quinta-feira, 31 de março de 2011

Supressão Nome Júnior Pelo Casamento

Consulta:


Podemos subtrair o agnome do contraente e acrescentar o sobrenome da contraente do mesmo?
Ex: MARCO DA SILVA JUNIOR
Passará a assinar: MARCO DA SILVA OLIVEIRA
É permitido?


Resposta: Nossa posição é a da não possibilidade, nos termos do parágrafo 1º do artigo 1.565 do NCC.
MARCO DA SILVA JUNIOR poderá acrescer ao seu o sobrenome de sua consorte (contraente), contudo não poderá ocorrer a supressão do sobrenome de origem (nome civil).
A expressão “JUNIOR” não é propriamente um sobrenome, como diz o Código Civil (nome ou patronímico de Família), e também não é propriamente um agnome, que é um apelido ou alcunha.
Junior (mais moço) emprega-se depois do nome (conjunto de prenome e nome da família), é apelido de uma pessoa para diferenciá-la de qualquer de seus parentes que tenha o mesmo nome e apelido.
Assim, o nome civil se compõe do prenome (nome individual), do nome de família (patronímico) e do cognome (alcunha ou apelido), desta forma, a expressão “Junior” faz parte do conjunto do nome civil (Nome + prenome).
Desta forma, Marco da Silva Junior poderá acrescer ao seu nome (civil) o sobrenome de sua consorte, passando a chamar-se Marco da Silva Junior Oliveira, no entanto, não poderá ocorrer a supressão de Júnior.
Qualquer mudança posterior do nome ou prenome, só por exceção e motivadamente, será permitida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Janeiro de 2.006.

Reconhecimento de Paternidade Certidão em “INTEIRO TEOR"

Consulta:


Deve-se constar a Averbação de Reconhecimento de Paternidade na Certidão em “INTEIRO TEOR” ?


Resposta: A resposta é negativa, nos termos do artigo n. 227, parágrafo 6º da Constituição Federal, artigo 6º da Lei n. 8.560/92 (Regula a Investigação de Paternidade), artigo 45 da LRP e item 43 do Capitulo XVII das NSCGJSP. Devendo tais certidões (Inteiro Teor – artigo 19 da LRP) serem requeridas ao Juízo com pedido motivado (parágrafo 3º do artigo 19 da LRP e item 49.3 do Cap. XVII das NSCGJSP). Devendo também, o Juiz examinar atentamente o afirmado legítimo interesse de quem queira certidão completa, tendo em conta que a Constituição Federal proíbe qualquer designação discriminatória relativa a filiação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Fevereiro de 2.006.

Bem de Família Cancelamento

Consulta:


Uma pessoa destinou imóvel de sua propriedade como bem de família, para domicílio dele enquanto vivo e dos filhos, enquanto menores, sendo a instituição devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Ocorreu seu falecimento do instituidor (pai) e os filhos, já maiores, promoveram o registro do formal de partilha no qual adquirem propriedade por herança.
Agora, foi apresentada escritura onde estes vendem o imóvel.
Mesmo após verificadas o cumprimento das condições feitas na ocasião da instituição, será necessário promover o cancelamento da instituição do bem de família para possibilitar o registro da v/c?
29-03-2.011.


Resposta: Sim, a instituição do bem de família deverá ser previamente cancelada através de determinação judicial com o trânsito em julgado (mandado), ouvido o Ministério Público, sendo que a rigor, no caso em tela, nem mesmo o formal de partilha poderia ser registrado sem que antes fosse cancelada a instituição do bem de família (ver artigos 20 e 21 do DL 3.200/41, 1.719/1.722 do CC/02 BE Irib nºs: 1.950 de 23/05/2.005 e 1.737 de 10.05.2.002 e Decisão da 1ª VRP da Capital n. 0035257-34.2010.8.26.0100 - esta abaixo reproduzida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Março de 2.011.

Alienação Fiduciária Fusão

Consulta:


01. Apresentado documentos para averbação de fusão de dois imóveis, sendo que um deles encontra-se gravado por "alienação fiduciária".
02. A Caixa Econômica Federal expediu uma autorização para efetuar a fusão dos imóveis.
Pergunta-se:
01. Pode ser fusionado (ou unificado) de dois imóveis, sendo que um deles encontra-se gravado por alienação fiduciária?
02. Em caso positivo, como proceder?
Grato pela atenção.
29.03.2011.


Resposta: O registro da alienação fiduciária implica na transferência do imóvel ao credor recebedor da garantia, tornando a propriedade do imóvel resolúvel.
Com a alienação fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, ficando o devedor fiduciante com a posse direta e o credor fiduciário com a posse indireta do imóvel.
O fiduciante fica tão somente com a posse direta do imóvel, sendo que a propriedade do bem é passada para o fiduciário em caráter resolúvel, tornando-se efetivamente titular do domínio sobre a coisa.
Assim, nos termos do artigo 234 da LRP, o remembramento (unificação/fusão) requerido não poderá ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Março de 2.011.

quarta-feira, 30 de março de 2011

Casamento Procuração Feita em Portugal

Consulta:


Como se deve fazer para substabelecer uma procuração feita por um Notário em Portugal, com poderes para a cerimônia do casamento (a procuração está consularizada e registrada em RTD).


Resposta: Os documentos estrangeiros devem, em primeiro lugar, ter suas firmas reconhecidas pelos Tabeliães do País de origem e as firmas dos Tabeliães reconhecidas por consulado ou embaixada brasileiros.
No Brasil, os documentos devem ser traduzidos por tradutor público juramentado e em seguida, registrados, original e tradução, no Registro de Títulos e Documentos.
A procuração lavrada por estrangeiros no exterior tem validade do Brasil, devendo ser consularizada no País de origem, traduzida e registrada em Registro de Títulos e Documentos, podendo a procuração ser revogada ou substabelecida no Brasil.
Contudo, referida procuração deverá conter poderes especiais para o ato e referência expressa ao nome da pessoa com a qual o outorgante vai casar-se, deve possibilitar o substabelecimento e estar em vigor nos termos do parágrafo 3º do artigo n. 1.542 do CC/02 (90 dias).
Como se trata de procuração para casamento, o mandante estrangeiro deve fazer prova de idade, estado civil e filiação através de cédula de identidade expedida de acordo com a lei brasileira ou passaporte, atestado consular e certidão de nascimento traduzida e registrado em RTD, e prova de estado civil e filiação por declaração de testemunhas ou atestado consular (item 59.1 do Capitulo XVII das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Fevereiro de 2.006.

Casamento de Estrangeiro

Consulta:


MIEKO e KAZUHIRO, são japoneses natos, titulares de CPF e RNE no Brasil e casados no JAPÃO, sob o regime de bens, la vigente, com domicilio permanente naquele país, cujo casamento, realizado em 25 de setembro de 1989, foi registrado em 18 de dezembro de 2004, conforme consta do registro civil traduzido para o vernáculo português em 16 de dezembro de 2005, por tradutor juramentado e registrado na JUCESP.
MIEKO é proprietária em comum de uma parte ideal de 50% de um imóvel localizado no Município de São Paulo, o qual já prometeu a venda juntamente com os demais condôminos à ANTONIO, através de instrumento particular, com base no qual ANTONIO, já quitou o preço.
De passagem pelo Brasil, em maior de 2005, MIEKO e KAZUHIRO outorgaram a Sra. MARIANNA, mãe do adquirente ANTONIO, instrumento público de procuração, no qual autorizam MARIANNA a outorgar a quem quiser e pelo preço que convencionar, escritura definitiva da parte de MIEKO no imóvel.
No instrumento de procuração, o escrevente que a lavrou, identificou a outorgante MIEKO, da seguinte forma: “japonesa, etc...., casada no Japão, conforme leis daquele pais, da qual a certidão de casamento devidamente regularizada será apresentada na ocasião da lavratura da escritura definitiva, e seu marido KAZUHIRO....”
Pretendendo receber a escritura definitiva ANTONIO me procurou para que eu a lavrasse, porém me surgiu a duvida: No caso de brasileiros casados no exterior, há necessidade do registro do casamento no Brasil, para que se possa praticar qualquer ato relacionado a imóvel.
Mas no caso em pauta, em que MIEKO, de nacionalidade japonesa, casado no Japão, onde possui residência fixa e permanente, embora tenha cadastro no CPF e RNE do Brasil, pergunto: Torna-se ela, obrigada a fazer registro de seu casamento no Brasil para que possa vender a parte que possui no imóvel localizado no Município de São Paulo?


Resposta: Na hipótese de casamento celebrado no estrangeiro, a necessidade de registro no Registro Civil é limitada apenas à situação em que ao menos um dos cônjuges seja brasileiro. Se ambos forem estrangeiros, ainda que aqui venham a ter domicilio e adquiram a nacionalidade brasileira na condição de naturalizados, a inscrição é dispensável.
A nacionalidade do casal é japonesa e são casados no Japão, não há necessidade do registro de seu casamento no Brasil para que aqui possa surtir efeitos, vale o registro no Japão, aliás, não há previsão legal para esse registro.
A única observação que se faz é de que ambos devem possuir CPF/MF, e a sua certidão de casamento (no Japão) deve ter a firma reconhecida de quem expediu a certidão pelos tabeliães do País de origem e as firmas dos tabeliães reconhecidas por consulado ou embaixada brasileiros. No Brasil, os documentos devem ser traduzidos por tradutor público juramentado e em seguida registrados, original e tradução, no Registro de Títulos e Documentos para fins de averbação no RI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Abril de 2.006.

Usufruto Instituição

Consulta:


Filho adquire a propriedade de certo imóvel e pretende instituir usufruto vitalício somente em favor do pai, que é casado sob regime da CUB.
Existe algum impedimento legal para que a instituição seja feita nestes termos, ou seja, que o usufruto do imóvel seja destinado exclusivamente ao pai??
29-03-2.011.


Resposta: O usufruto é personalíssimo e não há nenhum impedimento legal de que este seja instituído ou mesmo reservado (no caso de doação) somente a favor de um dos cônjuges, independentemente de serem casados pelo regime da CUB.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Março de 2.011.

terça-feira, 29 de março de 2011

Doação Meação Antes da Partilha

Consulta:


ANTONIO e JACOBINA, eram casados sob o regime da comunhão universal de bens, anterior a vigência da Lei Federal nº.6.515/77.
ANTONIO e JACOBINA adquiriram no estado civil de casados dois imóveis no Município de São Paulo, contíguos entre si, os quais na verdade, são de uso comum dele e dos filhos, como se um só fosse, porem não se encontram unificados, ou seja, possuem matriculas individuais.
JACOBINA faleceu ainda no estado civil de casada com Antonio no sob o regime mencionado, ha cerca de um ano atrás.
ANTONIO cumprindo sua obrigação impetrou ação de inventario para partilhar os bens deixados por JACOBINA, na qual foi nomeado inventariante, tendo abandonado a ação na fase de recolhimento do ITCMD, tendo conseqüentemente sido encaminhado a arquivado o processo.
ANTONIO pediu desarquivamento do processo de inventario dos bens deixados por JACOBINA, o que deve demorar.
ANTONIO na qualidade de sócio pessoal de seu irmão JOAQUIM, assinou alguns documentos, que alega, não ter lido e nem tomado conhecimento do conteúdo, ocorre, que, através de outros sócios da empresa, também seus irmãos, ANTONIO tomou conhecimento de que a empresa fez algumas dividas, as quais encontram-se em fase de negociação com os credores para efeito de liquidação. Antonio achando que corre risco de perder seus bens pessoais, em função de uma execução de cobrança contra a pessoa jurídica de que é sócio, uma limitada, embora não exista nenhuma ação de cobrança em andamento, quer transmitir urgentemente para seus filhos à parte que possui nos dois imóveis objetos da partilha, integrante do processo dos bens deixados por falecimento de JACOBINA, reservando para ele usufruto vitalício.
Pergunto: a) - Visto que ANTONIO é o proprietário de 50% (cinqüenta por cento) dos bens e o processo de inventario deve demorar para ser desarquivado, poderia ele fazer esta outorga de sua parte nos bens imóveis antes do termino da ação de inventario, ou seja, na fase em que se encontra a ação, antes do transito em julgado e sem recolhimento do ITCMD? Poderia ser lavrada escritura publica de doação onde Antonio transmite a nua propriedade dos bens para seus filhos, nesta situação?


Resposta: Mesmo fosse possível a lavratura da escritura de doação, pois seria uma prática não aconselhável, porque além de ferir os princípios registrários de continuidade, disponibilidade e legalidade, não esta de acordo com as exigências legais (Ver item 12, letra “d” do Capítulo XIV das NSCGJ e artigo 215, V do CC), não teria resultado prático, pois não acessaria ao Registro de Imóveis e de resto ainda haveria fraude a credores ou a execução.
Poder-se-ia pensar em cessão dos direitos de meação, renúncia, mas restaria a questão do usufruto ou doação nos autos do inventário ou mesmo testamento, mas não resolveriam a questão, que na realidade é burla, fraude a credores.
Ademais, o espólio é uma universalidade de bens que reúne todos aqueles que integravam o patrimônio do casal em comum até a data de óbito de um dos cônjuges, e com o falecimento do cônjuge, o patrimônio assume inteiramente o estado de indivisão, sendo indispensável à partilha.
Embora a meação do viúvo não integre a herança, ambas se confundem e aquela participa do estado de indivisão até que a partilha determine a consistência quantitativa e qualitativa da metade dos bens.
É apenas com a partilha, com a prévia deliberação acerca da divisão dos bens entre o meeiro e herdeiros, que Antonio será detentor da parte ideal de 50% dos imóveis, não podendo ser feita a doação dessa parte antes da partilha, a não ser que se faça a doação dentro dos autos do inventário, havendo inclusive a possibilidade de ser partilhada a nua propriedade aos filhos herdeiros e a totalidade do usufruto a Antonio.
No entanto, a lavratura da escritura de doação de 50% da nua propriedade com a reserva do usufruto para o doador, s.m.j., não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Outubro de 2.006.

Emancipação Somente Pela Mãe

Consulta:


Um menor (16 anos completos) mora só com a mãe que é separada judicialmente, desconhecendo o paradeiro do pai do menor.
Esse menor necessita ser emancipado.
De acordo com o artigo 5º parágrafo único inciso I do CC., cessará para os menores a incapacidade:
I – Pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independente de homologação judicial.....
Pergunta: Poderá ser lavrada escritura pública de emancipação só com o comparecimento da mãe e do menor, e solicitar a presença de 2 testemunhas que confirme essa declaração da mãe?
O registro civil, competente, poderá recusar o registro dessa escritura de emancipação, alegando que necessita da assinatura do respectivo pai?


Resposta: Consoante prescreve o artigo 1.634 do CC/02, o poder familiar será exercido pelos pais, no entanto tanto o artigo 1.631, como o artigo 1.690 do mesmo codex, diz que na “falta” de um deles o outro exercerá com exclusividade.
A confusão está justamente no termo “falta”, que não pode ser a morte, pois esta por si só extingue o poder familiar e igualmente não pode ser considerada ausência declarada, bem como morte presumida, pois se assim o fosse, o próprio legislador descreveria no texto legal. Assim, falta deve ser entendida como não presença, falta ou abandono do pai ou da mãe com o seu filho, a dificuldade de localização dos mesmos ou ainda, estando eles em local incerto e não sabido.
Seria simples, para não abrir precedentes à discussão, estipular que a emancipação se desse por ambos os pais, e na falta de um, por autorização judicial, mas não foi isso que foi regrado no nosso ordenamento jurídico.
Desta forma, entendo s.m.j., que a escritura de emancipação poderá ser lavrada somente com o comparecimento da mãe e do menor, e também com o comparecimento de duas testemunhas que devem declarar conhecer a mãe e o menor, e atestem pelo seu conhecimento a declaração da mãe, que declarará desconhecer o paradeiro do pai do menor e que este (pai) se encontra em local incerto e não sabido, pois o inciso I, parágrafo único do artigo 5º do CC, autoriza esta emancipação.
A escritura pode e deve ser lavrada nessas condições, no entanto poderá sim o Registro Civil recusar o registro dessa escritura, porque ainda a situação não é tranqüila e há autores que firmaram entendimento de que na falta de um dos pais, não pode ser concedida emancipação apenas pelo outro, devendo nesse caso, contar com decisão judicial, pois mesmo distante o pai, não perde este o poder familiar.
Contudo, particularmente entendo que basta a declaração de um dos pais na escritura pública de emancipação, de que o outro está em lugar incerto e não sabido, o que poderá ser corroborado/reforçado pela declaração de duas testemunhas idôneas. Também tem grande importância o motivo pelo qual o menor necessita ser emancipado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Janeiro de 2.007.

Casamento de Estrangeiro no Brasil

Consulta:


Para efeito de iniciar um processo de casamento com uma pessoa estrangeira, como se pode definir a nacionalidade deste estrangeiro? Seria atraves da certidão de nascimento apresentada ou o passaporte?
Se por exemplo, este estrangeiro nasceu nos Estados Unidos como consta na certidão de nascimento, mas possui passaporte australiano, como podemos colocar a sua nacionalidade? Pode ser americano e australiano?


Resposta: A exemplo da legislação brasileira (artigo 12, parágrafo 4º, II, letras "a" e "b" da Constituição Federal), é possível que uma pessoa natural tenha dupla nacionalidade.
Sendo assim, um americano com dupla nacionalidade poderá ter passaporte australiano.
Contudo, nesses casos não há a perda da nacionalidade originária.
Desta forma, para definir a nacionalidade desse estrangeiro que pretende convolar núpcias no Brasil, deverá ser apresentada a sua certidão de nascimento ou certidão do nome, filiação, idade e estado civil do nubente estrangeiro.
Esse documento deve ter a firma da autoridade que o expediu reconhecida pelo Consulado Brasileiro nos Estados Unidos, ser traduzido por tradutor juramentado e registrado junto ao Registro de Títulos e Documentos (artigos 148 da LRP e 157 do CPC - ver também itens 53 e 54 do Capitulo XII das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.007.

Retificação Administrativa Confrontação

Consulta:


Encontra-se protocolado neste Oficial Retificação de Área de imóvel rural, onde o mesmo confronta-se com o Córrego da Taquara. Consta ainda do mapa e memorial descritivo o confrontante pós córrego.
Pergunto:
Quem deve anuir quanto ao Córrego da Taquara?
Deverá o responsavel técnico esclarecer quanto ao córrego, se o mesmo encontra-se dentro de um ou mais municípios?
28 de março de 2.011.


Resposta: Não se tratando de rio navegável, mas sim de córrego, regato, arroio, riacho, ribeirão, sanga, etc., quem deverá anuir ao processo de retificação ou ser notificado da retificação é o (s) proprietário do imóvel do outro lado, da outra margem do córrego. Em águas não navegáveis, a propriedade de lado a lado incide até o meio do álveo, sendo o real confrontante o lindeiro e não simplesmente o córrego (ver boletim Irib nºs: 2534/2006, 3947/2.010 e Processo CGSP2008/62395).
Quanto ao fato de o técnico esclarecer se o córrego banha um ou mais Município é irrelevante, mas poderá ser feito.
Relevante seria se se tratasse de um único imóvel que mesmo cortado por um córrego, estivesse localizado em mais de um Município pertencente a comarcas distintas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Março de 2.011.

segunda-feira, 28 de março de 2011

Doação Entre Conjuges Separação Obrigatória de Bens

Consulta:


Foram apresentados 5 instrumentos particulares com caráter de escritura pública de doação sem reserva de usufruto, em que 4 deles, Valdecir e s/mr Miraide, doam um lote de terreno a cada um dos filhos e um outro instrumento em Valdecir doa a sua parte de 50% do imóvel da matricula n. 14.689, á sua mulher Miraide.
Pergunto:
O marido casado no regime da separação de bens, por imposição ao CC antes da vigência da Lei 6.515/77, pode doar sua parte à esposa.
Com a doação a esposa fica proprietária da totalidade do imóvel?
Caso haja impedimento minutar exigência.


Resposta: O regime da separação legal ou obrigatória de bens é imposição legal, e nesse caso, não há possibilidade de ser registrada a doação de Valdecir para Miraide por afronta a Lei. Deve o casal buscar outra solução.
A doação entre cônjuges é possível nos seguintes casos: no regime da separação convencional, em virtude da inexistência de bens comuns, no regime da comunhão parcial de bens em relação aos bens particulares, no regime da comunhão universal dos bens excluídos da comunhão, no regime da participação final dos aquestos, desde que os bens sejam próprios de cada cônjuge e estejam excluídos dos aquestos. Mas no regime da separação legal (obrigatória) de bens, a doação entre cônjuges não é permitida, pois desvirtua o referido regime. Aqui os bens são particulares de cada cônjuge por imposição do legislador.
No que se refere à doação entre cônjuges, o Novo Código Civil não trouxe nenhuma inovação.
Do autor Clóvis Bevilaqua, destaca-se o seguinte:
“No sistema do Código Civil, as doações entre cônjuges são permitidas, desde que a índole do regime do casamento não se oponha. Assim, se o regime é o da comunhão universal, não podem ter por objeto as doações entre cônjuges, porque todos os bens a ambos pertencem. No da separação obrigatória, também não são possíveis essas doações, que contrariam o fim da Lei. (...)”
Em síntese, não pode um cônjuge doar em favor do outro se o regime adotado no casamento for o da separação obrigatória de bens, porque nesse caso, representaria burla a Lei.


ND.

Impede o registro da presente doação por afronta a Lei em virtude de o doador e donatária serem casados pelo regime da separação obrigatória de bens por imposição legal, sendo vedado, nesse caso, a doação entre cônjuges em face desse regime matrimonial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.007.

Desmembramento em 4 Áreas

Consulta:


Consulta-no esta Comarca, sobre a possibilidade de proceder à averbação do desmembramento do imóvel objeto da matricula 4.773 em quatro (04) áreas conforme requerido pelos proprietários.
Informa que referido imóvel tem sua filiação na matricula 3.949 que já foi objeto de desdobro.


RESPOSTA: O imóvel em questão, possui a área superficial de 1.000,00 metros quadrados, teve aprovado por esta Prefeitura Municipal o seu desmembramento em 04 (quatro) áreas e agora seus proprietários requerem a averbação junto a matricula do imóvel.
Referido imóvel tem sua filiação na matricula 3.949, de imóvel com 37,00 m. x 40,00 m., que encerrava uma área de mais ou menos 1.480,00m2 e que foi desdobrado em dois, originando as matriculas 4.772 e 4.773.
Tal imóvel foi havido por sucessão, ficando a pertencer aos 04 (quatro) herdeiros filhos que agora pretendem averbar a subdivisão para possivelmente procederem à divisão amigável.
Os desmembramentos ocorridos não atingem o número de l0 (dez) áreas ou lotes, o que é permitido por analogia ao provimento 03/88 da Comarca da Capital.
Tal subdivisão é feita entre os herdeiros que adquiriram o imóvel por herança, e nos termos do item 150 letra “c” do Capitulo XX das NSCGJ, tais desmembramentos são dispensados do registro especial.
Assim, entendemos ser perfeitamente possível a averbação do desmembramento como requerido, dispensado os rigores do registro especial (Lei do Parcelamento do Solo).
A observação que se faz é que deverá ser solicitado o parecer de dispensa de licença de instalação a ser fornecido pela CETESB, dispensando-se o reconhecimento de firma na planta e observando que o memorial já possui o reconhecimento de firmas do proprietário e do engenheiro.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.005.

Loteamento Prorrogação

Consulta:


Foi encaminhado para este cartório, via correio pela Imobiliária, oficio e decreto municipal, onde prorroga por mais dois anos o prazo para execução das obras de infra-estrutura das áreas ainda não urbanizadas do loteamento Riviera N.
O prazo para a execução das obras de infra-estrutura do loteamento já havia se esgotado.
Somente junto este expediente no processo do loteamento? Ou também tenho que comunicar o Promotor de Justiça e Curador dos Registros Públicos?


RESPOSTA: O artigo 18, inciso V da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo), fala que o prazo para execução das de infra-estrutura (cronograma) será com duração máxima de 04 (quatro) anos.
Portanto, se o loteamento foi aprovado inicialmente com prazo de 02 (dois) anos para a execução das obras (artigo 2º do Decreto Municipal de U. n. 1.192 de 29/05/2000), a prorrogação por mais 02 (dois) anos poderá ser aceita.
O prazo de prorrogação deve ser averbado na matricula em que registrado o loteamento, utilizando-se como requerimento o oficio da Imobiliária proprietária do loteamento, arquivando-se o oficio e o decreto n. 1.394 de 18/02/2005, junto ao processo do loteamento. Seria interessante que se juntasse também ao processo uma cópia da publicação do referido decreto.
Feito isto, deverá ser feita a comunicação ao Ministério Público e Curador dos Registros Públicos e a Prefeitura Municipal, juntando cópias dos documentos e certidão da matricula do loteamento depois de realizada a averbação da prorrogação.
Lembramos que a serventia deverá observar o rigoroso controle desses prazos de execução das obras de infra-estrutura, sendo que, decorridos esses prazos sem que o loteador tenha apresentado o termo de verificação, de execução das obras, o Oficial comunicará a omissão à Prefeitura Municipal e ao Curador de Registros Públicos, para as providencias cabíveis (item 170.2 do Capitulo XX das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Março de 2.005.

sexta-feira, 25 de março de 2011

Partilha Doação e Usufruto nos Autos

Consulta:


Foi apresentado para registro o formal de partilha.
Queria saber quais registros tem que ser feito.
No termo de doação, reserva e constituição de usufruto de folhas 37/40, na folha 39 na parte final constou: os donatários terão que recolher 4% sobre R$.60.955,57 (valor correspondente a 2/3 de 50% do valor do imóvel, referente a doação) para o estado e a usufrutuaria recolherá 4% sobre R$.30.477,89 (valor correspondente a 1/3 de 50% do valor do imóvel, referente a herança, pertinente a constituição de usufruto) ou obter a declaração de isenção destas taxas, saindo intimados para fazê-lo em 10 dias. Tal recolhimento deverá ser exigido?
A consulta está sendo feita em virtude do formal de partilha ter que ser registrado em outra cidade.


Resposta:

1. É perfeitamente possível a doação e a instituição do usufruto feita/realizada nos autos do processo. E isto porque o Escrivão do Juízo tem a mesma fé pública do tabelião e os autos do processo são instrumento público judicial.
A partilha, pelo ato judicial é tão pública quanto a que se poderia fazer em notas tabelioas, valorizando-se com a presença do Magistrado.
Não se pode olvidar de que o acordo devidamente homologado em Juízo reveste-se da qualidade de ato jurídico perfeito, tendo inclusive, a possibilidade de ser a sentença executada para o cumprimento da determinação dada a sua qualidade de título executivo (ver APC 013314-0/3, 013296-0/0 e 010382-0/0);
2. Da mesma forma é também perfeitamente possível a partilha, atribuindo-se a nua-propriedade para os herdeiros filhos e o usufruto para a viúva (o), podendo inclusive, serem atribuídos valores iguais (APC 8597-0/1, 50.234-0/9. 81.751-0/0 Agravo de Instrumento 294.671-4/7-00 e processo CGJSP n, 1765/99);
3. Desta forma, os registros a serem feitos serão o do usufruto, atribuído para a viúva meeira e o da nua-propriedade, atribuído para os herdeiros filhos em conformidade com os pagamentos feitos na partilha (fls. 14/16, desconsiderando-se para fins de registro o termo de doação ocorrido nos autos do processo). Lembrando-se aqui que com relação a meação ou quanto ao pagamento da meação da viúva (usufruto), os emolumentos não serão cobrados nos termos da decisão exarada no processo CG nº 179/2007 – Guarujá SP – Parecer GAJ3 nº 136/07-E);
4. Quanto a ITCMD, devido pela doação, deve ser apresentado as guias de recolhimento ou declaração de isenção (artigo 26 do Decreto Estadual n. 46.655/02 e artigos 8º e 9º da Portaria CAT n. 29 de 04 de Março de 2.011) homologada pelo fisco estadual, nos termos do que foi deliberado pelo Juiz do Processo na parte final do Termo de Doação, Reserva e Constituição de Usufruto, ou ao menos sobre a parte que os herdeiros recebem a mais e gratuitamente (R$ 16.407,89 – R$ 8.203,94 cada um deles - Ver também fls. 33).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Março de 2.011.

Imóvel Rural Adquirido Por Estrangeiro

Consulta:


Recebi e prenotei pedido de abertura de matrícula, de diversos imóveis rurais que encontravam transcritos no SRI de N., anterior circunscrição imobiliária desta Comarca, sendo que os proprietários dos imóveis, são de nacionalidade libanesa.
Os mesmos vão fazer escritura de doação a seus filhos.
Queria saber se tenho que fazer os registros desses imóveis no livro de Terras Rurais Adquiridas por Estrangeiros e se faço as comunicações ao INCRA e a Corregedoria Geral da Justiça?


Resposta: Para os fins do parágrafo 7º da Lei 4.947/66, não haverá necessidade de comunicação ao INCRA, pois não está havendo mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento (etc...).
Para os fins do artigo 11 da Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74 (artigo 16) e item 92 e seguintes do Capitulo XX das NSCGJSP (Provimento 11/97), também entendo não ser necessária às comunicações ao INCRA e a E. Corregedoria Geral do Estado, pois não se trata de AQUISIÇÃO, mas tão somente de abertura de matrículas para a prática de atos futuros (registros/averbações).
Tais imóveis já foram adquiridos anteriormente pelos seus proprietários estrangeiros, já se encontram registrados (transcritos) na Comarca de N., anterior circunscrição a que pertenciam tais imóveis.
O registro no livro especial e as necessárias comunicações, devem ter sido feitas à época da aquisição.
A única questão que se coloca é a do artigo 12 e seus parágrafos da Lei 5.709/71 (1/4 da superfície dos Municípios e 40% da mesma nacionalidade), contudo esse controle não compete à serventia e deve ser feito pelo INCRA.
Ainda resta a questão de ser solicitada certidão nesse sentido (da quantidade de registro de imóveis rurais em nome de estrangeiros e suas nacionalidades), muito rara, mas possível. Entretanto, por ter o registro sido feito em outra circunscrição à época da aquisição, o interessado também deverá solicitar tal certidão naquela serventia a qual pertencia o imóvel, de tal Município.
Assim, nenhuma comunicação deverá ser feita.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Julho de 2.005.

Compromisso e Cessão Não Inscritos

Consulta:


Consulta-nos esta Comarca se está correta a informação de que não deverá constar do registro menção a cessão de direitos de compromisso de compra e venda não registrado citado na escritura aquisitiva?


Resposta: Quando o alienante é o titular da matricula, o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos intermediários mencionados na escritura definitiva.
Se o princípio da continuidade não alcança os negócios dito “extratabulares”, considerada como de nenhuma relevância à variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário.
O direito real decorrente de promessa de venda e compra só se adquire com o registro do contrato, transferindo-se a outrem pela inscrição do contrato de cessão, enquanto não registrado é direito pessoal.
Assim, está correta a posição da serventia em não constar do registro da escritura definitiva qualquer menção a compromisso e cessão não inscritos, quando muito, poderá constar a expressão: “com as demais condições constantes do título” ou “condições: as constantes do título”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Julho de 2.005

Usufruto

Consulta:


Uma pessoa adquiriu imóvel e ao mesmo tempo instituiu usufruto vitalício para os pais (pai e mãe), sendo que, à época da lavratura da escritura não ficou consignado expressamente que, com a morte de um dos usufrutuários, o usufruto caberia ao sobrevivente (art. 1411 CC). A escritura nestes termos encontra-se devidamente registrada na respectiva matrícula do imóvel.
Agora, as partes, de comum acordo, pretendem re-ratificar ou aditar o título de forma a averbar na matrícula tal circunstância, é possível???
23-03-2.011.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível a re-ratificação da escritura com o comparecimento de todas as partes que participaram do ato (artigo 421 do CC) para consignar/convencionar a cláusula de acrescer do usufruto (artigo 1.411 CC) ao usufrutuário sobrevivente, declinando-se o nome de todos os usufrutuários, passando, portanto o usufruto a ser constituído como simultâneo ou conjuntivo, averbando-se tal circunstância na matrícula do imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Março de 2.011.

Alienação Fiduciária Fiança

Consulta:


Título: Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, fora do SFH, elaborado nos termos da Lei 9.514/97.

Partes:
Vendedor: JOSÉ ANTÔNIO

Comprador/Devedor Fiduciante: S. ADM. E C. S/S LTDA.

Fiador: S. ADM. E C. S/S LTDA.

Credora Fiduciária: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

PERGUNTA: Pode a parte configurar como Comprador/Devedor Fiduciante e Fiador no mesmo contrato?
24-03-2.011.


Resposta: Entendo s.m.j., que não, pois a fiança é uma obrigação pessoal autônoma com obrigações distintas da do afiançado.
A lei que dispõe sobre a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) menciona em seu artigo n. 31, que: “O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária”. E fiador do contrato se diz da pessoa que assumiu a obrigação contida em um contrato, para ser assumida por ela quando não seja pelo principal contratante, o devedor.
Vê-se que fiador não é devedor, são pessoas distintas e o fiador responde pela dívida do devedor, quando esta não paga.
E por fiança se designa o contrato ou ato de uma pessoa chamada de fiador, pelo qual vem garantir, em todo ou em parte, o cumprimento da obrigação que outrem (devedor) assumiu para com o seu credor, caso em que não seja, pelo mesmo cumprida.
Desse modo, fundamentalmente, a fiança, ato de terceiro, pressupõe como condição de validade a existência de uma obrigação a ser cumprida por outra pessoa, desde que não seja de caráter pessoal, pelo que se mostra um contrato acessório.
Se o devedor é o fiador de si próprio, não haveria a necessidade da fiança (ver também artigos nºs. 818 e 831 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Março de 2.011.

quarta-feira, 23 de março de 2011

Servidão Desapropriação

Consulta:


Pergunta: Foi apresentado para registro Carta de Sentença extraída dos autos da ação de desapropriação, que a CTEEP, move em face de Augusto e outros, referente a servidão de passagem do imóvel objeto da matrícula de nº. 15, que possuía a área atual de 725,3984 hectares de terras, conforme sentença confirmada por Acórdão, transitada em julgado.
Na Av. 20 da matrícula, existe a averbação da emissão provisória na posse da CESP, anterior denominação da CTEEP e na Av. 39, a descrição do remanescente do imóvel.
Pergunto:
1. Para proceder qualquer registro na matrícula, devo abrir nova matrícula do remanescente do imóvel conforme descrito na AV. 39?
2. Nessa matrícula a ser aberta, devo transportar além do usufruto existente, a averbação nº. 20, ou devo ignorá-la, tendo em vista o registro da servidão?
3. Para o registro da cara, há necessidade da apresentação do CCIR e dos 5 últimos ITR’S?
4. O registro da desapropriação pode ser feito no remanescente do imóvel, por possuir área superior a 500 hectares e não estar georreferenciado?
5. Na cobrança do registro a CTEEP, tem qualquer desconto ou redução?


Resposta: Respondo pela ordem dos itens.

1. Sim, para o registro da carta deve ser aberta nova matrícula do remanescente do imóvel, não seria de rigor, mas entendo ser mais prático para a própria serventia.
2. Sim, além do transporte do usufruto, entendo que deva também ser transportada a AV. 20 da emissão provisória na posse, pois está ligada a desapropriação.
3. A resposta é negativa, não haverá necessidade de apresentação do CCIR nem dos últimos comprovantes de pagamentos dos ITR’S, pois é ato expropriatório forçado.
4. Sim, pode ser feito o registro da desapropriação da servidão de passagem sem que o imóvel esteja georreferenciado e possuir mais de 500 hectares, pois se trata de desapropriação administrativa de servidão de passagem, não está havendo desmembramento, remembramento ou situação de transferência.
5. Na cobrança de emolumentos pelo registro da carta, a CTEEP, não goza de qualquer benefício, pois é empresa pública de direito privado, sociedade de economia mista.

É o meu entendimento, s.m.j.
São Paulo Sp., 03 de Agosto de 2.005.

Permuta Partes Ideais

Consulta:


Foi apresentada para registro a escritura pública de divisão amigável, com referência aos imóveis objetos das matriculas nºs. 5.752 e 5.753, juntamente com a escritura foi apresentada à guia de recolhimento de ITBI..
A meu ver, a escritura teria que ser de permuta de partes ideais, pois os imóveis têm matrículas autônomas.
Queria saber se posso registrar a escritura ou tenho que fazer nota de exigência, para ser aditada a mesma?
No caso de poder registrar, queria saber como consto no registro – divisão ou permuta?


Resposta: Conforme constam das matrículas 5.752/5.753, Antonio e Rubens são proprietários de 50% ou ½ de cada imóvel objeto das matrículas referidas.
Efetuam agora transação de forma que a cada caiba um imóvel em sua totalidade.
Como são condôminos, a operação correta a ser realizada é a de permuta de partes ideais, de forma que cada um permute a sua ½ no imóvel, pela outra metade do outro imóvel.
A escritura deve ser devolvida com exigência para que seja re-ratificada para constar que se trata de permuta de partes ideais.
O imposto (ITBI) também deve ser recolhido sobre a metade do valor de cada imóvel, ou seja, sobre R$ 35.000,00 para cada parte, pois a permuta é equiparada à compra e venda.
Alerto para o fato de haver também a necessidade de providenciar a averbação de casamento dos permutantes, vez que os mesmos constam das matrículas como solteiros e na escritura aparecem como casados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.005.

Carta de Sentença

Consulta:


Foi expedida carta de sentença, na qual nos autos foi pleiteado a transferência da propriedade, cuja aquisição havia sido feita apenas contrato, haja vista que o imóvel havia sido financiado (contrato de gaveta).
Nos autos, consta uma das proprietárias como solteira, no entanto, embora esta tenha adquirido o imóvel como solteira juntamente com seu irmão, na matrícula demonstra que posteriormente a data do contrato, ela casou-se (regime da CUB antes da lei), separou-se e divorciou-se.
Ficou explicado nos autos que esta, na verdade, compareceu como compradora do imóvel junto com seu irmão somente para "compor renda" necessária ao financiamento mencionado.
Será necessário retificar os autos de forma que o ex-cônjuge conste como parte?
21-03-2.011


Resposta: Se a interessada adquiriu a parte ideal do imóvel (que seria de 50% na ausência de expressa fixação dos quinhões para a aquisição financiada do imóvel por condomínios ou de averbação a respeito do quinhão pertencente a cada um dos condôminos – Ver APC. 712-6/1- Campinas SP e 474-6/4 – 12º RI São Paulo Capital) no estado civil de solteira, vindo, posteriormente a convolar núpcias pelo regime da CUB, houve à época comunicação com o seu então marido.
O fato de a mesma ter comparecido no instrumento para compor a renda, nada significa, eis que a mesma figurou no instrumento de aquisição (financiado pelo SFH) também como compradora.
Dessa forma, deverá haver retificação/aditamento nos autos e na carta para que conste o ex-cônjuge como parte ou ser apresentada eventual partilha por ocasião da separação ou divórcio, na qual a parte ideal adquirida por ela ficou pertencendo somente à mesma.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Março de 2.011.

Cédula de Crédito Bancário - Alienação Fiduciária

Consulta:


O setor de Títulos e Documentos está com a seguinte dúvida.
Foi apresentado uma cédula de crédito bancário pelo banco Bradesco em 15/03/2011 e em 17/03/2011 outra cédula de crédito bancário pelo banco Itaú, no entanto, as duas cédulas estão com o mesmo bem em garantia e, em anexo até a mesma nota fiscal da máquina. Como devemos proceder? Pode registrar as duas?
22-03-2.011.


Resposta: Pelo que constou do assunto do e-mail que nos foi enviado, a garantia como “alienação Fiduciária”, respondo negativamente a questão, pois não será possível o registro de nova alienação fiduciária em segundo lugar ou mesmo em segundo grau sobre o mesmo bem móvel, mesmo fosse entre as mesmas partes (fiduciante e fiduciário).
Com a alienação fiduciária, o devedor fiduciante não tem mais a propriedade plena e não poderá dar novamente em alienação fiduciária, sendo que se o fizer, estará inclusive sujeito a sanções penais (ver artigos 1.361 (caput) e seu parágrafo 2º, 1.363 e 1.368-A do CC e artigo 66-B parágrafo 2º da Lei 4.278/65).
Dessa forma, em atenção ao princípio de prioridade, deverá ser registrada a alienação fiduciária da CCB apresentada em primeiro lugar (Bradesco) e devolvida/qualificada negativamente a CCB apresentada em segundo lugar (Itaú).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Março de 2.011.

segunda-feira, 21 de março de 2011

Hipoteca Cobrança de Emolumentos

Consulta:


Consulta-nos a serventia de como deverá ser cobrada a baixa de hipoteca de 50 lotes dados em garantia para execução da obras de infra-estrutura de um loteamento. Se dividindo o total da garantia no valor de R$ l52. 364,50 pelo número de lotes (50) ou se cobra pelo valor individual de cada lote?
Informa que foram hipotecados 50 lotes para a garantia no valor total de R$ 152.364,50, sendo atribuído a 36 lotes o valor de R$ 3.000,00, a 10 lotes o valor de R$ 3.500,00, a 3 lotes o valor de R$ 2.500,00 e a 1 lote o valor de R$ 1.867,50.


Resposta: A cobrança dos emolumentos pelas baixas da hipoteca, deverá ser cobrada de acordo com o item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, dividindo-se o valor total da garantia pelo número de lotes dados em garantia (dividir R$ 152.364,50 por 50 = a R$ 3.047,50).
Dessa forma, teremos 50 averbações cobradas pela base de cálculo de R$ 3.047,50, que totalizam R$ 3.957,00 (50 x R$ 79,14). Cobrando-se pelo valor individual de cada lote, teríamos 36 averbações pela base de cálculo de R$ 3.000,00, 10 pela base de cálculo de R$ 3.500,00, 3 pela base de cálculo de R$ 2.500,00 e 1 pela base de cálculo de R$ 1.867,50, que totalizariam um custo para o usuário de R$ 4.43l,45.
Encontrando-se uma diferença de R$ 474,45, pequena para se correr o risco de cobrar de maneira que não seja a de costume (valor da dívida didivido pelo número de imóveis).

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.005.

Distrato Documentação e Publicação

Consulta:


Foi-me apresentado o distrato social da empresa YXZ & cia S/C Ltda., para averbação do encerramento da sociedade.
Tendo em vista o disposto nos artigo 1.103 e 1.152 do NCC indaga-se:
1. Há necessidade de publicação do distrato no DOE ou em jornal de grande circulação?
2. Em caso negativo, de que publicação se refere esses artigos?
3. Não é o caso de distrato?
4. Como resolver?


Resposta: Nos termos do inciso II do artigo 1.033 do NCC, dissolve-se a sociedade pelo consenso unânime dos sócios.
Para a averbação do distrato, devem ser apresentados:
1. Requerimento assinado pelo representante legal da sociedade com firma reconhecida, solicitando a averbação, constando o seu nome por extenso, cargo, identidade e residência;
2. Original e cópia(s) do distrato social, que deverá constar; a importância repartida entre os sócios, a referência à pessoa ou às pessoas que assumirem o ativo e o passivo da sociedade, superveniente ou não a liquidação, o responsável pela guarda dos livros e os motivos da dissolução, se não for por mútuo consenso, recomendando-se constar à data do encerramento definitivo das atividades, visto de Advogado;
3. O distrato deverá ser assinado por 2 (duas) testemunhas, com firmas reconhecidas e contendo o nome completo, o número da identidade e do órgão expedidor;
4. Na ocasião, deverão ser apresentadas as CND’S do INSS da Receita Federal, Certificado de Regularidade do FGTS, fornecido pela Caixa Econômica Federal – CEF, e Certidão Negativa de Inscrição da Dívida Ativa da União, expedida pela Procuradoria da Fazenda Nacional.
5. Quanto às publicações no Diário Oficial do Estado e em Jornal de grande circulação na região, não deverá ser exigido para fins da averbação do distrato, mas será incumbência dos interessados para fins do que preceitua o NCC, o que poderá ser recomendado após a prática do ato (o presente documento deverá ser publicado em órgão oficial de imprensa e em jornal de grande circulação (artigos 45 e 1.152 do NCC)).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Setembro de 2.005.

ITCMD Doação Com Reserva de Usufruto

Consulta:


Título: Escritura Pública de Doação, com Reserva de Usufruto, datada de 22/12/2008.
Valor atribuído a doação R$ 72.000,00, sendo R$ 48.000,00 à nua-propriedade e R$ 24.200,00 o usufruto.
Foi recolhido ITCMD no valor de R$ 1.920,00 (somente da nua-propriedade R$ 48.000,00), como consta na referida escritura e na guia gare(22/12/2008).
PERGUNTA: Em relação a nova CAT/SP n° 29, de 04.03.2011 - D.O.E: 05.03.2011, está correto o recolhimento somente sobre a nua-propriedade (R$ 48.000,00). Como proceder?


Resposta: Preliminarmente, penso que o valor correto atribuído ao usufruto é de R$ 24.000,00 e não como constou, mas isso não vem ao caso.
Nos termos do Regulamento do ITCMD, o recolhimento do imposto está correto.
No caso, não se trata de relação com a Portaria CAT nº 29 de 04.03.2.011, mas da aplicação da letra “c” do item II do artigo 31 do Decreto Estadual n. 46.655/02, e dos itens 1 e 2 do parágrafo 3º do mesmo artigo (ver também o item 3 do parágrafo 3º do citado artigo 31do Decreto, e artigos 12, parágrafo 2º itens 3 e 4, e por curiosidade também o artigo 48-A do mesmo Decreto mencionado, e parágrafo único do artigo 19 da Lei Estadual n. 9.951/66 – Ver ainda Decisão Normativa CAT n. 03/2.010 item 7 e 8.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.011.



ROBERTO TADEU MARQUES

Dação em Pagamento

Consulta:


A Dação em pagamento pode ser feita por Instrumento Particular?
"valor do imóvel R$ 48.125,00", dívida oriunda de alienação fiduciária.
Obs. verificou-se a ausência de:
devedora fiduciante (dadora) não está vinculada ao INSS
dispensa de certidões fiscais e feitos
que encontra-se quites com o condomínio
ITBI
certidão de valor venal/2011


Resposta: Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí SP), mas não é esse o caso.
No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública (ver Negócio Fiduciário - 3ª edição 2.006 – Editora Renovar – item n. 4.4.7 – Pagamento (parte final – dação) páginas 274/275 de autoria de Melhim Namem Chalhub).
Entretanto, para o registro será necessário o cumprimento das exigências acima mencionadas pelo consulente, lembrando-se de que não basta a declaração de que se encontram quites com o condomínio, devendo ser apresentada declaração de quitação do síndico ou da administradora do condomínio nos termos do parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64 (APC 990.10.030.993-5).

E o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.011.

quinta-feira, 17 de março de 2011

Emolumentos SFH

Consulta:


Consulta-nos este SRI, de como deverá ser feita a cobrança de emolumentos relativos a um contrato de c/v realizado pelo SFH, sem que haja recursos provenientes do FGTS.
Informa que o valor do contrato é de R$ 150.000,00, sendo financiado R$ 120.000,00 e o restante pago diretamente com recursos do devedor/adquirente da propriedade.


Resposta: Os emolumentos deverão ser cobrados de acordo com o item 1.8.1 da Tabela II Dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, 2 (dois) registros (um da c/v e outro da hipoteca), pela base de cálculo de R$ 120.000,00 (parte financiada), com redução de 50% (o que equivalerá a 1 (um) registro integral na base de R$ 120.000,00), e outro na base de cálculo de R$ 30.000,00 (parte não financiada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Outubro de 2.005.

Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentado para registro o Instrumento Particular de Constituição Fiduciária em Garantia ao Contrato de Adesão a Grupo de Consórcio para Bens Imóveis, do qual solicito a análise das cláusulas quarta e quinta, para saber se há ou não necessidade de se anexar os instrumentos ali vinculados e se tenho que exigir algum outro documento, como CND?


Resposta: O Contrato de Adesão a Grupo de Consórcio Para Bens Móveis, se encontra registrado sob o nº 622369, e a Proposta de Adesão sob o nº 609032 no 1º RTD de Brasília – DF, que as partes ratificam e tem conhecimento. Portanto, não haverá necessidade de anexar tais instrumentos para o registro do contrato que ora se apresenta a registro.
Também não haverá necessidade da apresentação de outros documentos, tais como CND (artigo 47, I, letra “c” da Lei 8.212/91 – Valor atualizado a partir de 1º de Junho de 2.003, pela Portaria MPS n° 727, de 30.5.2003, para R$ 24.775,29).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.005.

Alteração de Imóvel Rural Para Urbano

Consulta:


Para averbar na matricula que um imóvel rural passou a pertencer à zona urbana, quais os documentos que o interessado tem que apresentar ao cartório?


Resposta: Se a alteração da destinação do imóvel de rural para urbano ou para zona de expansão urbana for para fins de parcelamento, deverá ser precedido de Lei Municipal e de certidão expedida pelo INCRA (Item 148, letra “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJ e artigos 3º “caput” e 53 da Lei 6.766/79).
Entretanto, se se tratar somente de alteração de destinação, deverá, além do requerimento, ser apresentada a Lei, Decreto ou certidão do Município de que o imóvel passou a integrar o perímetro urbano ou passou para a zona de expansão urbana, não sendo suficiente certidão que diga que o imóvel tal está localizado na zona urbana, porque podemos ter um imóvel rural localizado na zona urbana e vice-versa (item 110 do Capitulo XX das NSCGJSP).
No Brasil, se adota o critério da destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.
Algumas serventias têm aceitado somente a manifestação do Município (Lei, Decreto ou certidão), mesmo em casos de parcelamento do solo, uma vez que este tem autonomia constitucional sobre o seu território e o INCRA não tem se manifestado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Novembro de 2.005.

Arrolamento Partilha

Consulta:


Foi apresentado um arrolamento, com 9 herdeiros, dos bens deixados por falecimento de Sylvino, falecido em 20-2-1999 e sua mulher Izabel, falecida em 22-12-2004, do imóvel objeto da transcrição nº.8.010.
Em 12-5-1982 faleceu um dos herdeiro filho, Roberto, que por sua vez deixou o herdeiro neto Gabriel.
Em 8-12-2005 faleceu a herdeira filha Irene e em 13-8-2007, faleceu seu esposo Francisco, que deixaram dois herdeiros netos Marcio e Marcelo.
Na partilha constou 1/9 a cada um dos herdeiros filhos, 1/9 para o herdeiro neto Gabriel, por representação de Roberto Encilia e 1/18 avos a cada um dos dois herdeiros netos Marcio e Marcelo, por representação de Irene e Francisco.
Uma vez que a partilha contemplou Marcio e Marcelo, como herdeiros por representação de Francisco e Irene e em face da anterioridade dos falecimentos de Sylvino e Izabel, isso pode ser aceito ou tem que ser regularizado os inventários ou arrolamentos referentes a sucessões de Irene e Francisco?
Na transcrição tenho que averbar o nome da esposa e seus dados e o óbito dos mesmos.
Queria saber se faço as averbações com os documentos juntados no formal de partilha ou tenho que exigir a certidão de casamento e as de óbitos, nos originais ou cópias reprográficas autenticadas?
Obrigado,


Resposta:

1. Para as averbações que devem ser realizadas (nome da esposa/regime e época de casamento/dados pessoais/óbito), podem ser utilizados os documentos que fazem parte do formal de partilha expedido pelo Juízo do inventário (encartados no processo), não havendo necessidade de serem solicitados outros documentos em original ou em cópias autenticadas por Tabelião;
2. Quanto ao arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Sylvino e Izabel, temos o seguinte:
2.1. Os autores da herança faleceram respectivamente em 1.999 e 2.004;
2.2. A herdeira filha Irene veio falecer em 2.005, após o falecimento de seus pais, autores da herança e seu marido Francisco em 2.007;
2.3. Herdando em seu lugar Marcio e Marcelo, por representação;
2.4. Pelo princípio sansine (artigo 1.784 do CC) a herança, transmite-se desde logo pela morte;
2.5. Portanto, em atenção aos princípios da continuidade e legalidade, em face de óbitos em épocas diferentes, o arrolamento e o formal de partilha devem ser regularizados, devendo ser realizada duas partilhas distintas sucessivas e seqüenciais, devendo primeiramente haver o pagamento para os espólios de Irene e Francisco pela morte de Sylvino e Izabel, para então ocorrer a partilha aos herdeiros de Irene e Francisco, pois há necessidade de partilhas distintas e discriminadas do que cada herdeiro recebe em cada sucessão (ver decisões do CSMSP 990.10.212.332-4, 1.181-6/4 e 664-6/1).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.011.

Espólio Transmitindo Alvará

Consulta:


O cartório de notas local nos consultou sobre um alvará para transferência de parte ideal correspondente a 9,10% do imóvel da matrícula nº.4.450 de propriedade de José Roberto e sua mulher Maria Aparecida.
O alvará não teria que ser expedido em nome do espólio de José Roberto, representado pela viúva ou viúva e filhos?
Se for lavrada a escritura como foi expedido o alvará o cartório pode registrar a mesma?
Obrigado,


Resposta: Não, o alvará tem de ser expedido em nome da inventariante nomeada que representará o espólio para a alienação da parte ideal do imóvel.
É o (a) inventariante (nomeado pelo Juiz) que representa o espólio (artigo 12, V do CPC) e a ele (a) incumbe representar o espólio (artigo 991, I do CPC), bem como alienar bens de qualquer espécie (artigo 992, I do mesmo codex).
Portanto, o alvará deverá ser expedido em nome do (a) inventariante que deverá representar o espólio para o negócio jurídico que se propõe (ver também decisões do CSMSP 990.10.249.732-1, 990.10.404.867-2 e 990.10.248.076-3, principalmente a primeira decisão).
Dessa arte, entendemos que se a escritura for lavrada com base no alvará como foi expedido, deverá ser qualificada negativamente pelo RI (ver ainda itens 12, “e” e 16, “c” do Capitulo XIV das NSCGJSP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.011.

quarta-feira, 16 de março de 2011

Doação e Instituição de Usufruto

Consulta:


01. Imóvel que figura na transcrição, da seguinte forma:
a) 1/2 ideal do imóvel em nome de Sebastião (viúvo)
b) A outra metade ideal em nome de três filhas.
02. Posteriormente o Sr. Sebastião casou no regime da separação total de bens, com escritura de pacto antenupcial.
03. Do 2º casamento teve mais duas filhas.
05. O Sr. Sebastião faleceu, deixando a viúva e 5 filhas (três do primeiro casamento e duas do 2º casamento).
06. A viúva e as filhas se compuseram e resolveram dentro do formal de partilhar (processo judicial), formalizar através de "termo de doação com constituição do usufruto, os seguintes atos, a saber:
a) As três primeiras filhas que já são proprietárias de 1/2 ideal do imóvel doaram as duas filhas do 2º casamento, a parte ideal correspondente a 1/5, de forma cada uma ficou com 1/10 do imóvel.
b) As 5 filhas constituíram usufruto vitalício a favor da viúva.
07. O MM. Juiz homologou os negócios jurídicos constante do referido "termo de doação e constituição de usufruto vitalício".
Pergunta-se:
É possível a doação dentro do formal de partilha ?
15-03-2.011.


Resposta: Pelo que pudemos entender as três filhas do primeiro casamento do autor da herança, doaram parte ou fração ideal as suas irmãs (duas outras filhas do segundo casamento), de tal forma que cada uma delas (das 5 irmãs) ficou com partes iguais na metade do imóvel. Recebendo ainda, cada uma delas, mais 1/5 da ½ por herança, ficando a pertencer a cada uma das cinco filhas do falecido, a parte ideal de 1/5 ou 2/10 da totalidade do imóvel.
Em seguida, a 5 filhas do falecido instituem usufruto a viúva.
Dessa forma, deverá haver o registro da doação, da partilha e do usufruto.
Quanto a questão consultada, respondo positivamente, pois é perfeitamente possível a doação e a instituição do usufruto feita/realizada nos autos do processo. E isto porque o Escrivão do Juízo tem a mesma fé pública do tabelião e os autos do processo são instrumento público judicial.
As partilhas pelo ato judicial é tão pública quanto a que se poderia fazer em notas tabelioas, valorizando-se com a presença do Magistrado.
Não se pode olvidar de que o acordo devidamente homologado em Juízo reveste-se da qualidade de ato jurídico perfeito, tendo inclusive, a possibilidade de ser a sentença executada para o cumprimento da determinação dada a sua qualidade de título executivo (ver APC 013314-0/3, 013296-0/0 e 010382-0/0).
Devem também, para os registros, serem atendidas as exigências de ordem fiscal (ITCMD/DOI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.011.

Usufruto Averbação Premonitória

Consulta:


Foi apresentado requerimento solicitando averbação premonitória nas matrículas de vários imóveis, sobre os quais o devedor/executado possui somente o direito ao usufruto vitalício.
Considerando a natureza da averbação é possível procedermos tais averbações??
14-03-2.011


Resposta: A averbação premonitória (que deve preceder – que vem antes) deve, nos termos do artigo 615-A do CPC, ser feita sobre bens sujeitos a penhora ou arresto (ver também parágrafo 2º do artigo citado).
E o usufruto, por ser um direito inalienável (artigo n. 1.393 do CC), será também impenhorável.
Nada impedindo, entretanto que a penhora incida sobre os direitos concernentes ao seu exercício caso contenha expressão econômica, não podendo, contudo alcançar o registro imobiliário quer como direito real, por ser impenhorável, quer como exercício por ser direito pessoal (nesse sentido APC do CSMSP n. 095768-0/0, e decisões da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo nºs. 121477-8-02 e 000.04.083264-3).
Não sendo, portanto possível a averbação premonitória sobre o direito real do usufruto que deverá recair sobre bens sujeitos a penhora, até porque, eventualmente poderá ocorrer a consolidação da plena propriedade na pessoa do nu-proprietário, do usufrutuário ou mesmo em nome de terceiro (no caso de alienação do usufruto juntamente com a nua propriedade).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.011.

terça-feira, 15 de março de 2011

Penhora Parte Ideal

Consulta:


Foi apresentado pela Justiça Labora, mandado de registro de penhora de parte ideal correspondente a 01 (um) alqueire paulista de uma propriedade com 12, 10,00 hectares.
Constou do mandado que no imóvel existe implantado um loteamento com aproximadamente 286 lotes, dos quais a maioria já foram transmitidos, e 100 deles, aproximadamente, já possuem construção.
A Fração mínima de parcelamento de imóvel rural nesta Comarca é de 3,00 hectares.
Tendo em vista que foi penhorado 1 (um) alqueire em comum no imóvel da matrícula, e tendo constado do mandado que no imóvel (área maior) existe um loteamento, pode o mandado ser registrado?


Resposta: A penhora não dá nem tira direitos, é medida preventiva.
Eventualmente, no futuro poderá ser apresentada carta de arrematação dessa parte ideal de 2,42 hectares.
A área ora penhorada e que poderá ser objeto de futura arrematação, não está sendo destacada do todo, mas em comum com a executada.
Quanto a notícia constante do mandado de penhora da existência de um loteamento no imóvel, também não deverá ser óbice ao registro da penhora, até pelo princípio da cindibilidade.
O registro deve ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.005.

Indisponibilidade Decretada

Consulta:


Pergunta: Foi apresentado pelo Juiz de Direito local, ofício determinando a averbação nas matrículas dos imóveis eventualmente pertencentes aos réus à indisponibilidade dos bens decretada.
Queria saber como proceder para dar cumprimento à determinação – devo registrar a indisponibilidade no livro próprio de indisponibilidade de bens e averbar a margem da matrícula do imóvel de propriedade da executada? Ou devo receber o mesmo e dar cumprimento nos termos do provimento 17/99?


Resposta: O artigo 2º da Lei complementar 118/05, acresceu a Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional – CTN), o artigo 185-A (na hipótese de o devedor tributário devidamente citado, não pagar nem apresentar bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos....).
Aliás, o artigo 4º da Lei 8.397 (medida cautelar fiscal), também já previa a indisponibilidade (art. 4º. A decretação da medida cautela fiscal produzirá, de imediato, a indisponibilidade dos bens do requerido até o limite de sua obrigação).
Desta forma, existe previsão legal da indisponibilidade decretada pelo Juízo e a serventia deverá proceder, nos termos do item 102.9 do Capitulo XX das NSCGJSP, registrando-se a indisponibilidade no livro próprio e averbando a indisponibilidade à margem das transcrições ou nas matriculas dos imóveis porventura existentes em nome dos executados, comunicando ao Juízo, e em sendo encontrado bens imóveis ou direitos, deverá ser enviada também relação discriminada nos termos do parágrafo 2º do citado artigo 185-A do CTN.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.005.

Doação Revogação Entre as Partes

Consulta:


Compareceu em cartório o doutor José Bento, advogado, e consultou este Oficial como proceder para regularizar a matrícula nº 15.300, alegando o mesmo que existe escritura pública lavrada, em que o senhor Benjamim e sua mulher, doam o imóvel a seus filhos, dentre eles Eluiza, com reserva de usufruto, tendo em vista que os demais donatários venderam suas partes ideais a Eluiza, os mesmos ao invés de registrar a escritura de doação com reserva de usufruto e posteriormente instrumentar a venda e compra da nua-propriedade à condômina Eluiza, lavraram o instrumento particular de doação, com reserva de usufruto, diretamente à Eluiza como consta da matrícula.
O Advogado quer saber como proceder para regularizar a matricula, se tem que ser feito judicial ou se há possibilidade de ser lavrada escritura de revogação dos atos praticados na matrícula?


Resposta: Pelo que pude entender, não se trata de regularizar a matrícula, mas sim a doação ou o negócio jurídico (artigos 533, 548 e549 do CC/02).
A doação está registrada. Para revogá-la é necessária a escritura pública ou particular com a participação dos doadores e donatários (marido e mulher), ou mandado expedido pelo Poder Judiciário em ação de revogação de doação. O Imposto de transmissão decorrente da revogação deve ser recolhido (ITCMD), tendo em vista que se trata de transmissão.
Enfim, a doação pode ser revogada, especialmente se houver acordo entre doadores e donatários. Deve ser lavrada escritura, recolhido o imposto e feito o registro da revogação, pois há nova transmissão de domínio.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Junho de 2.006.

Indisponibilidade Previsão Medida Cautelar Fiscal

Consulta:


O Juiz encaminhou a este cartório o oficio n° 1836/06, solicitando que se averbasse a indisponibilidade nos assentos de imóveis registrados em nome dos executados.
O oficio foi protocolado e em nome dos executados não consta registrado nenhum imóvel.
Queria saber se tenho que registrar o oficio no livro de indisponibilidade de bens ou devo somente autuar o mesmo, nos termos do Provimento 17/99?


Resposta: As duas coisas, registra-se no livro de indisponibilidade (item 93 do Cap. XX das NSCGJSP) de conformidade com o item 102.9 do Provimento 17/99, pois nos termos do artigo 4º da Lei n. 8.397/92 (Medida Cautelar Fiscal), existe previsão legal e está de acordo com o artigo n.247 da Lei dos Registros Públicos.
A indisponibilidade também deve ser lançada no Livro n. 5 (indicador pessoal) e o Juízo comunicado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.006

segunda-feira, 14 de março de 2011

Penhora SFH

Consulta:



Pergunta: Foi apresentado pela 1ª Vara do Trabalho de C., o mandado de registro de penhora da parte ideal correspondente a 50% do imóvel da matrícula 2.050.
Sobre o imóvel, existe a hipoteca registrada sob o nº 6 em favor da Caixa Econômica Federal - CEF.
Queria saber se posso registrar o mandado ou se há impedimento em virtude da hipoteca?
Caso seja registrado o mandado, o cartório tem que fazer comunicação a CEF?


Resposta: A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de titulo executivo extrajudicial.
Não há impedimento legal.
Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução, a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

”Art 23. Na hipótese de penhora, aresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora, e se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.006.

Indisponibilidade Previsão Medida Cautelar

Consulta:


Pergunta: O Juiz encaminhou a este cartório o oficio n° 1836/06, solicitando que se averbasse a indisponibilidade nos assentos de imóveis registrados em nome dos executados.
O oficio foi protocolado e em nome dos executados não consta registrado nenhum imóvel.
Queria saber se tenho que registrar o oficio no livro de indisponibilidade de bens ou devo somente autuar o mesmo, nos termos do Provimento 17/99?


Resposta: As duas coisas. Registra-se no livro de indisponibilidade (item 93 do Cap. XX das NSCGJSP), de conformidade com o item 102.9 do Provimento 17/99, pois nos termos do artigo 4º da Lei n. 8.397/92 (Medida Cautelar Fiscal), existe previsão legal e está de acordo com o artigo n.247 da Lei dos Registros Públicos.
A indisponibilidade também deve ser lançada no Livro n. 5 (indicador pessoal) e o Juízo comunicado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.006.

PMCMV Origem dos Recursos

Consulta:


Foi apresentado para registro um contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária, no âmbito do PMCMV - (SFH).
Quando o contrato é elaborado no PMCMV, utilizando subsídios da União, a origem dos recursos é: FGTS/UNIÃO. No referido contrato, consta que a origem dos recursos é FGTS.
Pergunta: Devemos devolver alegando que por ser tratar de subsídio da União, o mesmo deverá constar que a origem dos recursos é: FGTS/UNIÃO e não como constou.
Qual é a fundamentação.
ou podemos qualificar para registro o contrato do jeito que se encontra, ou seja: “origem dos recursos FGTS”.
10-03-2.011.


Resposta: Levando-se em consideração de que a Caixa Econômica Federal – CEF é a gestora operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU/PMCMV (artigo 9º da Lei 11.977/09), que a operação (VC com alienação fiduciária) está dentro do PMCMV e o parágrafo único do artigo 5º da Lei 11.977/09, o contrato poderia ser qualificado positivamente para registro da forma que se encontra.
Entretanto, como via de regra no quadro resumo dos contratos no campo: Mútuo/Resgate/Prestação/Demais Valores/Condições, a origem dos recursos vem expressa como FGTS/UNIÃO, deve ser esclarecido por documentos complementar a ser fornecido pela CEF, ou por em tempo que constará do instrumento se a origem dos recursos (do financiamento) são do FGTS/UNIÃO, ou somente do FGTS (ver também artigo 21 do Decreto 6.962/09).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Março de 2.011.

sexta-feira, 11 de março de 2011

Rios Confrontação Retificação Administrativa

Consulta:


Pergunta: Na retificação administrativa de um imóvel rural, constou que o mesmo confronta nos fundos com o Córrego Água Sumida.
Queria saber se posso aceitar essa confrontação ou se tem que constar os confrontantes da margem, do outro lado do córrego?


Resposta: A serventia, nesses casos, deve aceitar como confrontante o córrego, riacho, rio ou ribeirão, pois estes são os confrontantes de fato e de direito. Pertencem ao Estado membro (de São Paulo no caso) a partir da Constituição Federal de 1.988.
Não haverá necessidade de notificar o Estado através de sua Procuradoria, pois a ninguém é dado apropriar-se de terras públicas. Algumas serventias têm pedido a anuência da Prefeitura.
Sobre o tema, transcrevo abaixo consulta anterior feita por um colega.

No caso concreto, o imóvel confronta-se com um córrego sem denominação e com um ribeirão denominado Ribeirão da Onça, sendo irrelevante quem é o proprietário do outro lado, pois os confrontantes nesse caso são o próprio córrego e o ribeirão, que são confrontantes naturais, imutáveis.
Nesses casos (confrontação com rios (municipais), riachos, córregos e ribeirões) não se notificará nem a Municipalidade, nem os proprietários da outra margem, quando muito, poderá ser apresentada a anuência da Prefeitura.


“Tem-se hoje, em face dos artigos 20, III e VII, e 26, I da CF/88, a dominialidade das águas. Esta diluída apenas entre a União e os Estados-membros.
Assim, excluídas as águas de propriedade da União, as demais são dos Estados.
Pertencem aos primeiros, via de regra, os bens que por exclusão não são de propriedade da segunda.
Por esse dispositivo constitucional, pertencem aos Estados as águas em suas diversas maneiras de manifestação, desde que não se encontrem em terrenos de propriedade da União, não banhem mais de um Estado (artigo 20, II da CF), ou quando em depósito, não decorram de obras realizadas pela União.
Portanto, os rios, riachos, córregos, ribeirões existentes na Comarca pertencem ao Estado de São Paulo.
Desta forma, a Fazenda Pública Estadual, no caso de não ter dado a anuência, deveria ser notificada (observando-se aqui que não poderá ser notificada via correio nos termos do artigo n. 222 do CPC) por intermédio de sua Advocacia Geral ou Procuradoria da Fazenda do Estado.
No destaque sucessivo de glebas do território, para a formação de propriedade privada, bem como nos subseqüentes negócios delas entre particulares, os títulos freqüentemente se valeram dos rios, não só para caracterizar-lhe a situação, como para dar-lhes limites naturais visíveis, inconfundíveis, imutáveis.
Os títulos aquisitivos da propriedade imóvel tomavam e tomam freqüentemente como linha de testada ou ponto de partida da descrição, do perímetro, uma corrente d'água de grande ou pequeno tamanho, de rio, ribeirão, córrego ou riacho, por se tratar de acidente natural facilmente reconhecível.
O que normalmente se faz em um processo de retificação cujo imóvel confronte numa extensão com um rio, por exemplo, é retificar o número excessivo de curvas, marcando pontos em todas elas aumentando-se conseqüentemente o perímetro, sendo que o acréscimo não causa prejuízo nenhum a Fazenda Pública Estadual, porque não ultrapassa a linha de confrontante e ficará comprovada a exata localização e dimensão do rio, córrego, riacho ou ribeirão.
O imóvel, não raro oferece a vista uma figura de zigue-zagues suscetíveis de serem corrigidos sem que haja perda de terreno, tanto do confrontante, como da propriedade retificanda.
A finalidade de retificação no confronto com o rio está apenas em obter que seja declarada a verdadeira extensão de uma ou mais linhas limítrofes, por haver falta de menção constante do título e do registro, subentendendo-se que as novas medidas são tomadas internamente dentro do corpo certo pelo perímetro onde confronta com o rio.
Como regra, se há possibilidade de prejuízo para o confrontante, é indispensável sua notificação.
Mas nos casos de rios, córregos, ribeirões, riachos, a divisa é natural, não poderia ser alterada e restaria impossível e ineficaz qualquer invasão, mesmo porque, tais bens são insuscetíveis de apropriação por particulares, não daria domínio a quem não os tem.
Assim, não há nenhuma potencialidade danosa ao estado, não haverá nenhum prejuízo para ele, e ademais, a retificação é meramente declaratória.
Desta forma, se o imóvel vizinho (confrontante) ao retificando é um rio, riacho, ribeirão ou córrego, que é de propriedade do Estado conforme a Magna Carta, entendo ser desnecessária a anuência ou a notificação do Estado.
Algumas serventias têm aceitado a anuência do proprietário vizinho da outra margem do rio, outras da Municipalidade, mas penso nenhuma delas ser correta, pois se alguém tem que dar a anuência ou ser notificado, deve ser o estado que é o legítimo proprietário, mas repito, entendo ser desnecessária a sua anuência ou notificação.
Lembramos que, caso semelhante é a dispensa da manifestação da Prefeitura Municipal quando o registro a ser retificado for relativo à imóvel urbano que estiver voltado para a rua ou avenida oficial, e a retificação não importar em aumento de área ou de medida perimetral e em alteração da conformação física do imóvel que possa fazê-lo avançar sobre o bem público.
E ainda que o Oficial, seu preposto ou técnico contratado para tal, poderão fazer diligências no local, assim como a conferência do memorial e planta.
Entretanto, se assim não entender o Oficial, poderá solicitar a anuência ou a notificação do Estado por intermédio da Advocacia Geral ou Procuradoria.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.006.

Penhora SFH

Consulta:


Pergunta: Foi apresentado pela 1ª Vara do Trabalho de C., o mandado de registro de penhora da parte ideal correspondente a 50% do imóvel da matrícula 2.050.
Sobre o imóvel existe a hipoteca registrada sob o nº 6 em favor da Caixa Econômica Federal - CEF.
Queria saber se posso registrar o mandado ou se há impedimento em virtude da hipoteca?
Caso seja registrado o mandado, o cartório tem que fazer comunicação a CEF?


Resposta: A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.
Não há impedimento legal.
Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

”Art 23. Na hipótese de penhora, aresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora, e se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.006.

Penhora Depositário

Consulta:


Foi apresentada certidão expedida na Ação de Falência, para registro da penhora em dois imóveis, tendo constado na mesma: “não tendo depositário fiel dos bens descritos, e por conseqüência não foi intimado do auto de penhora”.
Queria saber se pode ser feito o registro das penhoras?


Resposta: O Código de processo Civil sofreu algumas alterações por força da Lei 10.444/02.
Com relação ao depositário, referida Lei inovou nesse aspecto.
Com a redação do novo diploma, o devedor (ou seu Advogado) ao ser intimado da penhora, fica, ipso facto, constituído como depositário do bem.
Há posições que entendem que para o registro do termo ou auto de penhora, não há necessidade de prova de intimação do executado (ver Boletim do Irib nº 302 de Julho/2.002, pág. 12 - e Revista do Irib nº 56 – Jan/jun 2.004 – 1ª Vara de Registros Públicos – São Paulo - Capital – Processo 000.03.049678-0 - artigo 659, parágrafo 4º do CPC).
Há quem entenda que a necessidade de intimação diz respeito ao processo de execução, abertura de prazo para embargos, etc. Não se trata de requisito de registro. E, de qualquer maneira, a perfeição da penhora é problema que compete ao Juiz da execução resolver.
Contudo, esse não é o entendimento empossado pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado, consoante ficou decidido nos processos nºs 070240-0/2 – Amparo SP., 396-6/8 - Campos do Jordão Sp., e AC. 3.358-0/0.
No caso concreto, conforme consta do corpo da certidão de penhora apresentada a registro, o executado não foi sequer intimado da penhora, como também não foi nomeado o depositário, devendo, portanto referida certidão, após prenotada, ser devolvida com exigência (artigos 659, parágrafo 5º, 665, IV e 669 do CPC.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.006.

Habitação Direito de Família

Consulta:


Pergunta: Foi apresentado formal de partilha para registro em que constou o pagamento da viúva-meeira, mais precisamente imóvel “B”, o seguinte “Nos termos do artigo 1.831 do CC/02, fica o imóvel resguardado à viúva-meeira o direito de habitação, uma vez que se destina à sua residência e trata-se do único imóvel desta natureza”.
Queria saber se consto no registro este fato como condição ou se tenho que fazer outro registro?


Resposta: O artigo 1.831 do CC/02, confere ao cônjuge o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, qualquer que seja o regime de bens.
Trata-se de direito decorrente do direito de família, insusceptível da inserção no RI (artigo 167, I, 7, da LRP).
Não é o mesmo direito de habitação susceptível de registro (artigos 1.414/1.416 do CC/02). Tais direitos só estarão sujeitos a registro imobiliário quando constituídos convencionalmente, isto é, por atos intervivos ou por disposição de última vontade (testamento).
Sua inscrição é dispicienda para o nascimento do direito real, este pré-existe ao registro e dele prescinde para a sua constituição.
Desta forma, não será feito novo registro ou mesmo qualquer menção ao registro da partilha dos bens.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Março de 2.006.

Indisponibilidade Fiscal Averbada

Consulta:


Em matrícula de imóvel com averbação de indisponibilidade efetivada por determinação judicial exarada em autos de execução fiscal estadual, é possível procedermos averbação premonitória, considerando-se que esta não se trata de ato de alienação/disposição do bem??
10-03-2.011


Resposta: A averbação premonitória prevista no artigo n. 615-A do CPC, tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade. Possui caráter acautelatório de prevenir a população acerca de desfavoráveis aquisições de imóveis (e ou direitos).
Trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade-notícia meramente declaratória, não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades claras; a primeira, como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel (ou direitos) não poderá ser afetado ao pagamento da ação de execução, e a outra, como prova de fraude a execução em caso de transferência do imóvel (ou direito).
Tem apenas, por fim, advertir, prevenir, acautelar terceiros, tem o condão de afastar a alegação de boa fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel (parágrafo 3º do artigo 615-A do CPC).
É uma medida transitória mais para fins de publicidade informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel (dos direitos aquisitivos no caso), mas não gerando direitos.
Portanto, com base nas recentes decisões de nºs. 100.09.341998-7 e 100.093368878 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo, a averbação solicitada pode ser realizada.
Entretanto, até mesmo por cautela, deve a serventia comunicar por oficio o Juízo que determinou a indisponibilidade da averbação realizada, juntando-se certidão da matrícula do imóvel.
Da mesma forma, deve também ser comunicado por ofício o interessado que requereu a averbação premonitória da existência da indisponibilidade do bem determinado pelo Juízo da execução fiscal estadual, ou certificando no documento apresentado para a averbação, a existência da indisponibilidade (artigo 230 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Março de 2.011.

quinta-feira, 3 de março de 2011

Doação

Consulta:


Pergunta: Foi apresentada em cartório a escritura de doação (oito filhos) com reserva de usufruto, com diversos imóveis rurais, sendo que, por exemplo, em uma matrícula com o imóvel de 15 alqueires foi doado em comum a dois filhos, sendo que um ficou com 10 alqueires e outro com 5 alqueires. Outro exemplo, numa propriedade com 30 alqueires, foi destacado 27 alqueires e doado a três filhos, em comum com áreas diferentes e o remanescente de 3 alqueires foi doado aos oito filhos.
Há problemas em registrar essa doação?


Resposta: As doações podem ser registradas, não vejo nenhum problema em seu registro.
O fato de alguns dos filhos estarem recebendo área menor do que outros, em nada impede o registro, pois mesmo uma área sendo maior do que outra poderá ter valor menor ou igual em virtude da qualidade da terra ou pela sua localização.
Mesmo que os valores sejam porventura diferentes, um ou mais dos filhos que recebe a menor, poderá ter recebido anteriormente outro bem objeto de doação (no caso da doação em comum 10 e 5 alqueires).
De qualquer forma, esta é uma questão que refoge a esfera registrária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Setembro de 2.006.

Alvará Judicial

Consulta:


01. Imóvel que figura em nome de Geraldo e s/m. Josefina.

02. Expedido alvará judicial, autorizando o Espólio de Geraldo, representado pela Inventariante Josefina, a outorgar escritura pública a quem indicar.

03. Do Alvará não constar por qual valor deverá ser outorgada a escritura, nem para quem.

04. Pretende a inventariante com amparo no alvará proceder o seguinte:
a) primeira hipótese: lavrar escritura pública passando este imóvel com amparo no alvará judicial para: Josefina.

OU

b) Com amparo no alvará judicial, integralizar este imóvel em uma empresa, como quota social de Romilda seria a sócia.

05. O imóvel será objeto de registro de loteamento.

Pergunta-se:
a) É possível praticar qualquer um dos atos supra ?
b) É necessário conter o valor do imóvel para efeito da transmissão ?
c) É possível o Espólio transmitir para inventariante e esposa do transmitente ?
Grato pela atenção
01-03-2.011


Resposta: Por enquanto toda a questão se encontra em fase extra-registrária, porque não dizer, em dúvida doutrinária.
Mas vamos às respostas:

a)Os atos a serem praticados, conforme colocado nas letras “a” e “b” do item 4, seria a lavratura de v/c para a própria inventariante que representa e administra o espólio (artigos 12, V, e 991, incisos I e II do CPC) ou conferência de bens a terceiros (Romilda) de bem imóvel pertencente ao espólio, através de escritura pública ou instrumento particular (alteração de contrato social com conferência de bens para a integralização de capital ou cota social). Entretanto, não será possível a prática de nenhum dos atos propostos. E isso porque na primeira hipótese (letra “a”), nos termos do artigo n. 497, I do CC., não podem ser comprados, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública pelos administradores, os bens confiados a sua guarda. Esclarecendo-se aqui que o conceito de administradores de bens não está claramente definido na lei. No direito privado atual, deve ser entendido todo aquele que em virtude de lei ou de convenção das partes, tenha assumido o encargo de guardar e administrar bens ou coisas, estando incluídos aí, os inventariantes.
E na segunda hipótese, a conferência de bens, a transferência do bem para a pessoa jurídica seria feita pelo espólio e não pela sócia Romilda, e não se poderia realizar a conferência de bens para integralização de capital social (artigo 64 da Lei n. 8.934/94) em nome de terceiro subscritor que não o espólio, que nada subscreve em verdadeira afronta aos princípios registrários da continuidade, disponibilidade e legalidade;
b)Nos casos de transmissão de bens imóveis e nos termos do artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP, o valor do contrato é requisito essencial para a transmissão, até porque haverá ou poderá haver a incidência de imposto de transmissão – ITBI (artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Carta Maior). Devendo, inclusive, o valor da transmissão constar do alvará judicial, porque o inventariante deve, nos termos da lei, prestar contas de sua gestão (artigo n. 991, VII do CPC), e também para maior segurança jurídica da transação, caso esta fosse possível.
c)Não, não é possível, conforme resposta acima na letra “a” (artigo 467, I do CC).

Deve também ser levado em conta de que o bem imóvel será objeto de loteamento, lembrando-se aqui do artigo 18, parágrafos 1º e 2º da Lei 6.766/79 (anteriores titulares de direitos reais sobre o imóvel loteado e garantia dos futuros adquirentes de lotes). Aconselhando-se que dito bem imóvel seja transmitido diretamente ao loteador com autorização judicial, alvará do qual deverá constar o valor autorizado para a alienação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Março de 2.011.

terça-feira, 1 de março de 2011

Regime Separação Obrigatória de Bens

Consulta:


José Antonio adquiriu um imóvel casado pelo regime da separação obrigatória de bens, por imposição ao CC com Cleide. Queria saber se os bens se comunicaram e se há necessidade de Cleide comparecer na escritura de venda desse imóvel como transmitente?


Resposta: A súmula 377 do STF, ainda se encontra em vigor, as aquisições onerosas, vias de regra, se comunicam. A comunicabilidade ou não deve ser apreciada na esfera judicial, no entanto, no caso de alienação do imóvel, deve sim haver a outorga uxória de Cleide nos exatos termos do artigo n. 1.647 do NCC.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Dezembro de 2.006.

Convivente União Estável

Consulta:


Foi apresentada e protocolada neste cartório escritura de venda e compra em que um dos compradores, senhor Holacir esta qualificado como lavrador, portador do RG. nº..., CPF .... acompanhado de sua convivente Maria do Carmo, do lar, RG. nº ...., CPC..... solteiros, maiores, tendo a convivente comparecido e assinado a escritura.
Queria saber se posso aceitar e registrar esta escritura e como devo constar no registro?


Resposta: A circunstância de serem conviventes, questão de fato, não pode ser inserida no registro, que deve abrigar o estado civil de direito, ou seja, o estado civil que cada uma das pessoas tem segundo a Lei Civil.
É certo que os bens adquiridos na constância da união estável por um ou por ambos os conviventes são considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, pertencendo a ambos em condomínio, salvo estipulação contrária por escrito (artigo 5º da Lei 9.278/96 e seu parágrafo 1º).
No caso concreto, apesar de a convivente, Maria do Carmo Candido, assinar o titulo aquisitivo, esta comparece como acompanhante de seu convivente Holacir, gerando dúvida se a mesma está também adquirindo (comparecendo também como compradora).
Desta forma, o titulo deve ser re-ratificado para esclarecer se Maria do Carmo comparece no titulo somente como acompanhante ou também como compradora.
De qualquer forma, os conviventes (união estável) devem ser qualificados como solteiros.
Se há a convivência e a aquisição ocorre na constância da união estável, ambos devem comparecer como compradores no estado civil de solteiro.
A expressão Holacir....... acompanhado de sua convivente Maria do Carmo, somente gera dúvidas e confusão de se a mesma está ou não adquirindo o imóvel.
Portanto, a escritura na forma que se encontra não poderá ser aceita, devendo ser re-ratificada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Dezembro de 2.006.

Música Registro em RTD

Consulta:


Foi apresentado e protocolado no cartório de RTD cópias de sete músicas.
Pergunto:
Deveria ser requerido o registro das mesmas nos termos do artigo n. 127, VII da LRP?
Deveria haver alguma assinatura e data no final de cada música?
Deverá ser feito um registro para cada música ou um único registro para as sete músicas?


Resposta: Em primeiro lugar, é importante informar o interessado que a obtenção dos direitos de autor se perfaz exclusivamente com o registro da obra (música) na Biblioteca Nacional, sediada no Rio de Janeiro.
Se mesmo assim houver interesse no registro, ele deverá ser requerido para as finalidades previstas no artigo 127, VII, da LRP, fato que deverá constar claramente no carimbo de registro.
Tanto o requerimento, quanto à obra (música), deverão ser assinados pelo (s) autor (es) com sua qualificação completa e datados.
Como são sete as músicas, serão sete os registros.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Fevereiro de 2.007.

Desmembramento Abertura de Matricula

Consulta:


Foi protocolado nesta pedido de desmembramento de um terreno em sis (6) partes, bem como a abertura de matriculas e certidões das mesmas.
Os cartórios da região, em caso idêntico vem aplicando a tabela II, item 3, RS 14,23 para cada parte desmembrada, uma averbação sem valor declarado do desmembramento, uma averbação sem valor declarado do encerramento da matrícula e expedição de seis (6) certidões, das respectivas matrículas.
Queria saber se é correto essa cobrança, ou como a mesma deve ser feita?


Resposta: Na minha sincera opinião não, a forma de cobrança acima não seria a maneira correta. O que se ganha na foice, se perde no machado.
No caso, trata-se de desmembramento (fracionamento) por averbação e não loteamento ou desmembramento nos termos da Lei 6.766/79, a que se refere o item 3, da tabela II, portanto, nesse sentido, nada deve ser cobrado.
Quanto à abertura de matricula, se requerido, estas serão abertas (descerradas) e cobradas (ver item 45 do Cap. XX das NSCGJSP).
Quanto ao encerramento da matricula, nada deve ser cobrado, pois é conseqüência (ver inciso II, do artigo 233 da LRP).
No caso apresentado, entendo que deva ser cobrada uma averbação sem valor declarado a ser lançada na matricula mãe/matriz/originária, seis (6) aberturas de matriculas, pois requerido, e seis (6) ou até mesmo 7 (sete) certidões (matricula encerrada). Penso que as serventias deveriam se preocupar mais com os interessados na prática do ato do que com o Estado, Carteira, Fundo, etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de março de 2.006.