sexta-feira, 30 de abril de 2010

Adjudicação Compulsória Ação Contra Espólio

Consulta:


Pessoa firmou contrato de compromisso de v/c com empresa loteadora e este foi devidamente registrado na matrícula do imóvel objeto da transação.
Faleceu o sócio da empresa e o compromissário ingressou com ação em face do espólio do sócio e não em face da empresa, requerendo a adjudicação do imóvel, que foi deferida pelo juízo. Nos autos consta que a esposa/meeira/inventariante foi intimada e se manifestou favorável à adjudicação.
É possível o registro da carta de adjudicação n/termos???
29-04-2.010


Resposta: Como a ação de Adjudicação Compulsória não foi promovida contra o promitente vendedor (empresa loteadora - artigos 1.418 do CC e 1.218, I do CPC atual c/c o artigo n. 346 do CPC anterior DL 1.608/39), o registro não será possível por afronta aos princípios da continuidade e disponibilidade. A manifestação favorável da esposa/meeira/inventariante do sócio da empresa loteadora é irrelevante, pois sua manifestação é com relação à pessoa física/natural (espólio), e eventualmente poderão existir outros sócios responsáveis pela pessoa jurídica que poderiam manifestar no processo, pois estes seriam partes legítimas.
Ademais, o réu na ação de adjudicação compulsória em que expedido o título apresentado para registro não figura no fólio real como titular de domínio do imóvel (Ver APC 1.170-6/4 São Caetano do Sul SP.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:


Imóvel cuja matrícula consta o registro de alienação fiduciária pode ser registrado/averbado penhora?
29-04-2.010.


Resposta: A penhora sobre a propriedade (plena) propriamente dita, não é possível, somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito, garantido da propriedade fiduciária.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Arrolamento Fiscal

Consulta:


Na matrícula de móvel urbano consta o registro de arrolamento feito pela Receita Federal, após, já foram registradas 02 v/c.
O proprietário atual apresentou para registro Instrumento Particular de Instituição de Condomínio.
É possível o registro da Instituição? Nas matrículas das unidades o arrolamento deverá ser transportado???
29-04-2.010.


Resposta: O arrolamento fiscal pela SRF, tratado na Lei 9.532/97, por sua natureza jurídica não representa ônus, não transmite domínio, nem cria, nem extingue ou modifica direitos reais, e se registrado figurará na matrícula somente para fins de publicidade.
Existindo na matrícula do imóvel o registro de arrolamento fiscal, nos casos de alienação ou oneração do bem dado em arrolamento é de obrigação do proprietário, nos termos do parágrafo 3º do artigo 64º da citada Lei, sem o que está sujeito as sanções contidas no parágrafo 4º do mesmo artigo.
Segundo os parágrafos 3º e 4º do artigo 64º, da Lei 9.532/97, não há o impedimento da oneração nem mesmo da alienação dos bens arrolados.
E como não há impedimento para oneração ou mesmo alienação, não haverá impedimento nenhum para que quem adquiriu o imóvel proceda o registro de Instituição de Condominio Edilício no imóvel arrolado .
No entanto, enquanto não cancelado o arrolamento fiscal nos termos do parágrafo 9º do artigo 64º da Lei 9.532/97 e artigo 6º da IN da SRF n. 264 de 20/12/2.002, a existência do arrolamento deverá ser transportado para as matrículas descerradas para as unidades autônomas em face do registro da instituição do condomínio edilício.
Podendo o seu cancelamento se dar oportunamente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Averbação Premonitória Cancelamento

Consulta:


01. Consta da matrícula averbação premonitória oriunda de certidão expedida pelo Ofício de Distribuição Judicial, tendo como credor o Banco Bradesco S/A.
02. Apresentado nesta oportunidade requerimento do Banco Bradesco S/A., acompanhado de procuração, solicitando a averbação do cancelamento da referida averbação.
Pergunta-se:
É possível a averbação solicitada apenas com o requerimento do credor ?
28.04.2010.


Resposta: Para o cancelamento da averbação premonitória, será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC e BE do Irib n. 2.865 de 09-03-2.007).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Abril de 2.010.

terça-feira, 27 de abril de 2010

VC Não Registrada Inclusão de Mais Um

Consulta:


Dário G. e sua mulher outorgaram em 30.12.2009 escritura pública de compra e venda ao irmão dele José Paulo G., havendo comparecido os demais irmãos como anuentes, transmitindo-lhe o imóvel da matrícula 42042, uma propriedade agrícola de 24,36 hectares. Imposto de transmissão devidamente recolhido junto à Prefeitura local, obviamente em nome do adquirente José Paulo.
Ainda não registrada, a escritura vem sendo agora apresentada juntamente com outra, de re-ratificação, lavrada em 11.01.2010, na qual compareceram todas as partes envolvidas e retificando para dizer que também deve figurar como adquirente Fátima A. Garcia P., até então desconhecida na primitiva escritura, pois que – com o que alegam – a compra e venda teria sido feita na proporção de 50% a cada um dos adquirentes, isto é, José Paulo G. e Fátima. Não houve retificação da guia de recolhimento do ITBI e imagino que a Prefeitura sequer tomou conhecimento dessa novidade.
Pergunto se podemos aceitar tais escrituras na forma como estão sendo apresentadas ou se haverão que tomar alguma outra providência. Lembro que na escritura original constou “a DOI será emitida”; há elementos nas escrituras que não podem ser alterados, tais como nomes das partes, objeto, preço... mas, como ela não havia sido ainda registrada, fico na dúvida. Pode?
Aguardo sua fundamentação para tal, caso esteja correto meu raciocínio, ou sua contestação.


Resposta: A impossibilidade da alteração das partes essenciais de uma escritura é tão somente quando esta já ingressou no RI, pelo registro do título.
Se o título ainda não foi registrado é perfeitamente possível algumas alterações, tal como a inclusão de mais um adquirente. (Ver APC 583-6/1 – Doação).
A DOI já emitida deverá ser objeto de DOI retificadora por parte do Notário que emitiu a DOI, quando da lavratura da escritura de v/c.
Quanto ao ITBI, como não houve alteração de valor e já foi a época recolhido, entendo, s.m.j., que não haverá necessidade de alteração ou re-ratificação.
No entanto, se a serventia assim entender, que solicite a re-ratificação também da guia de ITBI, para maior tranqüilidade da serventia e dos interessados (Ver artigo 289 da LRP – houve o recolhimento).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Abril de 2.010.

segunda-feira, 26 de abril de 2010

Renúncia de Usufruto

Consulta:

Na escritura de renúncia de usufruto é necessário o comparecimento do nú-proprietário?
07-05-2.009


Resposta: A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações.
Se o usufrutuário pretende renunciar o usufruto, deve fazê-lo de forma gratuita, beneficiando por liberalidade o usufrutuário.
Desta forma, em relação ao direito real do usufruto, somente pode haver renúncia gratuita de natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações (quando haveria a necessidade do comparecimento do nu-proprietário).
A renúncia é ato pessoal e unilateral, independe da anuência ou concordância do nu-proprietário.
A cautela é, mesmo sendo o usufruto direito personalíssimo, se o usufrutuário for casado, deve obrigatoriamente a mulher (ou o marido conforme o caso) comparecer,para dar a outorga uxória (ou marital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Maio de 2.009.

Usufruto Reservado Somente Para Mãe

Consulta:


Henrique e sua mulher Regina, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, doaram um imóvel a seus filhos. Entretanto, de comum acordo, o usufruto vitalício sobre a totalidade do imóvel foi reservado apenas em favor da Regina.
Vocês vêem alguma problema para o registro da escritura?
18-05-09


Resposta: Não, não vejo nenhum problema, pois é perfeitamente possível nesse caso à reserva do usufruto somente para a esposa.
A jurisprudência em torno dessa matéria, a princípio controvertida, acabou por se firmar no sentido da possibilidade da reserva do usufruto somente em favor de um dos cônjuges.
Não se vê como não possa o cônjuge varão “in casu”, renunciar não ao usufruto propriamente dito, que na realidade não chegou a ser instituído em seu benefício, mas ao próprio direito de reservá-lo para si na doação feita.
Não ocorreu a reserva por um cônjuge apenas em detrimento do outro, mas ambos os doadores estabeleceram que o usufruto do imóvel continuava a pertencer à doadora.
Houve assim reserva apenas para um dos doadores, ocorrendo renúncia do outro em reservá-lo para si ou participar da reserva. (Ver “O Direito Real do Usufruto” - item “9” – Usufruto exclusivo – Personalíssimo – páginas 393/395 - Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli - Irib – Editora Safe Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre . 2001).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.009.

Interdito Representado Por Curador

Consulta:


Apresentaram-nos uma escritura de venda e compra em que o adquirente é INTERDITO e está representado por sua CURADORA, conforme certidão de curadora extraída do processo de interdição mencionada na escritura.
Pode ser registrada a escritura ou devemos pedir a apresentação de Alvará Judicial específico para a aquisição?
25-06-2.009.


Resposta: Nos termos do artigo n. 1.781 do CC, as regras a respeito da tutela aplicam-se ao da curatela, e embora incumba ao tabelião exigir autorização judicial nos casos em que necessária, o Oficial do Registro de Imóveis não pode ignorar eventual ilegalidade no ato notarial.
Se, nos casos de tutela e curatela, a necessária autorização judicial não tiver sido exigida pelo tabelião, o ato será ineficaz, enquanto não for autorizado pelo Juiz (parágrafo único do artigo n. 1.748 do CC).
O ato de aquisição de bens não está elencado no artigo n. 1.748 do CC, no entanto, a aquisição é onerosa e não pode ser confundida com a aceitação de legado ou doação.
A primeira vista, nos casos de tutela, a aquisição onerosa independe de autorização judicial, desde que o numerário esteja justificadamente com o tutor.
Se o interdito está sendo representado, é absolutamente incapaz e não se trata daquelas incapacidades parciais (artigos 1.772 e 1.782).
Já o artigo n. 1.753, proíbe que o curador conserve em seu poder dinheiro do interdito, além do necessário para as despesas de manutenção. O produto de alienação autorizada de bens móveis valiosos só pode ser aplicado em imóveis, se assim for determinado pelo Juiz (parágrafo 1º do mesmo artigo – parte final). O mesmo destino terá o dinheiro proveniente de qualquer outra procedência (parágrafo 2º do artigo citado).
Por seu turno, os depósitos bancários só podem ser movimentados com autorização judicial (artigo 1.754, II c.c. parágrafo 1º do artigo 1.753 , ambos do CC).
Embora a aquisição de bens imóveis pelo interdito, não esteja na relação dos atos para os quais a lei exige autorização judicial (artigo n. 1.748 do CC), esta é indispensável por força de outras disposições do Código Civil.
Do exposto, entendemos, s.m.j., de que o interdito representado por curador, o que indica incapacidade civil total, não pode adquirir bem imóvel sem a necessária autorização judicial.
Se o Tabelião não a exigiu, o ato é ineficaz e a escritura de c/v não poderá ser registrada no Registro de Imóveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.009.

Aquisição de Imóvel Rural por Português

Consulta:


A aquisição de imóvel rural por português precisa ser comunicada à Egrégia Corregedoria e ao INCRA, considerando o disposto no artigo 12, inciso II, parágrafo 1º da Carta Magna.
06-07-2.009


Resposta: Os Portugueses, por serem estrangeiros estão sim sujeitos as restrições da Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74.
No entanto, os Portugueses, quer seja constitucionalmente (artigo 12, parágrafo 1º da Carta Maior), quer seja por Convenção, Tratado ou Lei (Ver Decretos 70.391/72, 70.436/72 e 3.927/01), possuem igualdade de direitos e obrigações civis com os brasileiros.
No entanto, esse direito deve ser manifestado e requerido ao Ministro da Justiça que expedirá o certificado de igualdade de direitos e obrigações civis.
Assim, se o adquirente Português se encontrar nessa situação, ou seja, se possui a igualdade de direitos e obrigações civis, não há nenhum óbice para a aquisição de imóvel rural no País.
Se se tratar de aquisição feita por Português que adquiriu essa condição de igualdade com os brasileiros, essa condição deverá constar do registro, devendo, além de sua cópia de sua cédula de identidade, ser apresentado o certificado de igualdade de direitos e obrigações civis.
Já com relação a sua nacionalidade, no registro deverá ser consignado como a de nacionalidade Portuguesa, pois não há perda da nacionalidade (Ver artigos 9º do Decreto 70.436/72e 13.1 e 22 do Tratado de Amizade, Cooperação e Consulta entre a República Federativa do Brasil e a República Portuguesa anexa ao Decreto 3.927/2.001 - Ver Boletins do Irib ns. 19/40/58 e Direito Registral Imobiliário – Sergio Antonio Fabris – Editora Safe – 2.001 – Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro – pg. 137 – Dr. Ademar Fioranelli).
Da mesma forma, se ele obteve a sua naturalização, será de nacionalidade brasileira, sendo livre a aquisição, no entanto, deve apresentar o Certificado de Naturalização ou Portaria Interministerial e sua Cédula de Identidade (RG e não RNE), que constará a sua naturalidade com a de Lisboa, por exemplo, pois a Lei7.116/83, regulamentada pelo Decreto 89.250/83, dispõe sobre as carteiras de identidade, constando os requisitos que ela conterá, inclusive a naturalidade.
A situação jurídica do estrangeiro no Brasil é definida e regulamentada pela Lei 6.815/80, e Decreto n. 86.715/81. Das duas uma: ou a pessoa é estrangeiro (podendo ter adquirido o direito de igualdade), ou é brasileiro (artigo 12, II da Constituição Federal).
O parágrafo 2º do citado artigo diz que não se fará nenhuma distinção entre brasileiros natos e naturalizados, exceto nos casos previstos na Constituição.
Assim, se esta for à situação, ou seja, se o adquirente for naturalizado (não efetuado processo de naturalização em andamento) brasileiro, será brasileiro e a escritura aquisitiva deverá ser re-ratificada para consignar a sua verdadeira nacionalidade , a de brasileiro.
Acredito que no caso concreto o adquirente não foi naturalizado, mas sim, provavelmente, possui o direito de igualdade com os brasileiros, devendo apresentar os documentos acima referidos (direito de igualdade).
Entretanto, se não possuir o direito de igualdade nem foi naturalizado Brasileiro e é Português, sem possuir os direitos de igualdade, deverá a aquisição do imóvel ser registrada no livro próprio (aquisição de imóvel rural por estrangeiros) e serem feitas as comunicações a E. Corregedoria Geral da Justiça e ao INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.009.

Programa Minha Casa Minha Vida

Consulta:


A medida provisória 459 foi transformada em Lei (nº11.977 de 07 de julho). Pois bem. O art. 46 da MP foi modificado pelo art. 43 da Lei (foi excluída a expressão PMCMV). Desta forma para quem ganha menos de 3 salários mínimos o registro é isento de custas e emolumentos independentemente de a transação estar enquadrada no Programa Minha Casa Minha Vida. A questão é: como devemos aplicar a gratuidade. Devemos exigir declaração da renda familiar? Devemos exigir declaração de se tratar do primeiro imóvel adquirido?
Estou com um contrato de venda e compra com alienação fiduciária (desses da Caixa Econômica Federal-FGTS), em que o negócio não está enquadrado no PMCMV, mas a renda familiar é inferior a 3 salários mínimos como constou do contrato (nos contratos da Caixa sempre consta a renda familiar). Devo pedir declaração a respeito de se tratar do primeiro imóvel adquirido?
E quando for escritura pública? Será que os tabelionatos vão cuidar de fazer tais declarações? (renda e primeiro imóvel?).
17-07-2.009.


Resposta: De fato, quando da conversão da MP 459, na Lei 11.977, no artigo 43 “caput”, desta foi suprimida a expressão “no âmbito do PMCMV”, contudo, este artigo (43) continuou mencionando “beneficiário” que não pode ser outro senão o beneficiário do PMCMV, tanto que o parágrafo único do citado artigo 43, faz referência as custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV.
A própria Lei 11.977/09, entre outros, dispõe sobre o PMCMV, e a interpretação não pode ser isolada se atendo a um dispositivo, devendo ser sistemática, ao dispositivo legal de acordo com a análise do sistema no qual esta inserido, ou seja, em conjunto.
Portanto, entendo, s.m.j., de que se o adquirente que ganha até 3 (três) salários mínimos somente poderá beneficiar-se da isenção se a aquisição do imóvel for no âmbito do PMCMV, se a aquisição não for no âmbito do programa não será beneficiado.
O mesmo para os demais casos (de 6 a 10 SM e de 3 a 6 SM).
A situação é nova e está e estará tendo diversas interpretações, tanto que a Anoreg-BR no dia 15 pp., publicou no seu site uma Nota Técnica que hoje já não esta mais no “ar”.
Quanto à declaração da renda familiar, se não constar do título, deve sim ser exigido pela serventia, pois a prova dessa situação será praticamente inviável, senão impossível, devido à informalidade de muitas atividades profissionais, empregos sem registros e declarações do IR isentas.
A declaração de ser tratar da primeira aquisição também deverá ser exigida, a exemplo daqueles casos do artigo 290 da LRP, devendo ainda a serventia proceder buscas em seus arquivos para a verificação de se o adquirente/beneficiário não é proprietário de outros imóveis.
Ainda hoje, fui informado de que brevemente a Anoreg-SP., deverá publicar enunciados sobre o tema.
Quando a aquisição se der através de escritura pública, deve sim os tabelionatos cuidarem de constar tais declarações no titulo aquisitivo, até para justificar a isenção ou redução dos emolumentos da própria escritura.
Caso não constem, deverá o RI exigir essas declarações em separado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Julho de 2.009.

quinta-feira, 22 de abril de 2010

Hipoteca em Escritura de Compra e Venda

Consulta:


Consulta-nos este Registro de imóveis, se apresentada a registro escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, devidamente paga a dívida, ainda não registrada, pode a serventia a pedido do comprador deixar de registrar a hipoteca, registrando-se somente a compra e venda?


Resposta: Entendemos que não. O principio de cindibilidade do título não poderia ser aplicado no caso concreto. A hipoteca é um ônus, o pacto adjeto de hipoteca está atrelado à compra e venda.
Trata-se de transação em que uma coisa está ligada à outra, a hipoteca existe para garantir um empréstimo, uma dívida, um financiamento ligado, correlacionado com a compra do imóvel.
Até entendo a posição do interessado, que é a diminuir custo com o registro, mas não é possível, e se possível seria arriscado.
O que se qualifica é o titulo, o que dele contém.
Da mesma forma não poderíamos registrar somente uma doação numa doação com reserva de usufruto, ou somente uma doação com imposição de cláusulas restritivas.
A principio da cindibilidade do titulo é admitido em algumas condições especiais, como por exemplo, em mandado de penhora no qual conste edificação não existente na matricula/transcrição do imóvel.
A compra e venda de diversos imóveis, na qual o interessado requer que se registre somente um ou alguns deles.
No caso concreto, registra-se a compra e venda a hipoteca e em seguida averba-se a quitação ou a baixa da hipoteca mediante a apresentação do documento próprio, o que será de maior garantia para o próprio interessado, ou se re-ratifica a escritura para somente compra e venda com o comparecimento das partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.005.

Usucapião Imóvel Hipotecado

Consulta:

Através de USUCAPIÃO, foi conferido o domínio de um imóvel residencial, construído pela antiga Cohab e hipotecado a favor da Caixa Econômica Federal – CEF.
Pode registrar usucapião com ônus na matrícula?


Resposta: O Usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita.
Quando o usucapião tratar de imóvel já transcrito ou matriculado, total ou parcialmente, caberá ao Oficial fazer remissões e averbações, à margem dos registros (transcrições, inscrições), relativamente à matrícula que abrir para registrar o mandado de usucapião.
Se se tratar de imóvel matriculado, a averbação/remissão será feita por averbação na matricula mãe/matriz.
É mister que não se omita quanto a essa ocorrência, o que evitará que permaneça em aberto um registro, possibilitando outro, sendo certo que não devem coexistir dois registros sobre o mesmo imóvel, para que se possa estabelecer o encadeamento.
Como é sabida, a aquisição usucapional, legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.
O fundamento primacial é o de que a usucapião, assim como a desapropriação é forma originária de aquisição que não guarda relacionamento algum com os anteriores registros ou dados constantes da repartição imobiliária, cuidando, pois, de registro novo, a ser aberto em decorrência da apresentação do mandado judicial.
É óbvio que fica inoperante o registro existente, a partir do momento em que venha a ser transcrita a sentença de usucapião, descabendo ao anterior dominus movimentar doravante o seu registro.
Todavia, não pode deixar de ser feita averbação ou remissão junto ao registro desativado, pois é lícito a interessados solicitar certidões.
Assim, se o imóvel usucapido corresponder parcialmente a imóvel matriculado, será aberta nova matricula, com a descrição do imóvel usucapido, feito o registro da sentença e, na matricula da área maior, feita uma averbação para constar que parte do imóvel da matricula foi desmembrado, gerando o imóvel da matricula nº. tal (a do imóvel usucapido).
Há considerável divergência sobre a possibilidade de usucapião de imóvel hipotecado. CLÓVIS BEVILÁQUA assinalou que a hipoteca não resiste ao usucapião ordinário ou extraordinário, argumentando que “se, apesar da transcrição, é licito usucapir o imóvel, não há razão suficiente para não admitir em virtude da inscrição”; ou seja, se o usucapião consegue arrostar o domínio, o que impede de fazê-lo com a hipoteca?
No mesmo sentido, é o entendimento de PONTES DE MIRANDA, assinalando, ainda, que o argumento de que a hipoteca é direito real, oponível a todos, entre os quais o possuidor não procede. “A posse não está no mundo jurídico; é acontecimento do mundo fático. O que produz o usucapião é a posse. O possuidor, como tal, não tem de estar a par do que se passa no registro, que é o local de atos jurídicos, portanto, espaço do mundo jurídico. Por isso, adquire-se o domínio a despeito do registro e ainda que se conheça o registro”.
O usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que não se subordina ao direito do proprietário demitido do domínio. Isso ocorre em todas as formas de usucapião, não havendo motivo para distinção.
Através do usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com o registro da sentença, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos pelo antigo proprietário entre os quais a hipoteca.
Apresentado a registro o mandado de usucapião, deverá o Cartório de Registro de Imóveis cancelar os ônus existentes, de oficio, não se aplicando o disposto no artigo 230 da Lei de Registros Públicos, devendo o Oficial apenas observar se o usucapião foi sobre a totalidade do bem gravado, já que, se parcial, subsistirão os ônus sobre a parte restante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.005.

Prevalência ou Não de Cláusulas Restritivas

Consulta:


José das Couves doou determinado imóvel para seu filho Júnior das Couves e seu neto Antonio das Couves, em partes iguais, clausulando com inalienabilidade para perdurar enquanto existisse o usufruto reservado e com incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias (enquanto vivos forem os donatários, entendo).
Foi averbado o óbito e o consequente cancelamento do Usufruto, acabando aí a cláusula de inalienabilidade.
Agora trazem para registro escritura em que Júnior adquire de Antonio a parte que este possuía. Pergunto se as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade prevalecem. Acho que seria a lógica, visto que o que o doador não queria era que as mulheres do filho e do neto tivessem participação nessa propriedade. Só deixariam de prevalecer em caso de alienação para terceiros.
Aguardo sua fundamentação para tal, caso esteja correto meu raciocínio, ou sua contestação.


Resposta: Exatamente essa é a expressão, só deixam de prevalecer em caso de alienação para terceiros, e desta forma as cláusulas restritivas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, como foram impostas em caráter vitalício, e não temporário, permanecem, mas tão somente em relação à parte de Junior que foi recebida por doação.
Não prevalecendo na parte que pertencia a Antonio, pois este transmitiu a Junior.
Portanto, as cláusulas restritivas de impenhorabilidade e incomunicabilidade permanecem somente com relação à parte de Junior recebida através da doação, não permanecendo na parte adquirida de Antonio, eis que não vai além do donatário. Ou seja, tais cláusulas somente são válidas com relação a 50% havidas por Junior pela doação, não prevalecem sobre a parte de 50% adquirida de Antonio, uma vez que esta parte é penhorável e comunicável (se for o caso).
Devendo, inclusive tais cláusulas com relação à parte de Antonio (50%) que foram transmitidas, ser canceladas e Junior alertado sobre tal, pois figuravam em relação a Antonio, não a Junior.
A rigor, o cancelamento dessas cláusulas não é necessário, nem correto. O simples registro do contrato (v/c) é suficiente para tirar a eficácia da averbação das cláusulas. É preciso reconhecer, todavia, que ao leigo aquela averbação parece eterna.
A matrícula sempre mostrará aquela averbação, que nem gravame é.
Por isso, algumas serventias cancelam a averbação de tais cláusulas, mesmo não sendo necessário.
Assim, entendemos que tais cláusulas, uma vez alertado Junior, devem e podem ser canceladas, desde que não haja cobrança de emolumentos, e para que não gerem interpretações outras ou mesmo confusão no futuro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Abril de 2.010.

Aquisição de Imóvel Rural Por Estrangeiro

Consulta:


Um casal pretende fazer a doação em dinheiro aos filhos maiores e estes adquiriram 4 glebas rurais em nome deles (filhos) e instituirão o usufruto aos pais (que estão doando o dinheiro); ocorre que a mãe a quem está sendo reservado USUFRUTO é Italiana e o casal já possui outro imóvel rural.
Tenho conhecimento que a doação de dinheiro para compra de imóvel exige a necessidade de recolher o ITBI - Apelações Cíveis 569-6/8 - 670-6/2 - 571-6/7, 577-6/4 - M. - DO 31/01/07.
A minha dúvida é quanto à instituição do USUFRUTO se feita pelo casal onde comparece a mulher de nacionalidade ITALIANA. Teria necessidade de autorização do Incra para tal instituição de Usufruto?
Grato,
20-04-2.010


Resposta: O imposto que incide sobre a doação de numerário para a aquisição de bem imóvel (doação modal) é o ITCMD e não o ITBI.
Já com relação à instituição do usufruto para os doadores, cuja doadora é de nacionalidade italiana, nada impede que estrangeiro adquira o usufruto, ou seja, titular de direito de servidão, que são direitos reais na coisa alheia, assim como seja credor de hipoteca, incidentes tais direitos sobre imóveis rurais.
O estrangeiro não pode é ser proprietário de um imóvel rural superior a 3 módulos sem autorização do INCRA.
O usufruto, além do mais, é direito transitório, e não existe o que está se chamando de “desdobramento da propriedade”, mas propriedade com ônus, com direito real de terceiro sobre o domínio.
No que se refere a estrangeiros com filhos brasileiros, em que figuram (os estrangeiros) como usufrutuários, seus nomes e a aquisição do direito real de usufruto não vão para o Livro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.
Também, não se fará as comunicações ao INCRA ou a E. Corregedoria Geral da Justiça (item 92 do Capitulo XX das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Abril de 2.010.

terça-feira, 20 de abril de 2010

Averbação Errada Afetação

Consulta:


Fiz uma averbação errada na matrícula, correta seria de AFETAÇÃO e averbei como DESAFETAÇÃO, como faço para corrigi-la?


Resposta: Os erros de lançamento de atos de registro ou de averbação são corrigidos por outro ato de AVERBAÇÃO (erro evidente), “ex-Oficio” nos termos do artigo 213. I letra “a” da Lei dos Registros Públicos.
Contudo, no caso concreto, cabe uma explicação à parte.
Existem 03 (três) categorias de bens públicos, são elas:

a) Bens públicos de uso comum do povo, como as ruas, as praças, estradas, áreas verdes, espaços livres, etc.
b) Bens públicos de uso especial, tais como os edifícios, prédios os terrenos destinados ao funcionamento dos órgãos e repartições públicas, como escolas, creches, hospitais, postos de saúde, etc.
c) Bens públicos dominicais, ou patrimoniais que integram o patrimônio das pessoas jurídicas de direito publico, como objeto de direito pessoal, ou real, ou sejam, podem ser alugados ou alienados. Estes são os bens destituídos de qualquer destinação (de uso comum ou especial), prontos para serem utilizados ou alienados ou, ainda, terem seus usos trespassados a quem por eles se interesse. Pertencem à União, aos Estados-Membros, Municípios, ao Distrito Federal, às autarquias e fundações públicas.
Os bens públicos integram uma das categorias enunciadas pelo art. 99 do CC/02, e os que vierem a ingressar no patrimônio público também alojar-se-ão numa dessas classes (uso comum, especial, dominial), consoante o fim para o qual foram adquiridos. Com efeito, se adquiridos para a implantação de uma praça ou rua, integrarão a categoria dos bens de uso comum do povo, se adquiridos para abrigarem um dado serviço público (serviço funerário, abastecimento de água), integrarão a espécie dos bens de uso especial, e se adquiridos, sem qualquer finalidade, pertencerão à modalidade dos dominicais.
Diz-se, então, que os bens alojados nas duas primeiras categorias (de uso comum do povo e especial) estão consagrados, destinados ou afetados a uma finalidade, e que os da última espécie (dominicais, ou patrimoniais) não estão consagrados, destinados ou afetados a qualquer finalidade.
Os bens não afetados, os dominicais na terminologia do Código Civil, podem receber uma consagração ou destinação por ato administrativo ou por lei. É a AFETAÇÃO. Por conseguinte, afetar é atribuir ao bem uma destinação; é consagrá-lo ao uso comum do povo ou ao uso especial. Assim, se certo terreno é adquirido pelo Município por doação, foi determinada a construção de uma escola, uma creche, um museu ou de uma praça esportiva, tem-se sua afetação ao uso especial por ato administrativo. Por fim, se a lei atribui ao indigitado terreno uma certa destinação (praça pública), tem-se sua afetação, por lei, como bem de uso comum do povo.
A mudança de um bem de uma das duas primeiras categorias (bem de uso comum do povo e bem de uso especial) para os bens dominicais, chama-se desconsagração ou DESAFETAÇÃO. Desarte, desconsagrar ou desafetar é retirar do bem a destinação (uso comum do povo ou uso especial) que se lhe atribuíra por ato administrativo ou lei.
A alienação de qualquer bem de uso comum do povo ou de uso especial, exige prévia desafetação, dado que essas espécies de bens públicos são inalienáveis. No caso concreto, não sabemos como o imóvel objeto da matricula n. 4.931, foi adquirido pelo Município, e a que título, qual finalidade.
Como se trata de ESPAÇO LIVRE DE UTILIZAÇÃO PÚBLICA, que possivelmente tenha sua origem em registro de loteamento (Vila Santo André), passou a pertencer ao Município com a aprovação do loteamento (art. 22 da Lei 6.766/79), e já estaria AFETADO, pois ou é bem de uso comum do povo ou é bem de uso especial.
E se o Município pretende aliená-lo a terceiros, deveria o imóvel, como foi, ter sido DESAFETADO, estando dessa forma correta a terminologia empregada na AV.01/4931.
Somente observo que esse bem não passou do domínio público para o privado, mas sim de bem de uso comum do povo (ou de bem especial), para bem patrimonial ou dominical (pois temos bens públicos e particulares (privado)).
Outra observação que se faz é que da matrícula consta como proprietário o Sr. ANTONIO JOSÉ DA SILVA, quando deveria constar o MUNICÍPIO DE RIBAS DO RIO PARDO. Para inclusive poder ter sido feita a averbação de n. AV.01/4931.
Não sabemos a que titulo o Município adquiriu o imóvel, se por loteamento ou por outra forma.
Desta forma, é preciso que a serventia verifique no registro anterior e em seus arquivos como se deu à aquisição do imóvel pelo Município, e a que título, qual foi à finalidade, e dependendo de como for, qual será a atual destinação do imóvel se tratará mesmo de DESAFETAÇÃO e não AFETAÇÃO.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.006.

Conferência de Bens Contrato Social

Consulta:


Recebi uma alteração e consolidação de contrato social da sociedade empresária Ltda, na qual consta que o imóvel rural é integralizado ao capital social e a sócia doa aos filhos quotas sociais com reserva de usufruto e clausulas restritivas.
Pode ingressar no RI?


Resposta: A resposta é positiva. O contrato de alteração e consolidação social da empresa pode, sim, acessar o Registro de Imóveis nos termos do artigo n.64 da Lei 8.934/94, desde que registrado na Junta Comercial do Mato Grosso do Sul – JUCEMS.
O fato de a sócia doar as quotas sociais a seus filhos, reservando para si o usufruto sobre elas e instituindo cláusulas restritivas, nada tem a ver com o Registro de Imóveis, no entanto, também é correto, e perfeitamente possível, até porque justificada.
A única observação que se faz é a de que com os documentos também deverá ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI devido nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, inciso I da Constituição Federal (considerando a atividade da empresa).
Caso o Município entenda, o que acho pouco provável, considerando a atividade preponderante da empresa (objeto social), se tratar de caso de não incidência do imposto (ITBI), que seja, então apresentada uma guia de não incidência, autorizada, vistada, ou carimbada pela Prefeitura Municipal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de maio de 2.006.

segunda-feira, 19 de abril de 2010

Divisão Imóvel Rural

Consulta:


Nos foi apresentado pedido de divisão de imóvel rural, que já é beneficiado com uma servidão de passagem. Assim, tendo em vista que com a divisão o novo imóvel também terá que fazer uso desta servidão, teríamos aí a caracterização de loteamento e/ou desmembramento nos termos do Decreto-Lei 58/37, com abertura de via de circulação ou é possível a sua simples divisão?


Resposta: Via de regra, os desmembramentos de imóveis rurais não podem ser inferiores ao módulo rural ou a fração mínima de parcelamento – FMP (artigo 8º da Lei 5.868/72), a não ser em situações especiais, como pe. anexação, destinação da área, em algumas situações especiais mediante autorização do INCRA (Ver artigo 8º da Lei 5.868/72 e artigo 2º do Decreto 62.504/68, e ainda BE Irib n. 3.280 de 03/04/2.008).
O simples fato de o proprietário desmembrar pura e simplesmente, ou por transmissão, um imóvel rural em duas ou mesmo em mais áreas, dentro do módulo rural ou FMP permitido por lei, não implica necessariamente em loteamento e/ou desmembramento (DL 58/37, NB 17 do INCRA, artigo 61º da Lei 4.504/64, artigos 10º, 22º caput e parágrafo 7º da Lei 4.947/66, artigo 93º e ss do Decreto 59.428/66, artigo 4º do Decreto 4.449/02 e outras legislações atenientes a Parcelamento do solo rural).
E isso, mesmo com o aproveitamento do eventual sistema viário existente, ou mesmo servidões de passagem.
A burla da Lei do Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79 ou DL 58/37 - NB 17 do INCRA), sempre existe, e assim sempre será necessário verificar as particularidades de cada caso.
Mas o simples desmembramento de uma área rural em duas, ou mesmo em um pouco mais, nem sempre caracterizará em loteamento rural.
Eventualmente no futuro poderá haver novos parcelamentos para fins urbanos, rurais, ou mesmo sítios de recreios, quando então se caracterizará, dependendo do caso, loteamento ou desmembramento rural (NB 17 item 1.2 e 1.3).
Pelo que pudemos entender, no caso em mesa está ocorrendo em desmembramento/desdobro de uma área em duas, o que pelas próprias circunstâncias não caracteriza loteamento ou desmembramento.
Assim, entendo perfeitamente possível a divisão (Ver também Processo CGJ 259/2006 de 03/10/2006 – Miguelópolis SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Abril de 2.010.

Escritura de Doação Cláusulas e Condições

Consulta:


01. Escritura de doação com Reserva de Usufruto, com as cláusulas de Incomunicabilidade e Impenhorabilidade, tendo como donatários dois irmãos, na qual constam as seguintes cláusulas e condições, a saber:
a) Cláusula de Incomunicabilidade e Impenhorabilidade.
b) Os bens doados saiu da parte disponível deles doadores.
c) Fica facultada aos donatários a venda, permuta ou doação dos bens ora doadores, individualizados ou não, desde que ambos nisso acordam.
d) No caso de óbito de qualquer dos donatários, sem descendentes diretos, os bens ora doados irão para o outro irmão ao donatário.
e) Fica reservado o usufruto vitalício dos bens ora doadores.
Pergunta-se:
a) Existe algum impedimento para lançamento no registro, da cláusula do item "d" ?
Grato pela atenção.
14.04.2010.


Resposta: Sim, existe e a escritura deverá ser re-ratificada, excluindo-se essa cláusula/condição para poder acessar ao Registro Imobiliário, ou se assim entender, a serventia pelo princípio de cindibilidade, os interessados (doadores e donatários em conjunto) poderão requerer (requerimento com firmas reconhecidas) que dita condição/cláusula, seja desconsiderada.
E isso em face do parágrafo único do artigo 547 do CC, visto em conjunto com o artigo 1.952 do mesmo codex, pois pelo atual Código Civil Brasileiro, não é permitida a cláusula de reversão da doação a terceiros, assim como não se pode instituir fideicomisso por atos entre vivos (Ver Boletim Eletrônico Irib n. 2.621 de 01/09/2. 006).
Em que pese à doação ter sido feita a mais de um donatário (conjuntiva – artigo 551 caput do CC), não há o direito de acrescer previsto nos casos do parágrafo único do artigo 551 do CC, pois a situação que se apresenta não é esta.
Com o falecimento de um dos donatários, sua parte ideal nos bens imóveis transfere-se a seus herdeiros pelo princípio saisine (artigo 1.784 do CC).
Fora os casos do parágrafo único do artigo 551 do CC, o direito de acrescer é ínsito ao usufruto, desde que por estipulação expressa (artigo 1.411 do CC).
Portanto, em que pese opinião em contrário (Irib – perguntas e respostas 4174), s.m.j., existe sim impedimento para o lançamento no registro da cláusula do item “d”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Abril de 2.010

quinta-feira, 15 de abril de 2010

Anuência Doação

Consulta:


Nosso tabelionato pede seu parecer sobre a necessidade ou não de anuência em duas situações distintas:
1ª) em caso de doação, ou mesmo na compra e venda, de ascendentes para descendentes: há ou não necessidade de anuência dos demais herdeiros?;
2º) em caso de alienação de parte de imóvel (em condomínio pró-indiviso) a terceiros (não condômino): há ou não necessidade de anuência do(s) outro(s) condôminos?
Também pergunto: estas situações devem ser objeto de análise registrária?
14-04-2.010.


Resposta: Sem nos aprofundarmos jurídica e doutrinariamente sobre as questões, respondo positivamente nas três situações colocadas, pois tanto na doação como na compra e venda de ascendente para descendente, haverá a necessidade da anuência dos demais descendentes, sob pena de anulação do ato. As doações, além da anuência dos demais descendentes, deve ser da parte disponível e haver a dispensa de colação (Ver artigos 205/496/542/544/549 do CC/02 – Ver também doação inoficiosa – que é a rigor, a doação que se faz em prejuízo de outrem, pelo que se mostra anulável, pois que não é oponível aos terceiros, que por ela são lesados).
No condomínio civil (pró-indiviso), a situação é a mesma, a alienação de um ou mais condôminos de sua(s) parte (s) a terceiros mister se faz a anuência dos demais, pelo direito de preferência (Ver artigos 1.322 e 205 do CC).
Contudo, todas essas situações em mesa, refogem da esfera/análise/qualificação registrária, pois fica mais relacionado aos interesses das partes e de eventuais terceiros prejudicados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.010.

quarta-feira, 14 de abril de 2010

Alienação Fiduciária Imóvel Hipotecado

Consulta:


Um imóvel rural hipotecado para o Banco do Brasil em 1º e 2º grau, através de Cédula de Crédito Rural, pode ser alienado fiduciariamente ao Banco Bradesco?


Resposta: Nos exatos termos do artigo n. 59 do Decreto-Lei n. 167/67, não, a não ser que haja prévia anuência e por escrito do Banco do Brasil S/A.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.006.

Usufruto Constituído por Usucapião

Consulta:


Pode registrar na matricula do imóvel o usufruto constituído por usucapião?
O ITBI foi pago. Como é o primeiro caso, não encontrei nenhum modelo de registro ou averbação.


Resposta: O imposto devido pela instituição do usufruto por ato não oneroso deve ser recolhido ao Estado nos termos do artigo 155, I da Magna Carta e legislação estadual (ITCMD).
O usufruto de imóveis resultante de usucapião não tem acesso ao Registro Imobiliário, nos termos do artigo n.1.391 do CC/02 (Ver também Boletim do Irib nº 310 Maio e Junho/2.003 pg. 50).
Contudo, o mandado apresentado à serventia não foi expedido nos autos de usucapião (processo nº 121/91) que foi julgado extinto, mas sim nos autos de ação Reivindicatória movida pelo Espólio de Divino O. R. em face de Rogéria R. A. e em virtude de acordo feito nos autos do processo.
Entretanto, além de não constar do título a qualificação completa de Rogéria (usufrutuária), nem o valor para fins fiscais, o mandado não é titulo hábil para transferir propriedade ou direitos reais (instituir usufruto).
O único caso em que se aceita mandado é para as ações de usucapião (de imóveis), quando procedente a ação, o Juiz ordena se registre a sentença, que é DECLARATÓRIA e não atributiva do domínio ao autor da ação.
Se nos autos de qualquer procedimento judicial as partes acordam e se pretende fazer a transmissão da propriedade ou de direitos reais (instituição/constituição de usufruto), deve ser formalizado título hábil, carta de adjudicação ou de sentença, com o comprovante do recolhimento do imposto devido.
Fora à carta de adjudicação ou de sentença, a transmissão deve operar por escritura publica ou particular (art.108 do CC/02 – 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País).
Por tal fundamento, o mandado deve ser devolvido para que seja apresentada escritura publica/particular ou carta de sentença.
A recusa deve ser simples: faz-se oficio ao Juiz ou se elabora nota de devolução a ser entregue ao apresentante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.006.

Enfiteuse MP

Consulta:


Desde a criação do Município, foi admitido a registro TITULOS DE AFORAMENTOS definitivos expedidos pelo Município. O atual registrador pediu ao Ministério Público para entrar com uma ação a fim de desconstituir todos os registros oriundos de títulos de aforamentos. Gostaria de saber se existe outra solução, para sanar esta falha, porque todos os imóveis do Município originaram de um titulo definitivo e hoje transferidos a terceiros?


Resposta: Com a vigência do Novo Código Civil, embora presentes enquanto existirem deixaram de ser representativos na legislação brasileira, os termos Aforamento, Enfiteuse e Laudêmio ao mesmo tempo em que é reentroduzido o termo direito de superfície.
O Código Civil de 2.002 aboliu a enfiteuse, introduzindo o direito de superfície gratuito ou oneroso, estabelecendo, no entanto, obrigatoriamente o prazo determinado. O artigo 2.038 estabelece que fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até a sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei 3.071 de 1º de Janeiro de 1.916, e leis posteriores (artigos 674, I, e 678 a 694, do CC/16, e ainda artigo 900 do CPC).
As enfiteuses constituídas anteriormente à vigência do NCC deverão ser regidas pelo CC/16, até a sua extinção, conforme o preceituado no artigo 2.038 do NCC.
No CC/16, que continua m vigor na parte que regula a enfiteuse, o foreiro pode resgatar o aforamento mediante o pagamento de um laudêmio, de 2,5% do valor do imóvel com suas benfeitorias, e mais 10 foros anuais (art. 693).
O resgate pode ocorrer também por liberalidade do senhorio direto como ocorre freqüentemente em benefício de instituições assistenciais ou de caridade, contudo, penso que nesse caso dependeria de Lei Municipal.
Outra forma que poderia ser considerada, porém estudada, seria a renúncia prevista no artigo 1.275, II e parágrafo único do CC, sendo que nesse caso também dependeria de Lei, de reconhecimento judicial, expedindo-se editais para conhecimento de eventuais credores, inclusive o Fisco, e nomeação de curador a lide.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.006.

terça-feira, 13 de abril de 2010

Matrícula Repetição de Número Sequencial

Consulta:


Como corrigir uma matricula, que teve o número seqüencial repetidos de registros e averbações?


Resposta: O artigo 232 da lei de Registros Públicos estabelece que todos os atos praticados nas matrículas são numerados seqüencialmente, quer sejam de registro ou de averbação, de tal forma que se iniciam os atos com o n. l e se vai ao infinito, pouco importando qual a sua natureza, isto é, se registro ou averbação.
Se por erro houve repetição do número seqüencial lançado na matricula pela prática de ato(s) (registro ou averbação), a correção somente será possível através de averbação de erro evidente (art. 213, I da LRP). (Procede-se esta averbação nos termos do artigo n.213, I da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), para consignar que em virtude da repetição do número seqüencial de lançamento nº R. ou AV. tal___do ato(s) de (R. ou AV) praticado(s) nesta matricula em ___/___/___ a partir do R.___/____ ou da AV.___/____, ficam renumerados os atos seguintes de R.___ para R.____; AV.___ para AV.___, R.___ para R.____ (ou para AV.___; R____; R.____,R.___; AV____). Lembramos que as devidas correções também deverão serem feitas nos demais indicadores.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Julho de 2.006.

Contrato de Cessão de Uso da Área Urbana

Consulta:


A União encaminhou a Serventia, uma certidão de Contrato de Cessão de Uso da área urbana, realizada entre a União e a Prefeitura local. O ato é de registro ou de averbação?


Resposta: Nos termos do artigo 167, I, 7 da Lei 6.015/73, poderá ser registrada a CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO, entretanto, deve ela ser formalizada através de escritura pública, instrumento particular ou termo administrativo, e conter os requisitos necessários e exigidos para registro, e ser precedida de desafetação quando de uso comum ou especial.
Entretanto, a Concessão de Direito Real de Uso não se confunde com a CONCESSÃO DE USO.
CONCESSÃO DE USO é o contrato administrativo pelo qual o Estado (União, Estado-Membro, Distrito Federal ou Município) outorga a terceiro a utilização privativa de um bem de seu domínio, para que explore segundo os termos e condições estabelecidos. É realizada intuitu personae, podendo ser gratuita ou onerosa, por prazo certo ou indeterminado. É precedida de autorização legislativa e concorrência, dispensada esta, nos casos previstos em Lei. Pode ser revogada mediante indenização e extinta quando o concessionário não cumprir suas obrigações.
A concessão de uso será legítima se concretizada por contrato e preexistir: I – Lei autorizadora; II – concorrência, salvo nos casos em que for dispensada; III – desafetação, se o uso recair em bem de uso comum ou especial e a utilização for integral, exclusiva e duradoura.
CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO.
A concessão de Direito Real de Uso está prevista no artigo 7º do Decreto-Lei n. 271/67, e objetiva o trespasse de uso de terrenos.
É instituto que não se aplica a imóveis construídos e a bens móveis. Esse diploma não só cria esse instituto, como estabelece no artigo 7º e seus parágrafos, as condições em que a outorga poderá ser contratada. Será legítima: 1) – se for outorgada por contrato público ou particular, ou termo administrativo; 2) – mediante lei autorizadora; 3) – com concorrência, se não dispensada por lei; 4) – incidir sobre terrenos incultos; 5) – desafetado o bem quando de uso comum ou especial; 6) para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social. Essas outorgas podem ser remuneradas ou gratuitas, por prazo certo ou determinado, vedada ou não a sua transferência por ato inter vivos ou mortis causa.
Feitas essa colocações, entendo que a Certidão do Contrato de Cessão (ou de Concessão) de Uso apresentado, não poderá acessar o registro de imóveis, pois para tal, haverá a necessidade de constar expressamente que se trata de Direito Real de Uso ao invés de Cessão ou Concessão de Uso, e conter os requisitos necessários para o registro, inclusive descrição.
No caso concreto, o contrato foi realizado nos termos do inciso I, do artigo 18 da Lei n. 6.636/98, tratando-se, como dito de cessão ou concessão de uso, e não de concessão de direito real de uso regrado pelo Decreto-Lei nº 271/67 (artigo 7º). Diferentemente, no caso, há uma concessão de uso de bem público, na qual há uma outorga ao Município da faculdade de utilizar um bem, segundo sua destinação específica, como é o caso a construção de um hospital.
Essa concessão (ou cessão) gera apenas o direito pessoal em favor do concessionário, e conseqüentemente inviável o seu registro ou averbação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.006.

Retificação Administrativa do Estado Civil

Consulta:


Pode-se retificar administrativamente um registro que constou erroneamente o estado civil do adquirente como casado, quando na realidade é solteiro.
Constou também erroneamente o nome de sua mãe, como se fosse sua esposa?
Hoje o comprador é falecido e a sua mãe na qualidade de inventariante pode requerer essa retificação?


Resposta: Sim, nos termos do artigo 213 da LRP, é perfeitamente possível a retificação do estado civil do adquirente via administrativa.
Se se tratar de erro cometido na transposição do titulo (erro evidente), deverá ser feita a retificação de oficio por erro evidente, nos termos do artigo 213, I, letra “a”, ou seja, se no titulo aquisitivo constou o seu estado civil correto (solteiro), e quando do registro por erro constou como sendo casado, se fará a correção com a reapresentação do titulo aquisitivo.
Entretanto, se do titulo aquisitivo constou o seu estado civil como o de casado e o adquirente era solteiro, ou se faz a re-ratificação do seu titulo aquisitivo, através de alvará autorizando a inventariante a comparecer no ato na qualidade de representante do espólio, ou a requerimento do interessado, no caso da sua mãe, que é a sua inventariante. Devendo nesse caso apresentar com o requerimento o termo de compromisso de inventariante, e documento oficial que será a certidão de nascimento atualizada do adquirente nos termos do artigo 213, I, letra “g”.
Caso haja dúvidas ou se depender de produção de provas, deverá ser feita à retificação mediante despacho judicial, ou seja, mediante a apresentação de mandado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Agosto de 2.006.

Instrumento Particular de Redução de Capital

Consulta:


Pode o instrumento particular de redução de capital, em que imóvel é atribuído a um dos sócios, ser particular ou deve ser por escritura pública?


Resposta: O pagamento ao sócio em imóvel, em virtude de redução de capital da empresa deve ser formalizado por escritura pública de dação em pagamento, a não ser que não atinja o valor estipulado pelo artigo 108 do CC.
Podendo nesse caso ser formalizado através de escritura particular, não servindo para a transferência a alteração do contrato social.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Agosto de 2.006.

Alienação Fiduciária Separação Partilha

Consulta:


01. Imóvel adquirido por Renato e s/m. Cássia por venda e compra com alienação fiduciária p/ Caixa Econômica Federal.
02. Apresentado para registro Carta de Sentença da separação do casal, no qual ficou definido que o imóvel foi atribuído em sua totalidade para a varoa.
Pergunta-se:
Como proceder o registro ?
Levando-se em conta a existência da alienação fiduciária, o registro que deverá ser efetuado será a "cessão dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel".
Existe a necessidade de retificar a Carta de Sentença ?
Grato pela atenção
13.04.2010.


Resposta:


Toda a operação (compra e venda e alienação fiduciária) se deu dentro do SFI, sistema diverso do SFH.
No SFH, há entendimentos e jurisprudência (Acórdão do CSM do Estado n. 020897-0/9 – Cubatão – onde se interpretou não aplicar o parágrafo único do artigo 1º da Lei n. 8.004/90, pois a partilha judicial é hipótese não contemplada no referido dispositivo).
No caso concreto, o sistema é outro (SFI – Lei 9.514/97), e se aplica o artigo 29 da Lei n. 9.514/97, que diz: “O fiduciante, com a anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”
Referido artigo é muito mais abrangente e fala em “transmissão” (a que título for), e desta forma entendemos, s.m.j., que para o registro da partilha que ora se apresenta será necessário a anuência do credor fiduciário que poderá ser em separado.
O imposto de transmissão (ITBI/ITCMD conforme for o caso – ver decisão acima mencionada), também será devido.
O registro será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel (transmissão não necessariamente cessão).
Dessa forma e considerando o quadro todo, entendo, s.m.j., de que não haverá a necessidade de se aditar a Carta de Sentença, podendo, se assim julgar necessário, solicitar do interessado um requerimento simples, para que na carta seja considerado não o imóvel, mas os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Abril de 2.010.

segunda-feira, 12 de abril de 2010

Igreja Mudança do CNPJ da Matriz para CNPJ da Filial

Consulta:


Um imóvel registrado com CNPJ da matriz, na qual acha-se construída uma igreja. Pretende os dirigentes mudar o CNPJ da matriz para CNPJ da filial. Qual o procedimento para fazer esta alteração?


Resposta: Pelo que pudemos entender, o imóvel onde foi construída uma igreja encontra-se registrado na serventia em nome de uma associação religiosa tal, que é a matriz.
Pretendem os dirigentes (da matriz ou da filial) averbar na matricula do imóvel o CNPJ da filial, vez que o que consta da matricula é o CNPJ da matriz.
No entanto, tal averbação solicitada não será possível.
Penso que no caso concreto se trata de uma Igreja (Associação) que não a Igreja Católica Apostólica Romana, que é uma fundação sui generis ou pessoa jurídica atípica, fora dos quadros legais, qual pessoa de direito público externo consubstanciado na Santa Sé, e como pessoa de direito complexa, ou mista, que tem personalidade jurídica internacional, e caráter próprio independentemente das normas do Direito Civil.
A Igreja Católica Apostólica Romana tem personalidade jurídica independente de seu registro.
As suas Dioceses representam a Santa Sé, cuja Magna Carta é o Código de Direito Canônico.
A personalidade jurídica da Diocese é de Direito Público.
A Igreja Católica Apostólica Romana é entidade eclesiástica, mas com personalidade do Direito Público em razão principalmente, do Estado Soberano que representa.
Dispensável o seu registro como pessoa jurídica de direito privado. Segue as regras do Direito Canônico.
A Igreja tem personalidade jurídica reconhecida até mesmo pelo Decreto n. 119-A, de 07 de Janeiro de 1.890.
Seus bens imóveis são da Diocese do Território onde se encontra, e a Diocese que é uma circunscrição territorial administrada eclesiasticamente, é prolongamento da cidade do Vaticano, que é um Estado Soberano. Pessoa Jurídica de Direito Público.
Feitas estas explicações, pensamos que no caso concreto não se trata, portanto, de bem imóvel em nome da Igreja Católica Apostólica Romana, que seria um situação diferente.
Pois bem, no caso deve tratar-se de imóvel em nome de outra Igreja que é tida como uma associação religiosa.
O imóvel se encontra registrado em nome da Igreja tal com o CNPJ da matriz, portanto, o bem imóvel é de propriedade da Igreja Matriz (Associação).
O que se pretende é transferir o imóvel para a propriedade da Associação Filial, que teoricamente é uma outra pessoa jurídica (outra associação vinculada e subordinada a primeira, inclusive com capital dotado (próprio ou extraído da matriz)).
Desta forma, tal transferência deverá ser formalizada por escritura pública (doação), não se podendo simplesmente, proceder à averbação do CNPJ da filial.
Em tese, as pessoas jurídicas consideradas filiais são distintas das matrizes.
Trata-se de uma pessoa jurídica como outra qualquer, apenas com finalidades religiosas (associação). Podem os estatutos vincular a associação a outra, com sede em outro lugar, mas não se pode considerar qual seja filial.
Quando da criação de novas “paróquias”, caberá o registro de nova pessoa jurídica na comarca onde for criada a nova associação.
Filial existe no Direito Comercial.
Uma pessoa jurídica se registra no local de sua sede. Se ela pretender criar outra pessoa jurídica a ela vinculada e subordinada, com sede em outro local, juridicamente esta é outra pessoa jurídica, que deve ser registrada.
Se a requerente é uma entidade que tem sua atuação em todo o País, ou a Prefeitura aceita, considerando-a com sede em outro local, mas que na prática vai atuar nesse Município, ou, se a Prefeitura não aceitar, deve ser formalizada outra pessoa jurídica, com sede nesse Município, com estatutos próprios ou com contrato social próprio, se se tratar de associação ou de sociedade civil, respectivamente.
Portanto, a averbação na matricula do CNPJ da filial não poderá ter acesso no RI, devendo a transferência do bem imóvel ser formalizada por escritura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.006.

Aditivo de Re-ratificação à Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


Foi apresentado na serventia um Aditivo de Re-ratificação à Cédula Rural Hipotecária que foi deixado de averbar na época da sua emissão. Para regularizar a situação do financiamento, o Banco pede a sua averbação.
Acontece que verificando a matricula existem outros aditivos com datas posteriores referentes à mesma operação, averbadas na matricula. Pode averbar esse aditivo com data anterior aos demais já averbados?


Resposta: Referido aditivo datado de 25/01/99 está muito confuso na parte de sua finalidade, pois fala na CRH 96/70397-0 com emissão em 22/7/96, registrada em 12/9/96 e com vencimento para 31/10/2. 003, re-ratificada pelo aditivo de 31/7/97, alterando o vencimento da prestação vencida em 31.10.97 para 31.10.2.004, averbado em 21/11/97, e que tem por fim alterar a prestação vencível em 31/10/98 para 31/10/2.005, gerando mais confusão do que esclarecimentos, especialmente no que se refere aos vencimentos.
Assim, entendo que o aditivo não deverá ser averbado, devendo as partes elaborar outro atual esclarecendo e regularizando toda a operação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Agosto de 2.006.

INCRA Certificação de Imóvel

Consulta:


Foi expedida pelo INCRA certificação de imóvel, que foi averbada na matrícula, posteriormente emitiu uma outra certificação porque constou um erro numa das coordenadas. Pode averbar na matrícula a segunda certificação expedida? Ou devo pedir uma certidão do INCRA com melhores esclarecimentos do motivo da segunda certificação?


Resposta: Entendo s.m.j., de que a averbação pode e deve ser feita independentemente da apresentação de outro documento (certidão), pois expedida pelo próprio órgão responsável pela certificação.
Assim como no registro, o erro de um ato é corrigido por outro ato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.006.

Integralização de Capital Contrato Social

Consulta:


Pode aceitar para registro o contrato social em que o imóvel é integralizado ao patrimônio da empresa, neste contrato consta que foi registrado na Junta Comercial, mas não acompanha a certidão da Junta Comercial.
É suficiente só o carimbo?


Resposta: Via de regra e nos termos do artigo 64 da Lei n. 8.934/94 a certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.
No entanto, tenho entendido que o próprio contrato social que passou pela junta comercial também é documento competente para a transferência dos bens imóveis, sem que haja necessidade de apresentação de certidão.
Esses contratos normalmente são carimbados pela junta comercial, pelo sistema de chancela mecânica e perfurados.
Assim, carimbo aposto no documento prova de que o mesmo foi arquivado na junta comercial, sendo suficiente para a prática do ato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.006.

Condomínio Área Averbação

Consulta:


Tenho uma matrícula com 4.160 hectares, originada de várias transcrições de proprietários diferentes, cada qual tinha uma parte ideal, no total de 15 condôminos. Estes transferiram parte das suas partes ideais e cada vez foi aumentando o número de condôminos. E, por erro da Serventia, destacou da matrícula uma área de 1.000 ha, abrindo uma nova matrícula. E hoje a matrícula é de difícil compreensão, tendo 150 atos registrados e averbados, necessitando de resumo para se saber quem são os atuais proprietários e a quantidade de área, se existe ônus, reserva legal, etc.
Pensei em fazer uma averbação constando os nomes dos atuais proprietários que restam na matrícula, mas não sei se posso. Peço orientação.


Resposta: A averbação, para constar da matricula os atuais proprietários, não tem previsão legal para ser feita, e mesmo fosse possível, poderia gerar mais problemas do que solução, podendo trazer conseqüências mais sérias para a serventia, pois algum condômino poderia ser excluído ou alegar que a sua disponibilidade não foi esgotada, ou mesmo por erro de cálculo ou interpretação, considerando ainda que nem sempre as áreas são expressas da mesma forma, podendo ser expressas em decimais (0,016666); em frações (1/60); em Reais (R$ 5.00,00 numa avaliação de R$ 600.000,00); em metros quadrados (2.000,00 m2 num total de 80.000,00 m2) ou em percentagem (1.66666%).
Nesse caso, a iniciativa (principio de instância ou de rogação), deverá ser dos atuais proprietários (condôminos) em procederem a eventual extinção de condomínio ou divisão amigável, provavelmente, com a conseqüente retificação do registro e apuração do remanescente.
O controle deverá ser feito “à parte”, de forma não oficial, ficando esse controle arquivado junto a matricula, podendo, inclusive, ser desdobrado em outros controles de determinados condôminos.
Aqui no Estado de São Paulo era muito comum essa situação, até que foi vedado pela Corregedoria Geral, a alienação de parte ou fração ideal (terrenos “em comum” – dentro de área maior), por tratar-se de parcelamento ou condomínio irregular.
Essa situação existia e ainda existe (sem mais haver prática de novos atos), em muitas comarcas.
Por exemplo: “A” proprietário de uma área de 48,4 hectares ou 484.000,00 m2, transmitia em comum (sem destacar) áreas de 5.000,00 m2; 10.000,00 m2; 2.500,00 m2; 50.000,00 m2, por sua vez os adquirentes dessas áreas maiores (10.000,00 m2, 50.000,00m2), transmitiam, 1.000,00 m2; 1.500,00 m2; 5.000,00 m2, etc.
“F” que adquiriu 5.000,00 m2 dentro de 50.000,00 m2, que por sua vez está dentro de 484.000,00 m2, transmitia 500,00 m2, 1.000,00 m2 também em comum e ainda os casos de partilhas em inventários, separação ou divórcios, desapropriações, servidões, ônus, e demais averbações.
Gerava-se a confusão e a insegurança, tanto que a E. Corregedoria Geral em 2.001 vedou tais procedimentos, inclusive a lavratura das escrituras.
As serventias, muitas das vezes, com vários casos nessas situações, faziam um controle a parte (não oficial) que ficavam junto à matrícula, e quando da prática de qualquer ato, a conferência era redobrada.
A matricula deve retratar do que dela consta, não se permitindo averbação para consignar os atuais proprietários, há não ser em casos de aberturas de matriculas por ocasião do primeiro registro de áreas desmembradas (parte certa) transmitidas a terceiros, ou de remanescentes imóveis matriculados, ou anteriormente transcritos que certos proprietários esgotaram a sua disponibilidade.
Contudo, no caso concreto, a situação já está criada e assim deve permanecer até que sobrevenha um fato ou ato novo (aquisição por um ou mais condôminos das partes dos demais diminuindo radicalmente o número de condôminos existentes, divisão, extinção de condomínio).
A serventia deverá manter o controle resumo atualizado, tomando a devida cautela quando da prática de novo ato, mas realizar a averbação da forma colocada não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Outubro de 2.006.

Dissolução de S/A Transmissão de Bens Para Sócio

Consulta:


Na dissolução de uma S/A pode aceitar para registro a transmissão de bens da sociedade para o sócio, por instrumento particular?


Resposta: Respondo negativamente a consulta, pois o título hábil para o registro da transmissão é a escritura pública, e ainda incide o recolhimento do imposto de transmissão, a exceção de se o imóvel volta ao domínio da pessoa que conferiu a titulo de integralização de capital, prescindindo do recolhimento do ITBI nesse caso. Entretanto, mesmo que seja caso de não incidência, será necessário, por cautela, ser apresentada guia de não incidência, vistada pela Municipalidade.
Os preceitos contidos nos artigo 89 e 98, parágrafo 2º da Lei 6.404/76 (Lei das S/A), e no artigo 64 da Lei 6.934/94 (Sociedades Mercantis), são restritivos, excepcionais, não estendendo a inexigibilidade de escritura pública para transferência de imóveis aos sócios nos casos de dissolução de sociedade.
O instrumento particular tem sido admitido nos casos de integralização de capital e conferência de bens para a formação de capital social.
O que se pretende é alienar imóvel do patrimônio da sociedade, transferindo-o para o sócio, por meio de dação em pagamento.
A dação em pagamento de bem de sociedade em favor de sócio, com escopo de saldar crédito em conta corrente, como ocorre, não dispensa escritura pública.
Ademais, somente são admitidos a registro, conforme o disposto no artigo 221, I da LRP, as escrituras públicas além dos escritos particulares autorizados em Lei, o que não é o caso.
Apesar de existirem entendimentos em contrário, pensamos que no caso concreto, ocorre à necessidade de escritura pública. (Ver Ap. Cível 44.028-0/0; 063971-0/1; 075582-0/9; 77.128-0/2 e -1 todas de São Paulo).
Quanto à questão do ITBI, a regra é que, se o imóvel retorna ao patrimônio do sócio que fez a conferência, não há incidência de ITBI, mas, se o imóvel é transferido para qualquer outro sócio, deve pagar o Imposto de Transmissão, assim, como deve ser pago o Imposto quando se trata de imóvel que foi adquirido pela empresa, de terceiros.
Entretanto, poderá ser verificada a legislação Municipal, ou se houver entendimento contrário pela Fazenda Pública Municipal a entender pela não incidência do imposto no caso concreto, que seja expedida guia negativa de recolhimento de ITBI, ou seja, guia de não incidência (Ver Acórdão CSM de 17/03/1998 – Fonte: 04l. 449-0/9 S. José do Rio Preto SP – Irib).
Caso o apresentante não concorde, poderá valer-se do procedimento de dúvida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.006.

Cédula Rural Pignoratícia Transformada Por Aditivo em Cédula de Crédito Bancário

Consulta:


Proprietário de imóvel urbano promoveu registro de incorporação visando à construção de duas unidades, esta incorporação foi registrada em Set/2009, na qual ficou estabelecido prazo de carência de 180 dias.
Logo em seguida, foi concluída a construção de uma unidade, assim, o incorporador requereu a averbação da construção e o registro da instituição parcial, ficando assim, individualizada a matrícula da unidade autônoma, e esta ainda consta como sendo de propriedade do Incorporador.
Agora, ele desistiu de construir a segunda unidade.
O que pode ser feito para regularizar a situação?
É possível, após o prazo de carência, alterar esta incorporação e a instituição parcial já registradas?
09-04-2.010.


Resposta:


As duas unidades mencionadas na consulta, levam a entender tratar de duas casas, portanto condomínio de casas com duas unidades.
Decorrido o prazo de carência para a alienação de unidades ou alteração da incorporação, necessário se faz revalidar ou ratificar a incorporação, mas esse não é o caso, pois não haverá transmissão de unidade, alteração da incorporação ou mesmo desistência desta.
No caso em tela, a incorporação já se concretizou, pois foi averbada uma unidade (casa), e feita à instituição parcial de uma das casas.
Dessa forma, não se trata de caso de desistência da incorporação, nem mesmo de alteração desta, uma vez que não existe condomínio edilício de uma só unidade.
Como o incorporador pretende desistir da construção, instituição e especificação dessa segunda unidade, a solução que se apresenta será o cancelamento da incorporação, com o conseqüente cancelamento também da instituição (parcial), da matricula descerrada para a unidade autônoma, e da convenção registrada no Livro 3- Auxiliar.
Tecnicamente, poder-se-ia realizar os cancelamentos a requerimento do incorporador nos termos do artigo n. 250, II da LRP, considerando-se que não houve a transmissão de nenhuma das unidades.
Entretanto, como essa transmissão eventualmente poderia ter ocorrido, sem que fosse levada a registro e para a segurança que necessário se faz para os atos de registro, devem esses cancelamentos (incorporação, instituição parcial, convenção – Livro 3- Auxiliar – e matrícula), serem cancelados nos termos dos artigos n. 250, I e 233,I, da LRP, ou seja, através de mandado judicial.

É o parecer sub censura.

sexta-feira, 9 de abril de 2010

Usucapião Área Maior que da Matrícula

Consulta:


Pode aceitar para registro um mandato de usucapião cuja área adquirida é maior que a disponível na matrícula?


Resposta: A resposta é afirmativa, pois o usucapião é forma originária de aquisição.
Se o imóvel usucapido estivesse descrito exatamente como consta da matricula, registrar-se-ia o mandado na própria matricula do imóvel.
No entanto, como está descrita de forma diversa e em área maior da que consta da matricula, abre-se nova matricula como descrito no mandado, e se registra a sentença declaratória da usucapião. Na matricula existente (em área menor) se faz uma averbação de encerramento, consignando-se que o imóvel da matricula foi usucapido conforme Registro n. 1 da matrícula tal (a que for aberta), com características confrontações e área diferentes, motivo pelo qual é encerrada a presente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.007.

SPU Escritura Venda e Compra

Consulta:


Pode aceitar para registro uma Certidão lavrada lo Gerencia Regional do Patrimônio da União/MS, extraída do livro de contratos, um CONTRATO DE COMPRA E VENDA, em que a União vende um imóvel urbano a uma pessoa física, no valor de R$ 4.000,00. O contrato tem todos os requisitos de uma escritura publica, cita na clausula terceira, que é fundamentada no art. 25 da Lei 9.636/98 e vende por ter sido preenchidas as condições do processo de licitação – concorrência publica GRPU/MS 01/00 na forma de legislação vigente?


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois a União em seu Serviço de Patrimônio tem livro de Notas, como os tabeliães com a mesma validade, em decorrência de lei especial que possibilitou a União através do SPU a formalizar escrituras. As cópias extraídas desses livros e autenticadas pelo SPU são cópias ou traslados como os dos tabeliães.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.006.

Dissolução de uma S/A

Consulta:


Na dissolução de uma S/A, o imóvel é transmitido aos sócios. Pode aceitar no RI por instrumento particular?


Resposta: Os preceitos contidos nos artigos 89 e 98, parágrafo 2º da Lei 6.404/76 (Lei das S/A) e no artigo 64 da Lei 8.934/94 (Sociedades Mercantis), são restritivos, excepcionais, não estendendo a inexigilibidade de escritura pública para a transferência de imóveis aos sócios nos casos de dissolução de sociedade.
O instrumento particular tem sido admitido nos casos de integralização de capital e conferência de bens para a formação de capital social.
O que se pretende é alienar imóvel do patrimônio da sociedade, transferindo-o para o sócio, o que deverá ser feito por meio de dação em pagamento.
A dação em pagamento de bem de sociedade em favor de sócio, com escopo de saldar crédito em conta corrente, como ocorre, não dispensa escritura pública.
Ademais, somente são admitidos a registro, conforme o disposto no artigo 221, I da LRP, as escrituras públicas além dos escritos particulares autorizados em Lei, o que não é o caso.
Apesar de existirem entendimentos em contrário, no caso concreto, ocorre à necessidade de escritura pública (Ver Apelação Cível 44.028-0/0; 063971-0/1; 075582-0/9; 77.12/8-0/2 todas de São Paulo).
Quanto à questão do ITBI, a regra é que, se o imóvel retorna ao patrimônio do sócio que fez a conferência, não há incidência de ITBI, mas, se o imóvel é transferido para qualquer outro sócio, deve pagar o Imposto de Transmissão, assim, como deve ser pago o Imposto quando se trata de imóvel que foi adquirido pela empresa, de terceiros.
Entretanto, poderá ser verificada a legislação Municipal, ou se houver entendimento contrário pela Fazenda Pública Municipal, a entender pela não incidência do imposto no caso concreto, que seja expedida guia negativa de recolhimento de ITBI, ou seja, guia de não incidência (Ver Acórdão CSM de 17/03/1998 – Fonte: 04l. 449-0/9 S. José do Rio Preto SP – Irib).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.007.

Servidão Cessão

Consulta:


José tem uma propriedade rural que confronta com a propriedade de Carlos. De comum acordo José cede uma área de 2.400,00 m2 a Carlos, este fica na responsabilidade de construir um mangueiro, que será utilizado por ambos.
Para o caso acima pode ser lavrado escritura de constituição de servidão de mangueiro (Curral)?


Resposta: No caso apresentado, entendo s.m.j. que não, pois a negociação (cessão com obrigação de construir) não envolve propriamente uma servidão, e está mais para um negócio pessoal e obrigacional, não sendo dirigido ao imóvel, mas mais para a pessoa (Carlos).
Não se pode rigorosamente delimitar o conteúdo das servidões. Estas podem ter em princípio como conteúdo, toda e qualquer utilidade que um prédio pode prestar a outro.
No entanto, a utilidade deve estar direcionada ao prédio que domina. Aquela que esteja dirigida exclusiva e pessoalmente à pessoa física ou jurídica, sem proveito ao prédio, pode ser direito pessoal; jamais direito real de servidão.
Assim, a permissão, mesmo que através de convenção entre as partes e registrada, ao prédio vizinho para usar parte do imóvel de outro com a obrigação ou responsabilidade de construir curral, não é servidão, simples obrigação e direito pessoal. Aqui, a utilidade não é do prédio. Acrescente-se, ainda, que esta utilidade não deve ser eventual ou passageira. A necessidade do prédio dominante tem que ser duradoura – que não significa ser constante, porque pode ser periódica.
A necessidade de um, portanto, delimita a sujeição do outro. Mas onde não houver necessidade de um prédio, não há servidão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Fevereiro de 2.007.

Indisponibilidade Usufruto

Consulta:


Pode averbar na matricula indisponibilidade dos bens, sendo o requerido o USUFRUTUÁRIO DO IMÓVEL?


Resposta: Como sabemos, o direito real do usufruto é impenhorável e inalienável.
O usufruto é um direito real de gozo ou fruição personalíssimo que não pode ser alienado a outra pessoa, de modo inter vivos ou mortis causa, e que também não pode ser penhorado. Podendo, entretanto, ser penhorado o seu exercício, caso contenha expressão econômica.
Assim, não poderá ser averbada a indisponibilidade do usufruto, nem poderá ser averbada a indisponibilidade do imóvel (propriedade plena), pois a nua propriedade pertence a terceiro que não faz parte do processo.
Pelo visto, no caso concreto a ação é contra o usufrutuário e foi decreta a indisponibilidade do bem imóvel, cuja nua-propriedade está registrada em nome de terceiro.
Desta forma, a indisponibilidade não poderá ser averbada, primeiro porque falta previsão legal (art. 247 da LRP), e segundo porque o imóvel não se encontra em nome do requerido.
O Juiz deve ser informado, remetendo-se certidão do imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Fevereiro de 2.007.

quinta-feira, 8 de abril de 2010

Partilha União Estável

Consulta:


Nos foi apresentado Escritura Pública de Inventário e Partilha, na qual o de cujus mantinha união estável há mais de 16 anos com sua companheira, deixando três filhos, fruto do seu primeiro casamento.Existem 02 bens imóveis a inventariar. Um foi adquirido antes da união estável e o outro na sua vigência.Tendo em vista o disposto nos artigos 1.790, III, qual será a parte que a companheira deverá receber no imóvel adquirido na vigência da união estável, com relação ao que vai ser partilhado aos filhos do autor da herança?


Resposta: Da forma colocada na consulta, a convivente que era unida estavelmente com o autor da herança, deverá receber nesse imóvel adquirido onerosamente na vigência da união estável somente a metade que tocar a cada um dos filhos do falecido.
Ou seja, deverá receber 3/6 desse imóvel, levando-se em consideração o inciso II do artigo n. 1.790 do CC.
No caso, deverá também ser considerado o artigo 1.725 do mesmo codex.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Abril de 2.010

quarta-feira, 7 de abril de 2010

Doação Com Reserva de Usufruto

Consulta:


Qual a forma correta de lavrar escritura de Doação de Imóvel, uma vez que está gravado o usufruto vitalício em favor da mãe do nu-proprietário e este pretende doar aos filhos maiores, reservando para si o usufruto vitalício?


Resposta: O usufruto é personalíssimo e inalienável, desta forma, como o nú-propretário pretende fazer a doação do imóvel a seus filhos, deve a usufrutuária renunciar ao usufruto, para que uma vez consolidada a plena propriedade na pessoa do nú-proprietário, possa este fazer a doação a seus filhos reservando para si o usufruto.

É o parece sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Abril de 2.007.

Loteamento de Espaço Livre

Consulta:


Um espaço livre de utilidade pública com 12.000 m2, que foi destinado num loteamento feito pelo próprio município. Agora o município pretende lotear este espaço para fins de moradia. como devo proceder para regularizar este espaço? Faço primeiro a desafetação depois posso fazer outro loteamento porque será aberto uma rua?


Resposta:


Segundo o artigo 99 do CC - São considerados bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como ruas, avenidas praça, áreas verdes , etc.
II - os de uso especial, tais como serviços funerários, escolas, creches, etc.
III - Os dominicais que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, e que não estão consagrados, ou seja, são bens destituídos de qualquer destinação, não estão afetados e podem ser trespassados ou alienados.
A mudança de um bem de uma das duas primeiras categorias (bem de uso comum do povo e bem de uso especial) para os bens dominicais, chama-se desconsagração ou desafetação.
Desta forma, no caso concreto, se o espaço livre de utilidade pública está classificado como de uso comum do povo ou como bem de uso especial, deverá ser feita a desafetação através de Lei averbada, para depois então ser o imóvel loteado, com a abertura de rua, pois se houvesse o aproveitamento do sistema viário existente sem abertura de rua alguma, o processo seria feito como desmembramento (artigo 2º da Lei 6.766/79).
No estado de São Paulo a Constituição Estadual trás uma certa regulamentação sobre o tema, assim, é de cautela que também seja verificada a Constituição de seu estado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Abril de 2.007.

Mandado de Desapropriação

Consulta:


De acordo com o mandado de desapropriação expedido pela Justiça Federal, foi aberta a matricula de uma área de 16920 ha sob nº 8538, e registrada a expropriação em favor do Incra. Área esta que foi destacada de uma maior com 50.000 ha, matriculada sob nº688.
Posteriormente constatamos que a área de 16920 ha. é formada por 3 áreas distintas mas contíguas, sendo uma área com 3057,5060 ha matriculada sob o nº 4548, área de 325,6906 ha matriculado sob nº 4550 e a área de 13.536,800 ha matriculado sob nº 688 e não destacada integralmente da matricula 688.
Preciso corrigir a matricula 8538, para constar que foi omitido no Registro Anterior as matriculas 4548, referente a área de 3057,5060 ha e 4550 referente a área de 325,6906 ha e matricula nº 688, referente a área de 13.536,800 ha.
Pode o expropriado requerer esta retificação?. Porque ficou em aberto duas matriculas em seu nome.


Resposta:


Primeiramente, cumpre-nos esclarecer que aplicando-se corretamente a Lei de Registros Públicos, mandado não é título hábil ao registro de desapropriação (no usucapião não é transmitida, mas declarada a propriedade), devendo ser expedida a carta de desapropriação (ou de adjudicação do direito do expropriado).
Podem ser apresentadas para registro três espécies de títulos: carta de adjudicação expedida em processo de desapropriação; carta de adjudicação expedida em autos de ação ordinária de indenização e escritura pública de desapropriação amigável. Alguns Juízos expedem e denominam como carta de desapropriação.
Sob o aspecto registrário, somente a sentença após o trânsito em julgado é que valerá como título hábil à registro (artigo 29 do DL 3.365/41).
A Lei dos Registros Púbicos em seu artigo 167, I, 34, disciplina o assunto, sendo certo que o Oficial compete exigir, nos moldes dos dispositivos citados conjugados com o artigo 221, inciso IV da LRP, carta de sentença para proceder ao registro de qualquer desapropriação, a exceção da amigável que será por escritura pública.
Desta forma, o mandado não será titulo hábil para o registro da desapropriação, devendo ser apresentada carta de sentença, de adjudicação ou de desapropriação.
Quanto a retificação, pode sim ser requerida pelo interessado (expropriado) e até mesmo ser feita de oficio nos termos do artigo 213, I, letra "a" da Lei dos Registros Públicos, contudo, como com a correção (retificação) se estará encerrando ou averbando que parte dos imóveis fizeram parte da desapropriação (com relação as matriculas 4550 e 4548 não entendi as áreas - somatória- se total ou parcial ou pontuação), estando sujeito, nesse caso a retificação do remanescente (apuração), é de bom tom que a retificação seja requerida pelo expropriado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Abril de 2.007.

Retificação Administrativa Número de Lote Errado

Consulta:


Pode os herdeiros todos maiores requererem a retificação do número do lote de terreno, que ficou constando erradamente na transcrição? O imóvel esta registrado em nome dos pais (falecidos) e precisam fazer esta retificação antes de lavrar a Escritura de Inventário.


Resposta: A lei diz que a retificação administrativa poderá ser requerida pelos interessados, sendo que o alcance do conceito de interessado não foi definido expressamente, até porque, dada à impossibilidade de prever todas as hipóteses.
Em nosso estado no protocolado CG 36.477/04 – Capital – Parecer nº. 326/2004-E, que gerou o provimento 02/05, ficou definido que: “A lei, ao adotar o termo interessado confere ao não titular do domínio legitimidade para a retificação. Em razão disso, caso não requerida a retificação pelos proprietários do imóvel deverá ser exigida a anuência destes com o pedido, ou deverão ser notificados para que manifestem em 15 dias.”
Contudo, esta posição não poderá ser aplicada ao caso concreto, pois se requerida à retificação pelos herdeiros como notificariam os proprietários já falecidos (inventariante, espólio, edital ?). Não teria sentido.
Para possibilitar os interessados requererem a retificação, deve estes terem legitimidade, interesse e possibilidade jurídica do pedido, em suma condições da ação o que os herdeiros possuem, vez que a herança se transmite com a morte e ademais tendo os herdeiros legitimidade para requerer o inventário (artigos 987/988, II do CPC), certamente terão legitimidade para requerer a retificação, provando esta condição apresentando certidões de óbito dos seus pais e certidões de nascimento/casamento dos requerentes.
Outra opção é a de a retificação ser requerida na própria escritura de inventário, uma vez nomeado o inventariante.

É parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Junho de 2.007.

Retificação Administrativa Georreferenciamento

Consulta:


Um imóvel rural que foi matriculado indicando a transcrição com a parte ideal de cada um dos condôminos.
Alguns desses condôminos foram vendendo parte de parte ideal, por exemplo, possuía parte ideal de 16 ha. e vendeu 10 ha., ficando ainda com 6 ha.
Depois de feito o levantamento georreferenciado constatou-se uma falta de área. Em conseqüência três condôminos ficaram com área no documento, mas no local não existe.
Nesta situação como fazer para excluir da divisão os 3 condôminos, que concorda e tem conhecimento que não possui mais área no local?
Pode ser feita escritura de divisão amigável cumulada com retificação de área?
Obs.: No local cada parte ideal foi cercada há muito tempo; mas no documento consta no todo.


Resposta: Não há uma forma de simplesmente excluir da retificação do registro (georreferenciamento) e da divisão os 3 (três) condôminos que figuram no folio como proprietários e condôminos do imóvel.
Há uma expressão muito utilizada em RI, que é: “Quod No Estin Tabula, Non Estin Mundo” (O que não está em tabula não está no mundo), que no caso concreto, se aplica em sentido contrário, ou seja, o que está em tabula, está no mundo.
Se os três condôminos figuram no registro como proprietários e ainda tem disponibilidade, ainda que quantitativa, devem figurar da retificação com as proporções (parte ideal em comum) que ainda figuram do registro.
O imóvel deve ser retificado (georreferenciado) e após a sua averbação, podem esses três condôminos vender, doar, enfim, alienar suas partes aos demais, que em seguida farão à divisão na proporção aquisitiva que ainda detém no imóvel.
A escritura de divisão amigável poderá ser feita concomitantemente com a retificação, mas depois desta, quando os três condôminos, poderão alienar suas partes antes ou depois da divisão. Se antes a divisão será somente entre os demais condôminos, se depois estes (três) também entrarão na divisão e poderão alienar suas partes após, desde que respeitado o módulo rural, a fração mínima de parcelamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.007.

segunda-feira, 5 de abril de 2010

Nome Fantasia Duplicata Emitida

Consulta:


Estamos com um cliente querendo apontar várias duplicatas de venda mercantil, com nome fantasia, tendo o endosso com a razão social. O cliente nos disse que ele comprou e encerrou as atividades, abriu outra empresa em outra cidade, com outro CNPJ, mas com o mesmo nome fantasia.
Como fazer para efetuar o protesto?
Qual o nome que deve constar no endosso, fantasia ou razão social?


Resposta: NOME FANTASIA, assim se diz de toda denominação ou designação, adotada pelo comerciante, para individualizar a sociedade que compuser o estabelecimento de comércio ou suas mercadorias. (“Casas Pernambucanas” – Arthur Lundgren Tecidos S/A, por exemplo).
Juridicamente, as empresas utilizam a razão social, que é o nome da pessoa jurídica.
O nome fantasia não pode ser utilizado para as atividades práticas, para as atividades comerciais e jurídicas da empresa.
Vulgarmente dizem-se denominações para que se distingam dos nomes compostos pelos nomes dos sócios.
Em regra, para ser tomado como nome comercial, o nome fantasia deve referir-se à natureza do comércio, ou industria a ser explorado pela sociedade, a fim de que não se apresente uma burla ou uma mistificação.
Razão social se entende o nome adotado por uma sociedade comercial, para indicar a pessoa jurídica, que dela se deriva. Tem-se assim, a mesma significação de firma social ou nome da firma da sociedade ou entidade comercial.
Assim, tanto para o endosso, como para qualquer ato negocial ou jurídico da empresa, o nome a ser utilizado não será o nome fantasia, mas sim a razão social que é o nome da pessoa jurídica.
No caso concreto, não pode ser extraída ou emitida a duplicata com o nome fantasia da empresa credora, mas sim a sua razão social.
O título deve ser devolvido por esse motivo, e também porque não contem os requisitos exigidos pelo parágrafo primeiro do artigo 2º da Lei 5.474/68 (Lei das Duplicatas), itens I, II, III e VI, e ainda por conter na mesma duplicata, diversos vencimentos com valores diferentes (parágrafo 2º da referida Lei): “Uma só duplicata não pode corresponder a mais de uma fatura”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agôsto de 2.005.

Menor Púbere Emissão de NP Apontamento

Consulta:


Um credor esteve nos consultando se é possível efetuar o protesto contra menor de l6 anos de idade. Houve a venda e são várias Notas Promissórias, a mesma alegou que ela não pode ser protestada.
Como proceder ?


Resposta: Conforme preceitua o artigo n.1634, V do Novo Código Civil, compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos: “representá-los até os dezesseis anos, nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento”.
Já o artigo n. 166, I diz que: “É nulo o negócio jurídico celebrado por pessoa absolutamente incapaz”.
Se tais títulos fossem simplesmente apontados na serventia, esta não teria elementos para saber se o emitente é, ou não menor de idade.
É bem verdade que elementos extrínsecos ao título, refoge a esfera do Tabelionato.
Entretanto, se a serventia tem, ou teve conhecimento, mesmo que extra-oficialmente, não deve proceder ao apontamento de tais títulos, para não ser responsabilizado posteriormente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Julho de 2.005.

Protesto Cheque Rasgado no Número da Conta

Consulta:


Estou com um cheque rasgado na conta corrente, apresentou declaração do banco, e só da para notar os 3 (três) últimos números, podemos efetuar o protesto?


Resposta: O emitente poderá pedir explicações ou garantia para pagar o cheque mutilado, ou partido, ou que contiver borrões, emendas ou data suspeita.
Se o cheque, ao ser apresentado, estiver mutilado, destruído, partido, rasgado, contiver borrões, emendas ou data suspeita, o sacado, que está sujeito aos danos de um pagamento mau feito, arcando com as responsabilidades advenientes de tal pagamento, pode e deve pedir explicações ao portador ou possuidor, porque ao emitente assiste o direito de reclamar contra o pagamento prejudicial ou ilegal.
Assim, estando o cheque rasgado, partido, adulterado, borrado, não deverá ser protestado, devendo ser devolvido por irregularidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.005.

Protesto DPL Prestação de Serviço

Consulta:


Estamos com uma duplicata de prestação de serviços por indicação, porém no contrato é de R$ 70,00, fala de multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês, e a devida correção monetária, na cláusula VI – 4.
O preço da prestação será objeto deste contrato, reajustado anualmente, sendo facultado a contratada a adoção de índice para estabelecer o reajuste da prestação de serviços, o período entre a variação IGPM e FGV e do IPCA-IBGE, só que ela assinou no dia 02.03.04 e a emissão da duplicata 01.04.05, vencimento 30/05/05, com valor de R$ 2,76 a mais que o contrato que é de R$ 70,00 por mês?


Resposta: Conforme consta da Nota Fiscal, a duplicata refere-se à prestação de serviços de monitoramento relativo ao mês de Abril de 2.005.
Existe o vinculo contratual que autoriza a prestação do serviço, bem como prova da efetiva prestação dos serviços.
Ou seja, contrato e Nota Fiscal com canhoto assinado.
Existe no contrato a previsão de reajuste e correção de valor.
A conversão e a indicação do valor é de responsabilidade do apresentante (item 9 do Cap. XV das NSCGJSP).
O título pode ser protestado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.005.

Protesto DSI Escola

Consulta:


Uma duplicata de prestação de Serviços, Centro Escolar V. P. está querendo efetuar o Protesto, a muito não estávamos dando entrada por alegarem que o valor não é líquido e certo, no contrato constam juros, a duplicata está em nome da mãe e o boletim em nome do aluno.


Resposta: No caso apresentado, o contrato foi firmado em 01 de Maio de 2.004 para o período de Maio/Dezembro de 2.004 (Cláusula 2ª) em nome do pai do aluno, Sr. P. S. M. O boletim apresentado está em nome da aluna Priscila S. M., relativo ao ano letivo de 2.004.
Por sua vez, a duplicata foi emitida em 3l de março de 2.005, com vencimento para 15 de Abril de 2.005.
Tal contrato, não dá suporte para a emissão de duplicata, e não há a efetiva prova da prestação do serviço, pois não existe prova de freqüência.
Os documentos apresentados não dão atributos de liquidez, certeza e exigibilidade.
Não há um resultado claro do montante das obrigações em termos de valores, e se o titulo não é líquido, certo exigível, não há liquidez e certeza de um título executivo extrajudicial.
A duplicata é um titulo causal, e sendo duplicata de prestação de serviços, deve corresponder à efetiva prestação, que precisa ser comprovada, mediante documento hábil firmado pelo beneficiário.
Não há uma prova concreta da efetiva prestação dos serviços, o contrato e os valores são incertos.
Por tais razões o titulo não pode ser levado a protesto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.005.