sexta-feira, 29 de outubro de 2010

Alienação Fiduciária Intimação

Consulta:


A requerimento do fiduciante, esta serventia tentou intimar o fiduciário inadimplente contratual, sem sucesso. Por informação de vizinhos, o escrevente soube que, o devedor fiduciário, mudou-se para outro Estado, fornecendo-lhe, o novo endereço. Esta ocorrência foi certificada no verso da intimação. Doravante, qual o procedimento a ser adotado pela serventia ?
a) remeter a intimação para o endereço fornecido, com AR; ou
b) publicar edital em jornal local
Antecipadamente, agradecemos a resposta.
Em tempo: publica-se o edital, 2 ou 3 vezes ?


Resposta: Fiduciante é o devedor e fiduciário é o credor, portanto no caso deve ter havido requerimento do fiduciário para que o fiduciante seja intimado nos termos da Lei.
Em havendo o novo endereço do fiduciante, este não se encontra em local incerto e não sabido, devendo, portanto a intimação ser dirigida ao endereço fornecido, a qual deverá ser feita preferencialmente através de RTD, podendo, é claro, também ser feita através do Correio com Aviso de Recebimento, sendo que neste último caso a carta (intimação) com AR deverá ser “com conteúdo”.
Caso a intimação seja infrutífera, estando o devedor fiduciante em local incerto e não sabido e em não sendo encontrado, a intimação deverá ser feita através de edital, o qual deverá ser publicado por três (03) vezes conforme parágrafo 4º do artigo 26 da Lei 9.514/97, que adota para efeitos procedimentais de comprovação de mora mecanismos semelhantes aos da Lei 6.766/79. Assim, as intimações por edital devem ser feitas seguindo-se por analogia o artigo n. 49 e seus parágrafos da Lei 6.766/79, à exceção do prazo que será de 15 dias (parágrafo 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Novembro de 2.008.

FGTS Parte de Pagamento

Consulta:


1 – Apresentado para registro instrumento particular de Compra e Venda mutuo e hipoteca de imóvel, lavrado na forma do art. 61, parágrafo 5º, da Lei Federal 4.380/64, e do art. 26 do Decreto- Federal 70/1966.
Proprietário do imóvel César Eduardo e s/m., vendem o imóvel para André, solteiro, e para Greice, solteira.
Credor hipotecário: Companhia de Desenvolvimento e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU
Forma de Pagamento:
Preço de venda R$ 45.000,00
Recursos Próprios R$ 3.027,66
FGTS do comprador R$ 6.972,34
Financiamento CDHU R$ 35.000,00
Pergunta:
É necessário o comparecimento da Caixa Econômica Federal para liberar o FGTS ?
Também não ficou evidenciado de quem é o FGTS utilizado, uma vez que são dois os compradores (solteiros).
É possível registrar o supra referido contrato independentemente do comparecimento da Caixa ?
Grato,05/12/2008


Resposta: Em primeiro lugar, deverá constar do instrumento qual dos compradores está utilizando o FGTS como parte de pagamento da aquisição do imóvel.
E em segundo, quando o adquirente utiliza o seu FGTS para pagamento ou parte de pagamento de aquisição de imóvel, é obrigatória a interveniência da CEF, na qualidade de Agente Operadora (Gestora) do FGTS, para a liberação da quantia utilizada do FGTS da conta do adquirente para pagamento da aquisição imobiliária (ver Lei n. 8.036/90 artigos 7º e 20º VII e Decreto n. 99.684/90 artigo 35º, VII).
Lembramos que nos termos do Protocolado CG n. 19.419/97 (DOE de 17.09.1.997), deverá constar do corpo do registro quando da utilização do FGTS para pagamento do preço (ver também nesse sentido BE Irib n. 1.828 de 04/07/2005).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.008.

Cláusulas Restritivas Arresto

Consulta:


01) Imóvel recebido em doação com as "cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade".
02) Outros imóveis gravados de "arrestos à favor da Fazenda Nacional".
03) Apresentado para registro Certidão expedida pela 2ª Vara Cível de A. - SP, certificando que tais imóveis foram arrematados nos autos de execução de título extrajudicial, tendo como arrematante a empresa Regional Comércio de Bebidas Ltda.
Pergunta-se:
a) A Impenhorabilidade impede o registro ?
b) O Arresto à favor da Fazenda Nacional impede o registro ?
c) É necessário constar o trânsito em julgado ?
Grato pela atenção.
08.01.2009.


Resposta: Respondo positivamente as três questões consultadas. Explico.

1. Sim, a cláusula restritiva de impenhorabilidade impede ao registro da certidão da arrematação que a rigor é titulo impróprio para acessar ao registro (ver artigo 703 do CPC e AC. 024512-0/2). Não se trata de execução de caráter “propter rem”, e se não pode o menos (penhora) não pode o mais (arrematação). Se em processo de execução o Juiz ordenou a penhora e homologou a arrematação de imóvel vinculado, a decisão não pode ter sua eficácia negada. O registro da arrematação, contudo, não pode ser feito enquanto não cancelada a restrição por mandado judicial. A arrematação poderá ser registrada se afastada a cláusula restritiva.
2. Arresto que vem regulamentado nos artigos 813/821 do CPC., indica a apreensão judicial de bens do devedor ordenada pela Justiça como meio acautelador de segurança para garantir o credor quanto à cobrança de seu crédito, evitando que seja injustamente prejudicado pelo desvio desses bens.
A finalidade do arresto, como se vê, é a de assegurar ao credor, preparatória ou preventivamente a solvabilidade do próprio devedor, visto que sobre os bens por essa forma apreendidos (arrestados), será futuramente efetivada a própria execução da sentença obtida na ação principal. E eles se arrestam quando se teme o seu desvio ou que o devedor os oculte ou sonegue para satisfação da execução.
Ainda que o arresto não se confunda com a penhora em se tratando de execução fiscal promovida pela Fazenda Nacional, os bens ficam tão logo indisponíveis por força do parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei 8.212/91. Portanto, o arresto registrado a favor da Fazenda Nacional impede o registro da certidão da arrematação (ver artigo n. 821 do CPC., decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2006.227640-2; embargos de declaração mesmo nº e AC 805-6/6).
3. O trânsito em julgado também será necessário constar do título, ou ao menos que não foram interpostos embargos, ou que estes foram definitivamente julgados, ou ainda de que não foram interpostos recursos (não pende de decisão final – ver artigos 467 e 746 do CPC e AC 024512-0/2 antes citada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.009.

União Estável Aquisição CEF

Consulta:


Foi apresentado para registro um Instrumento particular de v/c com garantia de alienação fiduciária (CEF), no qual consta que os compradores (casal) são conviventes em união estável conforme escritura pública de declaração de convivência descrita no instrumento.
Neste contrato, não consta o estado civil dos adquirentes, porém, ele chileno, é representado por ela via procuração pública, na qual consta que o estado civil dele é separado de fato e o dela solteira. Ela apresentou, também, a escritura pública de declaração de convivência, onde também consta o estado civil da mesma forma.
Indagada sobre o fato, a convivente alega que seu convivente foi casado no Chile e lá ocorreu a separação, apresentando termo lavrado por notário público daquele País "Separacion de Bienes Y Liquidacion de Sociedad Conyugal"
Se o termo for traduzido, registrado no RTD e retificado o contrato para constar o estado civil de ambos, será possível o registro do contrato??
28 de Outubro de 2.010.


Resposta: Separação de fato ou de corpos não é estado civil, assim como não o é, em nosso direito Pátrio, o amasiado, o convivente, o companheiro, o unido estavelmente.
No entanto, isso não importa, pois no contrato não constou o estado civil (real) dos adquirentes (solteira, e separado), e para acessar ao RI, deve ser aditado (talvez com um “em tempo” no final, antes das assinaturas).
Assim, como colocado na consulta, o termo de separação de bens e liquidação de sociedade conjugal, deve ser depois de traduzido por tradutor público juramentado, ser registrado em RTD para surtir efeitos no País (artigos 129, parágrafo 6º, 148, e 221, III da LRP, 157 do CPC, 224 CC e 9º parágrafo 1º da LICC), devendo ser apresentada também uma certidão de casamento atualizada contendo a averbação da separação, a qual também deve ser traduzida e registrada em RTD.
Entretanto, essas formalidades são mais obrigações da Instituição Financeira – CEF, a qual deverá mediante a apresentação de tais documentos, aditar, re-ratificar o Instrumento Particular de Venda e Compra com Alienação Fiduciária.
No Registro de Imóveis basta a apresentação do contrato aditado, re-ratificado, constando o real estado civil dos adquirentes, pois de adquirentes se tratam e a qualificação completa destes deverá constar do título aquisitivo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.010

Espólio Venda e Compra

Consulta:


Uma pessoa adquire imóvel na constância do casamento (CUB), o varão faleceu e nos autos do inventário foi solicitado alvará para venda, pois o inventariante alega que o imóvel já havia sido vendido pelo casal antes do falecimento. O alvará foi expedido autorizando o inventariante (filho) a vender (escriturar) tal imóvel.
Na escritura, deverá (ão) comparecer como vendedores o Espólio (representado pelo inventariante) ou o Espólio (representado pelo inventariante) e, também, a viúva?
28-10-2.010


Resposta: O espólio é uma massa, uma universalidade de bens da qual inclusive a meação faz parte.
Quando da aquisição do bem imóvel houve uma comunicação patrimonial entre os cônjuges, passando o bem a ser de propriedade do casal, e em razão do falecimento de um deles, o acervo patrimonial passa a formar uma universalidade indivisível (artigo 1.791 do CC).
Embora a meação da viúva não integre a herança, ambas se confundem e a meação participa do estado de indivisão até que (eventual) partilha estreme uma parte da outra (herança e meação).
A meação não implica na divisão dos bens, o que somente seria feito com a realização da partilha.
Há a configuração da comunidade hereditária com a indivisibilidade da herança a esta ligada a meação do cônjuge supérstite, e é apenas com a partilha que ocorrerá a divisão dos bens da massa.
Como dito, o espólio é uma universalidade de bens em que tanto o meeiro como os herdeiros têm partes ideais, não definidas em bens individuados.
Para se estremarem as partes, individuando a meação da herança é que existe a partilha que põe fim ao estado de comunhão criado com a abertura da sucessão.
Sendo o imóvel alienado antes de ultimada a partilha dos bens do autor da herança com a atribuição dos quinhões, deverá o espólio aliená-lo representado por seu inventariante e autorizado por alvará judicial sem a participação ou comparecimento da viúva como alienante, porque ela nada detém nesse estado civil.
A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido (e somente este) representado pelo inventariante e o comprador.
Antes da partilha quem pode transmitir a propriedade é apenas o espólio, mesmo que a viúva fosse também à única herdeira.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp,. 28 de Outubro de 2.010

quarta-feira, 27 de outubro de 2010

Firma Individual Penhora

Consulta:


01) Imóvel que figura na matrícula em nome de Elza S. M., firma individual, representada por sua proprietária Elza S. M., casada.
02) Em data de 04.05.2001, foi registrado penhora incidente sobre o imóvel de propriedade de Elza S. M., firma individual, à favor do INSS.
03) Agora foi apresentado no mandado de penhora, tendo como credor o INSS e como executada Elza S. M. - ME.
04) Do mandado consta a intimação de Elza S. M., na condição de representante legal da executada.
Pergunta-se:
É possível a averbação da penhora ?
Grato pela atenção.
15.01.2009.


Resposta: Sem adentrarmos muito em questões doutrinarias, devido até mesmo a urgência, respondo:

Nos termos do artigo 3º da LC n. 123/06 (Estatuto da Microempresa), considera-se microempresa além da sociedade empresária e sociedade simples, também o empresário individual (artigo 966 do CC).
Portanto, o empresário individual é considerado ME.
Errado era a firma individual adquirir, mas adquiriu, e assim foi em muitas situações.
Essas firmas individuais não têm personalidade jurídica conforme entendimento sedimentado pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado. E com o advento do novo Código Civil, as firmas individuais já não existem mais, pois surgiu à figura do empresário individual, e as que se encontram nessa situação estão irregulares e devem nos termos do artigo 2.031 do novo codex, se adaptar a nova legislação, tanto que o Departamento Nacional de Registro do Comercial baixou a Instrução Normativa nº. 95 de 22.12.2.003, nesse sentido, baixando inclusive a IN nº. 97 de 23.12.2.003, que aprova o manual de atos de registro de empresário.
No caso concreto, o imóvel está registrado em nome da firma individual cujo patrimônio se confunde com o da pessoa física e não há distinção entre pessoa jurídica e física.
Assim, se a firma individual não se adaptou ao NCC, e as instruções do DNC, transformando-se em empresário individual, e também se não houve a destinação do imóvel para o patrimônio da empresa, pessoa jurídica, para o registro da penhora deverá constar que o cônjuge da executada (Elza) foi intimado da penhora (parágrafo 2º do artigo 655 do CPC), uma vez que a mesma é casada..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.008.

Loteamento Minuta Contrato Padrão

Consulta:


01. É lícito ao loteador consignar cláusula no modelo de contrato padrão depositado na serventia por ocasião do registro de loteamento, onde conste que em caso de inadimplência por parte do promitente comprador, seja o seu nome colocado no SPC ?
Grato pela atenção.
15.01.2009.


Resposta: Levando-se em conta o artigo n. 43 da Lei n. 8.078/90 (CDC), não vejo nenhum impedimento ou ilicitude de constar na minuta de contrato padrão que em caso de inadimplência o promitente comprador poderá ter seu nome cadastrado junto ao SPC, atendidos os trâmites legais.
Frisa-se que a constituição em mora do devedor (promitente comprador), deverá seguir os trâmites da Lei 6.766/79 (artigo 32).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.009.

Obras em Condomínio

Consulta:


01. Imóvel constituído de uma unidade autônoma composta de residência térrea de condomínio devidamente registrado nesta serventia.
02. Pretende o atual proprietário averbar a ampliação da área construída lançada na matrícula.
03. Consta da matrículas as seguintes áreas construídas, a saber:
a) Residência = 82,10 m.2.
b) Área de serviço = 2,04 m.2.
c) Garagem = 22,58 m.2.
Totalizando = 106,72 m.2 de área útil + 0,55 m.2 de área comum, ou seja, um total de 107,27 m.2.
04. Nesta oportunidade foi apresentado habite-se do qual consta:
a) Residência = 82,10 m.2
b) Edícula = 21,90 m.2
c) Garagem = 21,89 m.2
d) Uso comum = 0,55 m.2
Totalizando 126,44 m.2. de área construída.
05. Pelo exposto supra, foi ampliado uma área construída de 19,77 m.2.
Pergunta-se:
a) É necessário a anuência dos demais condôminos ?
b) A área construída da Garagem que era de 22,58 m.2, foi alterada para 21,89 m.2. Seria possível ?
c) Como proceder ?

Grato pela atenção
23.01.2009.


Resposta: Com a realização dessas obras (construção de edícula, demolição/modificação da garagem e da área de serviço), está ocorrendo alteração da instituição/especificação do condomínio, sendo necessário para tal, a anuência de todos os condôminos, inclusive marido e mulher se casados forem, bem como aprovação dos mesmos órgãos que aprovaram o projeto (Prefeitura Municipal e GRAPROHAB se for o caso - Ver item n. “74” das NSCGJSP e parágrafo 2º do artigo 10º da Lei 4.591/65).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Janeiro de 2.009.

Desapropriação de Terras da União

Consulta:


01. É possível a Prefeitura desapropriar terras da União ?
02. Em caso positivo, existe algum requisito especial ?
Grato pela atenção.
19.02.2009.


Resposta: Obedecida certa ordem e atendida certa exigência, os bens públicos móveis e imóveis de qualquer categoria (uso comum do povo, uso especial e bens dominicais), podem ser desapropriados. Com efeito, nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei Geral das Desapropriações, a União pode desapropriar bens dos Estados Membros, dos Municípios e do Distrito Federal, e os Estados podem desapropriar bens dos respectivos Municípios.
Assim, para a desapropriação de bens públicos, há de ser observada a ordem hierárquica, isto é, a entidade de hierarquia maior pode desapropriar bens e direitos das entidades de hierarquia menor. A recíproca, ou seja, a desapropriação de bens de entidades de hierarquia maior por entidades de hierarquia menor, está vedada. Ademais, exige-se que a entidade expropriante esteja autorizada por lei a expropriar(Diógenes Gasparini – Direito Administrativo – Editora Saraiva – 1.992 pg. 457/458).
Portanto, não é possível o Município desapropriar bem imóvel da União.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.009.

segunda-feira, 25 de outubro de 2010

Dação em Pagamento com Retrovenda

Consulta:


01. Imóvel de propriedade de Antonio e s/m. Aparecida, gravado por hipoteca convencional à favor do Banco Nossa Caixa S/A.
02. Apresentado para registro escritura através da qual Antonio e s/m. Aparecida, estão fazendo dação em pagamento para o Sr. Alvimar.
03. Consta da escritura da dação em pagamento a cláusula de "retrovenda", até o prazo de 21.10.2009, formalizada nos termos do artigo 505 e seguintes do CCB/02.
04. Estabelece ainda a referida escritura, que fica reservada aos outorgantes, a Posse direta do imóvel pelo prazo do retrato.
Pergunta-se:
a) é possível o registro da escritura na forma supra mencionada ?
Grato pela atenção.
25.02.2009.


Resposta: Entendo que sim, apesar de existirem opiniões em sentido contrário. E isso porque:
1. A hipoteca convencional não impede a alienação do bem imóvel hipotecado (artigo n. 1.475 do CC);
2. Nada impede que a escritura de dação em pagamento se consigne o pacto de retro venda, pois o artigo n. 357 do CC, estabelece que: “Determinado o preço da coisa dada em pagamento, às relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”, e ainda há a autonomia de vontade da partes (ver APC 3.734-0 – Piedade Sp., Diário das Leis 2º decêndio -, Março de 1.987 – Ano VII – nº 08 – pg. 06 e A Retro Venda No Direito Brasileiro – Revista dos Tribunais – 2ª edição – 1.987 – José Carlos Moreira Alves – páginas 115/116.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Fevereiro de 2.009.

Cláusulas Restritivas

Consulta:


01. Imóvel doado para Pedro s/m. Maria, gravado com a cláusula de impenhorabilidade.
02. Apresentado para averbação penhora incidente sobre o imóvel, extraída da execução fiscal movida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, contra o Sr. Pedro e s/m. Maria.
Pergunta-se:
a) A cláusula de impenhorabilidade impede a averbação da penhora ?
Obs.: Em caso de impedimento da averbação da penhora, favor fundamentar.
Grato pela atenção.
09.03.2009.


Resposta: Levando-se em consideração os artigos nºs. 10º e 30º da Lei 6.830/80 – Lei da Execução Fiscal, a cláusula de impenhorabilidade imposta em doação não impede a averbação da penhora oriunda de processo de execução fiscal.
A impenhorabilidade, imposta como cláusula em transmissão graciosa, pode, em tese, impedir o registro da penhora em execuções civis.
Mas quando se trata de execução fiscal, a situação muda de figura, porque, por exemplo, se alguém não paga o Imposto de Renda, pode ter penhorado/s seu/s imóvel/eis, já que a impenhorabilidade não pode servir de escudo aos maus pagadores, devedores do Fisco.
Se o proprietário não paga o Imposto Territorial ou Territorial-Predial à Prefeitura, a cláusula de impenhorabilidade não pode ser oposta à Municipalidade para impedir o registro da penhora.
Em tese, portanto em se tratando de execução fiscal, o imóvel pode ser penhorado e a penhora registrada, cabendo ao executado através de embargos, se defender em Juízo, invocando a condição de impenhorabilidade do imóvel (ver também RDI 1920 – Jan/Dez/87 – Das Cláusulas de Inalienabilidade – Impenhorabilidade – Incomunicabilidade – Sub-Rogação – Aspectos Práticos – Doutrina – Jurisprudência – Dr. Ademar Fioranelli – item 4.11).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Março de 2.009.

Alienação Fiduciária

Consulta:


Apresentado para registro Instrumento Particular de Venda e Compra com Alienação Fiduciária, através do qual a Caixa Econômica Federal – CEF, vende o imóvel, o qual teve sua propriedade consolidada em nome da mesma, conforme Art. 26, parágrafo 7º da Lei 9.514/97.
Feita a exigência dizendo que a venda do imóvel deveria ser efetuada por Público Leilão Extrajudicial, nos termos do Art. 27 da Lei 9.514/97.
Foram apresentadas as fotocópias autenticadas das atas dos 02 Leilões, sendo que o imóvel não foi arrematado.
Pergunta-se: Pode ser registrado o contrato ?
Obrigado,20-03-2.009.


Resposta: Se não ocorreu a hipótese prevista no parágrafo 8º do artigo n. 26 da Lei 9.514/97, ou seja, se o devedor fiduciante com a anuência do credor fiduciário não deu seu eventual direito ao imóvel em pagamento da dívida (dação em pagamento), não pode ser recepcionado outro negócio jurídico qualquer, como eventual venda e compra direta, sem que tenha ocorrido a realização de leilão previsto no artigo 27 da citada lei.
As regras dos artigos 27 e seguintes da Lei n. 9.514/97, devem ser escrupulosamente observadas, pois ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, com potenciais prejuízos ao adquirente. Por essa razão, a fim de evitar problemas futuros com a contestação dos procedimentos do registro, mister o cuidado exame de cada etapa dos procedimentos.
Embora a lei não indique a responsabilidade do Oficial pelo cumprimento das obrigações assumidas pelo credor fiduciário, pode-se entender que a promoção do público leilão a que se refere o artigo 27 da Lei 9.514/97, é condição de disponibilidade.
O credor não pode vender o bem particularmente depois de consolidada a propriedade, se não promover o público leilão, embora sem resultado.
Portanto, não tendo ocorrido à hipótese prevista no parágrafo 8º do artigo n. 26 da Lei, não será possível o registro da nova venda e compra sem que haja prova da realização dos leilões e a quitação da dívida anterior (parágrafo 6º do artigo 27 da Lei - Ver também Bol. Eletrônico Irib nºs:3.529 de 12/12/2.008 e 3.423 de 04/09/2.008).
Entretanto, como no caso concreto foram apresentadas as provas da realização dos dois leilões negativos, o registro poderá ser feito.
Se requerido, poder-se-ia averbar na matrícula a realização dos leilões e quitação da dívida, mas não necessariamente. Apresentada a prova da realização dos leilões negativos, o registro poderá ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Março de 2.009.

quinta-feira, 21 de outubro de 2010

Escritura de Permuta

Consulta:


É possível registrar uma escritura de permuta, que envolve 03 imóveis, de três proprietários distintos ?
07/04/09


Resposta: Sim, pois nos termos do artigo n. 533 do CC, aplicam-se a troca as disposições da compra e venda.
Em uma mesma escritura, A poderá permutar seu imóvel (casa) com B (chácara), e A ou B permutarem a casa ou chácara com C (apartamento), ou ainda A e C permutarem casa e apartamento com a chácara de B, ficando A e B com ½ ou 50% cada da chácara que recebem.
Poderá haver situação em que A, B, e C, sejam proprietários de 1/3 cada um em três imóveis distintos, e realizam permuta de partes ideais de forma que a cada um fique pertencendo um único imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Abril de 2.009.

Carta de Adjudicação CND'S

Consulta:


Apresentada Carta de Adjudicação, nos termos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de Valor Pago.
A exeqüente Maria Aparecida, firmou contrato de compra e venda de um apartamento, com a executada JZK C. Ltda., pagou em certo tempo, após certo tempo ficou impossibilitada de continuar honrando com as prestações, tentou reaver o valor pago.
O Juiz adjudicou para a exeqüente 12,70% de uma de terras da executada.
Pergunta-se: Exige-se ou não a apresentação das CND’S do INSS e da Receita Federal da executada ?
Grato,


Resposta: No caso, não se trata de Adjudicação Compulsória decorrente de decisão que a vontade da empresa vendedora é substituída por ordem judicial, mas sim de alienação forçada e involuntária realizada nos termos da lei pelo próprio exeqüente.
E considerando o parágrafo único do artigo n. 130 do Código Tributário Nacional – CTN, o inciso VIII do artigo n. 524 da IN MPS/SRP n. “3” de 14.07.2.005, os acórdãos nºs. 076664-0/0; 267372 e 074859-0/6 do CSM do estado, e por tratar-se de alienação forçada à apresentação das CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN – conjunta), estão dispensadas para o registro da carta de adjudicação (ver também item n. 106.1 do Capitulo XX das NSCGJSP e Salas Temáticas Irib – Tema: CND do INSS e Receita Federal – Carta de Arrematação, Adjudicação e Desapropriação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Maio de 2.009.

Partilha União Estável

Consulta:


01. Imóvel adquirido por instrumento particular de venda e compra, datado de 22.09.2005, registrado nesta serventia, aos 24.12.2006.
02. Figura como adquirente, Leonilda, viúva.
03. Apresentado para registro, formal de partilha de Cícero, falecido aos 12.07.2007.
04. Consta da certidão de óbito, que o Sr. Cícero, vivia maritalmente com Leonilda.
05. Nas certidões de nascimentos dos herdeiros filhos, consta como sendo, filhos de Cícero e Leonilda, todos nascidos antes da formalização do instrumento particular de venda e compra, anteriormente mencionado.
06. No planto de partilha, o Sr. Cícero é qualificado como "companheiro" e, Leonilda como "companheira supérstite".
07. A partilha foi efetuada da seguinte forma:
a) 1/2 ideal do imóvel para: Leonilda;
b) 1/10 ideal do imóvel para cada um dos filhos(número de 05).

Pergunta:
01. É possível o registro da partilha na forma em que se encontra ?
02. Como proceder para incluir na matrícula o Sr. Cícero, como companheiro da proprietária do imóvel (união estável) ?
Grato pela atenção
29.05.2009.


Resposta: Entendo, s.m.j., de que o registro da partilha da forma em que se encontra é perfeitamente possível, pois houve o reconhecimento judicial da união estável do casal (Leonilda e Cícero), e ademais a convivente Leonilda participou dos autos de arrolamento/inventário, aceitando a partilha da forma como foi formalizada (Decisão 1ª VRP da Capital n. 000.03.110775-3 - ver também artigos 1.725 e 1.790, I do CC e artigo 5º da Lei 9.278/96).
Apesar de conflitante, não se averba ou registra no RI, a existência da sociedade de fato (União Estável – UE).
Desta forma, a UE deverá ser consignada e constar do corpo do registro.
“R..../M.... Conforme Formal de Partilha, expedido em tal data, pelo Juízo de tal local, nos autos do inventário dos bens deixados por morte de Cícero Severo dos Santos, ocorrida em ..../..../...., companheiro/convivente da proprietária do imóvel, julgada a partilha por sentença de tal data, transitada em julgado, o imóvel desta matrícula foi atribuído na proporção de 50% para Leonilda.., já qualificada, companheira do inventariado, e os restantes 50% a – nomes e qualificação de todos os herdeiros, filhos do casal, na proporção de 1/10, para cada um, avaliada a meação em R$...........e cada quinhão em R$......, etc....

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Junho de 2.009.

Penhora Alienação Fiduciária

Consulta:


O imóvel matrícula “X” encontra-se alienado fiduciariamente à CEF. A serventia recepcionou mandado de averbação, da Justiça do Trabalho, gravando de penhora, o imóvel da matrícula supra (tendo como executada a proprietária direta do imóvel).
Nestas condições, a averbação da penhora deve prosperar ?


Resposta: A penhora sobre a propriedade (plena) propriamente dita, não é possível, somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário (CEF), ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário, e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos, e que o fiduciário é titular de direito de crédito, garantido da propriedade fiduciária.
Como no caso executado é o fiduciante o objeto da penhora, será o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor-fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera, assim o objeto da penhora não será a propriedade que ele ainda não tem, mas tão somente os direitos aquisitivos de domínio (ver Bol Eletrônico Irib n.2.270 -31/10/2006 e RESP 910207 –MG e artigos 10, 11, VIII e 30 da Lei 6.830/80 e artigo 649do CPC que não elenca os bens alienados fiduciariamente como impenhoráveis, no entanto, são os direitos que são penhorados).

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 04 de Junho de 2.009.

Partilha Inventariada Separada

Consulta:


Um senhor casou-se em 1982 sob o regime da CPB e na constância do casamento adquiriu 1/9 da propriedade de 02 imóveis por doação feita pelos pais. Houve a separação em 1988.
Agora a ex-cônjuge faleceu e foi apresentada escritura pública de inventário com texto muito confuso.
1º) O estado civil da inventariada e de seu ex-cônjuge, constam como sendo viúva/ viúvo e foi relatada a separação do casal constante na averbação da certidão de casamento;
2º) Embora no texto conste o reconhecimento de que os bens são exclusivos do sobrevivente, devido ao regime de bens adotado na ocasião do casamento, o sobrevivente é tratado como meeiro, ao mesmo tempo as filhas/herdeiras renunciam ao quinhão que lhes caberia (?)
Foi recolhido ITCD causa mortis e renúncia.
Se for possível o registro, como deverá ser feito?
20-10-2.010.


Resposta: Considerando o regime de casamento adotado pelo casal à época, os bens recebidos em doação não se comunicaram.
Considerando mais, que quando da separação, não houve partilha de bens do casal.
Os bens havidos pelo varão, ora viúvo, são bens particulares, exclusivos, não sendo necessária renúncia e nem mesmo o inventário e partilha, pois esses bens recebidos em doação a ele pertencem exclusivamente.
Bastando a averbação da separação do casal, e se for o caso, do óbito de sua ex- cônjuge.
Portanto, o registro da escritura de inventário e partilha (com renúncia) poderá ser dispensada, não acessando ao registro imobiliário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Outubro de 2.010.

terça-feira, 19 de outubro de 2010

Regime CUB Sem Pacto Antenupcial

Consulta:


1)Casamento efetuado (aos 25/abril/1979), nos termos do art. 45, da Lei 6515/77, pelo regime da comunhão universal de bens.
Nestas condições, a escritura de pacto antenupcial será necessária?
Antecipadamente, agradecemos a resposta.


Resposta: O artigo 50 da própria Lei do Divórcio (Lei 6.515/77), alterou a redação do artigo n. 258, cabeça do CC/16 (com seu correspondente artigo n. 1.640 no CC/02), que diz: “Não havendo convenção ou sendo nula, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial”.
Desta forma, apesar de o casamento realizado em 25/04/1.979, nas condições o artigo 45 da LDI, o pacto antenupcial seria necessário.
O artigo 45 da Lei 6.515/77, não tem aplicação ao caso. Referido dispositivo serve para excepcionar a regra contida no artigo 258, parágrafo único item II do CC/16, não afastando, todavia, a aplicação da norma do artigo 258 cabeça do CC/16 (RDI do Irib n. 24/25 – O Estado Civil e Alguns Aspectos de Sua Influência no Registro de Imóveis – Pacto Antenupcial – Dr. Ademar Fioranelli - Autos 735/86 da 1ª VRP da Capital). É certo que à época 1.977/78, houve situações especialíssimas que a habilitação do casamento pela CUB, se deu antes da Lei 6.515/77 de 26.12.77, mas este não é o caso que se apresenta.
Portanto, em conclusão a escritura de pacto antenupcial seria sim necessária à época.
Contudo, passados mais de 30 (trinta anos) do casamento (bodas de pérola), entendo, s.m.j., que a falta do pacto antenupcial à época, não poderá ser suprida agora por contrato posterior de ratificação.
Restando ao interessado buscarem os meios jurisdicionais para se deferido, averbarem por mandado junto à margem assento do casamento para que subsista o regime da Comunhão Universal de Bens (ver APC 19.127-1 do TJSP de 14 de Janeiro de 1.981, publicada no RDI do Irib n. 12/108 – em Jurisprudência – Casamento).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Junho de 2.009.

Incorporação por Procuração

Consulta:


01. Apresentado para registro, processo de incorporação no foi apresentado o instrumento público de procuração, nos termos do artigo 32, letra "m" da Lei Federal 4.591/64.
02. O instrumento de procuração tem prazo de validade de 1 (um) ano, visto que o contrato social da empresa proprietária do imóvel e outorgante possui cláusula no contrato social que impede a elaboração de procuração com prazo de validade superior a 1 (um) ano.
Pergunta-se:
É possível o registro da incorporação com a apresentação do instrumento público de procuração com prazo de validade de 1 (um) ano ?
Grato pela atenção.
05.06.2009.


Resposta: Ao meu sentir não. Nesse caso a procuração outorgada nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 31 da Lei 4.591/64, não poderá ter prazo de validade, pois o incorporador (construtor ou corretor) tem obrigações a serem cumpridas até a conclusão final de toda a operação (incorporação/averbação da construção/instituição especificação e convenção do condomínio/conclusão de todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, etc.), e se obriga pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador (artigo 31 “caput” e seu parágrafo 1º parte final).
Essas obrigações do incorporador têm início, meio e fim, não podendo, portanto a procuração ter prazo de validade, até mesmo para a proteção dos adquirentes de frações ideais vinculadas a futuras unidades.
Nesses casos, o proprietário do terreno outorga procuração ao incorporador que poderá ser o construtor ou o corretor de imóveis, autorizando-o a aprovar o projeto da incorporação, registrar a incorporação, negociar todas as demais unidades autônomas, compromissando a venda e outorgando escrituras definitivas ou realizando vendas já definitivas das frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas, pelo preço de “x”, constando a forma de pagamento etc. Nesse documento (mandato), também autoriza o incorporador a assinar contratos, a providenciar o respectivo “habite-se”, CND do INSS, a proceder à averbação da construção do edifício, instituir, especificar o condomínio, realizar a convenção e a fazer a atribuição se for o caso.
Se o contrato social da empresa proprietária não permite a outorga de procuração sem prazo de validade, deve ser alterado para que possa ser outorgada procuração nessas condições, ao menos nesse caso específico ou em certos casos específicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Junho de 2.009.

Conferência de Bens

Consulta:


Temos protocolado para qualificar, contrato social, devidamente registrado na JUCESP, onde, um casal, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, e seus 04 filhos, estão constituindo uma sociedade empresária.
O capital social é de R$ 382.500,00, integralizados por bens imóveis e bens móveis, de propriedade, única e exclusivamente, do casal de proprietários (pai e mãe).
Acontece que, as cotas, ao valor nominal de R$ 1,00 cada, foram assim subscritas:
- Carlos (pai).......................................1250 cotas
- Cecília (mãe)....................................1250 cotas
- Taís (filha)........................................95.000 cotas
- Daniel (filho)....................................95.000 cotas
- Bruno (filho).....................................95.000 cotas
- Gabriel (filho)...................................95.000 cotas
Como se vê, está havendo uma doação camuflada dos pais para os filhos.
Com os reconhecimento do ITCMD., posso registrar este contrato social, na forma em que se encontra?
Ou, no contrato social deverá ser re-ratificado, para excluir os filhos, como cotistas, para, posteriormente, através de alteração contratual, operar doação de cotas, para os 4 filhos?
No aguardo de uma resposta, o mais breve possível, desde já, ficamos agradecidos.


Resposta: O contrato social de constituição de sociedade empresária já se encontra registrado na JUCESP, e desta forma, sob a ótica registrária, a questão toda se prende a análise sistemática do instrumento particular de constituição de sociedade com conferência de bens para integralização de capital social, podendo ser registrado nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94.
No caso, marido e mulher com casamento realizado pelo regime da CPB, são sócios da empresa que ora se constitui, e ambos estão conferindo os bens imóveis para a integralização das quotas ou cotas sociais.
A questão de os demais sócios filhos do casal ficarem com 95.000 cotas para cada um, é uma questão extra registrária.
Eventual ou subentendida doação (de cotas) é matéria que refoge a esfera registrária, pois nessa esfera o que interessa é a transferência das pessoas físicas para a pessoa jurídica e o conseqüente recolhimento do ITBI, se for o caso (artigo n. 156, parágrafo segundo da Magna Carta).
A questão ou não da incidência de ITCMD (ver isenções), é uma questão que deveria ser examinada pela Junta Comercial que aceitou e registrou o documento da forma em que se encontra, como também é problema dos eventuais doadores e donatários nos termos da Lei Paulista 10705/2000, e seu Decreto Regulamentador (ver também artigo n. 289 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Junho de 2.009

Indisponibilidade

Consulta:


Para os expedientes aqui protocolados, temos algumas dúvidas, que, com certeza, V. Senhoria, como sempre, vai nos aclarar. São elas:
3º) Joaquim, tem seu nome gravado com indisponibilidade (CGI). Agora comparece adquirindo, com os nu-proprietários, o usufruto vitalício de um imóvel.
Após o registro da escritura, essa indisponibilidade deverá ser noticiada na matrícula em questão?
Antecipadamente, agradecemos as respostas.


Resposta: A indisponibilidade de bens de diretores ou ex-diretores de sociedades em regime de liquidação extrajudicial atinge exclusivamente os bens existentes na data da decretação da liquidação.
Os que forem adquiridos posteriormente não são atingidos por essa indisponibilidade, salvo se fosse apresentado expediente tornando também esse imóvel indisponível.
Portanto, não se estendendo a indisponibilidade aos demais que a pessoa venha a adquirir, após o registro da escritura nenhuma notícia será averbada na matricula em questão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.009.

Alienação Fiduciária Emolumentos

Consulta:


01. Apresentado para registro contrato de alienação fiduciária, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, tendo por finalidade, o financiamento da construção.
Pergunta-se:
O registro do contrato supra, tem direito ao desconto de 50% previsto no artigo 290 da Lei Federal 6.015/73, cc. o item 1.8.1 da Nota Explicativa da Tabela de Custas e Emolumentos ?
Grato pela atenção
31.07.2009.


Resposta: Não temos a cópia do contrato, mas pelo que pudemos entender o mutuário está alienando fiduciariamente o seu terreno (dando em garantia) para aquisição de numerário para a construção de residência (o contrato é de alienação fiduciária sem c/v – igual aos velhos casos de hipoteca de terreno para financiamento de construção dentro do SFH).
Nessas condições, o interessado não tem o direito a redução de 50% dos emolumentos previstos no artigo 290 da LRP, e item 1.8.1 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, por não tratar-se de “primeira aquisição”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.009.

segunda-feira, 18 de outubro de 2010

Firma Individual Falecimento do Titular

Consulta:


01) Imóvel objeto de transcrição que figura em nome de Antonio C. - firma individual.
02) Imóvel objeto da matrícula que firgura em nome de Antonio C. - com CNPJ.
03) Nesta oportunidade foi apresentado o Formal de Partilha dos bens deixado pelo falecimento de Antonio C., sendo que todos os bens foram adjudicados para a viúva de Antonio C.
Pergunta-se:
a) Como proceder ? Quais atos praticar no registro ?
b) É necessário exigir as CND´s em nome da empresa ?
c) É necessário exigir a adaptação de firma individual para empresário individual, levando-se em conta que com a morte do titular a firma fica extinta ?
Grato pela atenção.
07.08.2009.


Resposta: A firma individual não é sujeito de direito, mas categoria de nome empresarial. O sujeito, isto é, o credor, devedor, contratante, demandante, demandado, falido etc., será sempre a pessoa física do empresário individual identificado pela firma que levou a registro.
Permanece o empresário individual com uma só personalidade perante o direito, que é a pessoa natural, porque o artigo 44 do Código Civil, não atribui personalidade jurídica para a atividade de empresa que desenvolva.
Toda a doutrina e jurisprudência anterior, leva a conclusão que o patrimônio da firma individual se confunde com o da pessoa física.
Falecendo o titular de uma firma individual, em nome da qual estiver registrada a propriedade, o imóvel deverá ser levado a inventário e partilhado entre a viúva meeira e os herdeiros.
Desta forma, pelo título (formal de partilha apresentado) deverá ser averbado junto a transcrição e matrícula dos imóveis, os dados pessoais da pessoa natural (CIRG/CPF/e ou filiação) do falecido, assim como o seu casamento, para em seguida ser registrado o formal de partilha adjudicando-se os bens a viúva de Antonio C.(ver Decisão ECGJSP 202/92 – São Caetano do Sul Sp).
A apresentação das CND’S, é desnecessária por tratar-se de transmissão “causa mortis” (ver artigo 181-C do Decreto n. 3.048/99).
A adaptação da firma individual para empresário individual, dando destinação dos bens para fins meramente civis, também será desnecessária.
Eventualmente poderia ser feita a adaptação dando a destinação dos bens para fins empresariais, mas este não é o caso, pois os bens já foram partilhados a viúva e a firma individual se extinguiu com a morte de seu titular.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Agosto de 2.009.

Inventário e Partilha de Bens

Consulta:


01. Inventário e Partilha de bens, dos bens deixado pelo falecimento de fulano de tal, formalizada por escritura pública.
02. Fulano de tal, deixou por falecimento, a viúva meeira e dois filhos, os quais são casados na comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal 6.515/77.
03. Na Escritura de pública de inventário e partilha os cônjuges dos herdeiros filhos não compareceram.
04. Na referida escritura foi realizado partilha e doação, de forma que um determinado imóvel ficou unicamente a um determinado herdeiro.
05. Visando sanar a ausência dos cônjuges dos herdeiros filhos, o tabelião lavrou uma escritura pública de declaração e ratificação, na qual comparem apenas e tão somente os cônjuges dos herdeiros filhos.
Pergunta-se:
É possível a aceitação da escritura pública de declaração e ratificação ?
Seria necessária a retificação da escritura de inventário e partilha, com o comparecimento de todos?
13.08.2009.


Resposta: Levando-se em conta de que na partilha houve também doação/transmissão, e os itens de nºs. 104/109/112, do Capítulo XIV das NSCGJ e artigos nºs. 13º/17º/20º da Resolução n. 35 do CNJ de 24 de Abril de 2.007, e item IV do artigo n. 215 do CC, entendo ser necessária a retificação da escritura de inventário com o comparecimento de todos os interessados (marido e mulher). Pois, qualquer retificação de inexatidão ou erro contido em documento público, somente poderá ser feito através de outro instrumento público com a participação das mesmas partes que participaram do ato.
Uma escritura pública, em princípio, só pode ser retificada por outra escritura pública (RT 185/754).
Na hipótese de o erro constar originariamente da escritura pública, então as partes interessadas deverão proceder à retificação do instrumento através de outra escritura pública, desde que estejam presentes e em condições de exprimir sua vontade (ver também RDI n. 16 de Dez/85 – Re-Ratificação de Escritura Pública e Boletim Eletrônico Irib 2.233 de 27/12/2.005 – Biblioteca Virtual Dr. Gilberto Valente da Silva – Bobagens Tabelioas – Paulo Roberto G. Ferreira).
Ademais, não se pode confundir escritura declaratória ou mesmo de aditamento com escritura de re-ratificação.
A escritura de re-ratificação é a escritura que retificando o erro ou equívoco, confirma seus demais termos, vem retificar algo equivocado lançado no instrumento ou alterado por vontade das partes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Agosto de 2.009.

Custas Tabela de Emolumentos

Consulta:


Dúvida quanto ao valor que será usado para as custas do cartório e o valor de avaliação para calculo do ITBI em escrituras de venda e compra onde comparecem:
outorgante vendedora: a loteadora
outorgado comprador: C
Consta do histórico da Escritura Pública de Venda e Compra o seguinte:
a Loteadora prometeu vender o imóvel por R$ 20.000,00 para: A cedeu para B, por R$ 25,000,00; finalmente B, cedeu para C por R$ 30,000,00, sendo que aparece a loteadora vendendo para C por R$ 30,000,00.
Quando é feito o registro na matricula não é relatado o histórico da escritura, somente é usado o valor da venda e compra e valor venal, portanto qual desses valores(R$ 20.000,00 / R$ 25.000,00 / R$ 30.000,00) devemos usar para
tabela de emolumentos?


Resposta: Na escritura (definitiva) de compra e venda será relatado (e apenas relatado para fins de histórico) a existência do compromisso firmado entre a loteadora e “A”, e a cessão dos direitos de compromisso de “A” para “B” e de “B” para “C”, as partes dispensam os registros do compromisso e das cessões de direitos desse compromisso.
O recolhimento do ITBI devido pelas cessões (e pelo compromisso se for o caso, pois em alguns municípios há previsão na lei), fica dispensado de recolhimento, pois referidos títulos não acessarão ao RI (compromisso e cessões).
O princípio da continuidade não alcança negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário.
Quando o alienante é titular da transcrição ou matrícula, o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos intermediários.
Não cabe ao Oficial fiscalizar o recolhimento de impostos que possam ser devidos por atos que não registrados (ver APC 6.405-0; 6.486-0; 20.522-0/9; 536/93; 539/93; 653-6/1 e 927-6/2).
Para a cobrança dos emolumentos pelo ato de registro a ser praticado, deverá ser utilizado a base de cálculo do valor do ato, ou seja, o valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes de R$ 30.000,00, ou o valor tributário do imóvel (valor venal), ou o valor para a base de cálculo utilizada para o recolhimento da ITBI, prevalecendo o que for maior (artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/2002).
Quanto a cobrar os emolumentos pela base de cálculo de R$ 20.000,00, R$ 25.000,00 ou R$ 30.000,00 (caso este seja o maior), é irrelevante, porque se aplicará a letra “f” do item 1 (Registro com Valor Declarado) da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis que vai de R$ 18.850,01 a 47.550,00.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.009.

Habitação Direito Real

Consulta:


Dúvida sobre cobrança de registro de DIREITO REAL DE HABITAÇÃO e seu CANCELAMENTO
Título FORMAL DE PARTILHA - não tem avaliação - SOMENTE O VALOR VENAL 2009
17-08-2.009.


Resposta: Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto.
Como não há previsão na Tabela II - Dos Ofícios de Registro de Imóveis, para a cobrança dos emolumentos no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto, vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.009.

quinta-feira, 14 de outubro de 2010

Contrato Padrão Loteamento

Consulta:


Estou analisando um pedido de registro de loteamento e me deparei com duas dúvidas:
1º)- A Cláusula 15a. do contrato tem a seguinte redação:
Fica estipulada a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, a qual será devida pelo comprador, nos casos de atraso das parcelas mensais, de necessidade de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses.
A referida cláusula é abusiva no tocante ao percentual da multa?
2º)- A requerente é Pessoa Jurídica, com registro em PJ, apresentaram-me o contrato social e as alterações, devo exigir uma certidão atualizada do registro da empresa?


Resposta: 1º) - Nos exatos termos do inciso “V” do artigo 26 da Lei 6.766/79, não.
2º) – A resposta é afirmativa, deve ser exigida a certidão atualizada do registro da empresa para verificação de eventuais alterações principalmente no tocante a representação.
Ademais, o processo de loteamento ficará arquivado na serventia para que qualquer interessado possa examiná-lo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Janeiro de 2.006.

Cédula de Produto Rural

Consulta:


Recebi para registro uma Cédula de Produto Rural onde o produto a ser entregue no final é o produto industrializado e não o produto dado em garantia.
Ex: a cana de açucar (produto) entrega final o alcool.
Gostaria de saber se existe algum impedimento para o registro, pois aparentemente trata-se de uma cédula comercial, onde se percebe que as partes tentar pagar menos de custas e emolumentos.


Resposta: A cédula de Produto Rural, foi instituída pela Lei n. 8.929/94.
Referida Lei, em seu artigo 1º diz: “Fica instituída a Cédula de Produto Rural – CPR, representativa de promessa de entrega de produtos rurais, com ou sem garantia cedularmente constituída”.
Como está a indicar o preceito legal, a CPR não se presta a materializar um financiamento ou um empréstimo rural, e, portanto não se trata de um título onde está em questão um mútuo. Contrariamente a isto, a CPR é um título que contém uma promessa assumida pelo seu emitente, mediante a qual ele deverá entregar ao seu credor, produto rural na quantidade e qualidade avençadas.
Obviamente que a promessa constante da Cédula relativamente à entrega do bem ali descrito, não é gratuita, senão originária de um ônus que o próprio credor teve que anteriormente suportar ao pagar pela aquisição do bem prometido pelo emitente do título.
Esta promessa, portanto está calcada na onerosidade contratutal, vez que o emitente da CPR somente se vê obrigado a satisfazer a promessa alí assumida em razão do negócio jurídico que as artes chegaram a realizar, e este negócio não é nenhum outro senão uma autêntica venda e compra.
Tratando-se, por conseguinte, de uma compra e venda dos bens descritos na Cédula, os preceitos legais que o Código Civil/02 estipula para o negócio dessa natureza, à luz da disciplina dos artigos 481 e ss., além das disposições gerais regulamentadas pelos artigos 421 e ss., do Codex, devem ser aplicados integralmente à espécie.
Ao circunscrever o legislador o uso da Cédula de Produto Rural, mediante a promessa de entrega de produtos rurais, fica afastada de vez a possibilidade de a cártula vir a conter a promessa de entrega de bens que não possam ser qualificados como produto rural.
A CPR foi instituída com o fim precípuo de possibilitar à venda antecipada de produção agrícola, e por isso mesmo a promessa de entrega deverá sempre recair sobre bens dessa natureza.
Portanto, qualquer promessa contida na cártula que vá além dos limites daquilo que legalmente poderá nela se fazer presente, compelindo o emitente a entregar bens de natureza diversa daquela acolhida pela Lei, ou seja, produto rural, tal fato viciará por completo a Cédula, porquanto, o título não comporta e não se presta a fim diverso e estranho à sua institucionalização.
No caso concreto, foi dado em garantia produto rural (penhor rural agrícola), safra de cana de açúcar, e como se depreende do imperativo legal somente produto rural, pode ser prometido à entrega através da CPR, de corolário somente produto rural poderá através dela ser exigido.
A garantia, a transação de venda e compra é de cana de açúcar, e a entrega final do produto é de produto insdustrializado, álcool, bem inexistente ao tempo da celebração do contrato.
Assim, a CPR deve ser qualificada negativamente, podendo, no entanto ser aditada para constar que a entrega final será cana de açúcar e não álcool.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.006.

Instituição de Usufruto

Consulta:


Recebi para registro escritura de venda e compra e instituição de usufruto:
Vendedores: Devanir e esposa Maria
Compradoras: 1º)- Juliana, casada sob o regime da comunhão parcial de bens com Paulo; e, 2)- Joice, solteira.
Na mesma escritura Juliana e Joice instituíram a favor dos seus pais Pedro e Aparecida, o usufruto sobre o imóvel.
Consta ainda que o marido da compradora Juliana, Sr. Paulo Cezar, compareceu a escritura anuindo em todos os seus termos.
Há algum impedimento ao registro uma vez que somente as compradoras Juliana e Joice instituíram usufruto aos seus pais?


Resposta: Juliana e Paulo são casados pelo regime da CPB, portanto os bens adquiridos na constância do casamento se comunicam.
Desta forma, Paulo deve comparecer não simplesmente anuindo à instituição do usufruto, mas também instituindo o usufruto juntamente com sua esposa Juliana e Joice (artigos 1.658 e 1.660, I CC/02).
Contudo, se o bem imóvel adquirido por Juliana não se comunicou com Paulo (artigo 1.659, I, e II), este deverá somente anuir a instituição do usufruto, principalmente se se tratar de caso de doação modal (na qual o doador do numerário impõe que o usufruto do imóvel a ser adquirido pelo comprador – beneficiário da doação – seja instituído a seu favor) feita por Pedro e Aparecida somente a Joice e a Juliana casada com Paulo (doação não feita ao casal – Juliana e seu marido Paulo, mas Juliana casada com Paulo).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Janeiro de 2.006.

Anuência Comunheiros

Consulta:


Em um imóvel urbano, onde existem 5 proprietários (João, Pedro, José, Carlos e Antonio) em comunhão, em partes iguais, João pretende adquirir a parte de Pedro. É necessária e obrigatória a anuência dos demais comunheiros?


Resposta: Nos termos do artigo n. 504 do CC/02 sim.
Entretanto, é uma questão que refoge totalmente a esfera registrária, pois é uma questão exclusivamente das partes.
Para fins de lavratura da escritura e registro da anuência dos demais comunheiros, não é requisito a ser exigido.
Alerto para o parecer n. 348/2001-E – Processo n. 2.588/2000, que veda em caráter normativo a venda de parte ideal, publicado no DOE de 08 de Junho de 2.001.
Contudo, há precedentes, consoante decisões do Conselho (ver AC 202-6/4 – Porto Feliz SP. e 279-6/4 – Itapetininga SP.).

É o parecer sub censura.
São Paulo SP. 03 de Fevereiro de 2.006.

Certidão da Dívida Ativa da União

Consulta:


Recebi escritura pública de venda e compra de uma empresa loteadora.
Na escritura a Tabeliã declarou que o imóvel não faz parte do ativo imobilizado da empresa, dispensando as CND´S do INSS e da Receita Federal.
Como proceder com relação à certidão da dívida ativa da União exige-se?
Obs: Tentei extraí-la via internet, porém, não foi possível, exigindo presença de representante da empresa.


Resposta: Se a empresa outorgante vendedora declarou na escritura de que o imóvel não faz parte do ativo imobilizado da empresa, a certidão de inscrição da dívida ativa da União (PGFN) também deve ter dispensado a sua apresentação, pois referida certidão é emitida pela PGFN em conjunto com a SRF.
A dispensa está prevista no artigo 16 da Portaria Conjunta PGFN/SRF de 03 de Novembro de 2.005.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Fevereiro de 2.006.

Usufruto Instituição Por Menor

Consulta:


Recebi para registro escritura de venda e compra com instituição de usufruto lavrada em 28 de fevereiro de 1994, pela qual um menor púbere (Luciano Henrique) adquire a propriedade e na mesma escritura institui usufruto do imóvel em favor dos seus pais.
Nesse caso, não haveria necessidade de alvará judicial em virtude do comprador na época ser menor púbere?
Em sendo o caso, poderia ser ratificada a escritura, pois o então comprador (Luciano Henrique) é hoje maior?


Resposta: À época, deveria ter sido nomeado um curador especial para representar o menor púbere (artigo 1.692 CC/02 – atual).
A escritura foi lavrada em 1.994, desta forma o então menor púbere deve contar hoje com pelo menos 27 anos de idade, podendo, portanto as partes ratificar a escritura para acessar ao registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Fevereiro de 2.006.

quarta-feira, 13 de outubro de 2010

Liberação Parcial de Imóvel

Consulta:


Encontra-se registrado em nome da AGROPECUARIA V. DE O. S/A., um imóvel rural denominado Fazenda São João, com a área de 34,30 alqueires ou 83,0107 hectares, objeto da MATRÍCULA N° 6.895 - LIVRO 2.
Atráves de Escritura Pública de Constituição de Garantia Hipotecária a proprietária Agropecuária Vigolino de Oliveira S/A, deu o imóvel acima em HIPOTECA DE PRIMEIRO, ÚNICO E EXCLUSIVO GRAU, sem concorrência de terceiros, em favor do Banco Itaú BBA S.A., e Banco do Brasil S.A., para garantia do crédito de R$37.785.000,00 (Registrado no R.7 da Matrícula n° 6.895).
Agora, recebi uma consulta solicitando o posicionamento deste Oficial no que tange a possibilidade da liberação parcial da hipoteca que recai sobre uma área de 4,078 alqueires (permanecendo o ônus sobre o restante do imóvel).
Pergunto:
1°) Seria possível está liberação parcial do imóvel?
2°) Caso seja possível, qual o meio pelo qual a liberação parcial do imóvel possa ser efetuada?
08 de outubro de 2.010.


Resposta:

O artigo n. 758 do CC/16 (artigo 1.421 do CC/02), consagrou a indivisibilidade dos direitos reais de garantia. A indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro (RDI 30 – Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis – item n. “22” - José Roberto Ferreira Gouvêa).
Ou seja, a hipoteca tem também como característica a sua indivisibilidade, enquanto não satisfeito integralmente o débito, o direito real de garantia subsiste por inteiro, sobre todo o bem gravado.
Portanto, não será possível a liberação/baixa parcial da hipoteca.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Outubro de 2.010.

terça-feira, 5 de outubro de 2010

Desdobro de Área Rural Georreferenciada

Consulta:


Proprietária de área rural com 945,86 ha pretende desdobrá-la transformando-a em uma área com 865,9543 ha e outra com 79,9070 ha, sendo que esta última já alienada.
A área inicial já foi devidamente georreferenciada, com procedimento devidamente certificado pelo INCRA e agora com o desdobro devo "transportar" para as matrículas das novas áreas a certificação????
05-10-2.010


Resposta: Se o imóvel objeto da matricula que possui descrição georreferenciada está sendo desmembrado em duas áreas “A” e “B”, estas também devem ser georreferenciadas e certificadas pelo INCRA, nos termos dos parágrafos 1º e 9º do artigo 9º do Decreto n. 4.449/02 (ver também artigo 10º, parágrafo 2º, inciso I do Decreto citado).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Outubro de 2.010.

RFFSA - Compromisso de Venda e Compra

Consulta:


Consta na matrícula de imóvel urbano ainda como proprietária a Rede Ferroviária Federal S/A e, agora, foi apresentado para registro, com fundamento no art. 28-C da MP 496/2010, "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" firmado em 04/08/2003 entre a RFFSA e o compromissário, e a este instrumento foi anexado o Termo de Quitação expedido pelo SPU.
No compromisso não foram reconhecidas as firmas das partes e não foi apresentado a guia do imposto de transmissão. Também, no requerimento não consta o reconhecimento de firma do representante do SPU no Estado.
Considerando que o imóvel ainda encontra-se em nome da RFFSA, será necessário promover a incorporação ao patrimônio da União, ao teor do art. 28-C da MP 496/2010? Ou deveremos proceder o registro diretamenta da RFFSA para o comprador?? Haverão outros requisitos a serem observados??
05 de Outubro de 2.010.


Resposta: O processo de liquidação da RFFSA foi encerrado e extinta a RFFSA (Lei 11.483/07), no entanto o contrato além de ser datado de 2.003, tem permissivo legal para que seja registrado como título definitivo (registro da propriedade) desde que acompanhado do termo de quitação expedido pelo SPU, como é no caso (artigo n. 28-C da Lei 11.483/07 incluído pela MP n. 496 de 2.010).
Portanto, não haverá a necessidade de promover a incorporação para o patrimônio da União ou mesmo a averbação em nome da União (artigo 28-B legislação citada).
Entretanto, como na legislação mencionada não há dispensa para o reconhecimento das firmas do contrato, estas devem ser reconhecidas por Notário (artigo 221, II da LRP).
A guia do ITBI, também deverá ser recolhida e apresentada juntamente com os demais documentos (compromisso, termo de quitação, valor venal), ou apresentada guia de isenção devidamente autenticada pela Municipalidade.
Quanto ao requerimento, por ser dispensado, não haverá necessidade do reconhecimento de firma, assim como no termo de quitação expedido pelo SPU por ter este equiparação aos Notários por força do artigo 13, VI do DL 147/67 e Lei 5.421/68.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Outubro de 2.010.

Usucapião Indisponibilidade

Consulta:


Imóvel urbano foi objeto de ação de usucapião, no curso do processo, sabendo da tentativa do proprietário de alienar o imóvel, o autor da ação obteve, através de ação cautelar apensa aos autos, um mandado de indisponibilidade que foi averbado na matrícula do imóvel.
Conclusa a ação da usucapião e sendo atribuído domínio em favor do autor, o juiz na sentença, sem se manifestar sobre o cancelamento da indisponibilidade, determina o encerramento da matrícula do imóvel hoje existente e abertura de uma nova, baseada no memorial descritivo constante nos autos.
É possível procedermos desta forma?? E em realção a indisponibilidade, será necessário cancelar??
05-10-2.010


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois as determinações do Juízo devem ser cumpridas, não havendo a necessidade do cancelamento da indisponibilidade. Primeiro, porque a usucapião é forma originária de aquisição, a sua aquisição correspondente não concorre à vontade do titular do domínio extinto e irá de certa forma sanear o imóvel, e segundo, porque a indisponibilidade foi determinada contra o proprietário anterior e requerida pelo próprio autor da usucapião.
Na matricula do imóvel averba-se de que o imóvel foi objeto de usucapião conforme processo tal, a favor de Fulano de tal, para o qual foi aberta a matrícula sob o n. tal, encerrando-se a matricula do imóvel. Em seguida descerra-se outra matricula com a descrição constante do memorial que deverá acompanhar o mandado registrando-se a usucapião.
Quanto à indisponibilidade, como dito, não haveria a necessidade de seu levantamento, pois de certa forma o imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição, no entanto como da matrícula figurará o registro anterior, seria interessante e salutar de que a indisponibilidade fosse afastada/levantada, para não gerar interpretações dúbias.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Outubro de 2.010.

segunda-feira, 4 de outubro de 2010

Arrolamento de Bens

Consulta:


Recebi ofício do Chefe da Divisão de Controle e Acompanhamento Tributário, encaminhando extrato de bens e direitos para arrolamento de bens em nome do Banco Itaú S.A.
O ofício (original) e a relação de bens e direitos para arrolamento (xerox simples).
O imóvel encontra-se em nome do Banco.
Trata-se de ato de registro ou averbação?
Obs: No requerimento fala em averbação, já no parágrafo 5º do art. 64 da Lei 9.32/97,fala em registro.


Resposta: Ofertados os bens, aceito o arrolamento, o Ministério da Fazenda (SRF), ou como no caso o Setor de Divisão de Controle Tributário, faz ao Registro de Imóveis comunicação a respeito para o REGISTRO (e não averbação) do arrolamento do imóvel a ser praticado na matrícula.
Se pudesse ser feita averbação ela seria praticada na matrícula ou à margem da transcrição do imóvel arrolado. Mas em se tratando de ato de registro, é obrigatória a abertura de matrícula quando estiver o imóvel apenas transcrito.
O ato é de registro porque essa é a previsão legal.
Ademais, nos termos do parágrafo 5º do artigo 64 da Lei n. 9532/97, não há pagamento de emolumentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Fevereiro de 2.006.

Cindibilidade do Título

Consulta:


Recebi para registro um Formal de Partilha extraído dos autos de arrolamento dos bens deixados por Valdemar.
O Advogado ao relacionar os bens descreveu o imóvel de acordo com a matrícula, porem, constou a seguinte observação:
OBS: Sobre o referido lote de terreno foi edificado um prédio residencial, que leva o nº 650 da Rua Duque de Caxias.
Pergunta:
Exijo a averbação do prédio ou possa aplicar o princípio da Cindibilidade do Título?


Resposta; A rigor, o princípio da cindibilidade ou a cindibilidade administrativa admitida, diz respeito aos títulos que envolvem mais de um negócio e não admissão parcial dentro de um mesmo negócio. O que se poderia, por exemplo, seria admitir-se o registro em relação a um ou alguns imóveis e não em relação a outros.
Tenho conhecimento de serventias que exigem a averbação de construção mediante a simples apresentação do valor venal (IPTU e não ITU, ou seja, imposto predial e territorial urbano e não imposto territorial urbano) que conste área construída.
Particularmente, acho exagero e sem fundamento nesse último caso.
No caso concreto, eventualmente poderia sim a serventia exigir a prévia averbação do prédio ou o aditamento do Formal de Partilha para excluir a edificação.
Contudo, sou da opinião de que pode ser aplicado o princípio da cindibilidade a requerimento do interessado e registrar o formal somente como terreno, desconsiderando a obs. de que sobre o lote de terreno foi edificado um prédio residencial, que seria objeto de averbação futura acompanhado dos documentos necessários.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Fevereiro de 2.006.

Servidão Administrativa

Consulta:


Recebi para manifestar-me em procedimento judicial de retificação de registro imobiliária de imóvel rural.
O imóvel é seccionado por uma estrada municipal, passando o imóvel a constituir-se das glebas A e B.
Sobre o imóvel originário (Mat. 2.877), existe averbada servidão de passagem em favor da Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista.
Devo exigir na minha manifestação que se localize em que gleba a servidão de passagem ou simplesmente aguardo a retificação e transporto a servidão para as duas?


Resposta: A exemplo da estrada, entendo que em havendo servidão administrativa de passagem, o Oficial em sua manifestação deverá sim solicitar a localização da servidão, que eventualmente poderá estar localizada parcialmente nas duas áreas.
E mesmo porque, tal servidão também poderá estar localizada em apenas uma das áreas.
A Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista, também deverá se manifestar nos autos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Fevereiro de 2.006.

Carta de Arrematação Penhoras

Consulta:


Foi apresentado a registro Carta de Arrematação extraída de Carta Precatória, expedida em autos de Execução, tendo por objeto parte ideais dos imóveis matriculados nesta comarca.
Em uma das matrículas existe averbado a penhora que se refere ao mesmo processo da arrematação;
Em outra matrícula, além da averbação da penhora relativa ao processo apresentado existem diversas outras penhoras, nenhuma relativa ao INSS.
Compilando os autos verifiquei a existência de auto de leilão positivo e por sentença o Juiz determinou que: “Passe-se, em favor do arrematante, a carta de arrematação, tendo transitado em julgado”.
A dúvida a que surgiram foram as seguintes:
1)- Nos autos não existe o auto de arrematação.
2)- Como proceder com relação as outras penhoras devo cancelar ou aguardo inerte?


Resposta: O artigo n. 703 do CPC, diz quais os requisitos que a carta de arrematação deve conter, e entre eles consta o auto de arrematação (inciso III).
Contudo, houve a existência de leilão positivo, o Juiz do processo por sentença determinou a expedição da carta em favor do arrematante, a sentença transitou em julgado, assim, entendo que a carta pode ser registrada.
Com relação às penhoras.
Apresentada uma carta de arrematação expedida numa execução, pode ter tido sua penhora registrada ou não. Se ela foi expedida em processo que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora. Se a carta está em ordem, em conseqüência deve ser registrada, certificando-se a existência de outras penhoras para ciência do arrematante, que deve ir aos Juízos das demais execuções e pedir a expedição de mandados de cancelamentos das demais penhoras ou ir ao Juízo da execução onde expedida a carta de arrematação e pedir a expedição de mandado ao Oficial do Registro para proceder ao cancelamento dos registros das penhoras.
Os cancelamentos dependem da satisfação dos requisitos legais, elencados no artigo 250, assim como no artigo 259 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Fevereiro de 2.006.

sexta-feira, 1 de outubro de 2010

União Estável Carta de Sentença

Consulta:


A Srª Neuza, com estado civil de solteira, adquiriu via compromisso de v/c, firmado com a Empresa Municipal de Habitação (EMHA), os direitos sobre determinado imóvel.
Quitado o preço, foi feita a escritura de v/c de forma que esta cedeu seu direitos sobre o imóvel para os filhos, que adquiriram a propriedade e lhe instituíram o usufruto sobre o imóvel.
Seu ex-companheiro, Sr. José, moveu ação de reconhecimento, dissolução de sociedade c/c partilha de bens, sendo seu pedido deferido pelo juiz, que declarou nula a escritura de compra e venda celebrada entre a EMHA X NEUZA X FILHOS após a propositura da ação e determinou a partilha do bem na proporção de 50% para cada um.
Apresentada Carta de Sentença n/ termos, expedida em favor do Sr. José como proceder??
Averbando-se o cancelamento da compra e venda e do usufruto o imóvel volta a ser de propriedade da EMHA, com compromisso em favor da Srª Neuza e depois esta transmitindo 50% dos direitos sobre o imóvel para o Sr. José??
Depois terão (Srª Neuza e Sr. José) que celebrar nova escritura com a EMHA para regularizar a propriedade???
Ou deverei pedir retificação dos autos??
29-09-2.010


Resposta: A união estável que tem repercussões patrimoniais no que se refere à meação e herança (artigos 1.725 e 1.790 do CC) deve ser, e no caso foi, reconhecida judicialmente.
Nos termos do artigo n. 252 da LRP, “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”.
No caso, a escritura de cessão de direitos de compromisso, venda e compra e instituição de usufruto, foi declarada nula pelo Juízo, no entanto não foram determinados os cancelamentos dos registros (cessão, v/c e instituição do usufruto) que nos termos do artigo citado continuam válidos e produzindo os efeitos legais.
Desta forma, no caso em mesa e sob a minha ótica, a solução que se apresenta, a fim de que a partilha (carta de sentença) possa ser registrada, deverá ser determinado (por mandado) pelo Juízo que reconheceu a UE e expediu a carta de sentença, os cancelamentos dos registros da cessão dos direitos de compromisso da venda e compra e da instituição do usufruto, restabelecendo-se o registro anterior (direito real do compromisso) em nome de Dª Neuza, para em seguida ser re-ratificada/aditada carta de sentença, partilhando-se os direitos de compromisso na proporção de 50% para cada um dos ex-conviventes que eram unidos estavelmente, e para que uma vez registrada a carta de sentença, possam receber a escritura definitiva da EMHA em seus nomes na proporção estabelecida naquela partilha.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Setembro de 2.010.

Servidão de Passagem Instrumento Particular

Consulta:


Empresa concessionária de serviço público de transmissão de energia elétrica celebrou com proprietário de imóvel rural (21,9745 ha) "Instrumento Particular de Constituição de Servidão", sendo que esta Servidão será constituída sobre uma parte do imóvel (0,1713 ha), cuja descrição do perímetro, medidas e limites encontram-se descritos no instrumento, sendo atribuído a servidão o valor de R$ 3.717,48.
Anexou ao presente requerimento solicitando o registro da servidão celebrada via instrumento particular, por força do art. 108 CC/2002.
No instrumento, fizerem constar o imóvel somente como sendo "Um imóvel rural, chácara BM, localizada neste município, com área de 21,9ha, a qual foi adquirida pelos outorgantes em conformidade com o que consta na matrícula nº17.893".
Em razão de ter sido celebrada por instrumento particular e sem a descrição completa do imóvel rural será possível o registro???
29-09-2.010


Resposta: A rigor, os instrumentos particulares devem conter os mesmos requisitos exigidos pela Legislação que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas (Lei 7.433/85 regulamentada pelo Decreto 93.240/86), devendo no caso de imóvel rural haver sua completa descrição, tal qual como consta do registro.
Entretanto, como a servidão não implica na perda do domínio, na transferência do imóvel serviente, mas em restrição pelo direito real de terceiro no todo ou em parte do imóvel do proprietário do prédio, tal exigência poderia ser mitigada se assim entender o Oficial.
E isso considerando que se trata de servidão administrativa que não carece de dois imóveis, serviente e dominante, pois essa servidão regida pelo direito público é registrada diretamente no imóvel serviente, e considerando mais que do título há menção do registro anterior, área e município do imóvel e a falta de descrição, poderá ser dada pelo Oficial com os elementos existentes no cartório.
No entanto, é mister que o imóvel serviente não possua descrição precária e seja perfeitamente possível localizar a área da servidão dentro do todo com pontos de amarração, e não haja descompasso com os confrontantes.
E assim, se houver de fato a real possibilidade de localização da servidão dentro do todo do imóvel serviente a não ensejar dúvidas de sua localização, tal exigência, como dito, a critério do Oficial, poderá ser dispensada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Setembro de 2.010.