segunda-feira, 31 de maio de 2010

Separação Judicial Partilha

Consulta:


Conforme decisão da Corregedoria (proc. nº. 179/2007 - P. G. - D.O. 16/05/2007), o cálculo dos emolumentos e custas devidos pelo registro de formal de partilha (expedido em inventário) deve ser feito apenas sobre o valor do patrimônio transferido, excluindo-se o valor da meação do cônjuge sobrevivente.
A consulta que fazemos é a seguinte:
O mesmo critério deve ser utilizado para o registro de formal de partilha expedido em autos de separação judicial?


Resposta: Sim, pois o princípio é o mesmo. Se a separanda recebe a totalidade do imóvel, recebe a metade (meação) do separando e vice e versa. Se cada qual fica com a metade o ato será o de averbação, mudando-se do estado de comunhão para o de condomínio.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Julho de 2.007.

Aquisição de Imóvel Rural INCRA

Consulta:


Uma empresa brasileira, com maioria do capital formado por empresa estrangeira, apresentou uma escritura de venda e compra relativa à imóvel rural cuja área ultrapassa o limite estabelecido na legislação específica. Não constou do título a autorização do INCRA.
É necessária essa autorização?


Resposta: Não, por força da Emenda Constitucional nº. 06 de 15/08/1.995, que alterou o conceito de empresa brasileira para considerar brasileira toda pessoa jurídica, com sede no Brasil, independentemente da composição societária, e tendo em vista o Parecer da Assessoria Jurídica do Ministério da Agricultura, ao qual o INCRA se subordina, no sentido de que, sendo pessoa jurídica brasileira, pouca importância tem quem detém o capital social, nada impedindo o registro da aquisição de imóvel rural (Ver Protocolado CG Nº.: 3.264/96 – Capital – Colégio Notarial do Brasil – Secção de São Paulo/SP – publicado no DOE de 04 de Junho de 1.996 e APC39.838-0/4).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.007.

Georreferenciamento Imóvel Desmembrado

Consulta:


Foi aberta uma matrícula de imóvel rural com a descrição georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro, cujo memorial descritivo obteve a certificação do INCRA.
O imóvel está sendo agora dividido entre os condôminos.
É necessário exigir nova certificação do INCRA para cada parte desmembrada? Muito embora a área, no aspecto quantitativo está dispensada por ora e na consideração do calendário que fixou 2008 e 2011 como momentos finais a partir do qual se exigiria o georreferenciamento nos desmembramentos, ocorre que como acima afirmo já ocorrera no passado o georreferenciamento da área a ser desmembrada.


Resposta: Se o imóvel que se pretende desmembrar está georreferenciado, as áreas a serem desmembradas devem ter as suas descrições também georreferenciadas e também contaram com a certificação feita pelo INCRA nos termos dos parágrafos 1º e 9º do artigo 9º do Decreto n. 4.449/02.
Mesmo que o imóvel todo esteja georreferenciado, todo e qualquer parcelamento deve ser precedido de novas certificações feitas pelo INCRA, pois a ele compete verificar se novos marcos georreferenciados não atingem a área de outros imóveis.
Novos vértices georreferenciados irão surgir e definirão as novas divisas de cada um dos imóveis, por esse motivo e pelo artigo antes citado, entendemos ser necessária nova certificação pelo INCRA de cada área desmembrada.
Há quem entenda que estas áreas desmembradas poderiam apenas ter a descrição georreferenciada e a certificação se faria dentro dos prazos estabelecidos pelo artigo 10º do Decreto, mas não coaduno com esse entendimento, e entendo que se o imóvel está georreferenciado deve haver obrigatoriamente a certificação do INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Agosto de 2.007.

Averbação Premonitória CRH

Consulta:


O exequente pretende averbar na matrícula do imóvel o ajuizamento da ação nos termos do art. 615-A CPC (incluido pela Lei nº11.382/06).
Ocorre que o imóvel encontra-se gravado por hipoteca cedular constituída através de Cédula Rural Hipotecária (cujo credor não é o exequente).
É possível a averbação na consideração de que poderá se transformar em possível penhora?


Resposta: Nos termos do artigo 69 do DL n. 167/67, não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou terceiro empenhador ou hipotecante os bens objetos de penhor ou hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural.
No entanto, existem decisões até mesmo no sentido de afastar a impenhorabilidade quando vencido o prazo para o pagamento do débito garantido pela hipoteca cedular (AC. 230-6/1 e Decisão Monocrática STJ 9.590 – MTS 05.05.2.005).
Não há na averbação premonitória como no arresto ou seqüestro a conversão em penhora.
É claro que a averbação poderá ensejar possível registro de penhora (parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC), no entanto, o registro da penhora poderá tornar-se dispensável, até porque, podem ser penhorados outros imóveis suficientes para cobrir o valor da dívida e a averbação premonitória ser cancelada no termos do artigo citado.
A averbação é espécie do gênero inscrição declarativa de cunho cautelar, tem finalidade preventiva e de publicidade, e a existência de hipoteca cedulares não impedirá a averbação requerida, contudo, impedirá ao registro de penhoras sobre esse imóvel hipotecado cedularmente, e nesse sentido, o interessado deve ser alertado.
Ademais, poderemos ter situação inversa, averbada a existência de ação de execução, posteriormente, ser registrada cédula hipotecária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.007.

Construção Unifamiliar

Consulta:


Uma pessoa requereu a averbação da construção de uma casa com a área de 63,00 m2 e DECLAROU, sob a responsabilidade civil e criminal, não possuir outra propriedade em seu nome e que a sobredita construção foi efetuada para uso próprio, sem emprego de mão-de-obra assalariada, motivo pelo qual deixou de apresentar a CND-INSS relativa à obra.
Ocorre que a referida pessoa possui um outro terreno (só terreno) registrado em seu nome.
Podemos fazer a averbação sem exigir a CND?


Resposta: Entendo que sim, pois está dentro do espírito da lei que dispensa contribuição à seguridade social se a construção é residencial unifamiliar destinada a uso próprio, do tipo econômico, e executada sem mão de obra assalariada (Inciso VIII do artigo 30 da Lei 8.212/91 e artigo n. 278 do Decreto 3.048/99).
Estão presentes os requisitos: construção para fins residenciais inferior a 70,00 m2; unifamiliar e destinada a uso próprio. Se o interessado fosse proprietário de outra construção residencial não se enquadraria as exigências do regulamento, mas não é isso que ocorre, é proprietário apenas de terreno sem qualquer construção averbada, portanto, a averbação poderá ser feita, solicitando-se a apresentação de cópia da matricula da obra junto ao INSS.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.007.

Averbação do Patrimônio de Afetação

Consulta:


A averbação do patrimônio de afetação está atrelada ao registro da incorporção ou essa averbação pode ser feita independentemente do registro da incorporação?


Resposta: Para que seja feita a averbação do patrimônio de afetação é necessário existir incorporação, ou seja, a afetação não prescinde a incorporação, tanto que ela é feita a critério do incorporador (Ver artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64).
O patrimônio da afetação nasce com a averbação na matricula do imóvel e poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se), ou seja, até a averbação da construção (artigos 31-B e 31-E).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.007.

Penhor Mercantil

Consulta:


Através de um contrato de penhor mercantil ficou estabelecido que o bem objeto ficará localizado em um determinado imóvel. O contratante é condômino do referido imóvel.
É necessário a concordância dos demais condôminos do imóvel?


Resposta: Entendo que não, pois não há nenhuma exigência legal nesse sentido, quer seja no DL 413/69, Lei 6.313/75, lei 6.840/80, que seja no Código Civil (artigos 1.314/1.326 , 1.431/1437 e 1.447/1.450).
A única referência à anuência nesse sentido, vem mencionada no artigo 9º da Lei n. 492/37 (penhor agrícola – rural), no caso do empenhador ser locatário, arrendatário, colono ou qualquer prestador de serviços (Ver artigo n.1.314 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.007.

sexta-feira, 28 de maio de 2010

CND'S Declaração de Dispensa

Consulta:


É necessário constar do registro que a empresa vendedora está dispensada da apresentação das CND's em razão de ser empresa que comercializa imóveis e que o imóvel não faz parte do ativo permanente, ou basta que essa declaração conste da escritura?


Resposta: A rigor, tal declaração constante da escritura ou mesmo em separado, não precisaria constar do corpo do registro (final), pois tal documento é arquivado em forma de microfilme.
No entanto, pelo princípio da publicidade e da concentração, entendo, s.m.j, que deve sim constar do registro, a exemplo de quando da apresentação das CND’S.
Muitas serventias pelo estado assim o fazem.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Setembro de 2.007

Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:


Registramos uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária.
Agora, através de menção adicional à cédula, estabeleceu-se a complementação da identificação do bem objeto do penhor (número de série do equipamento).
A consulta que fazemos é:
A averbação deve ser feita apenas no Livro 3 (já que o objeto da menção é o penhor) ou deve-se averbar a menção também na matrícula?


Resposta: A averbação não diz respeito ao imóvel que foi hipotecado (Livro 2), mas tão somente ao penhor e a CRPH que se foram registrados no Livro 3- auxiliar, portanto a averbação deve ser feita somente no livro 3-AUX. (Ver artigos 177 e 178, II e IV da LRP).
No Livro “2” foi feito somente o registro da hipoteca que permanece inalterada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Outubro de 2.007.

Mandado Averbação

Consulta:


Analise esse caso para mim. Me parece que o correto seria ter sido expedida carta de sentença ou adjudicação.
Expediu-se mandado de averbação (embora o correto seria mandado de registro, mas isso por si só, não seria motivo de recusa ao "registro").
Em todo caso precisamos pedir o recolhimento do ITBI bem como que seja aditado o mandado para que fique constando o valor do imóvel (eram dois imóveis pelo valor de R$300.000,00 e a ação foi julgada procedente apenas em relação a um dos imóveis, que é o objeto da pretensão).
Você acha possível o registro do mandado? Tecnicamente como seria feito o registro?
Solicito sua sempre criteriosa análise.


Resposta: A posição da serventia está correta, para o registro deverá ser apresentada carta de sentença com o conseqüente comprovante do recolhimento do ITBI, constando do título o valor do imóvel transmitido.
Aplicando-se corretamente a Lei de Registros Públicos, mandado não é título hábil ao registro pretendido, devendo ser expedida carta de sentença (Na usucapião é declarado o domínio).
Portanto, não será possível o registro do mandado, pelos motivos acima expostos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Outubro de 2.007.

quinta-feira, 27 de maio de 2010

Georreferenciamento Incorporação

Consulta:


Foi requerida a averbação de uma incorporação de uma sociedade por outra, referente a um imóvel rural matriculado com a área superior a 1.000 hectares. Devolvemos solicitando que o imóvel fosse objeto de georreferenciamento (o prazo já está valendo para imóveis com área superior a 1.000 hectares). Entendemos que a incorporação é uma forma de transferência da propriedade.
A interessada está com dificuldade em obter o georreferenciamento junto ao INCRA e necessita da averbação da incorporação para obter um financiamento junto ao BNDES.
Estamos corretos em exigir o georreferenciamento?


Resposta: Com a averbação da incorporação da pessoa jurídica nos termos do artigo n. 234 da Lei 6.404/76, ocorre uma sucessão em bens direitos e obrigações, o que não deixa de ser uma situação de transferência havendo inclusive incidência de ITBI em certos casos (parágrafo 2º do artigo 156 da Constituição Federal), podendo, é claro, ocorrer casos de não incidência.
Portanto, está correta a posição da serventia em solicitar o georreferenciamento para o imóvel transferido, nos termos do artigo 10º e seus parágrafos do Decreto n. 4.449/02, sendo que, inclusive nos termos do artigo n. 4º do citado Decreto, deverá haver a comunicação pela serventia ao INCRA da mudança de titularidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Outubro de 2.007.

Condomínio Civil VC a Terceiros

Consulta:


Um lote de terreno com a área de 250,00 m2, integrante de loteamento com restrição proibindo o desdobro, encontra-se registrado em nome de JOYCE e ESTELITA (50% de cada uma).
Através de escritura de venda agora apresentada, a ESTELITA está vendendo sua parte ideal de 50% a APARECIDA (outra pessoa estranha ao condomínio).
É necessário que a JOYCE compareça na escritura concordando (anuindo) com a venda?


Resposta: A rigor, Joyce deveria comparecer na escritura anuindo, porque tem o direito de preferência, no entanto, essa é uma questão que refoge a esfera registraria, e esta afeta as partes .

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Outubro de 2.007.

Averbação Retificação

Consulta:


Registramos uma escritura de venda e compra em que o preço da venda foi de R$80.000,00. Agora estão apresentando uma escritura de re-retificação constando que corretamente o preço da venda foi de R$110.000,00 e não R$80.000,00. Recolheram a diferença do ITBI e o Tabelião emitiu nova DOI.
Você acha possível fazer essa averbação?
Grato


Resposta: Se registrada a escritura não se poderá, não será possível retificar as partes essenciais, tais como, partes (vendedor/comprador), preço, valor, objeto, título causal, pois, o negócio jurídico já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, Ganho de Capital, Lucro Imobiliário).
No entanto, como foi recolhida a diferença do ITBI e nova DOI foi emitida, e o titulo, assim como o registro são recentes (deste ano, espero) e está retificando somente o preço, entendo s.m.j., de que é possível a averbação pretendida, com base em uma decisão antiga , até mesmo anterior a LRP, (1.974), ou seja, o AC CSM 233.777/74 de Jales SP.
É claro que a retificação das partes ou do objeto não seria possível, o caso é uma exceção.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Outubro de 2.007.

Microfilmagem e Sistema Digital

Consulta:


A microfilmagem continua sendo obrigatória ou pode ser substituída pelo sistema digital?
Dispõe assim o subitem 26.1, Cap. XIII, das NSCGJ:
"Quando adotado o arquivamento de documentos sob a forma de microfilme OU em meio digital..."
A se considerar esse dispositivo me parecer que um ou outro sistema pode ser utilizado.
Como será que estão procedendo os Cartórios da Capital?


Resposta: Nos termos do artigo n. 41 da Lei n. 8935/94, poderá ser adotado além do sistema de microfilmagem, sistema de computação, disco ótico e outros meios de reprodução dentre os quais meio digital. (Ver também artigo 25 da LRP).
Contudo, se a serventia adotar outro meio que não seja aquela que já vem utilizando (microfilmagem) que provavelmente já conta com autorização anterior do Juízo, recomenda-se que seja solicitada autorização ao Juiz Corregedor Permanente.
No entanto, o sistema de microfilmagem existe legislação regulamentando a dar respaldo (Lei 5.433/68 e Decreto 1799/96), e o sistema digital, quer me parecer que ainda não, existindo somente PL em tramitação no congresso nacional.
Aqui, na comarca da Capital os 10 (dez) cartórios de RTD/RCPJ, ainda utilizam a microfilmagem, utilizando o meio digital para serviços internos e a maiorias dos registros de imóveis já adotam o meio digital.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.007.

Conjunto Habitacional

Consulta:


A CDHU é proprietária de 40 lotes de terrenos já devidamente matriculados (recebeu-os por doação da Prefeitura).
Construiu 40 casas e está requerendo a implantação de um conjunto habitacional. Apresentou habite-se, graprohab, etc., menos CND-INSS da obra, pois informa que as construções foram feitas pelo sistema de mutirão.
Parece-nos lógico que devemos fazer uma averbação de construção em cada matrícula e nessa averbação mencionar que se trata de um conjunto habitacional.
Qual a vossa opinião?
Como calcular as custas? (seria um valor para cada averbação?)
21.11.2.007.


Resposta: Consoante o item n. 156.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, entende-se por conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas é feito, para a alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
Os conjuntos habitacionais quando implantados (passados, prontos e concluídos) por empresas públicas COHABS, CDHU e outras empresas públicas, apresentado o projeto aprovado pela Prefeitura e GRAPROHAB, juntamente com o “habite-se” ou documento equivalente, comprovando a conclusão das casas ou prédios de apartamentos, acompanhados da CND do INSS relativo a obra, e a certidão conjunta da SRF (RFB), se procede a uma simples averbação, dando publicidade à implantação do conjunto habitacional. As áreas de construção, as quantidades das unidades devem coincidir entre planta, memoriais, habite-se e CND do INSS, e estarem de acordo com a aprovação do projeto.
Via de regra, são implantados em glebas brutas, as quais são parceladas e construídas unidades habitacionais. É ato único e basta averbar na matricula do imóvel, que nele foi implantado um conjunto habitacional contendo “x” casas, numeradas de ....a...., cada uma delas com....metros quadrados de área construída, tendo sido abertas vias de circulação (ruas, avenidas) com um total de ... metros quadrados de área, tendo sido destinados..... metros quadrados de sistema de lazer, mais.... metros quadrados de áreas verdes.
O requerimento da entidade que construiu o conjunto deve vir acompanhado de plantas e memoriais descritivo detalhando a base física de cada edificação (lotes) para possibilitar a abertura de matrículas individuais para cada unidade, devendo, a exemplo dos loteamentos, ser elaborada uma ficha auxiliar.
No caso concreto, não está ocorrendo parcelamento do solo, nem averbação de conjunto habitacional, pois a CDHU recebeu por doação 40 (quarenta) lotes já individualizados de anterior loteamento, e, previamente matriculados, onde se pretende proceder à averbação individual de 40 casas, sendo uma em cada lote respectivo.
Portanto, os lotes todos se encontram em nome da CDHU e as averbações das casas serão individuais e não coletivamente como nos conjuntos habitacionais.
De certa forma, no caso que se apresenta não está sendo implantado um conjunto habitacional propriamente dito, pois, os lotes já se encontram individualizados e cada qual possui matrícula própria, autônoma, devendo as averbações das residências serem individuais, fugindo as regras dos itens 156/159 do Capítulo XX das NSCGJSP.
Teoricamente, poder-se-ia proceder à averbação do conjunto habitacional desde que lançado por averbação nas 40 (quarenta) matrículas fazendo em cada uma delas referência as demais (A requerimento da CDHU... procedo esta averbação para constar que no imóvel objeto desta matricula e nos imóveis das matrículas ......, .....,...... etc., foi implantado pela proprietária um conjunto habitacional denominado de .... composto de ....) devendo também ser elaborada as fichas auxiliares (40 delas) de conformidade com o item 159 do capítulo XX das NSCGJSP, e a conseqüente abertura individual para cada unidade (casas).
Seria uma solução de certa complexidade, porém, não recomendável, e o único benefício seria o da redução dos emolumentos que nesse caso seria cobrado como ato único, pelo valor total das averbações das construções (metragem quadrada total da obra), devendo ser seguida a tabela do Sinduscon, padrão casa popular.
Se feitas, pela lógica, as averbações individuais de cada casa em cada matrícula respectiva, que é o mais correto (pois não esta havendo parcelamento), a cobrança dos emolumentos devidos pelas averbações serão individuais, podendo ser considerada a hipótese de nos termos do artigo 29 da Lei Estadual 11.331/02, ser feita consulta ao Juiz Corregedor da serventia, e a cobrança dos emolumentos devidos pelas averbações serem cobrados como ato único, somados os valores das 40 unidades, considerando-se o caráter social da situação apresentada.
Resta a tormentosa questão da CND do INSS relativa às obras, e que não pode ser dispensada, pois, via de regra, conjuntos habitacionais implantados pelo CDHU não são construídos com mão de obra dos próprios mutuários ou adquirentes, e se assim fosse, necessitaria de declaração individual de cada um dos adquirentes de terrenos, sob sua responsabilidade civil, criminal e fiscal.
E mais, mesmo que possível a dispensa da apresentação da CND com a declaração de que as construções foram feitas pelo sistema de mutirão, ainda há a questão dos profissionais especializados que acompanharam a obra (engenheiros, arquitetos, assistentes sociais, mestre de obra), sendo devido o recolhimento das contribuições devidas a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos incidentes sobre a remuneração desses profissionais.
A contribuição não será devida sobre a mão de obra não assalariada, mas será devida em relação a esses profissionais especializados, não podendo a CND ser dispensada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.007.

Pessoa Jurídica Morte do Sócio

Consulta:

Analisando o Contrato Social de uma empresa, verificamos tratar-se de uma empresa limitada, possui dois sócios cotistas e neste na cláusula de administração da sociedade, consta que "ambos os sócios focam investidos no cargo de administradores da sociedade com poderes para executar todos os atos de administração, assinando de forma isoladamente...sendo vedado uso em atividades estranhas ao interesse social... bem como onerar ou alienar bens imóveis sem a autorização do outro sócio".
Agora, com o falecimento de um dos sócios, a empresa precisa vender um imóvel de sua propriedade.
É possível que seja lavrada escritura pública de v/c do imóvel sem a representação da pessoa do sócio falecido através de alvará judicial?? Nos foi informado que o inventário do falecido não foi aberto, não tendo sido nomeado inventariante e muito menos se sabe que será o herdeiro de suas cotas na sociedade.
A empresa entende que sim, pelo fato de constar no mesmo contrato cláusula estabelecendo que "falecendo ou interditado qualquer sócio, a sociedade continuará suas atividades com herdeiros, sucessores e a incapaz. Não sendo possível ou inexistindo interesse destes ou do sócio remanescente, o valor de seus haveres será apurado e liquidado com base na situação patrimonial da sociedade"
25-05-2.010.


Resposta: Não, não será possível a lavratura e registro de escritura de v/c de bem imóvel pertencente à sociedade, sem que o sócio falecido seja substituído e haja alvará judicial autorizando a venda do bem imóvel no caso de seus herdeiros não passarem a figurar como sócios da pessoa jurídica por alteração contratual.
Por força do artigo n. 1.028 do CC, no caso de morte de sócio, a regra da lei é a liquidação de suas quotas, o que resulta na dissolução parcial da sociedade, realizando-se a apuração de seus haveres para pagamento aos herdeiros e legatários.
A situação somente não se perfaz se: a) no contrato contiver disposição diversa que possibilite ou não o ingresso dos herdeiros, caso concordem, em sucessão ao sócio falecido, procedendo-se em caso negativo, à apuração de haveres, impondo-se nesse caso, dar o tratamento pelos sócios dispensados à hipótese; b) os sócios remanescentes optarem pela dissolução da sociedade; c) por convenção com os sucessores do sócio falecido, regular-se a sua substituição na sociedade. Nesse último caso, a rigor os herdeiros deverão eleger um representante para exercerem em comum, seus direitos junto à sociedade, ou não o fazendo, observar-se-á a regra disposta no parágrafo 1º do artigo n. 1.056 do CC, ou seja, ocorrendo sucessão do sócio falecido, os direitos derivados do estado de sócio devem ser exercidos perante a sociedade pelo inventariante do espólio até que se ultime a partilha.
Desta forma, ou os herdeiros por assim contratarem entrem a fazer parte da sociedade, uma vez que como herdeiros ou sucessores não se tornam automaticamente sócios, pois a cláusula por si só não tem a virtude de converter em sócios os herdeiros do falecido.
Estes devem, efetivamente, por alteração contratual fazerem parte da sociedade, após evidentemente decidido em partilha nos autos do inventário/arrolamento do falecido, ou serem representados pelo inventariante do espólio que através de alvará judicial, e representando os sucessores do sócio falecido, poderá transmitir o bem imóvel com o outro sócio quotista como previsto em contrato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Maio de 2.010.

quarta-feira, 26 de maio de 2010

Loteamento Área Institucional

Consulta:


A Prefeitura desta cidade está requerendo o desmembramento de uma área do imóvel matriculado sob nº50.758. Como se vê da matrícula trata-se de uma área institucional.
A área a ser desmembrada será doada ao Governo do Estado para a construção de uma Escola, nos termos da Lei Municipal nº3769.
Havíamos orientado a Prefeitura no sentido de ser lavrada a escritura e depois procederíamos aos atos necessários. Acontece que o representante do Governo quer, antes de lavrar a escritura, a matrícula individual da área a ser doada.
Você vê algum obstáculo para atender o pedido?


Resposta: Com o loteamento temos os equipamentos públicos que são os urbanos e os comunitários. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado (artigo 5º parágrafo único – parágrafo 5º do artigo 2º da Lei 6.766/79, recentemente alterada pela Lei n. 11.445/07).
Já a definição dos equipamentos comunitários encontra-se no parágrafo 2º do artigo 4º da Lei do Parcelamento do Solo. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, lazer e similares.
Área institucional: é a parcela do terreno reservada a edificação de equipamentos comunitários.
No caso concreto, a área já está matriculada (item 175 do Capitulo XX das NSCGJSP), e parte dessa área será objeto de futura doação ao Estado para a construção de escola, atendendo os objetivos da destinação da área institucional (artigo n. 180, VII da Constituição do Estado de São Paulo, alterada pela Emenda Constitucional n. 23 de 31/01/2.007).
Desta forma, nenhum impedimento há para que seja realizado o desdobro da área em área “A’ e área “B”, lembrando que por tratar-se de bem de uso especial para a alienação (doação), necessitará de prévia desafetação, por serem os bens de uso comum e especiais inalienáveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 10 de dezembro de 2.007.

Bem Público Destinado a Creche

Consulta:


Por força de um Decreto Municipal a Prefeitura destinou parte de um imóvel de sua propriedade à construção de uma creche. Para a construção está obtendo verba do Governo Federal. Está pretendendo que seja averbada na matrícula apenas essa circunstância, ou seja, que parte do imóvel será destinada à construção da creche. Apresentou memorial descritivo dessa área. Não pretende nesse momento desmembrá-la, quer apenas a averbação da destinação.
É viável fazer a averbação?
24 de Janeiro de 2.008.


Resposta: Os bens Públicos segundo o artigo n. 99 do CC classificam-se em: a) bens de uso comum do povo; b) bens de uso especial e c) bens dominicais.
Se o imóvel que pela evidência não é bem de uso comum do povo for bem dominical ou patrimonial, que são bens destituídos de qualquer destinação, e o Município pretende alterar a destinação de parte desse imóvel mudando sua classificação de bem dominial para bem de uso especial (creche) e descreve essa parte em memorial, entendo que a averbação seria viável desde que contasse com Lei ou Decreto Municipal aprovando a alteração da classificação de parte desse bem.
Contudo, o ideal seria que essa parte que se destina a construção de creche fosse previamente desmembrada, e além do memorial fosse apresentada planta ou croqui.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Janeiro de 2.008.

Cláusulas Restritivas Único Bem Imóvel

Consulta:


Em uma escritura de doação lavrada recentemente a doadora impôs cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade vitalícias (enquanto viver ela doadora), justificando essa imposição por se tratar do único imóvel que possuía.
Esta justificativa pode ser aceita considerando os termos do artigo 1.848 do C.C. (justa causa para imposição das cláusulas)?.


Resposta: Entendo que sim, pois os motivos alegados pela doadora não devem ser questionados pelo RI, podem eventualmente ser questionados pelos donatários ou terceiros, mas judicialmente.
O motivo das imposições das cláusulas restritivas pela doadora é para que o bem imóvel permaneça no seio da família.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Fevereiro de 2.008.

Regularização de Firma Individual

Consulta:


Um imóvel encontra-se registrado em nome de uma Firma Individual. Considerando que a firma individual não tem personalidade jurídica e por isso não pode figurar como titular de domínio, qual seria a melhor forma de regularizar tal registro?


Resposta: O imóvel à época foi adquirido pela pessoa Jurídica Fulano de Tal (firma individual), sendo caso de proceder à regularização da pessoa jurídica.
Errado era a firma individual adquirir, mas adquiriu e assim foi em muitas situações.
Essas firmas individuais não têm personalidade jurídica conforme entendimento sedimentado pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado. E com o advento do novo Código Civil, as firmas individuais já não existem mais, pois, surgiu à figura do empresário individual, e as que se encontram nessa situação estão irregulares e devem nos termos do artigo 2.031 do novo codex, se adaptar a nova legislação, tanto que o Departamento Nacional de Registro do Comercial baixou a Instrução Normativa nº. 95 de 22.12.2.003, nesse sentido, baixando inclusive a IN nº. 97 de 23.12.2.003, que aprova o manual de atos de registro de empresário.
No caso o imóvel está registrado em nome da firma individual e a pretensão do interessado é regularizar a situação, devendo também por averbação dar destinação a esse imóvel como patrimônio da empresa ou para fins meramente civis como residência, lazer e investimento.
Desta forma, em um primeiro momento a empresa (firma individual) já existente, deve ser regularizada junto a Junta Comercial onde registrada, passando a figura do empresário individual.
Feito isto, essa regularização também deverá ser feita junto ao registro de imóveis através de requerimento acompanhado do documento da alteração contratual (adaptação) da Junta Comercial, para a regularização do imóvel que se encontra registrado em nome da firma individual, passando para o nome do seu titular pessoa física Fulano de Tal (RG. CPF casamento), que é empresário individual que adota a firma Fulano de Tal – ME, registrada na Junta Comercial sob o NIRE nº...., em ....., inscrito no CNPJ sob o nº...., com sede e domicílio ........, e em uma segunda averbação destinando o imóvel para o patrimônio da empresa ou destinando o imóvel para a vida civil do empresário individual para fins meramente civis como residência, lazer ou investimento, evidentemente, com a outorga uxória de sua esposa se casado for, e com a apresentação das CND’S do INSS e da SRF (hoje RFB específicas (previdenciárias) e conjuntas (SRF/PGFN) (Ver Decisões 523-6/9 Jundiaí Sp; 583.00.2006.215013-3 – 1ª VRP Capital , Boletim Eletrônico Irib 2.840 (14/07/2007); 3.022 (19/07/2007) e RDI nº. 62).
A situação é totalmente nova, mas s.m.j, são essas as soluções que se apresentam.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Março de 2.008

Averbação de Construção Zona Rural

Consulta:


O proprietário de um imóvel rural está requerendo a averbação da construção de uma casa de morada com 80,00 m2, construída em 1980, no imóvel rural.
Juntou a planta da construção.
Estamos solicitando a CND/INSS relativa à referida construção. Está correta essa exigência?
12/03/2.008.


Resposta: A questão apresentada parece simples, no entanto, não é, contudo, poderá facilmente ser resolvida.
A solicitação pela serventia da apresentação da CND do INSS para a averbação da construção, mesmo em zona rural é devida, pois, a contribuição à seguridade social é devida sobre a mão de obra assalariada e independe de se a construção é feita em zona urbana ou rural (Ver RDI n. 15 e Boletins do Irib nºs 98 e 148 entre outros).
As CND’S do INSS (SRP) para construção começaram a ser exigidas a partir do DL 66 de 22.11.66 (à época era INPS depois IAPAS etc., à época era CRS (certificado de regularidade de situação) e CQ (Certificado de quitação), eram exigidas para averbação de construções (CRS) e quando da primeira alienação (CQ)).
Já pela Lei 5.729/71, passou a ser exigido a apresentação do CQ quando da primeira alienação dos imóveis, não se exigindo para a averbação da construção.
Pelo Decreto Lei n. 2.038 de 29.6.83, a CND passou novamente a ser exigida quando da averbação da construção, sendo que as construções que já se encontravam averbadas e não necessitaram da apresentação do CQ, puderam tranqüilamente ser alienadas sem a apresentação de tal documento (hoje CND). (Ver Boletins do Irib nºs. 64, 68 . 73 e 7).
No caso em tela, a construção foi feita no ano de 1.980, quando não era devida a apresentação da CND para a averbação da construção, mas quando da primeira alienação, entretanto, a construção não foi averbada á época e tal solicitação está sendo feita somente agora, e como “Tempus Regit Actus” (O tempo rege o ato) a apresentação da CND relativa à obra deve ser exigida nos termos do inciso II do artigo 47 da Lei n. 8.212/91, e inciso II do artigo n. 257 do Decreto n. 3.048/99.
No entanto, esse documento (CND da obra) poderá ser obtido pelo interessado junto a arrecadação (INSS), por decadência ou prescrição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Março de 2.008.

segunda-feira, 24 de maio de 2010

Carta de Adjudicação Execução de Título Extrajudicial

Consulta:


Foi apresentada uma carta de adjudicação passada em autos de execução de título extrajudicial. O imóvel foi adjudicado em favor do próprio exequente. A executada e proprietária do imóvel é uma empresa (não se trata de empresa que comercializa imóveis). Sobre o imóvel foi registrada a penhora feita nos mesmos autos.
Consulta:
1-É exigível as CND's INSS e da Receita em nome da proprietária?
2-O registro da penhora pode ser cancelado em razão da adjudicação ter sido feita em favor do próprio exequente?


Resposta: Carta de arrematação é a instrumentalização de alienação judicial de bem penhorado e levado à hasta pública, sendo arrematado por terceiro.
A carta de adjudicação é o instrumento em que se materializa o ato judicial expropriatório de imóvel penhorado. Pelo ato adjuticatório, o imóvel penhorado é adquirido pelo credor exeqüente, a requerimento deste quando a praça termina sem lançador.
Existem muitas decisões do CSM exigindo a apresentação de CND’S quando da apresentação para registro de cartas de adjudicação, no entanto, são casos que tratam de cartas de adjudicação expedidas em processo de adjudicação compulsória, e não as expedidas em processo de execução, que são alienações forçadas, e aplicando-se o artigo n. 130, e seu parágrafo unic do CTN.
É outra situação em que não será devida para registro a apresentação das CND’S, em face do que preceitua o artigo antes citado e ainda pelo que dispões o item n. VIII do artigo n. 524 da IN MPS/SRP n. “3” de 14/07/2.05.
Por outro lado, a arrematação ou a adjudicação sempre extingue os ônus que recaem sobre o bem arrematado ou adjudicado.
E desta forma, havendo registro de penhora proveniente dos autos que originaram o título judicial, esta pode ser cancelada após o registro da arrematação ou adjudicação, em ato concomitante, caso a penhora seja de outro processo deve o interessado ir ao Juízo da execução providenciar o competente mandado para cancelamento da penhora que possui outra origem, pois nesse caso, não poderá o Oficial realizar o cancelamento de ofício.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 11 de Abril de 2.008.

Penhora Arresto

Consulta:


1- Para o registro do arresto é necessário comprovação da intimação do proprietário do imóvel?
2- O arresto continua sendo ato de registro ou de averbação?


Resposta: Com relação à penhora, a situação ainda não está verdadeiramente definida quanto à prática do ato se registro (artigo 239 da LRP) ou se averbação (CPC).
Houve recurso para a E. Corregedoria Geral da Justiça (Processo DJ-806-6/0 São Vicente Sp.) sobre penhora como ato de averbação.
Em recentes decisões (APC 779-6/6 e 767-6/1), também é feita à menção da penhora como ato de registro.
Aqui na capital, a maioria dos registradores está praticando como ato de averbação a exceção de alguns, como é o caso do 7ª SRI, que ainda agora conversei com seu brilhante titular (Dr. Ademar Fioranelli) que continua praticando o ato como registro, até que seja publicada uma decisão por parte da Corregedoria Geral da Justiça do Estado.
Recentemente (12/04/2.008) no BE Irib, também há defesa por parte do Dr. Sergio Jacomino de que o ato a ser praticado é mesmo o de registro (Cursos IRIB – 24º Encontro Regional – Teresópolis RJ – Averbação ou Registro – o nominalismo interessado).
Portanto, a situação que se apresenta é que a maioria dos registradores está praticando como ato de averbação (publicidade), outros como de registro (constitutivo).
Penso que brevemente a E. Corregedoria Geral deverá se manifestar sobre o tema, e até lá, devem as serventias continuarem a praticar os atos (averbação ou registro) da forma como vem praticando, e especialmente seguir a posição da região.
Quanto ao arresto nos termos do artigo n. 821 do CPC, deve a serventia adotar a mesma posição que tem adotado para as penhoras.
Se nos casos de penhora vem praticando atos de registro, os arrestos também devem ser registrados, se de averbação devem ser averbados, ao menos até que haja manifestação de instância superior.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.008.

Cláusulas Restritivas Testamento

Consulta:


Em um inventário foi juntado o testamento em que o testador impôs as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade. O testamento bem como o inventário ocorreram antes da vigência do novo código civil.
Consulta: pode ser feito o registro e averbar as cláusulas, considerando que o novo código exige justificativa para a imposição das clausulas?
11/04/2.008.


Resposta: O testamento e o inventário ocorreram antes da entrada em vigor do NCC, devendo ser aplicado o artigo n. 2.042 do CC/02, ademais, a vontade do testador deve prevalecer (artigo 1.899).
O inventário deve ser registrado e as cláusulas restritivas averbadas. (Ver também Decisão 1ª VRP da Capital n. 00.05.003631-9 (18º RI) e APC n. 1.109/2005 – Lucélia Sp.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.008.

quinta-feira, 20 de maio de 2010

Indisponibilidade Decretada

Consulta:


Em uma ação de Execução Fiscal movida pela Fazenda Nacional, o Juiz Federal determinou que se procedesse a indisponibilidade de direitos e bens de determinada pessoa. Feitas as pesquisas encontrou-se um imóvel registrado em nome do executado. Referido imóvel encontra-se hipotecado através de cédula rural. Pode ser averbada a indisponibilidade?
14/04/2.008.


Resposta: Os bens foram decretados indisponíveis por força de lei (artigo 247 LRP e 4º da Lei n. 8397/92 – Medida Cautelar Fiscal) .
Houve ordem jurisdicional que impôs a indisponibilidade na forma da Lei, portanto, a indisponibilidade deve ser registrada em livro próprio e averbada nas matrículas correspondentes, ademais, não se trata de venda, penhora, arresto ou seqüestro (artigos 59 e 69 do DL 167/67).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de abril de 2.008.

Retificação Administrativa Aumento da Área do Imóvel

Consulta:


Estamos com um pedido de retificação de registro (art. 213, II, LRP), referente a um imóvel matriculado com a área de 31 (trinta e um) alqueires precariamente descrito. Pretende-se retificar a área para 39,86 alqueires. Os confrontantes assinaram a planta e o memorial descritivo. Os imóveis dos confrontantes também estão precariamente descritos nos respectivos registros.
Devolvemos o pedido, em razão do excessivo acréscimo da área do imóvel (de 31 para 39,86 alqueires), podendo haver irregular aquisição de domínio de imóvel.
O interessado insiste informando que a retificação é intra muros.
Qual a vossa opinião?
08-05-08.


Resposta: Inicialmente recomenda-se a verificação se não se trata de usucapião disfarçada, e se não houve erro no levantamento realizado, especialmente em relação a curvas de rios ou cursos d’água.
Tratando-se de área, não importa se a alteração visa o aumento ou diminuição.
Nem a Lei dos Registros Públicos em seu artigo n. 213, nem o Código Civil (artigo n.1.247) estabelecem ou fixam percentuais máximos para aumento ou diminuição de área.
Não deve haver confusão com o artigo n. 500 do CC, e seus parágrafos que tratam de 5% ou da fração de 1/20, pois nesse caso, a referência é a compra e venda “ad mensuram”, e em nada tem a ver com retificações de registro.
O que torna possível a retificação é a existência de erro, não importa em dimensão.
Não há uma regra que impeça a retificação quando a área do imóvel fique muito diferente da original. A diferença pode ser grande e pode não impedir a retificação.
A questão é saber se a retificação está sendo feita dentro das divisas do imóvel, “intra-muros”, na retificação muda a descrição das divisas, mas nunca as divisas (que somente podem ser atualizadas (antes Pedro, atualmente José, etc. – ver item n. 49.1 do Capitulo XX das NSCGJSP). Se respeitadas as mesmas divisas, a área medida é cientificamente muito maior ou muito menor, é irrelevante, contudo, se a nova descrição não respeita as divisas primitiva, não é feita “intra-muros” de retificação não se trata.
Antigamente, principalmente em relação a imóveis rurais, as descrições eram simples e precárias, faziam referências a celamim, braça, légua (de sesmaria, quadrada) tarefa, eito, uma sorte (quinhão que cabe em partilha), um talhão de terras, etc. e por vezes sem medidas perimetrais e áreas.
É claro que numa perícia mais apurada, mais atual, mais técnica, vão ser encontradas dimensões geralmente maiores e por vezes menores.
É claro que há de se ter um bom senso, um cuidado quando o aumento é de grande dimensão (50%, 100% ,150%). Cada caso é um caso, e assim deve ser visto.
O importante é que sejam respeitadas as divisas, que não haja impugnação dos confrontantes e a descrição seja feita “intra-muros”.(Ver Recurso Especial n. 590.981 – MG (2003/0166588-3) Relatora Ministra Nancy Andrrighi e Proc. CG nº. 13.659/2007 (344/2007-E) – Ementário n. 8/2.007 – Portal Extrajudicial).
Não conhecemos as particularidades do caso, quantos são os confrontantes, se há ou não instabilidade nas divisas demarcatórias, etc., mas há casos que até mesmo justificaria a apuração das medidas dos imóveis confrontantes de forma que a ciência ou a anuência destes venha cercada de melhores esclarecimentos possíveis, mas penso que não seja esse o caso se houver elementos de convicção a permitir a conclusão segura de que a retificação é efetivamente, intra muros, podendo afirmar que a diferença de área encontrada é dentro das divisas do imóvel retificando.
Em relação a imóveis rurais, além de alqueires é bom que também haja expressão em hectares, pois o alqueire tem 2,72 hectares, o alqueire paulista 2,42 , o mineiro/geométrico 4,84 e o alqueirão, 9,68.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Maio de 2.008.

Cédulas de Crédito Imobiliário

Consulta:


O credor fiduciário Banco ABN Amro Real S.A. emitiu escritura particular de emissão privada de cédulas de crédito imobiliário na forma do §5º do art. 18, da Lei 10.931/2004, para averbação na matrícula onde está registrada a alienação fiduciária, figurando como instituição CUSTODIANTE a empresa O. T. DTVM S.A.
A consulta que fazemos é de saber se a empresa custodiante deve comparecer no título, posto que o título foi assinado apenas pelo Banco ABN e por duas testemunhas.
26-05-2.008.


Resposta: Nos termos do inciso II do artigo n. 19 da Lei 10.931/04, a CCI deverá conter: II – o nome, qualificação e o endereço do credor e do devedor, e no caso de emissão escritural também o do custodiante.
Não há necessidade de a empresa custodiante comparecer no título de emissão de CCI, devendo, no entanto, comparecer nos casos de quitação e cessão de crédito (casos de alienação fiduciária – o artigo 22, parágrafo 2º da Lei, desobriga a averbação da cessão de crédito de CCI, na forma escritural no RI. Ainda assim, quando se tratar de alienação fiduciária, a averbação é necessária).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Maio de 2.008.

Cédula de Crédito Rural

Consulta:


O STJ considerou nula a garantia concedida por uma pessoa em uma cédula rural emitida por outra pessoa, com base no parágrafo 3º do artigo 60 do Decreto-Lei 167/67. Devolvemos uma cédula nessas condições e o Banco não se conforma. O que você acha. O Cartório deve observar a norma ou isso refoge da esfera registrária. Não só vínhamos registrando normalmente essas cédulas como outros colegas também.
Grato.
26-06-2.008.


Resposta: Sem adentrarmos em doutrina e em análise história. Com relação à Nota Promissória rural, no que forem cabíveis, aplicam-se as normas de direito cambial, inclusive quanto ao aval, dispensando o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas. No entanto, quanto ao aval, este é nulo, salvo quando dado pelas pessoas físicas participantes da pessoa jurídica emitente ou por outras pessoas jurídicas. Significa dizer que, se o produto rural for vendido para um frigorífico, por exemplo, nulo será qualquer aval na nota promissória rural, exceto se se tratar de aval de pessoa física participante da emitente, ou segundo a lei, por outras pessoas jurídicas.
O endossatário da nota promissória rural não tem direito de regresso contra o primeiro endossante e seus avalistas. Na espécie, o primeiro endossante será o beneficiário na nota promissória rural, que é o produtor rural ou sua cooperativa. Com isso, o legislador procurou criar uma forma de defesa para a proteção dessas pessoas.
Sendo que conforme parágrafo 4º do artigo 60 do DL 16/67 – Nas transações realizadas entre produtores rurais e entre estes e suas cooperativas, não aplicam as disposições dos parágrafos 1º a 3º do artigo 60 do Decreto Lei n. 167/67.
A decisão do STJ, mencionada pelo consulente foi noticiada no Boletim Eletrônico Anoreg Sp n. 697 de 18/09/2.007.
Trata-se do Recurso Especial nº. 599.545 – SP (2003/0185048-4), onde ficou decidido que: “São nulas as garantias reais ou pessoais, prestadas por terceiros, em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física” (com base no DL 167/67, artigo 60 , parágrafo 3º).
Aliás, tal artigo está inserido no capítulo VII das Disposições Especiais – Seção I – Das Garantias da Cédula de Crédito Rural, referindo-se o artigo 60 a Cédula de Credito Rural, à Nota Promissória Rural e à Duplicata Rural. O parágrafo 1º faz menção a endosso e NPR e DR, o parágrafo 2º a aval em NPR e DR e o parágrafo 3º, faz menção alem das garantias pessoais às garantias reais não existentes na Nota Promissória Rural e Duplicata Rural, existentes portanto nas Cédulas de Crédito Rural.
Na decisão em questão, ficou claro de que a regra é a nulidade de quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, prestadas na cédula rural hipotecária, além da oferecida pelo emitente. Serão válidas apenas aquelas prestadas por pessoas físicas participantes da empresa sacadora, pela própria pessoa jurídica emitente ou por outras pessoas.
São nulas as garantias reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física. E é nesse sentido o Resp 232.723/SP, onde o e. Relator, Ministro Ruy Rosado, afirmou:
“A idéia que extraio do parágrafo 3º do artigo 60, lida no seu contexto, é a de que a cédula de crédito rural hipotecária ou pignoratícia, isto é, essas que têm uma garantia real, não podem ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios, ou por outra pessoa jurídica”.
Portanto, as alegações do Banco, não procedem ao alegar que tal disposição (parágrafo 3º do artigo 60 do DL167/67) aplica-se somente as Notas Promissórias Rurais e Duplicatas Rurais e ao endosso/aval, haja vista a própria decisão do STJ que declarou a nulidade da garantia hipotecária constante de Cédula Rural Hipotecária.
Portanto, entendo, s.m.j., de que tais títulos (CRH, CRP, CRPH) emitidos nessas não devem ser aceitos a para registro, por ser a garantia considerada nula.
Erros pretéritos não justificam novos erros.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Junho de 2.008.

quarta-feira, 19 de maio de 2010

Cláusulas Restritivas Inalienabilidade Temporária

Consulta:


Em uma escritura de doação o doador impôs cláusulas restritivas nos seguintes termos: "O imóvel fica gravado com as cláusulas restritivas de INCOMUNICABILIDADE e IMPENHORABILIDADE vitalícias e de INALIENABILIDADE temporária ou seja enquanto for vivo o doador, com a justificativa de resguardar o seu direito enquanto vivo, uma vez que a presente doação é realizada sem usufruto, podendo após o falecimento dele doador, dispor a donatária do imóvel da maneira que lhe convier; ou ainda em caso de renúncia expressa dele doador; bem como não quer que o imóvel doado se comunique com o cônjuge dela donatária, caso venha a se casar e não recaia penhora, em caso de dívidas contraídas pela donatária."
Considerando que a cláusula de impenhorabilidade implica em inalienabilidade, não parece estar incoerente a imposição acima?
26-06-2.008.


Resposta: As cláusulas restritivas podem ser vitalícias por toda a vida do donatário, ou temporárias quando a restrição está ligada a um período certo e determinado de duração. A proibição desaparece com o cumprimento de determinada condição ou advento do termo estabelecido. (Por exemplo por 10 anos, até que o favorecido atinja determinada idade, com o advento morte do doador, etc.).
No caso concreto, as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade foram impostas em caráter vitalício, e a de inalienabilidade em caráter temporário que se extinguirá com o advento morte do doador.
Nos termos do artigo n. 1.911 do CC/02, a cláusula de inalienabilidade implica impenhorabilidade e incomunicabilidade, e mesmo antes do NCC, a questão já era sumulada pelo STF (Sumula n. 49 de 13/12/1.963), e a recíproca não é verdadeira, ou seja, a cláusula de impenhorabilidade não implica na inalienabilidade.
Na verdade, a impenhorabilidade, tão somente frustrando a ação de qualquer credor, coloca a salvo os bens do devedor, mas de maneira alguma vem a impedir seja o mesmo vendido ou onerado.
Desta forma, no caso, com a morte do doador e uma vez cancelada a cláusula de inalienabilidade (com a apresentação da certidão de óbito do doador), o bem poderá ser tranquilamente alienado a terceiros mesmo ainda permanecendo as demais cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Do exposto, verifica-se que não há nenhuma incongruência nas imposições das restrições estabelecidas pelo doador.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Junho de 2.008.

Partilhas

Consulta:


1) Em um formal de partilha extraído de autos de inventário, quatro imóveis matriculados foram avaliados num só valor pois os mesmos estão cadastrados num só lançamento da Prefeitura Municipal. Como serão feitos quatro registros entendemos que deveria ser dado valor individual aos imóveis (para fins de cálculo dos emolumentos). Entretanto, o interessado reluta em aditar o Formal. Como devemos proceder? Isso tem acontecido muitas vezes. Dividir o valor não nos parece correto, pois isso se aplica nos casos de hipoteca.
2) Também nas partilhas, temos enfrentado o seguinte problema. O imóvel foi partilhado em favor do filho e sua mulher.... Ocorre que o mesmo é casado sob o regime da comunhão parcial de bens (não se comunicando assim o bem). Devemos devolver o título por isso ou registramos tal como constou fulano e sua mulher ou mencionando apenas fulano, casado com......
05-08-2.008.


Resposta: Se os imóveis estão lançados e cadastrados num só IPTU, a solução que se apresenta é primeiro verificar se na guia de ITCDM, não constam os valores separados para que se possa calcular o valor proporcional de cada imóvel.
Outra solução seria que o interessado apresentasse certidão de valor venal (terreno/construção) em metros quadrados para servir de base de cálculo.
Se isto não for possível, divide-se o valor total pelo número de imóveis aplicando-se analogicamente o item n. 1.2 da Tabela II (hipoteca/penhor/penhora), pois aceitar requerimento do interessado, não seria possível, pois este poderia por exemplo atribuir um valor alto para um dos imóveis e valores ínfimos para os demais.
Quanto aos herdeiros casados pelo regime da CPB, e que do formal consta que o imóvel foi partilhado a Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal, o correto é que seja aditado para constar Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal evitando-se interpretações dúbias ou até mesmo doação. Registrar fulano de tal e sua mulher Cicrana de Tal nem pensar . Poder-se ia aceitar requerimento do casal e o registro ser feito como Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal (como nas doações feitas somente a um dos cônjuges).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Agosto de 2.008.

Gratuidade Escritura

Consulta:


O parágrafo 3º do art. 1.124-A do CPC (com redação dada pela Lei nº11.441/07), dispõe que "a escritura e demais atos notariais serão gratuitos..."
Consulta: a gratuidade se estende ao registro de imóveis?
06-08-2.008.


Resposta: Em minha opinião, sem sobra de qualquer dúvida a gratuidade deferida pela Lei e pelo Notário se estende sim aos atos de registro. Não teria sentido ser gratuito em uma natureza (notas) e não sê-lo em outra (registro).
No Registro Civil também é assim, basta à declaração de pobreza sob as penas da Lei (Ver artigo , inciso I, da Lei 11.331/2002; Protocolo CG nº. 11.238/2.006 (Parecer nº. 246/06-E – Ementário 03/06); e processo 2.008/35239 – Osasco Sp., Parecer n. 123.314 – Diário da Justiça Eletrônico de 23.06.2.008).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Agosto de 2.008.

Penhor Mercantil

Consulta:


O penhor mercantil, o bem é um compressor, esta registrado nesta serventia em títulos e documentos.
O apresentante gostaria de registrá-lo também no registro de imóveis.
Há algum problema??
Atenciosamente,
18-05-2.010


Resposta: Nos termos dos artigos nºs 178, IV da LRP e 1.448 do CC/02, não há nenhum problema de o penhor mercantil ser registrado no Registro de Imóveis no Livro 3- Auxiliar.
No entanto, apesar do princípio de instância ou rogação, é prudente que se solicite do apresentante, um requerimento simples (sem firma reconhecida) para tal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.010.

terça-feira, 18 de maio de 2010

Bens Particulares

Consulta:


Em uma escritura de compra e venda, consta o seguinte: "Pelo comprador foi dito que o imóvel objeto da presente escritura é adquirido apenas por ele comprador e não pelo casal, uma vez que os recursos utilizados para a presente aquisição foram obtidos por meio da venda de outro imóvel recebido por ele comprador pelo Formal de Partilha expedidos nos autos de arrolamento proc. nº1177/2006, dos bens deixados por seu pai".
Indagamos: essa declaração do comprador deve constar do registro?

Observação: o comprador é casado pelo regime da comunhão parcial de bens.
01-09-2.008.


Resposta: Em face da Nova Constituição Federal de 1.988, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5º, parágrafo 1º e 226, parágrafo 5º, os bens reservados não existem mais.
No entanto, continua vigorando os bens particulares não sujeitos a partilha (artigo n. 1659, II do NCC). Contudo, para tal, depende que haja reconhecimento judicial quando for o caso.
No caso, a declaração feita no título aquisitivo tem como objetivo tão só comprovar a circunstância de o bem integrar o patrimônio particular do varão e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis (sub-rogação de bens).
Tal declaração do comprador, se contasse com a anuência de seu cônjuge, poderia constar do corpo do registro, no entanto, mesmo assim, no caso de alienação nos termos do artigo n. 1.647, I do CC, haverá a necessidade da outorga uxória, pois a única exceção à regra geral é nos casos em que o regime de casamento seja o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).
O fato de o imóvel ter sido adquirido pelo marido com renda proveniente de herança de seu falecido pai, e este fato constar do título aquisitivo desde que houvesse a expressa declaração de concordância da mulher, poderia constar do registro.
No entanto, a declaração unilateral nesse sentido somente do marido outorgante comprador não deverá constar do registro, devendo, inclusive o título ser qualificado negativamente em face da declaração unilateral nesse sentido.
Para que tal declaração possa constar do corpo do registro, a escritura deverá ser re-ratificada para que haja declaração de expressa concordância da mulher nesse sentido.
Já com relação a tratar-se de bem particular adquirido com valores exclusivamente pertencente ao varão (sub-rogação), dependerá de decisão/reconhecimento judicial nesse sentido. (Ver recurso administrativo – processo n. 250/88 – Parecer n. 281/89 – Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da justiça do Estado - 1.989 – item “76” – páginas 139/142 e Processo DJ-915-6/8 – Capital publicado no DJE de 01/09/2.008 – Subseção II – Atos e comunicados da Corregedoria Geral da Justiça DIMA 1.1 – DJE página 4).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Setembro de 2.008.

Cláusula de Inalienabilidade Temporária

Consulta:


Um imóvel ficou gravado com cláusula de inalienabilidade temporária ou seja pelo prazo de 15 anos. A escritura e o registro foram feitos em 1997. Agora, doadores e donatária (todos capazes) pretendem o cancelamento de tal cláusula. A consulta que fazemos é se pode ser feito o cancelamento através de uma escritura pública.
15-09-2.008.


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois considerando-se a norma do artigo n. 538 do CC, e em consonância com esta, a do artigo n. 472, do mesmo codex, pode a doação que institui qualquer cláusula restritiva ser revogada, desde que, haja perfeita consonância entre as partes, isto é, entre o doador e donatário, na lavratura do instrumento.
A doação revoga-se no todo ou em parte, como todos os contratos, desde que a forma tenha sido a mesma do contrato (RT 194/183).
Como não ocorreu a condição determinada (l5 anos – advento tempo) a revogação pelos doadores e donatária deve necessariamente ser feita através de escritura pública, pois o distrato se faz pela mesma forma do contrato e além do que envolve disposição de bem imóvel.
Se o advento tempo (condição determinada) já tivesse ocorrido, o que não é o caso, poderia ser feito a requerimento do interessado (donatária) com prova do ocorrido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.008.

Doação Com Reserva de Usufruto

Consulta:


Antonio adquiriu um imóvel no estado civil de solteiro. Casou-se com Maria pelo regime da comunhão parcial de bens. Por escritura pública os dois comparecem doando o imóvel aos filhos e o usufruto foi reservado em favor dos dois. Considerando que o imóvel foi adquirido por Antonio no estado civil de solteiro há algum problema em registrar o usufruto em favor dos dois (considerando o regime) ?
26-09-2.008.


Resposta: Como o regime de casamento do casal de doadores é o da CPB, por força do artigo n. 1.659, I do CC, a aquisição feita por Antonio não se comunicou com Maria.
E reservar o usufruto significa transmitir a qualquer título a propriedade, ou como impropriamente se diz, a nua propriedade, reservando-se o direito real, que passa a gravar a propriedade alienada por ato gratuito ou oneroso.
Instituir o usufruto significa o proprietário conceder o direito real em questão, a título oneroso ou gracioso.
Portanto, reserva de usufruto é uma coisa e instituição é outra; só poderá reservar quem tinha a plena propriedade, transmitindo a nua propriedade e em conseqüência, reservando o usufruto. Contudo, em qualquer caso o usufruto é registrado.
Levando-se em conta o artigo n. 112 do CC, se deve entender que, na realidade, houve reserva e instituição nada impedindo que se faça o registro da doação da nua propriedade, e em seguida, far-se-á um só registro, consignando-se que Antonio instituiu o usufruto sobre a metade ideal do imóvel em favor de Maria, e que este reservou o usufruto sobre a outra metade ideal por ele doada.
Restando apenas a questão do recolhimento do ITCMD sobre a instituição do usufruto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.008.

Permuta Cindibilidade

Consulta:


Conforme disposto nas Normas, a escritura de permuta deve ser lançada com um único número no protocolo. Estamos com uma escritura de permuta envolvendo vários imóveis. Um deles, por ofensa ao princípio da continuidade não poderá ser registrado (dependerá do registro de uma partilha). Os interessados estão requerendo o registro apenas daqueles imóveis que estão aptos ao registro. Podemos aplicar a cindibilidade do título nesse caso? Se não me falha a memória havia um entendimento de que no caso de permuta não poderia haver cindibilidade.
21-10-2.008.


Resposta: Quanto à cindibilidade, temos que abdicando-se a Lei dos Registros Públicos de 1.973, no entanto, do sistema transcritivo, a convergência para a matriz já não se perfaz pelo título (em sentido formal), senão que pela causa (título em acepção substantiva). Disso resulta a afirmação da cindibilidade instrumental, que tem sido acolhida pelo E. Conselho Superior da Magistratura, como conseqüência da conjugação do fólio real com a técnica inscritiva.
De certa forma, a cindibilidade (cisão) somente é possível se os fatos jurídicos puderem ser dissociados, pois não se pode cindir o título que contenha atos inter relacionados, por exemplo, venda e compra e usufruto, venda e compra e pacto de hipoteca, etc.
No entanto, pelo princípio da cindibilidade, extrai-se do título somente o que comporta inscrição, permitindo que o registrador, valendo-se de sua independência funcional e de sua função qualificadora, aproveite o título, embora falho, para realização do ato registral naquilo que estiver correto, registrando parcialmente o instrumento. Portanto, possível extrair só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro.
Já permuta, esta na realidade encerra duas vendas e compra, e apesar de o artigo 187 da LRP, prever que nesse caso, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matriculas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo, um dos negócios será qualificado positivamente e o outro negativamente, não podendo este último interferir no registro do outro que tem condições de registro.
No entanto, “ad cautelam”, será conveniente pedir ao apresentante que assine um requerimento pedindo que caso não seja possível registrar a outra transação seja registrada apenas a sua aquisição.
Nessa linha de pensamento, conjugo com Dr. Gilberto que dizia não ser necessário o registro simultâneo dos dois imóveis objetos da permuta.
Não se podendo criar uma regra que só valha quando os dois imóveis estejam subordinados a mesma circunscrição e que ela não tenha valor quando os imóveis estiverem em circunscrições diferentes. São dois contratos distintos, são duas vendas e compras que podem, perfeitamente, ser registradas a requerimentos de cada adquirente, em momentos diferentes.
Desta forma, no caso concreto, entendo ser perfeitamente possível a cindibilidade do título a requerimento do interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.008.

Cédula de Crédito Bancário

Consulta:


Em uma cédula de crédito bancário, os emitentes deram em garantia HIPOTECÁRIA e em ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA O MESMO IMÓVEL, ou seja, o imóvel foi dado em duas garantias distintas (hipoteca e alienação fiduciária). É possível os registros?
06-11-2.008.


Resposta: Apenas quando tiver como garantia a hipoteca ou a alienação fiduciária, é que a garantia será registrada na matrícula do imóvel .
Das duas uma, ou a garantia é constituída por hipoteca, ou por alienação fiduciária.
Quem alienou fiduciariamente o imóvel não poderá hipotecá-lo, pois transferiu ao credor ou fiduciário a propriedade resolúvel de coisa imóvel (artigo 22 da Lei n. 9.514/97 – ver também artigo 1.420 do CC), e quem hipotecou a rigor não poderá aliená-lo.
Portanto, não se poderá fazer o registro da hipoteca juntamente com a alienação fiduciária.
Mas este não é o caso.
No caso concreto, penso que foi apresentada a registro uma CCB modelo padrão, com cláusulas padronizadas e adotadas pela instituição financeira, na forma da lei.
Referida cédula em uma das cláusulas... trás modalidades de garantias alternativas por exemplo: I – Hipoteca, ou II – Alienação fiduciária de bens imóveis e que são descritas no item .... (Quadro II-16 ?) do quadro resumo, (característica(s) da(s) garantia(s)).
Nesse item, deve dizer em descrição: EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA A FAVOR DO BANCO ...................., OU EM HIPOTECA de 1º GRAU.....
A opção não é do cliente (devedor), mas do Banco (credor), pois essa modalidade de garantia já vem instrumentalizada no título (quadro II -16 por exemplo) e deve ser verificada na CCB. O cliente somente a aceita.
Portanto, é preciso uma análise do contrato (CCB) para verificar qual foi à modalidade de garantia pela qual a parte optou de acordo com a cláusula ou (QUADRO II -16 por exemplo). Não temos o contrato para análise, mas penso que é uma questão de interpretação do instrumento para se saber se a garantia é alienação fiduciária ou hipoteca (quando descreve o bem haverá a expressão... em hipoteca ou em alienação fiduciária..)
Far-se-á o registro da alienação fiduciária ou da hipoteca constituída no livro 2 (dois) na matricula do imóvel que foi dado em garantia, desde que preenchidas as condições exigidas pela lei.
Ficando dispensado o registro da CCB no Livro 3 - Aux., por não ser necessário ou exigido e por falta de previsão legal (Nesse sentido ver Boletim do Irib nº. 274 – Março de 2.000).
Caso assim, não seja o titulo, precisará ser aditado para especificar a garantia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Novembro de 2.008.

quinta-feira, 13 de maio de 2010

RFFSA Transferência Para União

Consulta:


Vários imóveis de propriedade da RFFSA foram compromissados a venda deste Município onde, através de escritura pública. Este compromisso foi devidamente registrado nas diversas matrículas dos imóveis.
Agora, pretendendo regularizar a situação da propriedade transferindo-as para o Município, apresentaram requerimento solicitando primeiramento o registro em favor da União.
O título foi qualificado negativamente solicitando a apresentação do Termo de Transferência e seus anexos.
Então, o representante do SPU nesta Capital apurou que estes imóveis, pelo fato de já estarem compromissados ao Município,não foram inventariados, ou seja, não foram arrolados no acervo operacional e nem do não-operacional da extinta RFFSA.
O Município precisa urgentemente regularizar a situação.
Então, diante desta situação, pergunto:
1º) Mediante o requerimento do SPU (sem o termo de transferência) poderemos fazer o registro de transferência dos imóveis para o patrimônio da União? Sendo que, em ato continuo a União transferirá a propriedade para o Município via escritura pública.
2º) Ou, há possibilidade de ser lavrada escritura pública em que a RFFSA, representada pela União, faz a transferência da propriedade diretamente para o Município??
11-05-2.010.


Resposta: A possibilidade da RFFSA, mesmo que pudesse ser representada pela União, deve ser totalmente descartada, uma vez que a mesma já se encontra extinta por disposição legal (artigo 1º da Lei 11.483/07 e artigos 207 e 219, I da Lei 6.404/76), e já não tem mais personalidade jurídica.
Portanto, resta a 1ª hipótese colocada na consulta, e assim, considerando que o “Termo de Transferência” feito pelo Ministério dos Transportes (artigo 1º do Decreto 6.018/07) ao Ministério de Planejamento, Orçamento e Gestão, por intermédio do SPU, se refere somente a documentação e demais informações relativas a bens imóveis não operacionais (que vem descritos em anexos), em face do inventário feito (artigo 4º da Lei 11.483/07, artigo 1º, 2º, 3º, incisos I, V, VI e XVII, e 5º, Inciso III, letra “a”, “b” e “d”, e parágrafos 1º e 2º do Decreto 6.018/07), para que este providencie a guarda, a regularização fundiária, urbanística e ambiental, bem como a destinação dos imóveis (parágrafo 2º do artigo 6º da Lei 11.483/07).
Considerando mais os artigos 2º, incisos I e II, 14º, inciso I, letra “a” e artigo 28º da Lei 11.483/07, os artigos 1º e 2º da Lei 5.972/73, artigo 294 e seu parágrafo 1º da Lei 6.015/73 – analogicamente – e parágrafo 1º do artigo 5º do Decreto Lei 359/73.
Entendo, s.m.j, de que o registro da transferência dos bens imóveis registrados em nome da RFFSA para a UNIÃO FEDERAL, nesse caso, podem serem feitos mediante requerimento da SPU, a Lei 11.483/07 e Decreto 6.018/07, independentemente da apresentação do Termo de Transferência, devendo, no entanto, no requerimento proceder a discriminação, identificação e relação dos imóveis a serem transferidos para a União, inclusive com menção ao números de registros, da existência dos compromissos de c/v a este Município, o qual, inclusive, deverá anuir a transferência desses imóveis a União, uma vez que esses bens imóveis estão compromissados ao Município, e apesar de, de certa forma ser ato de império.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Maio de 2.010.

Menor Impúbere Adquire Imóvel

Consulta:


Prenotamos uma escritura em que menor impúbere adquire imóvel urbano representado por sua guardiã. No termo de guarda descrito na escritura, à guardiã ficou conferida a (..)"plena responsabilidade para exercer para exercer assistência material, moral e educacional à referida criança, sobretudo para atender situações peculiares ou suprir eventual falta dos genitores, inclusive sob o aspecto previdenciária"(...)
Considerando tratar-se de aquisição de imóvel, poderá a guardiã representá-lo no ato??
12-05-2.010.


Resposta: O menor púbere ou impúbere, não está impedido de adquirir bens, contudo deverá, conforme o caso, ser representado ou assistido pelos Pais (Pai e Mãe).
No caso em tela, o menor nem ao menos vem representado por tutor, mas por quem tem a sua guarda (aquela que tem o direito e o dever, que compete aos pais, de ter em sua companhia e proteger o menor nas diversas circunstâncias indicadas na lei civil), e não pode representá-lo na aquisição de bem imóvel, carecendo no caso da nomeação de um curador especial para tal, o qual ainda deverá ser autorizado por alvará judicial, para a aquisição do bem (Ver também artigos 166/168/171 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Maio de 2.010.

quarta-feira, 12 de maio de 2010

ITCMD Renúncia do Usufruto

Consulta:


Há incidência do ITCMD na renúncia do usufruto por escritura pública mesmo quando tal imposto foi recolhido por ocasião do registro da doação e usufruto?
04-02-2.009.


Resposta: Não, no caso de o imposto por ocasião da doação da nua propriedade com reserva do usufruto ter sido recolhido sobre 3/3, não haverá a incidência do ITCMD, agora pela renúncia, porque já foi recolhido antecipadamente à época.
E isto nos termos do artigo n. 31, parágrafo 3º , item “3” do Decreto Estadual n. 46.655/02 (Ver também artigo n. 48-A do Decreto - Ver ainda Boletim Cartorário – Diário das Leis – DLI 3º Decêndio – Março/2006 – n. 09 paginas 31/32 – A Aplicabilidade ou Não do Limite de Isenção do ITCMD Na Instituição e Extinção do Usufruto Sobre Bens Imóveis – Cristiano Henrique Francisco e O Usufruto, O ITCMD e a DOI – artigo publicado no site do Colégio Notarial do Brasil (www.notariado.org.br) – Antonio Herance Filho).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Fevereiro de 2.009

Loteamento, Falecimento, Partilha

Consulta:


Em uma escritura de inventário e partilha (extrajudicial), foram partilhados à viúva e herdeiros (todos maiores e capazes), trinta lotes de um loteamento que foi implantado pelo falecido e esposa. Na mesma escritura ficou constando que dez lotes do mesmo loteamento haviam sido compromissados a terceiros (compromissos não registrados) e evidentemente foram excluídos da partilha, ficando também esclarecido que o espólio, representado pela inventariante, oportunamente outorgará a escritura definitiva aos compradores. A consulta que me foi feita pelo Tabelionato e que agora faço a você é se o espólio poderá outorgar a escritura definitiva aos compradores dos lotes sem necessidade de intervenção judicial. Informei que não haveria necessidade da intervenção judicial, uma vez que todos são maiores e capazes e a própria escritura de inventário e partilha tem força legal para nomear a inventariante representando o espólio.
O que você orienta?
27-02-2.009


Resposta: O procedimento está correto, pois não haverá a necessidade de como eram feitos no passado, de se partilhar os lotes oriundos de compromisso de compra e venda não registrados a viúva e aos herdeiros, para que depois de registrados estes pudessem outorgar as escrituras definitivas aos promitentes compradores.
Ou mesmo que uma vez relacionados os lotes compromissados a venda, fosse solicitado à expedição de alvará judicial, para que o espólio pudesse outorgar as escrituras definitivas.
Com o advento da Lei n. 11.441/07, pode perfeitamente, uma vez relacionados os lotes compromissados, a viúva inventariante representando o espólio outorgar as escrituras definitivas aos promitentes compradores, independentemente de alvará judicial.
Pois não haverá a necessidade de autorização judicial para que a inventariante representando o espólio, possa cumprir as obrigações deste (artigos 991 e ss. do CPC - Ver também decisão da 1º VRPSP – Fonte 03;78 e Acórdão CSM n. 2.470-0 – Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Março de 2.009.

Câmara Municipal Não Tem Personalidade Jurídica

Consulta:

A Câmara Municipal pode adquirir ou receber imóvel em doação?
05-03-2.009.


Resposta: Não, pois a Câmera Municipal não tem personalidade jurídica e não pode adquirir direito. A aquisição deverá ser feita em nome do Município, que poderá destinar o imóvel para uso da Câmera Municipal.
A Câmara tem personalidade judiciária (processual), mas não tem a personalidade jurídica.
Pessoa jurídica é o Município, e a Câmara é órgão do Município, que exerce algumas das atividades que se integram na competência Municipal (ver artigo n. 29 da CF).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Março de 2.009.

Alienação Fiduciária

Consulta:


Keite e André adquiriram um imóvel e o alienaram fiduciariamente em favor do Banco Santander.
Se separaram judicialmente e compuseram de tal forma que o imóvel ficou pertencendo à mulher, tendo sido homologado o acordo, tendo ela assumido o financiamento.
Foi apresentada a carta de sentença para o registro.
Não tivemos ainda caso como o presente. Gostaríamos de saber como devemos proceder o registro, tendo em vista que a propriedade foi bipartida em razão da alienação fiduciária.
Antecipadamente agradecemos.
26-03-2.009.


Resposta: Toda a operação (compra e venda e alienação fiduciária) se deu dentro do SFI, sistema diverso do SFH.
No SFH, há entendimentos e jurisprudência (Acórdão do CSM do Estado n. 020897-0/9 – Cubatão – onde se interpretou não aplicar o parágrafo único do artigo 1º da Lei n. 8.004/90, pois a partilha judicial é hipótese não contemplada no referido dispositivo).
No caso concreto, o sistema é outro (SFI – Lei 9.514/97), e se aplica o artigo 29 da Lei n. 9.514/97, que diz: “O fiduciante, com a anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”
Referido artigo é muito mais abrangente e fala em “transmissão” (a que título for), e desta forma entendemos, s.m.j., que para o registro da partilha que ora se apresenta será necessário a anuência do credor fiduciário que poderá ser em separado.
O imposto de transmissão (ITBI/ITCMD conforme for o caso – ver decisão acima mencionada) também será devido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Março de 2.009.

Renovação de Locação

Consulta:


O Banco do Brasil apresentou um contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, com término em 01 de julho de 2009.
Apresentou também um instrumento particular de renovação do referido contrato, renovando-o pelo prazo de cinco anos com término para 01 de julho de 2014, constando desse instrumento que excetuando as modificações introduzidas ratificadas ficam as demais cláusulas do contrato original.
Evidentemente o primeiro contrato deverá ser registrado.
A consulta é: o instrumento de renovação deve ser objeto de registro ou averbação?
27-03-2.009


Resposta:


O contrato de locação pode, no sistema registrário vigente, ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia ao cumprimento do contrato de locação – artigo 167, II , 16da LRP, ou de registro para publicidade em caso de vigência em caso de alienação, artigo 167, I, item 3 da LRP.
Já com relação à renovação.
Como afirma Valmir Pontes em seu livro “Registro de Imóveis” editora Saraiva 1.982, pg. 12. Para que haja prorrogação da locação, é mister que o documento seja elaborado no prazo estipulado no contrato principal.
Se novo prazo for estabelecido depois de terminado o contrato anterior, haverá novo contrato.
Prorrogação só haverá quando levada a efeito ainda no curso do prazo estipulado no contrato.
Portanto, a averbação da renovação e prorrogação da locação somente é possível antes de vencido o contrato, se vencida a locação haverá a necessidade de ser elaborado novo contrato de locação.
Se houver prorrogação da locação, não será necessário novo registro. Entenda-se, porém, que prorrogação só haverá quando levada a efeito ainda no curso do prazo estipulado no contrato. Se novo prazo for estabelecido entre as partes, depois de terminado o anterior, aí sim haverá novo contrato, naturalmente sujeito a novo registro.
No caso concreto, como haverá o registro do contrato de locação e o prazo da vigência da locação ainda não se expirou o instrumento particular de renovação/prorrogação da locação deverá ser objeto de AVERBAÇÃO (Ver também Acórdão do CSM do estado n. 011211-0/9).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Março de 2.009.

Carta de Arrematação

Consulta:


Na matrícula de determinado imóvel consta registro de penhora a favor da Fazenda Nacional e foi apresentada uma carta de arrematação em outro processo de execução movido, também, pela Fazenda Nacional (nº dos autos diferem).
É possível o registro???
07-05-2.010.


Resposta: Pelo registro/averbação da penhora a favor da Fazenda Nacional, o imóvel ficou indisponível por força do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91, para garantir determinado processo de execução fiscal.
A carta de arrematação se deu em outro processo, e ainda que o credor da execução fiscal também seja a Fazenda Nacional, e que tenha que ocorrer a sub-rogação no preço da arrematação, a carta de arrematação não poderá ser registrada sem que antes seja cancelada/levantada a penhora que torna o bem indisponível, pois esta se refere a outro processo.
E mesmo fosse possível o registro da carta de arrematação no caso de alienação do bem imóvel a terceiros pelo arrematante, a penhora precisaria ser previamente cancelada/levantada, a fim de possibilitar o registro dessa eventual transmissão.
Dessa forma, para que a carta de arrematação possa ser registrada, será necessário o cancelamento/levantamento da penhora registrada/averbada, para que não se dê a falsa impressão de que uma vez registrada a carta de arrematação o bem imóvel estaria livre para a alienação a terceiros pelo arrematante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Maio de 2.010.

segunda-feira, 10 de maio de 2010

Condomínio Edilício Unidade Autonoma

Consulta:


Foi prenotada escritura de v/c de unidade autônoma, cujo registro da instituição foi efetuado ainda na CRI anterior em 1999, com as respectivas abertura de matrículas, seguido do registro da divisão amigável das unidades.
Ocorre que, analisando a matrícula objeto da v/c, constatamos que esta possui fração ideal do terreno, confrontações da unidade, porém, consta expressamente que a unidade não possui área de uso comum.
Inclusive consta na escritura que "estando o imóvel em condomínio sobre o mesmo terreno, não há área comum, portanto não incidindo sobre o mesmo débitos condominiais, estando dispensada da apresentação da quitação do condomínio"
É possível a abertura de matrícula nesta CRI e registro do título na forma apresentada??
06-05-2.010.


Resposta: Via de regra não se pode falar em condomínio edilício, em especial casas e apartamentos, sem a existência de área ou parte comum.
No entanto, em situações especialíssimas, é perfeitamente possível que uma ou mais unidades autônomas, principalmente em condomínios mistos (residenciais e ou comerciais), não tenha participação nas áreas de uso comum.
Como por exemplo, uma loja comercial localizada no térreo de um edifício e com entrada independente das demais.
Essa unidade, apesar de ter participação nas coisas de uso comum, tais como fundações, paredes externas, teto, etc., assim como estar sujeita a certos encargos como despesas de custeio e extraordinárias, fundo de reserva, etc., pode por disposição convencional (artigo 1.336, I do CC) ser dispensada do pagamento das despesas condominiais, que parece ser esse o caso.
Desta forma, considerando-se que da matrícula (do imóvel) da circunscrição anterior consta expressamente que a unidade não possui área ou participação nas áreas de uso comum, os artigos, 27, parágrafo único, 169, 229 e 252 da Lei dos Registros Públicos, e os artigos 1.336, I e 1.345 do Código Civil, entendo, s.m.j., ser possível o descerramento da matrícula do imóvel nesse SRI, e o registro da escritura de c/v apresentada.
Os dizeres relativos a dispensa da certidão negativa de débitos condominiais mencionados na escritura (parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64), são irrelevantes face ao que preceitua o artigo 1.345 do CC/02, que revogou o parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64 (Ver processo 100.09.165632-6 da 1º VRP São Paulo Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Maio de 2.010.

Doação Modal é Devido ITCMD

Consulta:


Em escritura de compra e venda de nua propriedade (filho) e de usufruto vitalício (pais) consta que os últimos são únicos pagadores do total do preço.
Pergunto: A doação de dinheiro pelos pais para filho adquirir nua-propriedade de certo imóvel, na qual os pais são adquirentes do usufruto, é devido o recolhimento do ITCD doações?
06-05-2.010.


Resposta: Em nosso estado a doação de numerário (dinheiro) é tributável pela legislação estadual, e, portanto, tratando-se de doação modal (doação em dinheiro), que via de regra os pais fazem aos filhos para a aquisição de bem imóvel, há a incidência do imposto (ITCMD) sobre a doação.
No caso, será preciso verificar a legislação de seu estado a fim de constatar se a doação de numerário/dinheiro é tributável (Ver APC 569-6/8, 570-6/2, 571-6/7 e 577-6/40.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Maio de 2.010.