sexta-feira, 26 de novembro de 2010

Compra e Venda Definitiva

Consulta:


Temos na matrícula 6137 o registro de uma escritura pública de compromisso de compra e venda, datado de maio de 1979, mpela qual o IPESP se comprometeu em vender o imóvel seu objeto para Pedro S. E SUA MULHER Laura S.
Agora foi prenotada a escritura de venda e compra definitiva, porém nesse título vem constando "e de outro lado como OUTORGADO COMPRADOR: PEDRO S., aposentado, capaz, casado no regime da comunhão universal de bens anteriormente à vigência da Lei 6.515/77, com a Sra. LAURA S., administradora do lar, matrímônio realizado aos 07/12/1970",...
Pergunto se vislumbra algum problema no registro dessa escritura definitiva, pois que o compromisso do IPESP era vender para ambos. Agora na escritura está vendendo apenas para ele, muito embora - até onde entendo - não deverá sofrer prejuízo algum a esposa, já que é casada com ele sob o regime da comunhão universal de bens.


Resposta: A promessa de compra e venda foi feita a Pedro e sua mulher Laura, e cumprido através de escritura definitiva a favor de Pedro casado com Laura, pelo regime da CUB, anteriormente a Lei 6.515/77, e, portanto sem pacto antenupcial.
Na realidade e de fato, a escritura definitiva deveria ter sido outorgada a favor de Pedro e sua mulher Laura.
No entanto, levando-se em conta a existência de anterior compromisso de compra e venda registrado que não será cancelado, mas cumprido o regime de casamento do casal, assim como a época da realização do casamento, não haverá implicação alguma e nenhuma alteração patrimonial, podendo o registro da escritura definitiva ser feito sem óbice algum, pois não haverá prejuízo as partes.
Ademais, o compromisso permanece no fólio real para esclarecer e sanar eventuais e futuras dúvidas.
No entanto, por cautela e para evitar uma escritura de re-ratificação, poderá se assim entender a serventia, solicitar um requerimento (simples) dos interessados para que o registro possa ser feito da forma apresentada, uma vez que não implicará em nenhuma alteração de ordem patrimonial, da mesma forma que se o marido doasse 50% do imóvel ao seu cônjuge e considerando também o artigo n. 112 do CC.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Novembro de 2.010.

quinta-feira, 25 de novembro de 2010

Alteração do Estatuto da Fundação

Consulta:


Estou com duas fundações alterando o estatuto, como proceder? A alteração deverá ser por escritura pública? Na alteração do estatuto da fundação, deverão constar os arts exigidos no NCCB nas associações?
Obrigada


Resposta: A regra do artigo n. 62 do CC, exige para a criação de uma fundação escritura pública ou testamento, no entanto, as alterações dos estatutos da entidade poderão ser feitas tanto por instrumento público, como através de instrumento particular, pois não se estará criando, mas apenas alterando ou adaptando os estatutos.
Na alteração dos estatutos deverão ser observados os artigos do código civil referentes às fundações (62/69), com destaques aos artigos 62, parágrafo único, 67 e 68, evidentemente com a aprovação do MP (artigo 67, III), e a disposições gerais do CC (artigo 46 do CC), não devendo constar os requisitos exigidos pelo CC para as associações que são entidades semelhantes, porém diferentes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.007.

Reserva Legal

Consulta:


01. Imóvel rural objeto da matricula nº 9137, contendo uma área superficial total de 955,26 hectares de propriedade de Mario.
02. Imóvel rural objeto da matricula nº 8.029, contendo uma área superficial total de 242,00 hectares de propriedade de Mario.
03. Os imóveis supra mencionados estão cadastrados junto ao INCRA sob um único número e por conseqüência a ares total do imóvel constante do CCIR é de 1.197,26 hectares.
04. Agora pretende o proprietário, averbar Reservas Legal incidentes sobre os dois imóveis.
Pergunta-se:Tendo em vista a existência de um único cadastro junto ao INCRA, esta serventia fica obrigada a exigir o georreferenciamento aos imóveis com a Certificação do INCRA?


Resposta: A unidade imobiliária possui dois conceitos distintos.
Para o INCRA, unidade econômica rural engloba áreas registradas e áreas de posse, segue as normas do Direito Agrário, as áreas são continuas.
Para o Registro de Imóveis, segue a matricula (ou transcrição), ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída (Direito Registral).
No caso concreto, os imóveis não estão individualmente cadastrados no INCRA, ao contrário, estão cadastrados em uma única área com 1.197,26, que nos termos do Decreto n. 4.449/02 (artigo 10), o prazo para ser feito o georreferenciamento já se expirou, caso fosse considerada a área total dos dois imóveis.
Pelo artigo 5º do Decreto Estadual n. 50.889, já é exigido (na maioria dos casos) o georreferenciamento para as Reservas Legal.
Pelo parágrafo 7º do artigo 1º da Lei 10.267/01, é exigido que a averbação da reserva legal seja comunicada ao INCRA, que ao recebê-la certamente interpretará da forma que interpreta pelo Direito Agrário que as propriedades são um só todo da forma que está cadastrada e exigirá o georreferenciamento dos imóveis com a certificação.
Desta forma, entendo s.m.j., que deve sim a serventia exigir o georreferenciamento dos imóveis objetos das matriculas de nºs: 9.137 e 8.029, para proceder as averbações das Reservas Legal, ou ao menos um documento de dispensa expedido pelo INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Fevereiro de 2.007.

Averbação Premonitória

Consulta:


01) Apresentada certidão especificando a distribuição de “ação ordinária” contra a empresa Carol e contra o José Luiz.
02) Especifica a certidão que a mesma foi expedida a pedido do auto para fins de averbação no registro de imóveis, referente ao imóvel objeto da matrícula nº. 10.657.
03) O Sr. José Luiz, figura na matrícula apenas e tão somente como proprietário de 1/3 da nua propriedade do imóvel.
Pergunta-se:
a) É necessário constar da certidão de averbação premonitória, o nome da esposa do Sr. José Luiz.
b) Este tipo de ação permite a averbação na matrícula.
c) Seria necessário especificar na certidão que incide tão somente a parte ideal correspondente a 1/3 da nua propriedade do imóvel.
04/12/2.007.


Resposta: A averbação premonitória prevista no artigo n. 615-A do CPC, tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Para tanto, o interessado deve apresentar no cartório requerimento acompanhado de certidão comprobatória do ajuizamento da ação de execução, em que conste a identificação das partes envolvidas e o valor da causa. Não há necessidade de certidão detalhada, podendo ser em breve relatório desde que possua os requisitos exigidos pelo CPC (artigo 615-A), não devendo constar necessariamente, o nome da esposa do requerido (artigo 282 do CPC), o que poderá, ser for o caso, complementado no requerimento.
No entanto, no caso em tela trata-se de ação de exceção de preço pago cumulada com perda e danos (ação de conhecimento em fase cognitiva) e não ação de execução (ainda - processo sincrético - conhecimento+ execução – fase cognitiva + fase de execução), e considerando o teor do artigo citado, não é o ajuizamento de qualquer ação que poderá ser averbada, devendo a averbação solicitada ser negada por falta de amparo legal.
A certidão da existência da ação deve conter os requisitos exigidos pela lei (identificação das partes e valor da causa), devendo o (s) imóvel (eis) ser especificado no requerimento sem necessidade de sua descrição, apenas com a indicação do registro (matricula/transcrição), podendo nesse caso, ser especificado tratar-se da parte ideal de 1/3 do imóvel (no requerimento), o que já consta da matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Dezembro de 2.007.

Termo de Endosso

Consulta:


Foi apresentado "Termo de Endosso" firmado pela credora de Cédula de Produto Rural, que encontra-se registrada no livro 3 desta CRI.
Neste termo, a credora comunica que tal cédula foi endossada a outra empresa e solicita averbação para que conste que a nova denominação da credora.
É possível tal averbação?
24-11-2.010.


Resposta: A Cédula de Produto Rural – CPR, que é um título de crédito ao qual também se aplicam as normas do direito cambial (artigo 10 da Lei 8.929/94), foi instituída também com o fito de circular até mesmo nos mercados de bolsa (artigo 19 da Lei), devendo a cláusula à ordem constar do título, bem como o nome do credor (artigo 3º, III da Lei citada).
Portanto, nos termos do artigo n. 910 do CC/02, o endosso deve ser lançado pelo endossante no verso ou anverso do próprio título, não podendo ser aceito “Termo de Endosso” em separado.
Poderá eventualmente, ser aceito em documento de alongamento integrante do próprio título (ver também Lei Uniforme de Genebra – LUG – promulgada pelo Decreto nº 57.663/66 – artigos 13 e 19 do Anexo I). E isso por ser a CPR um título de crédito à ordem passível de circulação em cumprimento ao princípio da literalidade dos títulos de crédito, por ser o endosso um ato formal que no caso só pode ser lançado no título de crédito ou na folha de alongamento (integrante do próprio título), e finalmente para proteção e garantia do endossatário, pois eventualmente o título já poderia estar circulando por outro endosso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.010 (CIGM-53)

terça-feira, 23 de novembro de 2010

Doação a Casal CPB

Consulta:


01. Apresentada para registro escritura de Doação pura e simples para Atazilvo e s/m. Maria, casados sobre o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal 6.515/77.
02. Consta da escritura que a outorgante doa o imóvel a seu filho e nora, considerando, nos termos do disposto do artigo 551, parágrafo único do CCB, marido e mulher, de forma que, na falta de um, a doação subsistirá na totalidade para o cônjuge sobrevivo.
Pergunta-se:
Aplica-se o artigo 551, § único, aos donatários supra mencionados ?
Obs: só encontrei jurisprudência quando casados no regime da comunhão universal de bens.
Grato pela atenção.
04.01.2008.


Resposta: Como a doação foi feita ao casal Atazilvo e Maria, o parágrafo único do artigo 551 do CC, tem sim aplicação ao caso que se apresenta, pois pouco importa o regime de casamento adotado pelos donatários.
A vontade do doador deve ser preservada e a Lei não faz nenhuma distinção quanto ao regime do casamento (nesse sentido ver: “Efeitos da Doação no Registro de Imóveis” - Dr. Elvino Silva Filho – RDI n. 19/20 item 7.3.1; Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001 – Doação Cláusula de Acrescer Art. 1.178 CC/16 – Dr. Ademar Fioranelli, páginas 122/126 e Bol. Eletrônico Irib n. 2.691 de 10/10/2006 – O Direito de Acrescer na Doação: Algumas Observações sobre o Parágrafo Único do artigo 551 do CC – Dr. Francisco José Rezende dos Santos).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.008.

Averbação Premonitória

Consulta:


1. Apresentado nesta serventia certidão extraída nos termos do artigo 615-A do CPC, visando noticiar na matrícula a existência da ação.
2. O interessado apresentou juntamente com a certidão expedida pelo Ofício de Distribuição, um requerimento firmado por advogado, indicando em qual matrícula deseja seja efetuada a referida averbação.
Pergunta-se:
1. É necessário exigir do interessado a procuração para o advogado ? Em caso positivo, qual a fundamentação ?
Grato pela atenção.
23 de Janeiro de 2.008.


Resposta: Via de regra, essas averbações (premonitórias) são requeridas pelo interessado (exeqüente), representado pelo advogado que o representa na execução (artigo 38 do CPC), ou seja, o exeqüente mencionado no artigo 615-A do CPC é representado pelo advogado.
E no caso de requerimento, solicitando averbação da existência de ação de execução (averbação premonitória), estando o exeqüente representado pelo seu advogado, não há necessidade de apresentação de procuração específica (com poderes especiais para tal), bastando a apresentação juntamente com o pedido de cópia da procuração “ad judicia” do processo de execução para fazer prova de representação, podendo até mesmo esta ser dispensada se da certidão do distribuidor constar que o advogado do processo é o mesmo que assina o requerimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.008.

Empresa Estrangeira

Consulta:


Em 1996, uma empresa Uruguaia sem filial no Brasil, adquiriu um imóvel urbano situado nesta cidade, devidamente registrado em 30 de outubro de 1996 (R. 06 da matrícula nº. 39.769).
Em 13 de agosto de 2007, através de instrumento particular devidamente registrado no JUCESP, esta empresa tornou-se cotista de uma outra empresa genuinamente brasileira, e para compor o aumento de capital, integralizou o imóvel em questão. Este documento encontra-se protocolado na serventia.
Por ser essa empresa estrangeira, ela estaria isentada da apresentação do CNPJ; CND ao INSS; e, CND da Receita?
Comentários sobre o assunto seriam bem vindos.
Antecipadamente agradecemos.


Resposta: Com relação ao CNPJ, apesar de a empresa estrangeira ser domiciliada no exterior, está sim obrigada a inscrição no CNPJ nos termos do artigo nº. “11º” inciso XIV, letra “a” item “1” da IN RFB nº. “748” de 28 de Junho de 2.007, pelo fato de ser proprietária de bem imóvel no País.
Já com relação às CND’S Previdenciária e da SRF/PGFN, que a rigor deveriam, se necessárias, serem apresentadas na Junta Comercial por tratar de empresa estrangeira com sede no exterior que não tem filial no Brasil, não sendo contribuinte obrigatório da Seguridade Social (INSS e SRF), por não terem empregados nem exercerem atividade no Brasil, não sendo sujeito passivo de nenhuma obrigação tributária, não está sujeita para a alienação ou oneração de imóveis situados no País a apresentar as CND’S acima referidas (ver nesse sentido Boletim do Irib n. 71 – Abril/83 e 299 – Abril de 2.002 – Registro de Imóveis: CDN do INSS e Receita Federal – Hipóteses de dispensa ou inexigibilidade –“Empresas Estrangeiras” e Decisão 1ª VRP – Capital – data: 19/03/2004 – Fonte 000.04.021912-7 – São Paulo – 1º RI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Fevereiro de 2.008.

sexta-feira, 19 de novembro de 2010

Carta de Sentença

Consulta:


Lucia, casada no regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei 6.515/77, com o Sr. Romeu.
Foi apresentada nesta Serventia, uma Carta de Sentença, extraída dos Autos – Ação de Alimentos, ajuizado por Lucia contra Romeu (casados entre si).
Na audiência de tentativa de conciliação, o executado transfere para a exeqüente, 50%do imóvel supra mencionado, o qual foi homologado.
Pergunta-se:
É possível registrar a presente Carta de Sentença, tendo em vista que são casados entre si, e em função do regime adotado existe comunicabilidade dos bens?
Se possível, deverá apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI de 50% do imóvel, ou da totalidade?
08/04/2.008


Resposta: No caso concreto, o casal ainda é casado pelo regime da CUB, e o cônjuge Romeu dá a sua esposa Dª. Lucia, 50% do imóvel que pertence ao casal em dação de pagamento para pagamento de dívida alimentar.
A dação em pagamento é a modalidade de extinção de uma obrigação em que o credor pode consentir em receber coisa que não seja dinheiro em substituição da prestação que lhe era devida. Datio in solutum, porque aí a ação de dar tem a função de extinguir a obrigação. O artigo n. 357 do CC, preceitua que: “Determinado o preço da coisa dada em pagamento, às relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”.
Portanto, a dação em pagamento é uma espécie de c/v, e a doação de um cônjuge ao outro, assim como a venda e compra, somente será possível em relação dos bens excluídos da comunhão (ver artigo n. 499 do CC).
Com o advento do NCC, para o regime da CUB a interpretação a ser dada para a matéria em nada mudou. Como há durante o casamento a comunhão dos bens, impossível a compra e venda ou a dação em pagamento a ela equiparada.
Desta forma, considerando-se os artigos nºs. 357, 499 e 1667 do CC, e considerando-se o teor desse último artigo citado de que o regime da CUB importa na comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, o registro da carta não será possível, pois importará em comunicação de bens entre o casal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Abril de 2.008.

Loteamento Alteração da Destinação

Consulta:


01.Loteamento registrado nos termos da Lei 6.766/79.
02. Loteamento que em quase sua maioria é residencial, tendo apenas alguns lotes cuja destinação é comercial.
03. Lote com destinação comercial.
04. Através de certidão expedida pela Prefeitura Municipal local, foi alterada a destinação de comercial para residencial. Da certidão consta o seguinte: "que o lote ...., tem sua destinação para uso comercial, conforme R. 10 da matrícula nº. ....., e que, em virtude de procedimento anteriormente instalado junto ao Ministério Público, manifestando que a característica e indeclinável do loteamento é para construção de residência unifamiliar, bem como parecer fundamentado do Sr. Secretário da SMHDU, certifica que o lote ..., admite-se edificação residencial unifamiliar, autorizando o Sr. Oficial do Registro de imóveis a providenciar as averbações necessárias".
05. Juntamente com a certidão supra mencionada, foi apresentado Habite-se e demais documentos para averbação de uma residência sobre o referido imóvel.
Pergunta-se:
01. É possível a alteração da destinação de uso comercial para residencial, na forma supra mencionada ?
Grato pela atenção
10.04.2008.


Resposta: Não conhecemos as particularidades do caso, dimensão do lote que se está requerendo a alteração, se todos os lotes já foram transmitidos, etc.
No entanto, não se trata de alteração de destinação, mas sim de alteração do loteamento, e considerando-se os artigos 28 e 45 da Lei 6.766/79, a alteração do uso comercial para uso residencial de um único lote (alteração do loteamento) será perfeitamente possível desde que requerida pelo loteador (com a anuência do proprietário se for o caso, ou vice e versa) com a certidão específica de aprovação pela Municipalidade (pois a apresentada somente está admitindo e autorizando a averbação de construção residencial) e a aprovação pelo GRAPROHAB.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Abril de 2.008.

Cédula de Crédito Imobiliário

Consulta:


Foi apresentado para registro contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária e emissão de cédula de crédito imobiliário.
Com relação a CCI como deverá ser o procedimento? ser efetuada averbação ou bastará constar no registro da alienação a emissão da cédula?
17-11-2.010


Resposta: A emissão da Cédula de Crédito Imobiliário – CCI, deverá, nos termos do parágrafo 5º do artigo 18 da Lei 10.931/04, ser averbada na matrícula do imóvel logo após os registros da venda e compra e da alienação fiduciária.
Portanto, a averbação deverá se referir à emissão da CCI (parágrafo 5º do artigo 18 da Lei 10.931/04 – ver também o parágrafo 6º).

Segue modelo:

AV.__/M. _____(emissão da cédula de crédito imobiliário)
Em (data), Protocolo nº.................
Nos termos do artigo 18º, parágrafo 5º da Lei 10.931 de 02 de Agosto de 2.004, procede a presente averbação para constar que foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário Integral nº.......(número) série ......(série), datada aos ............(data), tendo como Instituição Custodiante (credor, qualificação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Novembro de 2.010.

quinta-feira, 18 de novembro de 2010

Condomínio Alteração do Nome do Edifício

Consulta:


Diante do que reza o artigo 1351 do CC., a alteração da denominação de um empreendimento já incorporado e instituído, com todas as suas unidades tituladas em nome de terceiros, dependerá da aprovação de 2/3 dos votos dos condomínios ou da unanimidade dos mesmos?
Para este procedimento, seria feito uma averbação na matrícula mãe, com posterior “puxada” para as matrículas de cada unidade autônoma, ou dita averbação seria feita em cada uma dessas matrículas, excluindo a mãe?
Antecipadamente, agradecemos à resposta.


Resposta: Respondo positivamente a questão, como não se está mudando à destinação do edifício ou procedendo alteração de unidade, nos termos do artigo citado, a alteração dependerá da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
Particularmente, entendo que deva ser feita uma averbação na matrícula mãe/matriz com remissão nas demais, e também no Livro 3-Auxiliar onde registrada a convenção, não se cobrando emolumentos pelas remissões.
A denominação de edifício pode ser registrada como “título de estabelecimento”, no DNPI, nos termos do artigo 88.4 do DL 1.005, de 21.10.69 (RT 408/424), para constituir privilegio de uso exclusivo no Município, na conformidade do artigo 74, combinado com os artigos 87 e 96, parágrafo 6º, do citado DL, que mandou aplicar ao título de estabelecimento, no que couberem, os preceitos relativos das marcas de indústria, de comércio e de serviço.
Se a denominação não estiver registrada no DNPI, será mero nome fantasia que evidentemente consta da convenção do condomínio no CNPJ da SRF, mas não será de uso exclusivo. A alteração do nome nesse caso, se fará com a alteração da convenção do condomínio, devendo ser votada em assembléia com a participação de 2/3 dos condôminos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Abril de 2.008.

Doação Entre Conjuges CPB

Consulta:


01. Imóvel adquirido por Enedina, no estado civil de solteira em data de 30.09.2005.
02. Casou no regime da comunhão parcial de bens, aos 14.09.2007.
03. Apresentada para registro escritura de doação que Enedina fez de 1/2 ideal do imóvel para seu marido.
Pergunta-se:
É possível o registro pretendido ?
Grato pela atenção
28.04.2008.


Resposta: No regime da Comunhão Parcial de Bens é possível a doação entre os cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge.
A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CP, é passível de registro porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador.
No regime da CPB, aplicável sempre que não houver pacto antenupcial, podem ser doados pelo cônjuge ao outro os bens particulares, ou seja, os que cada cônjuge já era titular até a data do casamento, os que foram adquiridos com a venda destes depois do casamento, os recebidos por doação ou sucessão hereditária (ver artigo n. 544 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 Abril de 2.008.

Empresa Escritura de Venda e Compra

Consulta:


01. É possível o registro de escritura lavrada após o prazo estabelecido no artigo 2031 do CCB/02, sem que a empresa tenha feito a adaptação nele exigido.
02. Informa o Tabelião que embora tenha ocorrido o prazo estabelecido, não existe penalidade e que a empresa não deixa de ter personalidade jurídica, portanto, encontra-se apta para comparecer na escritura como outorgante vendedora.
Pergunta-se:
É possível o registro ?
Grato pela atenção.
29.04.208.


Resposta: Via de regra, os contratos sociais e estatutos não acompanham o título, pois ficam arquivados no Tabelionato, sendo que a análise de tais documentos é de competência do Notário que deve examinar as cláusulas, a capacidade de representação e se realizada ou não a adaptação ao NCC. Não tendo o RI acesso a tais documentos que foram examinados pelo Tabelião, presume estarem em ordem. De fato, a legislação não prevê qualquer penalidade para as empresas que não realizarem a adaptação. Mas ao deixar de promover as alterações, a empresa poderá ser considerada irregular e sofrer com problemas práticos.
Poderia encontrar obstáculos para participar de licitações de abrir contar bancárias e de investimentos, participarem de operações de cisão, fusão e incorporação.
Estaria impedida de promover alterações contratuais em que não conste também a adaptação, seja pelas juntas comerciais, seja pelo RCPJ, conforme o caso.
No caso das sociedades limitadas, por exemplo, há uma tese de que, ao deixar de fazer adaptação à sociedade poderá tornar-se ilimitada.
Há quem defenda a não obrigatoriedade de adaptação, com base de que a nova lei tem efeito imediato e não retroativo, não podendo permitir que a lei retroaja para atingir fatos pretéritos (direito adquirido – artigo 5º XXXVI da CF).
De que as leis de natureza comercial, agora de natureza “empresarial”, têm caráter expositivo, declaratório, enfim, enunciativo. Que os contratos sociais registrados antes da vigência do NCC estarão meramente “desatualizados”.
Entretanto, o artigo n. 2031 do CC é taxativo ao dizer que: “As associações, sociedades e fundações constituídas na forma das leis anteriores, bem como os empresários, deverão adaptar as disposições do NCC até 11 de Janeiro de 2.007” e note bem, não diz para que ou para quais atos, presumindo-se ser de ordem geral.
Enfim, os sócios podem ser penalizados se seu contrato de sociedade tiver cláusulas nulas e contrárias à Lei, inviabilizando evidentemente a administração do negócio.
Desta foram, à questão do contrato social no tocante a representação, as suas cláusulas, a adaptação ou não ao NCC, devem ser examinadas pelo Tabelião e o RI por não ter acesso a essa documentação, presume-se que o Tabelião as encontrou em ordem, pois é possuidor de fé pública e o título nessas condições deverá ser registrado.
Ao menos aqui na comarca da Capital, com registrador que conversei, não se faz essa exigência, no entanto, os tabeliães o fazem e não lavram escrituras em que haja participação de pessoas jurídicas que não tenham feito a adaptação exigida por lei, nem mesmo quando figurem como anuentes.
Não sei das particularidades do caso, se porventura a empresa outorgante vendedora tem seus atos constitutivos e possíveis alterações, sem que tenha feito as necessárias adaptações ao NCC, registrada no RCPJ, anexo ao RI, e desta forma tenha a serventia tomado conhecimento da não adaptação dos estatutos (associação/fundação) ou do contrato social (sociedade simples), mas em síntese, entendo, s.m.j. de que se a empresa não fez as devidas adaptações exigidas por lei, à escritura não poderia ter sido lavrada e se de conhecimento oficial do registrador tal escritura não poderá acessar ao RI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.008.

quarta-feira, 17 de novembro de 2010

Firma Individual Cédula de Crédito Comercial

Consulta:


01. Apresentada para registro, cédula de crédito comercial emitida por uma firma individual denominada de: Sergio S. F. J. - ME.
02. Bens dados em garantia, tais como máquinas impressoras gráficas e veículo de passeio, que figura em nome da pessoa física de Sergio S. F. J., solteiro e mais o Sr. Carlos Eduardo, proprietário do veículo.
03. Comparece como avalista a pessoa física de Sergio S. F. J., solteiro e mais o Sr. Carlos Eduardo.
04. Recentemente foi publicado a APC. nº. 735-6/6, comarca de P. - em 23.11.2007 que envolve o assunto.
Pergunta-se:
É possível o registro da cédula diante da decisão supra ?
Grato pela atenção.
09.06.2008.


Resposta: Com o advento do NCC, a denominada firma individual deixou de existir (artigos 966 e ss. do CC/02) e hoje a situação é outra, pois há a figura do empresário individual, tanto que conforme artigo 3º da IN n. 95 de 23.12.03 do DNC, as firmas individuais (que são registradas nas Juntas Comerciais) devem adaptar-se às disposições do CC, no prazo estabelecido pelo seu artigo 2.031 (ver também IN do DNC n. 97 de 23.12.03 que aprova o Manual de Atos de Registro de Empresário e o próprio Manual – item 2.3 – Orientações de Procedimento – 2.3.1 e 2.3.1.2 página 16).
No caso concreto, trata-se de registro de penhor mercantil nos termos dos artigos 1.447 do CC e 20 do DL n. 413/69, incisos I e V, a ser feito de conformidade com o artigo n. 178, IV da LRP.
Apesar de os bens dados em garantia figurarem em nome de pessoas físicas, a CCC é de emissão de firma individual que não tem personalidade jurídica, não se podendo admitir em nome dela ato de registro. E tratando-se de firma individual, não ocorre distinção entre a pessoa física e jurídica e o patrimônio pessoal do empresário confunde-se com o patrimônio da empresa.
Portanto, entendo, s.m.j., de que o registro não será possível (ver também BE Irib n. 3312 de 30/04/2.008 – Razões da Dúvida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.008.

Penhoras Averbação de Emolumentos

Consulta:


01. Atualmente a penhora é averbada e não mais registrada.
02. Como efetuar a cobrança da averbação da penhora, levando-se em conta o item 10 da Tabela de Custas e Emolumentos ?
Grato pela atenção.
12.06.2008.


Resposta: É justamente o item n. “10” da Tabela II (RI) de emolumentos que deve ser levado em consideração, ou seja, para prática do ato de averbação de penhora os emolumentos devem ser cobrados de acordo com o item “10” da tabela, apesar de esse item referir-se a inscrição (registro).
Ao menos pelo que sei, é a posição que vem sendo adotada pela maioria dos registradores da Capital do Estado, até que haja modificação ou adaptação da tabela em vigor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Junho de 2.008.

Alienação Fiduciária

Consulta:


01. Constituída alienação fiduciária para o Banco Nossa Caixa S/A, visando o financiamento da construção de uma residência.
02. Contrato de constituição da alienação fiduciária encontra-se registrado na matrícula desde de data de 17.01.2008.
03. Apresentado agora instrumento particular de re-ratificação e suplementação de financiamento para construção de imóvel.
04. Através do instrumento particular mencionado no item 03 supra, o Banco Nossa Caixa S/A concede aos fiduciantes uma suplementação ao financiamento primitivo, destinado a conclusão do prédio residencial.
05.O Valor do financiamento primitivo é de R$99.985,70.
06. A suplementação é do valor de R$25.000,00.
07. No instrumento mencionado no item 03 supra, ficou especificado que após a suplementação o valor atualizado do financiamento total é de R$124.985,70, com prazo para amortização de 240 meses.
Pergunta-se:
a) É possível a prática do ato pretendido ?
b) Se possível, qual ato praticar e como cobrar tal ato ?
Grato pela atenção.
18.06.2008.


Resposta: Não, não será possível a prática do ato de averbação.
No caso, a alienação fiduciária deverá ser desconstituída (cancelada) e nova alienação fiduciária constituída entre as partes sob novas condições.
O aditamento ao contrato não será possível, pois não há dúvida de que o aumento da obrigação garantida (pela alienação fiduciária) não significa simples aditamento, mas nova garantia (no caso alienação fiduciária diferentemente do penhor constituído por cédula que é um titulo de crédito), a qual não será possível.
Se aumentar o valor da dívida, estamos diante da necessidade de uma nova garantia pela quantia aumentada com o cancelamento da primeira e o registro de uma nova.
Quando se altera o valor da dívida reformulando-se integralmente o contrato primitivo, trata-se de nova garantia e o ato a ser praticado é o de registro, devendo, porém ser verificado o prévio cancelamento da primeira garantia (alienação fiduciária) e a constituição de uma outra.
A alienação fiduciária, assim como a hipoteca, apesar de semelhante não é idêntico ao penhor. O penhor constituído por cédula que é um título de crédito, difere da alienação fiduciária e o aditivo de cédula não se confunde com alteração de contrato, como é o caso que se apresenta.
Desta forma, apesar das decisões em casos semelhantes mas totalmente diferentes (Processo CG 20/2.005 e processo CGJ 280/2007 – site do portal - emolumentos e site do Irib), a prática do ato não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.008.

sexta-feira, 12 de novembro de 2010

Sociedade Entre Conjuges CUB

Consulta:



01. É possível constituir uma Sociedade Anônima com integralização de bens imóveis pertencente a proprietários casados sob o regime da comunhão de bens. (art. 977, cc. o art. 1.089 CCB/02) ?
Grato pela atenção.
07.07.2008.


Resposta: O Código Civil não disciplina as Sociedades Anônimas que continuam regidas por Lei Especial (Lei n. 6.404/76), e a vedação do artigo n. 977 do CC, não se aplica a Lei das AS.
Portanto, é perfeitamente possível a constituição de Sociedade Anônima formada exclusivamente por marido e mulher casados pelo regime da CUB com integralização de bens imóveis pertencentes a eles.
Isso com base nas decisões da 1ª VRP da Capital – processos 583.00.2007.238090-3 de 09/01/07 e 583.00.2007.261996-1 de 15/02/2008.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.008.

Protesto Contra Alienação de Bens

Consulta:


01. Averbado na matrícula o "protesto contra alienação de bens".
02. Agora foi apresentada escritura de venda e compra para registro sobre o mesmo imóvel.
Pergunta-se:
É possível o registro ?
07.07.2008.


Resposta: A averbação de protesto contra alienação de bens é feita para fins de publicidade não impedindo alienações.
Assim, deve o título ser registrado certificando no mesmo a existência da averbação de protesto contra alienação de bens (artigo n. 230 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.008

Arresto Emolumentos

Consulta:


01. Atualmente o entendimento é de que a penhora é ato de averbação.
02. O arresto é ato de registro ou de averbação ?
03. Como cobrar ?
24.07.2008.


Resposta: O arresto vem regulamentado nos artigos 813/821, do CPC.
E o artigo . 821, diz: “Aplicam-se ao arresto as disposições referentes a penhora.....”
Desta forma, entendo s.m.j., que assim como a penhora, para o arresto o ato é o de averbação.
Os emolumentos devidos pela averbação do arresto devem ser cobrados nos termos do item 10 da Tabela II – Dos Ofícios do Registro de Imóveis, com redução de 80%, a exemplo da cobrança feita nos casos de averbação de penhoras.
Isso por analogia, e até porque normalmente essas averbações são convertidas por averbação em penhora.

É o parecer su censura.
São Paulo Sp., 24 de Julho de 2.008.

Retificação Administrativa Notificação Via Correio

Consulta:


Protocolei pedido de retificação administrativa, onde foi requerido a notificação via correio, nos termos do parágrafo 2º do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos, sendo uma intimação para São Paulo, Capital outra para Limeira e outra para Ribeirão Preto, é correto enviar as notificações ou as mesmas deverão ser feitas através do Cartório de Títulos e Documentos em cada comarca, tendo em vista as decisões sobre a territorialidade.
Caso não possa fazer as notificações via correio, peço ao senhor que minute a exigência.
10/11/2010.


Resposta: Nos termos do artigo citado na consulta, as notificações, quando necessárias e a requerimento do interessado, podem e devem ser feitas pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento (AR), ou ainda por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel (aplicando-se aqui o artigo 160 da LRP) ou do domicílio de quem deva recebê-la.
No caso em tela, como foram requeridas pelo interessado as notificações dos confrontantes pela forma opcional via correio, e como há previsão legal para tal, assim devem estas ser feitas, com a observação de que sejam “com conteúdo”.
Via de regra, sempre que possível, temos sugerido que tais notificações sejam realizadas via RTD, ou mesmo pessoalmente, por serem mais seguras (pela entrega pessoal), mas esse não é o caso, pois requeridas pelo correio.
Eventualmente, se a notificação tivesse que ser feita no exterior, via de regra, seria feita via correio.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Novembro de 2.010

Escritura de Inventário e Partilha

Consulta:


Apresentada para registro escritura de inventário e partilha, datada de 13.10.2010.
Faleceu Antonio em 06.04.1992, o herdeiro filho Carlos Sergio foi qualificado na escritura como separado consensualmente (2004), no entanto consta da certidão de casamento apresentada, que o mesmo contraiu núpcias aos 26.07.1997, no regime da comunhão universal de bens, com escritura de pacto antenupcial registrada neste ORI, sob nº 11.747-L3 aux.
Na seqüência foi protocolado uma escritura de venda e compra onde todos os herdeiros do falecido transmitem o imóvel.
A ex-esposa do filho Carlos Sergio teria que comparecer na partilha e na venda e compra?
Desde já, obrigado.
10-11-2.010.


Resposta: O falecimento do autor da herança se deu em 1.992, e pelo princípio “Saisine” ou fórmula do “Droit de Saisine” (artigos 1784 CC/02 e 1.572 CC/16), apesar de o inventário ter sido realizado no corrente ano, a herança transmitiu-se aos herdeiros com a morte.
Considera-se aberta a sucessão no instante mesmo ou no instante presumido da morte de alguém, fazendo nascer o direito hereditário e operando a substituição do falecido por seus sucessores a título universal nas relações jurídicas em que aquele figurava.
Não se confunde, todavia. A morte é antecedente lógico, é pressuposto e causa. A transmissão é conseqüente, é efeito da morte.
Ou seja, pelo princípio da saisine, a lei considera que no momento da morte o autor da herança transmite seu patrimônio de forma íntegra aos seus herdeiros.
Portanto, o filho Carlos recebeu a herança no momento da morte de seu pai Sr. Antonio e quando ainda era solteiro.
Entretanto, pelo seu casamento no regime da CUB realizado em 1.997, os bens havidos pela herança de seu falecido pai se comunicaram com a sua então esposa, em virtude do regime adotado no casamento (artigos 1.667 do CC/02 e seu correspondente 262 no CC/16), a não ser que haja previsão diversa no pacto antenupcial.
Desta forma, se na separação ocorrida em 2.004, não houve partilha dos bens do casal, a sua ex-esposa deve sim comparecer em ambas as escrituras (inventario e partilha e venda e compra), pois ela tem seu direito de meação em face do regime adotado da comunhão universal de bens quando do casamento (ver APC 1.014-6/8 – Jaú SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.010.

quinta-feira, 11 de novembro de 2010

Doação Instrumento Particular

Consulta:


É possível a doação de um imóvel com reserva de usufruto, formalizada por Instrumento particular, nos termos do artigo 108 ?
Grato pela atenção.
25.07.2008.


Resposta: Desde que superado o teto estabelecido pelo artigo 108 do CC, e considerando-se o artigo n. 541 do mesmo codex, é perfeitamente possível a formalização e o registro da doação por instrumento particular.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.008.

Loteamento Contrato Padrão

Consulta:


Uma Empresa loteadora, consignou no modelo do contrato padrão (no que se refere a cessão de direitos), com a seguinte redação:
“quando o contrato não estiver quitado, o cedente deverá estar rigorosamente em dia com suas prestações para efetuar a transferência do contrato. Neste caso de transferência de contrato com parcelas em aberto, além da obrigatoriedade do cedente estar rigorosamente em dia com as suas prestações, o cadastro do promitente comprador cessionário deverá ser aprovado pela vendedora para que se efetue a transferência e estar com o IPTU em dia, comprovado por certidão negativa de débito. A vendedora reservam-se no direito de recusar o cadastro do promitente comprador cessionário caso o mesmo seja reprovado nas consultas junto aos órgãos de proteção de crédito”.
No entendimento de Vossa senhoria, a imposição desta cláusula, com esta redação, é legal ?
Desde já agradecemos as respostas.


Resposta: A cláusula em questão contraria os ditames da Lei do Parcelamento do Solo, especificamente o artigo n. 31 e seus parágrafos, pois o parágrafo 1º do citado artigo, diz claramente que a cessão independe da anuência do loteador.
Portanto, referida cláusula deve ser recusada para que seja modificada nos termos da Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.008.

Indisponibilidade PJ Prenotação

Consulta:


01. Apresentado ofício da 1ª Vara Federal desta cidade, determinado ao Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas desta cidade para que averbe a indisponibilidade deferida nos registros de quaisquer empresas em que eventualmente Jesus M. tenha participação societária.
02. Feito o levantamento, não existe nenhum registro nessas condições.
Pergunta-se:
01. Como arquivar o referido ofício, visto que no registro civil de Pessoa Jurídica não existe um livro próprio para tal situação.
02. Como proceder para controlar o lançamento em um futuro registro de nova sociedade ?
03. Existe alguma forma de proceder o registro ou lançamento da indisponibilidade para aguardar eventual futuro registro ? Seria necessário prenotar o referido ofício ?
Grato pela atenção.
22.09.2008.


Resposta: O ofício deve ser prenotado e valerá por trinta dias, quando então a prenotação será cancelada.
O Juiz do feito deverá ser informado de que o ofício foi prenotado sob n. tal, e até a presente data nenhum registro de Pessoa Jurídica que Jesus M. tenha participação societária foi encontrado.
O Ofício deverá ser arquivado em pasta própria para fins de controle, devendo também ser lançado no índice (artigo n. 118 da LRP e item 9.1 do Capitulo XVIII das NSCGJSP).
A pasta própria (Pasta do Oficial), caso não exista, deverá ser aberta (iniciada) para esses casos, devendo também o ofício ser arquivado na pasta de ofícios recebidos.
O controle irá depender do sistema adotado pela serventia, sendo que o ideal seria que se adotado o sistema de informática, fosse criado um sistema de controle para esses casos.
Desta forma, o controle dos lançamentos futuros deve ser feito ou manualmente ou através de programa próprio informatizado a ser implantado.
Situação semelhante já ocorreu no passado com relação ao protesto de cheques furtados em que eram apresentados mandados preventivos de sustação de eventuais protestos e o controle era feito manualmente até que lançado no sistema informatizado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.008.

Alteração de Projeto de Loteamento

Consulta:


Devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal, foi requerido pela loteadora o remanejamento do loteamento, onde, uma quadra inteira, com 18 lotes, está sendo remanejada (unificado), para doravante, constituir-se num único imóvel. Neste procedimento a vênia da CETESB ou da GRAPROHAB será necessária ?

Obs. todos os lotes atingidos pelo remanejamento, encontram-se, até a presente data, titulados em nome da loteadora.
23/09/08


Resposta: No caso, trata-se de alteração do projeto de loteamento feito nos termos do artigo n. 28 da Lei do Parcelamento do Solo.
A alteração, conforme informado, já foi aprovada pela Municipalidade, no entanto deve tal alteração ser submetida à aprovação do GRAPROHAB, do qual a CETESB já faz parte (artigo 2º , IV do Decreto Estadual 52.053/2007).
Resta dizer, no entanto que nos termos do artigo citado deverá tal alteração ser submetida à anuência de todos os adquirentes de lotes atingidos diretamente pela alteração (influência direta - ver RDI 47 – “Loteamentos – Considerações Sobre a Alteração do Plano” – Dr. Hélio Lobo Junior), e também se existe alguma restrição convencional (supletiva as legais) no plano/projeto do loteamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.008.

terça-feira, 9 de novembro de 2010

Loteamento Empresa de Economia Mista

Consulta:


Uma empresa de economia mista, onde esta Prefeitura Municipal, é acionista majoritária, loteou uma gleba de terras, loteamento este já registrado. A feitura da infra-estrutura, foi pactuada para ser concluída em 04 anos. Por ser a Prefeitura Municipal acionista majoritária, não foi lavrado entre loteadora e Prefeitura, nenhum termo de caução/hipoteca como garantia da elaboração dessas benfeitorias.
Decorridos esses 4 anos, a loteadora, por ser empresa de economia mista, deverá apresentar o TVO previsto em Lei ?
Antecipadamente, agradecemos à resposta.
25/09/08


Resposta: O loteamento não foi realizado diretamente pelo Município que é entidade político-administrativa, mas por pessoa jurídica diversa, ou seja, por uma sociedade de economia mista que é pessoa jurídica de direito privado. Obedecem ao regime jurídico instituído por esse ramo do Direito por expressa disposição constitucional, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas.
Quando da aprovação do projeto do loteamento, o Município aceitou e aprovou um cronograma com a duração de quatro anos para a conclusão das obras de infra-estrutura exigidas pela legislação Municipal, dispensando, como poderia, qualquer garantia para tal.
No entanto, não é por ser a loteadora empresa de economia mista da qual o Município tenha participação majoritária, que poderá ser dispensada a apresentação de Termo de Verificação de Execução das Obras decorridos os 04 (quatro anos) de prazo estabelecido.
Desta forma, decorrido esse prazo, deve sim a loteadora apresentar esse documento em cartório, pois em caso contrário, deverá ser cumprido o que preceitua o item n. 170.2do Capitulo XX das NSCGJSP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.008.

INSS Indisponibilidade

Consulta:


Pesa sobre a parte ideal de 1/10 de nua propriedade de Joaquim cc. Maria, 2 penhoras oriundas de execuções fiscais, a 1ª, tendo como exeqüente o INSS: e a 2ª, tendo como exeqüente a Caixa Econômica Federal.
Em relação à 2ª penhora, e no mesmo processo, foi expedido carta de arrematação, onde a referida parte ideal de 1/10 da nua propriedade, está sendo arrematada por um terceiro.
O registro desta carta de arrematação deveria ser repelido, pela existência da 1ª penhora em comento, a favor do INSS, notadamente, levando-se em consideração, o que reza o art. 53 da Lei 8212/1991 ?
Antecipadamente, agradecemos à resposta.


Resposta: A penhora promovida a favor do INSS em execução de dívida ativa, torna o imóvel indisponível nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91, e que, por si só impede o registro da carta de arrematação em que pese ter havido o registro da penhora a favor da CEF (APC. 362-6/3; 411-6/8; 427-6/0 3 746-6/6).
Desta forma o título deverá ser qualificado negativamente, não sendo possível o registro do mesmo até que a penhora a favor do INSS seja levantada (nesse sentido ver APC 386-6/2; 584-6/6; 588-6/4; 646-6/0; 743-6/0; 749-6/0; 805-6/9; 854-6/9; embargos de declaração n. 749-6/1-01 e decisões da 1ª VRP da Capital 583.00.2006.177896-0 e 583.00.2006.203886-8).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Outubro de 2.008.

CETESB Desmembramento

Consulta:


Existe algum entendimento atual ou amparo legal, no sentido de que, imóveis servidos de todas as benfeitorias exigidas pela municipalidade (comprovado através de certidão desta mesma municipalidade), para ser desmembrado nos termos do artigo 18 da Lei 6766/79, esteja dispensado de aprovação pela CETESB ?
Antecipadamente, agradecemos à resposta.
28/08/2008


Resposta: Sim, existe uma Decisão da Diretoria da própria CETESB, que abaixo reproduzimos:

COMPANHIA DE TECNOLOGIA DE SANEAMENTO AMBIENTAL

Decisão de Diretoria nº 111/2008/C de 17/05/2008
Estabelece critérios para a dispensa de licenciamento ambiental pela CETESB – Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do condomínio e de desmembramento com fins residenciais que especifica.

A Diretoria Plena da CESTESB – Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, com fundamento na faculdade prevista no parágrafo 2º do artigo 57 do Regulamento da Lei 997, de 31 de maio de 1976, aprovado pelo Decreto 8.468, de 08 de setembro de 1976, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto 47.397, de 04 de dezembro de 2002 e, considerando os critérios adotados pelo GRAPROHAB – Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais, estabelecidos pelo Decreto 52.053, de 13.08.07, à vista do Parecer PJ Nº 473/08/PJM, do Departamento Jurídico, constante do Processo n° C/412/2004 e considerando o Relatório à Diretoria nº 038/2008/C que acolhe, decide:
Artigo 1º - Na conformidade do disposto no parágrafo 2º, do artigo 57, do Regulamento da Lei 997, de 31 de maio de 1976, aprovado pelo Decreto 8.468, de 08 de setembro de 1976, com a redação que foi dada pelo Decreto 47.397, de 04 de dezembro de 2002, que faculta à CETESB a definição de critérios para dispensar do licenciamento os condomínios horizontais e verticais com fins residenciais, ficam dispensados do licenciamento de que trata o Inciso X do mencionado artigo 57, os condomínios com finalidade exclusivamente residencial, regidos pela Lei Federal 4591, de 16 de dezembro de 1964, desde que não se enquadrem em qualquer das situações especificadas nos Incisos a seguir:
a)projetos de condomínios residenciais horizontais e mistos (horizontais e verticais), localizados fora de áreas especialmente protegidas pela legislação ambiental, que possuam mais de 200 unidades ou área de terreno superior a 50.000,00m2.
b)projetos de condomínios residenciais verticais localizados fora de áreas especialmente protegidas pela legislação ambiental, não servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública, que possuam mais de 200 unidades ou área de terreno superior a 50.000,00 m2.
c)projetos de condomínios residenciais horizontais e mistos (horizontais e verticais), localizados em áreas especialmente protegidas pela legislação ambiental, que possuam mais de 200 unidades ou área de terreno igual ou superior a 10.000,00 m2.
d)projetos de condomínios residenciais verticais localizados em áreas especialmente protegidas pela legislação ambiental, não servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública, que possuam mais de 200 unidades ou área de terreno igual ou superior a 10.000 m2.
Artigo 2º - Na conformidade dos critérios adotados pelo GRAPROHAB, estabelecidos no inciso III, do artigo 5º do Decreto 52053, de 13 de agosto de 2007, ficam dispensados do licenciamento de que trata o inciso X, do artigo 57 do Regulamento da Lei 997/76, aprovado pelo Decreto 8468/76, os projetos de desmembramento para fins habitacionais que resultem em até 10 (dez) lotes e aqueles que resultem em mais de 10(dez) lotes servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública, não sendo necessária a expedição de Certificado de Dispensa de Licença, exceto se requerido pelo interessado ou por qualquer órgão público.
Parágrafo primeiro – A critério da área técnica da CETESB, diante das características e peculiaridades do caso concreto e mediante decisão motivada, fica mantida a possibilidade de ser exigido o licenciamento ambiental para os casos a que se refere este artigo, mesmo que os projetos não tenham sido objeto da análise do GRAPROHAB.
Parágrafo segundo – As condicionantes do caput deste artigo e do parágrafo primeiro ficam incluídas no item 3 das Normas da CESTESB para Análise de Projetos de Parcelamento do Solo.
Artigo 3º - A dispensa de que tratam os artigos anteriores referem-se, exclusivamente, ao licenciamento ambiental de competência da CETESB e não exclui a exigência de licenciamento por outros órgãos competentes.
Artigo 4º - Esta Decisão de Diretoria entra em vigor na data de sua publicação e revoga para todos os fins e efeitos a Decisão de Diretoria N° 072/2004/C, de 14 de julho de 2004.

segunda-feira, 8 de novembro de 2010

Caução Locatícia Imóvel Alienado

Consulta:


01.Imóvel dado em alienação fiduciária à favor da Caixa Econômica Federal.
02. Apresentado para averbação, Caução locatícia que tem como garantia o imóvel supra mencionado.
Pergunta-se:
É possível a averbação da caução locatícia do imóvel ?
Grato pela atenção.
03.11.2008.


Resposta: A caução do imóvel na locação gera direito real, e de certa forma, a própria lei da locação proíbe a dupla garantia (parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91).
No entanto, é possível a caução locatícia feita pelo fiduciante de imóvel alienado fiduciariamente, desde que conte com a anuência do credor fiduciário, no caso a CEF (ver artigo n. 29 da Lei 9.514/97 e decisão da 1ª VRP da Capital – processo n. 583.00.2007.216578-7).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Novembro de 2.008.

ITCMD Inventário Feito em Outro Estado

Consulta:


Apresentado para registro Formal de Partilha tramitado pela 4ª Vara Cível de outro Estado.
Obs. O óbito ocorreu ao 29/09/2006.
Um dos imóveis partilhado pertence a esta Comarca.
Foi anexado as guias (GARE) de recolhimento do ITCMD (Estado de São Paulo), mas não foi ouvido o Posto Fiscal Estadual-SP.
A Procuradoria do outro Estado concordou com o recolhimento dos impostos.
O art. 42 capítulo XIII do Decreto 46.655/2002 – “Compete a Procuradoria Geral do Estado intervir e ser ouvida nos inventários, arrolamentos e outros feitos PROCESSADOS NO ESTADO”.
PERGUNTA:
É necessário que o Posto Fiscal Estadual seja ouvido ? Se positivo como proceder ?
Grato,17/11/08


Resposta: Respondo positivamente a questão, a guia de recolhimento do imposto deve ser homologada pela Fazenda Estadual (Posto Fiscal e Procuradoria Estadual).
E segundo informações do próprio posto fiscal avançado (Central de Pronto Atendimento – Capital – telefones 11 – 3243.4734 – 3243.4278 – 3243.5056 e 3243.3510), no caso de inventários e arrolamentos judiciais realizados em outros estados da federação que tenham bens imóveis localizados no estado de São Paulo, o cálculo do imposto deve ser homologado pelo Posto Fiscal e pela Procuradoria Estadual, diretamente no Edifício Sede da Secretaria da Fazenda localizado na Avenida Rangel Pestana, n. 300 – São Paulo Capital, cuja homologação é feita no mesmo dia (ver também, apesar de um tanto confusa, a Lei Estadual n. 10.705/2000 artigo n. 11º - Decreto Estadual n. 46.655/02 – artigos 19º a 22º e Portaria CAT n. 15/03 artigo 8º).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Novembro de 2.008.

Unificação de Imóvel CPB

Consulta:


“A” e “B”, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, no advento da Lê 6.515/77, adquiriram (casados) o lote 10 da Qd. 10, do loteamento “X”.
“A” já era proprietário do lote 09 da Q. 10, deste mesmo loteamento, ou seja, adquiriu-o, quando solteiro.
Com a intenção de fusionar os 2 lotes, foi apresentado à serventia, escritura de doação (pura e simples), de “A” para “B”, de 50,00% do citado lote 09.
À vista do que determina o artigo 234 da Lei 6.0l5/73, após o registro da doação em comento, poderíamos fusionar esses 2 imóveis?
Antecipadamente, agradecemos à resposta.


Resposta: Da forma colocada, a requerimento dos interessados os imóveis podem sim ser unificados, contudo resta a explicação.
Os requisitos para a fusão/unificação pelo que dispõem os artigos ns. 234/235 da LRP, é que os imóveis deverão ser contíguos e pertencentes ao(s) mesmo(s) proprietário(s), observando, portanto a mesma proporção aquisitiva para fins de continuidade, legalidade e disponibilidade.
No regime da Comunhão Parcial de Bens – CPB, é possível a doação entre cônjuges em relação aos bens particulares decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge (artigo n. 1.659, I e II do CC).
A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CPB, é passível de registro porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador.
No regime da CPB, aplicável sempre que não houver pacto antenupcial, podem ser doados pelo cônjuge ao outro, bens particulares, ou seja, os que cada cônjuge já era titular até a data do casamento, os que forem adquiridos com a venda destes depois do casamento e os recebidos por doação ou sucessão hereditária (artigo 544 do CC).
Assim, após o registro da doação, poderá sim a serventia, a requerimento dos interessados, fusionar os 2 imóveis.
No entanto, é bom frisar que dada à complexidade da questão, no futuro poderá ocorrer fatos como averbação de construção, instituição de condomínio edilício, desmembramento/desdobro, penhora, indisponibilidade, etc., e ainda conseqüências de direitos patrimoniais decorrentes do direito de família (separação divorcio, partilha) e de sucessão (artigos 1.829, I, 1.832 e 1.837 do CC – concorrência).
E com a fusão/unificação dos imóveis não quer dizer que 100% do imóvel (unificado) ficará pertencendo em comunhão ao casal, pois estes terão 50% em comunhão em face da aquisição quando casados pela CPB, e 25% para cada um como bem particular em virtude da época e forma de aquisição ( artigo 1.659, I do CC).
Desta forma, quando da unificação/fusão dos imóveis, deverá constar da matrícula uma equiparação da proporção aquisitiva, evitando confusões futuras, e para não ferir os princípios da continuidade, legalidade e disponibilidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Novembro de 2.008

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


Uma cédula rural hipotecária que tem entre as garantias o aval do cônjuge do emitente.
Os colegas dos cartórios de registro de imóveis de duas comarcas vizinhas têm registrado.
Dizem que "aquela lei caiu", enfim, não têm muitos argumentos para justificar esse comportamento, mas, enfim, estão registrando. Dizem que não há problema algum em se ter na cédula rural, além da garantia hipotecária, por exemplo, ou mesmo o penhor cedular de máquinas, animais ou colheitas, também o aval do cônjuge.
É certo que os bancos gostariam que tivessem cem garantias, mas a lei é clara, segundo entendimento recente (dois anos atrás) a respeito de garantias diversas, de terceiros, pessoas físicas.
A questão é que os Cartórios que citei alegam que o cônjuge não é terceira pessoa, pessoa estranha. É, sim, nada mais, nada menos, que o próprio cônjuge do emitente e, por conseguinte, também emitente.
Será que está certo o raciocínio deles dessa forma?
03.11.2010


Resposta: O registro pretendido não pode ser feito porque a garantia pessoal (aval) está sendo feita por terceiro (que não contratou, que não emitiu a cédula – somente não será terceiro que tiver a qualidade de contratante, e no caso o cônjuge é terceiro, pois figura como avalista e não como contratante/emitente), pessoa física e nos termos do parágrafo 3º do artigo 60 do Decreto Lei n. 167/67, e conforme ficou decidido no Recurso Especial nº. 599.545 – SP (2003/0185048-4) do Superior Tribunal de Justiça é considerada nula.
Na decisão ficou estabelecida que a regra é a nulidade de quaisquer outras garantias reais ou pessoais prestadas na cédula rural hipotecária, além da oferecida pelo emitente. Serão válidas apenas aquelas prestadas por pessoas físicas participantes da empresa sacadora, pela própria pessoa jurídica emitente ou por outras empresas. Portanto, são nulas as garantias reais ou pessoais prestadas por terceiros (terceiros e contratantes identificam figuras perfeitamente inconfundíveis) em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física. É nesse sentido o REsp 232.723/SP, onde o relator Ministro Ruy Rosado, afirmou: “A idéia que extraio do parágrafo 3º do artigo 60, lido no seu contexto, é a de que a cédula de crédito rural hipotecária ou pignoratícia, isto é, essas que têm uma garantia real, não podem ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa quando se admite a garantia dos seus sócios ou outra pessoa jurídica”.
A decisão do STJ (que não caiu), não teve outras em sentido diverso, ao contrário, assim tem sido decidido reiteradamente pelo CSM do Estado.
Nesse sentido ver decisões do CSMSP nºs: 1.023-6/4, 1.026-6/8, 1.028-6/7, 1.047-6/3, 1.032-6/5, 1.039-6/7, 1.040-6/1, 1.056-6/4, 1.038-6/2, 1.087-6/5, 1.141-6/2, 1.218-6/4, 1.255-6/2, 1.271-6/5 e 1.236-6/6, 1.261-6/0, 990.10.026.972-0, 990.10.005.058-3 e 990.10.012.732-2. E também não é o caso da APC n. 1.253-6/3 (cônjuge como anuente das garantias ofertadas pelo próprio devedor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Novembro de 2.010.

Alienação Fiduciária Instrumento Particular

Consulta:


Foi apresentado para registro um título denominado "Instrumento Particular de Constituição de Garantias - Produto Cartão BNDES Bradesco Visa Distribuição" no qual a proprietária, em garantia da operação destinada à concessão de limite de crédito concedida a sua empresa, aliena fiduciariamente seu imóvel ao Banco.
Em relação a este tipo de título (sem denominação de cédula de crédito bancário) será necessário exigir a comprovação de capacidade de representação das partes e reconhecimento de firmas?
04-11-2.10


Resposta: Na alienação fiduciária, os contratos principais são os de empréstimo, de abertura de crédito ou de compra e venda parcelada.
Portanto, o Instrumento Particular com a constituição de alienação fiduciária poderá ser registrado (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 9.514/97, 51 da Lei 10.931/04 e 167, I, 35 da LRP).
No entanto, o reconhecimento de firmas das partes e das testemunhas será necessário porque não há previsão expressa de dispensa e não se trata de contrato feito pelo SFH (artigos 39, I da Lei 9.514/97 e 221, II da LRP).
Como no caso o contrato está sendo realizado/firmado entre pessoas jurídicas (Banco Bradesco S/A e empresa Tal), a apresentação da prova de representação das partes (fiduciário/fiduciante) também será necessária e imprescindível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Novembro de 2.010.