segunda-feira, 29 de agosto de 2011

Escritura Pública de Hipoteca

Consulta:


Recebemos uma Escritura Publica de Hipoteca, onde o credor recebe uma hipoteca em 1º grau e outra em 2º grau sobre o mesmo imóvel, na mesma matricula, é possível tais registros, como cobrar ?
Muito obrigado, 25-08-2.011


Resposta: No caso apresentado, o título encerra dois negócios jurídicos, ou seja, a constituição de duas hipotecas, uma em 1º grau e outra em 2º grau para um mesmo credor, o que é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 1.476 do CC, mesmo se o credor fosse diverso, sendo que nesse último caso (credor diverso) imprescindível a anuência do primeiro.
As hipotecas de 1º e 2º grau foram constituídas em um mesmo título encerrando, como dito, dois negócios jurídicos e para um mesmo credor.
Também não será o caso de aplicação do artigo 1.495 do CC, nem do artigo 189 da LRP.
Portanto, perfeitamente possível os registros das hipotecas constituídas em graus diferentes ao mesmo credor, respeitando o artigo 190 da Lei dos Registros Públicos.
Os emolumentos serão cobrados de acordo com o item “l” da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis (Ver item 1.3 das Notas Explicativas da Tabela referida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

sexta-feira, 26 de agosto de 2011

Incorporação Pelo Cessionário

Consulta:


Se, o cessionário tendo a posse precária do imóvel poderá nos termos do art. 32 da Lei 4591/64 incorpora-lo, tendo possibilidade de uma resposta urgente, agrademos antecipadamente.
25-08-2.011.


Resposta: Nos termos do artigo 31, letra “a” da Lei n. 4.591/64, respondo positivamente a questão.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
Entretanto, deverá o cessionário estar imitido na posse do imóvel, devendo constar do seu título aquisitivo a expressa autorização para demolir o prédio que eventualmente existir no local e, bem assim, autorização para dividir o terreno e alienar as respectivas frações ideais. A promessa, obviamente, deverá ser irrevogável e deverá estar registrada no RI competente (CHALHUB Melhim Namem – “Da Incorporação Imobiliária” - Editora Renovar – Rio de Janeiro/São Paulo – 2.003 – página 20).
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção devidamente registrado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 23 de agosto de 2011

Cancelamento de Hipoteca Cedular

Consulta:


Os imóveis matriculados sob nºs 29.342 e 29.343 foram arrematados (R.2). Os imóveis estavam gravados por hipoteca cedular. A arrematação foi feita nos autos da execução promovida pelo credor hipotecário (Banco Meridional do Brasil S.A.).
Embora na carta de arrematação não tenha constado determinação expressa para o cancelamento das hipotecas parece-me, s.m.j., que na época poderíamos ter cancelado ditas hipotecas. O que você acha? É possível atender o pedido e cancelá-las?
19-08-2.011.


Resposta: Como a ação de execução foi movida pelo próprio beneficiário do ônus, as hipotecas deveriam à época ser canceladas pelo registro da carta de arrematação que teve origem na execução movida pelo credor hipotecário no termos do artigo n. 849, VII do CC/16 (1.499, VI do CC/02).
No entanto, como não foram canceladas a época, podem e devem ser canceladas agora nos termos do artigo n. 213, I da LRP, se possível pela reapresentação do título (carta de arrematação)ou pelo microfilme do mesmo feito à época (ver Boletim do Irib n. 193 – Extinção da Hipoteca pela Arrematação ou Adjudicação e Cancelamento –Dr. Kiotsi Chicuta e Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001 – A Hipoteca – Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro de Imóveis – Dr. Ademar Fioranelli – página 371).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 17 de agosto de 2011

Alienação Fiduciária Divórcio - Partilha

Consulta:


Michel e sua mulher Alyne, são titulares do domínio sobre o imóvel da matrícula nº. 74.725, deste Registro.
Pelo registro 03, transmitiram, fiduciariamente, à Caixa Econômica Federal.
Assim, o bem, foi excluído do patrimônio do casal, só retornando, após o cumprimento da obrigação garantida.
Acontece, porém, que o casal divorciou-se cujo imóvel foi atribuído ao varão, com o pagamento da metade à ex mulher.
PERGUNTA: O que fazer, uma vez que a propriedade é resolúvel, só voltando ao domínio do casal, após a quitação da dívida, quando, então, procederia ao registro, em favor do varão?
Na lição de Melhim Namem Chalhub – 4ª edição, pág. 222, a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Se o casal assumiu a dívida, a quem caberia a quitação, no caso do registro da carta de sentença, passada na ação do divórcio?


Resposta: Apesar de resolúvel (artigo 22 da Lei 9.514/97), a propriedade fiduciária pode ser transmitida tanto pelo credor/fiduciário, como pelo devedor/fiduciante (artigos 28 e 29 da citada legislação), sendo que neste último caso, ou seja, no caso da transmissão pelo devedor fiduciante, haverá a necessidade de anuência do credor fiduciário (artigo 29).
No caso, o casal Michel e s/mr Dª Alyne, transmitiram fiduciariamente o imóvel objeto da matrícula nº 74.725 a Caixa Econômica Federal – CEF, que pertencia ao casal.
Pelo divórcio do casal, o bem imóvel foi partilhado e ficou pertencendo exclusivamente a Michel, havendo pagamento (torna) a Alyne pela sua meação. Portanto, o formal de partilha poderá ser registrado desde que recolhido o devido imposto de transmissão – ITBI, e haja a anuência da credora fiduciária – CEF.
O registro será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo a quitação pelo devedor fiduciário Michel, a consolidação da propriedade se dará em seu nome com o conseqüente cancelamento do registro da propriedade fiduciária (artigo 25 - ver Decisão da 1ª VRP da Capital em procedimento de dúvida – processo nº 100.10.003026-1 – 10º - RI – Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 16 de agosto de 2011

Formal de Partilha Inventário

Consulta:


Recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do casal Anna e Vitorio (casados sob o regime da comunhão universal de bens antes da lei 6.515/77), referidos óbitos ocorreram em 15 de maio de 2006 e 28 de janeiro de 2007, respectivamente.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, mencionou-se, dentre outros:
1)- Paulo (filho) – ausente – representados pelos filhos;
2)- Sérgio, representados pelos filhos.
Como proceder em relação ao registro do caso do filho ausente. Devo exigir algum documento para comprovar a sua ausência? Atribuo a ele ou aos filhos a parte no registro?
Como proceder em relação ao Sérgio, faço o registro em nome dos filhos?
Devo exigir o aditamento?
Grato, 12-08-2.011.


Resposta: Dois são os filhos dos autores da herança, Paulo (ausente) e Sergio. Paulo constou como ausente, e sobre Sergio, nada constou.
No caso de Sérgio, se este faleceu antes dos autores da herança (seus pais), os filhos deste herdarão por representação e por cabeça (artigos 1.835 e 1.851 do CC), respeitados eventuais direitos de meação se Sergio também deixou viúva. E isto precisa ser esclarecido, ou seja, a título do que os filhos de Sergio o representam na herança.
No entanto, se Sergio faleceu depois dos autores da herança (seus pais), necessário será que também seja realizado o seu inventário com partilha distinta, sucessiva e seqüencial, pois inadmissível uma só partilha fundida e unificada para três “de cujus” (artigo 1.044 do CPC) com recolhimentos dos impostos “causa mortis” devidos pelos falecimentos de Anna, Vitório e Sergio (Ver decisões do CSMSP nºs. 1.181-6/4, 664-6/1 e 990.10.212.232-4).
Quanto a Paulo (ausente), deverá ser judicialmente declarada a sua ausência com nomeação de curador (artigo 22 e ss do CC e 1.159 e ss do CPC), seguindo-se de sucessão provisória e definitiva (artigos 26 e ss e 37 e ss do CC) pelos trâmites legais (ver RDI 47 - Controvérsias Sobre o Instituto da Ausência – Helio Borgui – item 4.7.2. – Outros Efeitos e Particularidades, Inclusive Quanto ao Registro Imobiliário – letra “i” itens “A” e “B” e “A.1” e “B.1”).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 10 de agosto de 2011

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:


Estou com uma certidão para averbação de penhora. O imóvel foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
É possível a penhora de um imóvel que foi alienado fiduciariamente à CEF?
Tanto o fiduciante como a CEF foram intimados da penhora.
Grato, 08-08-2.011.


Resposta: No caso de o imóvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena não é possível. Somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito garantido na propriedade fiduciária.
Portanto, no caso apresentado, não será possível a averbação da penhora da forma que constou da certidão, que deverá ser aditada para que a penhora recaia sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 9 de agosto de 2011

Recuperação Judicial Registro JUCESP

Consulta:


Foi apresentado para registro nesta data, contrato datado de 17-11-2009, registrado na JUCESP aos 17/11/2009, na qual um imóvel foi destacado para criar uma nova empresa.
Ocorre que a empresa em questão encontra-se em Recuperação Judicial, desde 12/11/2010, conforme arquivo anexo.
Pergunta-se:
É possível o registro do contrato de 17/11/2009 ?
Muito obrigado, 06-08-2.011.


Resposta: Em 17/11/2.009, a empresa “A” através de operação de cisão/incorporação parcial/conferência de bens, transmitiu para a empresa “B” por instrumento registrado na Junta Comercial do Estado, bem imóvel de sua propriedade.
Ocorre que referido instrumento não acessou o RI para fins de averbação (em caso de cisão e ou incorporação) ou registro (em caso de conferência de bens), tendo sido apresentado somente agora quando a empresa já se encontra em Recuperação Judicial desde12/11/2.010, continuando a empresa “A” como proprietária do imóvel, já depois da Recuperação Judicial (artigos 1.227 e 1.245 (caput) e seu parágrafo 1º, ambos do CC).
Considerando-se que se transfere a propriedade “entre vivos” mediante o registro translativo no Registro de Imóveis (artigo 1.245 do CC), o registro/averbação do contrato somente será possível com a autorização do Juíz do processo de Recuperação Judicial (ver também artigos nºs. 73, 74, 94 e 129, VII da Lei 11.101/05 e 215 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

sexta-feira, 5 de agosto de 2011

Cancelamento da Propriedade Fiduciária Após Consolidação

Consulta:


Imóvel teve sua propriedade consolidada na pessoa do credor (Caixa Econômica Federal) e foi vendida no segundo leilão.
Apresentado o título para registro, solicitei o termo de quitação da dívida anterior para cancelamento da alienação fiduciária.
Então, recebi um email enviado pela CEF, no qual afirmam desconhecer o procedimento (?). As Agências desta cidade, quando solicitado, têm expedido regularmente este termo de quitação e utilizamos este para cancelamento do registro da alienação fiduciária.
Tenho que responder ao email e preciso saber: para possibilitar o registrar a compra e venda feita pela CEF em leilão ou a venda direta efetada após o segundo leilão negativo, está correto o procedimento acima ou não há necessidade de averbação para cancelamento da alienação fiduciária?



Resposta: O imóvel foi arrematado por terceiros no segundo leilão, e dessa arte
deverá sim o credor fiduciário CEF dar a quitação ao devedor fiduciante nos termos dos parágrafos 5º e 6º do artigo n. 27 da Lei 9.514/97.
Já no caso de o primeiro e o segundo leilão serem negativos e a venda se der diretamente pela CEF (não realizado através de leilão), mas por v/c definitiva, o registro desta v/c deve ser precedido da averbação dos leilões negativos, que embora não previstos expressamente, são de evidente necessidade para que conste da matrícula o cumprimento da obrigação sem a qual não é possível a consolidação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Agosto de 2.011.

quarta-feira, 3 de agosto de 2011

Divórcio e Averbação de Óbito

Consulta:


Daniel e sua esposa Caroline adquiriram um imóvel.
Daniel apresentou um requerimento solicitando a averbação de seu divórcio, instruido com a certidão de casamento.
Devo exigir a apresentação da carta de sentença para verificar se houve partilha?

Outro caso: Jandira, casada com Manoel sob o regime da separação legal de bens nos termos do art. 258, §único, inciso II do anterior código, adquiriu um imóvel. De acordo com a súmula do Supremo o bem se comunica.
O manoel faleceu e a Jandira está requerendo a averbação do óbito na matrícula.
Devo devolver e orientar a fazer o inventário do Manoel ou simplesmente averbo o óbito e faço uma orientação verbal?
01-08-2.011.


Resposta:

1. Nesse caso, entendo que não deverá ser exigida carta de sentença para fins de verificação da existência de eventual partilha. Segue-se o princípio de instância ou de rogação (artigo 13 da LRP). Eventualmente, se no futuro vier à alienação total do imóvel por um dos cônjuges (por exemplo), deverá ser exigida a apresentação da Carta em atenção aos princípios de continuidade, disponibilidade e legalidade;

2. De fato, pela súmula “377” do STF houve comunicação e quer me parecer que está clara a intenção de Jandira de alienar o imóvel somente na condição de viúva. Desta forma, em um primeiro momento entendo s.m.j., que deva sim ser exigida a apresentação do formal de partilha expedido em inventário ou arrolamento dos bens deixados por Manoel. Caso haja insistência, averba-se o óbito alertando os interessados que em face da súmula citada houve comunicação da aquisição do bem imóvel, devendo, portanto ser realizado, se ainda não o foi, o inventário ou arrolamento dos bens deixados pelo falecido para eventual transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.

terça-feira, 2 de agosto de 2011

Reserva Legal Desmembramento de Imóvel

Consulta:


Proprietária de imóvel rural pretende desmembrar seu imóvel, sendo que, em seguida, as áreas desmembradas serão doadas.
Ocorre que, na escritura de doação, pretendem constar que a área de reserva legal pertencente às áreas desmembradas, ficará demarcada dentro da área remanescente (que permanecerá sendo de propriedade da doadora).
É possível a lavratura de escritura de doação na forma pretendida pelos interessados (doadora/donatários), ou seja, consignando a área de reservar legal demarcada em outra área que não seja a do proprietário?
01-08-2.011.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível, pois os imóveis desmembrados da gleba já gravada, não têm que ter reserva legal específica, bastando que se faça em sua matrícula remissão à averbação da reserva legal na matrícula mãe/original, isto é, na matrícula da gleba da qual foram desmembrados (ver RDI 42 – Reservas Florestais – Dr. Narciso Orlandi Neto, Boletim Irib em Revista n. 338 – Reserva Legal Florestal (RLF) item VII – Divisão ou desmembramento de Imóvel Rural – página 30 – Marcelo Augusto Santana de Melo e AnoregBR – Notícias – Novo Decreto Regulamenta a Reserva Florestal no Estado de São Paulo – mesmo autor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.

segunda-feira, 1 de agosto de 2011

Incorporação Averbação de Construção

Consulta:


Empresa promoveu o registro de Incorporação para construção de certo empreendimento e, após, apresentou para registro contratos de v/c das frações ideais que já foram registrados.
Posteriormente, concluída a obra, requereu a averbação desta apresentando Habite-se expedido pela Prefeitura e CND do INSS, no entanto, não foi apresentado o instrumento de instituição do condomínio.
Agora, foram apresentados outros contratos ainda como v/c de frações ideais.
Considerando que a obra está conclusa, é possível o registro destes contratos em que as unidades foram negociadas como frações ideais???
28-07-2.011.


Resposta: A incorporação imobiliária tem caráter transitório que se conclui com a conseqüente averbação da construção e o concomitante registro da instituição, especificação e convenção do condomínio.
A rigor, com a averbação da construção do edifício ou das casas, deve ser feito também e concomitantemente, o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio edilício, ou seja, a instituição do condomínio deve ser registrada logo após a averbação da construção (artigos 44 da Lei 4.591/64 e 1.361, parágrafo 3º e 1.332 do CC).
Portanto, no caso em tela, uma vez que já foi averbada a construção, não será mais possível o registro de frações ideais de terreno, devendo ser previamente registrada a instituição, especificação e convenção do condomínio, para que possam ser registradas as unidades autônomas, pois não há mais de se falar em frações ideais de terrenos, uma vez que as unidades já estão individualizadas e descriminadas apesar de ainda não registrada a instituição.
Ademais, o registro da unidade autônoma e não fração ideal de terreno irá onerar menos os interessados (ver também APC 500-6/4 – Campinas SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.011.