sexta-feira, 27 de maio de 2011

Registro Anterior Abertura de Matrícula

Consulta:


Estou averbando o georreferenciamento e tenho que descerrar nova matrícula para o imóvel.
Queria saber se posso constar como registro(s) anterior(es): Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feito na matrícula nº.314, desta serventia ou R.3 de 2-6-1982 (aquisição), Av.9 de 28-11-1991 (alteração de denominação) e Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feitos na matrícula nº.314, desta serventia?
Obrigado.


Resposta: Pelo que pudemos entender, pois não acompanhou a consulta cópia da matrícula de n. 314, a primeira opção parece ser a mais correta, ou seja, na matrícula descerrada em face do georreferenciamento, deverá constar como registro anterior somente a AV.20.M/314, pois pela averbação da cisão houve a transmissão do imóvel para a atual proprietária.
É certo que por averbação não se transmite bens imóveis, mas considerando a Lei das S/A (Lei 6.404/76), a cisão, incorporação e fusão, que são atos praticados através de averbação em decorrência de Lei, são exceções a regra geral e transmitem sim o bem imóvel, tanto que, salvo as exceções previstas no item I do parágrafo 2º do artigo n. 156 da Carta Maior, há inclusive a incidência do imposto de transmissão.
Ademais, de qualquer forma haverá a remissão a matricula de n. 314.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de maio de 2.011.

quinta-feira, 26 de maio de 2011

Cancelamento de Parte da Doação

Consulta:


Quatro pessoas adquiriram propriedade imóvel por herança, posteriormente todos doaram o imóvel para um sobrinho, ficando reservado o usufruto somente para uma das donatárias.
Agora recebemos uma determinação judicial, extraída de autos de prestação de alimentos, na qual foi determinada pelo juízo o cancelamento da doação somente em relação ao quinhão que era de propriedade do executado/doador (1/4).
Devemos proceder conforme determinado?
25-05-2.011


Resposta: Sim, a ordem deve ser cumprida desde que a determinação tenha transitado em julgado e não esteja sujeita a recurso (artigos nºs. 250, I e 259 da LRP).
Entretanto, cabem algumas ponderações:
O imóvel era inicialmente de propriedade de A, B, C e D (doadores), na proporção de ¼ para cada um, e foi doado em sua totalidade para o donatário sobrinho “E”, ficando, no entanto constituído o usufruto em sua totalidade para uma das donatárias, digamos a donatária “A”.
Ocorre que ninguém pode transmitir ou mesmo deduzir/reservar mais do que tem, e desta forma o usufruto não poderia ter sido deduzido/reservado em sua totalidade para a doadora “A”.
Esta poderia ter reservado pela doação que fez ao seu sobrinho “E” ¼ do usufruto sobre a propriedade, sendo que os outros ¾ do usufruto deveriam ter sido instituídos a seu favor por B, C e D.
Assim e desta forma, temos que:
a)Se o cancelamento da doação for referente à parte doada por “A”, cancelar-se-á a doação de ¼ da nua-propriedade. No entanto, como “A” é usufrutuária (da totalidade), o usufruto referente a ¼ se extinguirá pela consolidação (artigo 1.410, VI do CC) e “A” voltará a ser proprietária de ¼ da plena propriedade e usufrutuária de ¾ da propriedade, ficando, logicamente, “E” proprietário de ¾ da nua-propriedade;
b)Já se o cancelamento da doação for referente à parte doada por B, C ou D, cancelar-se-á como determinado somente a doação relativa à ¼ da nua-propriedade, e tão somente da nua-propriedade, não se cancelando, porque não determinado, a instituição do usufruto sobre a parte de ¼, sendo que neste último caso o Juiz que determinou o cancelamento do registro deve ser informado para que se for o caso determine também o cancelamento da instituição do usufruto a favor de “A” com relação à parte de ¼.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Maio de 2.011

quarta-feira, 25 de maio de 2011

ONG'S Procedimentos Para Registro

Consulta:

Consulta-nos este SRI, sobre quais são os procedimentos a serem adotados pela Serventia para o Registro em RCPJ de uma Organização não Governamental – ONG.


RESPOSTA: Simultaneamente ao surgimento de certas organizações no interior da sociedade civil, caracterizadas pela promoção de ações de natureza privada com fins públicos, diferentes denominações passaram a ser dadas às mesmas. Alguns exemplos são: organizações voluntárias, organizações não governamentais (ONG’S), organizações sem fins lucrativos, setor independente, terceiro setor.
Terceiro setor é a denominação mais recente e ainda pouco utilizada. Para identificar a existência deste Terceiro Setor faz-se necessário esclarecer que aqueles que utilizam este termo consideram o Estado como Primeiro Setor e o Mercado como o Segundo, sendo o Terceiro Setor aquele que apresenta características de ambos.
O termo ONG foi usado pela primeira vez em 1.950 pela ONU para definir uma organização da sociedade civil que não estivesse vinculada a um governo. Hoje elas são definidas como instituições privadas que tem uma finalidade pública sem fins lucrativos. Em geral, as ONG’S perseguem benefícios sociais ou ambientais. Para serem oficiais, essas entidades precisam ter uma estrutura legal e formal. São agentes privados para fins públicos.
Organização Não Governamental é uma terminologia adotada às associações sem fins lucrativos que se dedicam a realizar tarefas essenciais pertencentes ao Estado, entretanto, devido a sua omissão em atuar nestes segmentos por incapacidade administrativa ou financeira, estas tarefas são encampadas por segmentos da sociedade civil que, sensibilizados, se organizam para suprir tais deficiências.
Podemos citar como exemplo de ONG’S, as associações.
Existe, inclusive uma Lei que dispõe sobre a qualificação de pessoas jurídicas e de direito privado sem fins lucrativos, como Organizações da Sociedade Civil de interesse Público e Termo de Parceria do Poder Público com as entidades qualificadas como Organizações da Sociedade Civil de Interesse Público (Lei nº 9.790, de 23 de Março de 1.999).
As ONG’S são de certa forma associações, mas nem todas as Associações são ONG’S.
Entretanto, o procedimento a ser adotado para o registro das ONG’S ou TERCEIRO SETOR no RCPJ, são os mesmos adotados para os registros das Associações, quais sejam:

-Requerimento do presidente da ONG (ou associação) requerendo o registro;
-Estatuto Social (rubricado por Advogado com registro na OAB);
-Ata de assembléia de aprovação do estatuto social, eleição e posse da primeira diretoria;
-Ata de fundação assinada pelo presidente e demais diretores com firmas reconhecidas;
-Relação dos instituidores;
-Relação das pessoas presentes na(s) assembléia(s);
-Cópia da cédula de identidade do representante legal da organização;
-Livro de Atas original;
-Relação qualificada da diretoria;
-Resumo contendo os principais pontos do estatuto (para fins de publicação).

Colocamos todas as exigências por nós conhecidas, sendo que existe variação dessas exigências feitas pelos cartórios.
Assim, a serventia poderá exigir o que julgar necessário e dispensar as que entenderem desnecessárias, sempre, é claro, de acordo com a LRP.
O importante é que o procedimento a ser adotado para o registro de uma ONG é o mesmo adotado para o registro das ASSOCIAÇÕES.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.005.

Mandado Judicial Ação Monitória

Consulta:


Consulta-no esta serventia, se poderá ser feito o registro de mandado judicial expedido nos autos de ação monitoria, nos termos da alínea 2l, do inciso I, do artigo l67 da LRP, ou se deverá aplicar a mesma regra para a averbação de indisponibilidade?


Resposta: O registro referido na alínea 21 do inciso I do artigo 167 da LRP, refere-se às citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, que são feitas à vista de certidão expedida pelo escrivão do Cartório pelo qual corre a ação, da qual conste o nome das partes, nº do processo e que o réu foi citado. Não basta a simples propositura da ação, nem mesmo o despacho ordenando a citação.
Este registro visa dar publicidade da existência de ação real ou pessoal reipersecutória.
A ação real visa tutela, um direito real.
As ações pessoais reipersecutórias derivam de uma relação obrigacional decorrente de negócio jurídico.
Os registros dessas citações não tornam o imóvel inalienável ou indisponível.
Por seu turno, a inalienabilidade é decorrente de cláusula restritiva imposta ao imóvel através de doação ou testamento.
A indisponibilidade é imposta a imóveis é em decorrência de lei específica, dentre as quais podemos citar Lei 6.024/74 (artigo 36), Lei 8.2l2/9l (artigo 53 parágrafo 1º), Lei 8.397/92, Lei 8.429/92 (improbidade administrativa), Lei 9.656/98 (Planos e Seguros Privados de Assistência a Saúde), Ação Civil Pública, Lei de Falência (artigo 2l5 LRP).
São casos especiais determinados em Lei que tornam os bens indisponíveis e que são porque devem ser averbados nas matriculas dos imóveis.
A ação monitória carece de previsão legal para que se averbe na matricula do imóvel que o mesmo ficou inalienável ou indisponível.
No Estado de São Paulo temos o Provimento 17/99, que determina que os mandados judiciais que não contem com previsão legal especifica para ingresso no registro imobiliário, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no Livro Um – Protocolo e, em seguida, arquivados em classificador próprio.
A prenotação desses mandados ficará prorrogada até a solução definitiva da pendência judicial com as providências que forem então determinadas ou revogação da ordem deles contida.
Quando do fornecimento de certidões imobiliárias de tais imóveis é mencionada a prenotação de tais mandados.
No caso em tela, não dá para saber se o Juízo determinou o registro de citação, se determinou à indisponibilidade do bem ou as duas coisas.
Diante de tal situação, deve a serventia prenotar o mandado informando o Juízo que tal mandado foi prenotado em tal data, sob o nº..., e que lamentavelmente a serventia não pode averbar a determinação de inalienabilidade ou indisponibilidade do bem por falta de previsão legal expressa nesse sentido, e ao mesmo tempo solicitar informações se deve proceder ao registro de citação nos termos da alínea 2l do item I, do artigo 167 da LPR, mas que para isso deverá constar do mandado que o réu foi citado da ação, informando, porém que tal registro não implicará na indisponibilidade do bem.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 24 de Fevereiro de 2.005.

Protesto Cédula de Crédito

Consulta:



Estou com uma cédula de crédito para efeito de protesto, e nesta somente o emitente assinou. Pode protestar?
Aproveitando a deixa para efeito de no setor de título e documento pode haver o registro somente com a assinatura do emitente?
24-05-2.011


Resposta: Com relação a cédulas, temos cédula rural, que pode ser pignoratícia, hipotecária ou mesmo pignoratícia e hipotecária (DL 167/67), cédula de crédito industrial (DL 413/69), cédula de crédito comercial (Lei 6.840/80), cédula de crédito a exportação (Lei 6.813/75), cédula do produtor rural (Lei 8.929/94), cédula de crédito imobiliário, cédula de crédito bancário (ambas Lei 10.931/04) e cédula hipotecária (DL/ 70), que são títulos de crédito sujeitos às normas gerais do Direito Cambiário.
O consulente não informa qual tipo de cédula foi apontada no serviço de protesto de título e apresentada em RTD, mas via de regra, as cédulas de crédito, à exceção das cédulas de credito imobiliário - CCI – (Lei 10.931/04) e as cédulas hipotecárias (DL70/66) que são emitidas pelo próprio credor sujeitas a cessão e endosso, todas as demais são protestáveis e assinadas somente pelo devedor que as emite, a não ser que haja terceiro garantidor, quando então este também deverá assinar a cártula.
Portanto, em não havendo terceiro garantidor, respondo positivamente ambas as questões (Protesto e RTD), ou seja, em não havendo terceiro garantidor as cédulas, afora as exceções mencionadas assinadas somente pelo devedor/emitente, tanto podem ser apontadas para protesto quanto registradas em RTD, independentemente do reconhecimento de firma.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.011.

segunda-feira, 23 de maio de 2011

Formal de Partilha Notas Promissórias

Consulta:


Foi apresentado para registro um formal de partilha referente a um imóvel que, por ocasião da compra, ficaram vinculadas à escritura 22 notas promissórias.
Não Foi feito o cancelamento da forma de pagamento.
No formal não foi citada esta dívida do espólio e a partilha foi feita.
Neste caso, o débito é transferido para o herdeiro, nos termos do artigo 1.796 do Código Civil de 1.916?
Compete ao Cartório pedir o cancelamento da forma de pagamento?
Pode o cartório abrir matricula do imóvel, averbar a forma de pagamento e registrar o formal?


Resposta: Nos exatos termos do artigo nº. 1.997 do NCC, a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido, mas feita à partilha, só respondem os herdeiros, cada qual na proporção da parte que na herança lhe coube.
Entretanto, esta é uma questão extra-registrária.
Ao cartório compete sim pedir a averbação do pagamento através de requerimento do interessado com a apresentação das notas promissórias vinculadas aquela compra e venda ou mesmo com a apresentação de recibo de quitação firmado pelo credor e com firma reconhecida ou a vista de mandado judicial.
Ao preço ou parte do preço da compra e venda do imóvel, foram vinculadas 22 notas promissórias que poderiam representar um pacto comissório feito nos termos do artigo 1.163 do código civil de 1.916.
Assim, se a compra e venda foi à época feita com pacto comissório, o registro não poderá ser feito enquanto não cancelado o pacto comissório por averbação.
Tais notas promissórias, poderiam também ter sido emitidas em caráter “PRÓ SOLUTO” ou em caráter "PRÓ SOLVENDO”.

“Pró soluto”, se diz dos títulos de crédito quando dados com efeito de pagamento como se dinheiro fossem, operando a novação do negócio que lhes deu origem (a título de pagamento).

“Pró solvendo”, quando são recebidos em caráter condicional, sendo puramente representativos ou enunciativos da dívida, não operando novação alguma, só valendo como pagamento quando efetivamente resgatados.
Podem também ter sido emitidas sem menção alguma de serem “pró soluto” ou “pró solvendo”.
Desta forma, poderemos ter quatro (04) situações:
1. A compra e venda foi feita com pacto comissório e emitidas as promissórias;
2. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “pró solvendo”;
3. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “pró soluto”;
4. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias sem menção alguma se eram em caráter “pró soluto” ou “pró solvendo”.
Desta forma, o registro do formal de partilha somente poderá ser feito se a compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “PRÓ SOLUTO”, nas demais condições (pacto comissório, pró solvendo ou sem nada mencionar) o registro deve ser precedido da averbação do pagamento do preço (quitação).
Esclarecemos que na condição de ter sido emitidas as 22 NP sem menção alguma tratarem-se de pró solvendo ou pró soluto, a exigência da apresentação da quitação é Ad cautelam.
Se do registro ou do título que deu origem a compra e venda constar que as promissórias foram emitidas em caráter “pró soluto”, o registro da partilha poderá ser feito independentemente da averbação da quitação do preço, podendo esta averbação ser solicitada a qualquer tempo pelo interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Maio de 2.005.

Promissórias Vinculadas a Compra e Venda

Consulta:


A escritura de compra foi lavrada em 1.947 e na certidão do registro consta o seguinte: “o não pagamento de duas ou mais promissórias vencidas implicará na rescisão do contrato e perda das quantias já dadas em pagamento”
A parte interessada informou que todos os vendedores já são falecidos.
Pela data da lavratura da escritura já está prescrito o prazo para cobrança da dívida?
Qual a orientação que devemos dar ao adquirente para que o registro seja feito?


Resposta: De fato, provavelmente já decorreram mais de 50 anos do vencimento de tais letras (Notas promissórias).
Existem várias causas de interrupção de prescrição (artigo 202 NCC, artigo 172 CC de 1916). Poderia haver alguma ação em andamento mesmo com recurso em instância superior.
No caso, até por cautela para que o formal de partilha seja registrado, seria necessário que fossem apresentadas as Notas Promissórias vinculadas à transação ou recibo para a averbação da quitação, ou ainda através de mandado judicial a ser obtido através de ação própria.
Eventualmente, se o Oficial assim entender, poderá fazer o registro certificando-se no titulo (formal) a existência do ônus.
Particularmente, entendo que para o registro do formal deverá sim ser feita a prova de quitação ou o cancelamento através de mandado judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Maio de 2.005.

sexta-feira, 20 de maio de 2011

Arrematação Trabalhista

Consulta:


Consta neste Oficio o registro de hipoteca cedular sobre um imóvel.
Por determinação judicial, sobre referido imóvel foi feito o registro de um Mandado de penhora expedido nos autos de ação Trabalhista.
Agora está sendo apresentada a Carta de Arrematação referente ao processo trabalhista.
Existe algum impedimento para o registro da arrematação?

Resposta: O artigo 1.501 do NCC, preceitua que: “Não extinguirá a hipoteca devidamente registrada, a arrematação ou a adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução”.
Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida em Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.
Se o Juízo laboral determinou a expedição da Carta de Arrematação apresentada, deve ser registrada.
O crédito trabalhista tem preferência sobre o crédito hipotecário, pois é inclusive mais forte que o crédito fiscal. O artigo 186 do Código Tributário Nacional (CTN) coloca o crédito trabalhista em situação ainda mais privilegiada que os créditos fiscais, os quais, por sua vez, são superiores ao crédito hipotecário.
A rigor, o credor hipotecário deveria ter sido intimado da penhora e da arrematação, mas ao registrador não cabe discutir sobre os aspectos processuais da ação de execução.
A existência de hipoteca por si só, não constitui óbice ao registro da carta de arrematação, o qual independe do prévio cancelamento do registro daquele gravame, porque no trato dos direitos reais de garantia um dos aspectos que desde logo se evidencia como sua característica principal é a seqüela.
Registra-se a arrematação. Se ela foi expedida em processo em que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora.
A Hipoteca só pode ser cancelada em cumprimento de MANDADO, cabendo-se assim ao arrematante ir ao Juízo da arrematação pedindo mandado para cancelamento do registro da hipoteca.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Abril de 2.005.

Formal de Partilha Certidões das Fazendas Públicas

Consulta:


Foi apresentado a registro um formal de partilha sem que do mesmo constem as certidões das Fazendas Públicas Estadual e Federal. O inventariado já faleceu há mais de 5 anos e o CPF foi cancelado pela Receita Federal.
Diante dessa situação, é necessário pedir que tais certidões sejam apresentadas ou as mesmas podem ser dispensadas?


Resposta: Se se tratar de imóvel rural, deverá ser apresentado o CCIR e os comprovantes de pagamentos dos últimos cinco (5) ITR’S, além disso, e com exceção do recolhimento do imposto de transmissão quando devido, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública fará o Oficial.
A existência de algum ônus se transmite “ex vi legis” aos adquirentes que ficam sub-rogados no débito.
Além do que o artigo 192 do Código Tributário Nacional preceitua: “Nenhuma sentença de julgamento de partilha ou adjudicação será proferida sem a prova da quitação de todos os tributos relativos aos bens do espólio ou as suas rendas”.
Portanto, as certidões das Fazendas Públicas Estaduais e Federais, assim como as Municipais, podem ser dispensadas.
Outrossim, lembramos que o número do CPF será necessário para a comunicação da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Abril de 2.005.

quarta-feira, 18 de maio de 2011

Direito de Preferência

Consulta:


Foi apresentado para registro um contrato de locação sem que do mesmo conste cláusula de vigência do contrato ou direito de preferência no caso de venda do imóvel locado.
É possível averbar na matricula do imóvel o direito de preferência nos termos do requerimento do locatário, uma vez que o número 16 do inciso II do artigo 167, não esclarece se deve haver cláusula no contrato para fins do exercício de direito de preferência?


Resposta: Entendo que sim, para assegurar o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel, pode o contrato de locação ser averbado na matricula do imóvel, mesmo que do corpo do contrato não conste essa condição (artigo 33 da Lei 8.245/91 e artigo 169, III da LRP).
No caso, o legislador estabeleceu direito de preferência condicionado apenas à prévia publicidade formal do contrato pela escrituração do ato no assento imobiliário.
A doutrina não se entende sobre a natureza jurídica do direito de preferência, sustentando uns que se cuida de mero direito pessoal e outros de direito real.
Não há como negar, contudo a eficácia erga omnes atribuída ao direito, defendendo Pontes de Miranda a teoria de que a preferência é direito formativo gerador.
A preferência para a compra do imóvel independe da vontade do locador porque é conferida ao locatário pelo artigo 33 da Lei 8.3245/91.
A simples notícia no registro público da existência de contrato de locação é suficiente para garantir ao locatário o direito de preferência e para o qual não se exige cláusula específica.
O que deve coincidir é o nome do locador com aquele que consta como sendo proprietário do imóvel na matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 17 de Maio de 2.005.

Contrato de Locação Acompanhado de Planta e Laudo

Consulta:


Junto com o contrato de locação apontado para registro em RTD, foram apresentados um laudo de vistoria (junto com fotos da situação atual do imóvel) e uma planta da edificação a ser realizada no terreno.
Existe cláusula constando que estes documentos são partes integrantes do contrato.
No registro do contrato em Títulos e Documentos podem ser incluídos laudo e planta?


Resposta: Sim, em RTD serão registrados títulos, documentos ou papel, não se admitindo a anexação de objetos de quaisquer espécies.
Nos termos do artigo l56 da LRP, o Oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais.
Laudo de vistoria e planta que fazem parte integrante do contrato pode ser incluído no contrato.
O único problema que vejo se a serventia adota o sistema de microfilmagem é que a planta deve ser de tamanho que possa ser microfilmada.
Nesse caso poderá ser reduzida ou dividida em partes que permitam a microfilmagem de tal documento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Maio de 2.005.

Cheque Prostestado

Consulta:


Consulta-nos este Tabelionato de Protestos, se poderá ser apontado na serventia um cheque devolvido pela alínea “2l” no valor de R$ 2.183,93, sendo que o credor solicita o apontamento de tal cheque pelo saldo de R$ 983,93?


Resposta: A resposta é afirmativa, o cheque devolvido pela alínea 2l (contra ordem ou oposição ao pagamento) poderá ser apontado a protesto pelo saldo indicado pelo credor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.005.

terça-feira, 17 de maio de 2011

Caixa Escolar Unidade de Ensino

Consulta:


Temos recebido para registro estatutos de “caixa escolar”, que são criados para receber verbas municipais. No estatuto consta que eles são vinculados a uma Unidade de Ensino.
Pergunto:
Para registrar o “caixa escolar” é necessário verificar se os atos constitutivos da Unidade de Ensino já estão registrados?
Neste caso, a referida Unidade de Ensino também deverá pertencer a nossa circunscrição?


Resposta: A “Caixa Escolar”, assim como as APMS, são associações constituídas pela união de pessoas que se organizam para fins não econômicos.
O estatuto da Associação deve ser registrado somente no cartório em que tem sede.
Unidade de Ensino são escolas Estatuais ou Municipais, como é o caso. São, portanto escolas ligadas à administração pública estadual ou municipal, normalmente são criadas por Lei e subordinadas ao Ministério da Educação.
As escolas públicas não são registradas em RCPJ, a exceção das escolas particulares.
A associação é espécie do gênero de pessoa jurídica de direito privado, sendo que a aquisição da personalidade jurídica se dá com o registro de seus atos constitutivos (estatuto) no registro civil de pessoas jurídicas.
Assim, entendo que para registrar a “Caixa Escolar” (que é uma associação própria) não será necessário verificar se os atos constitutivos da Unidade de Ensino já estão registrados, bem como se pertencem ou não a circunscrição da serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Junho de 2.005

Cssão de Direitos de Compromisso de Venda e Compra

Consulta:


Foi apresentada para registro escritura pública de transferência de promessa de compra e venda. Compareceram no ato os promitentes vendedores, promitentes compradores e testemunhas.
Não consta anuência dos proprietários do imóvel.
É necessário constar na escritura à anuência dos proprietários?
Em caso afirmativo, como corrigir a falha, tendo em vista que os promitentes vendedores já faleceram e não existe inventário?


Resposta: Pelo que pude entender, existe um compromisso de compra e venda registrado na serventia, e agora é apresentada uma cessão de direitos desse compromisso no qual os promitentes compradores estão cedendo a terceiros esses direitos.
A questão versa sobre a necessidade ou não da anuência dos proprietários do imóvel (promitentes vendedores) na cessão de direitos do compromisso.
A promessa de compra e venda dá ao promitente comprador o direito real ao contrato definitivo.
Em ocorrendo cessão definitiva desse direito, transfere ao cessionário aquele direito real.
Maria Helena Diniz, ao discorrer sobre os efeitos jurídicos da promessa de compra e venda, inclui a cessibilidade da promessa pelo promitente comprador, “valendo a cessão independentemente do consentimento do promitente vendedor, ficando, contudo solidário com o cessionário perante aquele, entretanto se houver anuência do promitente vendedor não há solidariedade passiva”.
Portanto, não há necessidade da anuência do promitente vendedor (proprietário do imóvel).
Entretanto, se se tratar de imóvel loteado, é preciso lembrar que não havendo anuência do loteador, o Oficial deverá certificá-lo dessa cessão por escrito no prazo de dez (10) dias (artigo nº 31, parágrafo 2º da Lei n. 6.766/79).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Junho de 2.005.

ITBI Causa Mortis

Consulta:


Encontra-se registrado neste Oficio Formal de Partilha onde o imóvel foi partilhado da seguinte forma: a nua-propriedade coube a herdeira Maria e o usufruto vitalício sobre o imóvel ao viúvo Sr. Valdir.
O imóvel foi avaliado em R$ l5.000,00 (quinze mil reais) e na época foi recolhido o imposto causa mortis (aqui no Estado a alíquota é de 4%) sobre o valor da avaliação, da seguinte forma: 2% referente a transferência da nua-propriedade mais 1% relativos ao usufruto vitalício.
Foi apresentada escritura pública de compra e venda onde aparecem como outorgantes vendedores Maria e Valdir (nu-proprietário e usufrutuário, respectivamente) transferindo a totalidade do imóvel a uma pessoa.
Pagaram o imposto de transmissão intervivos recolhido ao Município. Tendo em vista que quando se trata de inventário o imposto de 4% é devido ao Estado e quando houve o registro do inventário foi recolhido 2% mais l% entendo que ficou faltando 1% já que o viúvo reservou para si o usufruto. Seria o caso de ser cobrada agora a diferença do imposto, ou não há incidência do imposto porque a transferência esta sendo feita através de compra e venda onde comparece usufrutuário e nu-proprietário?


Resposta: No exercício de suas funções, cumpre aos Oficiais de Registro fazer a verificação se houve o recolhimento do imposto de transmissão devido.
Se à época do registro do Formal de Partilha era devido 4% de imposto causa mortis e foi recolhido somente 3%, é uma questão que poderia ter sido exigida à época.
Entretanto, por tratar-se de inventário o Estado deveria ter verificado nos autos se o recolhimento do imposto estava correto.
Ao registro de imóveis competia verificar tão somente se houve o recolhimento.
Atualmente, toda a legislação de imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI/ITCMD) foi modificada.
Existiam, como existem hoje, alíquotas diferenciadas para certas situações.
No estado de São Paulo, pela legislação antiga, nos casos de doações com reserva de usufruto, se permitia o recolhimento o imposto sobre 2/3, ficando o 1/3 restante para ser pago por ocasião da consolidação da propriedade.
No caso concreto, trata-se de uma compra e venda e o imposto a ser recolhido deve ser somente em relação a esta operação, ou seja, recolhido o imposto com relação à c/v (2%) nada mais deve ser exigido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Junho de 2.005.

Desapropriação Judicial

Consulta:


Encontra-se registrado um loteamento em nome de quatro pessoas (Angelo, Cláudio, Giuseppe e Laudelina), devidamente regularizado perante o registro imobiliário de acordo com o Decreto-Lei 58/37, devidamente registrado no Livro 8-C; existindo a averbação n. 10, à margem da inscrição, constando que o lote 07 da quadra A, com 600,00m2, foi compromissado ao Sr. Marcos, pelo valor de CR$.27.000,00, que serão pagos na forma estabelecida - na cláusula 2a.
Referido imóvel foi desapropriado pela Municipalidade para construção de centro esportivo e recreativo, através de Lei Municipal, tendo sido apresentado à registro Carta de Sentença extraída dos autos de DESAPROPRIAÇÃO.
Só que a ação foi movida contra Antonio Traeta e sua mulher.
As partes fizeram acordo amigável, homologado pelo Juiz e transitado em julgado, tendo o compromissário Marcos, recebido o valor da indenização.
Fazendo as pesquisas do título deparei-me com a decisão do CSM na Apelação Cível n. 990.10.169.457-3 da Comarca da Capital de 17.01.2011 e a Apelação Cível 023645-0/1, da Comarca de Iguape.
Tendo em visto que o imóvel está em nome quatro pessoas (Angelo, Cláudio, Giuseppe e Laudelina) e somente compromissado para Marcos, é possível fazer o registro sem ferir o princípio da continuidade registrária ou considera-se a desapropriação como forma originária de aquisição?
Agradeço antecipadamente pela sua atenção.
16-05-2.011


Resposta: Como foi apresentado para registro “Carta de Sentença”, trata-se de desapropriação judicial que é considerada forma originária de aquisição a exemplo da usucapião.
Se se tratasse de desapropriação amigável realizada através de escritura pública, a situação seria outra, pois em face das recentes e inúmeras decisões do CSM do estado, a desapropriação amigável não é mais considerada forma originária de aquisição, mas não é esse o caso, pois se trata de desapropriação judicial que ainda é forma originária de aquisição de propriedade e prescinde de continuidade e disponibilidade.
Registra-se a carta abrindo matrícula autônoma para a área expropriada, averbando-se a margem da inscrição de que o imóvel foi objeto de desapropriação pelo Poder Público Municipal.
No Direito Brasileiro, com a expedição da Carta de Sentença, tem-se por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.
A desapropriação judicial, por ser forma originária de aquisição da propriedade, a abertura da matrícula para o imóvel desapropriado em nome do expropriante sequer depende de identificação do registro anteriormente mantido para o mesmo imóvel, pois com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores o recebimento da indenização (artigo n. 31 do DL 3.365/41 - Ver Acórdão do CSMSP 007860-0/5 e Processo CGJSP 52.577/2004).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Maio de 2.011.

segunda-feira, 16 de maio de 2011

Regimento Interno Deve Constar da Convenção de Condomínio

Consulta:


O artigo 1.334 do Código Civil que trata sobre o Condomínio, diz que além das cláusulas do artigo 1.332, a Convenção determinará o Regulamento Interno.
Pergunto: É condição sine qua non para o registro?


Resposta: O Regimento Interno de um condomínio é um conjunto de normas que visam principalmente o comportamento e a conduta dos moradores do prédio, assim como seus freqüentadores.
A Convenção do Condomínio deverá atender todos os requisitos previstos no parágrafo 3º do artigo 9º da Lei 4.591/64, em consonância com o artigo l.334 do NCC.
O artigo 1.334 do NCC, reportando-se aos dispositivos constantes do artigo 1.332, acrescenta outros que devem também e obrigatoriamente, constar das convenções de condomínio.
Assim, o REGIMENTO INTERNO passou a integrar a Convenção do Condomínio, devendo, portanto dela fazer parte.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Junho de 2.005.

CCB Protesto de Parcelas Vencidas

Consulta:


Foi apresentada para protesto uma cédula de crédito bancário emitido em 20.04.04, constando “primeiro vencimento em 20.05.04 e último vencimento em 20.04.05”. Junto com a cédula, consta um requerimento solicitando o protesto das parcelas vencidas no período de 20.02.05 a 20.07.05.
O título pode ser apontado tendo em vista que existem parcelas a vencer?
Para o apontamento, podemos considerar as informações do requerimento?


Resposta: Apesar de não muito comum, o apontamento e o protesto da cédula de crédito bancário pode ser feito parcialmente, mesmo em existindo parcelas vincendas.
Isto porque a Lei prevê que poderá ser pactuado na cédula de crédito bancário o vencimento antecipado da dívida no caso de ocorrência de mora (inciso III do parágrafo 1º do artigo 28 da Lei 10.931/04).
Contudo, isto é faculdade do credor, instituição financeira que poderá apontar o título pelo seu saldo total, considerando o vencimento antecipado da dívida ou somente pelas prestações vencidas para provar a impontualidade do devedor emitente da cédula.
O artigo 41 da citada Lei 10.931/04, permite que a CCB seja protestada por indicação desde que o credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive do caso de protesto parcial.
Já o parágrafo segundo do artigo 28 da Lei, diz que sempre que necessário a apuração do valor exato da obrigação ou de seu saldo devedor representado pela CCB, será feita pelo credor por meio de planilha de cálculo, e quando for o caso, de extrato emitido pela instituição financeira.
De qualquer forma, deve ser apresentado a protesto a cédula de crédito bancário e o valor a protestar, devendo o Tabelionato tomar toda precaução e cuidado no caso de pagamento, de não entregar ao devedor o título de credito (CCB), mas sim cópia acompanhada de recibo dos valores pagos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.005.

Arrolamento de Bens e Direitos

Consulta:


Foi apresentado para registro um contrato de financiamento tendo como garantia penhor mercantil.
Na matrícula do imóvel, consta o registro de termo de arrolamento de bens e direitos feitos na Receita Federal.
Tendo em vista a obrigatoriedade do proprietário comunicar a Receita Federal, a oneração do imóvel nos termos do parágrafo 3º da Lei 9.532/97, é necessário que seja apresentada ao Cartório à cópia da comunicação?


Resposta: A resposta é negativa, o cartório não deverá exigir a comunicação prevista no parágrafo do artigo 3º da citada Lei, mesmo porque, com o registro do penhor mercantil não se estará onerando o imóvel, mas sim o bem móvel que está localizado no imóvel arrolado.
De qualquer forma, a comunicação é obrigação do proprietário, que se não o fizer, estará sujeito às sanções contidas no parágrafo 4º do mesmo artigo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.005.

Integralização de Capital Social

Consulta:


O registro de integralização de capital social pode ser feito por instrumento particular ou é da essência do ato o instrumento público?


Resposta: Nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, a conferência de bens para integralização de capital feita por pessoas físicas ou jurídicas quando da constituição ou alteração de uma pessoa jurídica que tenha seus atos registrados na JUNTA COMERCIAL pode ser feito por instrumento particular, e o documento hábil é a certidão dos atos de constituição ou de alteração passados pela JUNTA COMERCIAL ou o próprio documento que passou pela Junta.
Entretanto, se se tratar de pessoa jurídica com seus atos constitutivos registrados no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, a escritura pública é da essência do ato, Mas se a pessoa jurídica for registrada na JUNTA Comercial, não pode o registrador exigir a escritura pública, à vista do preceituado dispositivo legal (art. 64 da Lei n. 8.934/94).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Setembro de 2.005.

Lotes Sem Área Nova Certidão

Consulta:


Foi apresentada para registro uma escritura de c/v sendo que a mesma foi lavrada de acordo com a certidão do registro fornecida pela 1ª Zona, onde não constava a área dos lotes.
Posteriormente foi solicitada nova certidão para viabilizar o registro pretendido, sendo que neste novo documento o Cartório informa a área dos lotes.
Pergunto:
Devemos devolver a escritura solicitando que seja feito uma re-ratificação ou aditamento? Como proceder para registrar o documento?


Resposta: O ideal é que a escritura fosse re-ratificada para constar à área dos lotes, entretanto considerando o artigo 228 da LRP., que diz: “...mediante os elementos do título apresentado e do registro anterior...”, entendo que o registro poderá ser feito da forma que está (com a área dos lotes constando da nova certidão apresentada) a requerimento do interessado “Ad cautelam”.

É o parecer sub censura.
São Paulo SP, 14 de setembro de 2005.

sexta-feira, 13 de maio de 2011

Dação em Pagamento

Consulta:


Uma empresa deu (por instrumento particular) em garantia de uma dívida de uma empresa do seu grupo, diversos lotes de terrenos, a uma empresa de fundos de investimentos, para garantia de crédito concedido no valor de R$.664.896,56, sendo o vencimento final em 14/01/2011.
Como a empresa não está conseguindo honrar com os seus compromissos fui indagado sobre a possibilidade da empresa devedora dar os imóveis dados em garantia, como pagamento da dívida.
Minha dúvida:
É possível fazer uma Dação em pagamento dos imóveis ignorando o trâmite do leilão, notificação, etc....?
Se possível, pode ser feito por instrumento particular?
13-05-2.011


Resposta: Sim, nos termos do parágrafo 8º do artigo n. 26 da Lei n. 9.514/97, é perfeitamente possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel (ver Negócio Fiduciário – 3ª Edição 2.006 – Editora Renovar – item 4.4.7 – Pagamento (parte final – dação) páginas 274/275 de autoria de Melhim Namem Chalhub).
Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí SP), mas não é esse o caso.
No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública (ver também RDI n. 63 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Aspectos da Formação, Execução e Extinção do Contrato, mesmo autor, item 6.2 – pagina 93).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Maio de 2.011.

quinta-feira, 12 de maio de 2011

Protesto Cheque Nominal

Consulta:


Para apresentação de cheque nominal para protesto é necessário que o credor apresente autorização para que uma pessoa protocole o titulo?
Na hipótese de pagamento do cheque qualquer pessoa pode receber o valor em nome do sacador?


Resposta: A Lei n. 9.492/97, que regulamenta os serviços concernentes ao protesto, nada fala a respeito. Diz apenas que ao apresentante será entregue recibo com as características essenciais do título ou documento de dívida (parágrafo único do artigo 5º). Mas toda cautela é bem vinda.
Ao menos no Estado de São Paulo a questão é disciplinada pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral.
Para o apontamento dos títulos é necessário o preenchimento de um formulário de PEDIDO DE APRESENTAÇÃO A PROTESTO (que é na realidade uma autorização), no qual deverá constar os nomes e assinaturas, tanto do apresentante/credor como da pessoa que deu entrada no pedido.
Se o credor for pessoa jurídica, deverá apresentar juntamente com o pedido cópia do contrato social.
Se o apresentante/credor não comparecer pessoalmente, o formulário deverá estar acompanhado de xerocópia simples de sua cédula de identidade ou de seu representante legal, caso se trate de pessoa jurídica.
A pessoa que trouxer o titulo terá sua cédula de identidade conferida no ato, como o constante do formulário.
Na hipótese de pagamento do titulo apontado, qualquer pessoa que apresentar o protocolo poderá retirar o valor do pagamento ou o titulo protestado no caso de protesto.
Contudo, os pagamentos serão feitos através de cheque nominal ao credor.
Em nosso Estado é permitido o pagamento em dinheiro até o valor de 50 (cinqüenta) Unidades Fiscais do Estado (UFESP’S).
Assim, deverá a consulente verificar as Normas de Serviço ou Código de Normas de seu Estado, e caso nada conste com relação à autorização para apontamento por outra pessoa que não o credor, poderá adotar o sistema de protocolo aqui adotado, ao menos no que se refere ao pedido de apresentação a protesto (preenchimento dos dados do apresentante/credor e da pessoa que dará entrada no titulo, bem como a assinatura de ambos).
Quanto ao pagamento do titulo, o artigo 235 do Código de Normas de seu Estado já diz que o pagamento à parte será feito somente através de cheque nominal e cruzado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Setembro de 2.005.

Protesto Nota Promissória

Consulta:


Quanto uma Nota Promissória que está vinculada a um contrato é apresentada para protesto é necessário pedir que seja apresentado também o contrato?


Resposta: A nota promissória é formal e substancialmente uma promessa de pagamento. Constitui promessa direta de pagar feita pelo emitente que é o seu criador e principal devedor.
É um titulo de crédito autônomo que não há necessidade de se provar a sua origem.
É um titulo executivo extrajudicial líquido e certo.
Desta forma, se a Nota Promissória foi apontada pelo seu valor original (a soma de dinheiro a pagar) sem qualquer tipo de correção (artigo 11º da Lei 9.492/97), não haverá a necessidade de também ser apresentado o contrato ao qual ela está vinculada.
Entretanto, se do título constar qualquer tipo de correção indicado pelo apresentante, aí sim será obrigatório a apresentação do contrato ao qual o titulo está vinculado, para a conferência do índice de correção.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Dezembro de 2.005.

quarta-feira, 11 de maio de 2011

Registro de Loteamento

Consulta:


O registro de imóveis deve exigir a apresentação do CND do INSS para o registro do loteamento quando o proprietário do imóvel é uma empresa?


Resposta: A CND do INSS, assim como a CND da Receita Federal, hoje expedida em conjunto com a Procuradoria–Geral da Fazenda Nacional (Certidão de Inscrição de Divida Ativa da União – Decreto 5.586/05), são devidas quando da alienação ou oneração de imóveis.
Registro de loteamento/desmembramento não é necessariamente um ônus.
Contudo, no Estado de São Paulo, a maioria dos registradores está exigindo as duas certidões (INSS e SRF/FAZENDA NACIONAL – certidão conjunta), quando do registro dos loteamentos/desmembramentos, entendendo tratar-se de ônus como prova de regularidade fiscal no resguardo dos futuros adquirentes dos lotes, mesmo que a empresa tenha como atividade preponderante a comercialização de imóveis e o imóvel loteado/desmembrado não faça parte do seu ativo fixo (permanente).
A base legal seria a Lei 8.212/91 – artigo 47, I, letra “b”, Decreto 3.048/99 – artigo 257, I, letra “b” e o Decreto 5.586/(05).
A análise da exigência ou não de tais Certidões Negativas ou Positivas com força de Negativas é um pouco complicada.
Algumas serventias aqui neste Estado exigem desde 1.991.
Na dúvida e no resguardo do interesse maior (adquirentes/social/mais fraco), entendo que deve ser exigido.
O Boletim Eletrônico do Irib de nº 537 de 11.09.02, trás uma “Cartilha” lançada pela ANOREG-SP e a AELO-SP, que contem, entre outras, uma relação dos documentos que devem ser apresentados quando do registro de loteamento e ou desmembramento, e na tabela de relação de documentos os itens 3 e 4, tais CDN”S acima referidas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Dezembro de 2.005.

Filial Criação Novo Contrato Social

Consulta:


Existe registrado na 1ª Zona uma empresa que está criando uma filial situada na circunscrição desta serventia.
Para o registro está sendo apresentada uma via do contrato social da matriz junto com a alteração contratual que cria a filial.
Com base nesses documentos é possível registrar a filial, ou é necessário contrato social próprio da nova pessoa jurídica?


Resposta: O contrato social da matriz apresentado a serventia, somente e tão somente, aprova a criação de outra empresa (filial), sem nada modificar.
A constituição da nova sociedade que foi aprovada deve buscar sua constituição e registro através dos meios próprios, ou seja, será necessária a apresentação de contrato social próprio para a sua constituição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.006.

Arbitragem

Consulta:


Foi protocolado para registro em Pessoa Jurídica, o contrato social de uma empresa denominada “Tribunal de Justiça Arbitral Geral do Brasil Sociedade Simples Ltda”.
Para que o registro seja feito existe alguma legislação específica a ser observada ou basta cumprir o disposto no NCC e na LRP?


Resposta: Conforme artigo nº. 13 da Lei nº: 9.307 de 23 de Setembro de 1.996, que dispõe sobre a arbitragem: “Pode ser árbitro qualquer pessoa capaz e que tenha a confiança das partes”.
Referida Lei nada menciona sobre constituição de sociedades de arbitragem,
portanto para o registro da sociedade “simples” em RCPJ, basta cumprir o Novo Código Civil, a Lei dos Registros Públicos e as Normas de Serviço de seu Estado.
Observamos e alertamos, porém, que referida sociedade deverá ter como atividade a arbitragem, não podendo incluir entre outras atividades a atividade de Advocacia (prestação de serviço de Advocacia), pois impedidos consoante Lei nº. 8.906/94, artigos 15 e parágrafo 1º e 16 e parágrafo 3º - ESTATUTO DA ADVOCACIA E A OAB.
Contudo, nada impede que a sociedade tenha como sócios Advogados, desde que a empresa não exerça a atividade de Advocacia (Prestação de Serviços de Advocacia), mas sim a atividade de ARBITRAGEM.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Janeiro de 2.006.

Foro Terreno de Marinha

Consulta:


Foi protocolado para registro um contrato de constituição de aforamento referente a uma área de marinha com 2.007,50m2. Esta área está empreendida na área total objeto da matricula, que é de 2.824,16m2, sobre a qual existem benfeitorias edificadas.
Para o registro do contrato de aforamento é necessário fazer o desmembramento da área?
Nesse caso, por se tratar de terreno de marinha aplica-se a Lei do Parcelamento do Solo?
Caso não seja necessário o desmembramento, como proceder para registrar o titulo apresentado?


Resposta: A nosso ver, teoricamente o registro da constituição do aforamento de uma área com 2.007,50m2 dentro de uma área maior com 2.824, l6m2, seria até possível, mas não recomendável, e desde que esclarecida e perfeitamente identificada a parcela sobre a qual se constitui o aforamento.
Contudo, considerando que sobre o imóvel (área maior) existem benfeitorias edificadas e o princípio da unitariedade da matricula, a serventia deve solicitar que primeiro seja feito o desmembramento (desdobro) do imóvel para em seguida registrar o contrato de constituição de aforamento sobre a área aforada (2.007,50m2), ficando o remanescente (816,66 m2 – área não aforada) a constituir matrícula autônoma, mesmo porque, se o registro fosse feito na matricula mãe/matriz (parte do imóvel) geraria no futuro uma série de problemas.
O desmembramento deve ser feito não se aplicando a Lei 6.766/79, por se tratar de subdivisão de uma gleba em duas (desdobro).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Fevereiro de 2.006.

Usucapião Real Proprietário Não Citado

Consulta:


Apresentada Carta de Sentença originária de ação de usucapião constatamos, diante da certidão da transcrição apresentada, que o real proprietário do imóvel não foi regularmente citado, ou melhor, a ação foi proposta em face de quem não é proprietário do imóvel.
Na inicial, foi apresentada uma certidão de transcrição que não corresponde ao imóvel objeto da ação, na qual consta o Sr. Jeronimo como proprietário.
Emendada a inicial em relação ao imóvel, não o fizeram em realção ao réu, que então passaria a ser o Sr. José.
A ação prosperou em face do Sr. Jeronimo, a descrição do imóvel com seus respectivos limites e confrontações foram certificados através de mapa/memorial, como também através da certidão, os lindeiros foram citados e apresentadas testemunhas.
Considerando que a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, será possível o registro sem a citação/manifestação do proprietário do imóvel?


Resposta: Respondo positivamente a questão, pois o registro poderá ser feito independentemente da citação ou não do titular de domínio.
A usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, pouco importando quem seja o proprietário do imóvel (a exceção de terras públicas). Não cabe ao Oficial registrador afastar o registro se não foi citado no processo de usucapião o titular da transcrição do cadastro tabular, o cônjuge ou os confinantes (ver RDI n. 33 - A Sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – Item 4 – Atuação do Oficial Registrador Diante do Mandado Judicial – Dr. Benedito Silvério Ribeiro).
A falta de citação do proprietário enseja a ele movimentar dentro do prazo legal, ação rescisória (artigos 485/486 do CPC), pois segundo a lei e de acordo com a jurisprudência do STJ, é cabível o ajuizamento de ação anulatória para anular o processo de usucapião no qual não foi realizada citação válida do proprietário do imóvel, correndo todo o processo a sua revelia.
No entanto, deverá ser solicitada a apresentação de mandado judicial (artigo 942 do CPC) que é o título hábil a determinar e permitir o registro da sentença declaratória do domínio por usucapião, sendo inábil qualquer outro título que se apresente ao registrador, que não deverá aceitar como a carta de sentença ofício ou simples cópias reprográficas do processo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Maio de 2.011.

segunda-feira, 9 de maio de 2011

Certidões Reprográficas Estatutos

Consulta:


Temos recebido alguns pedidos de cópias de estatutos registrados, com a justificativa da parte de que o original foi extraviado.
Qualquer pessoa pode requerer cópia de documentos arquivados?
Como atender esse tipo de solicitação?


Resposta: O fornecimento de certidões por repartições públicas - dando publicidade ao que nelas se contem - é de tal sorte importante que alcança estatura constitucional: ela assegura a expedição de certidões requeridas às repartições administrativas para defesa de direitos e esclarecimentos de situações de interesse pessoal.
Nos sistemas de registros, existe o princípio da publicidade, e ademais, a própria Constituição Federal assegura a todos a obtenção de certidões (Artigo 5º, XXXIV, letra “b” – são a todos assegurados a obtenção de certidões em repartições públicas).
Mas não é só, o artigo 12 da Lei n. 8.935/94 (serviços notariais e de registro) fala que é atribuição dos registradores a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos de que são incumbidos, e a Lei dos Registros Públicos (L. 6.015/73), em seu artigo n. 16 parágrafo 1º, diz que os Oficiais são obrigados a lavrar as certidões do que lhes for requerido.
Já o artigo 17 da referida LRP, diz que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao Oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
Por seu turno, o artigo 19 traça as formas que poderão ser lavradas tais certidões, inclusive por meio reprográfico.
Do exposto, concluímos que qualquer pessoa pode requerer certidão dos documentos arquivados na serventia que serão fornecidas por meio reprográfico, a exemplo das certidões das matriculas, dos documentos arquivados em processos de loteamento ou condomínio, podendo ser fornecida até mesmo de plantas (loteamentos/condomínios).
O atendimento a esse tipo de solicitação será feito na forma da Lei, artigos 16/21 da LRP, sendo fornecida nos moldes do artigo 19.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Fevereiro de 2.006.

"S/C" Sociedade Empresária

Consulta:


Foi feito o encerramento de uma sociedade civil neste Ofício para o registro ser transferido para a Junta Comercial, uma vez que na alteração contratual ficou definido que a empresa era uma sociedade empresária.
Ao ser protocolado o documento na Junta Comercial, o mesmo foi devolvido porque o nome da pessoa jurídica continua com a expressão S/C.
É possível este Oficio fazer algum tipo de retificação no nome da empresa, tendo em vista que o registro foi encerrado?


Resposta: Entendo que sim, pois a empresa deverá cumprir a exigência da Junta Comercial e suprimir a expressão “S/C” de sua razão social (denominação), pois com o novo Código Civil não mais existem as Sociedades Civis.
A empresa deve alterar a sua denominação de empresa “X” S/C Ltda para empresa “X” Ltda, tendo em vista que a sociedade ainda não se encontra registrada na Junta Comercial e até porque para se atender a exigência poderá o RCPJ proceder à averbação da alteração da denominação da empresa.
Se precisar, restabelecerá o registro encerrado, se fará a averbação necessária justificando que tal averbação é feita para atender a exigência da Junta Comercial, averbando-se em seguida o encerramento da empresa que passou a ser sociedade empresária e que doravante terá seus atos registrados na Junta Comercial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Fevereiro de 2.006.

Registro da Carta de Arrematação

Consulta:


Temos matriculado imóvel em nome da empresa “X”.
Na matricula consta o registro de determinação judicial expedida pela Justiça Cível para a vedação de transferência do imóvel. Não consta nenhum registro de penhora.
Foi protocolada uma carta de arrematação expedida nos autos de execução trabalhista, onde figura como executada a empresa “Y”.
A carta de arrematação pode ser registrada tendo em vista que a executada não é proprietária do imóvel?
É necessário cancelar a ordem judicial que proíbe a transferência do imóvel?
Caso seja possível o registro da arrematação é necessário registrar a penhora trabalhista?


Resposta: A carta de arrematação apresentada não poderá ser registrada por dois motivos: primeiro, porque o imóvel não se encontra registrado em nome do executado, mas sim em nome de terceiros (empresa “X”), e segundo, porque o bem se encontra indisponível em virtude de determinação judicial da vara cível. O registro da carta iria ferir os princípios da continuidade e da disponibilidade.
Para que possa ser feito qualquer registro com relação ao imóvel, necessário se faz levantar (cancelar) o seu bloqueio (indisponibilidade por determinação judicial).
Apresentada uma carta de arrematação expedida numa execução, pode ter tido sua penhora registrada ou não.
O registro da penhora não é requisito para o registro da carta de arrematação, a penhora é medida preparatória que pode ser registrada ou não.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Março de 2.006.

Certidões Negativas Validade

Consulta:


Em relação às certidões negativas expedidas diariamente, existe alguma legislação que estabelece a validade das mesmas?
Certidões de protesto, registro de imóveis, pessoa jurídica e RTD.


Resposta: Certidão é o documento expedido e lavrado pela administração com vistas a satisfazer o rogo do interessado.
Significa o atestado ou o ato pelo qual se dá testemunho de um fato.
Elas podem ser positivas ou negativas. São positivas quando constam dos assentos ou acervo da repartição (serventia), um ato ou um fato registrado, averbado ou arquivado.
Negativas quando afirmam que não existe o ato ou fato que a parte interessa conhecer.
Podem ser negativas de propriedade (RI), de protestos, de registros de contratos ou documentos (RTD) e de Registros de (sociedades) empresas, associações, fundações, sindicatos (RCPJ).
Não há legislação específica sobre certidão negativa.
Sobre certidões (positivas ou negativas), as legislações são: artigo 5º, XXXIV, b da Constituição Federal, Lei 9.051/95 (para a defesa de direitos e esclarecimentos de situações), Lei 8.935/94, artigos 11, VII (protestos) e 12 (registros), Lei 6.015/73 artigos 16/21 (registros), e Lei 9.492/97 artigos 27/31 (protestos).
Portanto, as certidões expedidas, sejam elas positivas ou negativas, são válidas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Março de 2.006.

sexta-feira, 6 de maio de 2011

CND do INSS

Consulta:


Temos matriculado em nome de uma empresa um terreno sobre o qual existe um prédio edificado.
Está sendo apresentada uma carta de arrematação onde consta somente a descrição do terreno. Foi solicitada a certidão de demolição junto com a CND do INSS. Entretanto, a parte esclarece que a demolição foi feita pela Municipalidade e alega que por isso não há necessidade de apresentar a Certidão do INSS.
Esclarecemos que a demolição foi feita por haver risco de desabamento do prédio.
O fato de a demolição ter sido feita pela Prefeitura Municipal isenta a parte de apresentar a Certidão Negativa? Qual o dispositivo legal?


Resposta: Não importa por quem foi realizada a demolição, a CND do INSS deve ser apresentada para a prática do ato de averbação da demolição.
As CND’S do INSS, para fins de construção, começaram a ser exigidas a partir de 22 de Novembro de 1.966, e para as demolições (obra de construção civil, entendendo-se aqui construção, ampliação, reforma, demolição), passaram a ser exigidas a partir de 24 de Julho de 1.991, através da Lei n. 8.212/91, artigo 47, II (ver também artigo 257, II do Decreto n. 3.048/99).
Desta forma, a CND do INSS relativa a demolição deve ser apresentada, não importa se em nome da Prefeitura Municipal, em nome da empresa ou construtora. O imposto incide sobre a mão de obra assalariada e as Prefeituras Municipais também estão obrigadas ao recolhimento do imposto devido sobre a mão de obra de construção civil (construção/demolição).
A não observância acarretará na responsabilidade solidária, inclusive da serventia (ver artigo 48 da Lei 8.212/91).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Março de 2.006.

Certidão Positiva de Débitos Estaduais

Consulta:


Uma certidão positiva de débitos estaduais impede o registro do imóvel visto que o comprador não assume as dívidas pertinentes a este ?


Resposta: A lei nº 7.433/85, e seu Decreto regulamentador nº 93.240/86, trazem o rol dos documentos que devem ser apresentados para a lavratura da escritura.
O artigo 1º, III, nas letras “a” e “b”, diz quais são as certidões fiscais, assim entendidas, podendo inclusive, ser dispensadas pelo adquirente que neste caso responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes (parágrafo 2º do artigo 1º do Decreto 93.240/86 e artigo n. 502 do CC/02).
Ao menos no Estado de São Paulo, há sobre os imóveis urbanos apenas incidência de impostos municipais, exceção aos imóveis rurais que é devido o recolhimento do ITR.
Para a lavratura de escrituras, e conseqüentemente seu registro, deve ser exibido certidões negativas de débitos fiscais incidentes sobre o imóvel objeto do título.
Entretanto, como dito, em se tratando de imóveis urbanos, deve ser apresentada certidão negativa de débitos para com a Prefeitura Municipal (IPTU). Para os imóveis rurais, todo titulo deve ser acompanhado de CCIR e da certidão da SRF comprovando o pagamento do ITR.
A Constituição Federal fixou competência da União para tributar os imóveis rurais e dos Municípios em tributar os imóveis urbanos.
Assim, apresentada a certidão negativa de tributos municipais para os imóveis urbanos e do ITR para os imóveis rurais, a escritura pode ser lavrada e conseqüentemente registrada.
A obrigação tributária é essencialmente “ex lege”, ou seja, nasce pela força impositiva de uma Lei Ordinária (ou norma com igual eficácia ou Lei Complementar).
No caso concreto, a apresentação de certidão positiva de débitos estadual e a não assunção pelo comprador não impedirá o registro, mesmo porque, a apresentação de tal certidão não está elencada na Lei (7.433/85 e Decreto 93.240/86), a não ser que em seu Estado exista legislação própria nesse sentido.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Abril de 2.006.

quarta-feira, 4 de maio de 2011

Desmembramento Imóvel Rural

Consulta:


Foi prenotado requerimento solicitando desmembramento de área rural em 07 áreas.
No memorial descritivo de algumas das áreas desmembradas, o engenheiro agrimensor constou da seguinte forma:
-área total medida=5ha3.830m²; área líquida = 5ha 3.027m²; e área de Corredor Público = 0.803m².
Este desmembramento destina-se a reforma agrária e, provavelmente, esta área de corredor público ficará com servidão de passagem para as outras áreas.
No memorial descritivo fez constar que na descrição do roteiro perimétrico encontra-se uma área de corredor público (0,0803ha) incrustrada na área.
É possível a abertura de matrícula para as áreas desmembradas desta forma?
Na verdade seria um procedimento diverso daquela consulta que fizemos a pouco sobre área georreferenciada.
02 de Maio de 2.011.


Resposta: Pelos princípios que norteiam e sustentam o Registro de Imóveis, principalmente o princípio da especialidade (toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado), não (ver também artigo n. 176, parágrafo 1º, II, 3, letra “a”), até porque não se pode determinar área total e líquida para o imóvel.
Da mesma forma não poderá ocorrer desmembramento de imóvel rural inferior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento, a não ser em situações especiais permitidas por lei, que não é o caso que se apresenta.
Como também não se pode instituir servidão de imóvel próprio ou do mesmo proprietário.
O corredor público mencionado não se trata de bem público já afetado a exemplo das estradas, como na consulta anterior (área georreferenciada datada de 18-04-2.011), portanto inexistente.
No caso, deverá o imóvel ser desmembrado com sua área total (5, 3830 há), ficando eventual servidão para ser instituída posteriormente ou concomitantemente com a transmissão do imóvel dominante a terceiros, podendo também ser objeto de desapropriação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Maio de 2.011.

Protesto Duplicata

Consulta:


Para apontamento de duplicata de prestação de serviço emitida em decorrência de serviço de hotelaria, qual seria o documento que poderia ser apresentado para comprovar a efetiva prestação do serviço e o vinculo contratual?


Resposta: Normalmente, o vínculo contratual é provado através do pedido de reserva ou solicitação de hospedagem, que são feitos, via de regra, através de fax ou e-mail ou outro documento equivalente, que contenha o pedido ou a solicitação de reserva e hospedagem.
A efetiva prestação do serviço deve ser provada através de Nota Fiscal assinada por quem solicitou a reserva ou a requisição da hospedagem, ou por aquele que foi indicado no pedido.
O número de dias constantes do pedido (solicitação de reserva ou requisição de hospedagem) deve conferir com o número de dias constantes da Nota Fiscal, assim como o nome de quem solicitou ou o nome de quem foi indicado.
Geralmente, tais solicitações são feitas por empresas em nome de seus funcionários. O(s) nome(s) indicado(s) do(s) funcionário(s) no pedido deve ser o(s) mesmo(s) daquele(s) que assina(m) a(s) Nota(s) Fiscal(is).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.006.

Livros de Ata e de Presença

Consulta:


Temos recebido, livro de atas para registro em Títulos e Documentos e observamos que em alguns casos as assinaturas dos presentes à reunião são feitas em um livro chamado “livro de presença”.
É obrigatório que as pessoas presentes à reunião assinem no livro onde foi lavrada a ata?
É necessário registrar os dois documentos (ata e livro de presença)?


Resposta: Em RTD são registráveis também os Livros de Atas das Sociedades, Associações e Condomínio, assim como os livros de presença.
Não constando das atas as assinaturas dos presentes, deverá ser apresentado o livro de presença ou o a lista de presença.
O Livro de Atas destina-se ao registro das ocorrências havidas nas Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias.
O Livro de Registro de Presença serve para registrar a presença dos associados à reunião das Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, e somente nessas ocasiões deverá ser utilizado, juntamente com o Livro de Atas.
Portanto, não é obrigatório que as pessoas presentes à reunião assinem no livro onde foi lavrada a ata, podendo assinar em lista de presença ou no livro de registro de presença.
As atas, normalmente são registradas em RTD apenas para atender ao item I do artigo n.127 da LRP, assim, não sendo o registro requerido nos termos do inciso VII do citado artigo 127, devem ser registrados os dois livros, vez que são utilizados conjuntamente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.006.

Renúncia de Herança

Consulta:


Mãe faleceu e os filhos renunciaram a herança em favor do pai, através de termo nos autos.
Observamos que alguns dos filhos são casados sob regime da CUB, e que suas respectivas esposas não compareceram na renúncia.
Porém, o Juízo deferiu o pedido e adjudicou o bem ao viúvo.
Poderá ser feito o registro com os autos desta forma???


Resposta: Há três tipos de renúncia em sucessões causa mortis: a) renúncia quando se abre o inventário ou arrolamento, renúncia pura e simples ou abdicativa; b) renúncia no curso do inventário, em favor do monte; c) renúncia em favor de um ou mais herdeiros ou meeiro. No primeiro caso, a renúncia se dá pela não aceitação da herança e embora produza efeitos, não gera a incidência do imposto de transmissão dos direitos de quem renuncia; no segundo caso, a renúncia em favor do monte foi feita depois da aceitação (tácita) e há a incidência do imposto; no terceiro trata-se de renúncia translativa, portanto tributável.
No caso concreto, parece mais tratar-se de uma renúncia translativa, pois o imóvel em sua totalidade foi adjudicado somente a favor do viúvo meeiro. Se a renúncia fosse abdicativa, como os herdeiros renunciaram a herança, viriam à sucessão os filhos ou herdeiros da classe subseqüente dos herdeiros que renunciaram (artigo n.1.811 CC/02 – Ver também Resp. 36.076/MG – RDI Irib n.47).
Como a renúncia foi a favor do viúvo/pai e somente quem recebe é o viúvo meeiro trata-se de renúncia translativa, ocorrendo uma cessão de direitos (doação graciosa) estando sujeita ao recolhimento de imposto ao Estado, ITCMD.
Nos termos do artigo 1.806 do CC/02, a renúncia deve ser formalizada através de instrumento público ou por termos nos autos como foi, entretanto como os herdeiros que renunciaram são casados pelo regime da CUB, além de constar o seu regime e época de casamento no formal de partilha, haverá a real necessidade do comparecimento dos cônjuges, dando as suas (anuências) outorgas uxórias, a exceção se o regime de casamento fosse o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial), nos termos do artigo 1.647 do CC (ver também artigo 2.027 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.011.

Processo de Suscitação de Dúvida

Consulta:


Nos casos de processo de suscitação de dúvida, nós remetemos para o Juiz o título original para instruir o processo.
Ao sermos intimados dos temos da sentença que acolheu a dúvida suscitada, como proceder em relação à devolução do titulo original para a parte, tendo em vista que o mesmo fica retido no processo?


Resposta: Quem requer a suscitação do procedimento de dúvida não é o Oficial, mas sim o apresentante que não se conformou com as exigências feitas pela serventia (artigo 198 da LRP).
Não havendo interposição de apelação e transitada em julgado a decisão da dúvida, se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independente de translado, dando-se ciência da decisão ao Oficial para que a consigne no protocolo e cancele a prenotação. Se for julgada improcedente, o interessado apresentará de novo os seus documentos com o respectivo mandado ou certidão da sentença, que ficarão arquivados para que desde logo se proceda ao registro (artigo 203 da LRP.).
Portanto, quem deverá restituir os documentos (titulo original) ao suscitante é o próprio Juízo onde tramitou o processo (Corregedoria Permanente).
Porém, se esta não o fizer, o apresentante deverá requerer o seu desentranhamento junto àquele Juízo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Setembro de 2.006.

Registro de Empresa no RCPJ

Consulta:


Para registro de empresa no RCPJ, quando é apresentado um contrato social cabe ao Cartório verificar se existe outra empresa com o mesmo nome já registrado?
Em caso negativo, a quem compete esta fiscalização?


Resposta: No Estado de São Paulo existe previsão normativa vedando na mesma Comarca o registro de sociedades, associações e fundações com a mesma denominação (NSCGJSP Capítulo XVIII – item 3 – Provimento 58/89). Assim, deverá a serventia verificar se no Código de Normas da CGJ, existe algum dispositivo nesse sentido (acessei o site do TJ, mas não consegui visualizar o Código de Normas de seu Estado).
Entretanto, o Novo Código Civil/2002, em seu artigo n. 1.163, diz o seguinte: “art. 1.163 – O nome de empresário deve distinguir-se de qualquer outro já inscrito no mesmo registro”.
E em face desse artigo, cabe sim ao cartório verificar se já existe outra pessoa jurídica registrada com a mesma denominação, denominação com proximidade léxica ou com denominação semelhante a ensejar engodo e confusão, devendo, nesse caso, recusar o registro, pois lhe compete tal fiscalização.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Outubro de 2.006.

segunda-feira, 2 de maio de 2011

Alienação Fiduciária Inventário

Consulta:


Imóvel foi adquirido com financiamento CEF com garantia de alienação fiduciária. Faleceu o cônjuge e o imóvel foi inventariado, sendo o ônus mencionado no inventário.
Em relação à especialização na matrícula, como deverá ser efetivado o registro? Somente aos direitos?
29-04-2.011


Resposta: Se não houve contratação de seguro (inciso IV do artigo 5º da Lei 9.514/97), com o fito da quitação do financiamento/dívida em caso de morte do fiduciante, deverá ser inventariado e registrado somente os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel (pretensão real/direitos e ações, e não o próprio imóvel - transmissão e não cessão), podendo o RI comunicar por ofício a credora CEF.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.011.

Certidão de Inteiro Teor Mudança de Sede

Consulta:


No caso de transferência de registro de pessoa jurídica em virtude de mudança do endereço da sede é necessário fornecer junto com a certidão de inteiro teor, cópias dos documentos arquivados para que a parte possa apresentar ao Cartório que fará o registro da transferência?


Resposta: Com a certidão de inteiro teor na qual deverá constar a constituição e todos os atos registrados e arquivados no cartório de origem, não haverá a necessidade de anexar cópias dos documentos arquivados em nome da pessoa jurídica, pois a certidão, juntamente com o instrumento de alteração que aprovou a mudança e o requerimento, são documentos hábeis para o registro da sociedade na nova sede.
Após o registro na nova sede, deverá ser requerido baixa no cartório de origem através de requerimento acompanhado de certidão do novo registro (ver boletins do RTD BRASIL nºs 107 pg. 562; 111 pg. 584, 103 pg. 542 e 121 pg. 624 em www.rtdbrasil.com.br).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Outubro de 2.006.

Cooperativa Pessoa Jurídica

Consulta:


Foi protocolado para registro em Pessoa Jurídica o estatuto de uma Cooperativa. O registro pode ser feito no Cartório ou deverá ser feito na Junta Comercial, nos termos do artigo 18 da Lei 5.764/71?


Resposta: O registro da Cooperativa pode e deve ser feito no Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
No regime anterior ao atual Código Civil, era a cooperativa considerada sociedade civil, mas o seu registro fazia-se na Junta Comercial.
Esse registro constituia uma anomalia somente explicável pelo rígido controle a que se submetia a criação de cooperativas, cujo funcionamento dependia de autorização do governo federal.
Com a Constituição Federal de 1.988, essa matéria foi inteiramente reformulada, proclamando-se o princípio da livre criação de cooperativas (art.5º, XVIII).
O registro das cooperativas na Juntas Comerciais na data da entrada em vigor do Código Civil, estava previsto no art. 18 da Lei 5.764/71 e no artigo 32, II, a da Lei 8.934/94. O Código Civil contempla dispositivo que ressalva a vigência especial das cooperativas (artigo 1.093, in fine).
Esta ressalva, porém, não alcançou nem o artigo 18 da lei do cooperativismo nem o artigo 32, II, a, da lei do registro de empresas.
O artigo 18 da Lei 5.764/71, embora abrigado em legislação especial das cooperativas, não tem mais vigência desde 1.988, porque não foi recepcionado pela Constituição Federal. E o Código Civil não poderia ressalvar a vigência de norma não recepcionada pela Constituição de 1.988.
Já o artigo 32, II, a da Lei 8.934/94, não é obviamente norma específica das cooperativas. E por esta razão não encontra ao abrigo da ressalva do artigo 1.093 do CC.
As Juntas Comerciais continuariam a ser o órgão competente para o registro das cooperativas se o Código Civil não trouxesse claramente a classificação destas sociedades no conjunto de simples e a vinculação deste ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas. O artigo 32, II, a, da lei do registro de empresas (assim como todas as normas esparsas não especificas das cooperativas) está revogado pela nova sistemática introduzida pelo Código Civil.
O Código Civil (art. 982, parágrafo único) preceitua de forma absoluta que: “independente de seu objeto, considera-se empresária a sociedade por ações, e simples, a cooperativa”.
Assim, tal como a sociedade anônima que é sempre empresária por força de lei, a sociedade cooperativa, qualquer que seja o seu objeto, será sempre simples. E sendo simples, por força do disposto no artigo 1.150 do Código Civil, o seu registro deverá se fazer no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, uma vez que o novo sistema, ao disciplinar a matéria de forma completa e diferente, revogou inteiramente a legislação anterior, inclusive preceitos que previam o registro da cooperativa na Junta Comercial.
As sociedades cooperativas, portanto devem ser registradas no Registro Civil das Pessoas Jurídicas e não nas Juntas Comerciais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Outubro de 2.006.

Incorporação Permuta de Fração

Consulta:


É possível o registro de escritura de permuta de fração ideal do terreno, por área construída (que corresponderá a futura unidade autônoma) no próprio terreno objeto de incorporação ?
Grato pela atenção.
28-04-2.011


Resposta: Sim é possível, pois na realidade trata-se de permuta de coisa presente por coisa futura que ficará mais no campo obrigacional e que será resolvido através de atribuição de unidades autônomas quando da conclusão do projeto.
Quanto ao pagamento (do terreno) do preço na venda e compra (a permuta é considerada uma dupla venda e compra – artigo 533 do CC) ser em unidades (futuras) a serem entregues, não há nenhum obstáculo, pois previsto em lei (artigos 32, Letra “l” e 39 da Lei 4.591/64) o que deverá constar quando do registro da incorporação (artigos 32, letra “l” e 39, II da citada Lei dos condomínios), ou seja, o pagamento do preço do terreno se dará nos moldes do artigo 39 da Lei 4.591/64, o que deverá constar quando do registro da incorporação.
Entretanto, nos termos do artigo 32 da citada lei, fica claro que tanto a permuta quanto a promessa de permuta de fração ideal de terreno por área construída pressupõe a existência de registro de incorporação imobiliária, com isso deve ser exigido no momento do registro da permuta ou da promessa de permuta o concomitante registro da incorporação imobiliára.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Abril de 2.011.