sexta-feira, 28 de janeiro de 2011

Usufruto Cláusula de Acrescer

Consulta:


01.Imóvel que figura na matricula em nome de Paulo.
02.Paulo através de uma única escritura pretende o seguinte:
a)Paulo institui usufruto vitalício sobre a ½ ideal do imóvel para José.
b)Paulo doa a nua propriedade do imóvel todo para João e s/mr Maria.
c)Paulo reserva o usufruto vitalício sobre a outra ½ ideal do imóvel.
03.Pelo exposto supra, o imóvel ficará da seguinte forma:
a)Nua propriedade do imóvel para João e s/mr. Maria.
b)Usufruto vitalício do imóvel para Paulo e José, com cláusula de acrescer.
Pergunta-se:
É possível o registro pretendido, bem como incluir a cláusula de acrescer?


Resposta: Existindo determinação expressa da cláusula de acrescer, entendo ser perfeitamente possível o registro nos termos do artigo 1.411 do CC/02.
Na constituição do usufruto, a qualquer título – por aquisição onerosa, por doação, por reserva, nada impede que se estabeleça a cláusula de acrescer, expressamente prevista no Código Civil.
O usufruto pode ser constituído com a cláusula de acrescer de um usufrutuário para outro, quando no instrumento de instituição dois sejam os usufrutuários.
No caso concreto, o usufruto está sendo constituído por um mesmo titulo no qual as partes incluíram expressamente a cláusula de acrescer, que é aceita por todos os que participaram do ato.
Ademais, constituído o usufruto a duas pessoas, não será ele exercido isoladamente, mas sim conjuntamente.
Assim, no caso em tela, não vejo impedimento que conste também a cláusula de acrescer, sendo possível o registro pretendido, pois a cláusula de acrescer existe no usufruto simultâneo ou conjuntivo, que é instituído a mais de uma pessoa e no momento da liberalidade.
E no caso, há pluralidade de usufrutuários, que a um só tempo gozam da coisa usufruída, permitindo ao sobrevivente o direito de acrescer convencionado entre as partes que participaram do ato.
Para ficar mais claro, poderá a serventia quando da prática dos atos, proceder a uma averbação à parte (sem ônus) consignando a cláusula de acrescer.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.006.

Doação Revogação Por Carta de Sentença

Consulta:


01.Através do registro 01 da matricula X, Maria Eugenia adquiriu o imóvel.
02.Através dos registros 02 e 03, Maria Eugênia doou a nua propriedade do imóvel para seu filho Hélio, reservando para si o usufruto vitalício do imóvel.
03.Maria Eugênia entrou com a ação de arbitramento de aluguel contra o nú-proprietário Helio.
04.Da ação de arbitramento de aluguel foi extraída a Carta de Sentença na qual foi homologado o seguinte acordo entre a s partes, a saber:
a)“Neste ato deliberaram revogar em caráter irretratável o contrato de doação instrumentalizado na escritura pública lavrada no 1º Tab. de São Carlos, no livro..., fls....., outorgada pela primeira em favor do segundo, com reserva de usufruto”.
b)“Torna a pertencer plena e exclusivamente à doadora, Maria Eugênia, consolidando em sua mãos todos os atributos inerentes à propriedade, autorizando e requerendo o necessário registro na matricula imobiliária, prejudicado naturalmente o registro da instituição do usufruto”.
Obs: A sentença que homologou, transitou em julgado.

Pergunta-se:
a)A Carta de Sentença ora apresentada é instrumento hábil para o registro da revogação?
b)Qual o ato a ser praticado na matricula?


Resposta: Sim, nos termos dos artigos nºs 172 e 221, IV. Ademais, os títulos judiciais têm o mesmo valor das escrituras públicas, até a exemplo de doações realizadas de pais a seus filhos em processos de separação judicial ou divórcio, e no caso houve participação e acordo entre a doadora e donatário.
O ato a ser praticado será o de registro com o recolhimento do imposto devido, pois há nova transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.006.

Doação com Reserva de Usufruto

Consulta:


Apresentada para registro escritura de Doação com Reserva de usufruto, onde Maria Helena, casada no regime da separação obrigatória de bens, nos termos do artigo 1.641do CCB, com João Batista, doa a nua propriedade para João Batista e reserva para si o usufruto.
Pergunta-se, é possível o registro de tal escritura?


Resposta: Não, não será possível o registro dessa doação por afronta a lei.
No caso, não se aplica o artigo 499 do CC/02, por tratar-se de doação e não de venda.
A doação entre cônjuges é possível nos seguintes casos: no regime da separação convencional, em virtude da inexistência de bens comuns; no regime da comunhão parcial de bens, em relação aos bens particulares; no regime da comunhão universal dos bens excluídos da comunhão; no regime da participação final dos aquestos desde que os bens sejam próprios de cada cônjuge e estejam excluídos dos aquestos. Mas no regime da separação legal (obrigatória) de bens, a doação entre cônjuges não é permitida, pois desvirtua o referido regime. Aqui os bens são particulares de cada cônjuge por imposição do legislador.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Junho de 2.006.

quarta-feira, 26 de janeiro de 2011

Usufruto Cláusula de Acrescer

Consulta:


01.Imóvel que figura na matricula em nome de Paulo.
02.Paulo através de uma única escritura pretende o seguinte:
a)Paulo institui usufruto vitalício sobre a ½ ideal do imóvel para José.
b)Paulo doa a nua propriedade do imóvel todo para João e s/mr Maria.
c)Paulo reserva o usufruto vitalício sobre a outra ½ ideal do imóvel.
03.Pelo exposto supra, o imóvel ficará da seguinte forma:
a)Nua propriedade do imóvel para João e s/mr. Maria.
b)Usufruto vitalício do imóvel para Paulo e José, com cláusula de acrescer.
Pergunta-se:
É possível o registro pretendido, bem como incluir a cláusula de acrescer?


Resposta: Existindo determinação expressa da cláusula de acrescer, entendo ser perfeitamente possível o registro nos termos do artigo 1.411 do CC/02.
Na constituição do usufruto, a qualquer título – por aquisição onerosa, por doação, por reserva, nada impede que se estabeleça a cláusula de acrescer, expressamente prevista no Código Civil.
O usufruto pode ser constituído com a cláusula de acrescer de um usufrutuário para outro, quando no instrumento de instituição dois sejam os usufrutuários.
No caso concreto, o usufruto está sendo constituído por um mesmo titulo no qual as partes incluíram expressamente a cláusula de acrescer, que é aceita por todos os que participaram do ato.
Ademais, constituído o usufruto a duas pessoas, não será ele exercido isoladamente, mas sim conjuntamente.
Assim, no caso em tela, não vejo impedimento que conste também a cláusula de acrescer, sendo possível o registro pretendido, pois a cláusula de acrescer existe no usufruto simultâneo ou conjuntivo, que é instituído a mais de uma pessoa e no momento da liberalidade.
E no caso, há pluralidade de usufrutuários, que a um só tempo gozam da coisa usufruída, permitindo ao sobrevivente o direito de acrescer convencionado entre as partes que participaram do ato.
Para ficar mais claro, poderá a serventia quando da prática dos atos, proceder a uma averbação à parte (sem ônus) consignando a cláusula de acrescer.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.006

Doação Revogação Por Carta de Sentença

Consulta:


01.Através do registro 01 da matricula X, Maria Eugenia adquiriu o imóvel.
02.Através dos registros 02 e 03, Maria Eugênia doou a nua propriedade do imóvel para seu filho Hélio, reservando para si o usufruto vitalício do imóvel.
03.Maria Eugênia entrou com a ação de arbitramento de aluguel contra o nú-proprietário Helio.
04.Da ação de arbitramento de aluguel foi extraída a Carta de Sentença na qual foi homologado o seguinte acordo entre a s partes, a saber:
a)“Neste ato deliberaram revogar em caráter irretratável o contrato de doação instrumentalizado na escritura pública lavrada no 1º Tab. de São Carlos, no livro..., fls....., outorgada pela primeira em favor do segundo, com reserva de usufruto”.
b)“Torna a pertencer plena e exclusivamente à doadora, Maria Eugênia, consolidando em sua mãos todos os atributos inerentes à propriedade, autorizando e requerendo o necessário registro na matricula imobiliária, prejudicado naturalmente o registro da instituição do usufruto”.
Obs: A sentença que homologou, transitou em julgado.

Pergunta-se:
a)A Carta de Sentença ora apresentada é instrumento hábil para o registro da revogação?
b)Qual o ato a ser praticado na matricula?


Resposta: Sim, nos termos dos artigos nºs 172 e 221, IV, ademais, os títulos judiciais têm o mesmo valor das escrituras públicas, até a exemplo de doações realizadas de pais a seus filhos em processos de separação judicial ou divórcio, e no caso, houve participação e acordo entre a doadora e donatário.
O ato a ser praticado será o de registro com o recolhimento do imposto devido, pois há nova transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.006.

Doação Entre Cônjuges

Consulta:


Apresentada para registro escritura de Doação com Reserva de usufruto, onde Maria Helena, casada no regime da separação obrigatória de bens, nos termos do artigo 1.641do CCB, com João Batista, doa a nua propriedade para João Batista e reserva para si o usufruto.
Pergunta-se, é possível o registro de tal escritura?


Resposta: Não, não será possível o registro dessa doação por afronta a lei.
No caso, não se aplica o artigo 499 do CC/02, por tratar-se de doação e não de venda.
A doação entre cônjuges é possível nos seguintes casos: no regime da separação convencional, em virtude da inexistência de bens comuns, no regime da comunhão parcial de bens em relação aos bens particulares, no regime da comunhão universal dos bens excluídos da comunhão, no regime da participação final dos aquestos, desde que os bens sejam próprios de cada cônjuge e estejam excluídos dos aquestos. Mas no regime da separação legal (obrigatória) de bens, a doação entre cônjuges não é permitida, pois desvirtua o referido regime e aqui os bens são particulares de cada cônjuge por imposição do legislador.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Junho de 2.006.

Locação Registrada

Consulta:


Foi apresentada escritura pública de doação de imóvel urbano, sendo que na matrícula deste consta registro de contrato de locação que não foi mencionado no título, como também, nada fizeram constar a respeito da anuência/concordância dos locatários.
É possível o registro desta doação n/termos??
21-01-2.011


Resposta: Se o contrato de locação se encontra registrado na matrícula do imóvel, é porque possui a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP).
Assim, é perfeitamente possível o registro da doação que também é uma alienação, sem que haja a necessidade de qualquer anuência por parte dos locatários ou mesmo menção no título de doação da existência da locação que já figura no folio real e na certidão da matrícula que foi necessária para a lavratura da escritura.
Seria salutar que do titulo de doação se fizesse menção a existência do contrato de doação registrado, porém não necessário.
No entanto, poderá a serventia certificar no título logo após o seu registro, a existência da locação (artigo 230 LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Janeiro de 2.011.

quinta-feira, 20 de janeiro de 2011

Carta de Arrematação Trânsito em Julgado

Consulta:


01.Apresentada para registro carta de arrematação, expedida aos 14.08.2.006, tendo por objeto imóvel desta serventia.
02.A carta de arrematação é acompanhada do auto de Arrematação, do qual consta o seguinte: ”Pelo MM. Juiz foi determinado o encerramento do pregão e a expedição da competente guia de depósito do produto da alienação, bem como que, decorridas 24 horas, se procedesse à lavratura do auto respectivo, o que ora está sendo feito às 13:00 horas do dia 06.04.2.006”.
03.Não consta da Carta de Arrematação, nem do Auto de Arrematação, que não houve interposição de recurso (trânsito em julgado).
Pergunta-se:
É necessário constar da Carta de Arrematação ou do Auto de Arrematação, o trânsito em julgado (ou seja: que não houve interposição de recurso)?


Resposta: A arrematação independe de sentença e se aperfeiçoa logo após a assinatura
do respectivo Auto. Não há efetivamente trânsito em julgado de auto de arrematação, e se tivesse sido interposto qualquer recurso, a carta não poderia ter sido expedida. Se foi apresentado recurso e a carta expedida, a responsabilidade é do Estado.
O registro poderá ser feito independente do trânsito em julgado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Agosto de 2.006.

Incorporação Pessoa Jurídica

Consulta:


O item 202.3 do Capitulo XX, do Provimento nº 58/89 da CGJ, diz o seguinte: ”Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da incorporadora”.
Na ótica de Vossa Senhoria, em nome dos representantes legais de empresas incorporadoras, só se exige unicamente as certidões dos distribuidores criminais, ou, todas aquelas declinadas no item 202, dos aludidos Capítulo e Provimento, inclusive, nos registros de incorporação?


Resposta: Para os registros de incorporações em que o incorporador seja pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais (Justiça Federal e Estadual) a serem apresentadas, serão somente em nome dos representantes legais da empresa, considerando-se teoricamente (ver artigo 3º da Lei 9.605/98) que pessoa jurídica não pratica crime.
Desta forma, nos termos do provimento CG nº 11/98, em nome dos representantes legais da incorporadora, quando esta for pessoa jurídica, somente devem ser apresentadas as certidões dos distribuidores criminais, dispensando-se as dos distribuidores cíveis e as de protesto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Setembro de 2.006.

Cessão de Direitos de Compromisso

Consulta:


01.Compromisso de venda e compra registrado nesta serventia.
02.Necessidade do registro do instrumento particular de cessão de direitos de compromisso.
03.O interessado não consegue reconhecer firma da assinatura do cedente varão (já falecido).
Obs: demais assinaturas reconhecidas, inclusive da esposa do cedente varão.
Como proceder?


Resposta: Nos termos do artigo 221, II da Lei dos Registros Públicos, haverá necessidade do reconhecimento da firma do cedente para o registro ou averbação da cessão. Diante da impossibilidade do reconhecimento da firma dessa assinatura, deverá o interessado buscar os meios judiciais (procedimento de dúvida em caso de registro ou pedido de providências em caso de averbação – Livro 8) ou ainda, junto ao inventário do falecido (nova cessão por alvará, partilha em nome da viúva e demais herdeiros, nova cessão e definitiva, etc.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Setembro de 2.006.

terça-feira, 18 de janeiro de 2011

Arbitragem - Juizo Arbitral

Consulta:


01.Apresentado para registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas desta serventia, uma sociedade formada por 4 Advogados, tendo como objetivo:
a)Mediação e Arbitragem, conforme a Lei 9.307/96, visando a solução extrajudicial d litígios que envolvam direitos patrimoniais disponíveis.
b)Recrutamento e seleção de árbitros, para atuação no dispositivo acima, de acordo com sua capacidade técnica específica.
c)Assessoria para o desempenho de árbitros em prestação de serviço de forma autônoma.
Pergunta-se:
É possível o registro pretendido?


Resposta: Conforme artigo nº: 13 da Lei nº: 9.307, de 23 de Setembro de 1.996, que dispõe sobre a arbitragem:
“Pode ser árbitro qualquer pessoa capaz e que tenha a confiança das partes”.
Referida Lei nada menciona sobre constituição de sociedades de arbitragem, portanto para o registro da sociedade “simples” em RCPJ, basta cumprir o Novo Código Civil, a Lei dos Registros Públicos e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado.
Observamos e alertamos, porém, que referida sociedade deverá ter como atividade a arbitragem, não podendo incluir entre outras atividades, a de Advocacia (prestação de serviço de Advocacia), pois impedidos consoante Lei nº: 8.906/94, artigos 15 e parágrafo 1º e 16º e parágrafo 3º - ESTATUTO DA ADVOCACIA E A OAB.
Contudo, nada impede que a sociedade tenha como sócios Advogados, desde que a empresa não exerça a atividade de Advocacia (Prestação de Serviços de Advocacia), mas sim a atividade de ARBITRAGEM.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.006.

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:


Apresentado Mandado de Averbação de Penhora (execução) movida por Associação dos Moradores do Parque F., contra a Sra. Marilu, que é possuidora direta do imóvel, uma vez que a Caixa Econômica Federal é possuidora indireta do imóvel (alienação fiduciária)...
Obs. No Mandado de Averbação da penhora, não faz menção do fiduciante e nem do credor fiduciário.
Pergunta-se:
É possível averbar a penhora da forma em que foi apresentado o Mandado, sem a notificação do credor fiduciário?
12/01/2011


Resposta: No caso de o imóvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena não é possível. Somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário, e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos, e que o fiduciário é titular de direito de crédito garantido na propriedade fiduciária.
Portanto, no caso apresentado, não será possível a averbação da penhora da forma que constou do mandado, que deverá ser aditado para que a penhora recaia sobre os direitos (aquisitivos) da devedora fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.011.

segunda-feira, 17 de janeiro de 2011

Carta de Arrematação Cessão em Juízo

Consulta:


Pergunta: Carta de arrematação, cujo imóvel foi arrematado por “A”, com transito em julgado em 03/07/06. Posteriormente a esta data, foi juntado nos autos um contrato de cessão de direitos, onde o arrematante “A” cede os seus direitos a “B”. Aos 22.08.06, a requerimento do cessionário, o MM. Juiz defere a expedição da carta de arrematação, ao cessionário “B”.
Quanto à arrematação foi juntado o imposto “Inter Vivos”.
Pelo explicitado acima, poderemos registrar esta carta de arrematação em nome do cessionário “B”?
Caso positivo, recai imposto de transmissão, no que se refere à cessão, já que a mesma ocorreu após o trânsito em julgado?


Resposta: A resposta é positiva, a serventia poderá registrar a carta de arrematação em nome do cessionário, porque no processo de execução houve o reconhecimento da cessão feita pelo arrematante ao cessionário, em cujo nome a carta é expedida.
Quanto à apresentação da guia de recolhimento do ITBI pela cessão dos direitos, entendo ser desnecessária, pois não compete ao Oficial zelar pela incidência de imposto de transmissão relativo a cessões que não ingressarão no Registro de Imóveis.
Se o RI é fato gerador do tributo enquanto a ele não apresentado, os direitos decorrentes do compromisso (cessão de direitos) limitam-se à esfera pessoal.
No caso, a cessão dos direitos não foi levada a registro, de sorte que a fiscalização de eventual recolhimento escapa ao exame do registrador. Nesse sentido, ver AC. 190-6/8 – Botucatu Sp., 000536/93 – São Paulo, 6405-0 – Campinas Sp., 7.1120 – São Paulo Capital, 5.831-0 – Guarulhos Sp., 6.486- Mogi das Cruzes Sp., 539/93 – 1ª VRP – Capital e 20.522-0/9 – São Paulo Capital.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.006.

Cindibilidade Escritura

Consulta:


“A” e “B” eram casados entre si. E, na condição de separados judicialmente, ambos em 02/10/2.003, alienaram através de escritura de venda/compra, uma imóvel que o outorgado, somente agora trouxe a registro.
Acontece que, neste interim, foi registrada a carta de sentença, onde este mesmo imóvel foi atribuído integralmente, ao SEPARANDO.
No entendimento de Vossa Senhoria, se usássemos o “principio da cindibilidade”, esta escritura poderia ser registrada, tendo como outorgante, somente o SEPARANDO, ou haveria necessidade da escritura de re-ratificação?


Resposta: Com o registro da Carta de Sentença, pôs-se fim ao estado de comunhão, passando dito imóvel a pertencer somente ao separando em sua totalidade.
Desta forma, como na escritura figuram como outorgantes vendedores o casal de separandos, esta deverá ser re-ratificada com o comparecimento das mesmas partes pra figurar como outorgante vendedor somente o separando.
A cindibilidade, administrativamente admitida, diz respeito aos títulos que envolvam mais de um negócio e não admissão parcial dentro de um mesmo negócio.
Por esses motivos, o princípio da cindibilidade não poderá ser utilizado no caso concreto, devendo sim as partes providenciarem a escritura de re-ratificação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Novembro de 2.006.

Sociedade Estatuto

Consulta:


01.Estatuto registrado nesta serventia, junto ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas, cuja administração foi estabelecida da seguinte forma:
Da Administração:
Artigo 3º: São órgãos deliberativos e administrativos:
a)Assembléia Geral
b)Conselho de Representantes.
Artigo 9º: O Conselho de Representantes, órgão deliberativo e executivo da associação, é constituído por no máximo dois representantes e um suplente de cada programa de pós-graduação, eleitos pelos mesmos programas.
A última averbada nesta serventia, data de 04.05.1.993, onde a diretoria ficou da seguinte forma:
a)Presidente
b)Vice-Presidente
c)1º Secretário
d)2º Secretário
e)Uma 4ª pessoa sem função específica.
02.Até a presente data não foi averbada nenhuma Ata de eleição e posse do conselho de representantes (ou diretoria).
03.Segundo informações de interessado, neste período a entidade não possui atas de eleição e posse de diretoria.
04.Agora pretendem regularizar a entidade.
Pergunta-se:
Como proceder para regularizar a situação da entidade, sem que se proceda a averbação das Atas de eleições nos períodos faltantes?


Resposta: Para regularizar a situação da sociedade, primeiramente deve ser observado o que dispõe o seu estatuto, atender a Lei dos Registros Públicos e o Novo Código Civil.
A rigor, devem ser apresentadas as Atas de Eleição da Diretoria desde 1.993, acompanhadas de edital de convocação e lista de presenças, pois não havendo elo de continuidade, não será possível registrar uma atual eleição e posse de diretoria (ver nesse sentido decisão da 1ª VRP – Capital –Data: 31.05.2.006 – Fonte: 583.00.2006.134015-0 – São Paulo 1º RTD).
Caso isso não seja possível, deve os interessados regularizarem a situação via judicial nos termos do artigo 49 do CC/02.
Como a pessoa jurídica precisa ser representada, ativa ou passivamente em juízo ou fora dele, deverá ser administrada por quem o estatuto indicar ou por quem seus membros elegerem. Por isso, se a administração da pessoa jurídica vier a faltar, o magistrado mediante requerimento de qualquer interessado, deverá nomear um administrador provisório que a representará enquanto não nomear seu representante legal (ver também Boletim RTDBRASIL nºs: Bol 144 – pg. 721; Bol 99 – pg. 527; Bol 97 – pg. 516 e Bol 50 – pg. 231).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Novembro de 2.006.

quinta-feira, 13 de janeiro de 2011

Carta de Arrematação Usufruto Vitalício

Consulta:


01.Imóvel com usufruto vitalício
02.Penhora registrada sobre o imóvel. Ação movida contra o nú-proprietário e contra os usufrutuários.
03.Apresentada para registro Carta de Arrematação – execução oriunda da penhora supra mencionada.
Pergunta-se:
É possível o registro da Carta de Arrematação do imóvel todo, desde que a ação seja movida contra o nu proprietário e contra os usufrutuários?


Resposta: Assim como o nú-proprietário e os usufrutuários podem vender a propriedade plena, também o título pode ser registrado sem obstáculo.
Executados foram o nú-proprietário e os usufrutuários. O usufruto não foi penhorado isoladamente e isso seria inadmissível, mas foi penhorado juntamente com a nua-propriedade para que a venda judicial tivesse por objeto a propriedade plena.
Na praça, o imóvel foi arrematado por inteiro pelos credores (a nua-propriedade e o usufruto). Houve a consolidação da propriedade em mãos dos credores.
Desta forma, é perfeitamente possível o registro da carta de arrematação que tem por objeto a propriedade plena do imóvel.
E se a arrematação é do imóvel, ela engloba tanto o usufruto como a nua-propriedade. O registro da carta deve ser feito, cancelando-se por conseqüência, o usufruto pela consolidação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.007.

Doação Quotas

Consulta:


Apresentado para ser averbado no RCPJ, instrumento particular de alteração de contrato social, datado de .../.../2.003, no qual o Sr. João (pai), doou suas quotas no valor total de R$ 25.000,00 para o Sr. José (filho).
02. O Sr. João (pai) atualmente é falecido.
02.O Sr. José juntou declaração, especificando que a doação das quotas no valor total de R$ 25.000,00 não atinge 2.500 UFESP'S e, portanto, fica dispensado da apresentação do ITCMD.
Pergunta-se:
Como proceder?
Seria necessário a manifestação do Posto Fiscal Estadual, quanto a não incidência do ITCMD?


Resposta:

1. A Lei de ITCMD é de 2000.
2. A Ufesp em 2003 era no valor de R$ 11,49 x 2.500 - R$ 28.725,00, sendo que o valor da doação das quotas de fato não atingia à época 2.500 Ufesp's.
3. Contudo, nos termos do artigo 7º do Decreto n. 46.655/02, a declaração de não incidência fica subordinada ao reconhecimento da SF (posto fiscal local), mesmo porque, eventualmente poderia ter havido mais de uma doação no exercício fiscal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.007.

terça-feira, 11 de janeiro de 2011

Dissolução de Sociedade

Consulta:


01.Sociedade dissolvida nos termos do distrato social datado de 14.08.2.006, já averbado no Registro Civil de Pessoa Juridica desta serventia.
02.A sociedade supra mencionada é proprietária de um loteamento.
03.Ainda, restam alguns lotes para ser lavrada escritura de venda e compra .
Pergunta-se :
Como proceder?


Resposta: Aplicar-se-á as regras do Código Civil Capitulo IX - Da Liquidação da Sociedade (artigos 1.102 a 1.112), pois após a dissolução (artigos 1.033/1.038 do CC) passará a pessoa jurídica a fase de liquidação, sendo que as regras constantes desse capítulo IX (artigo 1.102/1.112), aplicam-se tanto as sociedades simples como às sociedades empresárias. E a liquidação representa a fase que precede a extinção da sociedade.
Assim, nos termos do artigo n. 1.105 do CC/02, compete ao liquidante representar a sociedade e praticar todos os atos necessários a sua liquidação, inclusive alienar móveis e imóveis. No entanto, se isto ocorrer, a denominação social deverá ser seguida da cláusula "em liquidação" (artigo 1.103, parágrafo único).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Abril de 2.007.

Penhora Impugnação

Consulta:


01. Apresentada para registro certidão de constituição de penhora expedida em 29.01.2007, na qual o Banco do Brasil S/A move ação de execução contra o Sr. Marcelo.
02. Consta da certidão que foi interposta impugnação pelos executados em 27.12.2006.
03. Consta ainda da referida certidão, despacho determinando a autuação da impugnação e vista aos exeqüentes sobre a mesma, em data de 27.12.2006.
Pergunta-se:
Como proceder?


Resposta: Nos termos do parágrafo 1º do artigo 475-J do CPC (alterado pela Lei 11.232/05), pode o executado oferecer impugnação no prazo de 15 dias.
A impugnação poderá não ter efeito suspensivo (artigo 475-M), e mesmo que atribuído esse efeito (suspensivo), poderá o exeqüente requerer o prosseguimento da execução (par. 1º art. 475-M). E nos termos do parágrafo 1º do artigo n. 739-A do CPC (alterado pela Lei 11.382/06), o Juiz poderá atribuir efeito suspensivo aos embargos desde que a execução esteja garantida por penhora, sendo que nos termos do parágrafo 6º do citado artigo (739-A do CPC) a concessão de efeito suspensivo não impedirá a efetivação dos atos de penhora e de avaliação dos bens (ver também artigo n. 740).
Desta forma, deverá a certidão de constituição da penhora ser registrada, até porque a suspensão da execução somente poderá ser determinada depois de seguro o Juízo ( art. 739-A, par. 1º).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Abril de 2.007.

segunda-feira, 10 de janeiro de 2011

Conjunto Habitacional CDHU

Consulta:


As 2 perguntas abaixo referem-se a averbação de Conjunto Habitacional, de propriedade da CDHU (art. 8º da Lei 4.380/64) e item 156 e ss – Cap. XX do Prov. 58/89 da CGJ.
1ª) É possível a dispensa do reconhecimento de firma (do requerimento) tomando por base o que esta contido no inciso II, do artigo 221 da LRP?
2ª) O conjunto possui 110 casas, sendo 60 , com a área construída de 35,72m2 cada uma; e 50 com a área construída de 39,56m2 cada uma, encerrando um total de 4.121,20m2.
No que se refere à cobrança dos emolumentos, cobra-se uma averbação (de construção), com valor, ou seja, multiplicando o total de área construída (4.121,20 m2 x o valor por m2, de construção, sugerido pela PINI), ou existe outra forma de cobrança?


Resposta: A implantação de conjunto habitacional é feito através de ato de averbação.
O requerimento do pedido deve ter a firma reconhecida e evidentemente a prova de representação, não sendo caso de dispensa do reconhecimento de firma até pelo ato que se pratica.
Quanto à cobrança dos emolumentos, a posição da serventia está correta, pois desconheço outra forma de cobrança (ver Bol Eletrônico Irib/Anoreg n. 323 de 20/06/2001).
Os emolumentos devem ser cobrados pela área total construída, adotando-se a tabela Sinduscon ou PINI (Revista de Construção Civil), padrão casa popular.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Maio de 2.007.

OSCIP – Organização da Sociedade Civil de Interesse Público

Consulta:

É possível o registro de uma OSCIP – Organização da Sociedade Civil de Interesse público nesta serventia?
Existe algum requisito especial para o registro de uma OSCIP?


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois se trata de Organização de Sociedade Civil de Interesse Público, que deve ser instituída nos termos da Lei n. 9.790/99, regulamentada pelo Decreto n. 3.100/99. Cumpre esclarecer que uma Organização NÃO Governamental “ONG” (Terceiro Setor), nada mais é do que uma associação como as outras e os seus estatutos devem estar de acordo com a LRP, o Código Civil e as NSCGJSP (Capitulo XVIII). Os interessados poderão, se for o caso, fazer o acréscimo da sigla “ONG” ou OSCIP à denominação social.
Os requisitos especiais serão os da legislação mencionada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.007.

Associação Sem Fins Lucrativos

Consulta:


Apresentada para registro Estatuto de uma Associação sem fins lucrativos, cujo objetivo é: “A associação tem por finalidade o objetivo do ensino, da prática e do comércio de artesanato, confecções de artigos do vestuário, cama, mesa e banho, comércio dos produtos confeccionados em feiras livres, lojas e exposições em geral e a prestação de serviços de aplicação em tecidos e roupas em geral.
Pergunta-se:
É possível incluir no objetivo a atividade de confecções e comércio, e ainda ser considerada uma associação?
É possível declarar que a associação não tem fins lucrativos e ter a prática de comércio?


Resposta: Via de regra, as associações não tem finalidade lucrativa, hoje no dizer do artigo n. 53 do CC, fins não econômicos.
Nada impede que uma associação comercialize ou venda pequenos produtos que são utilizados no ensino artesanal para ajudar a manter a própria associação.
No caso concreto, o objetivo da associação é o “ensino” de artesanato e a prática do comércio desses artesanatos pelos associados e não pela associação. Ou seja, a associação ensina aos seus associados o artesanato e o comércio desses produtos por eles.
No objetivo da associação não consta o ramo de confecções e comércio, mas o ensino.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.007.

sexta-feira, 7 de janeiro de 2011

Hipoteca Incorporação

Consulta:


Empresa construtora promoveu o registro de Incorporação para construção de condomínio que será composto por duas torres de apartamentos.
Apresentou para registro contrato firmado com o Banco ofertando em garantia hipotecária a fração ideal do terreno - 47%, que corresponde ao somatório das frações correspondentes às futuras unidades da Torre 2 do empreendimento.
Com o registro da hipoteca efetuado em relação à fração ideal do terreno, existe a possibilidade de liberação parcial desta, ou seja, é possível a averbação do cancelamento da hipoteca em relação às futuras unidades então quitadas, mediante instrumento de liberação firmado pelo credor ??
Em conversa com a responsável pelo departamento jurídico do Banco ela afirmou que este procedimento é comum, inclusive existem algumas Serventias em outros Estados que abrem matrícula para as futuras unidades e fazem o cancelamento a medida em que estas são liberadas, ou que lançam hipoteca em fichas auxiliares e vão efetuando o cancelamento à medida em que recebem os termos de liberação (?).
No contrato existe cláusula afirmando que "a hipoteca vigorará até a efetiva e integral liquidação do financiamento" e também, que "o Termo de Liberação será expedido após o término da obra, mediante comprovação da averbação da construção e do registro da instituição do condomínio".
Será possível procedermos aos cancelamentos conforme pretendido??
06-01-2.011.


Resposta: Sim, respondo positivamente a questão, é perfeitamente possível a liberação parcial da hipoteca de determinadas frações ideais de terreno, correspondente a futuras unidades autônomas especificadas com seus respectivos números, pois a hipoteca foi constituída em parte do imóvel (47%) que está sujeito ao regime da incorporação imobiliária.
De fato o procedimento é comum, em que pese a indivisibilidade da hipoteca, pois no caso é exceção a regra por tratar-se de regime de incorporação imobiliária.
Aqui em nossa Capital, os registradores procedem dessa forma, o que somente ocorreu após muita discussão sobre o tema (ver artigos 1.421 e 1.488 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 07 de Janeiro de 2.011.

Formal de Partilha Usufruto

Consulta:


Foi apresentado Formal de Partilha havido pelo falecimento do pai, no qual a mãe doa aos herdeiros (filhos) sua parte correspondente a meação (50% do imóvel), reservando usufruto e, ao mesmo tempo, os herdeiros instituem usufruto a favor a mãe em relação à parte que receberam de herança. Foram comprovados o recolhimento dos impostos causa mortis, doação e instituição do usufruto.
Como devo proceder os registros?? Devo registrar o formal de partilha transmitindo 100% da nua-propriedade para os herdeiros e o registro da instituição do usufruto (100%) em favor da meeira??
05-01-2.011.


Resposta: Respondo positivamente a questão da forma apresentada pela serventia. Registra-se a nua propriedade para os herdeiros filhos e o usufruto para a viúva meeira (mãe), pois além de tratar-se de um único título judicial que tem o mesmo valor de escritura pública, a doação, reserva e instituição do usufruto, feita/instrumentalizada nos autos do processo (muito comum nos casos de separação e divórcio com doação para os filhos do casal), também é perfeitamente possível, e isso porque o escrivão do Juízo tem a mesma fé pública que o Tabelião e os autos do processo são instrumento público judicial.
As partilhas pelo ato judicial são tão públicas quanto a que se poderia fazer em notas tabelioas, valorizando-se com a presença do Magistrado (APC 013314-0/3 e 013296-0/0).
De qualquer forma, poder-se-ia partilhar diretamente a nua propriedade para os herdeiros filhos e usufruto para a viúva meeira (mãe) se atribuído valor iguais (Acórdãos 8597-0/1; 50.234-0-9; 81.751-0/0; Agravo de Instrumento 294.671-4/7-00 e processo CGJSP n. 1765/99).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Janeiro de 2.011.

quinta-feira, 6 de janeiro de 2011

Conselho Fiscal na Sociedade Simples e em Associação

Consulta:


01)Quando é necessária a existência do Conselho Fiscal em Associação?
02)Quando é necessária a existência do Conselho Fiscal na Sociedade Simples?
03)Como esta Serventia deverá proceder quando a sociedade simples altera o contrato social e passa a adotar os livros de: Livro de Registro de Atas de Reunião e Livro de Registro de Atas de Administração?


Resposta: A instituição do Conselho Fiscal não é necessária, tanto nas associações como nas sociedades, pois nos termos do artigo n. 1.066 do CC, é facultativa.
Na sociedade limitada constituída por um numero expressivo de sócios, tal como ocorre nas organizações complexas, é facultada a constituição por norma expressa no contrato social de um conselho fiscal com competência para fiscalizar os atos dos administradores da sociedade. O conselho fiscal, entretanto é considerado como órgão subordinado e auxiliar da assembléia dos sócios, que é instância deliberativa superior da sociedade com poderes para aprovar ou rejeitar os pareceres emitidos pelo órgão de fiscalização.
Quanto aos livros de registro de atas de reunião e atas de administração, são livros de existência obrigatória para as sociedades limitadas, simples ou não, que além dos regulares livros da prática comercial, devem ter o livro de atas da administração (artigo 1062 CC), livro de atas e pareceres do conselho fiscal (se houver - artigo 1067 CC) e o livro de atas da assembléia (artigo 1.075, parágrafo 1º do CC). Tais livros devem ser autenticados e registrados (ver item 1, letra “f” do Cap. XVIII da NSCGJSP e artigo n. 1.179 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.007

Sociedades Simples

Consulta:


Apresentada alteração de contrato social, transformando o objetivo da empresa para: Compra e Venda de Imóveis, Locação, Desmembramento ou Loteamento de Terrenos e Incorporação Imobiliária.
Pergunta-se:
O registro desta sociedade pode ser mantido no Registro Civil de pessoa jurídica ou deverá ser transformada em sociedade empresária?


Resposta: Como dito anteriormente (biblioteconomia), existem as figuras das Sociedades Simples e as empresárias. As primeiras tem suas atividades exercidas pelos sócios, as segundas não, e estas, as empresárias, exercem as suas atividades de forma organizada.
Estas sociedades (simples e empresárias) não se distinguem pelo seu objeto, assim a sociedade em questão, mesmo com o objetivo social que tem, poderá ser sociedade simples com o seu registro em RCPJ, não carecendo da obrigatoriedade de se transformar em sociedade empresária, a não ser que assim, queira os seus sócios.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Junho de 2.007.

Alteração de Contrato Social

Consulta:


Apresentado para averbação alteração de contrato social, alterando-se o objetivo da sociedade para: dedetização, desinfecção, desratização e capinação química.
Após análise do contrato, efetuamos a devolução do documento, solicitando:
a)Solicitamos a provação da alteração do contrato social junto ao Conselho Regional de Química – CRQ, nos termos do artigo 1º da Lei Federal 6.839/80, cc. o item 19 do Cap. XVII – provimento 58/89 – CGJ).
b)Solicitamos a presença de um responsável técnico na área de química. (item 20 do Cap. XVIII – Provimento 58/89 – CGJK).
O interessado alega que um dos sócios é engenheiro agrônomo e tem capacidade técnica na área, conforme decisão normativa nº. 67 de 16.06.2000.
Pergunta-se:
Como proceder ?


Resposta: Entendo s.m.j., que não há a incidência da legislação e normas de serviço acima citadas com relação ao CRQ, mas somente com relação ao CREA.
No caso, há a existência de um responsável técnico na área de engenharia agrônomica, basta a aprovação da alteração contratual junto ao CREA.
Aliás, sempre houve disputa e entendimentos diversos com relação a entidades de classe entre o CREA e outros Conselhos, como p.e. o CRA.
Os interessados apresentaram documento (IN nº. 67/2000 do CONFEA) que aborda bem a questão, os produtos químicos são destinados e tem a finalidade de uso e não de produção, a empresa não tem em suas atividades a fabricação ou a produção de produtos químicos, não tem atividade básica na área de química, não se enquadra em nenhuma das atividades da Resolução Normativa n. 122/90 do CRQ (Industria Química), e pelo visto não tem a manutenção de nenhum profissional na área de química na empresa, sendo portanto, desnecessária a aprovação da alteração contratual junto ao CRQ ou a presença de responsável técnico na área de química.
De certa forma, engenheiros agrônomos podem trabalhar em fábricas de produtos agrícolas industrializados e de produtos químicos para a agricultura, em laboratórios de pesquisa, em universidades ou empresas agrícolas. Assim, para a averbação/registro da alteração do contrato bastará a aprovação junto ao CREA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.007.

Alteração de Contrato Social

Consulta:


Apresentado para averbação alteração de contrato social, alterando-se o objetivo para: Serviços na área de Cursos, palestras e eventos.
Pergunta-se:
É necessário exigir a aprovação de algum Conselho ?


Resposta: Entendo que não, por não existir nenhum órgão de disciplina e fiscalização dessas atividades, não incidindo no caso os itens 19/20 do Cap. XVIII das NSCGJSP, sendo que mesmo assim fiz algumas pesquisas e nada encontrei com relação a algum órgão de classe.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.007.