quinta-feira, 30 de setembro de 2010

Locação Existência de Registro

Consulta:


Recebi escritura de venda e compra de partes idéias (5/6) para um condômino proprietário de (1/6) que passará a ser proprietário da totalidade do imóvel, aquisição essa que se deu por sucessão.
Na matrícula do imóvel existem diversos registros de contrato de locação do prédio comercial ao Banco Real.
O último contrato registrado sob nº 13/1. 982 vencido em 01.06.1990, constou: O contrato vigorará mesmo no caso de alienação do imóvel, sendo os adquirentes, sucessores ou herdeiros dos contratantes a qualquer título, obrigados a respeitá-lo em todas as suas cláusulas e condições.
A última prorrogação foi registrada sob nº 21/1. 982, em 16 de outubro de 1995, tendo o término em 01/07/98, especificando especialmente quanto à vigência no caso de alienação do imóvel.
Pergunto:
Há necessidade de se cancelar os registros da locação antes de registrar a escritura de venda e compra?
O comprador já tem conhecimento da locação, pois já é co-proprietário por sucessão.


Resposta: A locação não impede a alienação e não haverá necessidade de cancelamento dos registros das locações para se registrar a venda e compra.
Poderá estar correndo judicialmente e até em segunda instância ação renovatória da locação, mas isso em nada interfere no registro.
Contudo, a existência da locação deve ser certificada no título que ora se registra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Fevereiro de 2.006.

Hipoteca Quitação pelo BNDES

Consulta:


Foi registrada uma hipoteca em 1o. grau instituída por força de escritura pública de Constituição de Garantia Hipoteca, tendo como credor o Banco Interior de São Paulo S/A, liquidado extrajudicialmente pelo Banco Central do Brasil através do ato PRESI nº 911, de 07.02.2001 e que foram sub-rogados pelo BNDES por força do art. 14 da Lei nº 9.365, de 16.12.96.
Dúvidas:
1)- Pode ser aceito instrumento particular de quitação, nos atos em que foram instituídas garantias hipotecárias por escritura pública?
2)- Deve ser averbado algum ato em virtude da quitação agora ser dado pelo BNDES?


Resposta:

1. Nos termos do artigo 251, I da LRP, poderá ser aceito instrumento particular de quitação da hipoteca.
2. Não haverá necessidade de averbação de nenhum ato, em virtude da quitação dada pelo BNDES, pois este Banco não sucedeu aquele, como também não houve nenhuma cessão de crédito, tendo ocorrido a sub-rogação automática do crédito ao BNDES por força de Lei, artigo 14 da Lei 9365/96, o que deverá ser mencionado na averbação de cancelamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Março de 2.006.

Penhora Imóvel Hipotecado

Consulta:


Recebi para registro certidão de penhora movida nos autos de Execução em que figura como exequente o Banco Nossa Caixa S/A e Executada Rosimari, casada com Gilberto, sem qualificação (embora tenha adquirido o imóvel como solteira e tenha casado sob o regime da comunhão parcial de bens, não constam os dados do marido na matrícula).
Os questionamentos são os seguintes:
I)- Não descreveu o imóvel - se limitou a constar penhora realizada sobre o imóvel rural descrito a fls. 49/vº dos autos, cópia anexa, matriculada neste CRI (não juntou certidão da matrícula);
II)- Constou que não foi nomeado fiel depositário.
III)- Não constou à intimação da devedora.
IV)- Anexaram termo de penhora sem estar autenticada pelo Juiz do feito.
V) Além dessas irregularidades, o imóvel está hipotecado ao Banco Nossa Caixa S/A (mesmo credor na penhora), através de cédula rural pignoratícia e hipotecária, vencida em 22 de julho de 2002. Devo exigir algum documento para confirmar se a penhora refere-se a divida da hipoteca?
Devo afastar alguma exigência do item I ao IV?


Resposta: Se o imóvel não está descrito na certidão ou no termo da penhora, deve ser juntado aos documentos também a fls. 49/vº do processo onde descrito o imóvel ou cópia da certidão da matricula, ou ainda pelo menos fazer referência ao nº da matricula do imóvel penhorado (itens 109 do Cap. II, 41, 54, e 54.1 do Cap. IV da NSCGJSP – Ofícios de Justiça – Prov. 50/89).
Quanto ao depositário, a Lei (10.444/02 – art. 659 par. 5º CPC) inovou nesse sentido, o devedor (por seu Advogado) ao ser intimado da penhora, fica constituído como depositário do bem.
Quanto à intimação da devedora e de seu cônjuge (intimação de ambos), é necessária, quer sejam ambas partes na execução, quer seja parte apenas um deles.
Se os dois forem litisconsortes, a necessidade de intimação terá por fundamento o artigo 669 do CPC. Se apenas um deles for o executado, a intimação de ambos será necessária porque penhora recaiu sobre o imóvel, o fundamento da exigência será o parágrafo único do artigo 669 do CPC.
O termo de penhora deve estar autenticado pelo escrivão do feito, assim como os executados qualificados nos termos dos mesmos itens do Prov. 50/89, acima citados.
Como o imóvel está hipotecado por CRPH registrada na matricula do imóvel, não poderá ser penhorado, arrestado ou seqüestrado por outras dívidas do emitente, conforme consta do artigo n. 69, do DL n. 167/67, devendo, se for o caso, ao exequente fazer prova de que a penhora que ora se busca registrar, se refere a execução da hipoteca cedular registrada.
De resto, a única exigência que poderá ser afastada ou mitigada será a constante do número II.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Março de 2.006.

Desdobro de Lote

Consulta:


Existe neste oficial uma matrícula de imóvel urbano na cidade de A. (terrenos foreiros), com 6.050,00m2, que foi dividido judicialmente entre os proprietários, sendo a área dividida em 17 lotes, as quais foram abertas matrículas.
Uma das matrículas 8.725, que recebeu a denominação de lote 20 da quadra 63, com 242,00m2, (tendo sido transmitido o domínio útil e resgatado o domínio direto em nome de Francisco Antonio Pereira e Ana Paula Rissi)que adquiriram de um dos herdeiros à quem foi atribuído na divisão judicial.
Requerem os atuais proprietários Francisco e Ana, novo desdobro do imóvel, passando a constituir-se de parte A e parte B, cada um com 121,00m2 (existe Lei Municipal em vigor, autorizando o desmembramento menos 125,00m2).
Não se trata de desdobro sucessivo tão combatido pela Corregedoria Geral? Não existe lei municipal estipulando a quantidade de lotes que podem ser desmembrados.


Resposta: De fato, pelo item 150.4 do Capitulo XX das NSCGJSP, a E. Corregedoria combate os casos de desmembramentos sucessivos, não desdobro.
No caso concreto, trata-se de desmembramento de uma área (L 20 Q63) em duas, o que alguns chamam de desdobro (subdivisão de uma área em duas).
A subdivisão da área maior com 6.050,00 m2 (uma quarta) originou 17 lotes, mas a divisão foi judicial.
No item citado (150.4) também é dito: “....com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade...”
Assim, a divisão do lote em questão em 2 (dois), não se trata de caso a carecer de registro especial ou burla a Lei do Parcelamento do solo.
Situação diferente seria de determinado proprietário de área com 10.000,00 m2 ou 1 hectare, que subdivide em 10 áreas de 1.000,00 cada uma e as transmite a 10 pessoas, que por sua vez subdividem cada área de 1.000,00 m2 em 4 de 250,00 m2, etc.
Sempre é necessário verificar o passado do imóvel, voltar (a sua vida pregressa), se é oriundo ou não de diversos desmembramentos anteriores a ensejar a burla da Lei.
No caso em questão, não vislumbro grandes problemas que possam gerar com a averbação solicitada, pois o desmembramento anterior foi por ordem ou decisão judicial.
É claro se todos os proprietários dos 17 lotes começarem a subdividirem seus lotes em 2 ou 3 a situação será outra.
Assim o desdobro pode ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.006.

Partilha Cessão de Direitos

Consulta:


Recebi para registro Carta de Arrematação extraída dos autos de arrolamento dos bens deixados por Sylvio, falecido em 14 de outubro de 2000.
Sylvio deixou a viúva Antonia e 4 filhos.
Uma das filhas Evanir casou se sob o regime da comunhão parcial de bens com Aparecido em 17 de janeiro de 1981 e por sentença de 12 de junho de 2002, divorciaram-se através do divorcio direto, averbado no Registro Civil em 05 de Julho de 2002.
Portanto, quando do falecimento do "de cujus" ainda eram casados, pois o óbito se deu em 14 de outubro de 2000 e o divórcio em 12 de junho de 2002.
Por escritura pública de Cessão de Meação e de Direitos Hereditários aos 09 de Outubro de 2002, a viúva-meeira e os demais herdeiros cederam seus direitos sobre o imóvel para Otacílio Dardani, tendo a herdeira Evanir comparecido como Divorciada.
Nas primeiras declarações a herdeira Evanir comparece como divorciada.
A transmissão se dá no exato momento da morte. No momento da morte, o Estado civil de Evanir era de casada, embora o bem não se comunique com o marido.
Devo exigir que se adite todos os documentos para constar a alteração ou simplesmente ignoro o erro e procedo o registro direto em nome do cessionário?


Resposta: A carta deve ser de adjudicação e não de arrematação. Evanir casou-se pelo regime da CPB em 1.981, vindo a divorciar-se em 2.002, seu pai faleceu em 2.000. Na cessão dos direitos hereditários feita também em 2.002, Evanir comparece cedendo seus direitos como divorciada que era de fato o seu estado civil à época.
Nas primeiras declarações (não sabemos a data), Evanir também figura como divorciada, que dependendo da data, também poderia ser o seu estado civil de fato nessa época.
Por ocasião de seu divórcio, provavelmente não houve partilha de bens, se houve, poderia haver menção aos direitos sucessórios e ser solicitada pela serventia ao menos para complemento e microfilmagem.
No inventário ou arrolamento dos bens deixados por Sylvio, também poderia haver menção de que Evanir à época de seu falecimento era casada com “A”, porém em virtude de seu casamento no regime CPB, os direitos sucessórios não se comunicaram com “A”.
Enfim, tudo isso deveria ser observado pelo Juiz do processo que deferiu a cessão, o pedido e julgou o processo.
Pelo regime de casamento de Evanir, não haveria comunicação do bem que sobreveio por sucessão (artigo 1.659, I CC/02).
No caso, deveria haver aditamento do inventário e seu ex-marido anuir à cessão.
Haveria grande trabalho para as partes e não sabemos se “A” anuiria à cessão.
De qualquer forma, tudo levaria ao mesmo resultado.
Considerando o regime de casamento de Evanir, e que tudo passou pelo crivo judicial, penso que o registro poderá ser feito, contudo se o Oficial não se sentir seguro, que peça o aditamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.006.

terça-feira, 28 de setembro de 2010

Cédula de Crédito à Exportação

Consulta:


Recebi para registro cédula de crédito à exportação de açúcar e gostaria de saber quais os requisitos necessários ao registro? Qual à forma de cobrança das custas e emolumento? Precisa CND ´s do Inss, Rec. Federal e dívida ativa da União?


Resposta: Os títulos de Crédito à Exportação, são regidos pela lei 6.313/75, que em seu artigo 3º diz: “Serão aplicáveis a Cédula de Crédito à Exportação e da Nota de Crédito à exportação, respectivamente os dispositivos do Decreto-lei nº 413 de 09 de Janeiro de 1.969, referente à Cédula de Crédito Industrial e a Nota de Crédito Industrial”.
Por seu turno, o DL 413/69 em seu artigo n. 42, dispensa a exibição do comprovante de cumprimento de obrigações fiscais e previdenciárias (CND’S).
Quanto aos emolumentos, estes deverão ser cobrados da mesma forma que o são para as Cédulas de Crédito Industrial e Comercial, ou seja, de acordo com o item 1.3 da Tabela II dos Ofícios de Registros de Imóveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Março de 2.006.

Formal de Partilha

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha por falecimento de Luiza, proprietária do imóvel da Matr. 7.952, a qual faleceu no estado civil de solteira, não deixando ascendentes, nem descendentes. Vindo a falecer em 24 de setembro de 2001.
Por ato de última vontade, em 29 de janeiro de 1985, lavrou testamento beneficiando dentre sua irmã Dirce Fiorim, com o imóvel da Matr. 7.952.
Aos 27 de dezembro de 2002, Dirce Fiorim, cedeu seus direitos à Luis Carlos, sobre o imóvel que possuía um prédio de 62,55m2, através de escritura pública.
Em 09 de setembro de 2005, houve um acréscimo na área construída do imóvel passando a possuir 130,27m2. O Advogado aditou e emendou passando a constar a área correta construída.
Há algum problema pelo fato da escritura de cessão ter constado somente 62,55m2?
Ao expedir o documento pelo juízo foi expedido como Formal de Partilha. Devo fazer nota de devolução para corrigir o título, uma vez que o imóvel foi adjudicado a Luiz Carlos, ou simplesmente, faço o registro constando tratar-se de Carta de Adjudicação?
OBS: Na Sentença: Homologo por sentença para que produza seu jurídicos e legais efeitos, o esboço de partilha ....
Em conseqüência, adjudico a todos os interessados seus respectivos quinhões hereditários....


Resposta: A cessão dos direitos hereditários foi realizada em 2.002 (terreno contendo um prédio com 62,55 m2), o acréscimo da construção foi posterior, em 2.005, portanto correto, e de nenhum problema de na escritura de cessão ter constado à área construída de 62,55 m2, pois era a realidade à época e depois o acessório acompanha o principal.
Quanto à expedição de formal de partilha, ao invés de carta de adjudicação, nenhum inconveniente há, pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC/02). Ademais, o Juiz do processo procedeu desta forma e o resultado será o mesmo de carta de sentença ou de adjudicação, assim não haverá necessidade de se aditar o título, pois desnecessário. Não se irá ensinar o Padre Nosso ao vigário, que ele rezará uma missa inteira.
Far-se-á o registro utilizando-se o formal (Por formal de partilha..........o imóvel objeto desta matricula avaliado em ...... foi adjudicado a .........).
O registro pode ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Março de 2.006

Incorporação Cláusula Resolutiva

Consulta:


Uma cliente de nosso tabelionato pretende adquirir imóvel onde pretende construir/constituir condomínio, sendo que, seguida a venda e compra, pretende promover o registro de incorporação.
No entanto, pretendem ajustar a v/c com cláusula resolutiva expressa da seguinte maneira: parte do preço da aquisição do terreno será quitado na ocasião da venda das frações ideais correspondentes às futuras unidades que serão construídas no imóvel adquirido.
É possível de lavratura e o registro da v/c n/ termos, como também, em seguida, da incorporação??
24-09-2.010


Resposta: O contrato de compra e venda com condição resolutiva expressa é contrato condicional e depende de pagamento das parcelas do preço, que se não pagas farão com que o imóvel volte ao transmitente, o que irá gerar insegurança para o registro da incorporação.
Tal cláusula terá o efeito suspensivo porque o domínio só se transferirá com o pagamento, e resolutivo porque a compra e venda será desfeita pelo não pagamento.
A condição subordina o efeito jurídico a evento futuro e incerto (artigo 121 do CC), tem acepção de resolver, colocar fim. Assim sendo, a cláusula resolutiva prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual.
Para o registro da incorporação é necessário que haja título de propriedade do terreno ou promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão de posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclusa consentimento para demolição e construção (letra “a” do artigo 32 da Lei 4.591/64).
Contrato passível de extinção, condicional, não será título a ensejar o registro de incorporação imobiliária.
Portanto, a escritura de compra e venda com condição resolutiva expressa poderá ser lavrada e registrada, no entanto não ensejará ao registro da incorporação.
Esse é o meu entendimento s.m.j..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010.

Carta de Adjudicação

Consulta:


Foi apresentada para registro Carta de Adjudicação extraída de autos de cumprimento de sentença, nos qual 04 terrenos de propriedade de uma empresa (construtora/incorporadora) foram penhorados e adjudicados.
Em análise às matrículas ainda pertencentes a CRI anterior, constatamos que em cada uma destas possui registro de Incorporação para construção de empreendimento, sendo que estes registros foram realizados em 27/06/1994, e, posteriormente, foram efetuadas averbações para constar a arrecadação destes à massa falida da empresa (proprietária).
Nos autos, os imóveis constam somente como terreno.
Se levantada a arrecadação, será possível o registro?
Em relação ao registro da incorporação (vencido), como não foi averbada a construção e tomadas às providências para a constituição do condomínio, como deverá ser considerado? Ou melhor, mesmo vencido, se formos abrir matrícula em nosso Cartório, deverá ser transportada a incorporação??
24-09-2.010


Resposta: No caso, não se trata de levantar/cancelar a arrecadação (artigo 76 e seguintes do DL 7.661/45), pois em face da decretação da falência da empresa incorporadora e proprietária dos imóveis, os registros não poderão ser feitos em face do artigo n. 215 da LRP, o que somente será possível com a autorização expressa do Juízo Universal da Falência.
Quanto aos registros das incorporações, estes também devem ser previamente cancelados (artigos nºs.6º do Decreto n. 55.815/65 e 255 da LRP), a fim de possibilitar o registro da Carta de Adjudicação que adjudicou somente os terrenos sem nada mencionar quanto à incorporação que permanece válida nos termos do artigo n. 252 da LRP, enquanto não cancelada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010

segunda-feira, 27 de setembro de 2010

Formal de Partilha

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha, constando na transcrição descrição do imóvel, o seguinte termo: terreno medindo 10,00m de frente por 25,00m “mais ou menos" de cada lado; (obs: não consta a m2).
É possível a abertura da matrícula de acordo com a transcrição? Ou devo pedir que as partes retifiquem a área do imóvel antes de matriculá-lo.
Outro detalhe é que constou das primeiras declarações que a viúva (que era casada sob regime da comunhão de bens com o falecido), ficará usufrutuária da totalidade do imóvel; ao colher o termo de doação nos autos, foi atribuído o usufruto à ela de 50% (que é o que lhe caberia no imóvel). Devo exigir o aditamento?


Resposta: Quanto à descrição do imóvel, quando se diz “mais ou menos”, não se quer dizer nem “mais” nem “menos”, assim, no caso concreto deverá ser considerada a medida de 25,00 metros de cada lado da frente aos fundos, contudo observo que não consta do imóvel sua medida de fundos.
Nos termos do item 46 do Cap. XX das NSCGJ e art. 196 da LRP, a matricula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior.
Podendo, nesse caso, ser feito o registro de acordo com a transcrição, ficando a retificação administrativa (art. 213, I letras “d” e “e”) para depois.
Deve nesse caso, por buscas, voltar aos registros anteriores até a origem (pé) para verificar se desses registros já não constava a área do imóvel e sua medida de fundos, podendo assim, ser feita a retificação de oficio (213, I letra “a”).
Não sei como foi feita a partilha, mas é perfeitamente possível nesses casos atribuir-se a viúva tão somente o usufruto sobre a totalidade do imóvel e aos herdeiros somente a nua-propriedade.
Entretanto, se está havendo divergência no formal de partilha no tocante ao usufruto que ficou reservado ou foi atribuído a viúva, deve a serventia pedir o aditamento do formal ou ao menos o esclarecimento necessário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Março de 2.006.

Demolição de Prédio Comercial

Consulta:


Recebi para averbação pedido de averbação de demolição de prédio comercial.
Na matrícula, dentre outras benfeitorias, consta a existência de 5 barracões com pilares de tijolos a cada 3 metros, muretas de tijolos e um metro de altura com tela de arame acima, sendo 1 com piso cimentado e 4 com piso de terra, todos coberto com telhas francesas.
OBS: Não consta número do prédio, bem como área construída.
Os proprietários/requerentes: apresentaram: 1)- Certidão da Prefeitura Municipal, que verificou que o prédio comercial (galpões) localizado na Rua Rodrigues Alves, n. 186, que os 4 galpões usados como granja foram demolidos totalizando uma área de 320,00m2; 2)- CND do INSS relativa a demolição com 320,00m2, situado na Rua Rodrigues Alves, nr. 186.
Como proceder:
a)- quanto ao número do prédio que não consta da matrícula.
b)- com relação à área construída que também não consta da matrícula.


Resposta: Num primeiro momento, a serventia deverá realizar buscas junto aos registros anteriores até a origem (pé), para verificar se deles não constam a numeração do prédio e a área construída.
Caso positivo, deverá ser feita à retificação de ofício, e em não encontrando, deverá solicitar do interessado a averbação da numeração que o prédio possuía, bem como sua área de construção que foi objeto de demolição, comprovada através de certidão municipal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de abril de 2.006.

Hipoteca Loteamento

Consulta:


Foram dados em garantia hipotecária 8 lotes para a P.M. de A., para execução de obras de infra-estrutura de loteamento.
O proprietário apresentou-me para cancelar a hipoteca, certidão do seguinte teor: que revendo parecer do departamento Jurídico e Despacho do Prefeito Municipal, verificou constar o deferimento da exclusão da garantia de caução dos terrenos 1, 2, ......., da quadra J..., Loteamento .....
Uma vez que não foi certificado se a obra de infra-estrutura foi realizada ou qual o motivo da liberação, poderia exigir complementação de dados?
Tem algum problema pelo fato do registro tratar-se de hipoteca e na certidão vir escrito caução?
Pode a hipoteca ser liberada por certidão da Prefeitura Municipal (credora)? Precisa reconhecer firma na certidão expedida pela Prefeitura Municipal na pessoa do seu secretário?


Resposta: Nos termos do artigo 251, I da LRP, o cancelamento da hipoteca só pode ser feito à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor e nos termos do artigo 250, III a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.
No caso concreto, a certidão expedida pela Municipalidade somente noticia o deferimento da exclusão da garantia da caução os lotes...., mas não dá quitação (conclusão das obras), nem autoriza o cancelamento das hipotecas.
Portanto, referido documento não será suficiente para cancelar os registros das hipotecas, devendo a Prefeitura ou dar quitação ou autorizar expressamente o cancelamento das hipotecas.
O fato de a Prefeitura mencionar caução não traz grandes problemas, pois caução é o gênero dos direitos de garantia, é sinônimo de garantia, da qual a hipoteca é uma das modalidades. No entanto, o documento deve, se possível, fazer menção aos números dos registros.
Os motivos da quitação ou da autorização, necessariamente não precisam constar do documento, mas o reconhecimento de firma de quem o assina é necessário para maior garantia.
Lembramos que decorridos 4 (quatro) anos do registro do loteamento sem que o loteador tenha apresentado o termo de verificação de execução das obras, o Oficial deverá comunicar a Prefeitura Municipal e o Curador dos registros públicos para as providências cabíveis (item 170.2 do Cap. XX das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Abril de 2.006.

Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:


Recebi Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária para registro. O imóvel pertence à nossa Comarca e o Penhor 1.200 sacas de café (que se encontra localizado em Minas.
A hipoteca será registrada no livro 02. O questionamento é saber se o livro 3, deverá ser aberto tanto em Pato de Minas, quanto neste Oficial?
O questionamento é feito em virtude que alguns estudiosos sobre RI tem feito sobre o tema.


Resposta: No caso de termos a competência territorial dividida, ou seja, para o penhor um RI e para a hipoteca outro, o Oficial do penhor deverá fazer o registro da cédula somente no Livro 3- Aux., constando em sua redação que a hipoteca será objeto de registro junto ao SRI tal.
O RI de localização do imóvel dado em hipoteca, procederá ao registro da Cédula no Livro 2 (hipoteca) e também no livro 3- Aux., observando que o penhor dado em garantia foi (ou será) objeto de registro junto ao SRI tal (ver Também Bol. Irib 176).
Entretanto, quando a cédula de crédito tem garantia hipotecária consistente em imóveis em duas comarcas diferentes, registra-se a cédula e a hipoteca na primeira comarca, e na segunda comarca registra-se somente a hipoteca na matricula do imóvel, indicando-se que a cédula foi previamente registrada em tal data, ob n. tal, em tal comarca.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Março de 2.006.

sexta-feira, 24 de setembro de 2010

Escritura de Compra e Venda

Consulta:


Recebi para registro uma escritura de venda e compra, lavrada por tabelião da comarca, na qual comparece como comprador seu filho.
O art. 27 da Lei 8.935/94 proíbe a pratica de tal ato.
Cabe ao RI proceder a essa fiscalização?
Poderia ser devolvida a escritura por esse motivo?


Resposta: É muito comum os registradores receberem para a prática de atos escrituras lavradas em outras comarcas e até mesmo de outros estados, assim fica evidente que tal fiscalização não é dever do registrador.
Tomando conhecimento, poderia alertar o colega Notário das implicações que poderiam eventualmente ocorrer, mas creio que não seria motivo a ensejar qualificação negativa.
O Notário deveria ter solicitado que outro lavrasse tal escritura ou que fosse lavrada por escrevente autorizado, ou ainda solicitado ao Juiz Corregedor a nomeação de “Ad hoc”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Maio de 2.006.

Formal de Partilha

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha expedido aos 02 de setembro de 2002, o "de cujus" era proprietário de três imóveis.
1º)- atribuir o valor para os bens, o advogado descreveu o valor total dos bens, excluída a meação, não tendo sido atribuído valor para cada imóvel.
2º)- Um dos bens inventariados da qual o "de-cujus" era co-proprietário de 1/9 parte, foi objeto de retificação, passando a constituir-se de duas partes, cuja abertura das matrículas se deu em 08 de junho de 2005, portanto, após a expedição do Formal de Partilha.
Pergunta-se:
a)- como proceder com relação aos valores dos imóveis. Divido o valor pela quantidade de imóveis ou peço para fazer o aditamento?
b)- existe algum óbice com relação ao registro da forma mencionada no item 2º?


Resposta: O valor dos imóveis é requisito da LRP (art. 176, III. 5), e também do CPC (artigos 993, IV, letra “h” – valor individual e 1.027).
A meação também não pode ser excluída da partilha, devendo ser levado a inventário a totalidade dos bens (100%).
Desta forma, o formal de partilha deverá ser aditado para abranger todo o patrimônio do falecido (100%) sem que do inventário seja excluída a meação, e também para que seja atribuído valor individual para cada um dos imóveis.
Com relação à meação, ver as seguintes decisões: 000.146-0; 002595-0/83; 001415/79; 011729-0/2; 015305-0/7; 036052-0/5; 404-6/6; 12.102-0/9; 458-6/1; e ainda da 1ª VRP da Capital 76616/0/99; 001441-0/99; 006556-9/98; 267/97; 1125/92; 1098/92 e 60/91, e ainda RDI nºs 07 e 24/25, e Bol. Irib n. 45.
Com relação à parte de 1/9, que por retificação passou a constitui-se de duas partes, também deverá ocorrer o aditamento do formal, pois este apesar de expedido em 2.002, somente está sendo levado a registro agora, depois da retificação (2.005), a qual deverá adequar-se.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Maio de 2.006.

Retificação Administrativa

Consulta:


1)- José e Maria são proprietários do remanescente de um lote de terreno de loteamento; faz-se necessário apurá-lo, uma vez que não está descrito após a venda realizada.
José e Maria já venderam este remanescente através de escritura pública, há mais de 10 anos.
Fazendo os cálculos chega-se a conclusão que o remanescente tem 10,00m de frente, e a escritura de venda consta 11,00m de frente.
Maria é falecida. José está acamado e incapaz. Não foi dada entrada no inventário, pois já tinham vendido o imóvel.
O possuidor da escritura poderá requerer a retificação, porem, como proceder com relação à notificação dos proprietários, uma vez que é necessária intimá-los (item 124.8 do Provimento CG nº 02/2005).
O comprador conversou com todos os filhos do casal e estes concordam e assinar com o pedido, uma vez que a venda foi realizada há mais de 10 anos.


Resposta: A retificação administrativa (apuração de remanescente) está sendo feita nos termos do parágrafo 7º do artigo 213 da LRP.
Entretanto, como está sendo requerida pelos adquirentes do imóvel, necessário se faz a notificação dos titulares de domínio do imóvel alienado (transmitentes), que devem manifestar a sua anuência a retificação (apuração do remanescente), somente para fins de ciência da retificação.
Do casal transmitente titulares do domínio, a esposa já é falecida e o marido se encontra acamado e incapaz.
Os filhos, herdeiros e sucessores do casal estão concordes em assinarem o pedido manifestando assim as suas anuências.
O cônjuge varão do titular do domínio ainda é vivo, porém, se encontra acamado e incapaz.
Contudo, não há informação de que o mesmo está juridicamente declarado incapaz, ou seja, interditado.
Desta forma, entendo que seguindo a regra do condomínio civil ou matrimonial (comunhão) prevista no item 124.9, letra “c” do Capitulo XX das NSCGJSP, pode ser notificado somente o cônjuge sobrevivo.
A notificação far-se-á pelo correio com aviso de recebimento.
Não havendo nenhuma informação de que o notificando está declarado juridicamente interdito e comprovada a sua entrega, a notificação será válida.
Em havendo informação de que o notificando esteja declarado judicialmente interditado, nova notificação se fará na pessoa do seu curador nomeado pelo Juízo.
Resta evidente que se os filhos (herdeiros e sucessores) dos alienantes pretendem assinar o pedido manifestando a suas anuências, a medida é salutar, pois em nada prejudica, pois somente vem a reforçar o pedido e a preservar manifestações futuras.
Desta forma, entendo que a notificação deverá ser feita na pessoa do titular do domínio sobrevivo, conforme acima exposto e os seus filhos herdeiros e sucessores devem depois de qualificados assinarem conjuntamente o pedido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Maio de 2.006.

Averbação Premonitória

Consulta:


Rosimere e seu marido adquiriram um imóvel e o alienaram fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
Agora, prenotamos um requerimento firmado pelo representante do Banco Santander solicitando a averbação na matrícula da distribuição de uma Ação de Execução de Título Extrajudicial em face da Rosimere.
Voce vê algum impedimento em fazer a averbação?
Grato, 23-09-2.010


Resposta: A averbação premonitória prevista no artigo n. 615-A do CPC, tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade. Possui caráter acautelatório de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos).
Trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade-notícia meramente declaratória, não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades claras, sendo a primeira como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel (ou direitos) não poderá ser afetado ao pagamento da ação de execução, e a outra, como prova de fraude a execução em caso de transferência do imóvel (ou direito).
Tem apenas por fim, advertir, prevenir, acautelar terceiros, tem o condão de afastar a alegação de boa fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel (parágrafo 3º do artigo 615-A do CPC).
É uma medida transitória mais para fins de publicidade, informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel (dos direitos aquisitivos no caso), mas não gerando direitos.
Portanto, não há nenhum impedimento para a averbação solicitada.
No entanto, caso eventualmente venha ocorrer penhora (parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC), esta não poderá recair sobre o imóvel, devendo ser realizada sobre os direitos aquisitivos do fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.010.

quarta-feira, 22 de setembro de 2010

Regime de Casamento Divergência

Consulta:


I)- Waldemir e sua esposa Bona são proprietários da totalidade de um imóvel.
II)- Waldemir faleceu, foi registrada a partilha, ficando o imóvel na seguinte proporção:
50% para a viúva Bona;
50% ao três filhos, César (casado sob o regime da comunhão parcial de bens com Maria José), Regina e Silmara, solteiras (atribuição 1/6 para cada filho);
III)- A viúva Bona doou aos seus filhos 50% do imóvel para seus 03 filhos;
César (agora no estado civil de separado judicialmente), Regina e Silmara, solteiras.
Bona reservou o usufruto sobre os 50%.
Agora, foi prenotado uma escritura de compra e venda da seguinte forma:
O co-proprietário César (qualificado no titulo como casado, tendo comparecido sua esposa Maria José), venderam 1/3 parte do imóvel a co-proprietária Silmara.
Como proceder com relação ao co-proprietário César em que diz respeito ao seu estado civil?
Deve a escritura ser devolvida pelo fato do vendedor ser proprietário de uma parte da propriedade plena e outra parte da nua propriedade?
Temos conhecimento que a Usufrutuária Bona é falecida.


Resposta: A escritura deve ser devolvida com a exigência de que o usufruto deve ser cancelado, ou a escritura ser re-ratificada para constar que César transmite 1/3 da plena propriedade e 1/3 da nua propriedade.
Quanto ao estado civil de César, pode ter ocorrido à reconciliação do casal César e Maria José, voltando ao estado civil de casado, que ser for o caso deverá ser esclarecido e averbado através de certidão de casamento ou a escritura re-ratificada para constar o estado civil correto de César (separado judicialmente) e averbada a sua separação.
Na realidade, César recebeu 1/6 da plena propriedade por herança que não se comunicou com Maria José em virtude do seu regime de casamento, e outro 1/6 da nua-propriedade por doação de sua mãe, passando a ser detentor de 1/3 da Plana e 1/3 da nua propriedade. Assim, se não houve a reconciliação e o restabelecimento do casamento de César com Maria José, a escritura deve ser re-ratificada para constar o estado civil correto de César como o de separado judicialmente e previamente ser averbado junto a matricula do imóvel a sua separação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.006.

Enfiteuse

Consulta:


Recebi para registro uma escritura de venda e compra, na seguinte situação:
Está inscrita no Livro 4-C, de Registro Diversos, um contrato de aforamento pela qual a Fábrica Matriz transmite o domínio útil a favor de Jair, não constando na referida inscrição o título originário.
Agora, foi apresentada escritura lavrada em 16 de abril de 1975, pela qual Jair transmite o domínio útil para José Alves.
Pergunto-lhes:
I)- É possível fazer a abertura da matrícula, tendo como base à inscrição?
I)- Se possível, descrevo o imóvel com a descrição constante da inscrição?
II)- Pelo fato da inscrição não consta à origem, posso com base nos documentos arquivados neste Oficial citar a transcrição referente à área total foreira?
III) - Devo averbar a inscrição à margem da nova matrícula?


Resposta: Eram inscritas no livro 4 de Registros Diversos todas as constituições de direitos reis reconhecidas por Lei, quer entre vivos, quer “mortis causa”, para valerem contra terceiros e permitirem a disponibilidade, sendo declarados os seguintes requisitos nos termos do artigo n. 252 do Decreto 4.857/39:
a)o número de ordem e o da transcrição aquisitiva; b) data; c) circunscrição; d) denominação ou rua e número do imóvel; e) característicos e confrontações; f) nome, domicilio, profissão, residência, nacionalidade e o estado civil do credor; g) nome, domicilio, profissão, residência, nacionalidade e estado civil do devedor; h) ônus; i) forma do título, data e serventuário; j) valor da coisa ou da dívida, prazo, juros, penas e mais indicações, conforme o caso.
Estavam sujeitos a registro nesse livro, entre outros, a constituição da enfiteuse (art. 245 do Decreto citado).
Se da inscrição não consta o titulo originário (transcrição) e a serventia tem condições com base em documentos arquivados, deve sim corrigir a falha, por erro evidente, citando a transcrição originária.
A abertura da matricula se fará com base no registro anterior, averbando-se logo após a sua abertura a inscrição da enfiteuse (aforamento) do livro 4 – Diversos.
A matricula nos termos do item 46 do Capitulo XX das NSCGJSP, será aberta com os elementos constantes do titulo e do registro anterior, podendo ser utilizada a descrição constante da inscrição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.006.

Desdobro de Terreno

Consulta:


Recebi um pedido de desdobro de terreno na seguinte condição:
1)- Paulo e sua mulher, são proprietários do lote 22 do quarteirão 63, na cidade de A., o terreno é regular mede 10,00m x 44,00m., encerrando 440,00m2 (planta anexa).
2)- Pretendem desdobrar o terreno da seguinte:
I)- A parte A, ficará com 1,00m de frente para a via pública; e área total de 244,00m2; e,
II)- A parte B, ficará com 10,00m de frente para a via pública, e área total de 240,00m2.
O desdobro foi autorizado pela municipalidade.
A Lei Municipal 1884, cita:
(Parágrafo 2º)- Será permitida a aprovação de desmembramento de lotes com no mínimo 1(um) metro de testada, desde que trate de corredores de acesso a imóvel encravado autônomo, com a área de 70,00m2.
É possível desdobrar o imóvel nessas condições?
A lei não quis tratar de terrenos que se encontravam encravados (autônomos) já existentes? (esse caso é novo, venda vai ser realizada agora, irá vender a parte B (frente)).
Não quis a lei municipal tratar de desdobro somente com área de 70,00m2?


Resposta: Entendo ser perfeitamente possível o desmembramento na forma requerida, mesmo porque, autorizado pela Prefeitura Municipal que tem autonomia constitucional sobre o seu território.
A Lei Municipal permite o desmembramento de imóveis com pelo menos 1,00 metro de testada e que seja para dar acesso a imóvel encravado com pelo menos 70,00 m2.
Se formos interpretar a Lei literalmente, poderia ser aprovado o desmembramento, pe., até de um imóvel com 3,00m2 (1,00 x 3,00) desde que tivesse 1,00 m de testada e fosse para dar acesso a outro imóvel localizado nos fundos (encravado) com 70,00m2., sendo que posteriormente se faria a unificação destes.
Ademais, no caso concreto o imóvel 22-A desmembrado, nunca esteve encravado, e pela forma que foi desdobrado, nunca será.
A averbação do desdobro ou desmembramento poderá tranqüilamente ser feita.
Esse tipo de desmembramento é muito comum em certos Municípios.
Somente observo que a colocação no item 1. da consulta não está correta, pois o imóvel possui 11,00 x 44,00 e encerra a área de 484,00m2.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.006.

Pessoa Jurídica

Consulta:


Uma sociedade, quando se torna unipessoal, ela tem o prazo de 180 dias para nomear outro sócio ou extingui-la.
Esse prazo é contado da data do contrato social ou da data do registro em cartório?
20-09-2.010


Resposta: O prazo é contado da data da alteração do contrato social, ou seja, da data da retirada ou do falecimento do sócio.
Ver enunciado n. “25” da Jucesp - processo n. 583. 00.2005.116192-6 da 1ª VRP da Capital – Bol RTD/Brasil n. 231 fls. 1.248.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Setembro de 2.010.

terça-feira, 21 de setembro de 2010

Doação Cláusula Restritiva

Consulta:


Recebi para registro escritura de doação gratuita com as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade e instituição de usufruto vitalício.
Os avôs doam para os netos, instituindo usufruto à filha.
Aos estipular as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade não deve constar da escritura a justa causa prevista no artigo 1848 do CC?


Resposta: Se da escritura de doação constar que o objeto da doação é da parte disponível do doador, não precisara declinar a justa causa prevista no artigo 1.848 do CC.
Entretanto, se o os bens doados constituírem adiantamento de legitima, será desnecessário constar do titulo a justa causa da imposição das cláusulas restritivas (ver decisão da 1ª VRP da Capital – processo nº 583.2005.209086-6).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Julho de 2.006.

Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:


Recebi para registro uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária, dando em garantia hipotecária de primeiro grau o imóvel da matricula 714 - Livro 02.
Existe nessa matricula uma doação com reserva de usufruto e clausula de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade.
Um dos usufrutuários faleceu.
O usufrutuário remanescente é o emitente da cédula.
Pergunta:
Essa cédula poderá ser registrada em virtude das clausulas restritivas?


Resposta: Não, a CRPH não poderá ser registrada, não somente em decorrência das cláusulas restritivas de inalienabilidade e impenhorabilidade, que nos termos do artigo n. 1.420 do CC, implica que somente aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar, mas também porque a emissão da CRPH dependeria da anuência do donatário nú-proprietário.
A impenhorabilidade visa frustrar a ação dos credores com relação ao imóvel, protegendo e beneficiando ao isentá-lo de execuções pendentes e futuras.
Enquanto não cancelada a cláusula de inalienabilidade, os proprietários do imóvel não poderão hipotecá-lo.
Ademais, ao usufrutuário é vedado hipotecar área, pois somente as coisas que podem alienar poderão ser dadas em hipoteca (art. do CC acima citado).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.006.

Alteração Tipo Jurídico da Sociedade

Consulta:


Em 13 de julho de 2006, foi procedida averbação de instrumento particular de alteração e consolidação do contrato social de uma imobiliária na qual houve a transformação da natureza jurídica da empresa passando de Sociedade Civil por quotas de responsabilidade limitada para sociedade limitada com registro na Junta Comercial.
A Receita Federal solicitou uma certidão deste Oficial constando o termo "cancelamento" em virtude da transformação.
Pode agora ser usado o termo cancelamento, sendo que somente houve uma transformação da PJ?


Resposta: Entendo que não, até a exemplo do que ocorre nos casos das matriculas no RI, que são encerradas.
Esta seria a expressão mais correta para o caso que se apresenta, ou mesmo no dizer da SRF é feito a “Baixa”.
No caso concreto, o que ocorreu foi à transformação do tipo jurídico da sociedade, que passou de sociedade simples que era registrada em RCPJ, para sociedade empresária que tem o seu registro na JUCESP, de acordo com o Código Civil e com amparo no artigo 220 da Lei 6.404/76 (Lei das S/A – Transformação da sociedade passando de um tipo para outro).
Em virtude dessa alteração, a sociedade deve por disposição legal encerrar (dar baixa) em seu registro no RCPJ e providenciar o seu registro na JUCESP, que é o órgão competente para o registro das sociedades empresárias, mas o registro não é cancelado, mas sim encerrado (dado baixa passando a valer em outro órgão).
Não se trata de cancelamento, pois quando ocorre a alteração do tipo jurídico da sociedade, deve a empresa levar a Jucesp uma certidão de inteiro teor do RCPJ, e vice e versa (quando altera de sociedade empresária para simples).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.006.

Condição da Cláusula Resolutiva

Consulta:


Foi apresentada uma escritura de venda e compra lavrada em 30.06.2006. No pagamento o Tabelião constou que o pagamento será feito em 30.07.2006, através do cheque n.......; após constar isso na escritura, deu quitação de pago e satisfeito ao comprador.
Não satisfeito, o Tabelião ainda constou: A presente escritura é feita sob a condição da cláusula resolutiva, nos termos do art. 474 do CC.
Registro a escritura uma vez que ele já deu quitação no valor ou faço a devolução para retificar a escritura?


Resposta: Se da escritura constou o pagamento do preço e quitação e ainda que a escritura foi feita sob a condição resolutiva, nos termos do artigo 474 do CC., está divergente e deve ser re-ratificada.
O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais; coisa, preço e consentimento.
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda não exige que o preço seja pago a vista, no ato de celebração do negócio. Muito embora o artigo 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Inserida a condição resolutiva expressa para efeitos e termos do artigo 474, não se permite o registro translativo do domínio, devendo o contrato ser registrado como “contrato condicional” com a anotação expressa desta peculiaridade e precisa menção aos termos, valores, prazos da cláusula resolutiva (ver decisão da 1ª VRP da Capital – processo nº 000.04.083774-2).
Contudo, diante da divergência da quitação e da cláusula resolutiva expressa, a escritura deve ser re-ratificada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.006.

Doação Modal

Consulta:


Escritura de venda e compra, pela qual as filhas adquirem a nua propriedade e a mãe (que é casada sob o regime da separação de bens com pacto) adquire sozinha o direito real de usufruto.
Constou da escritura que o numerário necessário à aquisição do objeto foi integralmente fornecido pela mãe.
Existe algum impedimento para o registro?


Resposta: No caso, trata-se da chamada doação modal pela qual alguém doa o dinheiro para outrem adquirir, a titulo de venda e compra, um imóvel, e o doador do dinheiro impõe que o usufruto do imóvel a ser adquirido pelo comprador – beneficiário da doação, seja constituído (instituído) a seu favor.
No caso, a mãe deve comparecer na escritura como Interveniente e Doadora do Numerário para que as filhas possam adquirir o imóvel e instituir o usufruto a seu favor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.006.

segunda-feira, 20 de setembro de 2010

Alienação Fiduciária CCC

Consulta:


Foi apresentado a registro cédula de crédito comercial dando em alienação fiduciária bens móveis (armários, gôndolas, mesas, etc...).
A emitente é PJ com sede nesta comarca e os bens ficarão localizados também nesta comarca.
A dúvida é:
- Se o registro é feito no Livro 3 (RI) e também em Títulos e Documentos; ou,
- Se registra só em TD.
Em sendo o caso de registro em RI e TD, a requerimento da parte é possível dispensar o registro em alguma das especialidades?
A parte pretende registrar só em TD é possível?


Resposta: A exemplo dos contratos de locações, referido título tanto pode ser registrado em RTD como em RI, ou em ambos. Assim, deve ser seguido o princípio de instância ou rogação.
Quando a serventia tem as duas “naturezas”, sempre é bom que o interessado requeira (requerimento simples, mesmo sem firma reconhecida) o registro do documento em uma (RTD) ou em outra (RI), ou em ambas naturezas (RTD/RI).
Resta evidente que em sendo feito o seu registro em RI, desnecessário também o registro em RTD e vice e versa, a não ser que o interessado assim requeira.
Desta forma, entendo que o registro da CCC pode ser feito tanto em RI como em RTD, como em ambos, contudo feito em um deles desnecessário o seu registro em outro.
De certa forma, é preciso verificar com a instituição financeira qual a sua exigência (RTD, RI ou em ambos).
Particularmente entendo que devesse ser registrada em RI., mas pelo princípio de instância fica a critério dos interessados (apresentante/instituição financeira).
A rigor, o registro em RTD, nos termos do artigo n.130 da LRP, deve ser feito no domicilio/sede das partes, e se diverso, em ambos, o que ensejará dois registros.
E no caso de verificar se determinado bem já está alienado fiduciariamente, a instituição financeira teria que solicitar certidões tanto em RI como em RTD?
De qualquer forma, entendo que registrado em uma natureza, seria desnecessário o seu registro em outra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Agosto de 2.006.

Retificação Administrativa Graus de Deflexão

Consulta:


Tenho um caso de desdobro em que o terreno era regular medindo 16,00 x 44,00 totalizando 704,00m2.
Ao pretender o desdobramento foi inserido os graus de deflexão que anteriormente não tinha na matrícula, com o desdobro criou-se figuras novas.
Existe alguma irregularidade se constar no projeto dos terrenos desdobrados ângulos internos que anteriormente não existia no terreno todo?


Resposta: Nos termos das letras “d” e “e” do inciso I do artigo 213 da LRP, não, devendo, no entanto ser feito através de procedimento administrativo de retificação de registro com planta, memorial, ART, aprovação pela Prefeitura Municipal e manifestação dos confrontantes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Agosto de 1.006.

Indisponibilidade Fiscal

Consulta:


Recebi ofício do Juiz de Direito desta Comarca que atendendo ao que foi requerido nos autos de ação de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional x José Carlos A. e outros, determinando que averbem a indisponibilidade nos assentos de imóveis registrados em nome dos executados.
Lancei no Protocolo. Foi lançar no livro de Registro de Indisponibilidades.
Um dos proprietários José Carlos A. é proprietário de um imóvel, porem, o imóvel encontra-se hipotecado à favor da Nossa Caixa Nosso Banco S/A, com vencimento para 16.01.1997.
Devo lançar a averbação da indisponibilidade dos bens na matrícula mesmo existindo a hipoteca?


Resposta: Nos termos do artigo 247 da LRP, somente serão averbadas as indisponibilidades previstas em Lei.
O artigo 2º da Lei complementar 118/05 acresceu a Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional – CTN), o artigo 185-A prevendo a indisponibilidade de bens (na hipótese de o devedor tributário, devidamente citado, não pagar nem apresentar bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos...).
Aliás, o artigo 4º da Lei 8.397 (medida cautelar fiscal), também já previa a indisponibilidade (art. 4º: A decretação da medida cautela fiscal produzirá, de imediato, a indisponibilidade dos bens do requerido, até o limite de sua obrigação).
Portanto, em sendo encontrado bens em nome do devedor, a indisponibilidade deve ser averbada, a hipoteca não impede tal averbação.
O cuidado que se deve tomar é com relação a homonimia, pois o nove José Carlos A. é muito comum.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Setembro de 2.006.

Direitos de Igualdade Dupla Nacionalidade

Consulta:


José Maria, de nacionalidade portuguesa é proprietário de dois imóveis rurais nesta comarca, um com 6,6550 ha e outro com 9,68 hectares.
Agora foi prenotado uma escritura pela qual José Maria está adquirindo mais duas propriedades rurais, a saber: uma com 29,04ha e outra com 13,9150ha;
Ocorre, que na escritura apresentada para registro o Sr. José Maria vem qualificado como brasileiro e anexo a escritura existe a cédula de identidade brasileira, com os seguintes dizes: nacionalidade Portuguesa Decr. nº 70.391/1972 - Portaria Ministerial MJ 00713/1999); ou seja, ele possui a dupla nacionalidade.
Gostaria de saber se existe algum óbice quanto ao registro para aquisição de imóveis rurais uma vez que ele tem dupla nacionalidade (Brasileira-Portuguesa)? A aquisição se dará livremente? Devo tomar alguma providencia com relação aos registros de estrangeiros já existentes?
Deve ser registrada a escritura e qualificar sua nacionalidade como brasileira ou devo pedir para retificar o título?
Na sua qualificação consta que ele é casado com brasileira.
Existe alguma decisão do Conselho a respeito do assunto?


Resposta: Se o adquirente possui igualdade de direitos e obrigações civis, não há nenhum óbice para a aquisição de imóveis rurais, pois a aquisição é livre (ver artigo 12, parágrafo 1º da CF, Decreto 70.391/72 regulamentado pelo Decreto 70.436/72e Decreto 3.927/01), no entanto, como se trata de aquisição feita por Português que adquiriu os direitos de igualdade, essa condição deverá constar do registro, devendo além da cópia de sua cédula de identidade ser apresentado o certificado de igualdade de direitos e obrigações civis.
Com relação aos registros feitos anteriormente, nenhuma providência há de ser tomada, porque à época deve ter sido obtida autorização para a segunda aquisição e tais registros foram comunicados ao INCRA.
Já com relação a sua nacionalidade, no registro deve ser consignado como a de nacionalidade Portuguesa, pois não há perda de nacionalidade (ver artigos 9º do Decreto 70.436/72 e 13.1 e 22 do Tratado de Amizade, Cooperação e Consulta entre a República Federativa do Brasil e a República Portuguesa anexa ao Decreto 3.927/2001), devendo a escritura ser re-ratificada, ou ser aceito requerimento nesse sentido, acompanhado de cópias da Cédula de Identidade e do Certificado de Igualdade de Direitos.
Quanto a decisões do CSMSP sobre o tema, não localizamos nenhuma, contudo ver também Boletins do Irib nºs 19/40/58 e Direito Registral Imobiliário – Sergio Antonio Fabris – Editora Safe – 2.001 –Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro – pg. 137 – (Ademar Fioranelli).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Setembro de 2.006.

quinta-feira, 16 de setembro de 2010

Procuração em Causa Própria

Consulta:


Recebi para registro outra Procuração em causa própria, só que desta vez, ficou convencionado entre as partes que o pagamento de R$. 30.000,00 se dará em 15.12.2006, sendo o crédito representado por um cheque.
Se o instrumento contiver a individualização da coisa, se declare o preço e as partes manifestem o acordo, considera-se válido.
No trabalho do Galhardo, tem momentos que ele diz que é necessária a quitação do preço se onerosa à cessão dele objeto. O mandado é irrevogável. Certamente se o cheque não foi provido de fundos o vendedor terá o título de crédito (cheque).
Gostaria da opinião do GGV sobre a possibilidade do registro do pagamento "a posteriori" com o vínculo do cheque.


Resposta: A procuração em causa própria é meio hábil para a transferência de direitos reais, desde que se revista das formalidades essenciais concernentes ao consentimento, à coisa e ao preço.
Feita nessas condições, equivale à cessão de direitos reais, pois ali se depara o acordo entre as partes contratantes, a individuação do imóvel, o preço pelo qual foram transferidos os direitos e a isenção do procurador de prestar contas.
Portanto, a procuração em causa própria, desde que satisfaça os requisitos e as formalidades para o contrato a que ela se destina, e conste do instrumento a quitação do preço ou a modalidade de seu pagamento, vale pelo mesmo contrato, ao qual se equipara, podendo ser levada a registro como definitivo.
A procuração em causa própria se equipara a uma venda e compra e considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio, não se exige que o preço seja pago a vista, no ato de celebração do negócio. Muito embora o artigo 481 do CC determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Tenha ou não havido quitação, o contrato deve ser recepcionado e registrado, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Setembro de 2.006.

Pessoa Jurídica

Consulta:


Gostaria de saber se é possível transformar uma sociedade empresaria com registro na junta comercial em uma associação?
14-09-2.010.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível a transformação de sociedades empresárias em associações, desde que o contrato social assim não impeça e em situações especialíssimas, tal como a de pessoas jurídicas que operem com planos privados de assistência à saúde individuais.
E isso nos termos do acórdão do CSMSP de n. 964360700 (Boletim RTDBrasil de n. 185 páginas 902/903) e artigos nºs 1.113 a 1.115 do CC/02 (ver também Boletim RDTBrasil n. 184 – Receita Trata da Transformação de Associação em Sociedade – páginas 892 a 896 e artigo n. 34 da Lei 9.656/98 que dispõe sobre os planos e seguros privados de assistência à saúde).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.010.

CCB Alienação Fiduciária

Consulta:


Prenotamos um instrumento particular de constituição de garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, o qual foi apresentado juntamente com uma Cédula de Crédito Bancário.
A garantia constante da cédula é o aval de pessoas físicas.
No campo 5 (da cédula) consta: Garantias adicionais: Instrumento particular de constituição de garantia de alienação fiduciária de imóvel nº73784-5 (o mencionado acima).
No item 10 da cédula consta: "Garantias adicionais. O emitente constitui em favor do credor as garantias descritas no item 5 ('que é o aval'), sendo que os termos e condições das garantias adicionais são estabelecidas em instrumento apartado, o qual, assinado pelo emitente e credor passa a fazer parte integrante desta cédula."
Veja, os títulos estão atrelados um ao outro.
Achei por bem fazer uma única prenotação (considerei o instrumento de alienação fiduciária, posto que no registro de imóveis só o contrato da alienação fiduciária terá registro).
Estou pensando em registrar o instrumento de alienação fiduciária e microfilmar ambos os títulos. O que voce acha? Seria necessário fazer alguma averbação na matrícula a respeito da cédula?
14-09-2.010


Resposta: Entendo que a posição da serventia em registrar o instrumento particular de constituição de alienação fiduciária e somente microfilmar a Cédula de Crédito Bancário – CCB, está correta.
Também entendo de que não deverá ser feita nenhuma averbação com relação à CCB ou mesmo qualquer menção a CCB no corpo do registro, considerando-se que a garantia da alienação fiduciária se deu em documento apartado e se trata de garantia adicional que não foi constituída na própria cédula.
Ademais, consta da CCB garantia (aval) prestada por terceiros, pessoas físicas (parágrafo 3º do artigo 60º do DL 167/67), o que não tem sido aceito segundo recentes decisões do STJ e do CSMSP.
Aplica-se se também, de certa forma, o princípio da cindibilidade de onde se extrai do título somente o que comporta inscrição, permitindo que o registrador, valendo-se de sua independência funcional e de sua função qualificadora, aproveite o título, embora falho, para a realização do ato registral naquilo que estiver correto, registrando-se parcialmente o instrumento. Portanto, possível extrair só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.010.

terça-feira, 14 de setembro de 2010

Inventário Partilha

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento de Aldino.
1º)- Dentro dos autos existe termo de reserva de bem nos autos de Habilitação de Crédito proposto por Ivani em face do Espólio em apenso aos autos de arrolamento; em garantia ao débito foi dada a parte ideal pertencente ao espólio do imóvel da Matr. 3.865.
Foi nomeada como depositária a inventariante e viúva.
Deve-se constar do registro esta restrição?
2º)- Existem ainda dois autos de penhoras no rosto nos autos de ações de execuções movidas ambas pelo Banco Itaú, contra a herdeira Rosangela.
Deve-se constar no registro?


Resposta: O termo de reserva de bem não tem previsão legal para registro, como também não se pode averbar indisponibilidade de bens fora dos casos legais de acordo com o que prescreve o artigo 247 da LRP.
O que eventualmente poderia ser averbado seria a sentença com arrimo no artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos, mas o Oficial não pode fazer essa averbação a não ser que expressamente requerida ou determinada.
Desta forma, o termo de reserva não poderá constar do registro por falta de previsão legal, a não ser que determinado por sentença, assim o titulo deve ser devolvido para que seja esclarecido quanto à reserva de bem.
A penhora, quando efetivada no rosto dos autos, não pode ser registrada na matricula, visto que já alcançou a necessária publicidade e deve ficar apenas no rosto dos autos.
A penhora no rosto dos autos é feita nos autos do inventário para ganhar publicidade, já que não se pode, enquanto não for feita a partilha e apurado o quinhão do executado devedor, consignar a constrição.
Assim, deve a serventia não tomar conhecimento da penhora, porque ela ganhou publicidade nos autos do inventário e inexiste dispositivo legal que determine que em havendo penhora em tais condições, seja transportada para o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.006.

Registro de Sentença

Consulta:


Objetivando a transferência da propriedade do imóvel para si, uma pessoa ingressou a ação de obrigação de fazer em face do então proprietário, do qual havia adquirido o bem, financiado pela CEF, via contrato de gaveta.
O juiz julgou procedente o pedido do requerente e determinou que o requerido outorgasse escritura, sendo que na sentença consta que "ressaltando que, na hipótese de inércia do requerido, declaro suprida, por esta sentença, a declaração de vontade não emitida por ele".
O financiamento do imóvel foi devidamente quitado e o requerido não compareceu para outorgar escritura, então, foi extraído dos autos "Mandado de Registro de Sentença" que foi apresentado para registro.
Esta sentença não deveria ser apresentada para um Notário para lavrar a escritura, sendo considerada válida para fins de suprimento de assinatura?
Porém, no referido, o juiz manda o Oficial do Cartório de Imóvel, proceda ao registro da sentença proferida.
Ou, se satisfeita a parte fiscal (ITBI) é possível o registro deste mandado??
10/09/2.010


Resposta: O instrumento judicial, porque elaborado por Oficial Público, delegado da fé pública do Estado, tem a mesma força probante, a mesma natureza jurídica que os atos notariais.
O escrivão do Juízo tem a mesma fé pública que o Tabelião e os autos do processo são instrumento público judicial (ver APC 010382-0/0, 013314-0/3 e 013296-0/0).
Carta de sentença é documento em que, em vez de só certificar como acontece com as certidões, é algo de duplicação do que consta dos autos como sentença. É, pois, sentença em documento fora dos autos em que esta a sentença (Ponte de Miranda, “Comentários ao Código de Processo Civil, Tomo IX, Forense, Rio RJ, 1.976, p. 438).
No caso, houve regular processo de obrigação de fazer com a participação do vendedor/requerido, o Magistrado em sentença substituiu a escritura e a manifestação vontade do réu (vendedor), determinando inclusive o registro.
Portanto, uma vez apresentada “carta de sentença” (artigo 221, IV da LRP), e não mandado, que não é título hábil para a transferência de domínio, o registro poderá ser feito, cumprida evidentemente a exigência fiscal (recolhimento do ITBI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.010.

segunda-feira, 13 de setembro de 2010

Retificação Imóvel Escritura de V/C

Consulta:


Verificar se pode ser feito a escritura de retificação e ratificação de uma escritura outorgada em 09/09/2002 nessas condições:
1 – Em 09 de setembro de 2002 o Sr. Benedito e sua mulher MARIA APARECIDA, venderam pela escritura do livro 583, página 019 uma área de terras rural com 19.4658ha no município de J.
2- Na referida escritura que foi lavrada a título de venda e compra, cessão de direitos hereditários e cumulada de direitos possessórios, ficou condicionado e aceito pelo comprador que tal escritura somente seria registrada quando da regularização da propriedade perante o Registro Imobiliário.
3 – A regularização do imóvel foi feita e a área objeto daquela venda tem hoje a matricula perfeita sob o nº 14.292 do Registro de Imóveis desta Comarca com área de 19,4658ha.
4- Ocorre que a Sra. MARIA APARECIDA, faleceu em 14/09/2009, e já foi efetuado a escritura de Inventário e Partilha administrativamente, conforme escritura do livro _______, página _____, sendo que o advogado das partes no tópico da nomeação do Inventariante incluiu dentro dos dizeres de praxe, que o inventariante Benedito, poderia promover a escritura de retificação e ratificação da escritura em questão (livro 583, página 019), tendo ficado o mesmo investido dos poderes de procurador dos demais herdeiros para o referido fim.
O Sr. acha que seria viável a retificação da referida escritura que foi assinada em 1992 para atualizar a descrição do imóvel, no qual a figura da MARIA APARECIDA, viria representada pelos herdeiros e viúvo meeiro, como quer o advogado das partes?
Eu particularmente entendo que nesse caso como o referido imóvel não foi objeto de partilha na Escritura de Inventário, deveria o advogado das partes requerer o ALVARÁ JUDICIAL para a competente escritura de retificação, dentro dos tramites legais, pois estaríamos extrapolando os limites da legislação do Inventário administrativo.
Por gentileza, já existe alguma jurisprudência nesse sentido ?


Resposta: No caso, se se trata somente de adequar o título aquisitivo a nova descrição do imóvel, em face de retificação ocorrida posteriormente, a rigor a escritura aquisitiva não precisaria ser retificada, podendo ser registrada nos termos do parágrafo 13º do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, requerendo o registro nos termos do artigo citado.
A lei 10.931/04, veio para facilitar e resolver questões como essa que se apresenta, devendo essa nova ferramenta ser utilizada pelos registradores, pois há expressa previsão legal.

"LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)".

No entanto, se de fato for necessário a re-ratificação da escritura em face do falecimento da outorgante vendedora Srª Maria Aparecida, esta deverá ser representada pelo seu inventariante, sendo imprescindível o competente alvará judicial (ver item 106.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP e artigo 11º e 13º da Resolução n. 35 do CNJ de 24/04/2.007).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.010.

Penhora Santa Casa de Misericórdia

Consulta:


Numa determinada matrícula deste Cartório consta que a proprietária é a SANTA CASA DE MISERICÓRDIA desta cidade, conforme já estava constando desde antes, na transcrição aquisitiva.
Agora temos prenotado um Mandado de Inscrição de Penhora vindo da Vara do Trabalho local, onde consta ser executada/proprietária a IRMANDADE DA SANTA CASA DE MISERICÓRDIA.
Aliás, no Registro da Pessoa Jurídica (também aqui) o nome correto da instituição é esse último (Irmandade...).
Pergunto se posso averbar a penhora determinada ou se devolvo pedindo a correção.
A ordem vem da Vara do Trabalho.


Resposta: O fato de no registro não constar a expressão Irmandade (da Santa Casa de Misericórdia), não altera a titularidade do domínio do imóvel, até porque o CGC/CNPJ, é o mesmo. Ademais, a entidade tem o seu registro em RCPJ na mesma serventia, restando evidente tratar-se da mesma pessoa jurídica.
E IRMANDADE, derivado do latim germanitas, de germanus (irmão), é a denominação dada, genericamente, a toda espécie de congregação ou confraria religiosa constituída por certo número de fiéis para fins piedosos ou de caridade, sob o patrocínio de um santo (Nossa Senhora de Misericórdia – no caso).
O nome de Nossa Senhora de Misericórdia era uma das invocações da Virgem Maria, que foi utilizado entre 1.240 e 1.350 para nomear uma irmandade em Florença. Segundo alguns estudiosos, este fato teria influenciado Portugal ao criar irmandade de mesmo nome. A bandeira de todas as Misericórdias, através de sua pintura, representava a igualdade com que a Mãe de Deus favorecia a todos debaixo de seu manto.
Formada por uma irmandade leiga, a Santa Casa da Misericórdia teve origem em Portugal no final do século XV, por iniciativa do Frei Miguel de Contreiras.
Em 15 de Agosto de 1.498, foi fundada então, a confraria da Misericórdia, sob a real proteção de Dona Leonor que mandou edificar o Hospital de Caldas da Rainha.
No Brasil, a necessidade de internação de pacientes destituídos de recursos ou recém-chegados sem família e sem moradia, acarretou logo no século XVI, a criação das santas casas da Misericórdia, segundo os moldes estabelecidos em Lisboa.
As Santas Casas vieram da caridade pública e eram fundadas e mantidas pelas irmandades da Misericórdia.
Por essas razões a denominação Irmandade sempre está ligada as Santas Casas, mas não quer dizer necessariamente que faça parte de sua denominação social ou denominação da associação.
Via de regra, as Santas Casas não agregam a designação “Irmandade” em suas denominações sociais.
Por esse motivo a questão de nos mandados ou nas certidões de penhoras a denominação de “Irmandade” vir precedido da denominação Santa Casa, é irrelevante, e em nada altera com relação ao registro/averbação das penhoras ou mesmo com relação aos processos de execuções.
E ademais, não existe outra pessoa jurídica na Comarca com a denominação de Santa Casa de Misericórdia, não podendo haver dúvidas tratar-se da mesma pessoa.
Portanto, averbe-se a penhora laboral.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Setembro de 2.010.

Emolumentos Averbação

Consulta:


Recebemos mandado para desbloqueio de uma matrícula. Porém, devolvemos o título para que constasse o valor da causa para fins de cobrança das custas/emolumentos na tabela de averbação com valor. A parte recusou-se a cumprir a exigência pois alega que este tipo de averbação deveria ser sem valor. Ocorre que o referido bloqueio foi determinado nos autos de uma ação de obrigação de fazer com pedido de liminar, como uma medida cautelar, ou seja, no nosso entendimento, com um caráter de gravame.
Assim, gostaríamos de uma opinião se está correta a nossa posição
09-09-2.010


Resposta: No caso apresentado, entendo, s.m.j., que os emolumentos a serem cobrados serão os do constante do item n.2.4 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios do Registro de Imóveis, ou seja, devem ser cobrados emolumentos como averbação sem valor declarado.
Notas Explicativas.
Item n. 2.4. “Consideram-se sem valor declarado, entre outras, as averbações referentes à mudança da denominação e numeração de prédios, à alteração de destinação ou situação do imóvel, à indisponibilidade, à demolição, ao desmembramento, à abertura de vias e logradouros públicos, ao casamento, separação, divórcio e morte, à alteração de nome por casamento, separação e ou divórcio.”
Não se trata de cancelamento de direitos reais, ou mesmo outros gravames que envolvam direitos reais, tal qual a hipoteca, anticrese, etc. (item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela), mas sim de bloqueio determinado pelo Juiz do processo, que não onera, nem sujeita o imóvel a encargos ou ônus.
Na realidade, não seria nem mesmo o caso bloqueio (artigo 214 da LRP), mas de indisponibilidade nos termos do provimento n. 17/99 (item 102.1 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJSP), pois não se trata de vício registral.
O mandado de desbloqueio é proveniente de determinação judicial, e o bloqueio/indisponibilidade foi feita a revelia do proprietário do imóvel, e cobrar a averbação como valor declarado seria penalizar duas vezes o devedor.
Ademais, quando realizada a averbação do bloqueio, esta foi considerada sem valor declarado (ver processos CGJSP nºs.: 389/2004 (194/05-E – cancelamento de penhora av. sem valor) e 280/2007 – Itapetininga SP.).
De resto, fica evidenciado que em uma eventual reclamação bem posta, certamente o reclamante teria êxito (artigos 30 e seguintes da Lei Estadual n. 11.331/2002).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Setembro de 2.010.

Retificação Administrativa

Consulta:


Ingressou sob o protocolo 130806 um pedido de retificação de área de determinado bem imóvel urbano localizado nesta cidade, de propriedade de vários familiares, cujas partes foram adquiridas em transcrições diversas.
Quanto à retificação em si, tudo em ordem. O memorial e a planta não têm conflitos entre si e em comparação com os dados tabulares, atualizados com documentos hábeis.
O problema está em que, para abrirmos a nova matrícula para referido imóvel, haveremos que lançar também os nomes dos proprietários, todos eles. Pelo levantamento efetuado, constatamos que alguns deles adquiriram partes ideais de outros, por herança ou por compra, enfim. Os registros, antigos, falavam ora em percentagem, ora em frações, o que acabou gerando confusão. Tanto que um dos então proprietários, apenas para exemplificar a problemática que envolve o processo, vendeu 1/7 do imóvel, porém sem ter toda essa parte. Na verdade ele só possuía 11,35%.
Ocorre que a venda foi feita assim e dessa forma foi registrada.
É claro que registrado está, mas errado. Não se podia sequer terem lavrado a escritura dessa venda, muito menos registrá-la.
A questão agora é: como abrir a nova matrícula? Como qualificar os proprietários? Incluir ou não aquele que vendeu mais do que tinha não será possível, mas poderemos referir o comprador como dono de tudo aquilo?


Resposta: O artigo 212, da LRP preceitua que: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado......”.
No caso, o ideal seria que o título de compra e venda daquele que alienou 1/7 quando deveria alienar 11,35%, deveria ser re-ratificado pelas partes, para que se consignasse a proporção correta transmitida.
No entanto, talvez devido ao tempo transcorrido, isso se torne muito difícil, ou até mesmo impossível, dada as circunstâncias que podem ter ocorrido.
Desta forma, como se trata de processo de retificação de registro (que não exprime a verdade), os interessados devem esclarecer e declinar no requerimento de retificação, a parte que cada um possui (de fato) no imóvel retificando, esclarecendo e fazendo um elo com os registros anteriores (aquisitivos) de cada um, requerendo para que essa proporção conste da matrícula a ser aberta pela retificação.
Desta forma, a matricula deverá ser aberta com a qualificação completa dos proprietários, bem como a proporção em fração ou de preferência em porcentagem que cada um possui no dito imóvel.

Obs. Eventualmente aquele que transmitiu 1/7, poderia também ter adquirido mais uma parte no imóvel e que não foi levada a registro.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Setembro de 2.010.

Averbação de Construção Realizada Antes de 1966

Consulta:


Foi protocolado um pedido de Averbação de Construção de Prédio Comercial. Os proprietários juntaram requerimento com firma reconhecida e Certidão da Municipalidade desta cidade, constando o número do prédio, o número do cadastro do imóvel junto a Municipalidade, a Área Construída do Imóvel, e ainda que referida construção foi feita anteriormente ao ano de 1.966.
Pergunto:
Imóvel Comercial construída anteriormente ao ano de 1966 também fica isento do recolhimento do INSS?
09 de setembro de 2.010.


Resposta: Se as obras de construção civil foram realizadas antes de 1.966, mais precisamente antes de 21.11.1.966 (DL n. 66 de 21.11.66), a apresentação das CND’S ou CQ’S, podem ser dispensadas, pois anteriormente a essa data não eram exigíveis.
A legislação previdenciária, tanto a anterior (Lei 3.807/60 alterada pelo DL 66/66), como a posterior, atual Lei 8.212/91, faz referência somente à construção de prédio ou unidade imobiliária ou obras de construção civil, sem distingui-las se se tratam de construção residencial/comercial/industrial.
Portanto, se as construções foram realizadas antes de 21.11.1966, a apresentação das CQ’S e/ou CND’S, podem ser dispensadas para a averbação da construção.
Aliás, antes da edição do DL 2038 de 29.06.1.983, tais documentos somente eram exigidos quando da primeira alienação do imóvel, e não como agora, exigíveis para a averbação de sua construção.
A cautela que a serventia deverá tomar é verificar se essas edificações não foram demolidas e construídas outras em seu lugar, alertando que a partir da Lei n. 8.212/91, a apresentação da CND também passou a ser necessária nos casos de averbações de demolições de obras.
Tal verificação se fará através de certidão expedida pela Prefeitura Municipal local.
Portanto, não importa se o imóvel construído é residencial/comercial/industrial, se as obres foram concluídas antes de 22.11.1966, a apresentação da CND, ou da CQ, são dispensadas para a averbação da construção (ver Lei 8.212/91 artigo 47, parágrafo 6º letra “c” – Ver também Boletins do Irib de nºs 68/73/74/77 de 1.983).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 09 de Setembro de 2.010.

Carta de Adjudicação Imóvel Indisponível

Consulta:


Ingressou para registro uma Carta de Adjudicação de interesse da COMPANHIA DE SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO – SABESP, tendo por objeto um terreno de 91,51m2 destacado de área maior com 12.100m2, pertencente a Wagner.
É certo que a desapropriação é forma originária de aquisição, mas, como nos autos consta a origem do terreno desapropriado, ou seja, dão como origem a matrícula 15170 deste Cartório, onde está matriculada a área maior acima referida, e tendo em vista que sobre tal imóvel (área-mãe) pesam algumas penhoras e referido bem foi tornado INDISPONÍVEL em três processos movidos contra seu proprietário, pergunto se ainda assim poderei registrar tal adjudicação. Entendo que as penhoras não me proibiriam tal registro, mas a INDISPONIBILIDADE sim.


Resposta: A desapropriação judicial, e tão somente esta, é forma originária de aquisição, pois a desapropriação amigável atualmente é considerada forma derivada de aquisição, equiparando-se a uma compra e venda.
No caso, primeiramente será preciso verificar se se trata de fato de desapropriação judicial, quando então a carta de adjudicação, por ser ato de Império do Poder Público, poderá ser registrada, porque a aquisição correspondente não concorre à vontade do titular do domínio, do direito extinto.
E com a expedição da Carta, o direito brasileiro tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.
A desapropriação judicial, por ser forma originária de aquisição da propriedade, a abertura da matrícula para o imóvel desapropriado em nome da expropriante, sequer depende da identificação do registro anteriormente mantido para o mesmo imóvel, pois com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para a expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores disputar o recebimento da indenização (ver Acórdão CSMSP 007860-0/5 e Processo CGJSP n. 52.577/2004).
Ao contrário, se se tratar de desapropriação amigável, fruto de homologação judicial de transação em procedimento exclusivamente a isto destinado, ou seja, se inegavelmente se tratar de desapropriação amigável em que a atribuição da propriedade se deu por simples consenso entre as partes, configurando forma derivada de aquisição de domínio, registro não poderá ser feito em face da posição do CSM do Estado (ver acórdãos CSMSP 753-6/8 e 343-6/7)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Setembro de 2.010.

sexta-feira, 3 de setembro de 2010

Indisponibilidade Fiscal

Consulta:


Encontra-se registrado sob nº 287, em 09 de setembro de 2005, registro de indisponibilidade dos bens de João Carlos, em ação de Execução Fiscal promovida pela União Federal, que em conseqüência tornou indisponíveis os bens das matrículas 15, 16 e 1.220, livro 02, deste Oficial.
Foi prenotado ofício do Juiz autorizando o cancelamento da referida indisponibilidade de bens e por conseqüência liberando o imóvel da referida constrição.
É devido custas para os cancelamentos?


Resposta: A indisponibilidade dos bens nesses casos decorrem por expressa previsão legal (parágrafo único do artigo 53 da Lei 8.211/91), tornando-se desde logo indisponíveis com o registro da penhora.
De acordo com o item 1.7 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registros de Imóveis, os emolumentos devidos pelo registro das penhoras fiscais e trabalhistas serão pagos “à final”, ou quando do registro da efetivação do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel.
Nada é cobrado do exeqüente, como nada é cobrado pela indisponibilidade que é em decorrência de lei.
A rigor, poder-se-ia cobrar os emolumentos como averbação sem valor declarado pela averbação do cancelamento da indisponibilidade, contudo como nada foi cobrado pelo registro da penhora e da indisponibilidade, entendo, s.m.j., que nada deve ser cobrado pela averbação do cancelamento da indisponibilidade determinada pelo Juiz.
Estranho o fato de o Juízo determinar o cancelamento somente da indisponibilidade, permanecendo o registro da penhora.
O consulente não nos informa se foi o Juízo da execução que determinou o cancelamento ou se foi determinado por outro Juízo que não o da execução.
Caso não seja o Juízo da execução que determinou o cancelamento, entendo que a serventia deverá comunicar o Juízo da execução de tal medida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Outubro de 2.006.

Emolumentos Cancelamento de Penhor

Consulta:


Fui questionado por uma Usina sobre a seguinte forma de cobrança.
Foi apresentado instrumento particular de cancelamento de penhor, onde as garantias estão localizadas em 8 comarcas distintas.
No ato do registro da cédula de produto rural foi dividido o valor (R$. 6.500.000,00) do financiamento pelo número de comarca (8) onde se situam as garantias.
No cancelamento devo cobrar:
(a) pelo valor total da dívida R$. 6.500.000,00 (tabela 2 av. com valor declarado);
(b) pelo valor total da dívida dividida pelo nº de comarcas (R$. 6.500.000,00: 8 = R$. 812.500,00 (cobraria uma av. com valor declarado nesse valor); ou ainda;
(c) o valor total (R$. 6.500.000,00 divididos pela quantidade de imóveis ex: 120 imóveis - resultado R$. 54.166,67 x pelo nº de imóveis da comarca ex: 20 imóveis, que totalizaria R$. 1.083.333,40 (nesse caso cobraria uma av. sobre esse valor).


Resposta: Entendo que os emolumentos devem ser cobrados dividindo-se o valor do financiamento pelo número de imóveis, cobrando-se tantas averbações quanto forem o número de imóveis, a exemplo do item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II – dos Ofícios de Registro de Imóveis, com desconto de 80% conforme Nota (Termo de Acordo de Redução).
Ou seja, se no caso são 120 imóveis, a base de cálculo para cada averbação será de R$ 54.166,66, com o desconto dos 80% previstos.
Se nesta Comarca são 20 imóveis, deverão ser cobradas 20 averbações na base de cálculo de R$ 54.166,66, que corresponde a R$ 200,32 cada averbação, assim, 20 x R$ 200,32 totalizam R$ 4.006,40, com 80% de desconto (R$ 3.205,12), será R$801,28 a ser cobrado pelas 20 averbações.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Novembro de 2.006.

Desapropriação Divergência de Estado Civil

Consulta:


Tenho um lote de terreno de loteamento (L. 02 da quadra A, loteamento Jardim dos B.), matriculado sob nº 9.003, º 2, R.G., deste Oficial, que possui a área de 264,50m2, que se encontra registrado em nome de:
1)- Francisco e s/m Eucenir;
2)- Paulo e s/m Leda;
3)- Etelvina e s/m Jovelino; e,
4)- Maria Jerônima.
Foi prenotado Carta de Adjudicação extraída dos autos de Ação de Desapropriação que tramitou neste Juízo, em que a Municipalidade desta cidade, desapropria parte do imóvel, referente a 55,00m2, destinada a construção de reservatório de água no loteamento.
Ao qualificar o título me deparei com a seguinte situação:
1)- No título comparece como desapropriado tão somente Francisco, não fazendo referencia aos demais proprietários.
2)- Na matrícula o proprietário Francisco, o seu estado civil é de casado e no título é qualificado como separado.
Devo pedir para retificar o título em virtude das irregularidades acima ou faço o registro por se tratar de aquisição originária?
E quanto à matrícula mãe?


Resposta: A desapropriação judicial é forma originária de aquisição pelo Poder Público, da propriedade, prescindindo-se da continuidade da disponibilidade.
A carta deve ser registrada em que pese divergência de proprietários e de estado civil. Eventuais prejudicados devem sub-rogar-se no preço da desapropriação.
Registra-se a carta abrindo matrícula autônoma para a área expropriada, averbando-se na matricula mãe/matriz/original, que parte do imóvel com a área de 55,00 m2 destinada à construção de reservatório de água, foi desapropriada pelo Poder Público Municipal, para a qual foi aberta matricula sob o nº tal, devendo o remanescente do imóvel, posteriormente ser objeto de retificação se for o caso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Novembro de 2.006.

Indisponibilidade

Consulta:


Recebemos um mandado, originário de execução fiscal estadual, determinando a indisponibilidade de bens de determinada pessoa/devedor. Como à época esta não possuia bens registrados nesta CRI, efetuamos o lançamento somente no Livro de Registro de Indisponibilidade.
Agora, esta mesma pessoa/devedor adquiriu propriedade e a indisponbilidade ainda não foi levantada.
Considerando a possibilidade de futura alienação do imóvel ou mesmo no caso de solicitação de certidão negativa de ônus/ações, posso/devo efetuar averbação na matrícula do imóvel ora adquirido da insdisponibilidade???
02-09-2.010.


Resposta: A indisponibilidade de bens atinge exclusivamente os bens existentes na data da decretação da liquidação.
Os que forem adquiridos posteriormente não são atingidos por essa indisponibilidade, salvo se fosse apresentado expediente tornando também esse imóvel indisponível.
Portanto, não se estendendo a indisponibilidade aos demais que a pessoa venha a adquirir, após o registro da escritura nenhuma notícia será averbada na matricula em questão.
Evidentemente o processo segue o seu curso normal após a decretação da indisponibilidade, podendo a restrição vir a ser estendida a bens posteriormente adquiridos.
Entretanto, a aquisição poderá ser comunicada pelo Registrador ao Juiz do feito que determinou a indisponibilidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.010.

Outorga Conjugal

Consulta:


Emitida uma Cédula Rural Hipotecária por Zé das Couves, assinada da seguinte forma:
Proponente/Emitente: Zé das Couves
Emitente solidário: João da Horta
Emitente solidário: Maria da Horta
Outorga Uxória: Ana das Couves.
Pedi ao Banco que colocassem Ana das Couves assinando também como Emitente, mas alegaram que do jeito que está, está correto. Que ela não pode assinar como Emitente pois vai “carregar” o seu CPF e eles não querem esse comprometimento.
É certo que a mesma assentiu com a hipoteca, mas... lembro-me de certa vez ter visto uma decisão em que a esposa contestou na justiça a execução/penhora da parte que lhe cabia no imóvel, justamente por não ter assinado como Emitente e por ter apenas dado a anuência (outorga uxória) para que o marido oferecesse sua parte na propriedade como garantia em hipoteca cedular rural.
Meu receio é nesse sentido. É certo que os Bancos procuram se garantir por todos os meios. Mas, no que nos compete averiguar é que pergunto. Está correta a emissão da cédula da forma acima? Será que não poderá advir problemas no futuro, em caso de inadimplemento, execução, etc... Ou estarei sendo muito burrinho e exigente demais ao pedir que dona Ana das Couves também compareça na Cédula como Emitente?
Há, por aqui, interpretação diferente da minha. Por isso esta consulta. Só quero salvaguardar a responsabilidade da gente, a segurança de nossos registros...
01-09-2.010


Resposta: Da forma apresentada, está correta a emissão da CRH, pois cumprida a exigência do artigo 1647, I do CC, e assim também do artigo n. 220 do mesmo codex.
O artigo n. 1.647 do CC, especifica a necessidade de outorga conjugal para determinados atos e negócios jurídicos.
No caso, a lei prevê a necessidade de concordância do outro cônjuge manifestada por autorização para o ato. O instituto (outorga conjugal) se situa no plano de validade do negócio jurídico envolvendo a capacidade (artigo 104, I do CC). Por isso é que a lei prevê como conseqüência da falta da outorga conjugal a anulabilidade do ato correspondente (artigo 1649 do CC), não havendo o eventual suprimento judicial (artigo 1.648 do CC).
De acordo com o inciso I do artigo 1.647 do CC, a outorga conjugal é necessária para os atos de disposição direta de imóveis, como a compra e venda e a hipoteca, e no caso ela foi dada.
Portanto, correta a emissão da CRH e os registros (Livros 2 e 3) podem ser feitos, não havendo a necessidade de exigir-se que a esposa também compareça como emitente, pois presentes os requisitos legais.
Eventualmente poderia comparecer o casal como emitentes e dadores da garantia, face ao regime de casamento adotado, mas se a instituição financeira assim aceitou e presentes os requisitos legais, os registros devem ser feitos, pois no mais é seara extra registrária, que não pode ser questionada.
Num eventual processo de execução, se houver a cônjuge, poderá buscar os remédios processuais para a defesa de sua meação, que é um direito que lhe assiste constitucionalmente, mas como dito, essa é uma questão que refoge a esfera ao mundo registrário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Setembro de 2.010.

quinta-feira, 2 de setembro de 2010

Penhor Desnecessidade de Outorga

Consulta:


Há a necessidade ou não de anuência da esposa/marido no penhor agrícola (mesmo por cédula rural), onde figura um dos cônjuges como emitente?


Resposta: Nos termos do artigo n. 1.420 do CC, aquele que pode alienar pode empenhar. O artigo 1442, diz que os bens que podem ser objeto de penhor e todos esses bens podem ser alienados, independentemente da outorga uxória ou marital (anuência), se podem ser alienados (o mais), podem ser dados em penhor (o menos).
Ademais, o artigo 1.647 prevê os casos da necessidade da outorga.
E o artigo 14 do DL 167/67, a exemplo das demais cédulas diz os requisitos que a CRP deverá conter (ver inciso IX).
De uma maneira geral, os bens que podem ser objetos de penhor podem ser alienados independentemente da outorga (gado, lavoura, safra, maquinários, caminhões, tubos de irrigação, etc.).
Assim, entendo que não haverá necessidade de anuência (outorga) do cônjuge no penhor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Novembro de 2.006.

Santander Banespa

Consulta:


Encontra-se registrado neste Oficial várias cédulas rurais pignoratícias e hipotecárias onde consta como credor o Banco do Estado de São Paulo S/A - Banespa (que foi incorporado aos 31 de agosto de 2006 ao Banco Santander Meridional S/A que passou a denominar-se Banco Santander Banespa S/A).
Agora estão apresentando instrumento particular de quitação em nome do Banco do Estado de São Paulo e com data atual.
Podemos aceitar referida quitação em virtude da incorporação do banco credor? A baixa não teria que vir em nome do Banco Santander Banespa?


Resposta: A situação que se apresenta é nova e normalmente essas operações de incorporação, fusão e cisão de entidades bancárias, são complicadas e complexas, e por vezes nem todo ativo e passivo passam para a empresa que absorveu a outra.
Não temos conhecimento de como se deu a operação, mas o problema que se apresenta deverá ocorrer em todo o Estado de São Paulo, e brevemente teremos solução para essas situações.
Contudo, como a situação é nova e é público e notório que o Banco do Estado de São Paulo S/A, foi incorporado pelo Banco Santander Meridional S/A, que possui a atual denominação de Banco Santander Banespa S/A, e em considerando o artigo n. 227 da Lei 6.404/76, abaixo transcrito, o instrumento particular de quitação (baixa) da cédula deverá ser feita em nome do Banco Santander Banespa S/A e precedido das averbações da incorporação do Banco do Estado de São Paulo S/A pelo Banco Santander Meridional S/A, e da alteração da denominação do Banco Santander Meridional S/A para Banco Santander Banespa S/A.
Entretanto, o interessado poderia fazer um pedido de providência dirigido ao MM. Juiz Corregedor que autorizaria a quitação (baixa) feita pelo Banespa.
LEI No 6.404, DE 15 DE DEZEMBRO DE 1976.
Dispõe sobre as Sociedades por Ações
Incorporação
Art. 227. A incorporação é a operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações.
§ 1º A assembléia-geral da companhia incorporadora, se aprovar o protocolo da operação, deverá autorizar o aumento de capital a ser subscrito e realizado pela incorporada mediante versão do seu patrimônio líquido, e nomear os peritos que o avaliarão.
§ 2º A sociedade que houver de ser incorporada, se aprovar o protocolo da operação, autorizará seus administradores a praticarem os atos necessários à incorporação, inclusive a subscrição do aumento de capital da incorporadora.
§ 3º Aprovados pela assembléia-geral da incorporadora o laudo de avaliação e a incorporação, extingue-se a incorporada, competindo à primeira promover o arquivamento e a publicação dos atos da incorporação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Dezembro de 2.006.

Distrato de Venda e Compra

Consulta:


Em 21 de novembro de 2006 foi registrada sob nº 2/M.10.015, escritura de venda e compra, figurando como vendedor Leonardo e como comprador Juliano casado com Carolina, referente ao lote 12 da quadra O, Jardim Colombo, nesta cidade.
Aos 21 de novembro de 2006, foi averbada a edificação no terreno com a área construída de 65,30m2 e recebeu o nº Av.3/10.015, estando isento da apresentação da CND do INSS, por se tratar de residência unifamiliar, construído no sistema de mutirão.
Agora foi prenotado escritura de distrato de venda e compra, na qual o vendedor devolve ao comprador a importância recebida pela venda do terreno (R$. 2.000,000) mais R$.13.000,00 pela construção do prédio residencial.
Foi recolhido o ITBI.
Como devo proceder ao registro do distrato, notadamente com relação ao prédio que foi acrescido ao imóvel posteriormente a venda realizada.


Resposta: O fato de o comprador ter edificado uma construção de área inferior a 70,00 m2, com declaração de tratar-se de construção unifamiliar, construído pelo sistema de mutirão sem mão de obra assalariada, construção essa averbada, não impede a rescisão (distrato) do contrato de venda e compra.
A rescisão depende da vontade de ambas as partes e do instrumento respectivo.
Se no distrato de uma compra e venda já registrada for recolhido, o imposto de transmissão “inter vivos”, entendemos que nada impede que tal distrato seja acolhido pelo registrador como uma “Venda Regressiva do Imóvel”. O Novo Código Civil, no artigo n. 472, prevê o distrato e a sua forma, que deve ser idêntica à forma adotada na elaboração do contrato. Se este foi elaborado por escritura pública, também por escritura pública, deve ser feito o distrato.
Assim, existe a possibilidade de ser feito o distrato, considerando-o como uma nova compra e venda ou uma venda regressiva com o devido recolhimento do ITBI.
Na realidade é uma nova compra e venda, devendo estar presentes todos os seus elementos, destacando-se o preço e o acordo de vontades no sentido da transferência de domínio do bem imóvel.
Quando importar nova transmissão de domínio ao transmitente, o que ocorre com o desfazimento da compra e venda pela rescisão, é uma nova compra e venda, devendo ser atendidas as exigências de ordem fiscal, e o ato aperfeiçoar-se pela mesma forma da transferência originária, ou seja, pelo registro.
Assim, é perfeitamente possível a lavratura e o registro de uma escritura de rescisão de venda e compra, desde que recolhido o imposto devido pela nova transferência, ou seja, deve ser recolhido novo ITBI.
Assim, o distrato deve ser encarado como uma nova compra e venda, nos termos do artigo n. 112 do CC. No entanto, a ITBI deverá ser recolhida pelo valor total do distrato, ou seja, pelo valor de R$ 15.000,00, exatamente por tratar-se de uma nova venda e compra apesar de titulado como distrato.
Outra observação que se faz é a de que o antigo vendedor Leonardo, poderia não ter condições de averbar o prédio em seu nome pela forma de construção unifamiliar, provavelmente por já possuir registrado em seu nome na serventia outro prédio residencial, devendo apresentar a CND do INSS relativa a obra.
No entanto, como se trata de uma compra e venda e o prédio já foi averbado em nome de Juliano (irmão), não há como impedir a operação, mas que há outras intenções, há.
A serventia deve ficar atenta quanto ao recolhimento do ITBI, que como dito, deve ser sobre o total. No mais, pelo artigo 112 antes citado, a operação é uma compra e venda e assim deve ser tratada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.006.