quarta-feira, 31 de março de 2010

Reserva Legal Desmembramento em 2 Áreas

Consulta:


01. Imóvel com Reserva Legal já averbada está sendo adquirido por "A" e "B", tendo por objetivo a compensação de reserva legal de outro imóvel de propriedade apenas de "A", incidente sobre parte da reserva legal já averbada.
02. O DEPRN autorizou a compensação.
03. No caso apenas parte da reserva legal será o objeto da compensação, para tanto, a reserva está sendo desmembrada em duas partes, descrevendo-se cada parte, sendo que uma parte será objeto da compensação e a outra parte permanecerá no imóvel de origem.
Pergunta-se:
É possível a averbação pretendida ?


Resposta: A averbação da Reserva Legal – RL, no Registro Imobiliário é feita com o fim de dar publicidade e especificar a reserva legal, demarcando-a e gravando o imóvel com esse ônus, para que futuros adquirentes do imóvel rural saibam exatamente onde está localizada a reserva legal dentro do imóvel, com seus limites e confrontações.
Nos termos do parágrafo 4º do artigo 16º da Lei 4.771/65, e parágrafo 1º do artigo 3º do Decreto Estadual n. 53.939/09, a localização da RL deverá ser aprovada pelo DEPRN (hoje CETESB).
Ao ser desmembrada/desdobrada em duas partes a área da RL, estarão sendo criadas duas figuras (áreas) distintas, com nova descrição, perímetros, características, confrontações e áreas, pois ao menos haverá uma medida interna (se em linha reta) para o desmembramento.
Desta forma, entendo que o desmembramento da RL em duas áreas e sua averbação no RI, será possível desde que aprovado o desmembramento e a alteração (do projeto) pelo órgão ambiental estadual competente (CETESB), com apresentação dos documentos necessários para tal (requerimento, documentos pessoais, comprovante de propriedade, plantas, memoriais, etc.), pois na realidade serão duas as Reservas Legais.
Via de conseqüência, a autorização da compensação também deverá ser revista por aquele órgão, uma vez que a compensação incidirá sobre outra área (figura) criada pelo desmembramento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Março de 2.010.

Doação com Reserva de Usufruto

Consulta:


Numa escritura de doação com reserva de usufruto, quando feito os registros, qual o correto:
- no primeiro registro:
o proprietário fulano de tal doou a nua-propriedade do imóvel ou doou o imóvel?
- no segundo registro:
O proprietário fulano de tal reservou para si o usufruto “vitalício” do imóvel?
Tal pergunta se prende ao fato desse Oficial ter constatado em certidões de registro de imóveis de outras comarcas, que cada cartório consta de um jeito, quanto ao registro da doação.


Resposta: Via de regra, não se menciona nua-propriedade, pois esta se subentende.
Assim, entendo, s.m.j., de que nos casos de doação com reserva de usufruto, (usufruto deducto) no primeiro registro (doação) se consignará doou o imóvel .................., e no segundo (reserva de usufruto) reservou para si o usufruto vitalício do imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Março de 2.010.

Sobrepartilha por Escritura Pública

Consulta:


O cartório de notas local, nos consultou da possibilidade de fazer escritura de sobrepartilha de um imóvel desta comarca que ficou fora do inventário judicial feito no Rio de Janeiro.
A dúvida é que está sendo inventariada 47% do imóvel e existe registrado 6,79% em nome de uma pessoa absolutamente incapaz e interdito que não tem nada haver com a sobrepartilha, é possível?


Resposta: A sobrepartilha a ser realizada por escritura pública referente a inventário e partilha judicial é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 25 da Resolução n. 35 do CNJ de 24/04/2.007.
Portanto, a sobrepartilha de 47% do imóvel, mesmo que o interdito seja detentor da fração ideal de 6,79% do imóvel, e que não esta englobada dentro desses 47%, será perfeitamente possível, porque o interdito não participa dessa sobrepartilha que a outros pertence, nada tendo de interesse de incapaz na sobrepartilha que se fará.
Eventual e futura divisão amigável clamará por autorização judicial, por envolver incapaz.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Março de 2.010

sexta-feira, 26 de março de 2010

Retificação de Área Processo Administrativo

Consulta:


Tenho em andamento um processo de retificação de área em que consta do memorial e planta que determinado imóvel vizinho pertence a Jorge de tal. A anuência relativa a esse imóvel foi assinada pela filha de Jorge, que declara que seus pais são falecidos (apresentou as certidões de óbitos) e que não ingressou ainda com o inventário.
A lei faculta que a anuência pode ser dada pelos proprietários ou ocupantes dos imóveis confinantes. Assim, gostaria de saber se podemos aceitar essa anuência, pois – afinal – não temos como saber se essa filha estaria dizendo a verdade, se existe, acaso, alguma cessão de direitos para terceiros, etc... O que fazer a respeito? Exigir uma declaração expressa, sob as penas da Lei, no sentido de que é ocupante do imóvel, herdeira que é, e que não existe inventário em andamento ou requerido, ou mesmo o suprimento judicial (na falta da anuência dos verdadeiros proprietários, Jorge e esposa, falecidos.. não se pode falar em Espólio, já que não ingressaram ainda com o inventário, muito embora a sucessão ocorra com os falecimentos). Que solução nos indicaria?


Resposta: A anuente filha dos proprietários falecidos declara que seus pais são falecidos, juntando prova desse fato (certidões de óbitos) declara mais de que o inventário dos mesmos ainda não foi aberto (judicialmente), ou mesmo realizado (escritura pública), o que poderá ser aceito como no caso que se apresenta, juntando-se prova de que a anuente é filha/herdeira do casal de proprietários falecidos (certidão de nascimento/e/ou casamento).
A anuência dessa filha/herdeira com as certidões acima mencionadas óbitos/nascimento/e/ou casamento), poderá ser aceita considerando-se o parágrafo 10º do artigo n. 213 da LRP, e porque essa filha herdeira não é mera ocupante na condição de detentora, empregada, comodatária, locatária, ou mesmo possuidora direta em função de contrato, e ostenta interesse jurídico e econômico.
Contudo, maior segurança seria também edital a ser dirigido aos herdeiros ou sucessores de Jorge de Tal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Março de 2.010.

Alienação Fiduciária Imóvel Adquirido em Solteiro

Consulta:


Na matrícula 37614 consta que o terreno seu objeto foi adquirido por Osmar M. na condição de solteiro. Posteriormente averbou-se seu casamento, realizado sob o regime da comunhão parcial de bens. Não há a comunicação do bem.
Agora nos apresentam para registro um contrato particular de financiamento para construção de imóvel habitacional garantido por alienação fiduciária de imóvel, firmado com o Banco do Brasil, onde constam como devedores fiduciantes Júlia... e Osmar..., inclusive citando que a composição da renda familiar é de 50% de cada um deles.
Entendo que ela não poderia comparecer oferecendo a garantia, pois não é dona do imóvel (ou de parte dele). Acho que deveria ocorrer antes a doação feita por ele a ela de metade do terreno. Como são casados com comunhão parcial, dessa doação também não haveria comunicação. Assim, cada um seria dono de metade certa do imóvel e aí sim poderia ingressar o contrato na forma como foi redigido.


Resposta: A posição da serventia está correta, pois somente pode alienar (alienação fiduciária no caso) ou onerar (como também é o caso) quem é efetivamente proprietário do imóvel, e isso em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade e legalidade.
No caso, como o imóvel (terreno) foi adquirido por Osmar no estado civil de solteiro, dito bem imóvel, não se comunicou com sua esposa Júlia, em virtude do casamento que foi realizado pelo regime da CPB (artigo 1.659, I do CC).
E como ambos comparecem no instrumento particular dando o bem imóvel em alienação fiduciária para o BB, para a garantia de construção que irão erigir no terreno, para que seja possível o registro do contrato da alienação fiduciária, onde o casal figura como fiduciários, previamente será preciso que Osmar realize a doação de 50% ou ½ do terreno para a sua esposa Julia, através de instrumento público ou particular.
Até mesmo porque, eventualmente poderão surgir questões patrimoniais com relação à construção do prédio residencial em eventual separação ou divórcio, e desta forma a cônjuge estará mais segura e garantida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Março de 2.010.

Protesto Locação de Veículos e Imóveis

Consulta:


Estamos com o novo provimento de Proposta de Adoção de medidas visando possibilitar o Protesto, são contratos de locações, gostaria de maiores esclarecimento, pois, como efetuar os protestos? Só o contrato? Existem algumas cláusulas, ou precisa fazer uma duplicata de serviços, ou quais os documentos necessários?
Nesse processo CG 864/04 e o parecer 076/05, ficaram algumas dúvidas, só serve para locação de bens móveis ou imóveis também?


Resposta: Em face de nova legislação, principalmente em virtude da Lei 11.101 de 09/02/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Extrajudicial/Falências), que entrará em vigor amanhã (09.06.05), a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça reexaminou a matéria, liberando os protestos comuns (facultativos) de todos os títulos executivos judiciais e extrajudiciais, elencados nos artigos 584 e 585 do CPC.
Poderão ser apontados a protestos, e efetivamente protestados, não só os contratos de locações de bens móveis como também os contratos de locações de bens imóveis.
Mas há uma diferença, em se tratando da locação de veículos (vale também para máquinas), o apontamento e o protesto se fazem à vista da apresentação de DUPLICATAS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, aceitas ou não.
Se aceitas, basta a apresentação da cártula.
Inaceitas, terão que serem acompanhadas de prova do vínculo contratual que a autorizou, bem como de documento hábil que comprove a efetiva prestação dos serviços, não podendo ser aceita declaração que tais documentos estão em poder do credor ou do apresentante, como é no caso das duplicatas mercantis (tais documentos devem obrigatoriamente acompanhar o titulo, em original ou por cópias autenticadas).
Nos casos de locação de veículos, normalmente esses documentos são um só (contrato e comprovante de entrega do veículo ao locatário), e a parte o recibo de devolução do veículo ao locador (o contrato e o vinculo são uma só coisa).
Já no apontamento e protesto de locação de bem imóvel, o que é apresentado é o contrato de locação, e o recibo, ou os recibos descriminativos dos alugueres nos moldes do modelo reproduzido nesta consulta.
Pode nesses recibos ser incluídos encargos condominiais, os quais (despesas de condomínio) não podem ser apontados isoladamente (somente com o recibo do valor do aluguel).
Tais despesas condominiais podem ser objeto de ação judicial própria, e posteriormente, se for ocaso, terem a sentença judicial protestada.
Semana vindoura o Instituto de Protestos fará reunião para decidir sobre procedimentos uniformes a serem adotados, tão logo tenhamos notícias lhes comunicaremos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Junho de 2.005.

Protesto Correção Unilateral do CPF

Consulta:


Consulta-no este Cartório de Protestos, se poderá praticar a retificação do número do CPF/MF de uma nota promissória protestada, a pedido do credor, tendo em vista que o número lançado na referida nota pelo seu emitente não confere com a realidade?
O credor possui cópia dos documentos do emitente, e a certidão da Secretaria da Receita Federal confirmando o número correto. Os documentos exigidos pela Lei 9.492/97 foram todos apresentados.


Resposta: Nos termos do artigo 25 da citada Lei a averbação de erros materiais pelo serviço poderá ser efetuada de oficio ou a requerimento do interessado, sob RESPONSABILIDADE DO TABELIÃO DE PROTESTO DE TÍTULOS.
Para a averbação da retificação será indispensável a apresentação do instrumento eventualmente expedido e de documentos que comprovem o erro (par. Único do art. 25).
Entretanto o erro não foi da serventia na digitação do número do CPF do emitente, mas sim do próprio emitente/devedor ao emitir a letra.
Corrigir o numero do CPF do emitente na nota promissória e nos assentamentos da serventia (termo/instrumento/índices/relações) unilateralmente a requerimento do credor seria um tanto inseguro, podendo dar margem a representação futura pelo emitente/devedor.
Sugiro que o pedido seja dirigido diretamente ao MM. Juiz Corregedor da Serventia que expedirá mandado para tal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Abril de 2.005.

Protesto de Cheque

Consulta:


Consulta-nos este Tabelionato de como deve proceder à vista do apontamento de um cheque a protesto cuja data da emissão é posterior a data do apontamento?


Resposta: O cheque é uma ordem de pagamento à vista, válida para o dia de sua apresentação ao banco.
Mesmo que nele esteja indicada uma data futura. Se houver fundos, o cheque pré-datado é pago; se não houver, é devolvido pelo motivo 11 ou 12, e após a devolução que é a prova da apresentação ao banco sacado e a recusa do pagamento poderá ser apontado a protesto.
Portanto o que vale é a data de sua apresentação.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 19 de abril de 2.005.

Título Apontado em Moeda Estrangeira

Consulta:


Consulta-nos este Tabelionato, se no título apontado em moeda estrangeira, dólar norte americano, no caso, haveria necessidade da conversão da moeda para o real ser feita por tradutor público juramentado?


RESPOSTA: Face ao novo documento que hoje nos foi apresentado (FATURA/DUPLICATA), entendo que o titulo DSI pode sim ser apontado, e pelo valor indicado de R$ 41. 715,00.
Pois a empresa credora Transrodut Transportadora (Transporte Rodoviário Internacional – Mercosul) emitiu, e possui fatura/duplicata de prestação de serviço, e faz prova através do conhecimento de transporte apresentado do vínculo contratual e da efetiva prestação do serviço.
A questão de o conhecimento de transporte estar em dolar (moeda estrangeira) se torna irrelevante, pois a fatura foi emitida no Brasil e em moeda nacional (reais).
Em resumo, trata-se de apontamento em DSI, existe fatura, comprovação do vinculo contratual e prova da efetiva prestação do serviço.
O titulo pode sr apontado pelo valor nele expresso (R$ 41.715,00) sem qualquer questionamento, tudo em face do novo documento que hoje nos foi apresentado (Fatura/Duplicata).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Abril de 2.005.

quarta-feira, 24 de março de 2010

Conhecimento de Frete em Dólar DSI

Consulta:


Consulta-nos este Tabelionato se no titulo apontado a protesto em moeda estrangeira, dólar norte americano, no caso, haveria necessidade da conversão da moeda para o real ser feita por tradutor público juramentado?
Qual seria a data da conversão e como ficaria no titulo magnético, uma vez que não podemos alterar no programa?


RESPOSTA: No caso em tela trata-se de DSI emitida com base em conhecimento de frete ou de transporte redigido em Espanhol e Português, porem em moeda estrangeira (dólar norte americano).
Caso seja pago, o pagamento se dará em moeda corrente nacional, devendo, portanto haver a conversão da moeda pelo próprio apresentante e sob sua inteira responsabilidade (carimbo e assinatura ou em papel timbrado a parte) não havendo necessidade da conversão ser feita por tradutor público e juramentado.
A conversão deverá ser feita na data da apresentação do documento para protesto (item 8.2 do Capitulo XV das NSCGJSP e parágrafo 2º do artigo 10 da Lei 9.492/97), devendo, portanto ser feita nova conversão na data da apresentação do titulo a protesto, uma vez que a conversão foi feita em 25.01.2005.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Abril de 2.005.

Endereços Inexistentes Fornecidos Pelo Bancos

Consulta:


Consulta-nos este Tabelionato, de como deverá proceder diante da ocorrência de que nas declarações fornecidas pelos bancos informando o endereço do devedor e cumprindo exigência feita pela Corregedoria Geral, através do Provimento 24/04, verifica-se a ocorrência de muitos erros. Diversas vezes são fornecidas declarações cujos endereços são inexistentes, os blocos ou apartamentos não são localizados e até mesmo declaram ruas como sendo desta comarca, porem não são.


RESPOSTA: Pelo que pudemos entender no caso concreto trata-se de apontamentos de cheques cujos endereços dos emitentes fornecidos pelos bancos em atendimento ao Provimento 24/04 são inexistentes ou não são localizados.
O próprio provimento 24/04 foi editado entre outros motivos pela prática ilícita consistente na apresentação de títulos, notadamente, cheques para protesto com indicações propositadamente incorretas dos endereços dos devedores, a fim de que as diligências destinadas às respectivas intimações pessoais resultem negativas, dando azo a expedição de editais para esse fim.
Os endereços falsos não raro são de comarcas diversas daquelas que domiciliados ditos devedores.
Todos os motivos que levaram a edição de tal provimento estão muito bem explicados e justificados no parecer nº: 242/04-E que antecede ao provimento.
Tratando-se de cheque, o protesto pode ser lavrado no lugar do pagamento ou do domicilio do emitente.
Desta forma se o cheque for apontado no lugar do pagamento e o domicilio do devedor for diverso do local de pagamento localizado em outra comarca a intimação será feita por edital.
Quando o apontamento for no local do domicilio do devedor a intimação será pessoal.
Pelo provimento é obrigatória a apresentação de comprovação do endereço do devedor quando a apresentação se der mais de um ano após sua emissão, ou quando independentemente do transcurso do prazo anual, se tratar de cheques com praças de pagamento diversas das comarcas em que apresentados, podendo fazer a exigência, da mesma forma, sempre que, no exercício do serviço delegado, houver razão para dúvida sobre a veracidade de endereços fornecidos.
Entretanto as declarações de endereços dos devedores fornecidas pelos bancos nos termos do provimento não têm sido corretas, pois os endereços não são localizados ou são inexistentes.
Ao tabelionato cumpre realizar a intimação no endereço fornecido pelo portador do documento.
Devendo ser feita a intimação por edital no caso de recusa de recebimento, se a pessoa indicada para aceitar ou pagar for desconhecida, incerta ou ignorada, ou ainda quando for tentada a intimação pessoal no endereço indicado e não houver êxito.
Deverão ser esgotados todos os meios de localização do devedor (item 19 do Capitulo XV das NSCGJS).
A responsabilidade do fornecimento do endereço do devedor é inteiramente do apresentante do titulo, cumprindo ao tabelionato realizar a diligência no endereço fornecido.
Pode, entretanto o Tabelião de Protesto, sempre que constatar ter sido fornecido endereço incorreto do devedor, com indícios de má-fé, comunicar o fato à autoridade policial para a feitura de Boletim de Ocorrência e apuração.
Desta forma entendemos, que nestes casos, havendo indícios de má fé poderá a serventia exigir outras provas documentais idôneas de endereço, devendo esgotar todos os meios de localização do devedor, recorrendo, como fazem alguns tabelionatos, as listas telefônicas procurando encontrar o endereço do devedor ou mesmo telefonando para o número encontrado.
E, em última instância, percebendo má fé no fornecimento de endereço incorreto ou inexistente, poderá a serventia comunicar o fato a autoridade policial para a feitura de Boletim de Ocorrência e apuração nos termos do item 4.1.1 do Capítulo XV das NSCGJSP.
Pessoalmente, entendemos que a comunicação à autoridade policial deverá ser evitada, pois pouco resolverá, não trará soluções e somente irá complicar, ainda mais a serventia que terá de comparecer a delegacia policial diversas vezes para comunicação do fato, prestar depoimentos em possíveis inquéritos e talves até mesmo depor em Juízo, caso oferecida a denúncia.
A situação é delicada, pois também poderá haver má fé por parte do devedor que forneceu endereço incorreto, incompleto ou inexistente a instituição bancária.
Assim, entendemos que deve a serventia tentar lograr êxito na entrega da intimação, não sendo possível, esgotar todos os meios possíveis, como proceder a tentativas de localização nas listas telefônicas, e em não localizado proceder a intimação por edital.

É o parecer sob censura.
São Paulo Sp., 14 de Março de 2.005.

CETESB Parecer de Dispensa de Licença de Instalação

Consulta:


Consulta-nos esta Comarca, se poderá ser aceita a informação da CETESB de 29 de Agosto de 1.989, informando que a RD n. 002/86/Dconm, estabeleceu a dispensa de obtenção da Licença de Instalação para os fracionamentos com até 06 (seis) lotes?


Resposta: É exatamente o Parecer de Dispensa de Licença de Instalação, expedido pela CETESB, que a serventia deve exigir para poder proceder à averbação da área em 4 (quatro) lotes.
A CETESB deverá expedir esse parecer de dispensa, não sendo suficiente informação apresentada que não é oficial, mas sim mera cópia de informação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.005.

terça-feira, 23 de março de 2010

Arrolamento Fiscal INSS

Consulta:


Uma empresa emitiu Cédula de Crédito Bancária oferecendo em garantia Alienação Fiduciária de imóvel urbano de sua propriedade.
No entanto, na matrícula do imóvel constam 02 registros de Arrolamento, sendo um pelo INSS e outro pela Receita Federal, que não foram descritos no título.
Considerando que no próprio texto do arrolamento fica ressaltado que este não se constitui fato impeditivo para a alienação ou oneração do imóvel, devendo somente o proprietário comunicar aos órgãos este fato, é possível o registro do título????
19-03-2.010.


Resposta: O arrolamento fiscal pela SRF, tratado na Lei 9.532/97, por sua natureza jurídica não representa ônus, não transmite domínio, nem cria, nem extingue ou modifica direitos reais, e se registrado figurará na matrícula somente para fins de publicidade.
Existindo na matrícula do imóvel o registro de arrolamento fiscal, nos casos de alienação ou oneração do bem dado em arrolamento é de obrigação do proprietário, nos termos do parágrafo 3º do artigo 64º da citada Lei, sem o que está sujeito as sanções contidas no parágrafo 4º do mesmo artigo.
Portanto, segundo os parágrafos 3º e 4º do artigo 64º, da Lei 9.532/97, não há o impedimento da oneração nem mesmo da alienação dos bens arrolados.
No entanto, o arrolamento dos bens feitos ao Instituto Nacional do Seguro Social – INSS, e previsto no artigo 33º do Decreto n. 70.235/72, alterado pela Lei n. 10.522/02, distingue-se totalmente do arrolamento administrativo previsto na Lei n. 9.532/97, e dos arrolamentos judiciais.
O artigo 33º do Decreto 70.235/72, alterado pela Lei 10.522/02, permite a substituição do depósito pelo arrolamento de bens, limitado ao total dos bens do ativo permanente somente quanto aos créditos tributários da União, aqueles geridos pelo Instituto Nacional do Seguro Social, que estão sujeitos às regras específicas do artigo 126 da Lei n. 8.213/91 e do Decreto 3.048/99, têm por exigência o depósito em dinheiro de 30% (trinta por cento), do débito fiscal.
Essa forma de arrolamento (Decreto 70.235/72 – INSS) trata de uma forma alternativa de garantia de instância, ou seja, para ter o recurso admitido diante de uma decisão desfavorável em processo administrativo, é necessário que o contribuinte disponibilize bens de sua propriedade com a finalidade de garantir a exigência fiscal impugnada,
Distingue-se, portanto, do arrolamento administrativo previsto na Lei 9.532/97, que é mais para fins de publicidade sujeito a medida cautelar fiscal no caso de não cumprimento da comunicação em casos de oneração e alienação.
Já o arrolamento previsto no Decreto que substitui o depósito em dinheiro por bens arrolados, tem mais a conotação de disponibilização, de garantia de instância. E dessa forma, apesar de não muito comum e a situação ser ainda nova e sujeita a debates em instâncias superiores.
Entendo, s.m.j, de que por cautela, e maior segurança jurídica, a alienação fiduciária não poderá ser registrada enquanto não cancelado o arrolamento registrado a favor do INSS, ou anulados os seus efeitos.
O outro arrolamento com base da lei 9.532/97, não impedirá o registro da alienação, devendo, nesse caso, haver a comunicação tanto por parte do interessado como pela serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Março de 2.010.

Distrato Social

Consulta:


O distrato social, deve constar a indicação de um dos sócios para assumir a responsabilidade pelo passivo social, se ainda restar, bem como pela guarda e manutenção dos livros e documentos da sociedade, pelo prazo legal de 5 (cinco) anos, a contar da assinatura do distrato social, no entanto, o advogado da sociedade levantou a seguinte questão: que não poderia indicar um dos sócios para tal responsabilidade, pois estaria mentindo; devido à sociedade ter sido criada e fechada logo em seguida não havendo tais documentações.

Como devemos proceder diante deste caso?


Resposta: Constituída a sociedade deve ela ser inscrita/registrada (artigo 998 do CC), quando as obrigações dos sócios começam imediatamente, se o contrato não ficar outra data (artigo 1.001 do CC).
Dessa arte, com o início da sociedade começam as obrigações dos sócios, dentre das quais se incluem a escrituração contábil e a abertura dos livros obrigatórios por lei e pelo fisco, principalmente o Livro Diário (Artigos 1.179, 1.180 e 1.194 do CC, Decreto Lei n. 486/69 (artigos 1º e 5º), e seu Regulamento Decreto 64.567/69 (artigos 2º, 5º e 14º).
E se a sociedade constituída não tinha tais documentações estava ao menos irregular, tanto que para o seu encerramento/distrato baixa necessita apresentar as certidões negativas do INSS, de quitação dos tributos e contribuições sociais da Receita Federal, de inscrição de dívida ativa (expedida pela PGFN) e o Certificado de Regularidade do FGTS, além de o distrato ter as firmas reconhecidas e ser vistado por um Advogado.
Se a sociedade está sendo fechada logo após a sua constituição, não é motivo a justificar a sua não escrituração e a não abertura dos livros fiscais obrigatórios por lei.
Se tais livros foram ou não abertos é uma situação que refoge a esfera registrária, no entanto do distrato deverá sim conter com quem ficará o cargo e a responsabilidade pela guarda dos livros contábeis e fiscais.
Não se trata de uma mentira, mas de uma irregularidade que não pode ser repassada para a serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Março de 2.010.

segunda-feira, 22 de março de 2010

Desmembramento Necessita Licença de Instalação pela CETESB

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, se deverá exigir Licença de Instalação expedida pela CETESB para parcelamento de uma área em quatro (04) lotes?


Resposta: Para a averbação do desmembramento de uma gleba em quatro (04) lotes, dispensado o registro especial do artigo 18 da Lei 6.766/79, alem da planta e da aprovação municipal, o interessado deverá apresentar ou a LICENÇA DE INSTALAÇÃO EXPEDIDA PELA CETESB REGIONAL (CAMPINAS) ou O CERTIFICADO DE DISPENSA DE ISNTALAÇÃO, que é exigência da própria CETESB (Normas para análise de projetos de parcelamento do solo) e de sua competência, segundo consta do artigo 67 e 57, X do Decreto Estadual nº. 8.468, de 08 de Setembro de 1976.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2005

Caução Garantia Locação Averbação

Consulta:


Foi protocolado nesta serventia um Contrato de Locação, o qual figura como locatário e caucionante o proprietário de 02 imóveis desta comarca (o imóvel locado é de São Paulo), existe alguma restrição a ser observada neste contrato e o mesmo deve ser cobrado somente como uma Av., tendo em vista a locação são de tratar do imóvel desta comarca?
Obs. Só possui esta garantia, ou seja a caução dos imóveis.


Resposta: As modalidades de garantia da locação dos imóveis urbanos são as constantes do artigo n. 37 da 8.245/91.
No caso de caução locatícia em que é dado um ou mais imóvel em garantia, o ato praticado será o de averbação, independentemente da apresentação ou do registro do contrato de locação.
Não há fundamento para se exigir comprovação do prévio registro do contrato de locação. A Lei não estabelece a vinculação da averbação da caução ao ato de registro do contrato de locação, que só é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação ou averbado para assegurar preferência.
Se não constasse a cláusula de vigência e o locatário não tem interesse na preferência, em sendo a caução garantia do Locador, não há como recusar a averbação.
Para o registro de contrato de garantia real que é acessório, não é necessário à apresentação do contrato principal em que a obrigação é constituída. Basta que o contrato especialize adequadamente as partes, a obrigação e o objeto da garantia (Ver decisão da 1ª VRP da Capital – fonte: 000.05.033180-9).
Com relação à cobrança de emolumentos pela averbação da caução, o caucionamento é contrato acessório, tendo por finalidade a garantia do cumprimento de uma obrigação principal. Assim, a averbação será com valor declarado se a caução tivesse algum fundamento, o valor da obrigação seria o valor do aluguel multiplicado pelo número dos meses do contrato (Ver item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela II – se pro prazo determinado será cobrado os emolumentos pela soma dos alugueres mensais, se o prazo for indeterminado, tomar-se-á o valor de 12 alugueres mensais).
Já no caso de cancelamento da caução locatícia, particularmente entendo que os emolumentos devem ser cobrados sem valor declarado, pois há quem afirme que a caução imobiliária não é um direito real, mas que deve ser reconhecida como “ônus real” a incidir sobre o imóvel, sem contudo, estabelecer direito típico, não se podendo aplicar o item n. 2.1 das Notas Explicativas da Tabela (cancelamento de direitos reais). Entretanto, algumas serventias estão cobrando o cancelamento da caução com valor declarado.
No caso de serem dois os imóveis caucionados, a base de cálculo dos emolumentos devidos pela averbação deverá ser dividida por dois (a exemplo do item n. 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II - Ver Boletim Eletrônico do Irib n. 1.910 de 08/08/2.005).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Março de 2.009

Desmembramento com Unificação

Consulta:


Foi solicitado verbalmente no balcão informação se há possibilidade de se fazer uma retificação administrativa de dois lotes de um loteamento, sendo que um dos lotes ficará com uma área inferior e outro com a área superior ao registrado, ou seja, objetiva-se a retificação tendo em vista que, sendo os lotes contíguos e do mesmo proprietário, o mesmo construiu uma casa ultrapassando um pouco a divisa do outro.


Resposta:Os imóveis são lotes com origem em regular loteamento inscrito.
No caso propriamente, não se trata de retificação de registro (tornar reto, corrigir), mas sim de desmembramento com unificação, ou seja, se fará o desmembramento de parte de um lote (19) para ser unificada com o outro lote (18), contudo, deve ser verificado se não há restrições impostas pelo loteador nesse sentido.
Poderá o procedimento opcionalmente seguir a via inversa, ou seja, unifica ambos os lotes e depois desmembra a parte não edificada (somente o terreno).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Março de 2.009.

quarta-feira, 17 de março de 2010

Incorporação CDHU

Consulta:


Recebemos um processo de incorporação a ser realizada pelo CDHU. A mesma, em seu requerimento, diz que está dispensada da apresentação das certidões previstas na alínea "b" do artigo 32 da Lei 4591/64, tendo em vista o seu objeto social. Tal informação procede ou devemos exigir a apresentação das referidas certidões?Desde já grata pela atenção,
16-03-2.010


Resposta: A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, é uma sociedade por ações, integrante da administração indireta do Estado de São Paulo, regendo-se em conformidade com o seu estatuto, pela Lei 6.404/76, e demais disposições aplicáveis.
Foi ela criada pela Lei Estadual nº 905/75, inicialmente como Companhia Estadual de Casas Populares – CECAP, passando por transformações, denominando-se atualmente CDHU, que é na verdade uma sociedade de economia mista, sem privilégio fiscal (parágrafo 2º do artigo n. 173 de nossa Carta Maior) não extensível as empresas do setor privado (Ver também protocolado CG nº 25.756/2004 – Parecer 20/2006-E – Dr. Vicente de Abreu Amadei).
É ela pessoa jurídica de direito privado que obedece ao regime jurídico instituído por esse ramo por expressa disposição constitucional (Artigo 173 da Constituição Federal e seus parágrafos).
O parágrafo 1º da Magna Carta estatui que as sociedades de economia mista sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto às obrigações trabalhistas e tributárias.
Sua natureza, é pois, de sociedade ou empresa privada mercantil-industrial, e além de não gozar de nenhum privilégio fiscal, também não alcança privilégios nas regras jurídicas a que estão submetidas às empresas ou sociedades privadas.
Portanto, para o registro da incorporação em que a CDHU figura como incorporadora, não há como dispensar para o registro da incorporação as certidões previstas na alínea “b” do artigo 32 da Lei 4.591/64, ou mesmo dispensar a apresentação de qualquer outro documento, cuja apresentação estão sujeitos os incorporadores, pois como dito não goza ela de qualquer benefício fiscal, trabalhista, administrativo, ou mesmo de ordem jurídica, estando sujeita as mesmas regras do setor privado.
Seus objetivos sociais vêm previstos nos incisos I a XII do artigo 2º do seu estatuto, e também não justificam qualquer isenção ou dispensa da apresentação de quaisquer documentos necessários ao registro da incorporação pretendida.
Ademais, ainda resta a questão dos documentos (certidões) dos alienantes do terreno que também devem ser apresentadas para tal mister.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.010.

terça-feira, 16 de março de 2010

Consórcio de Bem Imóvel

Consulta:


Estamos com uma Escritura de Venda e Compra com Pacto Adjeto de Hipoteca, referente a venda e compra de um imóvel com recursos oriundos de um Consórcio de Bem Imóvel, sendo que a credora hipotecária é a Administradora do Consórcio. Porém, ficamos na dúvida com relação ao disposto na Lei 11.795/2008 que dispõe sobre o Sistema de Consórcio, mais precisamente com relação aos seus artigos 5º e 45, razaõ pela qual perguntamos:1) É necessário constar o paragráfo 5º do artigo 5º Lei 11.795/2008, após o registro da garanti?2) O artigo 45 deve ser aplicado no cálculo das custas/emolumentos para o adquirente do imóvel?


Resposta: O grupo de consórcio é autônomo em relação aos demais e possui um patrimônio próprio, que não se confunde com o de outro grupo, nem com a própria administradora. (parágrafo 3º do artigo 3º da Lei n. 11.795/08).
Quando o bem imóvel é adquirido pelo consorciado as restrições do parágrafo 7º do artigo 5º da Lei 11.795/08, não se aplicam, mas tão somente para os imóveis adquiridos pelo próprio grupo de consórcio.
Entretanto, os bens adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantias (hipotecária no caso), bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, o que nos leva a entender que os bens havidos pelo consorciado e hipotecados ou alienados fiduciariamente à Administradora de Consórcios se enquadra nas restrições do parágrafo 5º do artigo 5º da citada Lei, em razão da garantia ofertada.
Portanto, as restrições do parágrafo 5º do artigo 5º da Lei 11.975/08, devem ser averbadas, não pela aquisição que foi feita pelo consorciado, mas pelas garantias, aplicando-se via de regra as disposições do artigo 45º da Lei.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.010.

Cédula de Crédito Bancário Alienação Fiduciária

Consulta:


Quando da apresentação de Cédula de Crédito Bancário, em que consta como garantia da dívida a alienação fiduciária de um imóvel de propriedade do emitente ou de um terceiro garantidor é necessário a apresentação das certidões exigidas na lei 7433/85 regulamentada pelo Decreto 93240/86?E se a garantia for Hipoteca do imóvel? Também é o mesmo entendimento?Desde já, grata pela atenção
15-03-2.010.


Resposta: Apesar de a Cédula de Credito Bancário ser um título de crédito a garantia (alienação fiduciária), está sendo constituída através de instrumento particular que deve conter os mesmos requisitos exigidos pela Lei n. 74.33/85, e seu Decreto Regulamentador n. 93.240/86, a fim de atender as exigências legais e fiscais, além dos requisitos do parágrafo 1° do artigo n. 215 do CC e da Lei 9.514/97, por se tratar de alienação fiduciária.
Apesar de a Lei 7.433/85, e seu Decreto Regulamentador 93.240/86, disporem sobre requisitos para lavratura de escrituras públicas, são eles anteriores ao Código Civil de 2.002.
O Código Civil de 1.916, em seu artigo 134, II, fazia menção a Cr$ 50.000 (Cinqüenta Mil Cruzeiros), e havia entendimentos que esse valor poderia ser atualizado, mas a questão quanto a esse valor atualizado era duvidosa, e via de regra os instrumentos particulares de alienação ou oneração não eram adotados.
Resta evidente que o instrumento particular ou escritura particular deve conter os mesmo requisitos legais e fiscais, exigidos pela Lei da Escritura Pública acima citada, devendo essa legislação ser aplicada por uma interpretação lógico-sistemática que deve sobrepor à interpretação gramatical.
Em se tratando de garantia hipotecária a interpretação é a mesma.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.010.

segunda-feira, 15 de março de 2010

Servidão Hipoteca

Consulta:


Foi recepcionada "escritura pública de constituição de servidão de passagem de água, para escoamento de lagoas bem como circulação de máquinas e pessoas" em que ANTONIO institui servidão através de dois imóveis seus em favor de "ESPÓLIO DE SÉRGIO...", representado pela inventariante Maria...
Não constou da escritura nem foi apresentado Alvará Judicial para tal.
Embora esteja favorecendo o Espólio, pergunto ainda assim se não haveria a necessidade de tal documento.
Ainda com relação a essa escritura, um dos imóveis está gravado com hipoteca cedular rural. Acredito que não impede, mas também gostaria de conhecer seu parecer.


Resposta: A servidão é direito real na coisa alheia. Constitui-se, em regra, por escritura pública, à qual acorrem os titulares de domínio dos dois prédios, ou dois imóveis, um dominante, que vai retirar do outro imóvel, as vantagens que configuram a servidão e o outro, o serviente, que sofre as restrições ou presta serviços ou atende às necessidades do dominante.
A servidão pressupõe, portanto, dois imóveis, distintos, diferentes, de proprietários diversos.
No caso concreto, dois são os problemas.
O primeiro deles é que o titular do domínio do prédio serviente figura no titulo como Espólio representado que vem representado pela inventariante.
É inquestionável que o espólio não possui personalidade jurídica. Possui, apenas, capacidade processual (artigo n. 12, V, do CPC), para acionar e ser acionado. Portanto, nos termos do artigo citado, a inventariante representa o espólio em Juízo, se representa-lo em atos negociais fora do processo carece de autorização judicial.
Não há prejuízo em que se permita ao Espólio à aquisição de direito real, desde que autorizado pelo Juízo Universal do Inventário.
Não se trata de ato de mera administração do imóvel, mas de constituição de um direito real sobre coisa alheia.
A constituição da servidão não pode ser registrada se a ela não ocorrerem todos os titulares do domínio, proprietários dos imóveis (serviente e dominante).
Portanto, necessário se faz à apresentação de alvará judicial, para que o espólio representado por sua inventariante, compareça à escritura.
A segunda questão se prende ao fato de que sobre um dos imóveis onerados pela servidão pesa hipoteca cedular rural constituída a favor de instituição financeira.
A rigor, a servidão de passagem poderia ser registrada a despeito da hipoteca cedular, pois não se trata de venda, nem mesmo de penhora, arresto ou seqüestro (artigos 59 e 69 do DL 167/67). Contudo, se trata de constituição de direito real voluntário, e que a exemplo dos casos de desmembramentos e remembramentos necessitam da anuência do credor hipotecário.
A hipoteca já existia, e quando constituída, sobre o imóvel não pesava nenhum ônus de servidão, que de certa forma vem a onerar o imóvel, retirando-lhe parte da utilidade, desvalorizando - o.
Se tivéssemos uma situação ao contrário, ou seja, em um imóvel onerado por servidão ser constituída hipoteca cedular, a situação seria tranqüila e poderia ser feita independentemente de qualquer formalidade.
Mas pesando sobre o imóvel hipoteca cedular, a situação se inverte é até por cautelam é necessária à apresentação da anuência do credor hipotecário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Maio de 2.006.

Retificações Administrativas Nota Devolutiva Prazo

Consulta:

O prazo previsto na Lei para cumprimento de Notas Devolutivas é de cinco dias. Freqüentemente temos concedido (quando solicitados) mais prazo, sempre naquelas ocasiões em que se verifica que dadas os requisitos a cumprir, suas dificuldades, etc., os cinco dias seriam um prazo muito apertado para que os interessados pudessem correr em busca de consertos.


Resposta: à exceção dos prazos de 15 dias para manifestação dos confrontantes e de 5 dias para que o requerente e o profissional que assinou a planta e o memorial se manifestem sobre a impugnação a Lei (210.931/04), não faz menção a outros prazos.
O prazo para exame do pedido de retificação é de 15 dias (item 32 do Capitulo XX das NSCGJSP), a menção que foi feita em parecer da Comarca da Capital (Processo 000.04.077916-5 – Retificação Consensual – Regulamentação de Procedimentos: Os prazos devem seguir o padrão processual, ou seja, o prazo comum é de 5 (cinco) dias, salvo quando previsto prazo mais dilatado – Bol Eletrônico 1.152) de que os prazos devem seguir o padrão processual, ou seja, o prazo comum de 5 (cinco) dias, salvo quando previsto prazo mais dilatado se refere ao prazo geral, mencionado no artigo 185 do CPC.
Portanto, devem ser seguidas as regras do item 32, 36.2 e 124.6 do Capitulo XX das NSCGJSP.
É claro que nos termos do item 124.2 do Cap. XX acima citado, não gera prioridade, mas o prazo para exame é o mesmo de qualquer título: quinze dias.
Se houver necessidade de notificação de confrontantes, o prazo evidentemente será maior, isto é, será o que for necessário. Os efeitos da prenotação subsistirão de forma análoga ao que ocorre com a suscitação de dúvida, não se operando a regra do artigo n. 205 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Junho de 2.006.

sexta-feira, 12 de março de 2010

Partilha

Consulta:


Apresentado para registro Carta de Sentença (separação) com uma relação de bens móveis e imóveis, mas não foi atribuído valores aos bens.
Na partilha dos bens, foi atribuído bens móveis e imóveis aos separandos e ainda ficou pactuado que a varoa receberá a título de divisão dos bens 160 parcelas no valor de R$ 2.000,00, perfazendo uma quantia de R$ 320.000,00.
Obs. Não consta recolhimento do ITBI, e nem do ITCMD, e não foi apreciado pelo Posto Fiscal Estadual.
a) A Serventia deverá exigir que a mesma seja aditada para atribuir valores aos bens?
b) É necessário a vênia do que o Posto Fiscal Estadual ?
Ou
c) Deverá apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI (Municipal) uma vez que a transmissão foi onerosa, mas ainda não foi quitado, pois a importância de R$ 320.000,00 será paga em 160 parcelas.
Grato,
11/03/10


Resposta: Respondo positivamente a questão em mesa, com relação aos itens “a” e “c”, uma vez que houve transmissão onerosa de bens imóveis (torna), não importando a forma de pagamento mas o preço/valor.
A carta deverá ser aditada para que nos termos do artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5, da LRP, sejam atribuídos os valores aos bens.
Caso haja diferença de valores com relação aos bens imóveis, e somente estes, deverá ser recolhido o ITBI, em atenção a legislação Municipal local.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Março de 2.010.

Conferência de Bens

Consulta:


Numa conferência de bens realizada na sociedade por seus acionistas para aumento de capital social da S/A com subscrição de bens imóveis – de metade de um apartamento – pergunto se há necessidade de apresentação de prova de quitação das obrigações para com o respectivo condomínio (artigo 4º, parágrafo único da Lei 4.591/64)?


Resposta: A prova de quitação das despesas condominiais é condição imposta pelo artigo 4º, parágrafo único da Lei 4.591/64, com a redação da Lei 7.182/84, para a alienação das unidades autônomas em condomínio de propriedade horizontal.
Contudo, o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 7.433/85 equiparou essa prova de quitação “a declaração expressa consignada nos instrumentos de alienação ou transferência de direitos”.
Assim, indispensável à exigência de apresentação de prova de quitação dos encargos condominiais ou de declaração específica do alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, de quitação das despesas condominiais, podendo tal declaração ser feita em documento separado se reportando a conferência de bens.
Em virtude das recentes decisões do CSM (AC. 509-6/5 e 538-6/7, ambas de Campinas SP., DOE de 30.06.2.006), deve ser exigido a apresentação das CND’S do INSS e da SRF (conjunta), ou declaração de que o imóvel em transmissão integra o ativo circulante da empresa, no caso de a empresa transmitente ter como atividade preponderante a comercialização de bens imóveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Julho de 2.006.

Penhora da Nua-Propriedade

Consulta:


Está para ser registrada na matrícula 22806 deste cartório CERTIDÃO DE PENHORA passada nos autos do processo de execução de título extrajudicial 640/96 do segundo ofício judicial local, tendo por partes o BANCO BRADESCO S/A como credor e OVÍDIO CARLOS... como devedor. Foi intimado da penhora, assim como sua mulher. Aliás, o bem dado em penhora foi oferecido pelo próprio devedor, consistente em 12,5% da nua-propriedade do imóvel da matrícula 22806, denominado Fazenda da Represa.
Os 12,5% DO IMÓVEL são tudo o que eles possuem, em comum com outros. Bem entendido, possuem UM OITAVO do todo, e não apenas da nua-propriedade.
O problema é esse: ofereceram à penhora 12,5% DA NUA-PROPRIEDADE da Fazenda em questão. E o credor aceitou. Até aqui, tudo bem, mas...
A questão é essa: entendo que até podemos registrar a penhora assim como está, mas e quando da vinda de eventual arrematação, em se referindo apenas à nua-propriedade, como agora fizeram, poderemos aceitar para o registro? Afinal, não existe usufruto até o momento (o devedor é dono, em comum com outros, da Fazenda, cabendo-lhe um oitavo do todo) nem foi aqui instituído.


Resposta: Nessas condições, a penhora não poderá ser registrada devendo ser qualificada negativamente. Explico.
A penhora é ato preparatório, não da nem tira direitos, contudo, não se poderá registrar a penhora somente sobre a nua-propriedade sem a existência do registro do usufruto, ou seja, a instituição/constituição do usufruto.
Não se pode fazer reserva do usufruto, que já detem, porque na condição de proprietário pode usar, fruir, gozar e alienar o imóvel.
Assim, se vendo ou faço a doação (alieno, enfim) da nua propriedade, não se infere, não se deduz que ficou reservado o usufruto, porque, em se tratando de direito real na coisa alheia ele só existe, registrariamente, quando esse direito real está registrado na matrícula.
O usufruto é direito real na coisa alheia. Assim, a sua constituição depende de registro isolado, diferenciado daquele relacionado com a transmissão da nua-propriedade. São, portanto, dois registros, um da transmissão da nua propriedade e outro da transmissão/constituição do usufruto.
Ora, só existe nú-proprietário quando houver usufruto, e, assim, a instituição, o nascimento, a geração do usufruto nasce de formas diversas.
São três as formas pelas quais o usufruto pode ser constituído: a) pode o doador alienar pura e simplesmente a propriedade despida de uso e gozo, reservando este para si; b) pode dispor do uso e goza reservando para si a propriedade; c) pode instituir conjuntamente dois titulares, deferindo a um a propriedade e a outro o uso e gozo.
O chamado usufruto reservado (deducto), embora não comum, pode surgir em título oneroso com dois atos obrigatórios a serem praticados na matrícula. O registro da constituição do usufruto pela reserva e o da doação do imóvel, que passa a ser gravado com o direito real do usufruto (artigo 1.391 do CC).
Ocorre que o usufruto, quando incidente sobre coisa imóvel, no todo ou em parte, e desde que não resulte de usucapião, somente institui-se o direito real do usufruto, após o registro no Serviço de Registro Imobiliário da situação do imóvel.
Para que ocorra a instituição deste direito real com todos os atributos que lhe são inerentes e, sobretudo, o destaque da propriedade que passará de plena a limitada, indispensável o registro de sua instituição na matricula do fólio real respectivo.
O usufruto sempre depende, por sua instituição, no registro, ainda que se tratando de simples reserva.
O usufruto para produzir toda a sua eficácia precisa ser inscrito. (Ver AC. 99.458-0/9 – Revista do Irib nº 54, pg. 324).
Desta forma, não se poderá registrar a penhora de 12,5% da nua-propriedade sem a existência da inscrição do usufruto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Novembro de 2.006.

CND'S Loteamento

Consulta:


Num processo de desmembramento, sob as regras do parcelamento do solo, pergunto se temos que exigir do interessado as CND’S da Receita Federal em nome dos sócios da empresa proprietária do imóvel.


Resposta: Para o registro de loteamento e/ou desmembramento, nos termos da Lei 6.766/79, é imprescindível que o loteador/parcelador tenha o domínio do imóvel a ser parcelado. Inadmissível se destine para loteamento/desmembramento imóvel que o loteador tenha apenas direitos de compromissário comprador. (Decisões Normativas CG. Proc. CG 1.817/94 (232/95) e Processo CG. 119/93 (619/93) Decisões Administrativas da Corregedoria Geral do Estado 95 pg. 323 e 93 pg. 49).
Portanto, o proprietário do imóvel deve alienar por escritura definitiva o imóvel ao parcelador que pretende implantar loteamento/desmembramento no imóvel.
Nem a Lei da Previdência e Seguridade Social (Lei 8.212/31 artigo 47, I, “b” e Decreto 3.048/99 artigo 257, I “b”), exigem expressamente certidões previdenciárias quando do registro do loteamento/desmembramento levado a efeito por empresa.
Não vi nenhum autor tratar do assunto e nenhuma decisão a respeito encontrei. Se levarmos, portanto, em conta o silêncio das referidas leis, seremos forçados a concluir não serem exigíveis tais certidões. Muitos cartórios não dispensam os documentos por entenderem que a exigência encontra-se implícita no artigo 18, inciso III, letra “a”, relativo as certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel e até por maior garantia dos adquirentes de lotes.
Entretanto, Contribuições Previdenciárias não são tributo, e mesmo que fossem, não recaem sobre o imóvel. Não podemos negar, entretanto, certo liame entre eventuais débitos previdenciários e o imóvel de propriedade da empresa, porque por eles se pode responder. Além disso, não seria justo esconder, de interessados na compra de lotes, conhecimento da situação previdenciária da empresa parceladora.
Desta forma, não é obrigatório, mas até se poderia exigir as CND’S (INSS SRF conjunta PGFN) em nome da pessoa jurídica parceladora, contudo, em nome dos sócios desta, não haverá necessidade de sua apresentação por falta de previsão e até por excesso de zelo.
Situação diferente é quando do registro de incorporação, pois nesse caso, diferentemente dos loteamentos/desmembramentos, há previsão legal (art. 257, III e 47, par. 2º Leia antes citadas) para a apresentação das CND’S em nome da empresa incorporadora.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Novembro de 2.006. (

Clausulas Restritivas Morte Donatária

Consulta:


Imóvel matriculado em nome de quatro irmãos, havido por doação na qual foram impostas as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade.
Apresentam agora a registro Formal de Partilha expedido nos autos de inventário de um deles, passando a parte que lhe pertencia no imóvel (25%) aos seus herdeiros.
É certo que as cláusulas não se transferem àqueles herdeiros, isto é, não perseguem o bem. São pessoais: atingiam apenas o donatário enquanto vivo ou enquanto não fossem canceladas, mas não podem agora gravar a parte inventariada.
Pergunto se está correto meu raciocínio (caso esteja enganado, agradeço antecipadamente se me corrigir) e se devo fazer alguma averbação logo após o registro desse inventário, para confirmar a liberação desse ¼ do imóvel em favor dos novos herdeiros.


Resposta: As cláusulas restritivas quanto ao tempo de duração classificam-se em:
a) Vitalícias – somente se extinguindo pela morte do beneficiado, mesmo que opere sua sub-rogação, e
b) Temporárias – Que como a expressão está a indicar, é a que esta subordinada à superveniência de determinado acontecimento, à existência de determinada pessoa ou à realização de um ato ou fato, é a que está fixada a um período definido de duração.
As cláusulas vitalícias imposta aos bens, pelo testador/doador, não vai além da vida do donatário e, por morte dele, se transfere livre aos seus herdeiros.
Desta forma, averba-se na matricula o óbito do donatário, cancelam-se as cláusulas restritivas e registra-se o formal de partilha.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Novembro de 2.006.

Usufruto de Marido Para Mulher

Consulta:


Escritura de doação com reserva de usufruto, apresentada a registro sob o protocolo 113601.
Nelson e sua mulher Sandra doam aos filhos Cristina e Cinthia a nua-propriedade do prédio residencial 72 da Rua João Barthamn.
Por outro lado, Nelson doa à mulher Sandra (com quem ainda está casado sob o regime da comunhão de bens desde antes da lei do divórcio) o usufruto sobre 50% do imóvel doado.
Finalmente Sandra reserva para si o usufruto sobre os outros 50% do imóvel ora doado. Fica, então, com 100% do usufruto.
Existiria algum impedimento no registro dessa escritura, da forma como trataram do usufruto? Ou o certo seria Sandra sozinha reservar o usufruto sobre os 100% do imóvel?


Resposta: Sendo o regime de bens do casal o da comunhão universal, impossível a doação de um cônjuge ao outro.
Os cônjuges são senhores pro indiviso dos bens comunicados. Nenhum dos dois os tem e possui só por si; dão-se caracteristicamente, os fatos jurídicos da composse e do condomínio.
Trata-se de absoluta indivisão de bens presentes e futuros. Daí impossibilidade das doações entre cônjuges, quando o regime entre eles é o da comunhão universal de bens.
Ademais, não há doação, mas sim instituição de usufruto, o que também é inadmissível em favor de quem se presume titular do condomínio de direito de família, ou seja, entre cônjuges co-titulares da universalidade do patrimônio comum (Ver AC 581-6/2 Sertãozinho SP.).
Assim, não é viável a instituição de 50% do usufruto do imóvel a favor de Sandra por Nelson, devendo a escritura ser re-ratificada para constar à doação da nua propriedade do casal para seus filhos com a reserva da totalidade do usufruto somente para Sandra, pois o cônjuge varão estará renunciando o próprio direito de reserva do usufruto para si.
Ademais, mesmo fosse possível o registro da forma colocada, seria mais oneroso para as partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Novembro de 2.006.

quinta-feira, 11 de março de 2010

Usucapião Não Incidência de ITBI

Consulta:


Consulta-nos esta Serventia, se houve algum comentário sobre certa decisão, no sentido de que nos casos de usucapião, a incidência de ITBI (para o Município), ainda que se trate de “aquisição originária”. É realmente o caso?
Devemos exigir tal guia?


Resposta: Não. Em primeiro lugar não há transmissão, que é o fato gerador do referido imposto, pois a sentença apenas declara o domínio. Em segundo lugar, o Supremo Tribunal Federal já decidiu que inexiste incidência desse imposto nas ações de usucapião julgadas procedentes.
A não ser que a Lei Municipal de ITBI exija o que seria ilegal, desconheço comentário em sentido contrário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.005.

TELESP Incorporação de ITBI

Consulta:


Pergunta: Apresentado para averbação, requerimento com cópias de atas registradas na Jucesp., em que: a) Telesp Participações S/A incorpora Telecomunicações de São Paulo S/A, e b) alteração da razão social da Telesp Participações S/A para Telecomunicações de São Paulo S/A.
Pergunto: A averbação da incorporação deve ser cobrada com valor, com base no valor venal dos imóveis ou como averbação sem valor declarado?
Incide ITBI?


Resposta: No caso, são duas as averbações a serem feitas.
A primeira delas é a averbação da incorporação da Telecomunicações de São Paulo S/A pela Telesp Participações S/A, que deve ser cobra como averbação com valor declarado, o valor constante do laudo de avaliação ou do valor venal, o que for mais alto.
A segunda delas é a averbação da alteração ou mudança da denominação da empresa, que deve ser cobrada como averbação sem valor declarado.
É caso de não incidência de ITBI, a não ser que tenha a incorporadora, como atividade preponderante, a compra e venda de bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil, que não é o caso das Telecomunicações (Artigo 156, parágrafo 2º, I da Constituição Federal).
Contudo, deve a serventia exigir a apresentação de uma guia de não incidência de ITBI, vistada ou visada pela Municipalidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2,.005.

Dissolução de Sociedade

Consulta:


Pergunta: Apresentada a registro Ata de Assembléia Geral Extraordinária de Empresa, em que um dos acionistas (trata-se de S/A) está se retirando da sociedade, recebendo como quitação dois imóveis. Na ata não costam os números das matriculas, mas apenas seus endereços, sendo emitida a descrição deles.
Pergunto se não seria o caso de escritura pública para convalidar a negociação?
E também se incidie o ITBI?


Resposta: Quanto à questão do ITBI, a regra é que se o imóvel retorna ao patrimônio do sócio que fez a conferência, não há incidência de ITBI, mas, se o imóvel é transferido para qualquer outro sócio, deve pagar o Imposto de Transmissão, assim como deve ser pago o Imposto quando se trata de imóvel que foi adquirido pela empresa, de terceiros.
Entretanto, poderá ser verificada a legislação Municipal, ou se houver entendimento contrário pela Fazenda Pública Municipal a entender pela não incidência do imposto no caso concreto, que seja expedida guia negativa de recolhimento de ITBI, ou seja, guia de não incidência (Ver Acórdão CSM de 17/03/1998 – Fonte :041.449-0/9 S. José do Rio Preto SP – Irib).
Os preceitos contidos nos artigos 89 e 98, parágrafo 2º, da Lei 6.404/76 (Lei das S/A), e no artigo 64 da Lei 8.934/94 (Sociedades Mercantis), são restritivos, excepcionais, não estendendo a inexigilibidade de escritura pública para a transferência de imóveis aos sócios nos casos de dissolução de sociedade.
O instrumento particular tem sido admitido nos casos de integralização de capital e conferência de bens para a formação de capital social.
O que se pretende é alienar imóvel do patrimônio da sociedade, transferindo-o para o sócio, por meio de dação em pagamento.
A dação em pagamento de bem de sociedade em favor de sócio, com escopo de saldar crédito em conta corrente, como ocorre, não dispensa escritura pública.
Ademais, somente são admitidos a registro, conforme o disposto no artigo 221, I da LRP, as escrituras públicas além dos escritos particulares autorizados em Lei, o que não é o caso.
Apesar de existirem entendimentos em contrário, pensamos que no caso concreto ocorre à necessidade de escritura pública. (Ver Ap.Cível 44.028-0/0; 063971-0/1; 075582-0/9; 77.12/8-0/2 todas de São Paulo).
Caso o apresentante não concorde, poderá valer-se do procedimento de dúvida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.005.

Retificação Administrativa

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre algumas questões relativas a procedimento administrativo de retificação de registro (Lei 10.931/04) conforme segue:

Primeira pergunta: Se o interessado não cumpre as exigências no prazo dado, o processo irá para o arquivo. Nesse caso, poderemos desentranhar os documentos e entregá-los ao mesmo, ante seu requerimento escrito?
Em caso positivo, por medida de segurança, guardamos cópias no arquivo?
E em caso negativo seria bom que o interessado desistisse do processo, pedindo a retirada da documentação?

Segunda Pergunta: (caráter geral) Temos tido um grande volume de pedidos de retificação consensual administrativa. Há pouco tempo que começaram a ingressar com tais pedidos, mesmo porque antes ninguém sabia como proceder na prática e aos poucos fomos tomando pé da situação, aprendendo a interpretar a lei, e mesmo assim já estamos praticamente com 60 processos. Grande parte deles com imensos mapas, várias glebas rurais, extensos memoriais que às vezes tomam o dia todo ou ainda mais tempo para conferência. Podemos exceder o prazo para resolver sobre tais processos?
Afinal, na sua interpretação qual seria nosso prazo para resolver o processo?

Terceira Pergunta: Quando temos que emitir a Nota Devolutiva, avisamos o interessado (por telefone) para que venha ao cartório recebe-la.
Há casos em que a parte, por ignorância ou por omissão, ou qualquer que seja outro motivo – tem demorado excessivamente para vir ao cartório para retirar o documento.
Haveria alguma tolerância quanto ao prazo para esse entendimento?
Temo que não possa enviar a Nota pelo correio, uma vez que o carteiro não se preocupará de entregar a missiva (com ªR.) nas próprias mãos do interessado, mas sim que atender no endereço. Ademais, na maioria dos casos, os interessados moram em zona rural, onde o carteiro não faz entrega de correspondência. A carta ficaria na agência, no serviço de “posta-restante” por trinta dias. Não ocorrendo a procura, o correio faz a devolução.

Quarta Pergunta: Alguns pedidos de retificação têm entrado concomitantemente com as escrituras de transmissão de determinadas partes desses imóveis. Passados os trinta dias da prenotação e ainda não encerrados o processo, como devemos proceder com relação a escritura?
Devolve-se, ante a necessidade da prévia retificação ou deixa aguardando o final do processo?

Praticamente as respostas se encontram no parecer da E.Corregedoria Geral da Justiça nº 326/20-04-E – Protocolado CG – 36.477/04 publicado no DOE de 26 de Janeiro de 2.005. (itens 123/124 do Capitulo XX das NSCGJSP).


Respondo fora de ordem.

Segunda Pergunta: Nos termos dos itens de nºs: 124.6 e 124.16, o prazo será de 30 (trinta) dias, podendo se estender caso seja necessária à complementação da prova, ou se os confrontantes tabulares não forem localizados para notificação pessoal.
Contudo, pelos casos mais complexos (rurais principalmente) que são apresentados e até pela quantidade dificilmente a serventia terá condições de qualificar e averbar em 30 dias segue-se o bom senso, pois não há um prazo definido.

Terceira Pergunta: A serventia deve nesses casos, na minha opinião, procurar todos os meios para a comunicação da Nota Devolutiva, a começar por constar no protocolo à data prevista para eventual devolução com exigências e a data prevista para a prática do ato (item 11.1 do Capitulo XX das NSCGJSP), e tentar avisar o interessado por telefone e correio quando possível, e até pessoalmente, em caso excepcionais (contra-recibo) quando residir em zona rural, por exemplo.
Entretanto, se o interessado não procurar a serventia para retirar os documentos com a Nota Devolutiva, estes ficarão a disposição do interessado como os demais títulos.

Primeira Pergunta: Entendo que feita a qualificação negativa dos documentos, estes devem ser entregues ao interessado juntamente com a Nota de Devolução, como é o procedimento normal dos demais títulos.
É claro que cumpridas as exigências (total ou parcial), se ainda haver existência de impedimento para a retificação, o processo deverá ser encaminhado ao Juiz Corregedor Permanente (Nota do item 124.6 do Capitulo XX das NSCGJSP e Item 7 do Parecer).
Não se remeterá o processo ao Juiz por haver exigências a serem satisfeitas.

Quarta Pergunta: Devolve-se ante a necessidade da prévia retificação, pois cessarão automaticamente os efeitos da prenotação (item 36 do Capitulo XX das NSCGJSP), e a descrição do imóvel transmitido já estaria acompanhando a nova descrição que surgirá após a retificação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Novembro de 2.005.

Herança Cessão Direito Hereditário

Consulta:


Pergunta: João e Maria mantiveram vida em comum por vários anos, antes concubinato, e à época ele houvera adquirido bem imóvel.
Posteriormente, casaram-se sob o regime da CPB, já na vigência da Lei do divórcio.
Não tiveram filhos.
João veio a falecer, deixando apenas esposa e o pai.
Por direito 50% já era da viúva.
A outra metade a ser inventariada será partilhada entre o herdeiro ascendente e a viúva. Assim, ela ficará com 75% do imóvel e os 25% irão necessariamente ao Pai do falecido.
Ocorre que esse herdeiro, não goza de boa saúde.
Tem ele cinco filhos vivos, entretanto, apenas um deles é que lhe deu atenção por toda sua vida. É quem cuida por todo esse tempo em que se acha acometido de doença grave.
O velho gostaria de lhe dedicar senão toda a parte que lhe cabe na herança do filho pré-morto, ao menos o que for de direito legal. Quem sabe a parte que lhe caberia, já faria a cessão de direitos hereditários da metade para o filho, e deixaria a outra metade para ser repartida em partes iguais entre todos os filhos ou entre os outros quatro.
Ou ainda se não houver impedimento, poderia ele fazer desde logo cessão de direitos de toda parte que lhe cabe diretamente a esposa do falecido, como se renunciasse à herança desistindo em favor da nora. Assim, o imóvel todo acabaria sob o domínio dela, mas com a lavratura dessa escritura de cessão de direitos em favor da viúva, fariam também escritura de doação em que a viúva doaria à parte que o pai estava tentando destinar ao filho generoso.
Como proceder?


Resposta: Não conhecemos as particularidades do caso, mas nos termos do artigo n.1.837 do NCC a esposa de João teria direito a ½ da herança em concorrência com o ascendente.
Na pergunta é dito que Maria já por direito teria 50% do imóvel, o que deduzimos que seria por direito a meação em decorrência da união estável, uma vez está provada.
Desta forma, a viúva ficaria pertencendo 75% do imóvel e ao Pai de João (ascendente) os 25% restantes.
Ocorre que o descendente possui 5 (cinco) filhos e quer destinar a parte que receberá na herança (25% do imóvel ) a um único filho.
No caso concreto, como se trata de um único imóvel a ser inventariado, será possível, e terá eficácia a cessão de direitos hereditários de bem imóvel determinado, desde que autorizada pelo Juiz do processo.
Entretanto, se a cessão dos direitos hereditários for feita para o filho que se pretende beneficiar, será considerada doação, pois se estará excluindo os demais.
Assim, entendemos que a melhor forma seria a cessão dos direitos hereditários para a viúva, que concomitantemente fará lavrar escritura de doação de 25% ao filho que se pretende privilegiar.
Com relação à renúncia, temos que se fosse abdicativa, os herdeiros do renunciante é que entrariam em seu lugar (os 5 filhos) (artigos 1.810/1.811 NCC), se translativa a favor da viúva, seria cessão de direitos hereditários.
Deve então ser feita a opção pela cessão dos direitos hereditários a viúva e doação desta ao seu cunhado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.006.

Assembléia Convocação

Consulta:


Apresentada para averbação e arquivamento nova versão de estatuto de Pessoa Jurídica.
Em determinado artigo, constou que a AG realizar-se extraordinariamente quando convocada...III-Por requerimento de um terço de associados quites com as obrigações sociais.
O artigo 60 do NCCB diz que: “A convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantindo a um quinto dos associados o direito de promovê-la” (Redação dada pela Lei 11.127/05).
Exigimos da interessada que modificasse o texto para que ficasse constando “Um Quinto”, mas a mesma alega que tem prazo até 11 de Janeiro de 2.007, para fazer as adaptações ao NCC e que no momento não faria, deixaria para melhor oportunidade, uma vez que para fazer essa mudança, teria que novamente reunir o pessoal, algo custoso...
Pergunto se podemos aceitar dessa forma – Já que de acordo com o artigo 2.031 do NCC, eles realmente têm prazo para a adaptação até 11/01/07, ou qualquer alteração já deve adequar-se desde logo ao NCC?


Resposta: O NCC entrou em vigor no dia 11 de Janeiro de 2.003, o artigo 60, mesmo antes de sua alteração pela Lei n.11.227/05, já falava em 1/5.
É certo que as Associações, Sociedades e Fundações têm, segundo a MP 234/05 e Lei n. 11.227/05, até 11.01.2.007 para se adaptarem as disposições do NCC.
Contudo, qualquer alteração deve obedecer ao que dispõe a Lei vigente, assim deve ser mantida a exigência da serventia para que fique constando 1/5 (III – Por requerimento de Um Quinto de associados quites com as obrigações sociais..)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Janeiro de 2.006.

Parte Idel Aumento do Número de Condôminos

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registrar um título de c/v apresentado, com as peculiaridades abaixo, de modo de não afrontar o disposto no parecer CG 348/200l-E.

Matricula 2.810, referente a imóvel com a área de 8,47 hectares, sendo proprietários João e Orestes e seus respectivos cônjuges, em partes iguais.
Posteriormente, com o falecimento da esposa de João, 1/2 do que possuíam no imóvel foi partilhado entre os filhos do casal. O imóvel passou a pertencer 50% aos herdeiros de João e Elza e os outros 50% continuam pertencendo a Orestes e s/mr (42.350,00 m3 para cada um).
Com a escritura ora apresentada, Orestes e s/mr vendem metade do que possuem, o que equivale a 21.625,00 m2, sendo os adquirentes dois casais, terceiros desconhecidos.
A área alienada ultrapassa o módulo da região que é de 20.000,00 m2, entretanto, como são dois casais de adquirentes, cada um estará recebendo 10.812,50 m2, área menor que o módulo.
Inobstante a aquisição esteja sendo feita em comum.
Considerando mais que a propriedade (todo) confronta pela frente com uma estrada municipal e pelos fundos com um córrego, receio que se possa estar tentando burlar a proibição contida naquela decisão da CG e é nesse sentido que peço o parecer.


Resposta: A alienação de partes ideais, em comum, num todo maior, sempre foi um problema de parcelamento irregular do solo ou implantação de condomínio ordinário.
Houve épocas que a Egrégia Corregedoria Geral do Estado vedou tais transmissões, e houve períodos no passado, em que foram permitidos (Proc. CG 85.287/88 – Atibaia SP.).
O valor da parte ideal em relação ao todo, pode ser expresso em decimais (0,01666), em frações (1/60), em reais (R$ 10.000,00 numa avaliação de R$ 500.000,00), em metros quadrados (2.000 m2 num total de 50.000,00 m2), ou em porcentagem (1,6666%).
Entretanto, de acordo com o item n. 151 do Capitulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJSP):

“É vedado proceder a registro de venda de frações ideais com localização, numeração e metragem certa, ou qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos”.

Ademais, em 08 de Junho de 2.001, foi publicada decisão normativa do Corregedor Geral da Justiça no Processo CG 2.588/2000 – Parecer nº. 348/2. 001-E, instaurado com o objetivo de obstar a proliferação de parcelamentos formais do solo, uma vez que:

“É grave a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuada em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil, por meio da alienação, a significativa pluraridade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local com em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma, a incidência de vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado.”

Ficou decidido em caráter normativo no Processo 2.588/2000 que, sempre que ficar caracterizada a existência de parcelamento contrário à Lei que rege o parcelamento do solo, seja pela pluralidade de condôminos ou por outro elemento, o título deverá ser devolvido pelo Oficial Registrador.

“Verifica-se, portanto, que após a publicação do arresto acima mencionado (Apelação Cível 72.365-0/7), já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas por todo o Estado”.

No Conselho Superior da Magistratura do Estado, a jurisprudência também é pacífica e reiterada, sempre no sentido da vedação do registro, conforme se verifica dos seguintes julgados: AC 99.733-0/4 – Mogi Mirim, publicada no DOE em 14 de Maio de 2.003; AC 98.303-0/5 – Batatais, publicada no DOE em 18 de Março de 2.003 e AC 96.085-0/4 – São José dos Campos, publicada no DOE em 13 de Março de 2.003, AC 326-6/0 – Buritama, publicada no DOE de 23 de Agosto de 2.005.

Contudo, também existem recentes decisões do Conselho Superior da Magistratura em sentido contrário (Data 08/11/2. 004 – Fonte: 202-6/4 – Localidade: Porto Feliz e Data: 28/03/2. 005 – Fonte 279-6/4 – Localidade Itapetininga).

Houve também, recentemente, o Parecer CG nº: 02/2. 004-E – Protocolado CG n°: 26663/2. 001 – Capital, publicado no DOE de 29 de Abril de 2.004, que gerou o Provimento 10/04 que cuida da regularização de condomínios (itens 216/217 do Cap. XX das NSCGJSP) de difícil senão de impossível aplicação.

Desta forma, deverá a serventia sempre com o prudente critério observar caso a caso.
No caso concreto, está havendo venda de fração ideal não localizada, em comum dentro de um todo (área maior), aumentando o número de condôminos existentes em mais outros dois, o que está vedado desde 08 de Junho de 2.001, data da publicação do parecer antes citado.
Apesar de particularmente ser de opinião contrária, pois em todo Estado (sem falar nos outros) sempre houve a transmissão de partes ideais sem qualquer problema, e essas vendas existem e sempre existirão, só que não poderão acessar ao registro de imóveis.
É como o tráfico, contrabando, aborto, cassinos, jogo do bicho, etc., sempre existirão apesar da Lei.
Entretanto, a decisão tem caráter normativo para todo o Estado de São Paulo, portanto, tais títulos devem ser devolvidos com exigências, pois fica caracterizado um parcelamento contrário a Lei cogente, ou seja, o Decreto 58/37 (se rural) ou a Lei Federal 6.766/79 (se urbano), ou mesmo a Lei 4.591/64 (caso se trate de condomínio), devendo ser obstado o registro conforme item 151 do Capitulo XX das NSCGJSP, e nos termos do parecer acima citado (Parecer 348/2001-E - Processo CG 2.588/2000), restando ao interessado buscar o caminho prescrito pelo artigo n. 198 e seguintes da Lei dos Registros Públicos (Procedimento de Dúvida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Janeiro de 2.006.

quarta-feira, 10 de março de 2010

Usufruto Doação

Consulta:


Na transcrição 55565, de 1975, consta que os proprietários são casados pelo regime da comunhão universal de bens.
A averbação número 1, feita em 1991, foi para constar à separação do casal.
Agora apresentam ao Registro escritura de doação (lavrada na mesma época) do imóvel para os filhos, pela qual somente ela reserva o usufruto total sobre o imóvel doado. Já estão qualificados como separados judicialmente.
Existe declaração de que não houve partilha de bens por ocasião da separação.
Pergunto se há algum impedimento, se o correto seria que ela reservasse usufruto sobre apenas 50%, como apreciar referida escritura?


Resposta: Se os doadores fossem casados, seria perfeitamente possível na doação à reserva da totalidade do usufruto somente para um deles, no entanto, a situação que se apresenta não é essa uma vez que o casal está separado judicialmente.
Com a averbação da separação ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento de condomínio pro-indiviso.
Como não houve partilha o entendimento é de que o bem ficou agora em condomínio voluntário.
Desta forma, não haverá a possibilidade na doação ser reservado a totalidade do usufruto somente para a doadora, que poderá fazer a reserva do usufruto sobre 50% do imóvel.
No entanto, o varão poderá doar 50% do imóvel a seus filhos (plena propriedade) e estes instituírem o usufruto sobre essa parte a sua mãe.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Dezembro de 2.006.

ITCMD Isenção Doação Judicial

Consulta:


Carta de sentença (prenotação 114878) dos autos do divórcio litigioso direto, processo 1840/03 da segunda vara local, requerida por Joelita contra José, ele em lugar incerto e não sabido.
Possuíam um prédio adaptado para comércio e residência (matricula 17594).
Na sentença o Juiz reconheceu inclusive que quando ela adquiriu o imóvel, já se encontrava separada de fato do marido. E, pela vontade dela, o imóvel ficaria pertencendo aos filhos do casal, ficando reservado o usufruto vitalício para a autora.
Quanto à forma de transmissão, não temos dúvida alguma. Já temos visto a respeito, ou seja, o titulo judicial é tão hábil ao registro dessa transmissão quanto à escritura pública do notário.
A dúvida que surge é quanto à isenção do ITCMD. É certo que o valor dado à causa é ínfimo (R$ 200,00) e o valor venal do bem (neste exercício fiscal) é de R$ 8.126,96.
Estão dentro dos limites da Lei Estadual que isenta o imposto de transmissão (o limite é de 2.500 UFESP”S, salvo engano). Ocorre que não há nada nos autos nesse sentido. Sabemos da isenção porque existe a lei e os valores não atingem o seu limite. Pergunto, então, se isso basta (nosso conhecimento a respeito) ou há que ter nos autos um documento nesse sentido (algum oficio do Posto Fiscal (Secretaria da Fazenda Estadual)) dizendo da isenção.


Resposta: Trata-se de doação com reserva de usufruto formalizada judicialmente através de Carta de Sentença, o que é perfeitamente possível.
Como a doação não atinge o valor correspondente a 2.500 UFESP’S, é caso de isenção prevista na Lei Estadual.
No entanto, essa isenção fica condicionada ao reconhecimento pela Secretaria da Fazenda ou “Posto Fiscal” local, nos termos do artigo 8º e 26 do Decreto Estadual n. 46.655 de 1 de Abril de 2.002 (Obs- não é mentira). E isso porque poderia eventualmente ter ocorrido mais de uma doação no mesmo exercício fiscal.

É o parecer sub censura.
São Paulo 01 de Fevereiro de 2.007.

Doação a Casal Direito de Acrescer

Consulta:


Consulto V. Sª. sobre a possibilidade do donatário, nas condições que descrevo a seguir, pode requerer o acréscimo da propriedade do bem nos termos do art 551 do CCB/2002.
Ao receber o imóvel em doação feita por seus pais, nos idos de 1967, era casado no regime da Comunhão Universal de Bens.
Sentença judicial de 1983 decretou a separação do casal.
O ex-cônjuge mulher faleceu em 1995.
Pergunto, então, se o viúvo pode requerer o acréscimo, nos termos do art. 551 do NCCB, § 1º.


Resposta: Na constância do casamento, os bens em comunhão pertencem a ambos os cônjuges, reconhecendo-se a eles a propriedade e a posse de todas as coisas móveis e imóveis comuns, atribuídas a um e a outro por metade. Nenhum dos cônjuges tem direito exclusivo a qualquer das coisas que se acharem em estado de indivisão.
Com a dissolução da sociedade conjugal, resolve-se a situação patrimonial do casal, pondo termo à comunhão, partilhando-se os bens que se encontravam indivisos.
Pode ocorrer que os cônjuges queiram ao menos temporariamente, que os bens permaneçam em co-propriedade, deixando-se a partilha para outra ocasião ou convencionando serem alienados conjuntamente.
(O Código Civil Brasileiro determina que a separação judicial põe termo ao regime de bens, esclarecendo, ainda, que a sentença da separação judicial importa na separação de corpos e a partilha de bens (artigos 1.575 e 1.576 “caput”) – o artigo, ao utilizar o verbo “importar”, exige a realização da partilha de bens na separação judicial. No entanto, a divisão de bens na separação judicial não pode ser obrigatória, conforme o sistema do novo Código, que prevê a decretação do divórcio sem divisão prévia do patrimônio do casal (artigo 1.851). Se o divórcio é possível sem partilha prévia de bens, é evidente que a separação judicial pode ser decretada sem essa partilha).
Nessa hipótese (partilha para outra ocasião), transmuda-se apenas o caráter jurídico da co-propriedade, regendo-se, doravante, pelos princípios do condomínio, cessado a comunhão especial e própria oriunda do regime matrimonial, entre si bem diversos em seus efeitos.
A jurisprudência do CSMSP atualmente é no sentido de que a separação põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão.
Com a separação judicial, cessou o regime de bens, e os ex-cônjuges, na condição de meeiros, passam a de condômino.
Com a averbação da separação ou do divórcio, ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio “pro-indiviso”.
Ou seja, um dos efeitos da separação judicial é o término do regime de bens entre os cônjuges, os quais deixam de ser comunheiros, e passam a ser condôminos em relação aos bens patrimoniais em nome de ambos, aplicando-se, portanto, a partir de então as regras do condomínio ou co-propriedade.
No caso dos donatários casados entre si, há uma perfeita mutualidade legal para o direito de acrescer: o cônjuge sobrevivo assume, por direito exclusive, em substituição, a proporção igualitária do outro que faleceu.
Porém, no caso concreto, não é isto que ocorre, pois com a separação não são mais marido e mulher, e a comunhão patrimonial transmudou-se para condomínio ou co-propriedade, não sendo possível, s.m.j., o ex-cônjuge (separado judicialmente e não viúvo) requerer o acréscimo, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 551 do CC, em virtude do falecimento de sua ex-cônjuge.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Fevereiro de 2.007.

Cancelamento de Cláusulas Restritivas

Consulta:


Imóvel gravado com usufruto e cláusulas restritivas, tudo imposto em escritura pública de doação.
Pretendem os donatários, agora, levantar tais cláusulas, mas deverá prevalecer o usufruto.
Pergunto se é necessária escritura pública para tais cancelamentos (das cláusulas), uma vez que elas foram impostas (também) por escritura ou se basta requerimento pelas partes.


Resposta: Depende, se se tratar de revogação das cláusulas restritivas a ser feita pelos doadores e donatários, deve ser feita através de escritura pública de revogação de cláusulas restritivas com o comparecimento de ambas as partes (doador(es), e donatário (s)) pois envolve disposição de bens imóveis, podendo também ser feita através de ordem (mandado) judicial de levantamento de cláusulas restritivas.
Isto quando tais cláusulas forem vitalícias ou temporárias, e quando ainda, neste último caso, não ocorreu a condição ou o advento do termo estabelecido (o donatário não completou ainda 40 anos de idade por exemplo).
No entanto, se as cláusulas foram impostas em caráter temporário e já decorreu a condição determinada ou o advento do tempo, poderá ser feita a requerimento do interessado (donatário) com a prova do ocorrido (certidão de nascimento provando que já completou 40 anos de idade p.e).

São Paulo Sp., 16 de Fevereiro de 2.007.

Extinção de Condomínio

Consulta:


Temos as matrículas 16972 e 18513, uma de 21 e outra de 27 alqueires, respectivamente, com descrições genéricas, sendo que sobre um dos imóveis constam três hipotecas cedulares.
Dado o Mandado de Averbação (!) incluso, expedido nos autos da Ação de Extinção de Condomínio, pelo qual se verifica que do imóvel formado pelas duas matrículas foi destacado um terço pertencente aos requerentes, pergunto sobre a possibilidade de se registrar tal título, carregando para a matrícula a ser aberta as hipotecas cedulares (que também deverá prevalecer sobre o remanescente).
Acrescento que não acompanhou o Mandado o memorial descritivo e planta da área destacada, nem do remanescente (nem sei se existe nos autos), o que por si já será motivo de devolução (só veio o memorial da área toda).


Resposta: Os imóveis com 21 e 27 alqueires, respectivamente foram adquiridos por Heleotério e s/mr Maria de Lourdes; Egidio e s/mr Alice e Desidério e s/mr Maria Aparecida.
Como noticiado na peça vestibular à esposa de Egídio, Alice faleceu em 1.999., ficando os imóveis pertencendo somente às herdeiras filhas Elaine e Eliana, cuja partilha não acessou ao registro (Há menção de que Egidio também é proprietário – a partilha esclarecerá).
Por seu turno, o casal Desidério e Maria Aparecida se separou, sendo que na separação, como noticiado na inicial, a metade de 1/3 do imóvel com 21 alqueires objeto da matricula n. 16.972, ou seja, 3,50 alqueires ficaram pertencendo a Maria Aparecida, cuja partilha ou carta de sentença também não acessou ao registro, sendo que o restante dos imóveis (a outra metade de 1/3 dos 21 alqueires, ou 3,50 alqueires e 1/3 dos 27 alqueires) não se tem noticia a quem ficou pertencendo.
Também não se tem noticia de quando se deu a separação do casal Desidério e Maria Aparecida.
A ação de extinção do condomínio foi proposta somente contra Maria Aparecida de Carvalho, separada, Elaine Cristina, casada, e Eliane, solteira (herdeiras de Alice) e em 2.003 quando Alice já era falecida e o casal Desidério e Maria Aparecida, supostamente já tinham se separado.
Os imóveis (um com 21 alqueires e outro com 27 alqueires) somam 48,00 alqueires, e não 50,046 alqueires, e estão hipotecados cedularmente ao Banco do Brasil SA.
Na inicial também é mencionado (Considerando-se os lamentáveis fatos ocorridos conclui-se (...) que são proprietários (finais) dos dois imóveis os requerentes 1) Heleotério e s/mr.Maria de Lourdes, 2) Egidio, 3) Elaine, 4) Eliane, 5) Desidério e 6) Maria Aparecida.
Requer-se a extinção do condomínio dos imóveis, na forma prevista pelo laudo topográfico (fls.05) destacando-se a parte cabendo aos autores de 16,682 alqueires (0,682 alqueires a maior) com a conseqüente abertura de matricula individual para essa área.
Da sentença constou que o imóvel foi dividido em três glebas distintas, contudo, determina a abertura de matricula individual conforme especificada na inicial.
Desta forma, fica impossibilitado o registro da extinção de condomínio por vários motivos a saber:
1. Devem ser apresentados a registros os títulos aquisitivos dos co-proprietários Egidio, Elaine, Eliane, Desidério e Maria Aparecida;
2. Os imóveis devem ser previamente retificados (há aumento de área e inovação descritiva) e unificados (se forem os mesmos proprietários);
3. Deve ser esclarecido se a extinção é parcial (somente 1/3) para os requerentes, devendo essa área e o remanescente serem descritas, ou se a extinção é total devendo nesse último caso as três áreas serem descritas, apresentado os memoriais e plantas respectivas;
4. Apresentar a anuência do credor hipotecário Banco do Brasil S/A ou providenciar os cancelamentos das hipotecas existentes sobre os imóveis;
5. Deve ser solicitada a apresentação do CCIR e do ITR.
6. Enfim, devem ser atendidos os princípios da continuidade, legalidade, disponibilidade e especialidade

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Maio de 2.007.

Associação Estatuto Conselho Fiscal

Consulta:


Estamos com uma dúvida, toda associação é obrigatório ter um conselho fiscal?
Segundo o Art. 54, VII, CC, onde diz:
- a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.
Atenciosamente,
09-03-2.010


Resposta: O artigo 54 traz os requisitos essenciais para validade do estatuto - que é o documento que dá vida à associação - que deve prever, sob pena de não ser considerado válido:I. A denominação, os fins e a sede da associação;II. Os requisitos de admissão, demissão e exclusão dos associados; III. Os direitos e deveres dos associados; IV. As fontes de recursos para sua manutenção; V. O modo de constituição e funcionamento dos órgãos deliberativos; VI. As condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dissolução;
VII. A forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.
São órgãos administrativos da associação: Diretoria - o órgão responsável pela gestão da associação e execução das decisões dos órgãos deliberativos. É um órgão que deve necessariamente existir; e Conselho Fiscal - tem como função fiscalizar os atos administrativos e verificar o cumprimento dos deveres legais e estatutários, trazendo mais transparência às atividades e movimentações financeiras da associação. A existência deste órgão somente é necessária se a entidade quiser obter a qualificação de Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (OSCIP) - o que tem sido cada vez mais freqüente.
O Conselho Fiscal, como diz seu nome, fiscaliza os atos praticados pela administração social, ou seja, pelos membros da Diretoria, especialmente no que se refere às questões financeiras e contábeis.
Portanto, a existência de um Conselho Fiscal nas Associações é facultativo, à exceção das OSCIP’s por exigência legal (artigo 4º, III da Lei n. 9.790/99), no entanto do estatuto deverá constar obrigatoriamente a forma de aprovação das respectivas contas, que não poderá ser terceirizada.
Lembramos que via de regra o Tribunal de Contas também fiscaliza as Associações, principalmente suas contas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Março de 2.010.

terça-feira, 9 de março de 2010

Firma Individual Baixa da Empresa

Consulta:


Consultou-nos um escritório de contabilidade aqui vizinho sobre como proceder no seguinte caso: existe uma firma individual que tem um determinado imóvel no seu patrimônio. Estão querendo encerrar a firma. Perguntam como fazer com relação ao imóvel, o que constar do documento de baixa da firma, sabendo-se que o imóvel deverá continuar pertencendo à pessoa física.


Resposta: Como é sabido, a firma individual já não existe mais, pois pelo NCC, surgiu a figura do empresário individual, e a que se encontram nessa situação estão irregulares e devem nos termos do artigo n. 2.031 do CC/02, se adaptarem a nova legislação, tanto que o Departamento Nacional do Comércio – DNC, baixou a IN n. 95 de 22.12.2.003, nesse sentido, baixando inclusive a IN n. 97 de 23.12.2.003, que aprova o Manual de atos e registro de empresário individual na Junta Comercial.
E na medida em que a firma individual não tem personalidade jurídica, não pode por conseguinte, figurar no fólio real como titular de domínio.
Dessa arte, deve a firma individual ser regularizada perante a Junta Comercial do Estado, passando a empresário individual, dando a destinação do imóvel para fins meramente civis (como residência,lazer, investimento), com a devida outorga conjugal (uxória ou marital) como e se for o caso, averbando-se tal destinação no RI, devendo ser consignada essa desoneração (da empresa) para expressa ciência de terceiros, e com a apresentação das CND’S.
Após o que a pessoa jurídica poderá ser encerrada e baixada (Ver Decisões do CSMSP 523-6/9, 735-6/6, 961-6/7, 1.016-6/2, 1.133-6/6, decisão da 1ª VRP da Capital n.583.00.2006.215013-5, Boletins Eletrônicos Irib ns. 2.840 de 14.07.2.007, 3.002 de 19.06.2.007, 3.327 de 20.05.2.008, 3.312 de 30.04.2.008, 3.310 de 30.04.2.008 e RDI n. 62 – Empresário Individual: requisitos para dispensa da outorga conjugal : artigo 978 do Código Civil – George Takeda).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 08 de Março de2.010

Unificação Registro CPB

Consulta:


José de Tal possuía determinado imóvel desde quando em solteiro, vindo a se casar sob o regime da comunhão parcial de bens posteriormente à Lei 6515/77.
Depois de algum tempo adquiriu outro imóvel, vizinho daquele que já possuía.
Agora vêm ingressar com pedido de unificação dos referidos imóveis, até já lançado num só cadastro municipal.
Haveria algum impedimento, já que não há comunicação da propriedade do primeiro imóvel, uma vez que adquirido antes do casamento?


Resposta: Teoricamente não. Os requisitos para a unificação (ou fusão de matriculas) vêm elencados nos artigos nºs. 234/235 da LRP, sendo condição de que pertençam aos mesmos proprietários e sejam contíguos. Apesar de o primeiro imóvel não se comunicar com a esposa de Jose (artigos 1.658/.659 do CC), uma vez averbado o casamento, figurará na matrícula como proprietário Jose casado com ....
Desta forma, desde que do imóvel unificado conste uma equiparação de proporção aquisitiva para não ferir os princípios da continuidade, legalidade e disponibilidade, a rigor a unificação poderia ser feita. No entanto, dada à complexidade que poderá ocorrer com a averbação de construção, desmembramento, penhora, indisponibilidade, e ainda as conseqüências de direitos patrimoniais decorrentes do direito de família (separação, divórcio, partilha) e de sucessão (artigos 1.829, I, 1.832 e 1.837 do CC (concorrência)), tenho comigo que a averbação deverá ser negada, até mesmo alegando a falta de comunicação do bem adquirido em primeiro lugar pelo varão.
O ideal seria que José de Tal realizasse a doação de 50% do imóvel para a sua mulher, para então depois requerer a unificação. A doação, nesse caso é possível por tratar-se de bem particular, na venda e compra, por ser onerosa haveria comunicação.
É melhor pensar no futuro e fazer as coisas corretas (no caso dos interessados).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Junho de 2.007.

Permuta Usufruto e Nua Propriedade

Consulta:


Zezinho e Maria são possuidores de dois imóveis em partes iguais, sendo que a parte de Zezinho está gravada com usufruto para sua mãe Joana.
Agora eles estão permutando as partes de modo que Zezinho e sua mãe recebem 50% de um imóvel (a nua propriedade e o usufruto) e Maria fica com os 50% do outro imóvel (livres).
Pergunto se vê algum impedimento para esses registros. Veja que Zezinho, que tinha sua parte gravada com usufruto, passará a ser dono da nua-propriedade de um dos imóveis, gravado com usufruto para sua mãe Joana, enquanto que Maria, que tinha sua parte livre de ônus, passará a ser proprietária do outro imóvel, também livre de ônus.


Resposta: Não há proibição de que Zezinho, não sozinho, junto com sua mãe Joana transmita a plena propriedade para Maria, da mesma forma que não há impedimento que Maria transmita a nua-propriedade para Zezinho e o usufruto para Joana.
E mais, se considerando de que a permuta é uma dupla venda e compra, e a ela aplicam-se por disposição legal (artigo 533 do CC) as regras da compra e venda., não há impedimento algum para a permuta da forma que acima se coloca.
O cuidado será na redação dos atos (Zezinho e sua mãe Joana transmitiram 50% do imóvel....., ou da plena propriedade do imóvel para Maria.... e Maria transmitiu 50% da nua propriedade para Zezinho e 50% do usufruto para Joana – o que não poderá ocorrer é a permuta do usufruto de um imóvel pelo o usufruto de outro imóvel, porque o usufruto é inalienável, há entendimento de que é possível a sub-rogação do usufruto, mas este não é o caso)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.; 26 de Julho de 2.007.

Averbação Premonitória Penhora

Consulta:


Temos sob o protocolo 117342 uma certidão do Distribuidor Cível local sobre a entrada no Fórum de uma ação de Execução de Título Extrajudicial, aqui apresentada para averbação premonitória junto aos registros aquisitivos do Executado.
Feitas as buscas, foram encontradas três matrículas em nome do réu.
Pergunto como cobrar, já que se trata do nosso primeiro caso concreto de pedido de averbação desse tipo. Informo que na certidão do distribuidor consta o valor da dívida. Divido-o em três (já que os imóveis são três), assim como faria se fosse inscrição de penhora, ou as averbações serão consideradas SEM VALOR ?


Resposta: O ideal (correto) é que o interessado requeira em qual ou em quais imóveis pretende a averbação, ou mesmo se em todos.
A cobrança dos emolumentos pela prática dos atos deverá ser feita como averbação com valor, dividindo-se o numero de imóveis pelo valor da dívida no caso de a averbação ser feita em mais de um imóvel. (item 1.2 da Notas explicativas)
Também deverá ser aplicado o item “10” da Tabela, ou seja, deverá ser cobrado 20% (Vinte por cento) do valor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Agosto de 2.007.