sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011

Averbação de Casamento Erro

Consulta:


O Condômino Luiz Alberto requereu ao anterior ofical desta serventia, a averbação de sua separação judicial, nas matriculas nºs:m 726 e 1.829.
As averbações foram feitas, mas na matricula nº 1.829, pelo R.1, o condomínio é solteiro, e não foi feita a averbação de seu casamento, antes da separação.
Queria saber como arrumar o erro cometido.


Reposta: Deve ser feita, mesmo que tardiamente, a averbação de seu casamento nos termos do artigo 213, I, letra "a" (de ofício - sem custos), através de sua certidão de casamento que contém a averbação da separação.

AV.___/M.1.829. Procede-se esta averbação nos termos do artigo n. 213, I, letra "a" da Lei 6.015/73, para ficar constando que F....... era casado com F........, pelo regime......, desde ...de....de....., tendo o casal se separado em data de ........conforme consta da AV.___/M.1.829, feita anteriormente sem que constasse a averbação do casamento, que ora se faz para corrigir o erro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Maio de 2.007.

Cessão Fiduciária

Consulta:


Efetuamos o registro de hipoteca através de contrato de abertura de crédito e financiamento para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária, alocação de recursos e outras avenças, com força de escritura nos termos da lei, etc.., garantido por hipoteca de fração ideal de terreno, sendo que na matrícula do imóvel, consta o registro de incorporação para construção de determinado empreendimento.
Agora, a proprietária/incorporadora/devedora reapresentou tal contrato solicitando o registro/averbação (?) relativo à cessão fiduciária que não foi efetuado oportunamente, posto que no referido contrato consta cláusula dispondo que "para garantia do integral pagamento do financiamento, a devedora cede fiduciariamente ao credor todos os seus direitos creditórios decorrentes dos compromissos de venda e compra de cada uma das unidades do empreendimento imobiliário", etc.
Como deverá ser regularizada a situação?
22-02-2.011


Resposta: Se por ocasião da apresentação do contrato ao SRI (naquela oportunidade), não foi realizada a averbação da “cessão fiduciária” constante do instrumento, deve ser feita agora pela reapresentação do contrato.
Quanto a “Cessão Fiduciária”, o ato a ser praticado será o de averbação, nos termos do artigo n.167, II, 8 da LRP (ver também artigos 22/24 da Lei 4.864/65, 51 da Lei 10.931/04 e artigo 286 e ss. do CC).
No caso, ocorre a cessão de direitos creditórios dos futuros direitos de compromisso.
A construtora/incorporadora antecipa a financiadora a cessão fiduciária dos direitos de créditos contra os compradores das futuras unidades habitacionais, e a medida que estas são negociadas, efetiva a cessão antecipada (ver Bol Eletrônico do Irib n. 42 – Cessão Fiduciária – Dr.ª Maria Helena Leonel Gandolfo, e Registro de Imóveis – Afrânio de Carvalho – Edição Forense – 3ª Edição – Rio de Janeiro 1.982 – página 147).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.011.

quinta-feira, 24 de fevereiro de 2011

Retificação Administrativa Notificação

Consulta:


Numa retificação administrativa, foi expedida notificação através do Cartório de C., para quatro pessoas confrontantes, proprietárias de um imóvel.
O Cartório de C. notificou três delas e certificou o falecimento de uma.
Se com a concordância de um dos condôminos do imóvel confrontante pode ser feita a retificação, nesse caso por ter sido feita a notificação de três condôminos, o cartório deve aceitar como notificado?


Resposta: Sim, a serventia poderá aceitar como cumprida a notificação, pois feita a três dos condôminos, nos termos do parágrafo 10º do artigo n.213 da LRP, do item 124.9, letra “a” do Cap. XX das NSCGJSP, e do Protocolado C. 36.477/04 – Capital – Parecer n. 326/2004- E – DOE de 26.01.05.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Maio de 2.007.

Loteamento Certidão Criminal

Consulta:


Para o registro de loteamento, deve o cartório exigir certidão criminal dos sócios de uma pessoa jurídica que foi a anterior proprietária do imóvel?


Resposta: O parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79, diz que as certidões exigidas para o registro do loteamento/desmembramento, também devem ser extraídas em nome daqueles que nos mencionados períodos (10 anos), tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
O item n. 165 do Capítulo XX das NSCGJSP, também repete a exigência com maior clareza.
Por seu turno, o item 165.1, diz que se tratando de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da loteadora.
Note-se que fala em certidões criminais dos representantes legais da loteadora, nada mencionando em relação aos representantes legais dos proprietários anteriores, no caso de pessoa jurídica.
Contudo, este último item referido (165.1) não pode ser interpretado isoladamente, deve ser em conjunto com o item 165, ou seja, em sendo os proprietários ou titulares de direitos reais do imóvel nos últimos 10 anos pessoas jurídicas, as certidões dos distribuidores criminais devem ser extraídas em nome de seus sócios. Ou seja, deverá sim a serventia exigir as certidões dos distribuidores criminais dos sócios de pessoa jurídica que foi anterior proprietária do imóvel nos últimos 10 anos.
A rigor, conforme a Lei n. 9.605/98 (artigos 3º e 22º), até mesmo a pessoa jurídica pode ser responsabilizada por crime.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Maio de 2.007.

Retificação Administrativa

Consulta:


Numa retificação administrativa os confrontantes dos fundos do imóvel faleceram (marido e mulher), a escritura da aquisição dos mesmos ainda não foi registrada.
Nesse caso quem deve concordar com a retificação?


Resposta: Num primeiro momento é preciso verificar quem os interessados na retificação indicaram como confrontantes, lembrando que a exemplo dos loteamentos a notificação também deverá ser dirigida no local do imóvel confrontante (parágrafo 3º do inciso II do artigo 213 da LRP).
Consoante parágrafo 10º do artigo citado: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes”.
Ocupantes, são aqueles que ostentam interesse jurídico e econômico, pode ser posseiro, herdeiro, usufrutuário, adquirente que ainda não registrou seu título, etc.
No caso concreto, se tem a notícia de que os confrontantes dos fundos seriam “ocupantes” que não haviam registrado o seu titulo aquisitivo, no entanto esses “ocupantes” já são falecidos.
Desta forma, entendo s.m.j., de que quem deve concordar (anuir) a retificação, a rigor, seria o inventariante dos “ocupantes” falecidos, juntando-se prova da aquisição (escritura) e do termo de compromisso do (a) inventariante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Maio de 2.007.

Partilha Usufruto

Consulta:


Foi apresentado o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de Amadeu, sendo que o mesmo possuía dois imóveis, uma casa nesta cidade e um imóvel rural no estado do Mato Grosso.
Na descrição do imóvel desta cidade, o advogado estimou o mesmo em R$ 51.642,73.
No pagamento foi atribuído à viúva-meeira o direito de usufruto sobre o imóvel no valor de R$ 10.107,00 e no pagamento aos três herdeiros filhos, foi atribuído 33.3333% da nua propriedade do imóvel no valor de R$ 10.383,93 para cada um, que somando os pagamentos da viúva e dos herdeiros totaliza R$ 41.258,79.
Queria saber se essa partilha está correta e se o cartório pode proceder ao registro nos termos em que a mesma foi feita, pois entendo que o pagamento da viúva deveria ser de R$ 25.821,36 e de cada um dos herdeiros filhos R$ 8.607,12, totalizando os R$ 51.642,73, valor estimado ao imóvel?
Outra questão é a descrição do imóvel a ser registrada a partilha, matricula nº. 9.919, como se pode verificar o imóvel não possui todas as medidas perimetrais, área quadrada, na confrontação consta por outro lado com Fernandes de tal e fundos com Antonio ou quem de direito. Nesse caso há necessidade da retificação judicial ou administrativa?


Resposta:

1. Como a descrição do imóvel é precária e insuficiente e ainda consta a expressão “com quem de direito” vedada pelo item 48.IV do Capitulo XX das NSCGJSP, o imóvel deverá ser previamente retificado judicial ou administrativamente a fim de possibilitar o registro do formal de partilha conforme recentes decisões do Conselho Superior da Magistratura do Estado (AC. 517-6/1; 430-6/4 e563-6/0 entre outras).
2. É perfeitamente possível a partilha do usufruto para a viúva em pagamento de sua meação e da nua-propriedade aos herdeiros em pagamento de seu quinhão (ver AC. 008597-0/1 – São Vicente Sp.), no entanto a atribuição dos valores deve ser proporcional a não ensejar recolhimento de imposto (torna), devendo a partilha ser aditada nesse sentido conforme entende a serventia, ademais, a soma dos valores não atinge o valor atribuído ao imóvel.
A Nota Devolutiva deverá ser minutada nos termos acima expostos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Maio de 2.007.

terça-feira, 22 de fevereiro de 2011

Alteração de Imóvel Rural Para Urbano

Consulta:


Existe um imóvel rural matriculado neste Oficial e foi apresentado requerimento, planta e memorial descritivo da área rural e da urbana, assinados pelo proprietário, acompanhado da Lei e certidão Municipal, passando parte desse imóvel para urbano.
Queria saber se posso averbar a urbanização da área e descerrar matrículas para a mesma e outra para o imóvel rural, constando o número do INCRA, como cadastro dos dois imóveis, pois a parte alegou que somente poderá cancelar o INCRA e o DTR, após a abertura da matrícula da área urbana?


Resposta: É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste, passe a integrar o perímetro urbano, pois o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação, e a rigor, já deveria ser cadastrado como tal.
No caso concreto, parte do imóvel passou a integrar o perímetro urbano através de Lei Municipal comprovada por certidão expedida pela Municipalidade e o Município tem autonomia sobre seu território. Existindo requerimento, planta, memorial e documento oficial (do Município – Lei, certidão), definindo qual a área urbana e qual a área que permanece como rural, averba-se na matricula mãe como requerido, abrindo duas novas matrículas (uma rural e outra urbana), encerrando-se a matricula primitiva.
Na matricula do imóvel rural constará o número do INCRA como cadastro, na matricula do imóvel urbano não deverá constar o número do INCRA como cadastro, pois o imóvel por Lei e comprovado por certidão, passou para o perímetro urbano, devendo o seu cadastro municipal ser averbado posteriormente.
A alteração do zoneamento é feita por Lei dentro do que a Constituição Federal confere ao Município no exercício de sua competência. Assim, não há necessidade de se exigir que para se averbar alteração da situação física do imóvel, isto é, que passou a integrar o perímetro urbano, se exija autorização ou anuência do INCRA. Isto porque, o Município não precisa pedir anuência do INCRA para exercer atividade que e por força da Constituição Federal é de sua exclusiva competência.
O que ocorre é que imóveis situados em zona de expansão urbana, para serem loteados e por força do artigo 53 da Lei 6.766/79, exige para os Oficiais que seja apresentada prova de AUDIÊNCIA (que não pode ser confundida com ANUÊNCIA) do INCRA.
A averbação deverá ser feita nos termos do item n. 110 do Capitulo XX das NSCGJSP. (ver também item 2.2. da NB n. 17 do INCRA).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.007.

Retificação Administrativa Formal

Consulta:


Existem nesta serventia, inúmeros imóveis em que constam todas as medidas perimetrais, faltando à área quadrada.
Recebi um formal de partilha para registro, em que o imóvel é objeto da transcrição nº. 1.854, desta serventia, não possuindo a área quadrada.
Queria saber se posso fazer o registro do mesmo?
Em caso negativo, o terreno tem que ser retificado, judicialmente ou administrativamente ou a parte apresentando requerimento, croqui e memorial descritivo do imóvel, elaborado por um engenheiro, acompanhado de uma certidão da Municipalidade, o cartório pode averbar a área quadrada do imóvel?


Resposta: Como dito anteriormente, a retificação administrativa implantada pela Lei n. 10.931/04, veio para facilitar as retificações de registro e como uma ferramenta para ser utilizada.
Lembramos que atualmente, em termos de precariedade de descrição, existem inúmeros julgados do CSM do Estado, que entre eles destacamos as seguintes: 517-6/1 – Bragança Paulista; 524-6/3 – Serra Negra; e 563-6/0 – Limeira.
Portanto, imóveis nessas condições devem ser previamente retificados, podendo os interessados optarem pela via judicial ou administrativa (artigo 212 LRP).
Quando o imóvel possuir as medidas perimetrais, a retificação poderá ser feita nos termos do artigo n. 213, II, letra “e” da LRP., bastando a apresentação de requerimento do interessado acompanhado de memorial, croqui, elaborado por engenheiro ou profissional habilitado e ART, o que poderá ser complementado por certidão municipal.
No caso concreto, opcionalmente, poderá o formal de partilha ser registrado da forma que se encontra, se concomitantemente com este, for solicitada à retificação acompanhada dos documentos acima referidos. Far-se-á, primeiramente a retificação para logo em seguida poder registrar o formal de partilha nos termos do parágrafo 13º da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.007.

Loteamento Certidão Objeto de Pé

Consulta:


Foi apresentado documentos para o registro de um loteamento, e em nome de um dos anteriores proprietários do imóvel, consta quatro protestos, nos valores de: R$ 500,00, saldo, R$ 2.000,00, saldo, R$4.725,30 e R$ 5.888,55 e na certidão do distribuidor Cível do Fórum Central João Mendes Junior de São Paulo Capital, constou uma “ação/incidente processual – declaratória (em geral)”, distribuída em 31-3-2004.
A serventia solicitou a certidão de objeto de pé da ação acima mencionada e a parte interessada, está alegando de objeto de pé, somente ficará pronta após o dia 10-8-2007, em virtude do processo estar com o perito, e as exigências tem que ser satisfeitas até o dia 9-8-2007, vencendo-se o prazo das exigências, vence todas as certidões já juntadas no processo.
A parte fez requerimento dirigido à esta serventia, dando cumprimento as exigências e alegando que os valores dos protestos são ínfimos e não prejudicarão os futuros adquirentes dos lotes e a certidão do objeto de pé da ação, não é necessária, uma vez que na data de sua distribuição 31-3-2004, o executado já havia transferido em 10-1-2003, o imóvel de seu nome.
Queria saber se com a justificativa da parte, o cartório pode expedir o edital do loteamento?


Resposta: Nos termos do item n. 166 do Capitulo XX das NSCGJSP., as certidões complementares (Objeto de Pé – Natureza da Ação e situação do processo - em que fase se encontra) é necessária sempre que das certidões pessoais e reais constar distribuição de ações cíveis.
Em que pese o executado ter transferido o imóvel antes da distribuição da ação de execução, e que tal ação pode não interferir no registro do loteamento, a situação precisa ser avaliada através de documento oficial e a certidão complementar não pode ser dispensada, pois necessária por disposição normativa e para a avaliação da situação, do risco. Na dúvida e pelo tipo de ação, deve sim ser apresentada a certidão objeto de pé.
A ação poderá sim envolver o imóvel (perícia) e comprometer o empreendimento, e a maneira de se ter certeza é a apresentação da certidão, pois o que está em jogo é a segurança dos futuros adquirentes (por falta de um grito se perde uma boiada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.007.

Retificação Administrativa Herdeira

Consulta:


Está sendo retificado um imóvel, tendo como confrontante nos fundos, o imóvel objeto da transcrição nº 984, deste Oficial, que titula em nome de Silvino, casado. Silvino e sua esposa são falecidos há vários anos e até o presente momento não foi feito o inventário e segundo o engenheiro que está fazendo a retificação, os herdeiros não querem fazer o inventário. Sendo que uma das herdeiras, filha de Silvino, cuida da casa e se prontificou a assinar a retificação como ocupante do imóvel.
Se a herdeira filha assinar a retificação como ocupante do imóvel, o cartório pode proceder à retificação?


Resposta: Entendo que sim, considerando-se o parágrafo 10º do artigo n. 213 da LRP, e porque essa filha herdeira não é mera ocupante na condição de detentora, empregada, comodatária, locatária ou mesmo possuidora direta em função de contrato, e ostenta interesse jurídico e econômico. No entanto, seria de bom tom juntar cópia da certidão de nascimento dessa herdeira e de óbito de seus pais.
Maior segurança seria edital a ser feito dirigido aos herdeiros de Silvino e s/mr., porém, desnecessário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.007.

sexta-feira, 18 de fevereiro de 2011

Permuta

Consulta:


Existem nesta serventia as matrículas nºs.5.752 e 5.753, de propriedade de Antonio e Rubens.
Os proprietários fizeram uma escritura de permuta de partes ideais, em que Antonio fica com o imóvel da matrícula nº.5.752 e Rubens com o da matrícula nº.5.753.
Sobre o imóvel da matrícula nº.5.752, existe registrada a Cédula Rural Hipotecária.
Para registro da escritura de permuta é necessário fazer a retificação Judicial ou Administrativa, para inserção das medidas perimetrais dos imóveis.
Queria saber do senhor se há necessidade da anuência do credor hipotecário para o registro da escritura de permuta?
Abraços.


Resposta: Nos termos do artigo n. 533 do CC, aplicam-se a permuta as disposições referentes à venda e compra. A permuta é, na realidade, uma dupla compra e venda.
Portanto, nos termos do artigo n. 59 do DL n. 167/67, para o registro da permuta haverá sim a necessidade do credor hipotecário BANCO NOSSA CAIXA S/A.
Já para a inserção de todas as medidas perimetrais nos imóveis, deverá ser realizada a retificação judicial ou administrativa dos registros nos termos dos artigos 212 e 213 da LRP, sendo que em caso de a retificação ser feita pela via administrativa, deverá num primeiro momento ser verificada a possibilidade de esta ser feita nos termos do artigo 213, I, letras “a” (ver registro anterior) ou “e”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Agosto de 2.007.

Casamento CUB Sem Pacto

Consulta:


Foi apresentado para registro o formal de partilha, onde constou como herdeiro Aparecido, casado no regime da comunhão universal de bens, no advento da Lei Federal nº.6.515/1977 (21-1-1978), tendo a serventia exigido o pacto antenupcial registrado.
O senhor Aparecido alega que não foi feito e nem exigido o pacto antenupcial, em razão do protocolo de habilitação de casamento ter ocorrido no ano de 1977, antes da Lei do divórcio.
Segue por fax, cópia da certidão de casamento e obs. Feita pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais.
Queria saber se posso registrar o formal e como devo constar na qualificação?
Abraços
23 de Janeiro de 2.008.


Resposta: Nos termos do artigo n. 258 do CC/16 (1.640 do CC/02), não havendo convenção ou sendo ela nula, vigorará quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial.
No entanto, não é esse o caso, pois no caso concreto é uma situação especialíssima em virtude da habilitação do casamento ter se iniciado antes da Lei 6.515 de 26 de Dezembro de 1.977, conforme consta da certidão do Registro Civil.
Ao menos em nosso estado, firmou-se o entendimento de que comprovada a existência de habilitação anterior à entrada em vigor da Lei do Divórcio antes citada, podia ser dispensado o registro do pacto antenupcial.
Contudo, um casamento nessas condições especial e rara, ou seja, realizado em 21 de Janeiro de 1.978 (30 anos – bodas de pérola), pelo regime da comunhão universal de bens e sem o pacto antenupcial, pode gerar dúvidas com grande repercussão, inclusive de ordem patrimonial.
Desta forma, para que conste do registro do formal de partilha que se apresenta, até mesmo para garantia do casal, devem estes regularizarem a situação e requererem judicialmente o pedido de averbação junto à margem do assento do matrimônio, para que subsista o regime da CUB, nos termos da Apelação Cível n. 19.127-1 do TJSP de 14 de Janeiro de 1.981, publicada no RDI do Irib n. 12/108 – em Jurisprudência – Casamento.
Outra solução que particularmente entendo não ser melhor do que a primeira, porque já decorridos 30 (trinta) anos da realização do matrimônio, seria a de que o casal fizesse uma escritura de ratificação de declaração de pacto antenupcial, que seria então registrada no livro 3- auxiliar da circunscrição do primeiro domicílio conjugal, e desde que comprovada que a habilitação do casamento foi realizada antes da Lei 6.515/77 (ver RDI do Irib n. 24/25 – O Estado Civil e Alguns Aspectos de Sua Influência no Registro de Imóveis – Pacto Antenupcial – Dr. Ademar Fioraneli).
Entretanto, como decorridos 30 (trinta) anos do casamento, entendo que a solução judicial é a melhor a ser tomada pelas partes.
Portanto, o registro do formal de partilha dependerá dessa providência.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.008.

Doação a Casal Direito de Acrescer

Consulta:


Foi protocolado nesta serventia:
- Uma escritura de doação com reserva de usufruto, constando da mesma que a doação foi feita aos filhos e suas esposas, inclusive comparecendo todos na escritura, aceitando a doação.
- Requerimento acompanhado de cópias autenticadas dos óbitos dos doadores.
- Requerimento acompanhado de cópia autenticada do óbito da esposa de um dos donatários, solicitando averbação de subsistência na totalidade da parte ideal, para o cônjuge sobrevivo.
Queria saber se após cancelado o usufruto, pode ser aplicado o parágrafo único do artigo 551 do Código Civil, ou seja, a subsistência na totalidade da doação para o cônjuge sobrevivo, ou somente se aplica enquanto durar a doação?


Resposta: Como a doação foi feita ao casal, o parágrafo único do artigo 551 do CC, tem sim aplicação ao caso que se apresenta, pois pouco importa o regime de casamento adotado pelos donatários.
A vontade do doador deve ser preservada e a Lei não faz nenhuma distinção quanto ao regime do casamento (Nesse sentido ver: “Efeitos da Doação no Registro de Imóveis” - Dr. Elvino Silva Filho – RDI n. 19/20 item 7.3.1; Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegra 2.001 – Doação Cláusula de Acrescer Art. 1.178 CC/16 – Dr. Ademar Fioranelli, páginas 122/126 e Bol. Eletrônico Irib n. 2.691 de 10/10/2006 – “ O Direito de Acrescer na Doação: Algumas Observações sobre o Parágrafo Único do artigo 551 do CC – Dr. Francisco José Rezende dos Santos).
Sob o aspecto do RI, basta a averbação do óbito da cônjuge falecida à margem da transcrição do imóvel ou na matrícula, se ela já tiver sido aberta.
A finalidade da exceção contida no parágrafo único do artigo não é outra senão o favorecimento do cônjuge sobrevivo, em razão da relação patrimonial.
A parte do cônjuge morto não se transmite ao sobrevivo, mas subsiste, na integridade, para cônjuge supérstite.
Não há incidência de ITCM, mesmo porque não se trata de consolidação da propriedade, mas de direito de acrescer, e não há previsão na legislação estadual (ver também APC n. 441-0; 1.210-0).
Desta forma, deve ser cancelado o usufruto por morte dos doadores e a parte ideal que tocou ao casal pela doação subsistirá em sua totalidade para o cônjuge sobrevivo, nos termos do parágrafo único do artigo n. 551 do CC, com a averbação do falecimento da donatária, pois a doação (se não anulada, revogada ou feita com cláusula de reversão) é duradoura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Abril de 2.008.

Carta de Alienação

Consulta:


Foi apresentada para registro carta de alienação expedida em autos de reclamação trabalhista, sendo que a alienação dos bens da empresa reclamada foi requerida pelo exeqüente e deferida pelo juízo, desta forma, realizada a alienação judicial, outra empresa adquiriu tais bens.
Na matrícula de um dos Imóveis, consta o registro de incorporação para construção de um condomínio, que foi registrada em 02/2007 (vencida).
É possível o registro? Quais peças extraídas dos autos devem acompanhar a Carta de Alienação? E em relação à incorporação registrada??
16-02-2.011.


Resposta: No caso, trata-se de Alienação por Iniciativa Particular, a qual vem prevista no artigo 685-C do CPC.
Referida alienação, nos termos do parágrafo 2º do citado artigo, é formalizada por termo nos autos assinado pelo Juiz, pelo exeqüente, pelo adquirente, e se presente, pelo executado.
Os seus requisitos basicamente são os mesmos exigidos para a carta de arrematação e/ou adjudicação, ou seja, deverá conter A CARTA DE ALIENAÇÃO, o termo de alienação, prova da quitação do imposto de transmissão devido, descrição do imóvel com remissão à sua matrícula e registros, nº do processo, prova de citação do executado, e se casado for, também o seu cônjuge, qualificação do alienante (executado), do alienatário (adquirente) e do corretor, se houver (para fins de comunicação da DOI).
Também nos termos do parágrafo 3º do artigo, podem os Tribunais expedir provimentos detalhando o procedimento da alienação por iniciativa particular, devendo, portanto a serventia verificar se no seu estado existe algum provimento nesse sentido que poderá exigir que conste algum requisito a mais dos já mencionados.
Quanto à incorporação antes registrada, esta deverá ser previamente cancelada a fim de possibilitar o registro da carta, uma vez que o adquirente/alienatária adquiriu somente o terreno e não os direitos e obrigações da incorporação registrada, não ficando, portanto sub-rogado nesses direitos e obrigações.
E tal cancelamento, caso não haja nenhuma alienação de futura unidade registrada, deverá ser cancelada nos termos do artigo n. 255 da LRP, ou por determinação judicial nos termos do artigo 250, I c/c o artigo 259 na legislação citada (LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Fevereiro de 2.011.

terça-feira, 15 de fevereiro de 2011

Servidão Cancelamento de Renúncia

Consulta:


Para cancelamento de servidão de passagem é necessário escritura pública ou pode ser por instrumento particular?
A averbação do cancelamento do registro feito na matrícula do imóvel serviente é cobrada com valor declarado?
O cancelamento da averbação feita na matrícula do imóvel beneficiado é cobrada sem valor declarado?
Obrigado.


Resposta: É perfeitamente possível o cancelamento da servidão nas formas previstas em lei (artigos 1.388/1.389 do CC).
Via de regra, na maioria dos casos de extinção da servidão, exigem para o cancelamento do registro imobiliário título próprio.
Assim, a renúncia imprescinde de instrumento pelo qual o proprietário do imóvel dominante expressamente abdique do benefício, ou sendo presuntiva, de mandado judicial expedido em virtude de procedência de ação movida pelo proprietário do imóvel serviente.
No caso, se se tratar de renúncia da servidão pelo seu titular, deverá ser formalizada por instrumento público ou particular, desde que superado o piso legal estabelecido pelo artigo n. 108 do CC, contudo, em se tratando de servidão administrativa, somente poderá ser feita através de instrumento público.
Desta forma, como no caso de renúncia há ter um instrumento (escritura pública ou particular) e nesse instrumento há de consignar um valor (artigo n. 176, parágrafo único, III, 5), a averbação a ser feita na matricula do imóvel serviente deverá ser cobrada como averbação com valor declarado, e na matrícula do imóvel dominante, a averbação deverá ser cobrada sem valor declarado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.008.

Desmembramento 6 Glebas

Consulta:


O imóvel da matricula nº. 3.191, foi retificado administrativamente (AV.8) e pela AV.9, passou a incorporar o perímetro urbano da cidade, atualmente possui seis (6) condôminos que resolveram fracionar o imóvel em seis (6) quinhões, para possibilitar a divisão amigável entre eles, através de escritura pública.
Tendo em vista ser a divisão de imóvel advindo de herança é necessário algum outro procedimento além da aprovação da Prefeitura Municipal local. Em caso positivo, qual o fundamento legal?
Obrigado.
15-07-2.008.


Resposta: Considerando que o imóvel é urbano, considerando mais, o item n. 150 letra “c” do Capítulo XX da NSCGJSP, o provimento 03/88 da 1ª VRP da Capital e a recente Decisão de Diretoria nº 111/2008/C, de 17-5-2.008, da Cetesb, para o fracionamento do imóvel da maneira proposta, basta somente a aprovação municipal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Julho de 2.008.

Procuração Lavrada Consulado-Geral do Brasil em Atlanta

Consulta:


Foi apresentado para averbação, retificação administrativa em que a proprietária Regiane está representada pela outorgada Conceição, através da procuração lavrada no Consulado-Geral do Brasil em Atlanta, Geórgi, EUA.
Posso aceitar essa procuração?
Obrigado.


Resposta: O Decreto n. 84.451, de 31.01.1.980, dispondo sobre os atos notariais e de registro civil do Serviço Consular Brasileiro, determinou que as assinaturas originais dos cônsules do Brasil em documentos de qualquer tipo, têm validade em todo o território nacional, ficando dispensada a sua legalização (artigo 2º).
Ou seja, a procuração lavrada em consulado brasileiro é válida e produz os mesmos efeitos que o instrumento lavrado por Tabelião de Notas no Brasil.
Desta forma, para a retificação administrativa do (s) imóvel (eis), poderá ser aceita a procuração apresentada, lavrada de 27 de Agosto de 2.008.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Outubro de 2.008 (55).

segunda-feira, 14 de fevereiro de 2011

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


A Cédula Rural Hipotecária, emitida em 3-11-2005, registrada em 24-11-2005 e vencida em 20-10-2008.
Hoje foi apresentado aditivo de retificação e ratificação da mesma, diminuindo o seu valor de R$.15.000,00 para R$.7.718,49 e prorrogando o seu vencimento em 24 parcelas, vencendo a última em 20-12-2010.
Em virtude do vencimento da cédula ter ocorrido em 20-10-2008 e o aditivo ter sido feito em 30-12-2008, o cartório pode proceder tal averbação, em caso negativo minutar a exigência?
Obrigado.


Resposta: Respondo positivamente a questão, a serventia poderá sim realizar as averbações de prorrogação do prazo da CRH e da hipoteca junto às matrículas correspondentes (Livro 2 e 3- Auxiliar).
Em que pesem os entendimentos do passado em contrário, entendo s.m.j., levando-se em conta os artigos 12, 24 e 62, parágrafo único do DL 167/67, e ainda o artigo n. 1.485do CC, que as averbações da prorrogação do prazo da CRH e da Hipoteca, que na realidade é uma renovação, poderão ser feitas pela serventia.
Até 30 anos o contrato hipotecário se prorroga por simples averbação (artigo 1.485 do CC, citado). Há de levar em conta também a liberdade de contratar das partes (artigo n. 421 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.008.

Carta de Arrematação Hipoteca SFH

Consulta:


01. Imóvel que figura em nome de Rita e s/m. Sérgio.
02. Imóvel gravado com Hipoteca para a Caixa Econômica Federal, nos termos da Lei 4.380/64, alterada pela Lei Federal 5.049/66 (registro 02 da matrícula).
03. Imóvel gravado por penhoras e arrestos, a saber:
a) R.08: penhora para o INSS = 50% do imóvel pertencente ao Sr, Sérgio.
b) R.09: arresto para a Fazenda Nacional - 100% do imóvel.
c) R.11: penhora para Fazenda Nacional - 100% do imóvel
04. Apresentado para registro Carta de Arrematação, incidente sobre 50% do imóvel - execução com origem nos processos mencionados no registro 08 da matrícula, sendo constituído hipoteca judicial sobre a 1/2 do imóvel arrematada, para garantir o pagamento parcelado. Obs. não consta da carta de Arrematação nenhuma qualificação do executado Sergio.
Pergunta-se:
01. A hipoteca à favor da Caixa Econômica Federal impede o registro da Carta de Arrematação ?
02. O Arresto objeto do R.09 e a penhora objeto do R.11, impedem o registro da Carta de Arrematação ?
03. É necessário exigir aditamento da Carta de Arrematação, para constar a qualificação do executado ?
10-02-2.011.


Respostas:

1. A hipoteca a favor da CEF – SFH, não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este, como o foi, ser penhorado e até mesmo em ação de execução de título extrajudicial.
Não há impedimento para o registro/averbação da penhora, e se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (artigo n. 292 da LRP e artigo 1º da Lei 8.004/90) é a alienação voluntária pelo mutuário sem a anuência do credor hipotecário.
Não se tratando de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira, integrante do Sistema Financeiro Habitacional, inaplicável o artigo primeiro e parágrafo único da Lei 8.440/90, que modificou a norma contida no artigo 292 da LRP(APC 020897-0/9 – Cubatão SP).
Entretanto, em sendo registrada a carta de arrematação, o ônus hipotecário deve ser certificado no título (artigo 230 da LRP), e o seu cancelamento dependerá dos requisitos legais elencados no artigo 250, I, assim como os do artigo 259 da LRP, não podendo o Sr. Oficial proceder ao cancelamento da hipoteca de ofício como conseqüência do registro da arrematação, cabendo ao arrematante pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta a seu favor mande expedir mandado para esse cancelamento ou que providencie a quitação e baixa dessa hipoteca junto ao credor.
Apesar de não ser uma regra registrária, deve também o devedor denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato nos termos do artigo n. 23 do DL 70/66;
2. Sim, tanto o arresto objeto do R.09 (APC 80.106-0/0 e decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2006.227640-2), como a penhora objeto do R. 11, impedem o registro da carta de arrematação, pois nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei n. 8.212/91, o bem está indisponível (APC 950-6/7, 1.233-6/2, 911-6/6, entre outras);
3. Sim, da carta de arrematação deverá constar a qualificação do executado/devedor, incluindo-se aí o seu estado civil e nome de seu cônjuge, pois deve haver a prova da intimação de seu cônjuge da penhora e também para fins de comunicação da DOI (ver APC 1.225-6/6).

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 10 de Fevereiro de 2.011.

Doação de Numerário Para Construção de Hospital

Consulta:


Empresário de nossa Capital fez doação de numerário para construção do Hospital do Câncer (R$ 23MM).
Esta construção será efetuada em terreno que já é de propriedade do Hospital.
Para que esta doação seja efetivada, o doador impôs a condição de que o imóvel fique de alguma forma inalienável, impenhorável e que sob qualquer forma possa ser oferecido em garantia.
Considerando que o Hospital adquiriu o terreno por compra e venda já devidamente registrada na matrícula do imóvel, existe alguma maneira de clausular este bem de forma a viabilizar esta doação?
10-022.011


Resposta: No caso, a doação de dinheiro apesar de ter repercussão de ordem fiscal, não tem nenhum acesso ao Registro de Imóveis, mesmo em sendo destinada a construção de hospital.
A construção ao seu término/conclusão será averbada na matricula do imóvel, mas por essa doação não será possível impor cláusulas restritivas de inalienabilidade e impenhorabilidade, pois não se trata de doação “modal” para aquisição de bem imóvel.
Caso, e se de fato o valor da doação for mesmo expressivo - R$ 23.000.000,00 (Vinte e três milhões de reais), poderá o doador adquirir o terreno, realizar a construção do hospital e depois de averbá-la doar o prédio (hospital) e seu respectivo terreno a entidade, impondo tais cláusulas restritivas.
Ainda lhe resta, se for o caso, se valer de outras instituições, tais como hipoteca, alienação fiduciária, direito de superfície, usufruto (instituição), mas tudo é questão de conveniência, estatutária, de ordem legal, contábil, fiscal, etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Fevereiro de 2.011.

sexta-feira, 11 de fevereiro de 2011

Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentado para registro o Instrumento Particular de Financiamento, para aquisição de imóvel, venda e compra e constituição de alienação fiduciária, entre outras avenças.
Primeiro cancelo a hipoteca do R.11/8.096, com o valor de R$.38.000,00, segundo registro a venda e compra no valor de R$.50.000,00 e terceiro registro a alienação fiduciária no valor de R$.38.000,00.
Não consta do contrato a origem dos recursos e se é a primeira aquisição.
Tendo em vista o novo regimento de custas, queria saber do senhor como cobrar as custas e emolumentos para o registro do contrato.
Obrigado.


Resposta: No caso, trata-se de instrumento particular de venda e compra feito nos termos da Lei n. 9.514/97, com garantia de alienação fiduciária.
Pelo R.11/M.8.096, o imóvel já se encontra alienado fiduciariamente por Vanderson ao Banco Bradesco S/A, e pelo contrato, Vanderson aliena o imóvel a Priscila, que por sua vez também aliena fiduciariamente ao Banco Bradesco S/A.
O credor Bradesco também comparece no contrato na qualidade de interveniente quitante, dando a quitação e autorizando o cancelamento na alienação fiduciária objeto do R. 11, mencionado.
Desta forma, deverá ser cancelada a alienação fiduciária constante do R. 11 (parágrafo 2º do artigo 25 da Lei 9.514/97), para em seguida proceder aos registros da v/c (R$ 50.000,00), e da (nova) alienação fiduciária (R$ 38.000,00).
Quanto aos emolumentos, esclarecemos que pela nova tabela o item 1.1, foi revogado pela Lei Estadual 13.290/2.008, e também não é o caso da aplicação do item 14.5 da nova tabela em vigor.
Portanto, os emolumentos dos registros devem ser cobrados integralmente, ou seja, v/c calculada sobre a base de cálculo de R$ 50.000,00, e a alienação fiduciária sobre a base de cálculo de R$ 38.000,00.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.009.

Penhor Instrumento Particular

Consulta:


Recebi para registro o instrumento particular de novação e confissão de dívida com garantia pignoratícia.
Queria saber se poço registrar o contrato no livro 3 – Auxiliar e se devo exigir cópias autenticadas dos contratos das áreas arrendadas, que estão situadas neste município e comarca?
Obrigado.


Resposta: Sim, o penhor constituído deverá ser objeto de registro no Livro 3- Auxiliar, e tendo em vista o artigo 3º da Lei n. 2.666/55, não haverá necessidade da apresentação de cópias dos contratos das áreas arrendadas pelo devedor (Lei 2.666/55 – artigo 3º: A validade do penhor celebrado pelo arrendatário, comodatário, parceiro agricultor, condômino, usufrutuário ou fiduciário independe de anuência do proprietário, consorte, nu-proprietário ou fideicomissário do imóvel de situação dos bens dados em garantia).
No caso, a rigor do contrato, deveria constar o regime e época de casamento do Interveniente garantidor José Pedro, assim como o nome de sua esposa, no entanto tal exigência poderia ser mitigada mediante a apresentação de cópia de sua certidão de casamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.009.

Doação Usufruto

Consulta:


O Tabelião de Notas nos encaminhou minuta de escritura de doação, em nome de um dos filhos, com a anuência dos demais, impondo cláusulas e reserva de usufruto somente em nome da esposa do casal doador, que estão separados de fato.
Em casos em que existe a separação judicial e que haja acordo entre o casal, homologado pelo Juiz para que o usufruto fique somente para um dos cônjuges, o cartório está registrando.
Como não houve a separação judicial e a doação está sendo feita por escritura pública, o registro pode ser feito?
Em caso positivo ou negativo, qual a base legal?
Obrigado.


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois é perfeitamente possível nesse caso a reserva do usufruto somente para a esposa.
A jurisprudência em torno dessa matéria, a princípio controvertida, acabou por se firmar no sentido da possibilidade da reserva do usufruto somente em favor de um dos cônjuges.
Não se vê como não possa o cônjuge varão “in casu” renunciar, não ao usufruto propriamente dito, que na realidade não chegou a ser instituído em seu benefício, mas ao próprio direito de reservá-lo para si na doação feita.
Não ocorreu a reserva por um cônjuge apenas em detrimento do outro, mas ambos os doadores estabeleceram que o usufruto do imóvel continuava a pertencer à doadora.
Houve assim reserva apenas para um dos doadores, ocorrendo renúncia do outro em reservá-lo para si ou participar da reserva (ver “O Direito Real do Usufruto” - item “9” – Usufruto exclusivo – Personalíssimo – páginas 393/395 - Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli - Irib – Editora Safe Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre, 2001).
Como se vê, a base legal é doutrinária e jurisprudencial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Fevereiro de 2.009.

quarta-feira, 9 de fevereiro de 2011

Loteamento Desdobro de Lote

Consulta:


A Imobiliária B. Empreendimentos Imobiliários Ltda, possui um loteamento em seu nome, e nos consultou sobre a possibilidade dela loteadora, fazer o desdobro de um lote em duas partes.
Queria saber se o desdobro pode ser feito em nome da loteadora, ou esse lote tem que ser transmitido a outra pessoa para poder ser desdobrado. Em caso positivo ou negativo, qual a base legal?
Obrigado.


Resposta: O desmembramento/parcelamento/desdobro de lote(s) pelo próprio parcelador, implica em alteração do plano de loteamento que vem previsto no artigo n. 28 da Lei do Parcelamento do solo.
O desdobro de lotes certamente implica em aumento da densidade populacional com repercussões em uma série de coisas (sistema de circulação, coleta de lixo, iluminação pública, equipamentos, diretrizes municipais, etc.).
Por isso é que para a aprovação de um loteamento deve pré-existir um plano, um projeto (artigo 4º e seguintes da Lei) e o aumento de lotes certamente implicará em alteração do plano do projeto.
Desta forma, se o desmembramento/desdobro for feito diretamente pelo loteador, implicará no cumprimento do artigo n. 28, antes citado.
Via de regra, como a prática tem mostrado esse desmembramento/desdobro, não ficará restrito a um único lote.
Se feito por terceiros adquirentes, desde que não haja restrições impostas para tal e com a necessária aprovação pelo Município, o desmembramento/desdobro, poderá ser feito sem a implicação do artigo 28 da Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Março de 2.009.

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


Pode ser registrada uma cédula rural hipotecaria, tendo como emitente o proprietário, com a outorga uxória de sua mulher?
Obrigado.


Resposta: Se a garantia hipotecária não está sendo prestada por terceiros, não há de se falar no impedimento “ex vi”, do parágrafo 3º do artigo n. 60 do DL 167/67, consoantes recentes decisões do CSM do Estado nºs. 1.023-6/4, 1.026-6/8, 1.047-6/3, 1.028-6/7, 1.032-6/5, 1.039-6/7 e 1.040-6/1.
No caso, se a garantia hipotecária está sendo prestada pelo próprio emitente com a outorga uxória de seu cônjuge, o registro poderá ser feito, pois isso significa que ambos estão dando em hipoteca o imóvel de suas propriedades.
Evidentemente não há de falar em garantia de meação que não pode ser extremada, a não ser por eventual partilha de bens.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.009.

Convivente em União Estável

Consulta:


Foi apresentado formal de partilha em que um dos filhos na relação de herdeiros e no plano de partilha constou Jose (qualificado), convivente em união estável com Lucia (qualificada).
Pode ser aceita está qualificação como convivente em união estável? Em caso positivo como devo constar no registro?


Resposta: Não, títulos nessas condições devem ser prenotados e devolvidos para que seja consignado o estado civil de DIREITO das partes. A circunstância de serem amasiados, conviventes ou unidos estavelmente, questão de fato, não podem ser inscritas no Registro Imobiliário, que deve abrigar o estado civil que cada uma das partes tem segundo a Lei Civil (os artigos 3º e 4º da Lei 9.278/96, foram vetados e de qualquer forma não haveria comunicação com a companheira/convivente – artigo 1.725 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Julho de 2.009.

Loteamento Sistema de Lazer

Consulta:


Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de averbar a construção de três (03) prédios destinados a creche em uma matrícula de imóvel destinado a sistema de lazer de propriedade do Município.


Resposta: Com o loteamento, temos os equipamentos públicos que são os urbanos e os comunitários.
Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado (artigo 5º, parágrafo único – parágrafo 5º do artigo 2º da Lei 6.766/79).
Já a definição dos equipamentos comunitários, encontra-se no parágrafo 2º do artigo 4º da Lei do Parcelamento do Solo.
Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, lazer e similares.
Área de interesse Público (Social) é a área transferida para o Município quando da aprovação de loteamentos e seus registros.
Área Institucional é a parcela do terreno reservada à edificação de equipamentos comunitários.
Portanto, o “Sistema de Recreio/Lazer” é equipamento comunitário.
No caso, a área já está matriculada (item 175 do Capitulo XX das NSCGJSP) e o Município requereu a averbação da construção de uma Creche Municipal sobre o imóvel.
Não se está alterando a classificação do bem público que é de uso especial (artigo 99, II do CC), assim como não se está violando o que preceitua o artigo 180, VII da Constituição Estadual, ao contrário, está aplicando o que dispõe a letra “b” do artigo 180, VII da Constituição do Estado.
Desta arte, nenhum impedimento existe para que a averbação requerida seja feita pela serventia, podendo ser previamente averbado na matricula de que o imóvel foi pelo Município destinado a Área Institucional (equipamento comunitário) para a construção de Creche Municipal, utilizando-se da certidão a ser expedida nesse sentido, para em seguida averbar-se a construção.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.009.

Contrato de Cessão de Uso

Consulta:


Este Município apresentou para registro uma Certidão expedida pela Superintendência do Patrimônio da União (SPU/MS) na qual consta que foi lavrado no Livro de Contratos do SPU/MS um contrato de "Cessão sob a forma de utilização gratuita com encargos" de alguns imóveis para o Município, sendo que esta cessão, foi efetuada sob cláusula resolutiva, destinanado-a a implantação do complexo viário na cidade.
Existe previsão legal para efetuarmos o registro/averbação deste contrato nas respectivas matrículas???
04 de Fevereiro de 2.011.


Resposta: No caso, trata-se de “Cessão de Uso” do Direito Administrativo, que segundo Diógenes Gasparini (Direito Administrativo – Editora Saraiva – 2ª Edição 1.992 – página 519) é operação que consubstancia a transferência de uso de certo bem de um órgão (Secretaria da Fazenda) para outro (Secretaria da Justiça) da mesma pessoa política (União, Estado-Membro e Município), para que este o utilize segundo a sua natureza e fim, por tempo certo ou indeterminado. É medida de colaboração entre órgãos públicos. Por essa razão, não é remunerada e dispensa autorização legislativa. Formaliza-se por termo de cessão. Não se confunde com comodato, nem com a permissão a autorização ou a concessão de uso. Tampouco se confunde com a transferência da responsabilidade patrimonial. Por essa, o bem passa, em caráter definitivo, a ser de responsabilidade do órgão que o recebe.
A transferência do uso de uma entidade pública (União, Município) para outra ou para entidade de sua administração indireta (fundação, sociedade de economia mista), faz-se por permissão, autorização ou concessão (artigo 18º caput e inciso I da Lei 9.636/98).
Contudo, não foi realizado através de concessão de direito real de uso (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 9.636/98), mas sim através de cessão de uso (Artigo 12º, VI do Decreto 3.725/2.001) e, portanto não tem acesso ao Registro de Imóveis (artigo 167, I, 40 da LRP – concessão de direito real de uso - Ver também artigo 64 e seu parágrafo 3º da Lei 9.760/46).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Fevereiro de 2.011.

quinta-feira, 3 de fevereiro de 2011

Caução da Alienação Fiduciária

Consulta:


Pergunta: Apresentado para registro, um Instrumento Particular de Compra e Venda, garantido por alienação fiduciária elaborado nos termos do parágrafo 5º do artigo 61 da Lei Federal 4.380/64, acrescido pelo artigo 1º da Lei Federal 5.049/66 e do artigo 26 do Decreto-Lei Federal nº 70 de 21/11/66, e ainda nos termos do artigo 22 e seguintes da Lei 9.5l4/97 alterado pelo artigo 57 da Lei 10.931/2004.
O devedor fiduciante aliena a Nossa Caixa Nosso Banco, em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento.
A Nossa Caixa, em garantia do crédito concedido pela Caixa Econômica Federal, com recursos lastreados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, com expresso conhecimento e anuência do devedor fiduciante, CAUCIONA à Caixa Econômica Federal o crédito decorrente do presente contrato.
Pergunta?
É possível a averbar a caução do crédito, uma vez que se trata de alienação fiduciária?
Se positivo, como proceder o registro.


Resposta: Sim, é possível a averbação da caução da alienação fiduciária do Banco Nossa Caixa S/A, para a CEF.
Após os registros de venda e compra e da alienação fiduciária, procede-se a averbação da caução com valor declarado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Novembro de 2.005.

Arrendamento Rural

Consulta:


Apresentado para registro instrumento particular de arrendamento rural, sem a presença de testemunhas.
Alega o interessado, que segundo o novo Código Civil, não existe mais a obrigatoriedade da presença de duas testemunhas em instrumento particular.
Pergunta-se: Como proceder?


Resposta: Tem razão o interessado, consoante o artigo 221 do NCC (artigo 135 CC/1.916), não se exige mais a presença de duas testemunhas para a prova das obrigações convencionais. Contudo, o artigo 221, II da Lei dos Registros Públicos, exige a presença de duas testemunhas nos escritos particulares para que o documento acesse ao RI.
Entretanto, conforme item 68.3 do Capitulo XX da NSCGJSP, o contrato de arrendamento rural não tem acesso ao RI, podendo ser registrado em RTD.
Dessa forma, a serventia deve qualificar negativamente o documento apresentado para acesso em RI e qualificar positivamente em RTD, caso assim deseje o interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Dezembro de 2.005.

Usucapião de Parte Ideal

Consulta:


Pergunta: Um comunheiro detém 75,00% do imóvel. Em procedimento judicial, está pleiteando via usucapião, os outros 25,00%, visto que os comunheiros detentores desta fração ideal, encontram-se em lugar incerto e não sabido. Além desse pedido, solicita também a inovação de descrição e área do imóvel em questão.
Vindo o mandado, a serventia poderá registrar-lo normalmente?


Resposta: O usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita. A aquisição usucapional legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.
É perfeitamente possível o registro de usucapião de parte ideal, porque a jurisprudência é pacífica no sentido que se pode usucapir contra condômino (Ver Acórdão CSM de 31.03.1.995 – Fonte: 023244-0/1 – Ourinhos SP).
O que é preciso ter é a perfeita descrição da área física usucapida, na qual estão somados os 75,00% de domínio preexistentes em favor do autor da ação, mais os 25,00% havidos pela sentença.
Se o imóvel usucapido corresponder a imóvel matriculado, o mesmo registro será feito na matricula do imóvel. Se corresponder parcialmente a imóvel matriculado, será aberta nova matricula com a descrição do imóvel usucapido, feito o registro da sentença e na matricula da área maior, feita uma averbação para contar que parte do imóvel da matricula foi desmembrado, gerando o imóvel da matricula nº tal (a do imóvel usucapido).
Se o imóvel usucapido for de área maior que o registrado (transcrito ou matriculado), a transcrição receberá uma averbação para constar que em área maior, o imóvel da transcrição passou a ser objeto da matricula nº tal (a do imóvel usucapido).
Se estiver matriculado (em área menor que o usucapido), a matricula será encerrada, com remissão, feita por averbação à nova matrícula que se abrirá, descrevendo-se o imóvel usucapido (e que, portanto, abarca, engloba o menor que estava matriculado).
Assim, vindo o mandado, a serventia poderá registrá-lo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.006.

Emolumentos Justiça Gratuita

Consulta:


Consulta-nos a serventia de como deverá proceder com relação à cobrança de emolumentos, diante da apresentação para registro de um formal de partilha expedido pelo Juízo, em processo com beneficio de Assistência de Justiça Gratuita, no qual o Juiz do processo despachou que o Beneficio da Assistência de Justiça Gratuita não se estende aos atos extrajudiciais a serem praticados pela serventia?


Resposta: Nos termos do inciso II do artigo 2º da Lei Estadual n. 11.331/02, e do artigo 14 da Lei dos Registros Públicos, deverá ser exigido o prévio depósito dos emolumentos para a prática do ato, de acordo com a Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, pois a extensão do beneficio aos emolumentos dos atos de registro, deve ser expressa e declarada em cada caso concreto.
E no caso em tela, ocorreu justamente o contrário, o Juiz do processo declarou que tais benefícios não se estendem aos atos extrajudiciais (registrários). Nesse sentido ver Processos n. 000.02.1131109-0 de 31.07.2002 e 000.05.066251-1 da 1ª VRP Capital, Decisão da ECGJSP de 30.07.2.003 – Fonte: 000710/2003 – São Paulo, Boletins Eletrônico Anoreg n. 355 de 20.07.2005, n.810 de 01.09.2003, n. 557 de 21.10.2002.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Fevereiro de 2.006.

terça-feira, 1 de fevereiro de 2011

Instrumento Particular

Consulta:


Pergunta: O artigo 108 do C.C. possibilita a lavratura de escritura particular que envolva imóveis com valor menor do que 30,00 salários mínimos vigente.
Temos um caso, que a venda e compra envolve fração ideal de imóvel, com valor da transação menor do que os 30 salários, mas o valor venal, por ser integral, atinge o montante de R$ 130.382,23 (levando em consideração a fração ideal alienada o valor venal da mesma é de R$ 1.032,14).
Portanto, a escritura na forma supra relatada, estaria apta a registro?


Resposta: Entendo que sim, a escritura na forma relatada pelo consulente estaria apta a registro.
O artigo 108 do CC/02, deixa claro que se tratando de imóvel com valor menor do que trinta salários mínimos, a transferência do mesmo pode se dar através de instrumento ou escritura particular.
Entretanto, referido titulo deve revestir-se de todas as formalidades legais e fiscais.
A expressão valor, refere-se nos contratos onerosos, aquele estipulado pelas partes e estende-se a preço, mas poderá ter significado mais amplo e deve ser levado em conta o valor venal do bem imóvel, pois se levarmos em conta somente o valor atribuído pelas partes, se estaria abrindo as portas para as fraudes.
Contudo, no caso concreto, tanto o valor atribuído pelas partes, como o valor venal proporcional (que é o que deve ser considerado) do bem, são inferiores a 30 salários mínimos, podendo ser a venda e compra realizada por instrumento (ou escritura) particular, atendendo, como já dito, as exigências legais e fiscais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Março de 2.006.

Penhora Condomínio Como Exequente

Consulta:


Pergunta: Poderemos registrar mandado de penhora que recai sobre um apartamento, exarado em ação de cobrança/execução, tendo como exeqüente o Condomínio de um Edifício, e executada, uma condômina?


Resposta: A resposta é afirmativa. Não visualizo nenhum impedimento para que a penhora possa ser registrada, mesmo porque a penhora é ato preparatório, não dá nem tira direito.
Ademais, a ação deve visar a cobrança/execução de débitos condominiais que possuem natureza propter rem, assim como o valor do IPTU, sendo que essa natureza determina a vinculação da despesa ao imóvel.
Reconhece-se que o condomínio tem o direito de cobrar em juízo os valores condominiais, podendo, para prestigiar este seu direito processual, até mesmo adjudicar ou arrematar a unidade interna penhorada, bem como aliená-la subseqüentemente para efetivar o recebimento do crédito judicial.
Recentemente, tem-se decidido até mesmo pela aquisição da unidade penhorada em nome do condomínio, e quem pode o mais, certamente pode o menos.
A penhora pode ser registrada(ver decisões 01040948-3; 583.00.2005.057669-0 e 583.00.2005.209273-3, da 1ª VRP da Capital e AC 469-6/1 – Jundiaí Sp e 137-6/7 Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Junho de 2.006.