terça-feira, 31 de agosto de 2010

Notificação por AR Assinada Por Outra Pessoa

Consulta:


Tenho um caso de retificação administrativa extrajudicial na qual as partes solicitaram a notificação de um confrontante que mora na cidade de C.
Foi notificado via correio, a requerimento da parte.
Porem, o A.R. foi assinado pelo porteiro do prédio.
Decorreram os 15 dias e o confrontante não se manifestou.
Avisei ao requerente que a notificação não foi recebida pelos confrontantes.
Na minha frente o Advogado da empresa requerente ligou para esse confrontante o qual informou que recebeu a notificação, porem, não concordava com os trabalhos porque tinham sumido com os marcos divisórios das propriedades, ficando então combinado entre as partes (via fone) que os requerentes colocariam novamente outros marcos para então ele concordar ou não com os trabalhos, mas daí já se foi o prazo para ele confrontante se manifestar.
Certifiquei no procedimento que decorreu o prazo de 15 dias, sem manifestação.
O que faço agora, certifico que embora tenha decorrido o prazo legal, tendo em vista que quem assinou o recebimento não foram os confrontantes, certifico que aguardará provocação das partes?


Resposta: Quando a notificação deva ser feita em outro município, é melhor que seja feita através do RTD da Comarca a qual pertença o município.
Embora o parágrafo 3º, do inciso II, do artigo 213, diga que a notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao imóvel contíguo ou aquele fornecido pelo requerendo, não há como atribuir efeitos similares ao do protesto em que basta o encaminhamento da notificação ao endereço apontado como sendo o devedor.
Tanto isto é certo que na segunda parte do parágrafo citado, diz a lei que; “não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido”, demonstrando que o destinatário dever ser cientificado diretamente e não através de outro morador ou mesmo porteiro de edifício de apartamentos.
O item 43.8 do Capitulo XIX (RTD) das NSCGJSP, diz que; “O oficial poderá, mediante expresso requerimento do apresentante do titulo, promover notificações mediante o envio de carta registrada, entendendo-se perfeito o ato quando da devolução do aviso de recebimento (AR)”.
A Lei permite que a notificação seja feita pelo correio através de “AR”, contudo as dificuldades podem surgir quando a recepção da carta se faz por pessoa diversa da destinatária.
No caso concreto, ainda há a questão dos marcos divisórios da propriedade, desta forma deverá ser feita nova notificação quando da colocação dos marcos divisórios, certificando que tendo em vista que quem assinou a notificação foi o porteiro do prédio, será o prazo de impugnação prorrogado em virtude de ser realizada nova notificação, que se infrutífera, deverá ser feita por edital.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Dezembro de 2.006.

Carta de Adjudicação

Consulta:


Construtora S. Ltda, adquiriu diversos lotes de terrenos da Prefeitura Municipal local, no loteamento Vila Zanqueta, tendo na maioria dos seus lotes construído e revendido através da CEF.
Aos 13 de março de 2000, compromissou a venda a Igreja Assembléia de Deus (sem registro), o lote 06 da quadra F, sem construção.
A construtora faliu.
Foi adjudicado compulsoriamente o imóvel à compradora.
Tenho visto algumas decisões do Conselho (Apelação Cível 467-6/2 - Guarujá e 443-6/3 - Indaiatuba) em que é possível dispensar as CND´S do INSS e da Receita Federal desde que fique provado que o imóvel faz parte do ativo circulante da empresa e que nunca fez parte do ativo permanente da empresa, tendo em vista tratar-se de empresa comercializadora de imóveis.
Pergunto-lhes:
1)- Pode ser dado o mesmo tratamento à Construtora?
2)- Em sendo possível, como será provado?


Resposta: Quando for o caso de Adjudicação decorrente de alienação forçada (execução judicial), as CND’S são dispensadas, já no caso de Adjudicação Compulsória, as apresentações das CND’S se faz necessária.
É certo que o CSM tem decidido reiteradamente pela dispensa das CND’S em casos de Adjudicação Compulsória, quando “nos autos” há documentos que evidenciam que o imóvel não faz parte do ativo permanente e que a empresa transmitente tem como atividade preponderante à comercialização de imóveis.
No entanto, essas dispensas têm ocorrido em processo de dúvida e em situações especialíssimas, quando dos autos há prova dessa situação, o que não poderá ser estendido a casos em situação idêntica, há não ser que haja prova evidentes dessa situação arquivados na serventia.
Contudo, a questão da apresentação das CND’S poderia a rigor ser suprida por outras decisões (000.01.05.1859-2; 478-6/2; 583.00.2.006.115732-4 e 000.03.162264-0 – Ver ainda Irib – Salas Temáticas – CDN do INSS e da SRF – Adjudicação Compulsória).
No entanto, outros motivos existem a impedir o registro da carta de adjudicação.
Se houve decretação de falência da empresa transmitente, o registro não poderá ser feito nos termos do artigo n. 215 da LRP. E ainda resta a questão de que se o adquirente “Igreja Assembléia de Deus” não tem registro, não tem existência no mundo jurídico, portanto não tem personalidade jurídica, devendo a adjudicação ser feita em nome da matriz (sede) ou a adquirente fazer prova de seu registro, até mesmo para fins de comunicação da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.006.

Registros de Títulos e Documentos

Consulta:


Estou com dois casos para registrar em Títulos e Documentos.
Um, refere-se a instrumento particular de Cessão de Direitos e Obrigações (Bens Entregues), relativo à cessão de um veículo em que figura como credor Bradesco Administradora Consórcios Ltda, representada pelo gerente da agência local. Pergunto-lhe: é necessário apresentar procuração do Bradesco Adm. Consórcios Ltda, nomeando como procurador o gerente?
Dois: Contrato particular de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração agrícola em que figura como uma das arrendatárias Green M. F. Ltda, representada pelos seus sócios. É necessário apresentar para registro a prova da representação da empresa?


Resposta: Em Registros de Títulos e Documentos não haverá necessidade de fazer prova de representação ou mesmo de procurador, porque o que se registra é o documento se a pessoa que assina o documento tem poderes para tal, quer seja como procurador, quer seja como representante legal, é de responsabilidade de quem apresenta o documento para registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Janeiro de 2.006.

Venda e Compra Entre Conjuges CPB

Consulta:


Tenho três casos envolvendo regime de casamento no qual gostaria da sua opinião:
1)- João adquiriu o imóvel no estado civil de solteiro; posteriormente casou em 2a. núpcias com Maria sob o regime da Separação de bens.
É possível fazer uma registrar escritura de venda e compra de João vendendo 50% para Maria para ficarem em comum?
2)- Pedro solteiro adquiriu um imóvel no estado civil de solteiro. Casou-se com Antonia sob o regime da comunhão parcial de bens antes do NCC.
É possível registrar escritura pela qual Pedro vende 50% do imóvel para Antonia para ficarem em comum?
3)- Marcelo é viúvo e co-proprietário de 50% do imóvel e 50% pertence ao seu filho Alessandro.
Marcelo em 10 de dezembro de 1999, com escritura de pacto antenupcial, casou-se com Rosalina sob o regime da separação total de bens.
Numa venda de Marcelo para o filho Alessandro é necessário colher a assinatura de Rosalina? Ela precisa comparecer do ato notarial?

Resposta:

1. O consulente não nos informa se o regime de casamento do casal é o da separação obrigatória/legal de bens ou o regime de separação absoluta/convencional, contudo se João adquiriu o imóvel no estado civil de solteiro e casou-se (em 2ªs núpcias) pelo regime da separação obrigatória/legal de bens, não é possível a venda de 50% do imóvel de João a Maria, pois a vedação a v/c no regime da separação legal permanece, pois como norma cogente que é, o objetivo do instituto não pode ser maliciosamente burlado contrariando o espírito da Lei.
No entanto, se o regime de casamento do casal (João e Maria) for o da separação absoluta/convencional de bens com pacto antenupcial, a venda e compra poderá ser registrada nos termos do artigo 499 do CC/02.
2. No regime da comunhão parcial de bens, no qual os bens anteriores ao casamento não se comunicam, são independentes, poderão ser objeto de venda entre cônjuges, portanto o registro da venda e compra de Pedro a Antonia será possível. A questão é de que se os bens adquiridos na constância do casamento se comunicam pelo regime da CPB, como ficará a proporção do casal e também em caso de sucessão por morte de João concorrendo Antonia com herdeiros?
3. Se o regime é o da separação convencional/absoluta de bens, nos termos do artigo n. 1647, I do CC/02, Marcelo não precisará da outorga uxória ou vênia conjugal para vender a parte que possui no imóvel a quem quer que seja.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.007.

segunda-feira, 30 de agosto de 2010

Testamento Particular

Consulta:


Fui consultado por um cliente sobre a possibilidade de se fazer o registro em títulos e documentos de testamento particular, onde contempla pessoas para receber a sua metade disponível e possui de todos os bens imóveis de sua propriedade, veículo; e, ainda pelo fato de sua única filha ser considerada incapaz nomeia tutora.
Sendo possível registrar é necessário reconhecer firma do testador e das três testemunhas?


Resposta: A rigor, o Oficial só pode recusar o registro de título ou documento que não revista das formalidades legais ou quando suspeitar de falsificação (art. 156 e parágrafo único LRP).
Portanto, é perfeitamente possível o registro em RTD de testamento particular, no entanto as três testemunhas devem estar qualificadas.
Quanto ao reconhecimento de firmas das partes (testador e testemunhas) em RTD, o único documento que prevê que as firmas sejam reconhecidas é a procuração (artigo 158 LRP e item 41 do Capítulo XIX das NSCGJSP).
Entretanto, é de boa cautela que os Oficiais de RTD exijam sempre o reconhecimento de firmas apostas nos documentos a registrar, mesmo que estes se destinem a simples conservação. Assim agindo, estarão evitando o aparecimento de dúvidas em relação à autenticidade das assinaturas.
Cumpre exclusivamente ao Oficial exigir ou não o reconhecimento das firmas (art. n.143 LRP), mas no caso concreto (registro de testamento particular), é próprio que reconhecimentos de firmas seja feito até por medida de segurança.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.007.

Retificação Administrativa

Consulta:


FULANO DE TAL é casado com CICRANA DE TAL sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6515/77.
Houve 50% de determinado imóvel por herança (falecimento dos pais), sendo que a outra metade coube à irmã.
Não houve comunicação, aqui, obviamente, da propriedade com seu cônjuge CICRANA DE TAL por ser objeto de herança.
Posteriormente, adquiriu a outra metade então pertencente à irmã, passando agora a ser possuidor de 100% do imóvel.
Ocorre que nesta última aquisição há comunicação com sua mulher, já que foi feita por compra e venda.
Agora existe em andamento, já “nos finalmentes”, processo de retificação administrativa para melhor descrever o imóvel, o qual – por ser seccionado por estrada, originará a abertura de duas matrículas, uma para cada gleba. De somenos, já que a questão que coloco é outra, embora mais simples. Eí-la:

No campo “PROPRIETÁRIOS”, como qualificar as partes:
A) FULANO DE TAL, casado com CICRANA DE TAL...
Ou
B) FULANO DE TAL e sua mulher CICRANA DE TAL...
ou ainda fazer observação nesse mesmo campo para esclarecer que a propriedade está dividida 50% ao FULANO DE TAL, casado com CICRANA DE TAL e os outros 50% dele e dela, em conjunto?
Ou, finalmente, fazer averbação para tal esclarecimento.


Resposta: Como não se trata de doação, entendo ser irrelevante constar como proprietários nas novas matriculas que serão abertas, Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal, ou Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal.
O importante é que fique consignado que a aquisição dos imóveis foi de 50% havido por Fulano de Tal, através de herança de seus pais, através do R__/M___ não se comunicando com sua esposa nos termos do artigo 1659, I do CC, e 50% havido por compra e venda de Beltrana de Tal através do R___/M____.
Essa consignação poderá ser feita por averbação logo em seguida a abertura das matriculas (AV.1/M___ procede-se esta averbação para ficar constando que a aquisição do imóvel objeto desta matricula foi....).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Julho de 2.007.

Re-Ratificação de Doação

Consulta:


Apresentaram a registro escritura de doação deste Município para a empresa MADEIRAS M. I. LTDA ME, lavrada em 2.001, tendo por objeto 3 lotes no Parque Industrial.
Junto com essa escritura vem também um de re-ratificação lavrada em 2.005 “corrigindo” a primeira, para constar que na realidade a outorgada, em vez de Madeiras M. I. Ltda ME, era DDLIMP C. LTDA.
Solicito parecer a respeito.


Resposta: Resta evidente que tal doação deve ou pelo menos deveria, estar amparada em Lei ou Decreto Municipal, para ter validade e ser possível tal doação.
Entretanto, essa é uma questão da Municipalidade.
Eventualmente a empresa donatária também poderia ter sofrido alteração em seu contrato social.
Se a escritura de compra e venda já tivesse sido registrada, a lavratura da re-ratificação, bem como a sua averbação, não seria mais possível, pois o negócio já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, lucro imobiliário em caso de venda), e a serventia poderia ser responsabilizada nesse sentido.
Uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes (vendedor/comprador), preço, valor, objeto.
Não se retifica escritura alterando o negócio jurídico nas partes essenciais.
Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da inscrição.
Contudo, a transmissão se consuma com o registro, daí porque o velho adágio: “Só é dono quem registra”.
Assim, se o titulo retificando ainda não foi registrado, não se operando, portanto a aquisição do bem com a conseqüente finalização do procedimento aquisitivo a qual é atingida com o registro do título translativo no Serviço Predial, entendo que a re-ratificação será possível, utilizando-se para fins de registro as duas escrituras (doação e re-ratificação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Abril de 2.006.

Enfiteuse Aforamento

Consulta:


Recebi para registro escritura pública de venda e compra, lavrada em 17 de janeiro de 1984.
O imóvel trata-se de terreno foreiro na qual Antonio e Maria vendem o imóvel a João Carlos.
Compareceu ainda à escritura na qualidade de senhorio direto a Fábrica Matriz de S. J. de A., a qual extingui o aforamento sobre o referido imóvel.
E antigamente era normal pelo menos neste cartório, os oficiais fazerem a venda e no mesmo registro constar que compareceu a Fábrica Matriz e que está extinguiu o aforamento.
Hoje não, é feito um registro para venda do domínio útil e para o resgate do aforamento outro registro.
Na escritura mencionada acima não foi dado valor ao resgate.
É possível aproveitar a escritura e fazer os dois registros atribuindo 1/3 do valor da escritura à extinção do aforamento ou teria outro caminho?


Resposta: Nos termos dos artigos nºs 2.035 e 2.038 do Código Civil de 2.002, as enfiteuses existentes continuam sendo regidas pelo Código Civil de 1.916 (artigos 678 a 694).
A enfiteuse é resgatável conforme prescreve o artigo n. 693 do CC/16, e para isso deverá o foreiro ou enfiteuta, pagar ao senhorio direto o laudêmio de 2,5% do valor da propriedade acrescido do valor de 10 (dez) pensões anuais, passando assim a exercer o domínio pleno sobre o imóvel.
Pelo título apresentado ao registro, operou-se o resgate previsto no artigo 693 do CC/16 mencionado, unindo-se o domínio útil ao domínio direto.
Assim, o resgate deverá ser registrado e ter o seu valor nos termos do artigo 176, parágrafo 1º, III, 5, devendo a escritura de venda e compra ser re-ratificada para constar o valor do resgate e declaração de recebimento, podendo opcionalmente, a requerimento do interessado a serventia aceitar a declaração do recebimento e o valor do resgate em documento a parte, para cálculo do valor dos emolumentos, não devendo a exemplo do usufruto que possui previsão na tabela, registrar o resgate atribuindo 1/3 do valor da venda e compra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.007.

sexta-feira, 27 de agosto de 2010

Penhora Parte Ideal

Consulta:


Recebi para registro mandado de penhora de uma parte ideal equivalente a 3,00 alqueires do imóvel matriculado sob nº 929, que possui na sua totalidade 70,41 alqueires ou 170,39ha. de terras.
O imóvel encontra-se hipotecado por cédula rural hipotecária ao Banco Bradesco S/A.
Há algum impedimento ao registro da penhora quanto a:
- se tratar de fração ideal;
- existência da hipoteca.


Resposta: Não existe nenhum impedimento de se penhorar parte ideal de imóvel, assim como nos casos de hipoteca de parte ideal.
A hipoteca da CRH impede o registro da penhora nos termos do artigo 69 do Decreto Lei n. 167/67.
Entretanto, existem exceções como as penhoras de origem da Justiça do Trabalho, que são registradas em virtude de vastas jurisprudências e por o crédito trabalhista preferir aos demais.
Já com relação às penhoras de origem fiscal das Fazendas, o entendimento e a situação não é pacífica, ou seja, existem julgados nos dois sentidos, uns negando, outros entendendo ser possível o registro tendo em vista o Código Tributário Nacional e a preferência do crédito fiscal sobre os demais, à exceção dos de origem trabalhista (AC 45,179-0/5, 51.710-0/9 e RDI 47 Jurisprudência Selecionada), e ainda entendimentos de que vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível admitir o registro. A orientação do STF e do STJ é no sentido de afastar a impenhorabilidade quando vencido o prazo pactuado para pagamento do débito garantido pela hipoteca (nesse sentido AC 230-6/1 e Decisão Monocrática STJ 9.590 – MTS 05.05.2005).
É também tranqüilo o entendimento no seio do STJ, nesse sentido, porém em São Paulo, o CSM continua entendendo não serem possíveis tais registros, contudo no próprio Conselho já existem decisões em sentido contrário.
Ao menos na Comarca da Capital, os registradores, a exceção das penhoras oriundas da Justiça Laboral, não tem procedido ao registro quando existente hipoteca cedular sobre o imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.007.

Desmembramento Fração Ideal

Consulta:


Encontra-se matriculado sob nº 5.040, livro 02, deste Oficial, uma área de terra com 3.820,00m2, cadastrada como urbana, em nome de Joel, casado com Cacilda, comunhão de bens com pacto antenupcial (R.1).
Pelo R.2, feito em 28 de agosto de 1990, Joel e s/m Cacilda, venderam uma parte ideal de 250,00m2 a José, casado com Luzia.
Pelo R.3, feito em 11 de setembro de 1990, Joel e s/m venderam mais uma parte ideal com 180,50m2 ao Sr. Nelson, casado com Francisca;
Pelo R.4, feito em 06 de novembro de 1990, venderam mais uma parte ideal correspondente a 170,00m2 para Francisco, casado com Ana.
E, pelo R.5, Joel e Cacilda deram em hipoteca a Carlos, uma parte ideal de 1.600,00m2 dentro da área maior de 3.820,00m2.
Muito bem, dentro do saco plástico onde encontra-se arquivada a matrícula, existe um comunicado da Juíza de Direito desta comarca, solicitando providencias no sentido de não se registrar novas escrituras do imóvel pertencente a Joel, por ser irregular, conforme apurado no Inquérito Policial.
Fui procurado por um engenheiro que em nome dos proprietários pretendem regularizar o imóvel.
Além da quitação da hipoteca quais os outros documentos necessários para regularizar tal situação?


Resposta: Como a hipoteca foi de parte ideal que com a regularização será desmembrada e terá matricula autônoma para a qual será transportada, necessariamente não haverá necessidade de quitação ou baixa, contudo, deverá contar com a anuência do credor (para o desmembramento).
Como a área toda (3.820,00 m2) teve somente 3 (três) alienações, a regularização que resultará em somente 04 (quatro) matrículas, poderá ser feita através de extinção de condomínio ou divisão amigável (por escritura pública) recomendável, esta última, evidentemente com o desmembramento aprovado pela Prefeitura Municipal e com a apresentação de parecer de dispensa de licença de instalação expedido pela CETESB local.
Tudo isto com base por analogia no provimento 03/88 da Comarca da Capital, e decisões (poucas) que permitem pequenos desmembramentos (até 10 lotes), desde que não venham de desmembramentos anteriores.
Resta evidente que cada caso é um caso e deve a serventia verificar os registros anteriores para constatar se houveram ou não desmembramentos anteriores e em que número e dimensão.
Caso o imóvel já venha de desmembramentos anteriores ou o Oficial não se sentir seguro, poderá encaminhar as partes para a Corregedoria Permanente que analisara “pedido de providências” (processo administrativo) de pedido de dispensa de registro especial (artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo).
Deve também ficar claro que o proprietário da área de 1.600,00m2 não poderá efetuar novos desmembramentos, a não ser com autorização judicial (dispensa de registro especial), pois fatalmente essa área terá origem em desmembramento anterior.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Fevereiro de 2.007.

Doação

Consulta:


Esse caso está me chamando bastante atenção, trata-se de um requerimento solicitando aplicação do direito de acrescer no seguinte caso:
Manoel e s/m Esmeralda doam imóvel rural a 7 filhos, dentre eles, consta como beneficiada a filha Ivani, na data da doação o seu estado civil era a de solteira; cujo registro da escritura (R.3/M. 926) data de 11 de dezembro de 1980.
Aos 25 de setembro de 1982, Ivani casou sob o regime da comunhão de bens com José Augusto, com pacto antenupcial a ser registrado.
Em 16 de maio de 1998, José Augusto veio a falecer.
Agora vem a viúva Ivani e requer a averbação do direito de acrescer com base no atual art. 551 e 1.178 do CC antigo.
O parágrafo único do art. 551 do CC, cita: "Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo".
A minha dúvida é a seguinte: Pelo fato de Ivani ser solteira na época do recebimento da doação, poderia ser aplicar o direito de acrescer? O artigo fala em beneficiar "casal".
A intenção de doador na época era sem dúvida beneficiar a filha.


Resposta:

Artigo 551 – Salvo declaração em contrário, à doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.

A simples leitura do artigo já nos leva a conclusão que se a doação foi feita entre outros para Ivani que à época era solteira, e feita tão somente a ela, não há de se falar em direito de acrescer, pois o seu casamento com José deu-se após a doação (Tempus Regit Actus).
A doação referida no artigo cuida-se de doação conjuntiva, feita em comum e em simultâneo a mais de um donatário, com a presunção de que seja distribuída em partes iguais entre eles, salvo cláusula dispondo diferentemente a proporção dos valores. No caso dos donatários casados entre si, há uma perfeita mutualidade legal para o direito de acrescer o cônjuge sobrevivo, assume por direito exclusivo, em substituição a proporção igualitária do outro que faleceu, subsistindo a totalidade da doação em seu favor, não passando o bem aos herdeiros necessários.
A donatária à época era solteira e a doação não foi feita a marido e mulher, mas tão somente a ela, portanto não há de se falar em direito de acrescer.
Se Ivani de alguma forma se sentir prejudicada, deve buscar os meios judiciais, que acredito ser infrutífero.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.007.

Escritura de C/V Filial e Matriz

Consulta:


Recebi para registro uma escritura de venda e compra na qual a compradora Nardini A. Ltda, foi qualificada pelo Tabelião constando o CNPJ e endereço tanto da matriz (em C.) quanto da filial (V. A. do A).
É possível fazer o registro? Sendo possível devo constar os dois CNPJ e endereços no registro?


Resposta: A caracterização de uma empresa se faz pelo CNPJ e sua Razão Social. A raiz do CNPJ de uma empresa é sempre a mesma para a matriz e suas filiais, ou seja uma empresa que possui na matriz o CNPJ 99.999.999/0001-X terá em sua filial o CNPJ 99.999.999/0002-Y, mantendo-se a mesma razão social.
Filial na técnica jurídica quer o vocábulo significar toda casa comercial ou estabelecimento mercantil, industrial ou civil, dependentes ou ligados a um outro que, em relação a eles, tem o poder de mando ou de chefia.
A filial, em qualquer hipótese compreende-se o estabelecimento com poder de representação ou mandato da casa matriz, praticando, assim, atos que tenham validade jurídica e obriguem a organização, considerada em sua unidade.
A doutrina entende que a filial de uma pessoa jurídica se encontra em dependência à matriz e que a filial de uma pessoa jurídica não tem personalidade jurídica própria e distinta desta.
Existe para todo e qualquer fim obrigacional apenas uma pessoa jurídica.
A própria SRF pela IN SRF 654/06, emite CND somente em nome do estabelecimento matriz, ficando condicionada ainda à regularidade fiscal de todos os estabelecimentos fiscais.
Não conhecemos o teor da escritura aquisitiva, quem está figurando como compradora, matriz ou filial, de qualquer forma para fins obrigacionais (não contábeis) o resultado é o mesmo, no entanto é preciso haver essa definição no título, devendo este ser re-ratificado para tal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.007.
a:

quinta-feira, 26 de agosto de 2010

Dação em Pagamento

Consulta:


Certa pessoa (credor) entregou em arrendamento 50 vacas a outra pessoa (devedor).
Agora, sem possibilidade de quitar seu débito, foi lavrada escritura pública de dação em pagamento, na qual um terceiro, que não participou da escritura originária, dá em pagamento ao credor, imóvel de sua propriedade, em troca da quitação da dívida do então devedor.
É possível o registro n/termos, ou seja, a dação em pagamento pode ser efetuada por um terceiro, mesmo com a devida concordância de todas as partes envolvidas??
24-08-2.010.


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois é perfeitamente possível terceiro dar um bem imóvel de sua propriedade em pagamento de dívida de outra pessoa, desde que o credor dê quitação ao devedor principal da obrigação (Datio in solutum - artigo 304 do CC).
Podendo inclusive o “dador”, ficar sub-rogado no crédito (artigo 347, I do mesmo codex).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Agosto de 2.010.

Inventário Bem Pertencente a Viúva

Consulta:


Uma senhora adquiriu os direitos sobre determinado imóvel no estado civil de casada, divorciou-se do então cônjuge e via Carta de Sentença, este lhe transmitiu sua parte nos direitos sobre o imóvel, passando estes direitos a pertencer 100% a varoa.
Em seguida, ela casou-se novamente sob o regime da separação obrigatória de bens e no estado civil de casada adquiriu a propriedade do imóvel via escritura pública.
Faleceu o segundo marido e na escritura de inventário, os herdeiros do falecido, filhos somente deste em outro casamento, reconhecem que este imóvel não deve ser partilhado pois foi adquirido pela viúva antes do casamento.
A viúva apresentou requerimento, instruído com as duas certidões de casamento e a escritura de inventário, solicitando averbação para constar que o imóvel lhe ficou pertencendo exclusivamente. Na escritura de inventário não foi recolhido imposto de transmissão em relação a este imóvel, como também, este bem foi tratado com pertencente exclusivamente a viúva.
É admissível a averbação pretendida ou poderá/deverá ser efetuado registro?
24-08-2.010


Resposta: Antes de seu segundo casamento, a senhora adquiriu a totalidade dos direitos (de compromisso) no estado civil de divorciada, tendo recebido a escritura definitiva (quitação) já quando casada em segundas núpcias pelo regime da separação obrigatória de bens, não tendo adquirido, portanto o bem imóvel antes de seu segundo casamento.
Levando-se em consideração a súmula n. 377 do STF, ocorre a presunção da comunhão dos aquestos e eventualmente poderia ter ocorrido esforço comum.
Em caso de alienação ou oneração, se vivo fosse o seu marido, este deveria anuir dando a outorga marital.
Houve o inventário, e assim o ato a ser praticado deverá ser o de registro, até para maior segurança jurídica, e ademais, está a ocorrer transmissão e esta não se faz por averbação (a exceção daqueles casos de incorporação, cisão e fusão).
A guia do recolhimento do imposto (causa mortis) ou de não incidência ou isenção, também deverá ser apresentada.
E se assim não o fosse, não haveria necessidade de inventário (ver Decisão do CSMSP n. 011544-0/8 – Capital, e APC 1.0024.06.035965-0/002 Belo Horizonte – MG e APC 990.10.017.664-1 – Caçapava SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.010.

quarta-feira, 25 de agosto de 2010

Desafetação Bem Público

Consulta:


Existe registrado neste Oficial o loteamento Vila Aurora situada no Município de P. P., desta Comarca, na qual ficou constando a existência de área verde de 1.671,50m2, constando ainda do registro que ficam completamente inalienáveis as áreas destinadas a vias públicas jardins e áreas verdes.
A Prefeitura Municipal de P. pretende requerer a abertura da matrícula em seu nome e apresentar um decreto municipal desafetando a área verde a qual passará a ser uma área onde será regularizado uma creche.
A Constituição Paulista no seu art. 180, VII, veda a alteração da destinação das áreas verdes ou institucionais em projeto de loteamento.
É possível regularizar a situação da forma que a Municipalidade pretende? É necessária a anuência do Ministério Público no caso de ser possível a averbação?


Resposta: A rigor, não compete ao registrador negar ou recusar a vigência de norma legal, negando sua eficácia. O reconhecimento da inconstitucionalidade não pode ser realizada no âmbito administrativo. Só pode se negar o cumprimento da Lei, alegando inconstitucionalidade, após o pronunciamento judicial. Desta forma, se se tratasse de desafetação caberia ao Ministério Público por disposição legal propor ação de declaração de inconstitucionalidade, e a eventual averbação feita no RI de desafetação, poderia ser cancelada. Nos casos de desafetação não há necessidade do comparecimento ou anuência do Ministério Público, competindo-lhe, se for o caso, ajuizar a competente ação (ver Decisão ECGJSP 23.01.97 - Fonte 002732/96 - Mirassol; 11.03.94 - Fonte 274/93 - Franca e 20.04.06 - Fonte 1066/2005 - São Vicente).
No entanto, no caso concreto de desafetação, não se trata.
Pois segundo o artigo . 99 do CC - São considerados bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como ruas, avenidas praça, áreas verdes , etc.;
II - os de uso especial, tais como serviços funerários, escolas, creches, etc.;
III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público e que não estão consagrados, ou seja, são bens destituídos de qualquer destinação, não estão afetados e podem ser trespassados ou alienados.
A mudança de um bem de uma das duas primeiras categorias (bem de uso comum do povo e bem de uso especial) para os bens dominicais, chama-se desconsagração ou desafetação.
Destarte, conforme preceitua Diogenes Gasparini, desconsagrar ou desafetar é retirar do bem a destinação ( uso comum do povo ou uso especial) que se lhe atribuirá por ato administrativo ou lei.
Desta forma, no caso em tela, a pretensão da Municipalidade regularizar a construção ou a existência de uma creche (bem de uso especial) que se encontra ou se encontrará localizada em uma área verde originária de loteamento (bem de uso comum do povo), e que em uma ou em outra situação se encontrarão afetados, não sendo, portanto caso de desafetação, pois não se pretende passar o bem de uso comum do povo (área verde) para bem dominical (não afetado), com a alteração ou mudança de classificação de bem de uso comum do povo (área verde) para bem de uso especial (creche), o bem continuará afetado e não será caso de desafetação, a não ser que a Municipalidade pretenda alienar o bem para particular que construirá uma creche particular (não pública).
Assim, não será possível a averbação da desafetação, porque de desafetação não se trata.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Abril de 2.007.

Reversão do Bem em Favor do Doador

Consulta:


Apparecida doou o imóvel sito à Rua Pereira Barreto, na cidade de A., desta Comarca, para Oswaldo (solteiro), através de escritura pública de doação datada de 10.12.2001, devidamente registrada sob nº 4, na Matrícula 3.343, Lº 2, deste Oficial, aos 17.12.2001; na referida escritura ficou reservado o usufruto a doadora Apparecida, devidamente registrada sob nº 5/M. 3.343, em 17.12.2001, ficando estabelecido ainda que o bem ora doado, voltará ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Através de requerimento datado de 18.04.2007, Apparecida, noticiou o falecimento do donatário Oswaldo, falecido aos 16.04.2007, no estado civil de solteiro, requerendo que o bem retorne ao seu patrimônio por sobreviver ao donatário.
Entendo que é perfeitamente possível proceder a averbação por ser uma condição da doação. Gostaria de saber simplesmente quais os atos praticar:
Logicamente vou averbar o óbito do donatário Oswaldo;
Devo praticar este atos:
1)- Averbo o retorno da propriedade em nome de Apparecida?
2)- Cancelo o registro do usufruto?


Resposta: Respondo positivamente a consulta.
A posição da serventia está correta, devem ser averbados o óbito do donatário, a reversão do bem em favor do doador (artigo 547 CC/02 - 1174 CC/16) e a extinção do usufruto pela consolidação (art.1410, VI do CC) da plena propriedade em favor da doadora.
No entanto, tudo poderá ser feito através de uma única averbação (A requerimento de....datado de....com firma reconhecida......procede-se (ou procedo) esta averbação para ficar constando que em virtude do falecimento do donatário.............(R___/M____) ocorrido em ...., conforme se comprova pela certidão de óbito expedida em....pelo......., o imóvel objeto desta matricula, que havia sido doado anteriormente com a clausula de reversão, conforme consta do R..... foi revertido em favor da donatária........., já qualificada, ficando em conseqüência extinto o usufruto constante do R.....em virtude da consolidação da plena propriedade na pessoa da doadora.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.007.

Arrendamento Locação de Imóvel Rural

Consulta:


A pessoa deu entrada num instrumento denominado "locação de imóvel rural". Sabe-se que deveria ser "arrendamento".
Pergunto-lhes:
Pode ser aceito?
Há necessidade de apresentação do CCIR e ITR, na forma do artigo 22 e parágrafos, da Lei 4.947/66, com a redação do artigo 1º da Lei 10.267/2001?


Resposta: O registro do contrato por tratar-se de locação de imóvel rústico (rural) não poderá ter acesso em RI, podendo, opcionalmente, acessar o RTD.
A locação de prédios rústicos é mais propriamente o contrato de locação sobre imóveis rurais designado por arrendamento, assim, a locação de imóvel rural é arrendamento e não propriamente locação, apesar de assim denominado no contrato.
O arrendamento é regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), recentemente alterado pela Lei n. 11.443/07, artigos 92/95 e regulamentado pelo Decreto n. 59.566/66 (artigo 3º) e ainda de acordo com a Lei n. 4.947/66 (artigo 13). Aliás, mais seguras do que a Lei 8.245/91 (locação imóveis urbanos).
O fundamente legal para a impossibilidade do registro em RI de locação de imóvel rural (arrendamento), é porque não elencado no artigo 167, I da LRP, segundo o que diz o item 68.3 do Capítulo XX das NSCGJSP (ver também decisão APC 032930-0/3 - Marilia SP).
Desta forma, o registro do arrendamento rural não será permitido em RI, podendo o ser em RTD.
Quanto a apresentação do CCIR e do ITR, até seria compreensível a dispensa de sua apresentação quando do registro em RTD, que tem menos rigores do que o RI., no entanto, a exigência é legal e sob pena de nulidade (parágrafos 1º e 3º do artigo n. 22 da Lei 4.947/66).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Abril de 2.007.

Imissão de Posse em Nome da Prefeitura

Consulta:


Fui procurado pela Prefeitura Municipal local a qual a pedido do CDHU para ver registrado documentos de imissão de posse (Lei 9.785/99). Em seguida ao registro da imissão da posse em nome da Prefeitura eles pretendem ceder esses direitos à CDHU.
Pergunto-lhe:
1)- Quais documentos exigir da Prefeitura para o registro da imissão na posse;
2)- Os referidos registros após feito em nome da Prefeitura poderão ser cedidos ao CDHU?


Resposta: O Registro da imissão provisória na posse foi introduzida pela Lei n. 9.785/99, que alterou a LRP, incluindo o item de n. 36 no rol do inciso I do artigo 167, permitindo o registro da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal e Municípios ou a suas entidades delegadas, para a exceção de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinados à classes de menor renda.
Para a imissão de posse já existe Decreto de utilidade pública e processo de desapropriação em andamento (falando definição da indenização e pagamento integral desta).
A referida Lei também alterou a lei n. 6.766/79, incluindo em seu artigo "26" o parágrafo 3º e seguintes, admitindo o registro da cessão, como também consta no artigo 167, I, item 36 antes citado.
Portanto, uma vez feito o registro em nome do Município e não em nome da Prefeitura, desde que cumpram as finalidades, o espírito da Lei, podem ser cedidos e registrados em nome da CDHU.
Para tal deve o Município apresentar mandado de imissão na posse ou carta de sentença, e valor venal, vez que o ITBI não é devido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Maio de 2.007.

terça-feira, 24 de agosto de 2010

Fração Ideal Escritura de C/V

Consulta:


Existe matriculado neste Oficial imóvel urbano com 2.392,75m2, o qual encontra-se registrado em nome das seguintes pessoas e respectivas proporções:

Antonio e sua esposa Antonia - 50%
Marcio Rogério e sua esposa Eliene - 12,5%
Jesus e sua esposa Maria Lucia - 12,5%
Walter - 12,5%
Luiz Carlos - 12,5%.

Foi prenotada escritura de compra e venda pela qual o co-proprietário Antonio e sua esposa Antonia vendem 12,5% do imóvel ao Sr. Marcelo, permanecendo todos em comum no imóvel, sendo que na escritura de venda da parte de 12,5% compareceram como anuentes/intervenientes Paulo Sérgio e s/m Ruth (estes não são co-proprietários; Jesus e s/m Maria Lucia; Walter e Luiz Carlos (estes co-proprietários), podendo perceber claramente que Márcio e s/m Eliene não compareceram anuindo e tendo Paulo Sérgio e Ruth que não foi justificada (estes últimos não são parentes ou filhos de qualquer das partes).
Sendo que o imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal sob oito cadastros, os quais somando as áreas perfazem a área total da matrícula.
Aparentemente trata-se de venda de frações ideais do imóvel o que não é permitido sem que se faça a sua regularização.
Tratando-se realmente de frações ideais não poderei fazer o registro e surgiu a dúvida quanto à necessidade de se comunicar ao Juízo de Direito, ao Ministério Público e à Prefeitura Municipal a situação. É realmente necessário fazer referidas comunicações? Existe mais alguma outra autoridade a ser comunicada? Qual é o parecer que determina tal obrigação?


Resposta: A questão da anuência de alienações de imóveis em condomínio, vem elencada no artigo 504 do CC, no entanto, refoge a esfera registraria. A falta da anuência de Marcio e Eliene e a anuência de Paulo e Ruth que não figuram como proprietários, possivelmente é porque Marcio e sua mr. transmitiram a parte que possuíam a Paulo e Ruth. No entanto, a escritura não poderá acessar ao RI por afronta a Lei do Parcelamento do Solo, nos termos do Processo CG 2-588/2000 – Capital – Parecer nº. 348/2001-E, publicado no DOE de 08 de Junho de 2.001.
A obrigatoriedade de promover remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, vem constando na parte final do parecer.
No entanto, será necessária quando os notários e registradores no exercício de suas atividades tiverem ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que no caso concreto, não parece se enquadrar, pelo fato do reduzido número de frações que poderiam ensejar até mesmo a dispensa do registro especial do artigo 18 da Lei n. 6766/79, se requerida ao Juiz Corregedor.
Ademais, existem algumas decisões admitindo o registro de venda de frações ideais por não caracterizarem a luz dos elementos registrais burla a lei do parcelamento do solo e por não haver indícios concretos de que se esta diante de expediente destinado a favorecer irregular desmembramento do imóvel. São elas; APC 202-6/4 – Porto Feliz Sp.; 279-6/4 – Itapetininga Sp.; 649-6/3 Piracaia Sp.; e 156-6/3 Paraibuna Sp.
Desta forma, no caso concreto, entendo que seja o caso de o registro ser negado, mas desnecessária as comunicações.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Junho de 2.007.

Escritura Pública de Inventário e Partilha

Consulta:


Recebi para registro escritura pública de inventário e partilha, em decorrência do falecimento de Laura; o imóvel foi atribuído 50% ao viuvo-meeiro Claudionor e a outra metade foi atribuído aos 11 filhos.
Surgiram as seguintes dúvidas:
1)- Uma das herdeiras filhas é divorciada. Devo exigir que se apresentar certidão de casamento com a averbação do divórcio para verificar se na data do falecimento a herdeira ainda era casada ou é responsabilidade do Tabelião?
2)- Foi apresentada a guia do recolhimento do ITCMD; entretanto segundo a Portaria CAT 5 de 22.01.2007, publicado no DOE de 23.01.2007, no seu artigo 2º diz:
“A concordância com os valores declarados e com o recolhimento do ITCMD, ou o reconhecimento de isenção ou não da incidência, serão manifestados em Certidão de Regularidade do ITCMD, emitida pelo fisco".
Diante do exposto se faz necessária à apresentação além da guia do ITCMD recolhido a Certidão de Regularidade do Itcmd? (Seria como uma homologação do valor).


Resposta: A apresentação da certidão de casamento com a averbação do divórcio é de responsabilidade do Notário que lavrou a escritura, e vem elencada como documento necessário para a lavratura da escritura no item n. 4.11.4 das conclusões aprovadas pelo grupo de estudo instituído pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado, publicada no DOE de 08.02.2007, e no artigo n. 22 da Resolução nº. 35 do CNJ, sendo desnecessária a exigência novamente de sua apresentação por ocasião do registro, a não ser quando houver indicio evidentes de fraude ou de omissão.
Com relação à certidão de regularidade do ITCMD referida no artigo 2º da Portaria CAT n. 5 de 22.01.07, normalmente é apresentada por ocasião da lavratura da escritura e vem constando a sua apresentação no corpo do titulo.
Caso não haja essa declaração de apresentação por ocasião da lavratura, deve ser exigida pelo RI por ocasião do registro nos termos do artigo 5º da referida portaria, para ressalvar responsabilidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Junho de 2.007.

Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentado a registro instrumento particular de financiamento para construção de imóvel habitacional garantido por alienação fiduciária (plano com prestações fixas - convênios).
Não constou do instrumento o valor da parcela, constando da mesma todos os demais requisitos e mencionou que a forma de pagamento será consignada em folha de pagamento.
É obrigatório constou do instrumento o valor da prestação?


Resposta: O artigo n. 176, parágrafo 1º, item III, 5 da LRP, exige que se conste o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive juros se houver, por seu turno o artigo 24 da Lei, diz o que deverá conter o contrato que serve de título fiduciário. Portanto, estando presentes estes elementos, entendo s.m.j, não ser obrigatoriamente necessário constar do instrumento o valor da prestação.
Do registro constará conforme consta do instrumento “que será pago em plano convenio com prestações fixas cuja forma de pagamento será consignada em folha de pagamento...”, ou seja, a forma de pagamento será conforme constar do instrumento.
Normalmente, do registro consta; “....alienaram fiduciariamente o imóvel..... pelo valor de R$ ______, ao Banco ______, em garantia do empréstimo do mesmo valor ........devendo o empréstimo ser pago em ____ meses, com juros de ___% ao ano, reajuste monetário e demais encargos constantes do contrato.
O contrato de compra e venda (e alienação fiduciária) considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.
O pagamento do preço não é elemento essencial ao negócio
O preço deve ser consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento este poderá ser feito de outra forma.
A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características geais do preço (ver também item 15, letra “i” do Capitulo XIV das NSCGJSP).
Assim, seria interessante que do contrato constasse o valor da prestação, mas não necessário a impedir o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Junho de 2.007.

Locação Caução

Consulta:


Recebi para registro um contrato particular de locação de imóvel não residencial situado na cidade e comarca de C.
O contrato tem como locador o ESPÓLIO de Mário, representado por Dirce, brasileira, separada judicialmente; como locatário: Riolando e fiadores: Francisco e sua mulher Maria de Lourdes.
Foi dado pelos fiadores um imóvel residencial na Travessa 13 de Maio, n. 244, nesta cidade, em garantia da locação. O contrato não dá direito à preferência na compra do imóvel.
A garantia (caução) foi dada no próprio instrumento.
Pergunto-lhe:
1)- Pode o Espólio funcionar como credor nesse instrumento? Em caso positivo devo exigir uma cópia do termo de inventariante?
2)- Deverá o imóvel dado em caução ser descrito e constar o nº do registro para ter acesso ao RI?
3)- Tratar-se-ia de averbação ou registro da caução?
Fora essas dúvidas vou pedir para reconhecer as firmas de todas as partes e testemunhas (art. 221 da LRP).
Quanto à possibilidade de registro em TD também entendo possível só ser as partes requererem, pois o objetivo principal em registrar nesta cidade é a caução.

Respostas:
1. É perfeitamente possível pela atual Lei das Locações Urbanas que o contrato de locação seja assinado apenas por um dos condôminos. Marido e mulher, se o regime de bens for o da comunhão universal de bens, são condôminos, e assim é válida a assinatura de apenas um dos cônjuges. Se tiver ocorrido o falecimento de um dos cônjuges, instaurou-se o processo de apuração de haveres e assim, a locação só pode ser firmada pelo inventariante, devendo portanto, ser previamente aberto o inventário ou arrolamento.
O espólio pode, representado pelo inventariante, praticar atos de administração dos bens móveis e imóveis livremente. Não pode praticar certos atos que exorbitem a administração, como p.e., alienar, hipotecar, arrendar, etc., sem alvará judicial (artigo 991/992 do CPC).
No caso de locação em tese, o contrato deveria ser firmado com o espólio representado pelo inventariante, a quem caberia comprovar essa situação.
A rigor, necessitaria de alvará, contudo o ato que se praticará aí nesta cidade não será o do registro do contrato de locação (artigo n.167, I, 3 da LRP), que deverá ser registrado em C., vez que o imóvel locado se situa naquela cidade e comarca.
Nesta cidade se procederá à averbação da caução como garantia da locação (artigo n. 38, parágrafo 1º da Lei n. 8.245/91), e cuja averbação (da caução) nem mesmo exige de que o contrato de locação esteja registrado (ver decisão da 1ª VRP Capital n. 000.05.033180-9), portanto a qualificação do contrato de locação deverá ficar a cargo daquela serventia (C.).
2. Para atendimentos dos princípios que norteiam o RI, o imóvel dado em caução deverá ser descrito (especializado) e ser mencionado o número de seu registro.
3. Como dito, o ato a ser praticado é o de averbação nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei das locações.
4.- A caução, como modalidade de garantia de locação como menciona a lei, poderá ser bem móvel ou imóvel, em se tratando de bem móvel deverá acessar ao RTD, e em se tratando de bem imóvel a sua averbação será em RI, sendo que a rigor (artigo 127, VII da LRP), o ato não poderá acessar o RTD, nos termos do parágrafo único do artigo citado (art. 127 LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.007.

Doação Instrumento Particular

Consulta:


A Municipalidade de A. é proprietária do lote 19 da quadra E do loteamento J. C., na cidade de A., desta Comarca, devidamente matrículada sob nº 8.290, livro 02, em 09 de março de 2001. Não existindo qualquer averbação de alienação ou compromisso à margem da citada matrícula.
Através de contrato particular de doação, com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, de destinação específica datado de 11 de outubro de 1988, a Municipalidade de A. doou com as condições acima o imóvel para Hercilio, casado, cujo documento foi registrado sob nº 1.519, livro B-8 de Registro Integral no Cartório de Títulos e Documentos desta Comarca, aos 14 de abril de 1989.
Agora foi prenotada escritura pela qual a Municipalidade de A. doa o imóvel para Hercílio, só que agora no estado civil de viúvo, tendo inclusive citado o registro acima e a escritura estava sendo feito em cumprimento ao mesmo, autorizando na escritura o cancelamento das cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade constantes do citado contrato.
Pergunto-lhe:
Posso registrar a escritura definitiva em nome de Hercílio, qualificando como viúvo, uma vez que o contrato mencionado não foi registrado na matrícula do imóvel e sim em RTD?


Resposta: Entendo que sim. Dois são os contratos, um feito através de instrumento particular datado de 11.10.88, que foi registrado em RTD para fins de autenticação de data, validade contra terceiros e conservação, e outro realizado através de escritura pública lavrada recentemente que ora é apresentada a registro. Ademais, quando da assinatura do primeiro contrato a Municipalidade não era ainda proprietária do imóvel, vez que sua matricula foi aberta posteriormente (2.001), ou ao menos o bem não era classificado como bem patrimonial ou dominial.
O primeiro registro em RTD não surtiu efeitos de propriedade e “Quod no estin tabula, non estin mundo”
A escritura pode ser registrada em RI, eventuais prejudicados devem recorrer aos meios judiciais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.007.

segunda-feira, 23 de agosto de 2010

Certidão de Penhora

Consulta:


Recebi para registro Certidão de Penhora, nos termos do artigo 659, §§ 4º e 5º do CPC.
Na matrícula do imóvel além do terreno foi averbado na matrícula um prédio comercial com a área construída de 1.509,23.
Ocorre, que na certidão de penhora constou somente o terreno.
É o único óbice ao seu registro.
Devo devolver o título para que seja inserida a área construída do imóvel, seu número e via pública?


Resposta: Situação contrária seria possível, pelo principio da cindibilidade e em face de decisões do CSM, ou seja, do mandado/certidão de penhora consta construção não averbada.
É certo que o acessório acompanha o principal.
Contudo, no caso concreto, a situação é inversa, da certidão constou somente terreno, quando da matricula já consta à averbação da existência de construção.
Em atenção ao princípio da especialidade e até mesmo para evitar questionamentos futuros, deve o título ser qualificado negativamente para que depois de aditado, dele conste à existência da construção averbada na matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Julho de 2.007.

Chancela Mecanica RTD

Consulta:


Recebi para registro em Títulos e Documentos documento particular datado de 16 de julho de 2007, dando as características do clichê da assinatura dos Srs. Gilberto e Gumercindo, destinado à emissão de cheques; em anexo fac-símile da chancela mecânica e assinaturas de próprio punho; documento esse feito de acordo com a Circular nº. 103 do Banco Central do Brasil.
Tive um caso idêntico da CDHU e foi lavrada escritura pública de Chancela Mecânica (Tabelionato de SP).
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Cap. XIV), item 52 do Cap. XIV, diz que compete ao Tabelião e seus prepostos, a autenticação das chancelas mecânicas registrada na serventia.
Pergunto-lhe:
1)- De quem é competência para registrar a chancela mecânica?
2)- Pode ser feito por instrumento particular?
3)- Se registrar em Títulos e Documentos serviria para os fins acima?


Resposta: A única legislação existente no País sobre chancela mecânica até a presente data é a Lei n. 5.589 de 03 de Julho de 1.970, e a resolução do Banco Central do Brasil nº. 149 de 09 de Julho de 1.970.
O registro da chancela mecânica é feito junto aos Tabelionatos de Notas (item 52 e ss. do Capitulo XIV das NSCGJSP) e os requisitos para registro estão contidos nos itens 69/71 das Normas de Serviço (Cap. XIV).
A chancela mecânica instituída pela citada Lei foi criada para ser utilizada para a autenticação dos títulos ou certificados de ações, debêntures ou obrigações, bem como suas respectivas cautelas, de emissão das sociedades anônimas de capital aberto.
Entretanto, ela vem sendo utilizada para a assinatura de cheques e outros documentos, podendo, também, ser utilizada para a assinatura de contratos de compra e venda (ver RDI n. 15 – parecer do Dr. Nalini). Já tendo sido autorizada a sua utilização pela E. Corregedoria Geral e Permanente da Vara dos Registros Públicos desta Capital.
No Registro de Imóveis a aceitação de contratos com chancela mecânica dependem de autorização da Corregedoria Permanente (RDI 15 Jan/Jun 85).
Já o registro de chancela mecânica em RTD, não serviria para os fins propostos, pois deve ser feito nos termos do artigo 127, VII da LRP, para fins de conservação (autenticação de data e validade contra terceiros), acompanhado de requerimento do interessado nesse sentido, que deverá estar ciente que os efeitos desse registro serão para fins de conservação. Deve o interessado procurar o Tabelionato de Notas para o fim almejado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.007.

Averbação de Construção

Consulta:


Tenho matriculado sob nº. 6.697, Livro 02, deste Oficial, aos 25 de agosto de 1994, um prédio nº. 57, localizado nesta cidade e comarca, na Praça Anuor N., na citada matrícula não consta à área construída, busquei na matrícula e transcrições anteriores e pude constatar somente que o prédio possui 15 cômodos.
Agora vem a proprietária e pede para averbar que o prédio possui a área construída de 293,67m2, apresentou CND do INSS relativa à área, tudo ok.; no projeto apresentado não faz distinção o que existia construído e o que foi acrescido, diz simplesmente que é para regularização de residência, garagem e varanda.
1)- A minha dúvida é como fazer a cobrança da averbação? A pessoa até deixou um depósito no valor total, mas não tenho certeza, se esta é a forma correta da cobrança, ela a parte não questiona o pagamento, tanto que já fez o depósito.
2)- Na averbação lanço que o imóvel (prédio nº. 57) tem uma área construída de 293,67m2, somente?


Resposta: Pelo que pudemos entender, o imóvel (prédio) foi matriculado em 1.994, porém, com origem em anterior transcrição.
A construção já existia de há muito tempo, não constando, porém, a área construída.
Agora, vem a interessada e requer nova averbação apresentando, inclusive CND do INSS.
É bem possível que essa construção já existente de há muito tempo tenha sido totalmente demolida e em seu lugar construído (ou reconstruído) novo prédio com 293,67 m2, cuja CND do INSS agora é apresentada.
Também é possível que a construção existente (de há muito tempo) tenha sido somente ampliada (parte da residência, varanda e garagem), ou tenha parte demolida e parte construída (ampliada).
Desta forma, para que se possa ter segurança da averbação que se fará, bem como na cobrança dos emolumentos devidos pela averbação (ões), será importante (necessário) que se apresente uma certidão municipal esclarecedora, mencionando qual a área construída existente, e qual a área da construção da ampliação, e eventual demolição, lembrando que a partir de 24.07.1.991 (Lei n. 8.212/91) também é devida a CND do INSS para as demolições.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Julho de 2.007.

Doação

Consulta:


Cônjuges casados sob o regime da separação obrigatório de bens na Vigência do Código Civil de 1916 (art. 258, parágrafo único, alínea II).
O varão fez doação à virago (mediante autorização judicial) de determinado imóvel sob a condição de que se a mesma viesse a aliená-lo deveria destinar 50% do produto a ele.
O varão faleceu na vigência do novo código civil.
Indagações:
I)- Mencionado bem deve ser levado à inventário?
II)- Ou não há necessidade de inventário, a condição era intuitu personae, o registro da escritura de alienação pode ser feita independente de tal procedimento;
III)- Em sendo o caso, o fundamento estaria na incomunicabilidade derivada da doação?
IV)- Há outros fundamentos?


Resposta: Como dito anteriormente, no regime da separação obrigatória de bens (legal), a doação entre cônjuges não é permitida, pois desvirtua o referido regime, os bens são particulares de cada cônjuge por imposição do legislador. Contudo, no caso que se apresenta, a doação do marido para a mulher foi autorizada judicialmente e isso não se discute.
No entanto, houve a condição de que em caso de alienação, 50% do produto da venda deveria ser destinado ao cônjuge varão (doador), e também haveria a necessidade da outorga marital.
O cônjuge varão faleceu, a rigor, em virtude do regime de casamento, o imóvel havido por doação não se comunicou e com o falecimento do marido a viúva poderia aliená-lo sem qualquer formalidade.
Entretanto, houve uma condição nos autos que autorizou a doação e nada ficou estipulado como ficaria a destinação da metade do produto da venda em caso de falecimento do doador (varão) e caso este tivesse herdeiros.
Porém, a questão toda refoge a esfera registrária, e eventuais herdeiros que se sentirem prejudicados poderão se socorrer da via judicial com grande possibilidade de obterem ganho de causa.
Desta forma, para que a alienante tenha segurança é melhor que busque respaldo judicial autorizando-a a alienar o imóvel sem qualquer prestação de contas a eventuais herdeiros do falecido, ou mesmo diante da condição imposta que o imóvel seja levado a inventário (judicial).
De certa forma, com a morte do cônjuge varão não haverá necessidade de qualquer outorga marital, basta à averbação do seu óbito, alterando o estado civil do cônjuge sobrevivente para o de viúva.
Toda a questão é de certa forma de cunho pessoal, e refoge a esfera do registro de imóveis e ademais, como se comprovaria a destinação de 50% do produto da venda caso não tivesse havido o falecimento do cônjuge varão e este anuísse em eventual alienação, ou mesmo que essa parte fosse distribuída a eventuais herdeiros.
Também não seria uma questão extra-registrária?

É o parecer sub censura.
São Paulo, 02 de Agosto de 2.007.

Retificação de Escritura

Consulta:


Recebi dois processos judiciais para manifestar-me sobre pedido de Alvará, na qual os autores pretendem retificar a descrição do imóvel.
Em um deles estou tranquilo, entendo ser possível a retificação.
Já no segundo caso, trata-se de pedido de Alvará Judicial para retificar escritura de Doação de pai feita à filhos.
Melhor explicando: Por escritura pública de Doação datada de 14 de maio de 1996, Geraldo e sua mulher Aparecida, doaram aos seus filhos, José, Claudemir e Pedro, tendo os doadores reservado usufruto para sí.
Os doadores Geraldo e Aparecida faleceram. A escritura até hoje não foi registrada e os filhos querem retificar a escritura para dar a descrição correta do imóvel e a atual matrícula.
No meu parecer a dúvida é a seguinte: Se o Juiz der o Alvará Judicial, os herdeiros irão representar os donatários numa ponta (outorgantes) e também noutra ponta (outorgados).
Há algum impedimento para que se possa fazer dessa forma?
Grato,


Resposta: Não vislumbro nenhum impedimento de que na escritura de re-ratificação, onde se retifica somente a descrição do imóvel, os doadores já falecidos sejam representados por um ou mais dos donatários.
Qualquer retificação de inexatidão ou erro contido em documento público somente poderá ser feito através de outro instrumento público e com a participação das mesmas partes que participaram do ato.
Se uma das partes que participaram do ato já é (são) falecida(s), deve(m) ser representada(s) pelo seu(s) espólio(s), e este pelo seu inventariante e pelos herdeiros ou apenas pelo inventariante.
Via de regra, o espólio é representado pelo inventariante e não pelo herdeiro, nem por todos os herdeiros.
Nada impede pe., que uma pessoa, desde que munida de procuração ou alvará judicial (autorização) com poderes específicos, assuma três posições, isto é, represente tanto os transmitentes, como adquirentes e anuentes.
O atual código civil até mesmo não repetiu a proibição de que o próprio mandatário adquira bens de cuja alienação esteja encarregado, e a doutrina tem entendido, que conforme artigo 117 do CC/02, o contrato consigo mesmo é permitido.
A doação já se concretizou no passado, o que se retifica é apenas a descrição do imóvel, e a representação dos doadores já falecidos será feita através de alvará judicial, cuja competência é do Juiz do processo verificar. Eventualmente, se assim entendesse o Magistrado, poderia até mesmo nomear um representante (inventariante) dativo, mas não é esse o caso.
Uma vez autorizado, expedido o alvará, não haverá nenhum impedimento para a retificação da escritura, que uma vez retificada poderá acessar ao registro imobiliário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.007.

Loteamento Abertura de Matrícula

Consulta:


Foi requerido pela Prefeitura Municipal abertura de matrícula de duas áreas de lazer e duas áreas institucionais, o loteamento é do CDHU e passar a Municipalidade de A., por força do art. 22 da Lei 6.766/79.
Vocês tem algum modelo desse registro?
Estou em dúvida como proceder na abertura da matrícula e na transferência. Poderia me fazer essa gentileza?


Resposta:

Não há ato de transferência quando da abertura da matrícula, pois nos termos do artigo n. 22 antes citado, essas áreas passam automaticamente para o domínio Municipal (por destinação/afetação), e há entendimentos que passam já com a aprovação do loteamento, mesmo antes de seu registro, ou até mesmo quando este não venha a se concretizar.
Infelizmente não temos em nosso escritório arquivos de modelos, mas é somente abrir a matricula em nome do Município, e se entender necessário constar que tal matricula foi aberta a requerimento do Município tal, datado de .....

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Agosto de 2.007.

Cédulas Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:


Sobre um imóvel rural recaem duas cédulas pignoratícia e Hipotecária (1º e 2º grau) a favor do Banco do Estado de São Paulo S/A - BANESPA.
Agora, foi apresentada cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária em 3º grau, a favor do Banco Santander Banespa S.A.
O Banco do Estado de São Paulo S/A foi incorporado pelo Banco Santander Banespa S.A. Deve ser procedida a averbação da incorporação antes de proceder ao registro da cédula hipotecária em 3o?


Resposta: No caso, não se trata de proceder à averbação da Incorporação do Banco do Estado de São Paulo S/A – Banespa, que foi juntamente com o Banco Santander Brasil S/A - BSB e o Banco Santander S/A – BSSA, incorporados pelo Banco Santander Meridional S/A – BSM, nem da alteração da denominação deste último para Banco Santander Banespa S/A, pois pelo princípio de instância ou rogação, nada está sendo requerido nesse sentido. Com certeza essas averbações deverão ser feitas no futuro (vamos atravessar a ponte quando chegarmos a ela).
A questão que se apresenta no momento é se será necessária à anuência do Banespa, credor da CRPH, registrada em 1º grau para o registro da CRPH de 2º grau, em favor do Banco Santander Banespa S/A, com sede em outro endereço e CNPJ diverso.
Entendo que não, pois se trata da mesma instituição, uma vez que o Banco do Estado de São Paulo S/A – Banespa foi incorporado pelo Banco Santander Banespa S/A, atual denominação do Banco Santander Meridional S/A.
A rigor, precisaria ser apresentados tais documentos da incorporação e da alteração da denominação ou a anuência do Banespa, contudo como é público e notório que o Banespa foi (em resumo) incorporado pelo Santander, que inclusive utiliza as duas nomenclaturas (Santander/Banespa), penso que seria desnecessária a anuência ou exigir a averbação da incorporação e alteração da denominação para o registro da CRPH.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.006.

quinta-feira, 19 de agosto de 2010

Retificação Administrativa Prazos de Prenotações

Consulta:


Lançado um pedido de retificação administrativa extrajudicial como proceder quanto aos prazos?
Digamos que foi prenotada uma retificação no dia 01.08, o Oficial tem até o dia 15.08 para qualificá-lo e encontrando-se em ordem até o dia 30.08 para proceder a averbação.
Mas digamos que decorreu os 30 dias e a parte não atendeu a exigência. Como procedo? Encerro essa prenotação e quando a parte vir novamente após o prazo dos 30 dias com as exigências cumpridas protocolo novamente o título?
Ou seja, minha dúvida consiste em saber se o cartório devolvendo o título com exigência a parte pode reapresentá-la a qualquer momento ou precisaria estar dentro do prazo da prenotação?
De acordo com o item 124.1 do Cap. XX das NSCGJ, determina que o requerimento de retificação será lançado no livro 1 - Protocolo observada rigorosamente a ordem cronológica de apresentação dos títulos. Uma vez decorrido os 30 dias a prenotação cessa automaticamente?
Grato,


Resposta: Primeiramente, cumpre salientar que conforme consta do protocolado CG nº. 36.477/04 – Capital – Parecer 326/2004-E (provimento CG 02/05), constam que os requerimentos de retificações de registros fundados no artigo 213, II da LRP não geram direito de prioridade, e que o procedimento de retificação poderá se estender por mais de 30 dias caso seja necessária à complementação da prova, ou se os confrontantes tabulares não forem encontrados para a notificação pessoal.
É mencionado também no citado parecer de que o prazo de remessa do processo ao Juiz Corregedor poderá ser prorrogado a requerimento do interessado para permitir que seja celebrada transação destinada a afastar a impugnação (itens 124.2 e 124.19 – Nota – do Capítulo XX das NSCGJSP).
Via de regra, a retificação deverá ser realizada dentro do trintídio legal (item 124.6), e se feitas exigências e não cumprida dentro do prazo (trintídio), deverá a prenotação ser cancelada (item 36 e 36.2 – art. 267, III do CPC).
Contudo, como dito anteriormente, poderá haver prorrogação desse prazo caso seja necessária à complementação de prova, se os confrontantes tabelares não forem encontrados para a notificação pessoal (item 124.12), prorrogação de prazo de remessa ao Juiz Corregedor para que seja celebrada transação, diligências e vistorias externas (pelo Oficial), prorrogações de prazo para a resposta a notificação ou mesmo para a impugnação.
Desta forma, devolvida a retificação (salvo exceções) com exigências não poderá o interessado reapresentá-la a qualquer momento, devendo cumprir as exigências dentro do trintídio legal (itens 36 e 36.2).
E uma vez decorridos os 30 dias, a prenotação cessará, salvo as exceções antes mencionadas (Provimento 02/05).
Enfim, existem muitas situações, particularidades que podem estender o prazo por mais de 30 dias, como exemplo, podemos citar complementação de provas, notificações (editais), procuradorias, órgãos públicos (que é de 15 dias, mas normalmente excedem esse prazo), transações, vistorias e diligências, prorrogações de prazos (resposta a notificação e impugnação) etc).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.007.

Procuração em Causa Própria

Consulta:


Estou qualificando uma procuração em causa própria, na qual sugiram duas dúvidas:
1)- Não constou do ato notarial a apresentação da certidão da matrícula. Pelo fato de se tratar de procuração em "causa - própria" se faz necessária a sua apresentação?
2)- O pagamento foi efetuado com cheque, constando cuja quitação será automática com a efetiva compensação. No tocante a esse item entendo possível o registro.
Grato,


Resposta: A procuração em causa própria da procuração tem apenas forma, é negócio translativo, tendo apenas a forma ou aparência de procuração, já que implica em transferência de direitos.
Trata-se de efeito de compra e venda irrevogável que contém os requisitos da “res” do “pretium” e do “consensus”, já que fixados, e cuida-se de titulo registrável nos termos do artigo n.167, I, 29 da LRP, desde que contenha os mesmos requisitos exigidos numa escritura pública de compra e venda.
Desta forma, a rigor deveriam ser cumpridos os requisitos exigidos pela Lei n. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº. 93.240/86 (artigos 1º da Lei e do Decreto (caput) e inciso IV do art.1º do Decreto), e a certidão da matricula do imóvel ser apresentada quando da lavratura do ato pelo Notário.
No entanto, o problema e a responsabilidade da não exigência da apresentação da certidão da matrícula são do Notário que praticou o ato.
Contudo, segundo preleciona Plácido E Silva na procuração “in rem propriam”, há características de mandato e de contrato bilateral de compra e venda em que o mandante se demite de todo o direito de domínio sobre o imóvel nela objetivado. Assinala, porém citando Reinaldo Porchat, poder o mandatário agir em seu nome ou em nome do mandante o que guarda coerência com o fato da colocação do instituto no capítulo do mandato (artigo 685 do CC) revelando a existência de liame de representação ainda que no interesse do mandatário.
Desta forma, entendo s.m.j., que a ausência da menção da apresentação da certidão da matricula no ato notarial não deverá ser motivo impeditivo de registro, pois, como dito, é de responsabilidade do Tabelião que lavrou o ato.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Agosto de 2.007.

Renúncia de Usufruto Emolumentos

Consulta:


Foi prenotada escritura de venda e compra com Renúncia de Usufruto; o valor da venda e compra é de R$.80.000,00, quanto à Renúncia do Usufruto menciona na escritura que ela foi uma renúncia gratuita.
Entendo ser possível essa forma de renúncia, porem, fiquei em dúvida quanto à forma de cobrança da averbação.
Tem as seguintes hipóteses:
1)- Averbação sobre 1/3 do valor da escritura;
2)- Averbação sobre 1/3 do valor venal; ou
3)- Averbação sem valor declarado.
Gostaria da sua sempre sábia orientação, pois não tenho uma opinião formada sobre o tema.
Grato,


Resposta: Numa mesma escritura são praticados dois atos distintos, renúncia do usufruto e compra e venda. Se a serventia adotar ou entender que a renúncia do usufruto deverá ser cobrada como averbação com valor declarado, não deverá utilizar como base de cálculo o valor da venda e compra, mas sim, o valor venal do imóvel, por ser a renúncia gratuita.
As partes evidentemente optaram pela forma menos onerosa (renúncia – averbação). Poderia eventualmente, o nu-proprietário transmitir a nua propriedade e o usufrutuário transmitir o usufruto, ou mesmo o usufrutuário alienar o usufruto para o nu-proprietário para que este alienasse a plena propriedade.
Contudo, a questão da diabrite emolumentar relativo à extinção do usufruto já foi objeto de consulta, quando então demos a nossa posição conforme abaixo se transcreve.
Aqui na comarca da Capital, pelo que sei, conforme dito anteriormente, os emolumentos são cobrados com valor declarado (1/3 do valor venal) e assim também é feito em outras comarcas do interior. Outras têm cobrado como averbação sem valor declarado.
Deve a serventia ao adotar uma posição ter ao menos elementos para justificar, ou ao menos adotar a posição que os colegas da região têm tomado.
Ou in dúbio pro réu, ou in dúbio pro fisco.
Fico pensando de como agiria o Juiz Corregedor numa eventual reclamação de emolumentos, qual posição adotaria.
Enfim, o mais sensato é que a serventia adote a posição dos colegas da região.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Agosto de 2.007.

Enfiteuse Desmembramento

Consulta:


Esta dúvida surgiu-me recentemente: No caso de desmembramento de terreno foreiro, cuja condição consta da matrícula a ser desdobrada, é necessário que o senhorio direto requeira também o desdobro ou só os proprietários do domínio útil é o suficiente, uma vez que os imóveis desdobrados continuaram como foreiro.
Gostaria de sua orientação.
Grato,


Resposta: Segundo Orlando Gomes, enfiteuse é o direito real limitado que confere a alguém perpetuamente os poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, e a de conservar-lhe a substância.
Competem-lhe com efeito o “jus utendi”, o “jus fruendi” e o “jus disponendi”. Usa a coisa e lhe frui as utilidades, em toda plenitude. Pode instituir bem de família, constituir hipoteca, usufruto sobre o domínio útil, pode ser objeto de servidão, pode dispor do bem, transferindo a qualquer pessoa por ato entre vivos ou de última vontade o amplo direito que tem sobre o imóvel.
Entre as obrigações do enfiteuta, destacam-se as seguintes: a) pagar o foro; b) pagar o laudêmio; c) pagar os impostos e taxas que gravam o imóvel; d) conservar a substância da coisa.
O titular do domínio útil exerce plenamente os atributos do direito de propriedade – não lhe é lícito apenas destruir o imóvel.
Se o enfiteuta pode onerar e alienar o imóvel (domínio útil), a princípio poderá desmembrá-lo, entretanto, como é obrigado a conservar a substância da coisa, necessita da anuência, do consentimento do senhorio direto para poder proceder ao desmembramento do imóvel.
Sendo assim, se a enfiteuse estiver constituída a mais de 10 (dez) anos, tal procedimento não será necessário se o enfiteuta resgatar a enfiteuse, pagando o laudêmio e dez pensões anuais (artigo 693 do CC/16).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Setembro de 2.007.

Doação Gratuita com Reserva de Usufruto

Consulta:


Foi lavrada escritura de doação gratuita com reserva de usufruto, pela qual o tio Miguel, doou aos seus sobrinhos Francisco e Sebastião, um imóvel urbano, tendo reservado o usufruto para si do imóvel.
Não constou da escritura se o doador tinha herdeiros ascedentes e nem constou ser a doação da parte disponível.
Isso impede o registro? Deverá ser retificada a escritura de doação?
Grato,


Resposta: A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doação de todos os bens (doação universal), inibindo o ato de dissipação patrimonial, que expõe o doador à falta de condições de sua própria subsistência. Trata-se de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penúria, capaz pela liberalidade arrimada em total desrespeito de comprometer o mínimo existencial para viver a vida.
Afasta-se da restrição e com ela a invalidade da doação se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador, os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria.
Entretanto, a reserva do usufruto na doação não é obrigatória. Evidentemente, o fato de o doador não reservar não impede o registro, assim como é perfeitamente possível à doação da nua-propriedade quando terceiro é usufrutuário.
A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz, não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração e a simples declaração não significa que o ato de disposição não seja nulo.
O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.
O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Sendo assim, a declaração de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada assim como se encontra.
Portanto, o registro da escritura da forma que se encontra é perfeitamente possível, mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.
A disposição de que a doação foi feita da parte disponível serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois sendo parte disponível estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador.
Ademais, enquanto vivos os proprietários podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do CC).
Se se tratar de doação inoficiosa (quando no momento da doação for superada a metade disponível do doador), deve o notário advertir as partes e o registrador se aparecer vai registrar sem nada consignar.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Setembro de 2.007.

Formal de Partilha

Consulta:


Foi prenotado Formal de Partilha dos bens deixados por Marlene, envolvendo 5 imóveis; com relação a 4 imóveis a partilha está ok, porem, com relação a um dos imóveis está havendo o seguinte:
Encontra-se matriculado sob nº. 7.332, um imóvel rural que faz um só todo, encravado na Fazenda 3 Barras, neste município e comarca, com a área de 53,94 alqueires ou 130,53,48ha, em nome de 9 proprietários;
Pelo R.1 na Matr. 7.332, foi destacada para venda uma área 5,7476 alqueires ou 13,9092ha e aberta a Matr. 7.651, ficando apurado na Matrícula o remanescente de 48,1924 alqueires ou 116,6256 ha;
Posteriormente um dos co-proprietários Luiz faleceu e foi registrado o inventário (R.7) nesta matrícula "originária" 7.332, passando o 1/9 do remanescente 50% a viúva Marlene e 50% aos herdeiros filhos Sérgio e Silvana.
Agora vem a partilha da Marlene (50% de 1/9 do remanescente que houve pelo R.7/Matr. 7.332) e surgiram as seguintes dúvidas:
1)- Devo continuar fazendo o registro na Matrícula 7.332 ou devo abrir matrícula para o remanescente, embora não se trate de uma transação?
2)- Na descrição do imóvel, que possui todas as medidas rumos, graus e distâncias, constou confronta ao norte, com Antonio, Mário, e QUEM MAIS DE DIREITO.
Nesse caso devo exigir a retificação do imóvel, tanto para o caso se for o registro na matrícula 7.332 ou caso de abertura de nova matrícula?
3)- Caso seja motivo de devolução com relação à este imóvel, posso fazer o registro dos demais imóveis.
Grato,


Respostas:

1. Havendo descrição do remanescente do imóvel, o registro poderá ser feito na matricula mãe/matriz/originária, no entanto, o ideal é que esta seja encerrada, abrindo-se nova matricula para o registro que se apresenta.
2. Nos termos do item 48, IV do Capítulo XX das NSCGJSP, não são admitidas nas confrontações menções como “com quem de direito”, contudo não haverá necessidade de processo administrativo de retificação do registro, bastando à atualização do confrontante a requerimento do interessado nos termos do item n. 49 do Capítulo XX das NSCGJSP, quando então se poderá abrir nova matricula, encerrando-se a primitiva como sugerido no item 1 acima.
3. Cumprindo-se o que foi mencionado não haverá necessidade de devolução do título, não há nenhum complicador. Porém, no caso de pelo princípio de instância ou de cindibilidade, poderia ser feito somente o registro de um ou mais imóveis sempre a requerimento do interessado, para que este amanhã ou depois não alegue desconhecimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Setembro de 2.007.

Retificação Administrativa Impugnação

Consulta:


Estou trabalhando em um pedido de retificação de área de imóvel rural, na qual um dos confrontantes impugnou o pedido.
Procedi a intimação dos requerentes (6 proprietários mais o engenheiro responsável) para manifestarem no prazo de cinco (5) dias a contar do recebimento da notificação sobre a impugnação.
Do total dos 6 proprietários, retornaram 3 Aviso de Recebimento do Correio constando que receberam a intimação dia 10.09, 1 retornou constando que recebeu a intimação no dia 11.09 e 2 intimações não retornaram ainda.
Gostaria de saber como devo contar o prazo de 5 dias se faço individualmente por cada pessoa a partir do seu recebimento ou conto da última intimação recebida.
Grato,


Resposta: O prazo deverá ser contado da última intimação, nos termos do artigo 241, III do CPC (Ver também artigo 298 do mesmo codex).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.007.

terça-feira, 17 de agosto de 2010

Penhor Cédula Rural Pignoratícia

Consulta:


Foi apresentada cédula rural pignoratícia dando em garantia safra de cana de açúcar, expedida aos 30 de agosto de 2007, com vencimento final para 20 de fevereiro de 2009, na qual figura como credor o Banco do Brasil S/A.
No corpo constou uma cláusula "AJUSTE DE PRORROGAÇÃO DE PENHOR", do seguinte teôr:
Ajuste de prorrogação de penhor - independentemente da lavratura de aditivo, o penhor cedular será prorrogado automaticamente, vencendo-se em 6 (seis) anos no caso de penhor agrícola e 8 (oito) anos no caso de penhor pecuário, a partir da contratação, findo o qual obrigo-me (amo-nos) a reconstituí-lo. Vencido esse prazo sem que o penhor tenha sido reconstituído por meio de aditivo, poderá o Banco do Brasil S.A. dar por vencido este instrumento.
Pode ser registrada a cédula citada com essa condição? Não estaria a condição imposta ferindo o art. 1.439 do CC e contrariando as várias decisões do Conselho Superior da Magistratura sobre o tema - (Apelação Cível 529-6/6 - Urupês), 516-6/7 (2006) entre outros.
Agradeço, antecipadamente,


Resposta: A CRP, nessas condições não poderá acessar ao RI, por afronta não só do artigo 1.439 do CC, mas também ao artigo 61 e 62 caput e parágrafo único do DL 167/67 (Ver também artigos 13, 14, par. 1º e 36 do DL).
Contraria também as APC nºs;: 233-6/5; 733-6/7; 718-6/9; 726-6/5 e 725-6/0 e outras que virão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Setembro de 2.007.

Formal de Partilha CUB

Consulta:


Recebi para registro formal de Partilha dos bens deixados por Antonio, este era casado sob o regime da comunhão universal de bens anteriormente ao advento da Lei 6.515/77 com Rosa, proprietarios de um único imóvel rural com 3,75 alqueires e matriculado sob nº 6.726, neste Oficial.
Antonio faleceu no dia 28 de Julho de 2003, deixou a viúva e mais seis filhos.
Ao fazer a partilha dos bens a advogada com base no art. 1829 (CC), atribuiu METADE IDEAL E MAIS 1/14 (um quatorze avos) para a viúva e 1/14 avos para cada um dos seis filhos, totalizando 6/14 avos.
Portanto, a viúva foi beneficiada com a meação e mais 1/14 avos, correndo com os filhos.
Está correta a forma de pagamento, particularmente entendo que o art. 1829, I, a concorrência se daria se fosse outro o regime de casamento, sendo o da comunhão universal (que é o caso) e separação obrigatória (exceção).
O esboço da partilha foi homologada em Juízo aos 24.06.2004.
Para suas considerações.


Resposta: Antonio faleceu em 28.07.2.003, portanto já na vigência do Novo Código Civil, aplicando-se as regras desse novo codex a vocação hereditária (artigo 2.041 CC), e portanto o artigo 1.829, I do CC/02.
A viúva segundo relata o consulente, recebe 8/14 avos do único imóvel que pertencia ao casal que eram casados no regime da CUB, em concorrência com os herdeiros que receberam 1/14 avos cada uma totalizando 6/14 avos do imóvel.
Pela regra do citado artigo (1.829, I do CC), o cônjuge sobrevivente não concorre com os descendentes, se foi casado com o falecido no regime da CUB (art. 1667 e s.) ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.641).
Também não concorrerá caso o regime tenha sido o da comunhão parcial (art. 1658 e s.), se o autor da herança não houver deixado bens particulares.
Em síntese : Se meia, não herda, se herda não meia.
Assim, está correta a posição da serventia.
Contudo, o artigo 2.027 do CC/02 dá o caminho de que se for o caso qualquer interessado no prazo de 01 (um) ano pleitear a anulação da partilha realizada nessas condições.
Ocorre que a partilha da forma que foi feita foi homologada pelo Juiz do processo, e questionar na órbita soberana da atuação jurisdicional é ingressar indevidamente na análise dos fundamentos das decisões judiciárias.
Poderá, no entanto por cautela, desqualificar o título pedindo esclarecimentos a respeito aos interessados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Setembro de 2.007.

ITCMD Doação

Consulta:


Estou com duas escrituras de doação feita pelo mesmo casal donatário Santo e Erotilde (dois atos), em ambas o donatário é o Sr. Antonio, sendo as escrituras lavradas na mesma data 17 de setembro de 2007; na primeira escritura o valor da doação é R$.5.435,41 e a segunda no valor de R$.6.404,80.
Quanto à primeira doação tenho convicção de que pelo fato de não atingir as 2.500 Ufesp realmente estaria isentaria, a minha dúvida consiste exatamente na segunda doação, em vista o que dispõe o art. 6º, letra b da Lei 10.705/200, que diz que são isentas do recolhimento as doações de imóvel cujo valor não utrapasse 2.500 Ufesps, desde que seja o único transmitido.
O colega Tabelião constou que é isento.
Interessando observação se faz no anexo XV a que se referem o art. 18, o item 12 do Anexo IX, e o item 9 do Anexo X, tem duas colunas:
Eu, donatário acima identificado, DECLARO, sob as penas da lei, que no período acima mencionado:
2a. opção: ( ) recebi a título de doação, no âmbito judicial ou extrajudicial do doador acima identitificado, bens móveis ou imóveis, que somado(s) à doação que ora se efetiva, não atinge o valor de 2.500 Ufesps.
Cada Ufesp hoje é 14,93 x 2.500 Ufesp total R$.37.325,00.
Então, ressumindo: no caso de duas doações como acima citado, considero a isenção tendo por base a somatória das duas doações e desde que ela não atinga 2.500 Ufesp estão isentas do recolhimento do Itcmd ou somente a primeira doação estaria isenta e no segundo caso embora não atinja o valor de 2.500 Ufesp, mesmo assim estaria obrigada ao recolhimento do ITCMD por tratar-se de 2a. doação no mesmo ano civil.
Agradeço a atenção que me for dispensada, estando à disposição para maiores informações, se julgarem necessárias.


Resposta: O caso concreto é caso de transmissão por doação e não por “causa mortis”, e as duas doações no mesmo ano civil não atingem o valor de 2.500 Ufesp’s, portanto, isentas nos termos da declaração apresentada pelo contribuinte (doações que somadas não atingem 2.500 Ufesp’s – artigo n. 18º da Portaria CAT n. 15/03 - Ver também letra “a” do inciso II do artigo 6º da Lei 10.705/00 e do Decreto 46.655/02, parágrafo 3º do artigo 12 e itens “1” e “2” do parágrafo único do artigo n. 25 do Decreto 46.655/02).
A serventia está analisando a letra “b” do inciso I do artigo 6º da Lei 10.705/00, que faz referência a um único imóvel, contudo, o inciso “I” refere-se a transmissão “causa mortis” e não doação que é referido no inciso “II” (ver letra “b” do inciso II do artigo 6º).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Outubro de 2.007.

Penhora Qualificação da Esposa

Consulta:


Recebi para registro Certidão de Penhora expedida pela 10a. Vara Cível de U., acompanhada da certidão anexaram xerox sem autenticação de Carta Precatória para Citação, Penhora, Avaliação e Intimação ao Juizo de Direito desta Comarca, do auto de penhora e depósito e certidão de intimação.
São dois imóveis, um pertence ao casal Sérgio Luiz e sua esposa Vera Lúcia, casados sob o regime da comunhão universal de bens com pacto antenupcial, como dito na cópia do auto de penhora e depósito foi certificado que foram intimados o executado Sérgio Luiz e sua esposa Vera Lúcia; se está penhorando a totalidade do imóvel.
O fato das cópias anexadas a certidão já é um motivo para a devolução, mas a minha maior dúvida é saber se é necessária a qualificação da esposa do executado Sérgio, uma vez que somente ele foi qualificado.
Parece-me uma questão tão óbvia, mas as vezes ficamos meio perdido e suas sábias opiniões sempre nos auxiliam.


Resposta: Via de regra, os registros/averbações (parágrafo 4º do artigo 659 do CPC) das penhoras são feitos à vista da apresentação de mandados ou certidões, tendo sido aceito por algumas serventias a cópia do mandado de citação e do auto de penhora autenticados pelo Oficial de Justiça.
Já nas execuções fiscais, o registro/averbação é feito com a apresentação da cópia da inicial (contra-fé) com o despacho do Juiz que a defere, e do termo ou auto de penhora também autenticados pelo Oficial de Justiça (Lei 6.830/80).
O artigo n. 239 da LRP, fala que as penhoras serão registradas em cumprimento de mandados ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do Juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.
Já o parágrafo 4º do artigo n. 659 do CPC, antes citado, diz que a averbação da penhora será feita do registro imobiliário mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, e o artigo 665 do CPC diz em seu inciso II que o auto de penhora conterá: II – os nomes do credor e do devedor.
Ao menos do Estado de São Paulo o item n. 109 letra “a” do Capítulo II da NSCGJSP – Ofícios de Justiça – Provimento 50/89, faz menção de que os mandados, certidões e ofícios destinados ao RI devem ter qualificação completa das partes.
No caso concreto, a certidão da penhora é oriunda de outro estado da federação que não é obrigado a cumprir normas do nosso estado e nem lhes é aplicada.
Assim entendo, s.m.j., que no caso em tela (mesmo se a certidão fosse expedida em nosso estado) não haverá necessidade da qualificação da esposa do executado, e se a certidão contiver os requisitos necessários poderá ser registrada/averbada, independentemente de as cópias anexas não estarem autenticadas. Tais exigências poderiam ser mitigadas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Outubro de 2.007.

segunda-feira, 16 de agosto de 2010

Formal de Partilha

Consulta:


Estou qualificando Formal de Partilha extraído de autos de inventário por falecimento de Sidival que tramitou nesta Comarca.
E, na qualificação me deparei com a seguinte situação:
O imóvel refere-se a um prédio e seu respectivo terreno urbano situado nesta cidade que pertencia à Emilio e sua mulher Ernestina, o qual encontra-se matrículado sob nº 2.808, livro 02, deste Oficial.
Pelo R.1/2.808, datado de 07 de outubro de 1982, através de escritura de doação com reserva de usufruto datada de 22 de janeiro de 1982, os proprietários Emilio e sua mulher Ernestina, doaram o imóvel, em partes iguais aos seus filhos Norair casado com Benedita e Sidival, este solteiro;
Pelo R.2/2.808, foi reservado usufruto aos doadores; que posteriormente pela Av.3, foi cancelada parciamente por obito da usufrutuária Ernestina e pela Av.4, o usufrutuário Emilio, desistiu expressamente, consolidando-se assim a propriedade plena em proveito dos nú-proprietários.
Pelo R.5/2.808, aos 06 de abril de 1994, os co-proprietários Norair e sua esposa Benedita venderam a metade ideal do imóvel para o co-proprietário SIDIVAL, só que agora no estado civil de casado sob o REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS, com CLEUSA (casamento realizado no dia 18 de setembro de 1982).
Dessa união tiveram dois filhos Sidival Filho e Arthur.
Por um raciocínio rápido 50% pertenceria única e exclusivamente para SIDIVAL e 50% seria em comum entre SIDIVAL E CLEUSA (25% cada).
Muito bem, Sidival veio a falecer no dia 24 de maio de 2005. Como dito acima desse relacionamento tiveram dois filhos.
O Advogado ao partilhar os bens o fez da seguinte forma:
50% (metade ideal) ficou pertencendo à viúva CLEUSA.
25% ao herdeiro filho Sidival FILHO; e,
25% ao herdeiro filho Arthur.
Exatamente aí consiste minha dúvida porque:
1)- A partilha estaria errada uma vez na primeira aquisição (R.1) o bem não se comunicava com Cleusa, portanto o pagamento está errado, uma vez que caberia 25% a viúva Cleusa e o restante de 75% deveria ser dividido em partes iguais aos filhos Sidival e Arthur?
2)- A partilha estaria correta porque ela concorreria nos 50% (havido por Sidival pai pelo R.1) em vista do art. 1.829, I do CC e teria a participação da metade (25%) do espolio?
3)- A partilha está errada pois ela concorreria em igualdade de condições nos 50% (havido pelo Sidival pai) com os herdeiros, cabendo 1/3 de 50% para cada um, em vista do art. 1829, I c.c. art. 1.832 do CC?
Particularmente, estou entendo que havendo descendentes, sendo o cônjuge sobrevivente casado sob o regime da comunhão parcial de bens e tendo o morto deixado bens particulares, o cônjuge sobrevivente é herdeiro necessário, em concorrência com os descendentes do falecido.
Ou seja, 50% (havido pelo R.1) será dividido por três (viúva e os dois filhos) o que caberia a cada um deles 16,66%;
O restante 50% (havido pelo R.5) caberia 25% à viúva e 25% seria dividido entre os dois filhos e caberia 12,5% a cada um deles;
O que totalizaria:
a viúva o pagamento de 16,66% + 25,% = 41,66%
ao filho Sidival 16,66% + 12,5% = 29,17%
ao filho Arthur = 29,17%
____________________________________________
total: 100,00%

Para as suas considerações, aguardo seu posicionamento sobre intrigante tema.
Obrigado.


Resposta: A posição e o cálculo da serventia estão corretos, pois nos termos dos artigos citados (1.829, I e 1.832 do CC), a viúva deveria receber 41,66 % e os demais herdeiros 29,17% cada um. A primeira aquisição (50% do imóvel) se deu por doação e quando Sidival era solteiro, e a segunda aquisição se deu quando Sidival já era casado com Cleusa pelo regime da CPB. Portanto, Cleusa teria 25% pela meação e 16,66% pela herança.
A partilha deve ser aditada ou ser apresentada a guia de recolhimento do imposto de transmissão devido (doação ou v/c em havendo torna) .

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Outubro de 2.007.

Emolumentos Cédula de Crédito Bancário

Consulta:


Surgiu dúvida com relação à forma de cobrança de registro da cédula de crédito bancário em que é dado em garantia penhor de safra, constando ainda da cédula tratar-se da Carteira Rural.
Como se dá a cobrança no item 1 ou no item 8 da Tabela de Registro de Imóveis?
Alguns cartórios cobram pela tabela 1 e outros pela tabela 8.
Eu, particularmente entendo que deva ser cobrada pela tabela 1, pois a tabelas 8 seria exceção - Cédulas de Crédito ou Produto Rural Pignoratícia - Livro 3 (DL 167/67).
Grato, 21/12/2007.


Resposta: Prezado, a questão emolumentar é sempre uma diabrite, pois é como uma faca de dois gumes em virtude do artigo n. “30” da Lei Estadual n. 11.331/02 (reclamação contra cobrança de emolumentos).
No caso que se apresenta, dependendo do valor do penhor rural agrícola (safra), a diferença poderá ser de valor considerável.
In dúbio pro reo e não pro fisco.
De fato o item 8 da tabela fala em Cédula de Crédito (ou Produto) Rural, ou seja, Cédula de Crédito Rural (DL 167/67 e Lei 8.929/94) e no caso a Cédula é de Crédito Bancário e não Rural. Mas o crédito que se concedeu é de origem rural, tanto que na cédula é mencionado tratar-se de Carteira Rural (origem dos recursos).
A tabela de emolumentos nada prevê, nem a Lei 10.931/04, contudo aplicam-se as Cédulas de Crédito Bancário as legislações das demais Cédulas (artigo. 42 da Lei 10.931/04) e ainda conforme o termo de acordo de redução de emolumentos (Boletim Eletrônico do Irib n. 633 de 20.02.2.003) a interpretação correta do item “8” é: “Aplica-se, o item “8” exclusivamente, a cédula pignoratícia” (não fala em cédula rural pignoratícia).
Desta forma, numa interpretação gramatical, literal ou filológica (que consiste em verificar qual o sentido do texto gramatical da norma jurídica), poder-se-ia pensar inicialmente em aplicar o item “1”, contudo a interpretação deverá ser lógico-sistemática e que deve sobrepor à interpretação gramatical.
Lógica (mens legis): em que se estabelece uma conexão entre vários textos legais a serem interpretados.
Sistemática: a interpretação será dada ao dispositivo legal de acordo com a análise do sistema no qual está inserido, sem se ater à interpretação isolada de um dispositivo, mas sim em conjunto (Ver processo CG n. 280/2007 – Ementário n; 03 de 2.007).
Desta forma, particularmente, s.m.j., entendo que deve ser aplicado o item “8” da tabela, principalmente por o crédito ter origem em Carteira rural e o penhor (agrícola) também ser rural. (Todos os caminhos levam a Roma).
Nos termos do artigo n. “29” da Lei de emolumentos, poderia também ser feita consulta ao Juiz Corregedor Permanente, mas particularmente não acho necessário ou aconselhável.
De resto, fica evidenciado que em uma eventual reclamação bem posta certamente o reclamante obteria êxito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Dezembro de 2.007.