terça-feira, 29 de junho de 2010

Permuta de Bem Imóvel por Bem Móvel

Consulta:


É possível a permuta de bem imóvel por bem móvel?


Resposta: A resposta é afirmativa, pois o contrato de troca ou permuta é aquele em que a aquisição é feita mediante a contraprestação simultânea de outra coisa, de valor igual ou equivalente, ou mesmo desigual, móvel, imóvel ou semovente, com efeitos obrigacionais entre as partes. Diferencia-se do contrato de compra e venda pelo único característico de os contratantes assumirem obrigações idênticas, coisa por coisa (rem por re), sem que um deles exercite a sua prestação em dinheiro.
A permuta é dupla venda e compra. A primeira pode, em função da permuta, transferir um imóvel para a segunda e receber ou outro imóvel, ou um violino valioso, um automóvel, enfim qualquer objeto.
Assim, se a primeira contratante troca um terreno por um violino “Strandivarius”, que lhe é entregue pela segunda, cabe à primeira verificar e aceitar o violino por aquele preço.
Todas as coisas que podem ser vendidas podem ser trocadas. A troca pode envolver bens de natureza de diversa, sejam móveis ou imóveis, mesmo que tenha valores desiguais, mediante compensação em dinheiro.
Desta forma, a permuta pode ser registrada apenas em relação ao imóvel transcrito ou matriculado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.006.

Abertura de Matrícula

Consulta:


Ao se abrir matrícula resultante da fusão de outras, é necessário fazer uma averbação na nova matrícula noticiando o porquê de sua abertura?
A mesma pergunta se aplica quando forem abertas duas novas matrículas em razão do desdobro do lote a pedido do proprietário. Deve ser feita averbação noticiando o porquê de sua abertura nas novas matrículas?


Resposta: Algumas serventias fazem a AV.1____ noticiando o porque da abertura da matricula, contudo, é uma averbação desnecessária e sem sentido, porque a filiação do imóvel poderá ser feita pelo registro anterior que deverá constar obrigatoriamente da matricula aberta (art. 176, par. 2º, II, 5 da LRP).
Algumas serventias também têm o procedimento de abrir todas as matriculas dos lotes quando do registro do loteamento, e nada constam noticiando o porque da abertura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Agosto de 2.006.


ROBERTO TADEU MARQUES
OAB/SP n. 55.919

Cisão Imóvel Com Três Penhoras

Consulta:


Sobre um imóvel matriculado existem três registros de penhoras levadas a efeito em ações de EXECUÇÃO FISCAL movidas pelo MUNICÍPIO.
A proprietária (pessoa jurídica) foi cindida e o imóvel em questão foi vertido ao patrimônio de uma nova empresa constituída.
Pode ser feita a averbação da cisão ou as penhoras registradas impedem a averbação?


Resposta: A constrição judicial (processual) não tira do executado a titularidade do domínio, nem a disponibilidade do bem penhorado.
A empresa para a qual foram vertidos os patrimônios da cindida assume todos os direitos e obrigações, e ademais, não há proibição de transferência de imóvel gravado com penhora, exceto no que diz respeito às penhoras a favor da Fazenda Nacional.
Desta forma, a averbação da cisão poderá ser feita, pois as penhoras não impedem tal averbação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.006

Locação de Imóvel Rural

Consulta:


É possível o registro de um contrato de locação de imóvel rural na matrícula do imóvel?


Resposta: A locação de prédios rústicos é mais propriamente o contrato de locação sobre imóveis rurais designado por arrendamento, assim, a locação de imóvel rural é arrendamento e não propriamente locação, apesar de assim denominado no contrato.
O arrendamento é regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), artigos 92/95 e regulamentado pelo Decreto 59.566/66.
O arrendamento rural por seu índice distinto de tipicidade, difere da locação, razão pela qual o seu ingresso no registro de imóveis é vedado (Ver item 68.3 do Capitulo XX das NSCGJSP).
O arrendamento rural deve ser registrado em RTD.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.006.

Mandado de Cancelamento de Penhora

Consulta:


Recebemos um mandado de cancelamento de penhora expedido pela Justiça do Trabalho. Entretanto o mandado foi assinado pelo Diretor de Secretaria, informando "que o faz por ordem do MM. Juiz nos termos do art. 225, VII do CPC".
Podemos fazer o cancelamento ou devolvemos solicitando a assinatura do Juiz?


Resposta: Trata-se de mandado expedido pela Justiça Laboral que não está sujeita ao cumprimento das Normas de Serviço dos Ofícios de Justiça, Provimento n. 50/89.
Alguns Juízes autorizam através de portaria o Escrivão Diretor ou Chefe de Seção a assinarem alguns documentos que se estiverem satisfeitos os demais requisitos os atos devem ser praticados.
Contudo, no caso concreto, não se trata de autorização do Juiz do feito, e o mandado faz referência que o faz por ordem do MM. Juiz nos termos do artigo 225, VII do CPC, que se encontra na Seção III – Das citações.
O Oficial do Registro ao proceder a averbação do cancelamento deverá declarar o motivo que o determinou, bem como o titulo em virtude do qual foi feito (artigo n. 248 da LRP), e os cancelamentos são feitos nos termos do artigo 250 da Lei 6.015/73.
Desta forma, o cancelamento da penhora deverá ser feito a vista de mandado assinado pelo Juiz do feito, ou à vista de certidão de levantamento de penhora e requerimento do interessado.
O mandado apresentado assinado pelo Diretor da Secretaria nos termos do artigo 225, VII do CPC, deve ser devolvido, solicitando a assinatura do Juiz do feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.006.

Arresto Emolumentos

Consulta:


Os emolumentos devidos para o registro de Mandado de Arresto devem ser reduzidos como no registro da penhora?


Resposta: Sim, os emolumentos devidos pelo registro do arresto devem ser cobrados nos termos do item 10 da Tabela II - Dos Ofícios do Registro de Imóveis, com redução de 80%, a exemplo da cobrança feita nos casos de registro de Penhoras.
Isso por analogia e até porque, normalmente, esses registros são convertidos por averbação em penhora.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Outubro de 2.006.

Prazo de Validade Certificação do INCRA

Consulta:


A certificação do INCRA (art. 9º, § 1º do Decreto 4449/2002) tem prazo de validade?


Resposta: Nos termos da Instrução Normativa de nº. 26 de 28 de Novembro de 2.005, do INCRA – Anexo I (Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis) item “4”, o prazo de validade da certificação corresponde ao CCIR em vigor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Outubro de 2.006.

quinta-feira, 24 de junho de 2010

Partilha Usufruto

Consulta:


Solicito seu gentil obséquio no sentido de nos esclarecer a forma de cobrança quando do registro do inventário em que a viúva ficará apenas com o usufruto de determinado imóvel, cuja nua-propriedade ficará toda para os filhos, em partes iguais.
Considero que se fosse uma partilha normal, meação da viúva e a outra metade dos filhos, somente se cobraria o registro pela metade do valor de imóvel, já que o que era da viúva continuou com ela, não tendo havido transmissão.
No caso presente ela abre mão da metade que por direito lhe pertencia, recebendo como pagamento na partilha apenas o usufruto do imóvel, enquanto que a nua-propriedade do imóvel todo se transfere aos filhos, em partes iguais.
Não acho que seria justo cobrar pelo valor total, ou mesmo sobre 2/3 (dois terços) no registro da nua-propriedade e outro terço (1/3) no registro do usufruto. Penso que seria penalizar por demais o usuário.
Mas, como nesse tipo de assunto, quando aparece uma dúvida dessa, costumo não decidir sozinho, por isso aguardo seu valioso parecer sobre como proceder frente ao caso, no que respeita a cobrança, bem ainda quanto aos recolhimentos dos impostos (incidência).


Resposta: É perfeitamente possível a partilha da totalidade do usufruto para a viúva e a nua-propriedade para os herdeiros (Acórdãos 8597-0/1; 50.234-0/9; 81751-0/0; Agravo de Instrumento 294.671-4/7-00 e processo CG n. 1765/99).
No entanto, se forem atribuídos valores desiguais, haverá torna sujeita a tributação do ITBI. Caso não haja a torna e a diferença seja considerada gratuita, portanto doação haverá a incidência do ITCMD devido pela doação nos termos da Lei Estadual 10.705/2000, ou isenção, que ficará subordinada a apresentação de declaração e reconhecimento pelo fisco estadual.
Quanto à cobrança dos emolumentos, deverá ser cobrado somente com relação ao que tocou aos herdeiros, nada se cobrando ao que tocou pelo pagamento da meação a viúva, nos termos do Processo CG n. 179/2007 – Praia Grande SP – (GAJ-n 136/07-E).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

Incorporação Venda do Terreno e Cessão dos Direitos

Consulta:


Certa empresa promovou o registro de Incorporação visando a edificação de um bloco de apartamentos, sendo que no memorial de incorporação desta incorporação não foi fixado prazo de carência. O registro foi efetivado na matrícula em 11/11/2009.
Não houve desistência da incorporação, nem o registro de eventual venda de fração ideal, sequer a averbação da construção e o registro da instituição.
Agora o proprietário pretende vender o imóvel na situação em que se encontra, ou seja, pretende o comprador se subrogar nos deveres de incorporador e promover a conclusão das obras do edifício e o registro da instituição do condomínio.
É possível a lavratura da escritura nestes termos e, consequentemente, seu registro????
23-06-2.010.


Resposta: As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.
Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (INSS/SRP e SRF/PGFN – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º, e Decreto 3.048/99, artigo 257, I, “b” e III e letra “o”).
Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.
Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- RDI n. 3 - Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 60 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.010.

quarta-feira, 23 de junho de 2010

Procuração Particular Hipoteca

Consulta:


Em uma cédula rural pignoratícia e hipotecária, o proprietário do imóvel dado em hipoteca foi representado por procurador através de procuração particular, com firma reconhecida. Pode ser aceita essa procuração ou deve-se exigir procuração pública?


Resposta: No Estado de São Paulo, é vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos para lavratura de atos que exijam a escritura pública (artigo 134 do CC/16 atual art. 108 CC/02) por força do provimento CGJ 2/91 (Ver item 12.1 do Cap. XIV das NSCGJSP).
A hipoteca foi constituída através de instrumento particular CRPH, e o credor (Banco) aceitou o instrumento particular de procuração para a constituição da hipoteca.
Existe também decisão favorável nesse sentido (Ver AC 1.064/88 – Marechal Cândido Rondon SP. – Ver. Irib 24/25).
Entretanto, a regra do provimento acima citado foi inspirado na constatação de maior facilidade em falsificações, e como o imóvel está sendo onerado, para maior segurança, para maior garantia das partes envolvidas e por cautela, entendo s.m.j. que deva ser solicitada procuração pública.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Outubro de 2.006.

Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano - CDHU

Consulta:


A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo-CDHU, representada pelo Município de A. (por seu Prefeito), através de procuração particular, requereu a averbação da implantação de um conjunto habitacional em imóvel de propriedade dela CDHU, devidamente matriculado.
Dentre os documentos pertinentes, foi apresentada uma declaração firmada pelo Prefeito e pelo engenheiro responsável pela obra, declarando que as casas foram construídas pelos próprios beneficiários do Programa Cesta de Materiais de Construção (CMC), em regime de mutirão e sem utilização de mão-de-obra remunerada, sendo que a área construída de cada unidade (num total de 143 casas) é de 43,18 m2, e em razão disso está dispensada da apresentação da Certidão Negativa de Débito-CND do INSS relativa à obra.
Consulta:
1) Pode ser aceita a procuração particular?
2) Pode dispensar a apresentação da CND-INSS?


Respostas:


1. Como está sendo praticado ato que não requer instrumento público (averbação de conjunto habitacional), entendo que a serventia poderá aceitar a procuração particular para esse fim com firma reconhecida e acompanhada de prova de representação da CDHU.
No Estado de São Paulo pelo provimento CG. 2/91 foi vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para lavratura de atos que exijam a escritura pública (hoje artigo n. 108 do CC - Item 12.1 do Capitulo XIV das NSCGJSP).
No entanto, como o interesse é a averbação de conjunto habitacional (construções), a procuração poderá ser aceita através de instrumento particular atendidas as condições antes mencionadas (reconhecimento de firma e prova de representação).
2. Quanto à apresentação da CND do INSS ou SRP, a questão é um tanto controvertida.
Controvertida porque o inciso VIII do artigo 30 da Lei 8.212/91 diz que: “nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;”
O inciso II do artigo 257 do Decreto 3.048/99, diz que deverá ser exigida a apresentação da CND do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no RI, salvo no caso do artigo 278.
O artigo 278 menciona: “Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão de obra assalariada”.
Por seu turno, o inciso I do artigo 462 da Instrução Normativa MPS/SRP de nº 3 de 14 de Julho de 2.005 diz:
Artigo 462 – Nenhuma contribuição é devida à Previdência Social em relação à obra de construção civil que atenda as seguintes condições:
I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:
a) Residencial e unifamiliar;
b) Com área total não superior a setenta metros quadrados;
c) Destinada a uso próprio;
d) Do tipo econômico ou popular;
e) Executada sem mão de obra assalariada.
Contudo, tudo o que foi dito até aqui penso, não se aplicar ao caso concreto, pois destinada à pessoa física proprietária de um único imóvel destinado a uso próprio e residência unifamiliar e não destinada à pessoa jurídica.
No entanto, existe decisão dispensando a apresentação da CND, substituído-a por declaração do interessado no sentido como o exposto até agora, e como no caso concreto. Esta decisão foi proferida no Processo CGJ em 18/04/2. 005 – Fonte 277/205 – Araçatuba – SP, contudo, tal decisão cita e faz menção a legislação e ordens de serviços já com parte revogada.
Posteriormente a isso veio a edição da IN MPS/SRP de nº 3 de 14.07.2.005, antes citada que no inciso III artigo 462, acima referido diz o seguinte:
“III – a obra se destine à edificação de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXVI do artigo 413, e não seja utilizada mão de obra remunerada, observando que o acompanhamento e a supervisão da execução do conjunto habitacional por parte de profissionais especializados, na qualidade de engenheiro, arquiteto, assistente social ou mestre de obras, mesmo que remunerado não descaracterizará a sua forma de execução, cabendo apenas a comprovação do recolhimento das contribuições devidas para a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos, incidentes sobre a remuneração dos profissionais”.
Ademais, a apresentação da CND para com a Previdência Social também é mencionada na letra “g” do item 157 do Capitulo XX das NSCGJSP (Prov. 18/83), apesar de na decisão antes referida (Proc. CGJ 277/2005 – Araçatuba) ser abordada a questão normativa, mencionando que à época na redação do provimento 18/83, não se levou em conta o disposto no DL 1.976/82 que tratava da isenção das contribuições previdenciárias no caso de construção residencial unifamiliar e que no caso de conjunto habitacional não difere, na essência, daquele versado no parecer acima, merecendo decisão igual, a fim de viabilizar a averbação pretendida, mediante a exibição de declaração do interessado, sob as penas da lei.
Por tudo que foi dito, resta evidente que a exceção dos profissionais que supervisionaram e acompanharam a execução do empreendimento (engenheiros, arquitesos, assistentes sociais, mestres de obras) nenhuma contribuição previdenciária é devida (art. 462, III, da IN nº 3/05 da MPS/SRP), contudo, a contribuição para a Previdência Social com relação a estes profissionais é devida devendo ser comprovada e como não se trata de edificação de uma única casa, mas de um conjunto residencial que não é para o uso do CDHU, mas si, destinados à venda, e a uso de terceiros, e ainda como a isenção é parcial, pois não é com relação aos profissionais citados a apresentação da CND do INSS/SRP não poderá ser dispensada para fins de averbação do conjunto habitacional, pois a serventia poderá ser autuada pelo INSS se efetuar a averbação sem a prova da quitação.
Como dito, a contribuição não será devida sobre a mão de obra não assalariada, mas será com relação aos profissionais, assim, é de bom senso, que o INSS onde matriculada a obra examine a questão, pois devido parte desses recolhimentos (o dos profissionais ) e expeça a certidão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.006.

Cancelamento de Registro

Consulta:


Na matrícula de um imóvel consta o registro de compromisso de v/c e depois o registro da cessão desses direitos de compromisso.
Agora, foi apresentado um Ofício extraído dos autos de rescisão de contrato no qual o juízo determina o cancelamento do registro do contrato.
Ocorre que, este contrato mencionado nos autos, na verdade trata-se da cessão de direitos então registrada, no qual a promissária compradora (com seu contrato devidamente registrado) cedeu seus direitos a cessionária.
A cessionária propôs a ação de rescisão do contrato em face da empresa loteadora/proprietária do imóvel, o que foi deferido, no entanto, nesta ação a cedente não fez parte, aliás nem foi mencionada.
Considerando que a cessionária subrogou-se nos direitos de compromisso, com a determinação do juízo devo cancelar a cessão de direitos e o compromisso?
21-06-2.010.


Resposta: Compromisso registrado em nome de “A” (promitente comprador), este cede os direitos do compromisso para “B” (cessionário), cuja cessão foi registrada.
Agora é apresentado ofício judicial determinando o cancelamento do registro da cessão, extraído dos autos de rescisão contratual promovida por “B”, em face do loteador (promitente vendedor).
Os direitos que “A” tinha, foram totalmente cedidos para “B”, que ficou sub-rogado nos direitos e obrigações do compromisso, e “A”, nada mais detém.
Se “A” cedeu, transferiu seus direitos decorrentes do compromisso para “B”, nada mais tem a ver com o imóvel.
Com o registro da cessão o compromisso anteriormente registrado estaria de certa forma cancelado indiretamente, pela ressonância da inscrição subseqüente (cessão) sobre a anterior (registro do compromisso - Ver artigos 1.227 e 1.245 do CC e Acórdãos 15.296-0/4 e 13.838-0/4).
E cancelando-se o registro da cessão, via de conseqüência também se está cancelando os direitos do compromisso.
Mas para que não pairem dúvidas cancele-se também o registro do compromisso, consignando-se no cancelamento da cessão, que via de conseqüência fica também cancelado o R. tal, referente ao compromisso de compra e venda.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

Procuração Particular

Consulta:


Recebemos um autorização para "Baixa de Ônus Gravados" firmada pelas representantes da Petrobrás Distribuidora S.A., na qual possui a necesária autorização para o cancelamento do registro hipoteca constante na matrícula de determinado imóvel em que a empresa consta como credora.
Ocorre que a Petrobras está sendo representada por pessoas nomeadas via procuração particular outorgada pelos seus diretores, na qual consta entre outros poderes, o de assinar instrumentos de liberção de garantias reais de clientes.
É possível aceitar este instrumento de liberação de garantia firmado por quem possui poderes outorgados em instrumento particular???
21-06-2.010.


Resposta: Tendo em vista a maior facilidade de falsificação de procuração feita por instrumento particular sem a solenidade do ato notarial, o ideal seria que a procuração fosse outorgada através de instrumento público.
Entretanto, considerando-se que o cancelamento do registro da hipoteca far-se-á através de instrumento particular (artigo 251, I da LRP), a procuração poderá ser aceita pela mesma forma, ou seja, através de instrumento particular. E isso, levando-se em conta também os artigos 320, 654, 657 do Código Civil Brasileiro.
Também deve ser apresentado documento subsistente de que os mandantes (diretores) que assinam a procuração são representantes da credora Petrobrás Distribuidora S/A e tem poderes para tal.
No entanto, recomendam-se algumas cautelas que devem ser tomadas:
1. Checar (via telefone) a validade da procuração junto à credora;
2. Reconhecer as firmas de quem outorgou a procuração (mandantes), ou do tabelião que reconheceu as firmas destes, no local (comarca) onde o documento irá produzir efeito;
3. Providenciar o registro da procuração em RTD (para fins de validade contra terceiros).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

terça-feira, 22 de junho de 2010

ITBI Recolhido em Casa Lotérica

Consulta:


Uma escritura pública de venda e compra foi lavrada em 20 de março de 2006 e o ITBI foi recolhido no dia 09 de maio de 2006. E mais, o ITBI foi recolhido em casa lotérica.
Deve o Cartório indagar a respeito ou registra-se a escritura.


Resposta: Num primeiro momento, deve a serventia consultar a legislação Municipal (tentei no site de Rio Claro para consultar, mas a página Leis Municipais esta em desenvolvimento) para verificar se as guias de ITBI podem ser recolhidas em qualquer agência bancária, ou se existe convênio com a CEF, e se há um prazo maior para o recolhimento caso a escritura tenha sido lavrada em outra comarca, a incidência de juros, multas etc.
Por força do que dispõe os artigos nºs. 134, VI do CTN; 289 da LRP e artigo 30, XI da Lei n. 8.935/94, deve sim a serventia fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos pelos atos que praticar.
Não com relação ao valor do imposto, mas sim o momento em que devido o seu recolhimento.
Desta forma, como no caso concreto o recolhimento do imposto se deu 50 (cinqüenta) dias após a lavratura da escritura, entendo que deve sim a serventia indagar a respeito do recolhimento de juros moratórios e multa, vez que o recolhimento foi intempestivo (Ver Acórdão CSM de 06.12.2.005 – Fonte 365-6/7 – São Paulo (18º RI)).
Quanto ao recolhimento ter sido feito em unidade lotérica, não vislumbro maiores problemas, se o ITBI pode consoante a Legislação Municipal ser recolhida em qualquer agência bancária, ou se existe convenio entre o Município e a CEF (Em alguns Municípios somente são recolhidos diretamente na Prefeitura), vez que as unidades lotericas funcionam sob o regime de permissão e atuam na prestação de todos os serviços delegados pela Caixa Econômica Federal – CEF, e podem fazer os recebimentos de contas de concessionárias, carnês, prestações, faturas e documentos de diversos convênios, e ainda por prestarem serviços financeiros como correspondentes da CEF, autorizados pelo Banco Central.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Outubro de 2.006.

Loteamento Doação de Ruas

Consulta:


O proprietário de um imóvel urbano com a área de 14.923,69 m2, devidamente caracterizado na matrícula, doou ao Município através de escritura pública, uma área de 3.612,30 m2, destinada à abertura de uma rua e ao prolongamento de uma via existente. Essa doação bipartiu o imóvel, formando uma gleba com 4.936,36 m2 e outra com 6.375,03 m2. Juntamente com a escritura a Prefeitura apresentou certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao acesso público e que estão dotadas de infra-estrutura (água, esgoto, pavimentação asfáltica, etc).
A consulta que fazemos é:
Será correto registrar a escritura de doação e em seguida abrir duas novas matrículas para as duas áreas remanescentes ou deve o cartório questionar a respeito de um eventual loteamento da área.


Resposta: O registro de doação, a Municipalidade de área destinada à abertura e prolongamento de rua, não significam, necessariamente, que no remanescente do imóvel será implantado loteamento ou desmembramento, eventualmente, poderá ser implantado condomínio edilício.
Contudo, no caso concreto, até porque a Prefeitura apresenta certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao aceso público e que estão dotadas de infra-estrutura, tudo leva a crer que o proprietário solicitará em seguida o registro de desmembramento nos termos da Lei n. 6.766/79, é muito provável, contudo, trata-se de hipótese, todos os caminhos levam a Roma, mas vamos atravessarmos a ponte quando chegarmos a ela.
Não é o fato de ter havido desapropriação ou doação para abertura de rua ou prolongamento de via pública que possibilita se tenha o empreendimento como desmembramento. Isso porque, cada caso deve ser examinado isoladamente, por suas peculiaridades, dados específicos.
A distinção entre loteamento e desmembramento está exatamente no sistema viário.
Se foi o proprietário que CRIOU as vias de circulação (ruas, avenidas, etc.), trata-se de loteamento, e, se foi o Poder Público, trata-se de desmembramento.
O que distingue o desmembramento do loteamento é que, no primeiro, o parcelador se utiliza do sistema viário PREEXISTENTE, e, no segundo, ele cria (ainda que através de subterfúgios) a via de circulação.
No caso concreto, houve uma doação e destaque de áreas destinadas a prolongamento e abertura de ruas, configurando-se assim, tratar-se de loteamento, caso se pretenda parcelar as duas áreas criadas pela doação.
Muitas vezes o proprietário do terreno, amigo do Prefeito, acerta a desapropriação/doação, de parte do seu imóvel, para criar ou prolongar a via de circulação. Assim acertado, é formulada a escritura de desapropriação/doação e, logo em seguida vem o projeto de desmembramento.
Em tais casos, se se tratou de desapropriação amigável ou doação, vindo logo em seguida a aprovação do projeto de parcelamento, rotulado de desmembramento, não tendo sido feita as destinações de área públicas, devem ser exigidas o registro do loteamento porque o proprietário criou a via de circulação.
Não se trata de desmembramento, porque com a doação, o proprietário ampliou a via de circulação. Não se tratou de desapropriação, no interesse social ou público, mas de doação para a abertura e o prolongamento de via pública, em seu exclusivo interesse.
Não é o caso, mas também discorremos sobre desmembramentos em que o Poder Público também poderia fazer exigências a exemplo dos loteamentos.
Segundo o conceito que se extrai do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 6.766/79, desmembramento urbano é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O desmembramento é uma das espécies de parcelamento urbano, à qual pertence o loteamento.
Contudo, nos termos do artigo nº 11 da Lei 6.766/79, existem regras dos loteamentos aplicáveis ao desmembramento.
Sendo o desmembramento, tal como o loteamento, uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas. Aplica-se ao desmembramento, sobretudo, o inciso II do artigo 4º e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, complementarmente, exigir, em cada parcelamento, reserva de faixa non aedificandi destinada aos equipamentos urbanos) da Lei referida.
Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público especial, passou a poder ser exigida no desmembramento.
Embora à primeira vista não pareça aplicável aos desmembramentos, a interpretação sistemática da lei revela a viabilidade de sua incidência quanto a estes.
Por definição (par. 2º do art. 2º), o conceito legal de desmembramento implica necessariamente a impossibilidade da abertura de novas vias e logradouros públicos, do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Entretanto, quando a lei diz logradouros públicos, refere-se apenas às áreas de uso comum do povo, por onde este pode circular e usar livremente, mas não abrangem as áreas públicas de uso especial, tais como aquelas, destinadas à construção de escolas, hospitais e outros edifícios públicos.
Portanto, também, nos desmembramentos, o poder público pode impor a reserva de áreas e espaços livres, destinados ao uso especial, por parte do poder público, os quais passarão automaticamente para o domínio público por força do artigo nº 22 da Lei 6.766/79.
Há que se entender que os artigos 17, 22 e 43 da Lei, são dispositivos que garantem a transferência para o domínio público das áreas, embora fale apenas em loteamentos são extensíveis quanto a sua aplicação, aos desmembramentos, uma vez que a Lei não poderia impor a reserva daquelas áreas, para, ao depois, não exigir sua transferência para o domínio público.
Mas, voltando ao caso concreto, registrada a doação, se em seguida o proprietário protocolar pedido de parcelamento, via de conseqüência, será de loteamento, dadas as peculiaridades do caso (doação para abertura e prolongamento de ruas), contudo, pode a Prefeitura não fazer ou dispensar a exigência de destinação de áreas públicas (artigo 4º da Lei 6.766/79), mas o registro será de loteamento.
Eventualmente poderia a serventia questionar, sim, a respeito de eventual loteamento da área, até para alerta ao interessado, entretanto, seria muito formalismo, devendo essa questão ser levantada se protolocado posteriormente pedido de parcelamento do solo nos termos da Lei 6.766/79 como desmembramento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.006

Georreferenciamento Ação Judicial

Consulta:


Estou recebendo para manifestação um processo judicial iniciado em 26 de julho de 2006, referente à desapropriação de um imóvel rural precariamente descrito na matrícula. O decreto expropriatório e o levantamento topográfico descrevem o imóvel minuciosamente, com rumos, graus, etc.
Será correto sugerir o georreferenciamento da área, considerando o disposto no artigo 2º, inciso I, do Decreto 5.570/2005 ?
O Decreto expropriatório data de 10 de julho de 2006.


Resposta: o parágrafo 3º do artigo 225 da LRP é dirigido especialmente aos Juizes, assim, entendo ser correto e salutar o Oficial sugerir quando de sua manifestação nos autos que o imóvel expropriado seja descrito pelo sistema georreferenciado, encaminhando cópia tanto do Decreto 5.570/05 como do artigo 225 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.006.

Desmembramento de Imóvel com Caução Locatícia

Consulta:


Tenho cá comigo dois casos parecidos, quanto aos quais gostaria de conhecer sua opinião sobre se posso ou não registrar.
Em determinada matrícula consta averbação de caução de seu imóvel, em garantia em contrato de locação. Ingressa agora pedido de desmembramento.
Pergunto se posso proceder ao desdobro, se tem que ocorrer a anuência do credor da caução, ou se é impossível aceitar, etc.
No segundo caso, existe na matrícula a averbação dando notícia do ingresso de ação de execução, nos termos do artigo 615-A do CPC, a chamada averbação premonitória.
Igualmente ingressou pedido de desmembramento. Pergunto no mesmo sentido do caso anterior. Noto que se for possível o desmembramento, como ficaria a premonitória? Transportaria para as duas novas matrículas? Mas, e depois, em caso de penhora ou mesmo de arrematação, evidentemente a descrição do imóvel viria como ele era antigamente, é óbvio. Então?


Resposta:

1. Caução.
Há quem afirme que a caução imobiliária/locatícia, efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem contudo estabelecer direito típico.
É uma garantia anômala, que não gera direito real, mas direito obrigacional, e que tem publicidade registrária.
A caução de imóvel que se refere à Lei de locação de prédios urbanos não torna o imóvel indisponível.
E a rigor, pelo que foi dito, o proprietário do imóvel caucionado poderia desdobrá-lo/desmembrá-lo, mesmo sem a anuência do locador, credor da caução.
No entanto, como ela é constituída com o escopo, com a finalidade de “garantia”, por precaução, para que se evitem problemas futuros e para a melhor segurança jurídica, entendo s.m.j, de que nos caso de desdobro/desmembramento do imóvel caucionado, se solicite a anuência do credor da caução, do locador.

2. Averbação premonitória.
Está é averbação acautelatória que tem o condão de afastar a alegação de boa-fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel. É medida cautelar de grande interesse, não só para o credor que terá seu crédito publicizado, gerando efeito erga omnes, mas também para a comunidade em geral.
É uma medida transitória mais para fins de publicidade, informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel, mas não gerando direitos.
Tem a finalidade apenas de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Feita a averbação premonitória, sobrevindo o desdobro/desmembramento do imóvel, o que poderá ser feito independentemente da anuência do exeqüente, deve ela (sua existência) ser transportada por averbação para as matrículas descerradas em face do desmembramento do imóvel.
No futuro, se sobrevierem penhoras ou mesmo adjudicações/arrematações, devem estas recair sobre o(s) imóveis, tal como estes se encontrem no fólio real.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

Cédula de Crédito Bancário

Consulta:


Como deve ser cobrado o registro de alienação fiduciária de bem móvel, dada em garantia em Cédula de Crédito Bancário?
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO com alienação fiduciária de móvel, cobra-se emolumentos especificados na parte geral da tabela de RTD ou na parte destinada a registro de contrato da alienação fiduciária?
Na tabela consta CONTRATO, sendo que pelo art.26 da lei 10.931/2004, a cédula é título de credito?
Analisando a tabela de RI, especifica a cobrança de cédula com redução, será que CCB é caso análogo com relação a TD e RI, em caso de redução estaria especificado?


Resposta: A cédula de crédito bancário – CCB, de fato é assim como as demais, um título de crédito regido por lei especial e que prevê e permite por expressa determinação legal a constituição de garantias, como o penhor, a hipoteca a alienação fiduciária
Contrato derivado do latim contractus, de contrahere, possui o sentido de ajuste, convenção, pacto, transação.
Expressa assim a idéia de ajuste, da convenção, do pacto ou da transação firmada ou acordada entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer, ou seja, adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.
A validade do contrato não se apóia assim somente na convenção firmada entre as partes, resultante da livre manifestação de sua vontade. Tem que firmar em objeto lícito e coisa certa, além da capacidade das partes e do seu livre consentimento.
Possui o vocábulo, por vezes, o sentido de expressar o próprio instrumento em que se elabora o contrato, isto é, o documento escrito em que o contrato se formou e pelo qual se prova a sua existência.
E nessa circunstância, o contrato se diz público ou particular, consoante o instrumento é produzido por oficial público, nos livros de seu cartório ou ofício, ou é passado pelas próprias partes e por elas assinado, com testemunhas de praxe.
Há contratos que por exigência legal devem ser produzidos ou passados por instrumento público. Quando entanto, não há imposição legal dessa ordem, válidos serão todos os que se fizerem livremente por instrumento particular, havendo mesmo grande maioria deles, que se fazem verbais.
Está aí a regra jurídica de que os contratos não terão forma especial: far-se-ão por aquela que a lei indicar ou de qualquer outra maneira, quando não haja proibição legal.
Geralmente se emprega o vocábulo no mesmo sentido de convenção.
Denomina-se contrato acessório, segundo o próprio sentido que se tem do vocábulo (que não é independente, que não é próprio e se opõe ao principal), como contrato que se formula como complemento ao contrato principal, a que se liga e com o qual tem existência.
Desta forma, o contrato acessório, também chamado de contrato adjeto, dada a sua ligação e dependência a outro contrato, pressupõe a existência de um contrato ou obrigação principal, e é precisamente instituído para garantir o adimplemento da obrigação principal, imposta no contrato principal.
Indicam-se contratos acessórios o penhor, a hipoteca, a fiança, a caução, o aval, o endosso, a alienação fiduciária.
Portanto, a alienação fiduciária constituída pela Cédula de Crédito Bancário – CCB, não deixa de ser um contrato acessório a ela.
O simples fato de um cidadão comprar uma balinha na padaria não deixa de ser um contrato (verbal).
Contudo, isso não importa, pois no caso pela CCB, foi constituída a garantia de alienação fiduciária de bem móvel, e para a cobrança de emolumentos deve, ao meu sentir, ser aplicado o item “5” (cinco) da Tabela III – Dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, ou seja, devem os emolumentos ser cobrados como registro ou averbação de contrato de alienação fiduciária, pois de alienação fiduciária se trata.
Como na tabela III – RTD e RCPJ, não há redução prevista, o registro deve ser cobrado integralmente, ou seja, sem redução, pois não previsto na tabela.
Caso houvesse previsão legal, certamente constaria da tabela a ser aplicada ao caso em comento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

Afetação Patrimônio de Incorporação

Consulta:


01. Incorporação registrada na matrícula.
02. Foram registradas várias vendas de frações ideais, vinculadas a determinadas unidades (futuras).
03. As frações ideais vendidas foram dadas em alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal.
04. Apresentado nesta data, requerimento formulado pela incorporadora e proprietária do empreendimento, solicitando a averbação do "termo de constituição de patrimônio de afetação", nos termos do artigo 31-B da Lei Federal 4.591/64.

Pergunta-se:
01. É necessária a concordância dos demais adquirentes e da credora fiduciária no pedido de averbação da afetação?

02. É possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais remanescente em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já vendidas e registradas?

03. Existe algum impedimento a averbação pretendida?


Resposta: Geralmente a submissão da incorporação ao regime de afetação é feita quando de seu registro no registro de imóveis. A lei faculta a averbação a qualquer tempo antes de concluída a obra (averbada a construção), porém afetar um empreendimento já iniciado deve ser muito complicado, senão praticamente impossível. Pois uma vez afetado o patrimônio, é requerido que ele tenha contabilidade própria, com conta bancária independente das demais da empresa.
Cabendo a incorporadora emitir relatórios trimestrais de acompanhamento da obra, receitas despesas, contratos firmados, prazos, previsões financeiras, e encaminhá-los a Comissão de Representantes nomeada pelos compradores.
O recurso de uma determinada obra só poderá ser aplicado naquela obra.
Por regime de afetação entende-se, pois, o regime de incorporação mediante o qual o objeto do empreendimento fica afetado, segregado do patrimônio geral da empresa.
A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O Patrimônio de afetação, por não comunicar com os demais bens, obrigações e direitos do incorporador, protege o negócio contra eventuais tropeços deste em outros negócios.
Com a lei, todas as dívidas de natureza trabalhista, tributária e junto às instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, sem qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela empresa.
A afetação deverá ser da totalidade da incorporação, portanto não será possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já alienadas e registradas.
Assim, para a averbação solicitada será necessária a anuência de todos os adquirentes das frações ideais de terreno, vinculadas a futuras unidades autônomas, com a anuência dos respectivos cônjuges se casados forem, bem como a anuência da fiduciária Caixa Econômica Federal.
O impedimento é a ausência das anuências acima referidas (Ver BE Irib 2.119 de 31/10/05, 2.740 de 21/11/2006 (letra “d”), artigos 31ª parágrafo 1º, 31-B e 31-D da Lei 4.591/64, e artigo 2º, incisos I, II e III, e principalmente o parágrafo 2º, desse artigo, da IN RFB n. 934 de 27.04.2.009).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

segunda-feira, 21 de junho de 2010

Carta de Arrematação Declaração de Ineficácia

Consulta:


Foi registrada uma penhora precedida da averbação da declaração de ineficácia da venda, uma vez que o executado havia vendido o imóvel.
Agora está sendo apresentada uma Carta de Arrematação extraída dos mesmos autos, em favor do exeqüente.
Não há na Carta apresentada qualquer comprovação da intimação do adquirente do imóvel (que pode ter adquirido de boa-fé).
Estou pensando em devolver a Carta informando da necessidade de determinação do cancelamento do registro da venda feita pelo executado uma vez que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos. Entendo que a simples averbação da declaração da ineficácia da venda não autoriza seja feito o registro da Carta de Arrematação.
Gostaria da análise de V.Sa.


Resposta: A posição da serventia está perfeitamente correta, o registro da carta de arrematação deve ser precedido do cancelamento do registro, o que se fará através de mandado a ser expedido pelo Juiz da execução.
O Juiz tanto pode declarar a ineficácia da alienação registrada para o fim de possibilitar o registro da penhora, quanto declarar a nulidade do registro, porque a alienação se fez em fraude à execução.
No primeiro caso, determina a averbação da declaração da ineficácia (que é exclusivamente em relação àquela execução), e esta será praticada, para, em seguida, ser registrada a penhora.
No segundo, declarando a nulidade, expede mandado para o cancelamento do registro, possibilitando o registro da penhora.
A ineficácia decretada não implica cancelamento do registro, ela é favor da Lei ao exeqüente em face do qual a disposição do bem não opera seus efeitos.
O negócio jurídico que frauda a execução gera pleno direito ao adquirente e alienante. Apenas não pode ser oposto ao exeqüente. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulentas, como se estas não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade do terceiro, num autêntico exemplo de responsabilidade sem débito.
O negócio é válido, mas ineficaz. Não se podendo equiparar a invalidade do ato jurídico com a sua ineficácia, institutos que se situam em planos diversos, gerando efeitos inconfundíveis.
A declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e, por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.
A alienação em fraude à execução não se tem como nula nem anulável, mas apenas ineficaz em relação ao credor exeqüente e especialmente a certa e determinada execução.
A averbação da declaração de ineficácia de alienação só foi feita para possibilitar o registro da penhora.
Entretanto, para o registro da carta de arrematação, necessário se faz que o registro da transmissão do imóvel pelo executado, seja previamente cancelado, mediante a apresentação de mandado, no qual deverá constar a data da decisão que determinou esse cancelamento e que seja expressamente consignado que, de tal decisão, não foi interposto recurso, nos termos dos artigos nºs: 250 I e 259 da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.006.

Penhor Agrícola CRP

Consulta:


O vencimento para pagamento de uma cédula rural pignoratícia (por exemplo, dezembro de 2.011), tem alguma coisa a ver com o vencimento do penhor agrícola propriamente dito. Ou seja, o vencimento para pagamento do título também não poderá ser superior a três anos (prorrogável por mais três)?


Resposta: Como na consulta é mencionado o prazo de 3 (três) anos, penso no caso tratar-se de penhor agrícola, cujo prazo não poderá exceder a 3 (três) anos prorrogável por mais três (artigos 6ldo DL 167/67 e 1.439 do CC).
Conforme ficou decidido na Apelação Cível de n. 529-6/6 da Comarca de Urupês – SP., não se pode dizer que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor. (Ver também AC. 233-6/5 – Sumaré Sp.).
Portanto, a CRP deve ser qualificada negativamente por ter prazo de vencimento superior ao permitido pela Lei.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Dezembro de 2.006.

Retificação Administrativa Anuência

Consulta:


Foi feito um pedido de retificação de registro (art. 213, II), instruído com planta e memorial descritivo assinado por todos os confrontantes tabulares, exceto por uma que compromissou a venda o imóvel por contrato particular feito no ano de 1956. O contrato está selado (como se usava na época) e firmado com duas testemunhas. O promissário comprador assinou a planta e o memorial descritivo concordando com a retificação. Não foi lavrada escritura definitiva e não se sabe o paradeiro da promitente vendedora.
A consulta que fazemos é:
Basta a concordância do promissário comprador que está na posse do imóvel, ou necessariamente deverá ser notificada à proprietária tabular (no caso através de edital uma vez desconhecido seu paradeiro)?


Resposta: A Lei entende como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes (art.213, II parágrafo 10º da LRP), enquadra-se no conceito de confinante até mesmo o possuidor sem título, mas que pode argüir a propriedade obtida pelo usucapião. O compromissário comprador não é mero detentor (empregado, locatário, comodatário, etc.).
Desta forma, entendo perfeitamente possível a retificação somente com a concordância do promissário comprador, ademais, por isso respondem o requerente e o profissional.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Dezembro de 2.006.

Parte Ideal Venda e Compra

Consulta:


Gostaria de conhecer seu parecer a respeito do caso que ora lhe apresento, quanto ao qual temo poder estar ocorrendo burla à lei do parcelamento.
Trata-se de uma área de 2,62 hectares, cujo proprietário está vendendo para duas pessoas, não havendo grau de parentesco algum entre elas. Simplesmente juntaram-se os dois para comprar referido imóvel, em comum entre eles, 50% a cada um, sem localização das partes, ou seja, em comum no nodo.
Se por um lado entendemos que pode estar ocorrendo burla à lei do parcelamento, como ficou proibido por ocasião da Decisão Normativa no Processo CG 2588/2000, também há que se ponderar quanto ao direito de propriedade, de dispor. Ora, então o atual proprietário não pode vender seu bem só porque os compradores são mais de um?
Gostaria de conhecer seus ensinamentos e fundamentações sobre como sair dessa.


Resposta: De fato a E. Corregedoria Geral do estado, após diversas correições gerais realizadas em todo o Estado, verificou que em muitas comarcas estava ocorrendo abusos de transmissões de frações ideais (em comum) em fragrante burla a Lei do Parcelamento do Solo.
Em conseqüência, veio o parecer n. 348/2001-E, exarado no processo CG 2.588/2000, publicado no D.O.E. de 08 de Junho de 2.001, em caráter normativo.
Sobrevieram diversas decisões do CSM do Estado, que com o tempo abrandou a questão, conforme o caso.
Entre elas podemos citar: 156-6/3, 202-6/4, 279-6/4, 649-6/3, 702-6/6, 8006-3, 913-6/9 e 971-6/2.
No caso em tela, uma área de 26.200,00 m2 (relativamente grande), está sendo transmitida em comum a duas pessoas, e nesse caso, entendo não estar ocorrendo, ao menos por enquanto (não sabemos o que pretendem os adquirentes), burla a Lei do Parcelamento do Solo, ou mesmo a implantação de condomínio irregular.
Dessa arte, o registro poderá ser feito com base em algumas das decisões acima citadas.
Resta evidente que cada caso deve ser analisado separadamente dentro das particularidades que apresenta, sempre verificando os registros anteriores (vida pregressa do imóvel) e sempre com o prudente critério que é peculiar da serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Junho de 2.010.

quinta-feira, 17 de junho de 2010

Prazo Para Registro de Cédulas e Alienação Fiduciária

Consulta:


Qual o prazo que o Cartório de Registro de Imóveis tem para efetuar os seguintes registros:
a) de cédula de crédito rural
b) de cédula de crédito industrial
c) de cédula de crédito comercial
d) de contrato de alienação fiduciária.


Resposta: No que diz respeito ao prazo de registro das Cédulas de Crédito Rural/Industrial/Comercial/Exportação/Bancário, a legislação pertinente às mesmas fala em 03 (três) dias (Ver artigo n. 38 do DL 167/67, artigo 38 do DL 413/69, artigo 5º Lei n. 6.840/80, artigo 3º Lei 6.313/75, artigo 30 Lei 10.931/04 – CCB).
Já a alienação fiduciária se de bem imóvel a Lei 9.514/77, nada fala sobre prazo para registro, no entanto, se for pelo sistema misto SFI/SFH, o prazo será se 15 (quinze) dias (Ver parágrafo 7º do artigo 61 da Lei n. 4.380/64 que foi acrescido pelo artigo 1º da Lei n. 5.049/66).
Se se tratar de alienação fiduciária de bem móvel, e vier constituída por cédula de crédito, o prazo também será de 03 (três) dias, conforme a legislação das cédulas de crédito acima, se constituída por escritura ou instrumento particular a legislação sobre a alienação fiduciária de bem móvel nada fala sobre prazo para registro (Lei 4728/65 alterada pela Lei 10.931/04 e DL n. 911/69).

É o parecer sob censura.
São Paulo Sp., 27 de Dezembro de 2.006.

Estado Civil "Amasiado"

Consulta:


Prenotamos um mandado de registro de arresto, expedido pela Justiça do Trabalho, onde o exeqüente está qualificado com o ESTADO CIVIL de "AMASIADO".
Pode ser feito o registro qualificando-o dessa forma?


Resposta: A rigor o registro poderia ser feito, pois quem está qualificado com o estado civil de “amasiado” é o exeqüente (promotor da execução) e não o executado.
Contudo entendo que os mandados nessas devem ser prenotados e devolvidos, para que seja consignado o estado civil DE DIREITO, das partes. A circunstância de serem “amasiados”, questão de fato, não pode ser inserida no Registro, que deve abrigar o estado civil que cada uma das pessoas tem segundo a Lei Civil.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.006.

Descrição de Apartamento na Abertura de Matrícula

Consulta:


Qual é a forma correta de descrever o apartamento na abertura de matrícula?
É necessário descrever o terreno onde está construído o edifício ou basta a descrição do apartamento?


Resposta: A descrição deve ser a mais simples possível, sem que haja necessidade da descrição do terreno onde construído o edifício.
A descrição deverá conter somente os itens essenciais, assim, como nº do apartamento, andar, bloco, nome do edifício, endereço, área privativa, área comum, área total, fração ideal no terreno, nº do contribuinte (cadastro), vaga de garagem (se for o caso) e sua composição (2 quartos, sala, cozinha, etc.), sendo esta última também desnecessária, pois uma descrição mais pormenorizada estará no memorial arquivado na serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Janeiro de 2.007.

Carta de Arrematação Trabalhista

Consulta:


Um imóvel foi arrematado nos autos de ação de reclamação trabalhista que tramitou, por óbvio, na Justiça do Trabalho.
Ocorre que sobre o imóvel pesa o registro de uma penhora registrada em favor do INSS.
A penhora tornou o imóvel indisponível por força da Lei.
A carta de arrematação pode ser registrada pelo fato de ter sido expedida pela Justiça do Trabalho ou o registro deve ser rechaçado?


Resposta: Via de regra, os créditos de toda ordem se sub-rogam no preço da arrematação e como é sabido pelo artigo n. 186 do CTN os créditos trabalhistas preferem os demais. O CSTJ sufragou o entendimento no sentido de que o parágrafo 1º do artigo 53 da Lei n. 8.212/91, somente veda que o proprietário exerça o direito de alienar voluntariamente o bem indisponível (Ver Bol. Eletrônico do Irib nº: 2.202 de 08/12/2005 e Decisão 1ª VRP – Capital 583.00.2.005.057669-0 – 5º RI – Capital).
Portanto, registra-se a carta de arrematação certificando-se a existência da penhora para ciência do arrematante, que deverá providenciar junto ao próprio Juízo que expediu a carta ou junto ao Juízo da execução fiscal a expedição de mandado para o cancelamento da penhora.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Janeiro de 2.007.

Prazo Para Registro de CCB

Consulta:


Qual é o prazo para efetuar o registro de uma Cédula de Crédito Bancário com garantia de penhor mercantil?


Resposta: A CCB foi instituída através de medida provisória tendo sido convertida em Lei (Lei 10.931/04).
Referida Lei nada fala sobre o prazo para registro da CCB, no entanto, por analogia e até pelo mencionado no artigo 30 da Lei 10.931/04, são aplicáveis a CCB as disposições da legislação comum ou especial que não forem conflitantes com essa Lei.
Portanto, o prazo para registro da CCB é de 03 (três) dias.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Janeiro de 2.007.

quarta-feira, 16 de junho de 2010

Reconhecimento de Firma Documentos de Outra Comarca

Consulta:


É correto o Cartório de Registro de Imóveis exigir, nas escrituras e certidões de casamento lavradas em outra comarca, o reconhecimento da firma (na comarca do Cartório) do Tabelião ou Escrivão que lavrou a escritura (no caso do Tabelião de Notas) ou expediu a certidão de casamento (no caso do Escrivão do Registro Civil)?
Qual o fundamento para exigir ou não exigir?


Resposta: Entendo que não por falta de amparo legal ou disposição normativa para o Registro de Imóveis.
Dr. Gilberto sempre defendeu que Cartório é meio e não fim.
Não há amparo legal para tal exigência e esse é o fundamento legal, ou ao contrário, não há fundamento legal para tal exigência.
Algumas serventias solicitam o reconhecimento de firma (por cautela) na comarca da situação do imóvel, de escrituras ou de certidões de casamento com origem em outros Estados da Federação e algumas solicitam o cartão com autógrafos dos tabeliães ou escreventes designados (autorizados) que praticaram o ato (Ver item 7 do Cap. XIV das NSCGJSP).
Essa disposição mencionada vem normatizada para os Notários (que possuem fé pública) no item de n. 9 do Capitulo XIV das NSCGJSP, mas não para os registradores.
Solicitar tal providencia para documentos ou títulos com origem em outros Estados da Federação, por cautela, entendo ser até salutar. Já fazer tal exigência para documentos ou títulos de outras comarcas do Estado acho ser uma posição extremista demais.
Resta evidente, que na desconfiança de falsidade de algum documento ou título apresentado para a pratica de ato no Registro de Imóveis, deve a serventia realizar diligências por telefone ou outro meio para chegar à autenticidade do documento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Janeiro de 2.007.

Separação CPB Doação Modal

Consulta:


Um imóvel foi adquirido por Marizete (casada com Cláudio sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6515/77), sendo certo que o preço foi pago pelo pai dela Marizete, o qual, em razão disso, reservou o usufruto do imóvel.
Marizete separou-se de Cláudio e está requerendo a averbação da separação. Até aí tudo bem.
A consulta é: considerando que o imóvel foi adquirido com dinheiro de seu pai, ela é titular absoluta do domínio do imóvel (resguardado o usufruto)?


Resposta: Via de regra, no regime da CPB os bens adquiridos na constância do casamento comunicam-se entre o casal (artigo 1.658 CC), mas há exceções, como p.e. os bens havidos por doação (artigo 1.659, I).
No caso concreto, desconhecemos as peculiaridades do titulo aquisitivo do casal, no entanto, tudo leva crer que se trata de doação modal (de numerário), feita pelo pai de Marizete que pode ter sido feita tão somente para ela ou para o casal (...doa para a sua filha Marizete casada com Cláudio, ou doa para sua filha Marizete e seu marido Cláudio....).
Desta forma, resta verificar de que forma o imóvel foi adquirido para se saber se Marizete é ou não titular absoluta do domínio da nua propriedade do imóvel, independentemente da partilha.
Apesar de que na separação, em havendo partilha, a titularidade do imóvel poderá ser modificada de várias formas, podendo ocorrer inclusive incidência de imposto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Janeiro de 2.007.

Penhoras Ato de Averbação ou de Registro

Consulta:


Com o advento da Lei nº11.382/06 (já em vigor) a penhora deverá ser registrada ou averbada (art. 659, § 4º)?
Ao publicar as novas tabelas de custas o IRIB, no item 10, fala em "averbação". Depois alterou o mesmo item e falou em "inscrição de penhora" (sugerindo que a cobrança pelo ato seja de registro). É claro que a tabela publicada pelo IRIB não tem condão para definir se o ato será de registro ou averbação. E é claro também que a lei definiu o ato como "averbação" (embora me pareça que o legislador se esqueceu que a LRP define o ato como de "registro" em sentido estrito).
Como devemos proceder? Qual o seu posicionamento?


Resposta: Realmente a situação sobre as penhoras está um tanto controvertida e com opiniões divergentes quanto ao ato a ser praticado, se de registro ou de averbação.
Resta evidente que a Lei n. 11.332/06 em seu artigo 659, parágrafo 4º, por impropriedade técnica fala em ato de averbação.
No entanto, a Lei 6.015/73 que é Lei Especial não foi revogada e a penhora que está retratada no item n. “5” do inciso I do artigo 167, continua como ato de registro.
Aliás, o registro da penhora que vem mencionado no item n. 10 da Tabela II dos emolumentos Dos Ofícios de Registro de Imóveis, prevê a cobrança dos emolumentos com 80% de redução, ou seja, o valor a ser cobrado para o registro da penhora deve ser de 20% do valor previsto para o registro com valor declarado (item1).
Pela nova Lei que entrou em vigor dia 21.01.2.007, que menciona no caso da penhora como ato de averbação a Tabela de Emolumentos, publicada menciona a cobrança dos emolumentos como ato de averbação tabela “2” – sem desconto, que importará em um valor sempre mais alto do que da forma que vinha sendo cobrado (ato de registro – 20%), podendo ser questionado pelos interessados, no sentido de que porque quando ato de registro se tinha um desconto de 80% do valor e como ato de averbação não.
Aqui na Capital, em conversa com alguns registradores, soubemos que estes vão continuar praticando com relação às penhoras como ato de registro, cobrando-se 20% do valor, que é a forma correta também na minha opinião.
De qualquer forma, a ARISP (18 registradores da capital) está protocolando uma consulta a E. Corregedoria Geral, que deverá manifestar-se nos próximos dias, mas quer me parecer que os representantes da ARISP que já estiveram na Corregedoria Geral já obtiveram uma resposta verbal de que o ato é de registro, conforme também penso.
Desta forma, devemos aguardar uma posição nos próximos dias, ainda esta semana, mas na minha opinião, o ato a ser praticado continua a ser de registro e a cobrança dos emolumentos continua como era antes (registro com 80% de desconto - Ver Boletim Eletrônico do Irib nºs: 2.800 de 16.01.07 e 2.810 de 22.01.07)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.007.

Arrendamento Contrato de Locação

Consulta:


É possível o registro de um contrato de locação de imóvel rural na matrícula do imóvel?
O contrato foi feito com todas as características da Locação (e não de arrendamento ou parceria), tendo inclusive cláusulas de vigência em caso de alienação e de preferência.


Resposta: Entendo que não, pois a locação de prédios rústicos é mais propriamente o contrato de locação sobre imóveis rurais designado por arrendamento, assim, a locação de imóvel rural é arrendamento e não propriamente locação, apesar de assim denominado no contrato.
O arrendamento é regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), recentemente alterado pela Lei n. 11.443/07, artigos 92/95 e regulamentado pelo Decreto 59.566/66 e ainda de acordo com a Lei 4.947/66 (artigo 13).
Na legislação de arrendamento rural também existem as cláusulas de vigência em caso de alienação (Lei 4.504/64, artigo 92, parágrafo 5º e artigo 15 do Decreto 59.566/66) e preferência (Lei 4.504/64 artigo 92, parágrafo 3º e Decreto 59.566/66 artigos 45 e 46), sendo inclusive, mais seguras dos que os da Lei 8.245/91.
Desta forma, nos termos do item 68.3 do Capítulo XX das NSCGJSP, não será possível o registro do contrato em Registro de Imóveis, podendo opcionalmente ser registrado em RTD.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Fevereiro de 2.007.

DEPRN Reserva Legal

Consulta:


Consta da matrícula de um imóvel rural a averbação de Área de Reserva Legal.
Parte certa do imóvel está sendo vendida e a escritura descreveu corretamente as áreas de reserva legal, ou seja, aquela da parte vendida e aquela da área remanescente do imóvel.
É necessária a aprovação de algum órgão (por exemplo DEPRN, que foi o órgão que firmou a reserva legal)? ou podemos registrar a escritura e fazer as averbações das áreas de reserva legal em cada matrícula.


Resposta: A escritura de venda e compra da área desmembrada poderá ser registrada independentemente de qualquer autorização do DPRN, desde que averbada em cada matricula a referência da existência da reserva legal constante do registro anterior.
A reserva legal somente não poderá ser alterada ou modificada nos casos de transmissão a qualquer título inter vivos ou causa mortis, desmembramento, loteamento, retificação dos limites da propriedade.
O que se veda é a alteração de sua destinação ou da área onde esta inserida, ou seja, é vedada a alteração de sua destinação e, dependendo, eventual modificação de sua localização, ou área, da prévia aprovação do órgão competente (DEPRN).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Fevereiro de 2.007.

segunda-feira, 14 de junho de 2010

Quitação de Dívida

Consulta:


Quando o credor de hipoteca, alienação fiduciária ou cláusula resoltiva é casado (a) sob o regime da CUB ou CPB, admite-se perante o registro de imóveis, para efeito de averbação para cancelamento do Ônus, o termo de quitação firmado sem a anuência do cônjuge????
11-06-2.010.


Resposta: Sim, pois a quitação (recibo – ato escrito em que se declara o pagamento e concretiza a quitação) não está sujeita as hipóteses do artigo n. 1647 do CC, e deve, nos termos do artigo n. 320 do CC, ser assinada pelo credor ou seu representante (se for o caso).
A quitação é dada pelo credor hipotecário, fiduciário, ou da condição resolutiva, sem necessidade de outorga uxória ou marital, mesmo porque, o credor é um só, e ainda que fossem dois, seriam credores solidários. Salvo expressa consignação na escritura ou no título, a quitação dada por um supre a do outro (Ver também artigos 268/269 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Junho de 2.010.

quinta-feira, 10 de junho de 2010

Procuração Reconhecimento de Firma

Consulta:


Requerimento formulado por advogado (com procuração) precisa do reconhecimento da firma dele advogado? E mais, a cópia do documento que instruiu o requerimento (no caso certidão de óbito para cancelamento de usufruto) precisa estar autenticada?
Tanto o requerimento como a cópia apresentada está sem o reconhecimento da firma e autenticação.


Resposta: Respondo positivamente a consulta. A certidão de óbito deve ser apresentada no original ou por cópia autenticada por tabelião, e a procuração deve-sim ter a firma reconhecida (artigos 250, III e parágrafo único do artigo 246 da LRP)
A procuração “ad judicia” mencionada no artigo 38 do CPC, com a redação dada pela Lei 8.952/94, dispensa o reconhecimento de firma somente para fins judiciais. Em outras palavras, a dispensa do reconhecimento de firma está autorizada por lei quando a procuração “ad judicia et extra” é utilizada em autos do processo judicial.
No caso, não sendo a procuração pública, mas “ad judicia”, deve ser reconhecida às firmas tanto na procuração como no requerimento. (Não seria mais fácil o interessado assinar o requerimento e reconhecer somente a sua firma – mas e os honorários?).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Março de 2.007.

Carta de Arrematação Banespa

Consulta:


Um imóvel encontra-se hipotecado e penhorado em favor do Banespa. O imóvel foi arrematado pelo próprio Banespa e foi apresentada a carta para registro.
Devo cancelar automaticamente os registros da hipoteca e da penhora? Observo que a penhora foi efetivada em outros autos.


Resposta: A rigor, o crédito deveria ser subrrogado no valor da arrematação, contudo, apesar de o credor ser o mesmo, a penhora tem origem em outro processo de execução, devendo com o registro da carta ser cancelada a hipoteca que deu origem a execução e a carta, e a penhora será certificada a sua existência no título, devendo o interessado ir ao Juízo da execução que expediu a carta ou ao Juízo da execução que originou a penhora e requerer o mandado de cancelamento da penhora. Ao Oficial não é dado fazer o cancelamento de oficio.
Lembramos que o Banespa foi incorporado recentemente pelo Santander.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Março de 2.007.

Penhora Necessita Intimação Executado

Consulta:


Após as mudanças no CPC a intimação da penhora continua sendo necessária para o registro da penhora?
Estamos com um caso que o advogado insiste no registro mesmo não contendo a intimação da penhora.


Resposta: Respondo positivamente a consulta, o artigo n. 669 do CPC, foi totalmente revogado pela recente Lei 11.382/06, no entanto esta Lei fez outras alterações, de forma que a intimação do executado quanto de seu cônjuge (quando recair neste caso, a penhora sobre bens imóveis) são necessárias. A necessidade da intimação mudou de lugar (artigo).
Ver artigos nºs: 652, parágrafo 4º, 655, parágrafo 2º e artigo 659, parágrafos 4º e 5º do CPC (atual - Ver também a mais recente decisão 537-6/4).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Março de 2.007.

Desmembramento, Servidão Passagem e Desapropriação

Consulta:


Foi apresentado um Mandado de Retificação de Registro de Imóvel no qual o Juiz da 1ª Vara de Fazenda Pública e de Reg. Públicos determina a Serventia proceder à retificação da área de certo imóvel e em seguida, proceder ao desmembramento em 03 áreas, sendo que duas delas serão objeto de desapropriação.
Ocorre que, em outro processo, foi deferida e registrada na matrícula do imóvel a ser retificado e desmembrado, a constituição de Servidão Adm. de Passagem de Dutos de Esgotos Sanitários, sendo neste estabelecido a área da servidão (medidas, limites e área total).
Esta Servidão Administrativa não se encontra plotada na planta e nos autos nada foi mencionado a respeito.
É possível procedermos conforme determinado???
08-06-2.010.


Resposta: Via de regra, nos casos de servidões existem dois imóveis, um serviente que é onerado pela servidão e outro dominante que recebe, se beneficia da servidão.
Já nos casos de servidões administrativas (de passagem de energia elétrica, de água ou de esgoto, por exemplo), como é o caso, não existe dois imóveis, mas somente o que é serviente que fica onerado pela passagem das redes de esgoto sanitário.
O imóvel onde se encontra registrada a servidão foi objeto de retificação de registro e será desmembrado em 03 (três) áreas.
Dessa forma, a averbação da retificação e o desmembramento da área retificada em três, não será possível sem que a servidão esteja localizada e especializada dentro do todo, até porque, a servidão poderá estar localizada parcialmente em duas ou nas três áreas, e até mesmo somente em uma das áreas desmembradas.
E a rigor, nos processos de retificação de registro, em havendo servidão registrada no imóvel retificando (serviente), deverá haver a anuência do credor da servidão (administrativa ou civil), ocorrendo ou não o seccionamento/desmembramento do imóvel, em duas ou mais áreas, sob pena de nulidade da decisão (Ver Processos CGJSP 756/2006, 962/2.006 e 590/2004).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Junho de 2.010.

terça-feira, 8 de junho de 2010

Procuração "Ad-Judicia Et Extra"

Consulta:


Num pedido de registro de loteamento o loteador está sendo representado por advogado constituído através de procuração "Ad-Judicia Et Extra", com a firma devidamente reconhecida.
Pode ser aceita essa procuração ou deve ser exigida procuração pública?


Resposta: Com o registro do loteamento, ocorrerá modificação de direitos reais sobre o imóvel, além de modificação do próprio imóvel, que não mais será uma gleba única, mas estará se transformando em lotes, ruas, avenidas, áreas verdes, praças, equipamentos urbanos e comunitários, ocorrendo inclusive, a transferência para o Município dessas áreas públicas (bens de uso comum do povo).
Desta forma, deve sim a serventia exigir a apresentação de procuração pública, a uma porque no Estado de São Paulo é vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para a lavratura de atos que exijam a escritura pública (artigo 108 CC) por força do provimento CGJ 02/91 (Ver item 12,1 do Capitulo XIV das NSCGJSP), e no caso concreto, estará ocorrendo modificação e transferência (artigo 108 citado), podendo inclusive ocorrer hipoteca para a garantia das obras de infra-estrutura.
A duas porque para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer ato que exorbitem da administração ordinária, depende de procuração de poderes especiais e expressos, nos termos do artigo n. 661 do CC.
São passíveis de nulidade os negócios jurídicos realizados com procuração cujos poderes não atendam as especificações referidas, e no caso concreto, com o registro do loteamento se estará transferindo áreas para o Município (alienando - artigo 22 da Lei n. 6.766/79) e muito provavelmente poderá ocorrer hipoteca.
A procuração formalizada por instrumento público (com poderes especiais e expressos) não só trará garantia para o mandante, como para o mandatário, além de maior garantia e segurança para o Município, a serventia e os futuros compradores, ou promitentes compradores de lotes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Março de 2.007.

Falência Recebimento de Ofício

Consulta:


Recebi um ofício do Juiz comunicando a falência de uma determinada empresa. O Ofício apenas comunica a falência.
Essa empresa é promissária compradora de um imóvel com contrato devidamente registrado na matrícula.
Devo fazer alguma averbação na matrícula ou apenas arquivo o ofício?


Resposta: As duas coisas, o ofício deve ser arquivado em pasta própria e ser feita averbação da decretação da falência na matricula do imóvel, fazendo-se também lançamento no indicador pessoal, pois nos termos do artigo n. 215 da LRP, são nulos os registros feitos após a decretação da falência, devendo a serventia manter um rígido controle nesses casos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Abril de 2.007.

Certidão Positiva com Efeitos de Negativa

Consulta:

Para o registro especial de um desmembramento (art. 18 da LPS) foi apresentada CERTIDÃO POSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS incidentes sobre o imóvel.
Há algum impedimento para o registro desse desmembramento?


Resposta: Entendo que não haverá impedimento, pois a certidão positiva tem força de certidão negativa (os mesmo efeitos) nos termos do artigo n. 206 do Código Tributário Nacional - CTN.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.. 03 de Maio de 2.007.

Cessão do Grau de Hipoteca

Consulta:


É possível a cessão do grau de hipoteca de um credor para outro?
Um imóvel foi dado em hipoteca de 1º grau, cuja hipoteca já se encontra devidamente registrada.
Agora, na constituição de nova hipoteca em favor de outro credor, o credor da hipoteca de 1º grau comparece na escritura cedendo o grau da hipoteca, ou seja, a hipoteca de primeiro grau passará a segundo grau e a nova hipoteca passará a ser de primeiro grau.
É possível?
Sendo possível como proceder na prática?


Resposta: A preferência das hipotecas entre os credores hipotecários se dá pela ordem dos registros.
A cessão de grau da hipoteca (1º pelo 2º pe.) é perfeitamente possível, no entanto, a hipoteca de 2º deve estar registrada para possibilitar a cessão do grau. Como no caso em tela, a hipoteca de 2º grau está sendo constituída através de escritura pública e no mesmo instrumento esta ocorrendo à cessão do grau da hipoteca, será perfeitamente admissível e possível a cessão do grau que deverá ser realizado através de ato de averbação.
Cuida-se de uma convenção pela qual o credor hipotecário de 1º grau cede ao outro credor de 2º grau o lugar que lhe pertencia na ordem de prioridade.
Na prática, como dito, se procede por ato de averbação. (Ver A HIPOTECA – Doutrina – Jurisprudência – Legislação. Aspectos Práticos no Registro Imobiliário. Livro DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO – Irib – editor Sergio Antonio Fabris – Editora Safe – Porto Alegra 2.00l – Dr. Ademar Fioranelli – páginas 296/299 – via fax).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.007.

segunda-feira, 7 de junho de 2010

Convenção Antenupcial Realizada em Portugal

Consulta:


Cliente apresentou para registro Auto de Convenção Antenupcial lavrada pela Conservatória do Registro Civil de Queluz - Portugal, acompanhado da certidão do casamento lá realizado e da certidão de casamento expedida pelo registro civil de nossa cidade.
Não ficou estabelecido no Auto o lugar do primeiro domicilio conjugal, somente mencionando que a residencial habitual de ambos como sendo em Sintra - Portugal.
Conforme certidão de casamento brasileira, o casamento foi registrado na República Federativa do Brasil - Consulado Geral de Londres e nesta consta o regime de casamento adotado como sendo o da separação de bens, nos termos do Auto de Convenção lavrado em Portugal.
Se for declarado o primeiro domicilio conjugal como sendo de nossa competência, para surtir efeitos no Brasil, é possível e/ou será necessário, o registro deste Auto de Convenção Antenupcial em nossa CRI?
02-06-2.010.


Resposta: Levando-se em consideração que do Auto de Convenção Antenupcial (Pacto), não constou o primeiro domicílio conjugal eleito pelos nubentes, e os artigos 32 e seu parágrafo 1º, 178, V e 244 da Lei dos Registros Públicos, 1.544 do CC e artigo 1º do Decreto 84.451/80, o registro do Auto (Pacto) de Convenção Antenupcial, poderá ser registrado em sua CRI, desde que apresentado para tal, requerimento solicitando tal registro, com declaração do casal de que o 1º domicílio conjugal adotado/eleito pelos mesmos foi em endereço tal, que pertença a essa circunscrição imobiliária, acompanhado das certidões de casamento (de Portugal e do Brasil – 1º RCPN de C.G.) e do Auto de Convenção Antenupcial.
No entanto, tanto o auto de convenção antenupcial, como a certidão de casamento de Queluz – Portugal, devem ser legalizadas por autoridade consular brasileira, traduzidas por tradutor juramentado e registradas em Registro de Título e Documentos (Aqui ver os artigos 129, parágrafo 6º, 148 da LRP, artigo 3º do Decreto 84.451/80 e Apelação Cível n. 1.246-6/1 – São Paulo Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Junho de 2.010.

quarta-feira, 2 de junho de 2010

Espólio Adquirido Por Inventário

Consulta:


No inventário dos bens deixados por Joaquim (viúvo) foram contemplados, na partilha, além dos herdeiros vivos, o espólio do filho que havia falecido depois do Joaquim. A partilha foi homologada. É possível o registro da partilha em favor do Espólio?


Resposta: Como é sabido, o espólio não pode adquirir bens, por ausência de personalidade jurídica, o espólio tem personalidade judiciária (capacidade processual), e essa é a posição do CSM.
No entanto, tem se admitido a aquisição de bens pelo espólio em situações especiais como as de imóveis de que já era titular o “de cujus” por ocasião da abertura da sucessão (compromissos de v/c) (AC 632-6/6; 16.282-0/0 ; 13.222-0/3 e 596200/5/00), ou como a declaração do domínio por usucapião (AC. 934/90) (Ver também Boletim do Irib n. 167 – O Espólio como Adquirente no Registro de Imóveis).
Se a aquisição de bem imóvel pelo espólio estiver autorizada por alvará, não há o que discutir, pois foi autorizado pelo Juiz. No caso concreto, não haverá necessidade de alvará porque a partilha foi decidida pelo Juízo do inventário e que autorizou o pagamento em nome do espólio.A partilha é ato judicial insuscetível de exame pelo Oficial do Registro, e não pode por considerações de fundo questionar formal de partilha regularmente expedido. Espólio se traduz por herança e o patrimônio do “de cujus”, espólio pode ser aumentado para posteriormente ser partilhado entre os herdeiros.
Pode ser que o espólio, além do que esta recebendo pelo inventário de Joaquim, já tenha outros bens, que somados a esse serão partilhados oportunamente.
No caso concreto, o espólio esta adquirindo por decisão judicial, assim, entendo ser possível o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Junho de 2.007.

DOI Adjudicação Compulsória

Consulta:


Foi apresentada para registro uma carta de adjudicação, expedida em 2009, extraída dos autos de adjudicação compulsória.
Exigida a averbação da qualificação dos ex-proprietários, o adjudicante alega que não conseguiu localizar o nº do CPF, pois estes faleceram em 1940.
Como proceder diante da necessidade de averbação, bem como do preenchimento da DOI para informação à Receita Federal?
01-06-2.010.


Resposta: A resposta para essa consulta foi encontrada no site da SRF, DOI – Perguntas e Respostas sob o n. 72, conforme abaixo reproduzido (sob o título Espólio sem CPF):
72 - Como preencher a DOI, se os transmitentes numa operação realizada em decorrência de adjudicação compulsória, de acordo com o título anterior não possuem número de inscrição no CPF, pois adquiriram o imóvel por herança em 1956, sendo que à época não era exigida qualificação das partes, o que passou a ser em 1976, por força do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973?
R: O interessado deve procurar uma Unidade da Secretaria da Receita Federal para solicitar a inscrição do falecido. Para saber a documentação necessária a ser apresentada, acesse o site da SRF no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br, opção Serviços, Cadastro CPF e CNPJ, Cadastro de Pessoas Físicas – CPF, Orientações ao contribuinte, O que Fazer? Nesta página estão relacionados todos os procedimentos referentes a cada situação.
Outra solução seria buscar decisão judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Junho de 2.010.