vendedores na escritura apresentada a registro.
O Novo Código Civil não repetiu a proibição (artigo n. 497 NCC) e a doutrina tem entendido que, a despeito do que diz o artigo n. 117 do NCC, nesse caso, o contrato consigo mesmo é permitido.
Exige-se que do instrumento de mandato os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender.
O que no caso apresentado não constou.
Tais poderes (de o mandatário contratar consigo mesmo, de adquirir para si o imóvel) devem constar expressamente do mandato.
Não se confundindo com o mandato em “causa própria” (artigo n. 685 NCC), pois este transfere a coisa, é irrevogável, isenta de prestação de contas.
Portanto, não constando expressamente do mandato tais poderes, o registro deve ser negado.
Com relação a estado civil do outorgado comprador é irrelevante, pois ao tempo da lavratura do mandato (13.07.2004) era o de casado, e ao tempo da lavratura da escritura de compra e venda (21.03.2.005) já se encontrava separado judicialmente, devendo prevalecer o seu estado civil à época da aquisição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Maio de 2.005.

Incorporação de Bem Imóvel

Consulta:


Consulta-nos o esta Serventia, sobre a possibilidade de registro de escritura de Incorporação de Bem Imóvel que entre si fazem de um lado como outorgante a empresa POSTO BONANÇA LTDA e de outro lado na qualidade de outorgada à empresa ECAP ENGENHARIA LTDA?


Resposta: Informa-nos a serventia que recentemente recepcionou e procedeu ao registro de uma escritura de Incorporação de Bem Imóvel e escritura de Re-Ratificação, na qual houve operação de transferência em sentido inverso relativo ao mesmo imóvel que ora se pretende transferir, ou seja, figurou como outorgante a empresa ECAP ENGENHARIA LTDA e como outorgada a empresa POSTO BONANÇA LTDA.
Os documentos não tratam de nenhuma forma de Incorporação, quer seja nos termos do artigo n. 89 da Lei 6.404/76 (Lei das S/A) (Conferência de Bens para a Integralização de Capital Social), quer seja nos termos do artigo n. 227 da mesma Lei (Operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra que lhes sucede em todos os direitos e obrigações).
Trata-se na realidade de uma compra e venda de bem imóvel, que apesar de a escritura denominar-se “Escritura de Incorporação de Bem Imóvel”, nenhum problema trará para o registro dessa forma.
Entretanto, pudemos notar (na escritura de re-ratificação) que quando do registro não foi apresentada a competente guia de recolhimento do imposto de transmissão devido, ou seja, a guia de ITBI, declarando-se na escritura, trata-se de caso de ISENÇÃO.
Ora, de ISENÇÃO, com certeza não se trata, quando muito poderia ser caso de NÃO INCIDÊNCIA, determinada em Lei Municipal.
Mesmo assim, em se tratando de caso de NÃO INCIDÊNCIA, deve ser apresentada juntamente com a escritura à guia de ITBI, vistada pela Municipalidade declarando ou validando a sua NÃO INCIDÊNCIA.
Alertamos para o fato de se a atividade preponderante da empresa adquirente for à compra e venda desses bens os direitos incorporados ao seu patrimônio, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (artigo l56, parágrafo 2º da Constituição Federal), haverá incidência do imposto de transmissão (ITBI).
De qualquer forma se incidirá ou não o imposto é competência da Municipalidade julgar, caso realmente não haja a incidência que seja expedida, como foi dito, uma guia de não incidência carimbada/vistada pela Prefeitura Municipal atestando a não incidência do imposto.
Resolvida à questão do imposto (ITBI) a escritura poderá ser registrada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Junho de 2.005.

Registro Georreferenciamento

Consulta:


Pergunta: Titulo Definitivo expedido pelo INCRA, de 62 hectares, capeando memorial descritivo, planta do imóvel rural e demais documentos, antes da vigência da Lei 10.267/01, para ser registrado é necessário exigir-se o cumprimento da regra contida no parágrafo 4º (redação dada pela Lei acima referida), do artigo 176 da Lei 6.015/73?


Resposta: O decreto nº 4.449, de 30 de Outubro de 2002, regulamentou a Lei 10.267/01, e seu artigo 10 estabeleceu prazos para a identificação dos imóveis rurais pelo sistema geo-referenciado.
Por seu turno, o parágrafo 4º do artigo 176 da Lei 6.015/73 em sua parte final, diz: “...nos prazos fixados por ato do Poder Executivo”.
Desta forma, a exigência da regra para imóveis rurais com área inferior a 500 (quinhentos) hectares, deverá ser cumprida a partir de 30 de Outubro de 2.005 (inciso IV do artigo 10 do Decreto nº. 4.449/02), caso esse prazo não seja alterado por determinação legal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.005.

Doação em Processo de Divórcio

Consulta:


Pergunta: A doação constante de processo de divórcio judicial pode ser realizada e registrada através de certidão do processo?


Resposta: É possível nos autos do divórcio que o imóvel seja doado a filha do casal, não sendo necessário que a doação seja formalizada por escritura pública, servindo como título para registro, apenas a Carta de Sentença.
Assim, se doação houve no processo e foi ela instrumentalizada em Carta de Sentença, não é de se negar validade e eficácia ao título, pois ele se reveste de todos característicos legais extrínsecos e, também intrínsecos.
Os títulos expedidos por Diretores de Serventias Judiciais têm sua validade reconhecida para acesso ao registro de imóveis, como se tratassem de escritura pública, como atividade atípica, mas válida, por instrumentalizar vontade manifestada em presença de Magistrados e com fiscalização do Ministério Público, especialmente títulos judiciais expedidos em separação, divórcio e em inventários.
Contudo, no caso concreto, o registro da doação não poderá ser feito através de certidão do processo, devendo ser apresentada Carta de Sentença.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Julho de 2.005.

Desdobro Divergência de Registro Anterior

Consulta:


Pergunta: Deu entrada na serventia, um pedido de subdivisão de imóvel rural em duas áreas. Ocorre que existe divergência entre as áreas desmembradas em confronto, com a área original anterior, não sendo possível a realização do desmembramento.
Ocorre que a área que se pretende dividir, já vem de divisão anterior, e o erro agora constatado se deve a erro ocorrido na subdivisão anterior.
O pedido foi qualificado negativamente, sendo elaborada nota devolutiva, entretanto, o interessado não se conformando, requereu suscitação de dúvida ao Juiz Corregedor Permanente.
Como proceder?


Resposta: Num primeiro momento, deve a serventia verificar se tem condições com base nos documentos apresentados, ou em documentos complementares que poderão ser solicitados, proceder averbação de erro evidente ou mesmo requerimento do interessado, corrigindo a divergência do imóvel a ser desmembrado.
Em caso negativo, as exigências deverão ser mantidas, sendo solicitada a correção do imóvel a ser desmembrado para que se possibilite a sua sub-divisão.
O interessado deverá ser informado que o procedimento de dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da LRP é reservado somente para à hipótese em que a dissensão envolva atos de registro em sentido estrito.
Nos casos de averbação, deve ser requerido “pedido de providência” (processo administrativo) ao MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.005.

Arrolamento de Bens, Cancelamento de Custas não se Cobra

Consulta:


Pergunta: Procedido o registro de arrolamento de bens de determinado sujeito, em consonância com IN SRF nº 264, sem nenhum ônus para a Receita Federal.
Pergunto: Por ocasião do pedido de cancelamento do registro procedido, o sujeito passivo não está obrigado ao pagamento do registro anteriormente feito como da averbação de cancelamento a fazer?
Qual o procedimento adotado pelos colegas de São Paulo?


Resposta: Não há previsão legal, para a cobrança de emolumentos do registro do arrolamento de bens, por ocasião da averbação de seu cancelamento, como nos casos de registros de penhoras oriundas de execução fiscal.
Nem mesmo a averbação de seu cancelamento deverá ser cobrada.
Ao contrário, o parágrafo 5º do artigo 64 da Lei 9.532/97 diz que: “O termo de arrolamento de que trata este artigo será registrado independentemente de pagamento de custas ou emolumentos”.
Em São Paulo, o procedimento adotado é este, nada se cobra pelo registro do termo de arrolamento, assim como nada é cobrado por ocasião da averbação de seu cancelamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.005.

Penhora Cancelamento por Ofício

Consulta:


Pergunta: Registro de Penhora efetivado através do respectivo mandado judicial.
Pergunto: O cancelamento do registro poderá ser feito através de ofício do mesmo juízo? Ou tem que ser feito somente através de mandado de cancelamento?


Resposta: Ofício na técnica da correspondência entende-se o escrito emanado de uma autoridade pública, em que se faz uma comunicação acerca de qualquer assunto de ordem administrativa, ou se dá uma ordem.
A rigor, os cancelamentos de registros, ou baixa ou levantamento de penhora, deveriam ser feitos à vista de mandado judicial.
Contudo, se a ordem vem por ofício ou por mandado, o conteúdo é o mesmo.
Se possuir todos os requisitos, existindo a determinação, deve ser cumprido.
Em São Paulo, de há muito já se procede ao cancelamento dos registros de penhoras através de Ofício do Juízo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.005.

Condomínio de Casas, Instituição, Especificação e Convenção

Consulta:


Pergunta: Proprietário com dez (10) casas geminadas, sendo quatro de dois quartos e seis de apenas um dormitório, desejam vende-las como unidades autônomas, isoladamente.
Neste caso, é necessário averbá-las e a seguir dar destinação condominial às unidades edificadas, instituindo-as em condomínio, nos termos da Lei 4.591/64.
Ensina Afonso Celso Resende, que após a averbação necessária, o proprietário, requer ao Registro de Imóveis, a Instituição do Condomínio, acompanhada da respectiva Convenção, dando modelo a seguir. Seria Condomínio Deitado?
Pergunto: Caso não seja esse o modelo a seguir me corrija. Se for este o modelo, pergunto: Segue-se o mesmo processamento da Incorporação vertical, exigindo os documentos do artigo 32 da Lei 4.59l/64?


Resposta: O condomínio de casas térreas ou assobradadas, no dizer do Dr. Elvino Silva Filho, trata-se de um condomínio deitado, aliás, esse tema é tratado pelo brilhante registrador na Revista do Irib de n. 14 Jan/Dez de 1.984.
O condomínio de casas é regido pela Lei 4.59l/64 em seu artigo 8º “a”, e pelo artigo 68º (no caso de incorporação).
Como no caso apresentado, as casas (unidades) já se encontram construídas, de INCORPORAÇÃO não se trata (artigo 68º). Após a averbação das edificações, o proprietário para vendê-las isoladamente, deverá requerer o registro da INSTITUIÇÃO, ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO (artigo 8º).
Não deverão ser exigidos os documentos do artigo 32 da Lei, pois não se trata de incorporação (venda com construção futura), mas sim de instituição, especificação e convenção de condomínio (de área já construída).
Juntamente com o requerimento, o proprietário deverá apresentar planta aprovada pelo Município (projeto); cálculo das áreas das edificações (área comum, útil, total); descriminação das frações ideais do terreno; convenção do condomínio (nos termos do artigo 9º) e memoriais.
As unidades autônomas envolverão casa, quintal e jardim.
A Revista do Direito Imobiliário de n. 27 – Jan/Jun. – 1.991 do Irib, também trás um excelente parecer do Jurista Dr. Walter Ceneviva sobre o tema.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Agosto de 2005.

Condomínio Sem Construção

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de instituição, especificação e convenção de condomínio, nos termos da Lei 4.591/64, sem que aja edificação, sendo o condomínio somente de lotes de terrenos?


Resposta: O único instrumento de instituição de condomínio que tem ingresso no Registro de Imóveis, é o previsto no artigo 7º da Lei n. 4.591/64. É a ele que se refere o artigo 167, I, 17 da Lei dos Registros Públicos.
Se a instituição de condomínio não tem supedâneo na Lei 4.591/64, não merece registro.
O condomínio tradicional nasce sem registro próprio, em decorrência do registro de transmissões do domínio, aliás, o que ao menos no Estado de São Paulo está vedado desde 08.06.2.001, por entender a E. Corregedoria do Estado de São Paulo, se tratar de burlar a Lei do Parcelamento do Solo, ou mesmo instituição irregular de condomínio.
A Lei 4.591/64 tem em seus dispositivos, como pressuposto básico, a existência de condomínio com edificações, presentes ou futuras, mas sempre relacionadas com o registro da incorporação ou especificação.
Os artigos 1º, 7º, 8º e 68º, traçam regras a esse respeito.
Todos esses artigos, em se tratando de empreendimentos futuros, devem ser entendidos em consonância com o artigo 28, da mesma legislação, que define as incorporações imobiliárias, ou seja, “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para a alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (artigo 28, par. Único).
Perante o registro de imóveis, as situações podem ser delineadas sob dois primas.
O primeiro atinge ao condomínio em edificações, puro e simples, com o proprietário construindo casas térreas ou assobradadas e, posteriormente providenciando a averbação das construções e a instituição.
O segundo refere-se à incorporação, isso quando houver interesse na alienação total ou parcial das edificações compostas de unidades autônomas, mesmo antes de ser averbada a construção.
O artigo 29 e parágrafo único, bem disciplinam esse instituto, e o artigo 30 tomou o cuidado de estender a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifício que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Assim, deflui-se da conjugação desses dispositivos com o artigo 8º, que sempre se exigirá o prévio registro da incorporação, salvo quando o interessado concluir, antes de qualquer venda, as construções, e providenciar a competente averbação dessa circunstância.
A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591/64 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação a edificação.
Se tal não se deu, obviamente só teria aplicação a Lei 6.766/79, porque antes da construção das habitações, fatalmente haveria o parcelamento do solo, e o cumprimento de seu artigo 18 atenderia satisfatoriamente os objetivos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2005.

segunda-feira, 16 de novembro de 2009

Título de Domínio ITBI e Não ITCD

Consulta:


Apresentado para registro TITULO DE DOMÍNIO outorgado por esta Prefeitura Municipal a um particular, qual o imposto de transmissão que deverá ser apresentado: ITBI ou ITCD ?


Resposta: Conforme consta da Magna Carta: “artigo l55 - Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre: I) – transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos” e “artigo l56 –Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II) – transmissão Inter Vivos, a qualquer titulo, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos e a sua aquisição”.
O TITULO DE DOMINIO é ato Inter Vivos e oneroso, portando, o imposto a ser recolhido, é o Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (ITBI) devido ao Município.
Contudo, deve ser verificada a legislação em seu Estado (Estado e Município) que penso não ser diferente dos demais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2005.

Habite-se Parcial

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, sobre a possibilidade de se averbar a construção parcial de um prédio de dois pavimentos.
No requerimento do pedido pelo interessado, consta que a construção está inacabada e que a área construída é de 56,69 m2.
Apresenta CND do INSS relativa a uma área construída de 113,38 m2, habite-se parcial com edificação de 56,69 m2 e atribui-se a construção, o valor de R$ 45.352,00.


Resposta: “Habite-se” é documento fornecido pela Prefeitura Municipal local, dando autorização para a habitabilidade do imóvel, de acordo com o projeto da obra apresentado anteriormente.
Para que esse documento possa ser emitido, é preciso uma vistoria de regularidade para ver se a obra foi executada conforme o projeto inicial, e é necessário preencher diversos requisitos legais.
A averbação de construção de um prédio deve ser feita do total da obra, o que não será o caso, não estando à obra concluída. No caso concreto, trata-se de um prédio composto de dois pavimentos, do qual foi construído somente o pavimento térreo.
O interessado apresenta a Certidão Negativa de Débito expedida pelo Ministério da Fazenda – Receita Federal do Brasil (INSS), relativa à obra que possui 113, 38 m2 de área construída (inacabada).
No próprio requerimento do interessado, consta que a obra se encontra inacaba, e atribui-se a construção o valor de R$ 45.352,00, sem mencionar se tal valor refere-se a parte da construção que ora se pretende averbar, ou ao total da área construída.
A Prefeitura Municipal local expediu um “habite-se” parcial, dando condições de uso a parte já construída, o que não quer dizer que a obra toda foi concluída.
Assim, entendo que enquanto toda a obra não for concluída, não se deverá fazer a averbação parcial da construção, até porque a averbação pelo princípio de instância ou rogação é faculdade do interessado.
E ainda, até mesmo por questões de valores atribuídos a obra, e a cobrança dos emolumentos devidos pelo ato, que se possível a averbação em duas etapas ou fases, deverá ser cobrada duas vezes com um ônus muito maior para o próprio interessado.
O requerimento do pedido de averbação da construção deve ser devolvido com a exigência de que tal averbação somente será possível, após a conclusão total da obra com 113,38 m2.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Outubro de 2.005.

Doação entre Cônjuges Casados pelo Regime de Comunhão Universal de Bens

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de uma escritura de doação entre cônjuges, que são casados pelo regime da comunhão universal de bens, conforme consta do registro?


Resposta: É evidente que sendo o regime de bens do casal o da comunhão universal, impossível a doação de um cônjuge ao outro.
Os cônjuges são senhores pro indiviso dos bens comunicados. Nenhum dos dois os tem e possui só por si; dão-se característicamente, os fatos jurídicos da composse e do condomínio.
Trata-se de absoluta indivisão de bens presentes e futuros. Daí impossibilidade das doações entre cônjuges, quando o regime entre eles é o da comunhão universal de bens.
De qualquer forma, se “A” casado pelo regime da CUB com “B”, é possuidor de um imóvel, este bem pelo regime de casamento comunica-se com sua esposa (B) e se “A” doa o imóvel para “B”, o bem adquirido por “B” comunicará com “A”, e a situação será a mesma anterior.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Outubro de 2.005.

Extinção de Condomínio

Consulta:


Consulta-nos a serventia, sobre a possibilidade de registro de uma escritura pública de extinção de condomínio, apresentada a registro, na qual figuram como outorgantes e reciprocamente, outorgados dois casais, que são proprietários de 3 (três) imóveis distintos na proporção de 50% ou ½ para cada casal.
Pretendem através da escritura apresentada a registro, extinguir a comunhão existente nos 3 (três) imóveis, de forma que ao 1º casal, fique pertencendo o imóvel descrito na letra “A” do título, e ao segundo casal os imóveis descritos nas letras “B” e “C”.


Resposta: Para a extinção de condomínio, em que várias pessoas são proprietárias em comum de vários imóveis, se os imóveis continuam os mesmos, não há divisão, mas permuta de partes ideais, tributável, portanto.
A divisão é critério matemático, aritmético, de tal sorte que, encerrada a operação de divisão, o todo não existe mais, nascendo partes. Como os imóveis continuam os mesmos, o que se tem é, sem dúvida a PERMUTA DE PARTES IDEAIS.
No caso concreto, não há divisão, mas extinção do condomínio, através de permuta de partes ideais, isto é um deles permuta 50% que detém em dois imóveis, pelos 50% do outro imóvel. A permuta exige o recolhimento do imposto de transmissão, e devem ser atribuídos valores.
Assim, a presente escritura deverá ter seu acesso negado no RI, e ser formalizada através de escritura de permuta de partes ideais, com atribuição de valores e recolhimento do imposto devido (ITBI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Outubro de 2.005.

Hipoteca Revogação para Registro de Outra

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia sobre a possibilidade de registro de uma escritura pública de Abertura de Crédito Rotativo com Garantia Hipotecária, da qual consta um Termo de Revogação de hipoteca anteriormente registrada entre as mesmas partes para corrigir erros anteriores?


Resposta: O artigo nº 1.499 em seus incisos de I a VI, trás as formas de extinção da hipoteca e a revogação não está entre elas.
Por seu turno, o artigo nº 251 da Lei dos Registros Públicos incisos de I a III, trás as formas de cancelamento da hipoteca, e a revogação também não está entre elas.
O artigo nº 360, inciso I, trás a forma para substituir e extinguir a dívida (hipoteca) anterior, a novação, mas assim não foi feito.
A revogação da hipoteca não conta com previsão legal.
Assim, ou o credor dá quitação da hipoteca já registrada (baixa) para registrar-se nova hipoteca, ou as partes fazem uma escritura pública de re-ratificação para as eventuais retificações que se façam necessárias.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Outubro de 2.005.

Contrato por Instrumento Particular de Mútuo

Consulta:



Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de um contrato por instrumento particular de mútuo com obrigações e outras avenças, realizado entre Antonio Carlos S. C., PREVI e a CEF, datado de 22 de Setembro de 2.005.


Resposta: Trata-se de contrato de mútuo com obrigações, destinado á quitação de saldo devedor de imóvel financiado pela PREVI, baixa de garantia hipotecária e constituição de nova hipoteca a CEF.
É um financiamento obtido junto a CEF, destinado a liquidação do saldo devedor de outro financiamento obtido junto a PREVI.
Para a aquisição de seu imóvel (R.6), o mutuário obteve um financiamento junto aquele órgão, sendo que para a garantia de dito financiamento, deu o imóvel adquirido em hipoteca (R.7).
Agora, o que se faz é obter um outro financiamento junto a CEF para a quitação daquela dívida (saldo devedor), e para a garantia desse empréstimo, dá em nova hipoteca, o imóvel de sua propriedade.
A serventia deverá averbar a quitação da hipoteca (baixa) objeto do R.7 da matricula 264, e proceder ao registro de nova hipoteca a favor da CEF (R$ 99.684,00 – Letra “C” item 4), tudo nos termos da cláusula décima terceira do contrato, mencionando o valor da dívida (R$ 21.331,27 – Letra “C” item 3); forma de pagamento, número de prestações (240); sistema de amortização; taxa anual de juros; valor da prestação inicial; vencimento da primeira prestação (cláusula nona), tudo em conformidade com o quando letra “C”, valor da garantia hipotecária (cláusula décima quarta) e as demais condições do título.
Observo que da qualificação das partes (letra “A”), não constou a época de casamento do devedor, o que poderá ser suprido com a apresentação da certidão de seu casamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.005.

sexta-feira, 13 de novembro de 2009

Contrato de Abertura de Crédito

Consulta:


Consulta-nos esta Seventia, sobre a possibilidade de registro de Contrato Particular de Abertura de Crédito a Pessoa Física para Financiamento, para Aquisição de Material de Construção e/ou Armários Embutidos Não Removíveis, e outros pactos firmados entre os devedores e a CEF em 10.10.2005.


Resposta: Pelo contrato, a CEF concede aos devedores, um limite de crédito destinado exclusivamente a aquisição de material de construção e/ou armários embutidos não removíveis, a ser utilizado em imóvel residencial em três meses, devendo ser pago em 36 meses.
Para a garantia do mútuo, os devedores dão a CEF uma Nota Promissória em caráter pró-solvendo, emitida pelo valor do crédito.
Não há transmissão nem oneração de imóvel.
Portanto, o referido contrato não tem acesso ao Registro de Imóveis por falta de previsão legal, podendo, eventualmente ser registrado em Registro de Títulos e Documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Novembro de 2.005.

Registro de Penhoras da Justiça Laboral

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, sobre o que deve fazer ou responder, face ao recebimento de dois Mandados de registro de penhoras da Justiça Laboral, sobre imóveis que se encontram registrados em nome de pessoas diversas dos executados.


Resposta: De fato não se pode, e não se deve dormir.
A situação é de fato complicada.
Primeiramente, cumpre-nos esclarecer de que se o imóvel não se encontra em nome do executado (reclamado), por ter havido transmissão em fraude à execução, haverá a necessidade do Juízo da execução reconhecer a ineficácia da alienação e declara-la no próprio mandado do registro da penhora ou em outro mandado.
O Juiz, tanto pode declarar a ineficácia da alienação registrada, para o fim de possibilitar o registro da penhora, quanto declarar a nulidade do registro, porque a alienação se fez em fraude à execução.
No primeiro caso, determina a averbação da declaração da ineficácia (que é exclusivamente em relação àquela execução), e esta será praticada, para, em seguida, ser registrada a penhora.
No segundo, declarando a nulidade, expede mandado para o cancelamento do registro, possibilitando o registro da penhora.
O cancelamento, entretanto, depende de no mandado, constar à data da decisão que determinou esse cancelamento e que seja expressamente, consignado que, de tal decisão, não foi interposto recurso, nos termos dos artigos 250, I e 259 da RLP.
Contudo, quer me parecer que não é esse o caso.
No caso concreto, o imóvel realmente não se encontra registrado em nome do executado, quer seja porque este não levou seu titulo aquisitivo a registro, quer seja por outro motivo.
A Lei n. 10.444/02 deu nova redação ao artigo 659 do CPC, modificando dispositivos relacionados com o procedimento das execuções.
Nos termos do parágrafo 5º do artigo 659 do CPC, a penhora dar-se-a consequentemente à apresentação da certidão da matrícula. Verificada a não congruência da realidade com sua projeção jurídica (registro) a penhora, não alcançará o registro.
O parágrafo 5º explicita a exigência de que, para obter essa penhora, o exeqüente exiba em juízo uma certidão da matrícula do imóvel, como prova de que pertence ao executado; virão a matrícula e os registro pertinentes, se houver, não se fazendo a penhora se se positivar que o devedor não é dono – ou porque nunca o foi, ou porque já alienado o bem.
Os registradores do Estado de São Paulo, em um passado recente, vivenciaram muitos problemas dessa natureza com a Justiça Laboral, sendo que muitos deles sofreram ameaças e processos por crime de desobediência. Alguns tiveram até mesmo prisão decretada pelo não cumprimento de mandados.
Tudo foi resolvido com muitas reuniões envolvendo até a própria Corregedoria Geral da Justiça.
De fato a situação é delicada e há muito conflito, e na via administrativa não se pode descumprir ordem do Juiz competente, pois assim tem decidido o STJ.
Lembro-me de quando participei no passado de um congresso do IRIB, um registrador de Pernambuco, comentou de que certa vez chegou a fazer um registro indevido, pois, do contrário, que o faria era o seu sucessor. Creio que não é o caso, mas o conflito existe. Lembro-me de um outro caso de um registrador da Bahia que fez o registro de um mandado de penhora da Justiça do Trabalho, sob pena de prisão, se não cumprisse a ordem em 24 horas, e consignou o fato no corpo do registro.
Entretanto, este não é o caso, pois mandados de registros de penhoras oriundas da Justiça Laboral sempre haverá, e é preciso conviver com elas.
O que deve haver é política de boa vizinhança e tentar contornar a situação da melhor forma possível.
Num primeiro momento, deve o consulente procurar o seu Juiz Corregedor Permanente, e expor a ele a questão, mesmo que este nada possa fazer, ao menos tomará conhecimento da situação. Se possível o próprio Corregedor Geral deverá ser procurado, para se tentar agendar algumas reuniões com os Juizes do Trabalho, e tentar resolver ou amenizar a questão, a exemplo do que foi feito aqui no Estado de São Paulo.
Num segundo momento, o Oficial poderá de posse de certidão da matricula do imóvel, procurar os Juizes do Trabalho que determinaram os registros das penhoras e delicadamente explicar-lhes a razão da impossibilidade do registro, até mesmo que em se registrando poderá haver insegurança e mais transtornos para os próprios interessados, pois no futuro poderá haver carta de arrematação ou de adjudicação, e uma vez registradas, se maltratará os princípios da continuidade, da especialidade e o da disponibilidade dos registros, que poderão até mesmo ser declarados nulos.
Num terceiro, momento, tais mandados devem ser prenotados, e devolvidos para o Juízo de origem com a informação de que lamentavelmente tais mandados não puderam ser cumpridos, pela razão de os imóveis penhorados não se encontrarem em nome dos executados.
Havendo insistência, ou nova determinação, deverá prevalecer a decisão da Justiça Laboral, pois o Juiz Laboral examinou a questão e decidiu que o mandado de penhora deve ser registrado.
Resta evidente que a rigor o registro não pode ser feito, porque o imóvel não está em nome do executado. Interromperá a continuidade dos registros.
Mas em última análise, se isto for de fato determinado, nosso parecer é de que o registro deve ser feito, apesar da evidente violação da continuidade.
No registro se consignará que tal registro (da penhora) foi feito em cumprimento a nova determinação do Juízo do Trabalho. Comunicando o Juiz Corregedor Permanente, para ressalvar eventuais responsabilidades.
A penhora não dá nem tira direito, é medida preventiva, mas num futuro, poderá ser apresentado a registro carta de arrematação ou de adjudicação, ocasião que este título deverá ter o seu registro recusado por quebra de continuidade.
Contudo, a carta será registrada se houver decisão judicial na jurisdição contenciosa, em sentido contrário, pois assim decidiu o Juiz do Trabalho, ou ainda decisão em procedimento de dúvida.
É claro que antes disso tudo, como acima expôsto, deve-se tentar de todas as maneiras buscar um entendimento com a Justiça do Trabalho, para que se resolvam todas essas questões, que fatalmente continuarão a existir.
Reprisando:
1. Procurar corregedor permanente e geral;
2. Procurar a Justiça do Trabalho;
3. Prenotar e devolver explicando da impossibilidade do rergistro;
4. Registrar a Penhora, constando do registro à decisão (nova ordem) do Juizo.

Recomenda-se a leitura do Boletim do IRIB de nº 302 (Julho de 2.002), Revista nº 56, que trazem comentários a respeito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.005.

Divórcio Partilha 50% Para Filha

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, sobre a possibilidade de registro de partilha feita em ação de Divórcio do casal Oscar e Sonia, na qual dois imóveis foram partilhados na proporção de 50% para a divorcianda e 50% para a única filha do casal.


Resposta: Os títulos judiciais têm a mesma força das escrituras públicas lavradas por Notário.
A partilha realizada na ação de divórcio do casal que atribuiu ½ dos imóveis para a divorcianda e ½ para a única filha do casal foi homologada em Juízo. Portanto, pode e deve ser registrada a partilha desde que recolhido o imposto de transmissão ao Município (ITBI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.005.

Instrumento Particular com Força de Escritura Pública

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de venda e compra através de instrumento particular com força de escritura pública, com financiamento e alienação fiduciária, na qual a vendedora é uma empresa que tem como sócios um casal, e que está transmitindo o imóvel, para um dos seus filhos desse sem a anuência dos outros filhos do casal e irmãos do ora comprador.


Resposta: Nos termos do artigo 496 do NCC é anulável a venda de ascendente para descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante houverem expressamente consentido.
O preceito objetiva, segundo observa Clóvis Beviláqua, “evitar que sob, o color de venda, se façam doações, prejudicando a igualdade das legítimas”.
Contudo, o registro é perfeitamente possível, independentemente da anuência do outros eventuais descendentes dos sócios da empresa vendedora, a uma porque quem está transmitindo não são os ascendentes do comprador, mas sim pessoa jurídica que não se confunde com as pessoas físicas dos sócios (pais do outorgado comprador), a duas porque mesmo se a venda fosse feita pelas pessoas físicas, pais/ascendentes, ao filho/descendente a anuência dos demais refoge totalmente a esfera registrária. É problema das partes, mesmo porque a declaração de invalidade depende da iniciativa dos interessados, e ainda porque viável a sua confirmação; porque não se invalidará o ato se provado que justo e real o preço pelo descendente.
Ainda a compra e venda está sendo realizada através de financiamento bancário pelo SFI, o que se deduz facilmente que não se estaria disfarçando uma doação.
De qualquer modo, não sei como a serventia veio, a saber, que o comprador é filho dos sócios da empresa vendedora, e que estes sócios possuem outros descendentes.
E mesmo em tendo esse conhecimento, tudo é matéria extra-registrária, e questão pessoal dos interessados, que poderão ou não exercer os seus direitos de declarar a venda anulada nos prazos do artigo 205 do NCC.
Na realidade, o que está ocorrendo é que a empresa está transmitindo o imóvel através de financiamento bancário, para um dos filhos dos sócios, com a finalidade de levantar capital de giro.
O registro pode e deve ser feito, independentemente de qualquer anuência dos outros filhos dos sócios da empresa transmitente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Janeiro de 2.006.

quinta-feira, 12 de novembro de 2009

Estado Civil Aquisição Divergência com Outros Assentamentos

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de titulo apresentado, no qual figura como outorgada compradora Maria casada com João, sendo que já existem na serventia outros registros em nome de Maria casada com José, ou Maria figurando com outro estado civil?


Resposta: O titulo aquisitivo em que figura Maria casada com João, deve e pode ser registrado, pois não se estará ferindo os princípios que norteiam o Registro de Imóveis (continuidade, especialidade, etc.).
A questão da qualificação de Maria deve ser verificada quando da transmissão de bens imóveis feitas por esta, aí sim poderá infringir os princípios acima citados.
Se no titulo aparece Maria casada com João transmitindo o imóvel, e na matricula ou transcrição consta Maria casada com José, deve ser solicitado à averbação da alteração do seu estado civil de casada com José para divorciada, a partilha (se for o caso), e a averbação de seu casamento com João.
Nada impede que uma determinada pessoa adquira imóveis ou partes ideais de imóvel, com estado civil diferentes, (solteira, casada, separada, divorciada, viúva, casada em segundas núpcias).
O impedimento existirá por ocasião da transmissão.
Se determinada pessoa figura no registro como solteira, e comparece vendendo como casada, haverá a necessidade de se averbar o seu casamento.
Se constar no registro como casada e comparecer vendendo como viúva, haverá necessidade de se registrar a partilha (se for o caso, dependendo do regime de casamento, pois poderia ter adquirido como solteira e casada pelo regime da comunhão parcial de bens) e averbar a alteração de seu estado civil.
Se constar do registro Maria casada com José, e comparecer na escritura transmitindo como sendo casada com João. Deverá ser primeiro averbado o seu divórcio com José, registrada a partilha dos bens (se for o caso), e averbado o seu novo casamento com João.
Contudo, se Maria está adquirindo propriedade com estado civil diverso, ou casada com outra pessoa que não é o que consta de outros assentamentos existentes na serventia, não há impedimento para o registro, haverá sim, impedimento na ora da alienação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de janeiro de 2.006 (452 anos)