quarta-feira, 14 de dezembro de 2011

Usucapião de Edifício Atribuição Por Instumento Particular

Consulta:


Apresentado para registro mandado de usucapião de um terreno, sobre o qual encontra-se edificado um prédio de apartamentos. Na sentença o MM. Juiz condicionou o registro a regularização do empreendimento com averbação da construção, registro da instituição, especificação, convenção e regimento interno do edifício. Consta do mandado a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal no terreno, bem como o nome de cada condômino.
Pergunta-se:
É possível efetuar a regularização do empreendimento em cumprimento ao mandado, com instrumento particular de atribuições das unidades efetuados pelos condôminos, ou será necessário a escritura pública de atribuição, visto que não existe o registro da incorporação ?
Grato pela atenção.
13-12-2.011


Resposta: A usucapião, como se sabe é forma originária de aquisição e não transmite domínio, mas somente declara o domínio da posse pré-existente.
Da mesma forma, a atribuição em condomínio edilício (artigo 167, I, 23 da LRP) que é uma divisão atípica que extingue por essa forma a indivisão das áreas de uso privativo, também não transmite domínio, não corresponde a um procedimento divisório típico em que as partes reciprocamente transferem umas às outras o domínio que possuíam em comum, extinguindo a comunhão. Nesse caso, a comunhão não chega a existir, pois o terreno é adquirido (por usucapião nesse caso) em frações certas, embora ideais, que desde o início são destinadas às unidades autônomas que realmente ficam predeterminadas. Em síntese, o vocábulo “divisão” (atribuição) deve ser entendido como simples forma de identificação de unidades autônomas que as partes jamais possuíram em comum.
Via de regra, a atribuição de unidades autônomas é vinculada ao prévio registro da incorporação, e se por ocasião dos registros das frações ideais de terrenos houver vinculação a futura unidade autônoma, esta poderia ser aceita, teoricamente, até mesmo por instrumento particular, mesmo sem o registro da incorporação, pois a orientação é de que em não havendo o anterior registro da incorporação, a atribuição das unidades deve ser formalizada por instrumento público.
No entanto, existem decisões permitindo o registro da atribuição (concomitantemente com a averbação da construção e o registro da instituição, especificação do condômino edilício), realizado através de instrumento particular, e também é esse o entendimento de NASCIMENTO FRANCO E NISSIKE GONDO (Condomínio em Edifícios – edição de 1.978, pág. 39 – citada na APC 014661-0/3 de Ribeirão Preto SP - Ver também Protocolado CGJ 05/03/2.007 – Fonte 18.856/2006 – Guarujá SP; APC 06-6/0 para a questão da hipoteca e 072874-0/0 e ainda RDI 34 – Jul/Dez de 94 - A Atribuição de Unidades Autônomas – Marcelo Terra – item 6 Forma).
Em sendo feita a atribuição sem que haja o registro prévio da incorporação, esta prescindiria de instrumento público ou não. A orientação geral é a de que em não havendo o registro anterior de incorporação, esta deve ser realizada através de instrumento público. Contudo, se houver nos títulos aquisitivos vinculação a unidades futuras, esta poderia ser formalizada através de instrumento particular.
E no caso consta do mandado de usucapião a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal de terreno, bem como o nome de cada condômino que já tem a posse anterior.
Portanto, entendo de que, neste caso, por tratar-se de usucapião, a atribuição prescinde de escritura pública podendo ser realizada através de instrumento particular.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Dezembro de 2.011.

quinta-feira, 8 de dezembro de 2011

Procuração Por Instrumento Particular

Consulta:


Estou com um pedido de registro de desmembramento (Lei 6766) feito pelo Município de I....
O Município está representado por procurador (advogado), através de procuração particular com o fim específico para o registro do desmembramento.
Deve ser exigida procuração pública?
06-12-2.011


Resposta: Ao menos no Estado de São Paulo, até a uns 20 (vinte) anos atrás (até 1.991) era aceita a procuração particular para lavratura de escrituras e prática de outros atos, desde que tivessem as firmas reconhecidas e fossem registradas em RTD.
Atualmente a aceitação da procuração por instrumento particular já não é mais aceita, pois foi vetada pelo provimento 02/91 da E. Corregedoria (ver item 12.1 do Capítulo XUV das NSCGJSP).
A regra do provimento foi inspirada na constatação de maior facilidade em falsificações, no entanto outrora era aceita.
Portanto, deve sim ser exigida a procuração por instrumento público e com poderes expressos e especiais nos termos do artigo 661 e seu parágrafo 1º do CC, e com base no item 12.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP e artigo 108 do CC.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Dezembro de 2.011.

terça-feira, 6 de dezembro de 2011

Alienação Fiduciária Consolidação da Propriedade

Consulta:


Na matrícula do imóvel foi averbada a consolidação da propriedade fiduciária, após os trâmites previstos nos parágrafos do art. 26 da Lei 9.514.
Agora, o credor apresenta termo de quitação dando quitação à divida ao devedor de forma que este tenha "a plena e irrestrita propriedade do imóvel".
Não se tratando da quitação prevista no §6º do art. 27 da citada Lei, será possível proceder tal averbação??
Existe previsão legal para o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade??
05-12-2.011.


Resposta: Não, não existe previsão legal para o cancelamento da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário (parágrafo 7º do artigo 26 da Lei 9.514/97), ainda que requerido por ambas as partes (fiduciante e fiduciário). Nesse sentido, ver decisão n. 0018132-19.2011.8.26.0100 da 1ª VRPS – Capital – 16º SRI 08/06/2.011.
Resta, portanto ao credor fiduciário o cumprimento do artigo 27 da citada Lei com a realização dos leilões e averbação dos leilões negativos, se for o caso, bem como a averbação da quitação prevista no parágrafo 6º do artigo 27 da Lei.
A transmissão do imóvel ao fiduciante (ex) deverá ser objeto de novo contrato (escritura pública) com o recolhimento do ITBI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Dezembro de 2.011.

terça-feira, 22 de novembro de 2011

Loteamento - Não Consta Logradouro

Consulta:


Assim dispõe §1º do art. 2º da Lei 7433/85, verbis: "Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do §2º do art. 1º desta mesma Lei."
Da escritura apresentada para registro consta assim: lote de terreno sob nº7 da quadra nº21, do loteamento denominado Vila do Broa, situado em outra cidade, nesta comarca, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº23.875 do 2º Cartório....
O fato de não ter constado da escritura o LOGRADOURO (na definição do Aurélio, "...São as ruas, travessas, becos, avenidas, praças, etc...) é motivo para devolver a escritura? Você acha que nesse caso, por se tratar de lote de loteamento basta a menção ao número do lote e quadra?
18-11-2.011


Resposta:

1. A exigência de constar nas escrituras o logradouro onde se situa o imóvel urbano, não é somente exigência da Lei das Escrituras, mas também do item n. 16, letra “a” do Capítulo XIV das NSCGJSP, e também requisito da matricula (Livro 2 do RI), conforme constam do artigo n. 176, parágrafo 1º, II, 3, letra “b” da LRP e item 48, I, letras “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP;
2. Entretanto, tal exigência poderá ser mitigada no caso de já haver matrícula previamente aberta para o lote de terreno oriundo de parcelamento do solo ou já encontrar ele transcrito;
3. Caso não tenha sido ainda aberta matrícula para o lote de terreno, a rigor o título deveria ser qualificado negativamente, pois eventualmente poderia ter havido erro na designação da quadra do loteamento/desmembramento ou mesmo no número do lote. Eventualmente poderia ter sido alienado o lote “13” da Quadra “D”, quando o correto seria lote “13” da Quadra “B”, ou mesmo ter sido alienado o lote “14” quando o correto seria lote “13”, e constando do título o logradouro correto, poderia se perceber o erro. Eventualmente, também poderia ocorrer que fizessem frente para o mesmo logradouro, mas ao menos constando o logradouro, poderia se evitar um erro no caso de logradouro diverso;
4. Entretanto, nesse caso (de não constar o logradouro) a exigência também poderia ser mitigada caso constasse o logradouro no carnê do IPTU, certidão de valor venal ou documento equivalente, ou ainda na guia de recolhimento do ITBI e a requerimento do interessado, para que se considerasse o logradouro tal, constante desses documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.011.

quinta-feira, 17 de novembro de 2011

Desapropriação Amigável e Usufruto

Consulta:


Imóvel gravado com usufruto vitalício foi desapropriado. Na escritura pública, a usufrutuária e os nú-proprietários comparecem como expropriados. Está correto desta forma? É possível seu registro??
10-11-2.011.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível o registro da escritura amigável de desapropriação, da mesma forma que na compra e venda o usufrutuário juntamente com o nu-proprietário, podem transmitir o bem imóvel a terceiros.
Ao menos em nosso estado, a partir da decisão do CSMSP de n. 990.10.415058-2 – SBCSP, de 07/07/2.011, publicada no DJESP de 24/08/2.011, a desapropriação, mesmo amigável, voltou a ser considerada como forma originária de aquisição tal qual a desapropriação judicial, pois durante um curto tempo foi ela (a desapropriação amigável) equiparada a uma compra e venda e considerada como forma derivada de aquisição.
Entretanto, a partir da decisão acima citada, é ela (desapropriação amigável) considerada como forma originária de aquisição, portanto perfeitamente possível o registro e correto da forma acima exposta. Ademais, mesmo assim não fosse e houvesse a equiparação a compra e venda, há o comparecimento como outorgantes tanto os nus-proprietários, como da usufrutuária autorizaria o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

quarta-feira, 16 de novembro de 2011

Contrato de Locação Penhora

Consulta:


Um posto de gasolina firmou contrato de locação de 4 terrenos:
1. Na matrícula de um terreno consta o registro de uma penhora originária de uma ação de cumprimento de sentença e agora foi apresentado contrato de locação deste terreno para registro e averbação (preferência + vigência). É possível procedermos ao registro/averbação??
2. Em relação a outros 3 terrenos o registro/averbação do contrato de locação (outro contrato) já foram realizados e agora, foi prenotado uma "certidão para fins de renovação de bases contratual" extraída de ação renovatória de locação. Na certidão consta que houve renovação do valor do aluguel e do prazo contratual. Existe previsão legal para procedermos à averbação da renovação do contrato ?
10-11-2.011.


Resposta:

1. O registro ou a averbação da penhora não é motivo para impedir o registro e/ou a averbação do contrato de locação que é direito pessoal e só tem acesso ao RI por força de dispositivo legal quando a locação é contratada com a cláusula de vigência em caso de alienação ou quando o contrato é averbado para assegurar apenas a preferência. Ademais, não se trata de penhora oriunda em execução fiscal, tanto que o imóvel pode até mesmo ser alienado, e se pode o mais, pode o menos;
2. Com relação aos demais terrenos, a (s) locação (ões) já se encontram registrada e/ou averbadas, desta forma a renovação (ões) delas poderá ser objeto de averbação, no entanto para tal mister deverá ser apresentado mandado judicial a ser expedido nos autos da ação renovatória, não sendo a certidão apresentada instrumento hábil para a almejada averbação.
3. Entretanto, para que a averbação (ões) da renovação (ões) possa (m) ser (erem) realizada (s), é necessário que o (s) contrato (s) esteja (m) previamente registrado (s) e ou averbado (s) nas matrículas dos imóveis objetos da (s) locação (ões). Ver APC n.011211-09 – 4º RI São Paulo – Capital e artigos 45/47/51 da Lei 8.245/91.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

sexta-feira, 11 de novembro de 2011

Compra e Venda com Incomunicabilidade

Consulta:


Foi apresentada escritura pública de "compra e venda com incomunicabilidade", na qual a vendedora declara que recebe o pagamento do preço exclusivamente da compradora e esta, por sua vez, declara a incomunicabilidade do imóvel adquirido é a prevista no art.1.659, II CC.
É possível o registro da escritura de compra e venda n/termos? E a incomunicabilidade, deverá ser averbada ou poderá ser inserida no texto do registro da v/c como condição?
10 de Novembro de 2.011.


Resposta: Em face da Constituição Federal de 1.988, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5º parágrafo 1º e 226º parágrafo 5º, os bens reservados não existem mais.
No entanto, continua vigorando os bens particulares não sujeitos a partilha (por meação - artigo 1.659, II do CC).
No caso, a declaração feita no título aquisitivo tem como objetivo tão somente comprovar a circunstância de o bem integrar o patrimônio particular da varoa e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis (sub-rogação de bens).
As declarações da compradora, se contassem com a anuência de seu cônjuge, poderiam constar do corpo do registro, no entanto mesmo assim, no caso de alienação ou oneração nos termos do artigo 1.647, I do CC, haverá a necessidade da outorga marital, pois a única exceção a regra geral é nos casos em que o regime de casamento seja o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).
Portanto, no caso concreto para que a aquisição seja considerada bem particular da esposa, nos termos do artigo n. 1.659, II do CC, deve declarar que o bem imóvel adquirido foi feito com valores exclusivamente pertencentes a ela e em sub-rogação dos bens particulares. Devendo, também para a validade, constar do título aquisitivo declaração expressa de concordância de seu marido, quando então poderá constar do corpo do registro que se trata de bem particular da varoa, pois adquirido com valores exclusivamente seus em sub-rogação de bens particulares (não produto adquirido na constância do casamento). Portanto, não se trata de bem incomunicável ou bem reservado, mas de bem particular adquirido com produto de sub-rogação de outro bem particular.
No entanto, a declaração unilateral nesse sentido, somente da mulher outorgante compradora não deverá constar do registro, devendo inclusive o título ser qualificado negativamente em face da declaração unilateral nesse sentido.
E para que tal declaração possa constar do corpo do registro, a escritura deverá ser re-ratificada para que haja declaração de expressa concordância de seu marido nesse sentido e para constar que se trata de bem particular adquirido com valores exclusivamente da cônjuge varoa em sub-rogação de bens particulares (e não incomunicável ou reservado - tanto que em eventual caso de herança o marido sobrevivo herdará em concorrência – 1.829, I do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

terça-feira, 1 de novembro de 2011

Penhora Incorporação

Consulta:


Foi apresentado certidão para fins de registro de penhora do imóvel de uma empresa/construtora e, constatamos que na matrícula do imóvel (ainda pertencente a CRI anterior) possui o registro de uma incorporação realizado em 1994 e que não foi averbada construção e instituído o condomínio, estando, portanto, o registro desta incorporação vencido.
No título apresentado, o objeto da penhora refere-se somente ao terreno.
É possível o registro da penhora?
31-10-2.011.


Resposta: Sim, da mesma forma que o terreno pode ser hipotecado, também poderá ser penhorado. Entretanto, como a penhora recai somente sobre o terreno não abrangendo os direitos e obrigações da incorporação, eventual arrematante ou adjudicatário terá direitos somente sobre o mesmo, nada tendo quanto aos direitos e obrigações da incorporação, a qual deverá ser objeto de cancelamento (artigo 255 da LRP) através de mandado judicial a ser apresentado pelo interessado, a não ser que este também adquira os direitos e obrigações da incorporação e atualize a documentação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Outubro de 2.011.

segunda-feira, 31 de outubro de 2011

Instrumento Particular

Consulta:


O art. 108 do CC dispõe que "não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
Isto significa dizer que os negócios de valor inferior a 30 salários mínimos podem ser celebrados por instrumento particular.

A consulta que lhe faço:

A permuta, a dação em pagamento, a renúncia de usufruto, a doação com reserva de usufruto e a divisão amigável podem ser celebradas por instrumento particular?


Resposta: Inicialmente, esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, etc. (ver Decisões do CSMSP 1.088-6/0 e 0007514-42.2010.8.26.0070), sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.

1. Portanto, dação em pagamento (artigo 356 CC) poderá ser feita através de instrumento particular, pois as suas relações regulam-se pela compra e venda (artigo 357 CC - ver APC 727-6/0 no caso de SFH);
2. Doação com reserva de usufruto também há a possibilidade (artigo 541 do CC);
3. Permuta (artigo 533 CC) é uma dupla compra e venda e os imóveis são individuais. Se o valor individual dos imóveis objetos da permuta não ultrapassarem 30 SM, é perfeitamente possível, pois na realidade serão dois negócios jurídicos individuais, envolvendo dois (ou mais) imóveis separados, duas compra e venda;
4. Divisão amigável desde que o valor do imóvel original a ser dividido entre os condôminos não ultrapasse o valor legal (108 do CC – venal ou atribuído), também entendo ser possível;
5. Renúncia do usufruto não é caso de transmissão, mas de extinção, entretanto modifica direitos e ocorre a renúncia (doação gratuita), entretanto considerando-se o artigo n. 472 do CC (Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato), a renúncia do usufruto não poderá ser feita/formalizada através de instrumento particular se o usufruto foi constituído (instituído ou reservado) por instrumento público (ver APC 1.121-6/1).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.011.

segunda-feira, 24 de outubro de 2011

PMCMV Incorporação

Consulta:


Para o registro de incorporação imobiliária enquadrada no “Programa Minha Casa Minha Vida”, além da documentação normal, exigimos:
1- Que o empreendimento seja aprovado como de “interesse social”;
2- Que a Caixa Econômica Federal – CEF, forneça declaração de enquadramento; e
3- Que o incorporador também forneça declaração de enquadramento, que aqui é a seguinte: renda familiar de até 10 salários mínimos e valor de venda não superior a R$ 100.000,00, por unidade.
a) No entanto, um incorporador quer consignar em sua declaração o teor supra, mas com uma ressalva, que é a seguinte: “exceto as unidades que a Caixa Econômica Federal – CEF., avaliar por valor maior”.
Essa ressalva tem cunho legal ?
b) Ademais, um mesmo empreendimento poderia ser parte enquadrado no “Programa Minha Casa Minha Vida”, e parte normal?
Antecipadamente, agradecemos a resposta.


Resposta:

a)O artigo 42 da Lei 11.977/09 foi alterado pela Lei 12.424/2.011, não seguindo mais o padrão de valor da unidade para descontos de emolumentos, portanto a ressalva consignada na declaração feita pelo incorporador de: ”exceto as unidades que a CEF – avaliar por valor maior” é irrelevante e em nada prejudicará o enquadramento do empreendimento. Ademais, essa questão está de certa forma, intimamente ligada à segunda questão (b) (ver também parágrafo 2º do artigo 42 da Lei 11.977/09);
b) Sim, é perfeitamente possível o enquadramento de empreendimentos mistos com parte enquadrada dentro do PMCMV e parte não, quando o desconto dos emolumentos será proporcional (ver artigos 19 e 20 do Decreto 7.499/2.011, parágrafo 3º do artigo 42 da Lei 11.977/09, Nota Técnica Conjunta Irib/Anoreg-BR de 25/09/2.009). Nesse caso, seria interessante que o empreendedor especificasse quais as unidades estão enquadradas no PMCMV e quais não estão, sendo esta declaração/especificação objeto de averbação junto a matrícula onde registrado o empreendimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.011

sexta-feira, 21 de outubro de 2011

Ineficácia Alienação Averbada

Consulta:


Imóvel de propriedade de uma empresa (Matadouro) foi desmembrado originando várias áreas. Depois, estas áreas foram objeto de alienação a terceiros, que por sua vez alienaram a outro.
Posteriormente, recebemos um mandado originário da Vara Federal Especializada em Execuções Fiscais declarando a ineficácia da alienação efetuada pela empresa (1ª), que foi objeto de averbação nas matrículas das áreas desmembradas. Não houve expedição/apresentação de mandado determinando a penhora dos imóveis.
Agora, o proprietário de uma das áreas apresentou requerimento, instruído com documentos necessários, solicitando a retificação administrativa das medidas e área total do imóvel.
Diante da declaração de ineficácia e considerando a natureza da execução, é possível procedermos conforme requerido??
19-10-2.011.


Resposta: Não houve registro/averbação de penhora tornando o imóvel indisponível nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91, quando então haveria a necessidade de autorização do Juízo da execução fiscal.
A decretação de fraude a execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao credor do feito, na qual foi tal medida reconhecida sem produção de efeitos “erga omnes”, apenas em relação ao processo de execução fiscal.
Não há a anulação do negócio jurídico, pois não se trata de anulabilidade. A ineficácia não atinge o efeito central do negócio, como é o de transmitir o domínio. O bem continuará constrito e poderá então ser alienado em hasta pública, em que pese ser seu legítimo dono o terceiro adquirente.
A alienação ou oneração de bens em fraude a execução é ineficaz em relação ao exeqüente, embora válida quanto aos demais. O negócio jurídico que frauda a execução gera plenos direitos entre o adquirente e o alienante, apenas não pode ser oposto ao exeqüente. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulentos, como se esta não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade de terceiro, num autêntico exemplo de responsabilidade sem débito.
Não há indisponibilidade do bem sujeito a fraude a execução. A alienação ou oneração do bem em fraude de execução não é inexistente, nula ou anulável, mas ineficaz, isto é, embora válida entre alienante e adquirente ou beneficiário, não produz efeito em relação ao credor, sequer exigindo a prova do “consilium fraudis”, haja vista que a fraude está “in re ippsa”.
Em síntese, a declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.
Por seu turno, a retificação do registro não é ato de disposição, não se refere a ato que importe em alienação ou oneração do bem, visa corrigir os erros de descrição que constam na matrícula do imóvel, é procedimento que não transfere a propriedade e portando não conflitante com a declaração da ineficácia da alienação.
Portanto, a retificação do registro do bem imóvel será possível como requerido em que pese à declaração de ineficácia da alienação e a natureza do processo de execução fiscal, mesmo porque, até então nenhuma penhora foi averbada.
Recomenda-se por cautela que seja o Juízo da Execução informado do procedimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Outubro de 2.011.

segunda-feira, 17 de outubro de 2011

Desapropriação Parcial Hipoteca

Consulta:


Parte de imóvel urbano será objeto de desapropriação (amigável) pelo Município, na matrícula deste consta o registro de hipoteca cedular.
O proprietário apresentou mapa, memorial descritivo, etc. requerendo o desdobro do imóvel gerando a área remanescente (460,24 m²) e a área a ser desapropriada (117,92m²) e juntamente com demais documentos, apresentou uma "carta de anuência" do credor, que ciente da desapropriação, autoriza a redução da área hipotecada para os 460,24m²- área remanescente.
A desapropriação da área de 117,92m² será efetuada por escritura pública a ser lavrada após a concretização do desdobro do imóvel.
É possível procedermos conforme o requerido/autorizado, ou seja, abrir as matrículas para as áreas e transportando-se a hipoteca somente para a área remanescente?
13-10-2.011


Resposta: Ao menos em nosso estado, após a edição da decisão nº. 990.10.415.058-2, a desapropriação amigável (escritura pública) voltou a ser interpretada como forma originária de aquisição, pois é ato de império do Poder Público e sendo assim é adquirido pela Administração Pública, é (essa aquisição) livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito, sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425, V do CC).
Portanto, o correto é que se registre a desapropriação (parcial) abrindo-se matrícula autônoma para tal mister, averbando-se na matrícula mãe/matriz/original que parte do imóvel com área de 117,92 m2 foi desapropriada pelo Poder Público Municipal, para a qual foi aberta matrícula sob nº tal.
O remanescente do imóvel será objeto de averbação junto à matrícula, podendo, opcionalmente, ser aberta matrícula para esse remanescente transportando-se por averbação o ônus hipotecário da matrícula anterior, sendo de boa prática, nesse caso, notificar o credor hipotecário da desapropriação de parte do imóvel.
Outra solução é que seja feito o desdobro/desmembramento do imóvel em duas áreas com a anuência do credor hipotecário, transportando-se o ônus para as duas matrículas descerradas.
Aberta as matrículas, registrar-se-á a desapropriação independentemente do ônus hipotecário sobre a área desapropriada, pois como dito acima, por ser forma originária de aquisição e Ato de Império, a aquisição pelo Poder Público Municipal é livre.
Entretanto, não será possível proceder a prática dos atos conforme requerido/autorizado transportando-se a hipoteca somente para o remanescente, pois pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca (artigo n. 1.421 do CC) não poderá haver redução ou quitação parcial da hipoteca, pois a indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial (ou a redução da garantia sobre parte do imóvel) não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro (RDI 30 – Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – ver itens 18, 19 e 22).
Reproduz-se logo abaixo trecho do trabalho do inigualável e saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, “A Matrícula”, que encaixa bem a situação apresentada, inclusive quanto ao que ele recomendava sobre o “remanescente”.

Reprodução parcial do trabalho citado:


15 - Matrícula e desapropriação.

Sabe-se que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade. Pode ser amigável, caso em que se formaliza, se instrumenta através de escritura pública ou, ainda judicial, quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriação, muitas vezes rotulada como carta de adjudicação. Nunca, entretanto, mandado, que mandado não é instrumento hábil a instrumentar a transmissão do domínio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o título, assim determinou expressamente, como na usucapião.

Dada a sua natureza jurídica, a originalidade da aquisição, em que não se exige a vinculação ao antigo proprietário, nem que haja relação entre o antigo titular de domínio e o poder público expropriante, para o registro da desapropriação, amigável ou judicial, abre-se a matrícula, descrevendo-se o imóvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietário do mesmo, assim como o registro de seu título aquisitivo, se for possível fazê-lo. Com efeito, em muitos casos o cartório não consegue esses elementos, quer porque a carta é omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, não tem sucesso.

Muitas vezes se indaga como proceder se o imóvel desapropriado tem maior área do que aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriação. Nada impede o registro da carta de desapropriação, matriculando-se o imóvel desapropriado. Na transcrição faz-se averbação a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma área maior) estiver matriculado. Não tem incidência, para o registro da desapropriação, o art. 225, parágrafo segundo da Lei de Registros Públicos, tendo em vista a natureza jurídica de tal aquisição.

O que há sempre o Cartório de fazer é segura pesquisa, para verificar da existência de registro daquele imóvel expropriado, para as averbações de controle.
Outra cautela que devem as serventias adotar é o maior cuidado quando se tratar de desapropriação não do domínio, mas de servidão. Em tais casos o registro se faz na matrícula do imóvel em que se encarta a servidão desapropriada, sendo equívoco freqüente abrir-se matrícula da faixa que suporta a servidão. Apurado que assim se agiu, por equívoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela matrícula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da desapropriação da servidão.

Questão que ganha relevo e deve ser anotada é o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapropriação ou de adjudicação se publicizar que o Poder Público desapropriou mais de um imóvel. Em tais casos, presente ainda o princípio da unitariedade da matrícula, devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis desapropriados. Nem por ser forma originária de aquisição da propriedade pelo órgão expropriante, nem por ser um único título, havendo mais de um imóvel devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis.

Caberá sempre ao Cartório verificar, em casos de desapropriação parcial a existência de remanescente, para a corresponde averbação na transcrição ou matrícula da parte desapropriada, para efetuar a averbação a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as desapropriações parciais, ao menos de imóveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e caracterizado na carta para evitar que o cidadão, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenização ainda deva ir a Juízo para, através do procedimento de retificação, apurar o remanescente e poder vê-lo matriculado. O perito do Juízo, em tais averbações, sempre terá condição de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Outubro de 2.011.

segunda-feira, 10 de outubro de 2011

CDHU Loteamento - Desmembramento

Consulta:


Estou com um pedido de registro de desmembramento (art. 18), pela CDHU.
A CDHU está dispensada de apresentar os documentos exigidos pelo art. 18?
07-10-2.011


Resposta: A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU é uma sociedade por ações integrante da administração indireta do Estado de São Paulo, regendo-se em conformidade com o seu estatuto pela Lei 6.404/76 e demais disposições aplicáveis.
Foi ela criada pela Lei Estadual nº 905/75, inicialmente como Companhia Estadual de Casas Populares – CECAP, passando por transformações, denominando-se atualmente CDHU, que é na verdade uma sociedade de economia mista sem privilégio fiscal (parágrafo 2º do artigo n. 173 de nossa Carta Maior) não extensível as empresas do setor privado (ver também protocolado CG nº 25.756/2004 – Parecer 20/2006-E – Dr. Vicente de Abreu Amadei).
É ela pessoa jurídica de direito privado que obedece ao regime jurídico instituído por esse ramo por expressa disposição constitucional (artigo 173 da Constituição Federal e seus parágrafos).
O parágrafo 1º da Magna Carta estatui que as sociedades de economia mista sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto às obrigações trabalhistas e tributárias.
Sua natureza é, pois, de sociedade ou empresa privada mercantil-industrial, e além de não gozar de nenhum privilégio fiscal, também não alcança privilégios nas regras jurídicas a que estão submetidas às empresas ou sociedades privadas.
Portanto, para o registro de desmembramento ou loteamento regidos pela Lei 6.766/79 em que a CDHU figura como parceladora, não há como dispensar para o registro os documentos previstos no artigo 18 da citada legislação ou mesmo dispensar a apresentação de qualquer outro documento, cuja apresentação estão sujeitos os parceladores/loteadores, pois como dito, não goza ela de qualquer benefício fiscal, trabalhista, administrativo ou mesmo de ordem jurídica, estando sujeita as mesmas regras do setor privado.
Seus objetivos sociais vêm previstos nos incisos I a XII do artigo 2º do seu estatuto e também não justificam qualquer isenção ou dispensa da apresentação de quaisquer documentos necessários ao registro da incorporação pretendida. Ainda resta a questão dos documentos (certidões) dos anteriores titulares de direitos reais do terreno que também devem ser apresentadas para tal mister (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).
Ademais, não se trata de parcelamento do solo requerido pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Municípios – item 150.6 do Capítulo XX das NSCGJSP) e nem mesmo de averbação de Conjunto Habitacional (item 156 e seguintes do Capítulo XX da citada NSCGJSP - ver também www.habitaçãosp.gov.br – site CDHU – Estatuto – Lei de Criação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Outubro de 2.011.

quarta-feira, 28 de setembro de 2011

Alienação Fiduciária Dação em Pagamento

Consulta:


Uma empresa alienou fiduciariamente ao Banco Bradesco, alguns imóveis para garantia de contratos de empréstimos.
Não conseguindo solver suas obrigações, firmou com o Banco um contrato particular de Dação de Direitos, invocando o art. 27, §8º da Lei 9.514/97.
É possível o registro deste instrumento particular assinado por todas as partes e testemunhas, com firmas reconhecidas e imposto de transmissão recolhidos??
Com relação ao registro como proceder?? Faço uma cessão dos direitos do fiduciante para o fiduciário e em seguida, averbação do cancelamento/consolidação da propriedade fiduciária??
27-09-2.011


Resposta: Nos termos do parágrafo 8º do artigo n. 26 (e não artigo 27) da Lei n. 9.514/97, é perfeitamente possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel (ver Negócio Fiduciário – 3ª Edição 2.006 – Editora Renovar – item 4.4.7 – Pagamento (parte final – dação) páginas 274/275 de autoria de Melhim Namem Chalhub – cópia em anexo).
Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí-SP), mas não é esse o caso.
No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública (ver também RDI n. 63 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, Aspectos da Formação, Execução e Extinção do Contrato, mesmo autor, item 6.2 – pagina 93).
Registra-se a dação em pagamento em nome do credor fiduciário averbando-se em seguida, via de conseqüência, a consolidação da propriedade em nome deste (credor fiduciário).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 27 de setembro de 2011

Sub-Rogação Bem Particular

Consulta:


Uma senhora casada sob regime da Separação Obrigatória de Bens, na vigência da Lei 6.015/73, adquire imóvel com financiamento do SFH, garantido por alienação fiduciária.
Conforme consta no contrato, a renda para compor o financiamento é de 100% dela.
Em sua qualificação, consta também a qualificação de seu cônjuge e que este comparece "tão somente como interveniente-anuente".
Está correto desta forma?? Casados sob regime da SOB os bens adquiridos na constância do casamento não se comunicam?
23-09.2.011


Resposta:

1. A situação, apesar de ter aparência de simples não é, pela evidente intenção das partes de que a aquisição ora feita pela esposa se torne bem particular que a partir da CF/88 já não existe mais (parágrafo 1º do artigo 5º, e parágrafo 5º do artigo 226);
2. Entretanto, nos termos do artigo n. 1659, I e II do CC, existem os bens sub-rogados que não se comunicam, que não é o caso como acima se apresenta, mas ao que parece é a real intenção das partes;
3. Com relação a constar do contrato a renda de 100% somente da esposa é perfeitamente possível, mas não quer dizer com isso que seja bem particular somente dela. Pois, nos termos da súmula n. 377 do STF: “No regime de Separação Legal de Bens comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. E ademais, pode o marido, apesar de contribuir diretamente, não ter documento de comprovação de sua renda ou mesmo contribuir indiretamente com despesas outras do casal ou da família;
4. A v/c com alienação fiduciária são duas operações, dois negócios jurídicos, sendo que na aquisição do bem (v/c) não há a necessidade de comparecimento do marido, situação diferente na alienação fiduciária (artigo 1.647, I do CC), devendo, portanto o marido também figurar no instrumento (pela alienação fiduciária);
5. Desta forma, a aquisição do bem pela senhora casada no regime da SOB, comunica-se pela súmula 377 do STF com seu marido, independentemente de constar do instrumento a comprovação de renda de 100% somente dela;
6. Eventual e futura partilha por divórcio ou sucessão deve ser solucionada pela vias jurisdicionais;
7. Assim, deve o contrato ser re-ratificado/aditado para constar a título de que o marido comparece como interveniente anuente, ou seja, não poderá comparecer como interveniente anuente e concordante com sub-rogação, pois de sub-rogação não se trata, até porque a aquisição é financiada (SFH/SFI), devendo, portanto comparecer para dar a sua outorga marital da alienação fiduciária, até para que não paire dúvidas no futuro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 26 de setembro de 2011

Servidão de Passagem

Consulta:


Uma empresa está construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de água e esgoto (servidão) e este terreno vizinho já se encontra construído outro condomínio.
Como deverá ser formalizada esta Servidão? Escritura Pública? Quem representará o condomínio e de que forma (ata, assembléia)??
22-09-2.011.


Resposta:

1. A servidão poderá ser formalizada por escritura pública ou particular a teor do artigo n. 108 do CC, ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5) não ultrapassar 30 SM, pois caso contrário é da essência do ato o instrumento público;
2. O condomínio edilício é representado pelo síndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e 1.348II do CC);
3. Entretanto, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas personalidade judiciária (de estar em juízo), e a exceção da hipótese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, não pode adquirir imóveis ou direitos reais a eles relativos, da mesma forma que não pode transmitir bens imóveis ou direitos reais, nem mesmo constituir ônus sobre esses bens imóveis ou direitos a eles relativos;
4. A servidão, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC é direito real, logo o condomínio, mesmo que legalmente representado pelo síndico ou pelo administrador, não pode instituir servidão de passagem sobre imóvel pertencente ao condomínio edilício (área de uso comum);
5. Assim, para que seja instituída servidão sobre área comum do condomínio, deverá figurar no título como serviente (que institui, dá servidão de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa física/natural ou jurídica/incorporador) todos os condôminos que sejam proprietários das unidades autônomas do condomínio (artigo 1.351do CC - marido e mulher se casados forem) e com aprovação para tanto, em ata de assembléia geral para esse fim convocada e com decisão unânime dos presentes (decisão unânime esta de assembléia geral que não se confunde com decisão unânime dos condôminos que, entretanto comparecerão unanimemente no ato de instituição da servidão);
6. A servidão será averbada no imóvel dominante (que recebe a servidão) e registrada na matrícula mãe/matriz onde registrada a instituição e especificação do condomínio edilício e ser averbada sua existência em todas as matrículas das unidades autônomas (artigo 1.386 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 22 de Setembro de 2.011

quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Pessoa Jurídica Organização Religiosa

Consulta:


Foi apresentado para registro junto a este Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica, documentos necessários para fundar o MINISTÉRIO DE CURA E LIBERTAÇÃO DEUS SALVE O BRASIL, sendo uma organização religiosa.
As dúvidas são as seguintes:

1) A administração é feita somente por uma Diretoria, constando da Ata de Fundação, que o mandato da diretoria é compreendido entre 08/02/2011 a 08/02/2016, e no Estatuto, consta que os demais mandatos da diretoria, serão por tempo indeterminado.
Dúvida: O Mandato da diretoria pode ser por tempo indeterminado?

2) Art. 20 – A Igreja tem um Conselho Administrativo, composto pela Diretoria Administrativa, pastores e missionários, além de outros líderes atuantes a critério da Assembléia Geral, por indicação da Diretoria Administrativa.
§ 1º - A direção do Conselho Administrativo é exercida pela Diretoria Administrativa da Igreja.
§ 2º - O Conselho Administrativo se reúne, periodicamente, para tratar de assuntos relacionados com o planejamento geral, supervisionar as diversas atividades e ministérios da Igreja, preparar a pauta da Assembléia Geral, além de outras atividades.
Dúvida: Conselho Administrativo não foi nomeado na Ata de fundação, não teria que ser nomeado?

3) Não foi especificado a forma de aprovação das contas, conforme previsto no artigo 54, VII, tem que constar?

4) No caso de exclusão de membros, não foi especificado o direito de recurso bem como a forma de fazê-lo, tem que constar?

5) Não foi informado a forma de convocação para as assembléia bem como o prazo de de fazê-la, tem que constar?
Grato, 17-09-2.011.


Resposta:


1. Será preciso corrigir a ata de fundação e o estatuto, pois se o mandato da diretoria é de 5 (cinco) anos, o mandato da primeira diretoria expirar-se-á em 07/02/2.016. E no estatuto deve constar que o mandato da diretoria é de 5 anos. Na realidade, não há legalmente uma estipulação de prazo de mandato de diretória, que inclusive pode ser reeleita se não houver impedimento no estatuto (que é a alma da entidade). Entretanto, considerando o artigo n. 115 da LRP e item 8 do Capítulo XVIII, um mandato de diretoria por prazo indeterminado é contrário a moral e aos bons costumes, devendo ser objeto de devolução para correção;

2. Se o conselho administrativo é composto a critério da Assembleia Geral e indicado pela Diretoria Administrativa, que inclusive exerce a direção do conselho deve este Conselho Administrativo ser nomeado na ata de fundação, que também dará posse aos mesmos;

3. Sim, a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas tem sim que constar do estatuto, sob pena de nulidade (artigo 54 do CC, caput);

4. Sim, também tem que constar, pois nos termos do artigo 57 do CC, a exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure o direito de defesa e de recurso;

5. Sim, deve constar do estatuto a forma de convocação das assembléias (AGO/AGE), bem como o prazo de fazê-la (1, 2 anos, etc - Artigos 54, V, 59, parágrafo único e 60do CC).

Esclarecemos, por derradeiro, de que a criação, organização, estrutura interna e funcionamento das organizações religiosas são livres (artigo 5º, VI da CF e 44, parágrafo 1º do CC), mas com isso não quer dizer que não tenham que cumprir a lei, possuir os requisitos legalmente exigidos para a sua constituição e funcionamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 20 de setembro de 2011

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


Existe registrado sob nº.4 na matrícula nº.646, a Cédula Rural Hipotecaria, em favor do Banco Auxiliar de São Paulo S/A, agencia de São Paulo.
A parte quer cancelar a cédula e nos consultou como deve proceder, uma vez que o Banco não existe mais.


Resposta: No caso, trata-se de cancelamento de hipoteca e de cédula (CRH), que também é considerado um título de crédito.
Eventualmente, se decorridos mais de 30 (trinta) anos, tecnicamente poderia ser cancelada a hipoteca, não a cédula por perempção (decurso do tempo), mas além de ser um processo complicado pela cautela que se requer, não seria recomendado, ao menos administrativamente.
Poder-se-ia providenciar o cancelamento nos termos do artigo 251, I da LRP, a vista de autorização e quitação do sucessor do credor, se for o caso, pois o Banco Auxiliar de São Paulo S/A, pode não ter sido objeto de fusão ou mesmo incorporação por outra instituição financeira, na eterna dança das fusões/incorporações/sucessões de instituições financeiras, e ter de fato encerrado suas atividades por falência/intervenção ou motivos outros.
De qualquer forma, mesmo em caso de sucessão, também seria complicado, até mesmo porque pode ter ocorrido mais de uma e juntar as provas de sucessões, representação, autorização, reconhecimento de firmas, se torna complicado, complexo, senão impossível.
Assim e desta forma, somente resta ao interessado buscar as vias jurisdicionais, provando o ocorrido, o pagamento e buscando a competente determinação judicial para tal (mandado - artigo 250, I / 251, II da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 19 de setembro de 2011

Formal de Partilha Herança

Consulta:


Encontra-se matriculado neste Oficial sob n° 5.266 - livro 2, um imóvel urbano em nome de Leopoldo casado sob o regime da comunhão universal de bens antes da Lei 6.515/77, com Izaura.
O casal teve dois filhos: Leopoldo e Izelma.
A herdeira - Izelma casou-se no regime da comunhão universal de bens antes da Lei n° 6.515/77, com Paulo Sérgio (data do casamento: 19/05/1.978).
A herdeira - Izelma - faleceu no dia 14/10/1.993, deixando dois filhos - André e Fernando.
Agora, recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do proprietário LEOPOLDO ocorrido aos 05/09/2.000.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, constou:

50% a viúva meeira Izaura
25% ao herdeiro filho Leopoldo Júnior
12,5% ao Sr. Paulo Sérgio (marido da falecida herdeira Izelma)
6,25% ao herdeiro neto André
6,25% ao herdeiro neto Fernando

Pergunto:

A parte cabente a herdeira filha Izelma já falecida, não deveria ser partilhada apenas a seus filhos André e Fernando?
Grato, 15-09-2.011


Resposta: Inicialmente, informamos que se Izelma casou-se em 19/05/1.978, não poderia ter convolado núpcias antes da Lei 6.515/77, uma vez que essa Lei é de 26.12.1.977, eventualmente, poderiam ter feito a habilitação do casamento antes da vigência dessa lei e terem realizado o casamento posteriormente, independentemente de pacto antenupcial. Contudo, isso não vem ao caso.
Considerando que a herdeira filha Izelma faleceu em 1.993, antes de seu pai Leopoldo que faleceu em 2.000, que o marido de Izelma não é seu herdeiro, mas meeiro, que a herança pelo princípio saisine (artigo 1.784 do CC) transmite-se pela morte, a posição da serventia está correta, pois o Sr. Paulo nada recebe, nem por meação, nem por herança, considerando que meação alguma há, pois a transmissão da herança dos bens de Leopoldo somente ocorreu em 2.000 e diretamente por representação aos seus netos André e Fernando, pois Izelma já havia falecido em 1.993 e o Sr. Paulo não é descendente, nem herdeiro de seu sogro Leopoldo.
Portanto, a partilha deve ser objeto de retificação (ver também artigos 1.829, I - descendentes - 1.851 a 1.855 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

sexta-feira, 16 de setembro de 2011

Adjudicação Cláusula Resolutiva

Consulta:


É possível a lavratura/registro de escritura pública de inventário com adjudicação do imóvel por terceiro com cláusula resolutiva?
Ou seja, escritura de inventário no qual o herdeiro cede seus direitos sobre um certo imóvel e impõe cláusula resolutiva pelo fato de que o pagamento do preço da cessão dos direitos será efetuado em parcelas?
14-09-2.011.


Resposta: S.M.J., entendo que não será possível o registro da adjudicação com a condição resolutiva (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata de compra e venda e a cessão dos direitos hereditários que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a adjudicação já definitiva.
A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda (ver RDI 56 - 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil, item 4.2 – Aplicação a outros contratos, Boletim do Irib em Revista n. 197 - Outubro 93 – Nota Sobre o Pacto Comissório – RJTJRGS 127/328, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR RDI 23 pg. 115/121, e artigo 1.428 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 14 de Setembro de 2.011.

quinta-feira, 15 de setembro de 2011

Averbação de Construção CND - INSS

Consulta:


Foi apresentado para averbação de um prédio residencial com a área de 332,16 m2, acompanhado do requerimento, habite-se e certidão positiva com efeito de negativa, expedida via internet, com a finalidade de averbação no Registro de Imóveis da Obra de Construção.
Pode ser aceita a certidão positiva com efeito de negativa?


Resposta: Sim, referida certidão poderá ser aceita para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP publicada em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em face da Nota Técnica SERPRO. 001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e no Boletim Eletrônico do IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

quarta-feira, 14 de setembro de 2011

Incorporação Condomínio Edilício

Consulta:


Você acha possível o registro de uma incorporação de um condomínio residencial misto (horizontal e vertical), ou seja, em parte do terreno serão construídos blocos de apartamentos e em outra parte casas térreas?
Você vê algum problema?
Ainda não deram entrada com os documentos mas breve ingressarão com o pedido.
12-09-2.011


Resposta: Não, na realidade não há problema ou impedimento algum que se institua um condomínio edilício misto de casas térreas ou assobradadas e edifícios de apartamentos em um único terreno precedido de registro de incorporação.
O alerta que se faz é no sentido de que todo o projeto e documentação devem ser muito bem elaborados, com critérios e detalhes minuciosos, principalmente no que se refere aos memoriais, minuta de convenção e regimento interno, e que sejam cumpridas as determinações contidas no artigo 8º (entre outros 28, 32, etc.) da Lei 4.591/64.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

sexta-feira, 9 de setembro de 2011

Registro de Hipoteca

Consulta:


É possível o registro de hipoteca, cuja escritura não foi mencionado o grau (1º) ou tipo desta hipoteca?
06-09-2.011


Resposta: As hipotecas podem ser legais, judiciais, convencionais, cedulares, SFH e de Vias Férreas (artigos 167, I, 2, 171, 178,II, 238 da LRP e 1.502 do CC), especiais (aeronaves, navios, pe.) etc.
De certa, o que determina o tipo de hipoteca é o próprio título constitutivo (escritura cédula, etc).
Em sendo a hipoteca constituída através de escritura pública, via de regra, ela é convencional, resultante de um negócio jurídico causal e principal, que será sempre bilateral, por ser necessária a aceitação do credor para a sua formação.
Dessa forma, quanto ao tipo de hipoteca, o correto é que do título conste o seu tipo, mas não necessariamente, podendo essa exigência ser mitigada, pois pelo título constitutivo é possível definir o seu “tipo”.
Quanto ao grau da hipoteca, via de regra, deveria constar do título, pois eventualmente poderá haver outra hipoteca constituída em grau diferente ainda pendente de registro, é claro que o registro determinará o grau da hipoteca independentemente de sua menção no título (artigo 1.493, parágrafo 1º do CC).
O grau da hipoteca deveria ser mencionado no título constitutivo em face dos artigos nºs. 189 e 190 da LRP e 1.476, 1.493, 1.494 e 1.495 do CC, e até, eventualmente por cessão de graus das hipotecas.
Entretanto, se o título apresentado não faz nenhuma menção a existência de hipoteca anterior (1º, 2º, 3º grau) e na matrícula não consta nenhum registro de hipoteca, considerando-se que a preferência das hipotecas entre credores hipotecários se dá pela ordem dos registros (exceto nos termos do artigo 189 da LRP - parágrafo único do artigo 1.493 do CC), será possível o registro da escritura da forma que se encontra, pois uma vez registrada a hipoteca será/valerá como de 1º grau pela ordem de preferência (ver também – Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegra 2.001 – Segunda Hipoteca – Efeitos da Prenotação – Dr. Ademar Fioranelli – páginas 292/293).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 6 de setembro de 2011

Averbação Premonitória Cancelamento

Consulta:


Foi apresentado requerimento, formulado pelo exequente/credor, para cancelamento de averbação "premonitória" realizada por iniciativa deste.
No provimento da CGJ/MS (nº 27/12/08) editado para o caso, diz que o ônus do cancelamento, em qualquer hipótese, ficará a cargo de quem promoveu a averbação (art. 7º)
O cancelamento desta averbação pode ser realizado somente com a apresentação deste requerimento ou carece de determinação judicial (art. 615-A, §2º CPC)?
02-09-2.011.


Resposta: Observo que no provimento não constou “independentemente de determinação judicial”, portanto entendo que para o cancelamento da averbação premonitória, será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC e BE do Irib n. 2.865 de 09-03-2.007).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 5 de setembro de 2011

Falência Carta de Arrematação Trabalhista

Consulta:


1. Imóvel contendo várias indisponibilidades extraída dos autos de falência da proprietária do imóvel.
2. Imóvel gravado também por várias penhoras trabalhistas.
3. Todas as indisponibilidades foram canceladas.
4. Apresentada para registro Carta de Arrematação extraída de reclamação trabalhista, incidente sobre 3% do imóvel.
Pergunta-se:
1. À vista da informação na matrícula dos autos de falência da empresa proprietária, é possível o registro da Carta de Arrematação, extraída de execução trabalhista ora apresentada, levando-se em conta o artigo 215 da Lei Federal 6.015/73 ?
2. Como proceder ?
02-09-2.011.


Resposta: Havendo prova de decretação de falência, nenhum título, ainda que judicial (Salvo se for expedido pelo próprio Juízo da Falência, ou com sua autorização), que formalizado, poderá acessar a matrícula.
A decretação da falência impede, nos termos do artigo n. 215 da LRP, o registro de qualquer título de transmissão ou oneração de imóvel de propriedade da falida e mesmo a transferência de direitos reais.
Ademais, a carta de arrematação, a teor do artigo n. 215 antes citado, não poderá ser realizada, pois não apresentada a registro antes da decretação da falência (APC 38.661-0/9 – Ver também RDI n. 53 - 1.10 A Arrecadação No Processo Falimentar, artigo 186, II do CTN e questão anterior 3%).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 29 de agosto de 2011

Escritura Pública de Hipoteca

Consulta:


Recebemos uma Escritura Publica de Hipoteca, onde o credor recebe uma hipoteca em 1º grau e outra em 2º grau sobre o mesmo imóvel, na mesma matricula, é possível tais registros, como cobrar ?
Muito obrigado, 25-08-2.011


Resposta: No caso apresentado, o título encerra dois negócios jurídicos, ou seja, a constituição de duas hipotecas, uma em 1º grau e outra em 2º grau para um mesmo credor, o que é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 1.476 do CC, mesmo se o credor fosse diverso, sendo que nesse último caso (credor diverso) imprescindível a anuência do primeiro.
As hipotecas de 1º e 2º grau foram constituídas em um mesmo título encerrando, como dito, dois negócios jurídicos e para um mesmo credor.
Também não será o caso de aplicação do artigo 1.495 do CC, nem do artigo 189 da LRP.
Portanto, perfeitamente possível os registros das hipotecas constituídas em graus diferentes ao mesmo credor, respeitando o artigo 190 da Lei dos Registros Públicos.
Os emolumentos serão cobrados de acordo com o item “l” da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis (Ver item 1.3 das Notas Explicativas da Tabela referida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

sexta-feira, 26 de agosto de 2011

Incorporação Pelo Cessionário

Consulta:


Se, o cessionário tendo a posse precária do imóvel poderá nos termos do art. 32 da Lei 4591/64 incorpora-lo, tendo possibilidade de uma resposta urgente, agrademos antecipadamente.
25-08-2.011.


Resposta: Nos termos do artigo 31, letra “a” da Lei n. 4.591/64, respondo positivamente a questão.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
Entretanto, deverá o cessionário estar imitido na posse do imóvel, devendo constar do seu título aquisitivo a expressa autorização para demolir o prédio que eventualmente existir no local e, bem assim, autorização para dividir o terreno e alienar as respectivas frações ideais. A promessa, obviamente, deverá ser irrevogável e deverá estar registrada no RI competente (CHALHUB Melhim Namem – “Da Incorporação Imobiliária” - Editora Renovar – Rio de Janeiro/São Paulo – 2.003 – página 20).
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção devidamente registrado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 23 de agosto de 2011

Cancelamento de Hipoteca Cedular

Consulta:


Os imóveis matriculados sob nºs 29.342 e 29.343 foram arrematados (R.2). Os imóveis estavam gravados por hipoteca cedular. A arrematação foi feita nos autos da execução promovida pelo credor hipotecário (Banco Meridional do Brasil S.A.).
Embora na carta de arrematação não tenha constado determinação expressa para o cancelamento das hipotecas parece-me, s.m.j., que na época poderíamos ter cancelado ditas hipotecas. O que você acha? É possível atender o pedido e cancelá-las?
19-08-2.011.


Resposta: Como a ação de execução foi movida pelo próprio beneficiário do ônus, as hipotecas deveriam à época ser canceladas pelo registro da carta de arrematação que teve origem na execução movida pelo credor hipotecário no termos do artigo n. 849, VII do CC/16 (1.499, VI do CC/02).
No entanto, como não foram canceladas a época, podem e devem ser canceladas agora nos termos do artigo n. 213, I da LRP, se possível pela reapresentação do título (carta de arrematação)ou pelo microfilme do mesmo feito à época (ver Boletim do Irib n. 193 – Extinção da Hipoteca pela Arrematação ou Adjudicação e Cancelamento –Dr. Kiotsi Chicuta e Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001 – A Hipoteca – Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro de Imóveis – Dr. Ademar Fioranelli – página 371).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 17 de agosto de 2011

Alienação Fiduciária Divórcio - Partilha

Consulta:


Michel e sua mulher Alyne, são titulares do domínio sobre o imóvel da matrícula nº. 74.725, deste Registro.
Pelo registro 03, transmitiram, fiduciariamente, à Caixa Econômica Federal.
Assim, o bem, foi excluído do patrimônio do casal, só retornando, após o cumprimento da obrigação garantida.
Acontece, porém, que o casal divorciou-se cujo imóvel foi atribuído ao varão, com o pagamento da metade à ex mulher.
PERGUNTA: O que fazer, uma vez que a propriedade é resolúvel, só voltando ao domínio do casal, após a quitação da dívida, quando, então, procederia ao registro, em favor do varão?
Na lição de Melhim Namem Chalhub – 4ª edição, pág. 222, a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Se o casal assumiu a dívida, a quem caberia a quitação, no caso do registro da carta de sentença, passada na ação do divórcio?


Resposta: Apesar de resolúvel (artigo 22 da Lei 9.514/97), a propriedade fiduciária pode ser transmitida tanto pelo credor/fiduciário, como pelo devedor/fiduciante (artigos 28 e 29 da citada legislação), sendo que neste último caso, ou seja, no caso da transmissão pelo devedor fiduciante, haverá a necessidade de anuência do credor fiduciário (artigo 29).
No caso, o casal Michel e s/mr Dª Alyne, transmitiram fiduciariamente o imóvel objeto da matrícula nº 74.725 a Caixa Econômica Federal – CEF, que pertencia ao casal.
Pelo divórcio do casal, o bem imóvel foi partilhado e ficou pertencendo exclusivamente a Michel, havendo pagamento (torna) a Alyne pela sua meação. Portanto, o formal de partilha poderá ser registrado desde que recolhido o devido imposto de transmissão – ITBI, e haja a anuência da credora fiduciária – CEF.
O registro será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo a quitação pelo devedor fiduciário Michel, a consolidação da propriedade se dará em seu nome com o conseqüente cancelamento do registro da propriedade fiduciária (artigo 25 - ver Decisão da 1ª VRP da Capital em procedimento de dúvida – processo nº 100.10.003026-1 – 10º - RI – Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 16 de agosto de 2011

Formal de Partilha Inventário

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do casal Anna e Vitorio (casados sob o regime da comunhão universal de bens antes da lei 6.515/77), referidos óbitos ocorreram em 15 de maio de 2006 e 28 de janeiro de 2007, respectivamente.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, mencionou-se, dentre outros:
1)- Paulo (filho) – ausente – representados pelos filhos;
2)- Sérgio, representados pelos filhos.
Como proceder em relação ao registro do caso do filho ausente. Devo exigir algum documento para comprovar a sua ausência? Atribuo a ele ou aos filhos a parte no registro?
Como proceder em relação ao Sérgio, faço o registro em nome dos filhos?
Devo exigir o aditamento?
Grato, 12-08-2.011.


Resposta: Dois são os filhos dos autores da herança, Paulo (ausente) e Sergio. Paulo constou como ausente, e sobre Sergio, nada constou.
No caso de Sérgio, se este faleceu antes dos autores da herança (seus pais), os filhos deste herdarão por representação e por cabeça (artigos 1.835 e 1.851 do CC), respeitados eventuais direitos de meação se Sergio também deixou viúva. E isto precisa ser esclarecido, ou seja, a título do que os filhos de Sergio o representam na herança.
No entanto, se Sergio faleceu depois dos autores da herança (seus pais), necessário será que também seja realizado o seu inventário com partilha distinta, sucessiva e seqüencial, pois inadmissível uma só partilha fundida e unificada para três “de cujus” (artigo 1.044 do CPC) com recolhimentos dos impostos “causa mortis” devidos pelos falecimentos de Anna, Vitório e Sergio (Ver decisões do CSMSP nºs. 1.181-6/4, 664-6/1 e 990.10.212.232-4).
Quanto a Paulo (ausente), deverá ser judicialmente declarada a sua ausência com nomeação de curador (artigo 22 e ss do CC e 1.159 e ss do CPC), seguindo-se de sucessão provisória e definitiva (artigos 26 e ss e 37 e ss do CC) pelos trâmites legais (ver RDI 47 - Controvérsias Sobre o Instituto da Ausência – Helio Borgui – item 4.7.2. – Outros Efeitos e Particularidades, Inclusive Quanto ao Registro Imobiliário – letra “i” itens “A” e “B” e “A.1” e “B.1”).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 10 de agosto de 2011

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:


Estou com uma certidão para averbação de penhora. O imóvel foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
É possível a penhora de um imóvel que foi alienado fiduciariamente à CEF?
Tanto o fiduciante como a CEF foram intimados da penhora.
Grato, 08-08-2.011.


Resposta: No caso de o imóvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena não é possível. Somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito garantido na propriedade fiduciária.
Portanto, no caso apresentado, não será possível a averbação da penhora da forma que constou da certidão, que deverá ser aditada para que a penhora recaia sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 9 de agosto de 2011

Recuperação Judicial Registro JUCESP

Consulta:


Foi apresentado para registro nesta data, contrato datado de 17-11-2009, registrado na JUCESP aos 17/11/2009, na qual um imóvel foi destacado para criar uma nova empresa.
Ocorre que a empresa em questão encontra-se em Recuperação Judicial, desde 12/11/2010, conforme arquivo anexo.
Pergunta-se:
É possível o registro do contrato de 17/11/2009 ?
Muito obrigado, 06-08-2.011.


Resposta: Em 17/11/2.009, a empresa “A” através de operação de cisão/incorporação parcial/conferência de bens, transmitiu para a empresa “B” por instrumento registrado na Junta Comercial do Estado, bem imóvel de sua propriedade.
Ocorre que referido instrumento não acessou o RI para fins de averbação (em caso de cisão e ou incorporação) ou registro (em caso de conferência de bens), tendo sido apresentado somente agora quando a empresa já se encontra em Recuperação Judicial desde12/11/2.010, continuando a empresa “A” como proprietária do imóvel, já depois da Recuperação Judicial (artigos 1.227 e 1.245 (caput) e seu parágrafo 1º, ambos do CC).
Considerando-se que se transfere a propriedade “entre vivos” mediante o registro translativo no Registro de Imóveis (artigo 1.245 do CC), o registro/averbação do contrato somente será possível com a autorização do Juíz do processo de Recuperação Judicial (ver também artigos nºs. 73, 74, 94 e 129, VII da Lei 11.101/05 e 215 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

sexta-feira, 5 de agosto de 2011

Cancelamento da Propriedade Fiduciária Após Consolidação

Consulta:


Imóvel teve sua propriedade consolidada na pessoa do credor (Caixa Econômica Federal) e foi vendida no segundo leilão.
Apresentado o título para registro, solicitei o termo de quitação da dívida anterior para cancelamento da alienação fiduciária.
Então, recebi um email enviado pela CEF, no qual afirmam desconhecer o procedimento (?). As Agências desta cidade, quando solicitado, têm expedido regularmente este termo de quitação e utilizamos este para cancelamento do registro da alienação fiduciária.
Tenho que responder ao email e preciso saber: para possibilitar o registrar a compra e venda feita pela CEF em leilão ou a venda direta efetada após o segundo leilão negativo, está correto o procedimento acima ou não há necessidade de averbação para cancelamento da alienação fiduciária?



Resposta: O imóvel foi arrematado por terceiros no segundo leilão, e dessa arte
deverá sim o credor fiduciário CEF dar a quitação ao devedor fiduciante nos termos dos parágrafos 5º e 6º do artigo n. 27 da Lei 9.514/97.
Já no caso de o primeiro e o segundo leilão serem negativos e a venda se der diretamente pela CEF (não realizado através de leilão), mas por v/c definitiva, o registro desta v/c deve ser precedido da averbação dos leilões negativos, que embora não previstos expressamente, são de evidente necessidade para que conste da matrícula o cumprimento da obrigação sem a qual não é possível a consolidação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 3 de agosto de 2011

Divórcio e Averbação de Óbito

Consulta:


Daniel e sua esposa Caroline adquiriram um imóvel.
Daniel apresentou um requerimento solicitando a averbação de seu divórcio, instruido com a certidão de casamento.
Devo exigir a apresentação da carta de sentença para verificar se houve partilha?

Outro caso: Jandira, casada com Manoel sob o regime da separação legal de bens nos termos do art. 258, §único, inciso II do anterior código, adquiriu um imóvel. De acordo com a súmula do Supremo o bem se comunica.
O manoel faleceu e a Jandira está requerendo a averbação do óbito na matrícula.
Devo devolver e orientar a fazer o inventário do Manoel ou simplesmente averbo o óbito e faço uma orientação verbal?
01-08-2.011.


Resposta:

1. Nesse caso, entendo que não deverá ser exigida carta de sentença para fins de verificação da existência de eventual partilha. Segue-se o princípio de instância ou de rogação (artigo 13 da LRP). Eventualmente, se no futuro vier à alienação total do imóvel por um dos cônjuges (por exemplo), deverá ser exigida a apresentação da Carta em atenção aos princípios de continuidade, disponibilidade e legalidade;

2. De fato, pela súmula “377” do STF houve comunicação e quer me parecer que está clara a intenção de Jandira de alienar o imóvel somente na condição de viúva. Desta forma, em um primeiro momento entendo s.m.j., que deva sim ser exigida a apresentação do formal de partilha expedido em inventário ou arrolamento dos bens deixados por Manoel. Caso haja insistência, averba-se o óbito alertando os interessados que em face da súmula citada houve comunicação da aquisição do bem imóvel, devendo, portanto ser realizado, se ainda não o foi, o inventário ou arrolamento dos bens deixados pelo falecido para eventual transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 2 de agosto de 2011

Reserva Legal Desmembramento de Imóvel

Consulta:


Proprietária de imóvel rural pretende desmembrar seu imóvel, sendo que, em seguida, as áreas desmembradas serão doadas.
Ocorre que, na escritura de doação, pretendem constar que a área de reserva legal pertencente às áreas desmembradas, ficará demarcada dentro da área remanescente (que permanecerá sendo de propriedade da doadora).
É possível a lavratura de escritura de doação na forma pretendida pelos interessados (doadora/donatários), ou seja, consignando a área de reservar legal demarcada em outra área que não seja a do proprietário?
01-08-2.011.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível, pois os imóveis desmembrados da gleba já gravada, não têm que ter reserva legal específica, bastando que se faça em sua matrícula remissão à averbação da reserva legal na matrícula mãe/original, isto é, na matrícula da gleba da qual foram desmembrados (ver RDI 42 – Reservas Florestais – Dr. Narciso Orlandi Neto, Boletim Irib em Revista n. 338 – Reserva Legal Florestal (RLF) item VII – Divisão ou desmembramento de Imóvel Rural – página 30 – Marcelo Augusto Santana de Melo e AnoregBR – Notícias – Novo Decreto Regulamenta a Reserva Florestal no Estado de São Paulo – mesmo autor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.

segunda-feira, 1 de agosto de 2011

Incorporação Averbação de Construção

Consulta:


Empresa promoveu o registro de Incorporação para construção de certo empreendimento e, após, apresentou para registro contratos de v/c das frações ideais que já foram registrados.
Posteriormente, concluída a obra, requereu a averbação desta apresentando Habite-se expedido pela Prefeitura e CND do INSS, no entanto, não foi apresentado o instrumento de instituição do condomínio.
Agora, foram apresentados outros contratos ainda como v/c de frações ideais.
Considerando que a obra está conclusa, é possível o registro destes contratos em que as unidades foram negociadas como frações ideais???
28-07-2.011.


Resposta: A incorporação imobiliária tem caráter transitório que se conclui com a conseqüente averbação da construção e o concomitante registro da instituição, especificação e convenção do condomínio.
A rigor, com a averbação da construção do edifício ou das casas, deve ser feito também e concomitantemente, o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio edilício, ou seja, a instituição do condomínio deve ser registrada logo após a averbação da construção (artigos 44 da Lei 4.591/64 e 1.361, parágrafo 3º e 1.332 do CC).
Portanto, no caso em tela, uma vez que já foi averbada a construção, não será mais possível o registro de frações ideais de terreno, devendo ser previamente registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, para que possam ser registradas as unidades autônomas, pois não há mais de se falar em frações ideais de terrenos, uma vez que as unidades já estão individualizadas e descriminadas apesar de ainda não registrada a instituição.
Ademais, o registro da unidade autônoma e não fração ideal de terreno irá onerar menos os interessados (ver também APC 500-6/4 – Campinas SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.011.

sexta-feira, 29 de julho de 2011

Desmembramento Sucessivo

Consulta:


Como se faz o cálculo para saber se é o desmembramento sucessivo, conta-se da pessoa que adquiriu o imóvel que foi origem de desmembramento ou conta-se desde a origem do imóvel.
Melhor explicando:
José Benedito adquiriu uma área de 2.900,00 m2 e pretende desdobrá-lo em 5 (cinco) partes, com frente para via pública e maiores de 125,00m2.
Sua aquisição por parte de José Benedito se deu por compra de Paulo que tinha adquirido 5.000,00 m2 e desdobrado em duas partes.
Paulo por sua vez adquiriu de Antonio que possui 15.000,00m2 e dividiu em 3 partes (a do Paulo e mais duas partes).
Como faço o cálculo para saber se trata-se ou não de desdobro sucessivo?
Obrigado, 26-07-2.011.


Resposta: Via de regra, deve-se seguir o item n.150.4 do Capítulo XX das NSCGJSP, e por analogia o provimento n. 03/88 da 1ª VRP da Capital.
Sucessivo que dizer contínuo, cujas partes, atos ou momentos se sucedem sem interrupção que se segue a outro, que se segue a outra coisa com pequeno intervalo.
Segundo Plácido E. Silva significa vir em seguida, alternar, revezar. Na significação jurídica, designa sempre o fato ou o ato que se segue necessariamente a outro, seja para substituir, seja para que continue ou se prossiga o que é iniciado.
O sucessivo assim pressupõe a existência de coisa idêntica anterior.
Sem fugir ao sentido etimológico, sucessivo exprime igualmente o sentido de repetição, isto é, assinala a qualidade da coisa que vem em seguida de outra, seja para lhe aumentar o número ou para lhe agravar as conseqüências ou efeitos.
Enfim, cada caso é um caso e deve sempre ser analisado com bom senso, analisando sempre a situação anterior do imóvel, portanto conta-se da origem do imóvel, e como não poderia, não se conta da pessoa que adquiriu o imóvel.
É claro que não vamos voltar à situação muito remota, Fazenda tal, 50,00 alqueires, 10,00 alqueires, 3,00 alqueires (módulo rural, fração mínima de parcelamento), etc.
Cada caso deve ser analisado pela situação anterior, procurando visualizar a real pretensão, que nem sempre é perceptível.
No caso em comento, a área de 2.900,00 m2 será no momento desmembrado em 5 (cinco) outras áreas, que por seu turno podem originar mais 3 (três) desmembramentos cada uma delas, totalizando até 15 (Quinze) áreas ou lotes.
Essa área de 2.900,00 m2 tem sua origem, sua filiação em outra de 5.000,00 m2, da qual remanescem 2.100,00 m2 que também poderá ter a mesma destinação, o mesmo caminho.
Essa área de 5.000,00 m2, por seu turno tem sua origem em outra com 15.000,00, que eventualmente poderia ser desmembrada em três áreas com 5.000,00 m2 cada uma, e aí trilhar o mesmo caminho, etc.
Essa área de 15.000,00 m2 tem origem em outra área que poderia, por exemplo, ser em uma área de 45.000,00 m2 e assim por diante.
Enfim, no caso concreto, que tecnicamente poderia originar até mesmo mais de cem unidades está evidenciado parcelamentos sucessivos e a intenção a burla da Lei do Parcelamento do Solo, devendo o pedido ser qualificado negativamente, restando aos interessados requererem administrativamente via corregedoria permanente (pedido de providências) o pedido de desmembramento (por averbação) com a dispensa do registro especial previsto na Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Julho de 2.011.

quinta-feira, 28 de julho de 2011

Cláusula Resolutiva Pagamento Com Cheques Pré-Datados

Consulta:


Uma pessoa adquiriu imóvel e acordou com o proprietário que o pagamento do preço seria parcelado, emitindo cheques "pré-datados" a serem cobrados na data convencionada, sendo imposta condição resolutiva até a devida compensação de todos os cheques.
É possível o registro da compra e venda e averbação da cláusula resolutiva com o pagamento do preço nestes termos?
25-07-2.011.


Resposta: Na compra e venda não importa a forma de pagamento (cheque/Nota Promissória, etc.). Em havendo cláusula/condição resolutiva (artigos 474/475 do CC e 167,I, 29 da LRP), esta deverá constar do corpo do registro (e não por averbação) como condições do contrato ou com a observação de que a presente venda e compra foi feita com a condição/cláusula resolutiva nos termos dos artigos nºs. 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, podendo tal condição ser redigida como constou do título ou de forma resumida, uma vez que o título ficará arquivado na serventia por microfilme ou digitalização.
Realizada a compra e venda com essa condição, o seu posterior cumprimento poderá/deverá, a requerimento do interessado, ser averbado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.011.

quarta-feira, 27 de julho de 2011

Alienação Fiduciária Intimação

Consulta:


Banco concedeu empréstimo para uma pessoa através de cédula de crédito bancário, cuja garantia ofertada foi alienação fiduciária de um bem pertencente a terceiro, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Agora, em atraso com as prestações o banco/credor requereu ao Cartório que seja providenciada as notificações da devedora e da devedora fiduciante.
É correto? Devo expedir notificação para as duas??
22-07-2.011.


Resposta: A garantia da Alienação Fiduciária foi constituída por terceiro através do Instrumento que foi a CCB emitida por outra pessoa que não o devedor fiduciário.
A intimação em caso de mora, deverá seguir os trâmites da Lei 9.514/97 (artigo 26), e a intimação e não notificação, a requerimento do fiduciário, deverá ser feita apenas e tão somente ao fiduciante ou também ao seu cônjuge, se casado for, não devendo ser feita nos termos da lei ao emitente da CCB.
Eventualmente, se assim julgar necessário, poderá o fiduciário/Banco credor, notificar o devedor emitente da CCB através de RTD, judicialmente ou de qualquer outra forma permitida.
Entretanto, essa eventual notificação em nada tem a ver com os procedimentos previstos na legislação da alienação Fiduciária (Lei 9.514/97).
A constituição em mora deve ser do fiduciante (s) (artigo 26 – caput).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.011.

terça-feira, 26 de julho de 2011

Cisão Associação Filantrópica

Consulta:


Uma "associação civil, de caráter religioso, constituída em direito civil e privado, sem fins lucrativos, beneficente, filantrópica e de duração indeterminada" denominada Congregação das Irmãs Catequistas Franciscanas - CICAF, com seus atos constitutivos registrados em Cartório de Títulos e Documentos foi cindida pela Província S. T. M. J., com a mesma natureza jurídica.
Apresentaram requerimento solicitando a averbação da transferência da titularidade do imóvel (cisão), anexando um instrumento particular também registrado no Cartório de títulos e Documentos, no qual consta a aprovação em ata, a justificativa, laudo de avaliação etc..
Pergunto: devido natureza jurídica da empresa, é admissível a averbação da cisão mediante apresentação deste instrumento sem a certidão expedida pela Junta Comercial, na forma prevista pela Lei 6.404 ?? Está isenta do recolhimento do imposto de transmissão??
21-07-2.011.


Resposta: Na realidade, trata-se de uma Associação (artigo 44, I do CC) cujo registro é feito no RCPJ, via de regra, anexo ao RTD.
No entanto, as normas das sociedades empresárias (artigo 44, II do CC) que tem seus registros feitos nas Juntas Comerciais não se aplicam as Associações e nem mesmo as Sociedades Simples, que como as Associações também têm os seus registros feitos junto ao RCPJ (ver Decisões da 1ª VRP de São Paulo Capital nºs. 100.09.326818-0 e 100.09.326819-9).
Portanto, no caso em tela, a transmissão do bem imóvel para a nova Associação criada pela cisão, deverá ser formalizada através de escritura pública.
Quanto ao ITBI, nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Constituição Federal, não incide e eventualmente poderá estar isento, a depender da legislação Municipal. De qualquer forma, não havendo incidência ou mesmo isenção do imposto, deverá ser apresentada guia de não incidência ou de isenção expedida pelo Município.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Julho de 2.011.

segunda-feira, 25 de julho de 2011

Doação Modal Casamento CPB

Consulta:


Um senhor quando casado sob o regime da comunhão parcial de bens, fez a compra da nua-propriedade de certo imóvel com numerário doado pelo pai que, na ocasião, adquiriu o usufruto vitalício do bem.
Não foi imposta nenhuma cláusula pela doação do numerário e foi recolhido ITCD doação.
A esposa faleceu e este pretende vender o bem, sem levá-lo a inventário, argumentando que este bem é incomunicável pelo fato de ter sido adquirido com recursos doados e pelo regime de bens adotado no casamento.
Este bem adquirido desta forma é realmente incomunicável??
É possível lavratura/registro da escritura de venda e compra (nua-propriedade) nestes termos??
21 de Julho de 2.011.


Resposta: De certa forma, a compra e venda tem origem na doação do numerário e está perfeitamente evidenciada, tanto que houve recolhimento do ITCD, ou seja, a compra e venda foi realizada com o produto/recursos advindos da doação.
Se considerado os incisos I e II do artigo 1.659 do CC, o bem adquirido pela compra e venda é incomunicável, pois houve, mesmo que imediato, uma sub-rogação do produto da doação (dinheiro). Entretanto, para isso deveria ocorrer concordância expressa do cônjuge.
A rigor, deveria o doador, para não pairar dúvidas, ter imposto, como poderia vez que se trata de doação, a cláusula restritiva de incomunicabilidade.
Também deve ser verificado no título aquisitivo (Doação Modal) a forma, o teor da doação, se de fato doado somente para seu filho (Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal) ou se doado para ambos (casal - Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal), bem como se constou ter sido o imóvel adquirido pelo marido (filho dos doadores) com recursos próprios doados por seu genitor. Pois, a teor do inciso I do artigo 1.660 do mesmo codex, os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que em nome de um só dos cônjuges, entra na comunhão.
De certa forma houve compra e venda onerosa do bem, ensejando a comunicação deste com a varoa (artigo 1.660, I do CC).
Como diz Pontes de Miranda, “na doação modal o donatário é vinculado ao modus”, e a doação foi feita “sub modus”, ou seja, para que com ela fosse adquirido determinado imóvel, sem nada mencionar ou impor cláusula restritiva de incomunicabilidade.
Enfim, a doação modal não se confunde com o instituto da sub-rogação, e ademais, se assim fosse, deveria a esposa ter comparecido na escritura de compra e venda concordando e anuindo expressamente com a sub-rogação.
Desta forma, não será possível a lavratura, nem o registro de escritura de venda e compra da nua propriedade somente pelo cônjuge supérstite (viúvo), devendo o bem imóvel ser levado a inventário ou solucionado pelas vias jurisdicionais (ver Processo CGJSP n. 2008/50620 e APC CSMSP São Paulo – Capital n. 237.990).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Julho de 2.011.

sexta-feira, 22 de julho de 2011

RFFSA Transferência Para União

Consulta:


1. Imóvel que figura na matrícula em nome da "Rede Ferroviária Federal S/A".
2. Apresentado requerimento e termo de transferência, solicitando o registro do imóvel em nome da UNIÃO.
Pergunta-se:
a) Como proceder ?
b) Caso seja possível, deverá ser exigido algum outro documento ?
19-07-2.011


Resposta: Conforme nossa resposta anterior, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.
Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:
1. Termo de Transferência de n. 318/2009;
2. Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);
3. Valor Venal do Imóvel;
4. Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.
Ver Lei 11.483/07, artigo 2º incisos I e II, Decreto 6018/07, Lei 5.972/73 artigos 1º e 2º, e analogicamente artigo n. 294 da LRP e artigo 5º do DL 359/63.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Julho de 2.011.

quinta-feira, 21 de julho de 2011

Visto SUSEP

Consulta:


Para sociedade com a finalidade de seguros, exigia o visto da SUSEP.
No entanto estão dizendo que não é mais necessário, isto é fato?
Grato,01-07-2.011.


Resposta: Via de regra, não haverá a necessidade de “Visto” (comprovação do pedido de inscrição no respectivo órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional – item 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP – artigo 1º da Lei 6.839/80) da SUSEP, porque ela não é Conselho de Profissão, mas Superintendência de Seguros Privados.
No entanto, deverá constar do instrumento de constituição e fazer prova do nº de inscrição do sócio que consta no contrato na SUSEP como corretor de seguros.
Consoante entendimento exarado no Parecer elaborado pela Procuradoria Federal - SUSEP/PROCURADORIA DE ASSUNTOS SOCIETÁRIOS E REGIMES ESPECIAIS n° 927/2010, nos autos do Processo SUSEP n° 15414.003143/2010-69, não compete à Superintendência de Seguros Privados – SUSEP conceder autorização prévia às corretoras de seguros para fins de registro de seus atos constitutivos e alterações posteriores junto aos Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
Entretanto, se a sociedade for operar com planos privados de assistência à saúde, devem satisfazer os requisitos da Lei 9.656/98 e também terem registros nos Conselhos Regionais de Medicina e Odontologia – CRM/CRO (Inciso I do artigo 8º da Lei 9.656/98 - Ver também Recurso Especial 1.183.537 RJ - 2010/0040943-3 – RTD Brasil n. 235 páginas1. 279/1.281 e Lei n. 4.594/64 que Regula a Profissão de Corretor de Seguros).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Julho de 2.011

quarta-feira, 20 de julho de 2011

PMCMV Emolumentos

Consulta:


Foi apresentado documentos para averbação da construção na matrícula nº.14.184, onde o terreno foi adquirido através do instrumento particular de compra e venda de terreno e construção e mutuo com obrigações e alienação fiduciária – programa carta de credito individual - FGTS – programa minha casa, minha vida (Lei nº.11.977 de 7-7-2009), onde a cobrança dessa averbação, bem como a expedição da certidão, seriam atos gratuitos, mas agora com o advento da Lei nº.12.424 de 16 de junho de 2011 em seu artigo 42, inciso II, é cobrado 50%, tanto da averbação como da certidão da matrícula, está correto este entendimento?


Resposta: Sim, o entendimento está correto, pois “Tempu Regit Actus” (O Tempo Rege o Ato).
A averbação da construção está sendo requerida agora com o advento da Lei 12.424/11 que alterou a Lei 11.977/09, aplicando-se, portanto o inciso II do artigo 43 e não o inciso II do artigo 42.
Ver item de n. “5” (cinco) dos recentes enunciados da Anoreg-SP.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 19 de julho de 2011.

terça-feira, 19 de julho de 2011

Parte Ideal

Consulta:


Temos aqui as matrículas 42794 e 42795, uma do imóvel rural com 11,2365 hectares e outra daquele com 1,1135 hectare, advindas de retificação de área.
Era apenas uma matrícula anteriormente, mas com a retificação e devido tais glebas serem seccionadas por estrada, foi imperativo abrirmos uma matrícula para cada área (princípio da unitariedade)...
São dois os proprietários, cada um com 50% de cada imóvel. Odair e João Baptista.
Agora ingressam escrituras sob os protocolos 135158 e 135159, pelas quais Odair e sua esposa vendem a um terceiro as partes que possuem nas duas matrículas, ou sejam, 50% de cada imóvel, ainda em comum com João Baptista.
A comunhão deverá prevalecer, posto que impossível a divisão, dada a área de uma das matrículas ser menor que o limite legalmente permitido.
Temo não poder registrar tais escrituras, dada a proibição feita pela CGJ naquele processo 2588/2000-Capital, Parecer 348/2001-E, especialmente agora com decisão ainda mais recente, de dias atrás, que tratou de caso similar e, o que é pior, onde o comprador já figura como co-proprietário de outra parte do imóvel. Parece que a ordem ficou ainda mais rígida.
Gostaria de conhecer sua opinião sobre o caso e, se necessário, encaminho cópias das matrículas e das duas escrituras (as partes são as mesmas, tanto vendedores quanto o comprador).
15-07-2.011


Resposta: De fato, mesmo antes e principalmente depois do Processo CGJSP n. 2.588/2000 – Parecer 348/2001-E, existem diversas decisões vedando a alienação de partes ideais (em comum) por afronta ou burla a lei do parcelamento do solo e a formação de condomínios irregulares.
Esta decisão mais recente (APC n. 0000.004.57.2010.8.26.0464 - DJE 15-07-2.011) da comarca de P., refere-se a alienação de uma parte ideal de 3/14 de um imóvel com 7 condôminos, onde há menção de que naquele caso ficou evidenciado a alienação de fração ideal com área determinada no solo.
Enfim, é uma decisão como outras de um caso específico, porém existem outras favoráveis, permitindo o registro dependendo das particularidades do caso, como por exemplo, 202-6/4, 279-6/4, 156-6/6, 702-6/6, 913-6/9, 971-6/2 e 649-6/3.
No caso em tela, com a alienação por parte de Odair não se está aumentando o número de condôminos, somente está ocorrendo a mudança da titularidade de um deles, que continuam em número de dois.
Não está evidenciando a implantação de loteamento irregular, a formação de condomínio ou mesmo de loteamento rural (DL 58/37).
Portanto, entendo, s.m.j., que com base nas decisões acima citadas e pelas particularidades do caso, os registros podem ser feitos.
Transmissões posteriores serão objeto de nova avaliação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.011.

segunda-feira, 18 de julho de 2011

Servidão de Passagem

Consulta:


Foi apresentada escritura pública de venda e compra de imóvel rural no qual consta condição na qual a compradora declara ter conhecimento da existência de corredor/estrada que dá acesso a imóveis vizinhos dentro dos limites do imóvel, instituindo servidão perpétua de passagem no referido imóvel e se comprometendo a respeitá-la.
Na escritura, não ficou descrita a localização desta servidão, como também, não consta qual imóvel será beneficiado pela servidão.
É possível o registro da servidão desta forma???
13-07-2.011


Resposta: Se do título transmissivo há menção a existência e até mesmo instituição de servidão de passagem, esta deve ser devidamente instituída com todas as suas características, metragens, área, confrontações e principalmente localização, em atenção os princípios registrários (especialidade, legalidade, etc.).
Em se tratando de servidão, deverá também haver o imóvel serviente, que no caso é o imóvel alienado e o imóvel dominante que recebe, que é beneficiado pela servidão.
Pois, além do registro da servidão na matrícula do imóvel dominante, ainda há a averbação na matrícula do imóvel dominante.
Portanto, não será possível nem o registro da venda e compra nessas condições, nem o registro da servidão (ver artigos 1.378 e 1.383 do CC).
A não ser que, se assim entender a Srª. Oficiala Registradora, possa a venda e compra ser registrada a requerimento das partes solicitando o registro da v/c, desprezando-se/não considerando a servidão/corredor estrada, pelo princípio da cindibilidade, a qual poderá, posteriormente, ser regularmente instituída.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Julho de 2.011.

sexta-feira, 15 de julho de 2011

Inventário Partilha Judicial

Consulta:


Foi feito um inventário na via judicial, terminado e já arquivado.
Antes do registro do Formal de Partilha, entendendo os interessados que há falha a ser consertada, pretendem retificar referida partilha, porém, por medida de economia processual e pretendendo dar maior celeridade à solução da herança, querem fazer tal retificação junto ao Tabelionato de Notas.
Pergunto se vê algum impedimento quanto a esse procedimento.
12-07-2.011.


Resposta: Não, desde que todos os interessados sejam maiores de idade e capazes (item 120 do Capitulo XIV das NSCGJSP), compareçam no ato, estejam representados por Advogado comum ou Advogados de cada uma das partes ou Defensor Público (item 97 do Capítulo XIV e artigo 982, parágrafo 1º do CPC), com o comparecimento dos respectivos cônjuges dos herdeiros no caso de haver renúncia ou qualquer tipo de partilha que importe em transmissão, torna em dinheiro, exceto se o casamento se der sob o regime da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial - item 109), não haja bens no exterior (item 127) e presentes os demais requisitos exigidos pela Lei (11.441/07) e pelas NSCGJSP (Capitulo XIV itens 91 e seguintes, especialmente itens 104.1, 104.2, 114 e 115 do Capítulo XIV das NSCGJSP antes citada - ver também Resolução n. 35 do CNJ de 24/04/2.007 - artigos 2º, 12, 13, 17, 20, 21, 22, 25 e 29 e especialmente os itens 13 e 25)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.011.

quinta-feira, 14 de julho de 2011

COHAB - Escritura de Venda e Compra

Consulta:


Foi apresentada e protocolada escritura de venda e compra em que figura como outorgante vendedora a Companhia de Habitação Popular de B. - COHAB – B., referente a uma casa residencial do loteamento denominado Conjunto Habitacional Parque Prefeito E. L.
Sobre o imóvel do referido loteamento existe uma hipoteca.
Pergunto:
Devo descerrar a matrícula, fazer remissão do ônus, cancelar a hipoteca, pelo documento de quitação que acompanhou a escritura e após registrar a escritura?
Como deve ser feita a cobrança desses atos?
Obrigado

Resposta: Sim, a posição da serventia está correta, podendo eventualmente ser (parcialmente) cancelada a hipoteca relativa a casa residencial objeto da alienação junto a matrícula mãe/matriz/original, descerrando-se a matricula sem ônus.
A cobrança dos emolumentos será relativa da Venda e Compra (item 1 da Tabela II Dos Ofícios de Registro de Imóveis) e cancelamento da Hipoteca parcialmente relativo a essa casa alienada (item 2.1m das Notas Explicativas da Tabela II).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.011.

quarta-feira, 13 de julho de 2011

Carta de Adjudicação

Consulta:


Numa carta de adjudicação extraída dos autos de Execução de Titulo Extrajudicial, o primeiro leilão em hasta publica foi negativo e a pedido do exeqüente o imóvel foi adjudicado ao mesmo.
Depois de lavrado o auto de adjudicação, deverá constar sua homologação, com transito em julgado?


Resposta: Sim, após a homologação judicial do auto de adjudicação, deverá constar o seu trânsito em julgado ou o que da decisão não foi interposto recurso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.011.