quarta-feira, 28 de setembro de 2011

Alienação Fiduciária Dação em Pagamento

Consulta:


Uma empresa alienou fiduciariamente ao Banco Bradesco, alguns imóveis para garantia de contratos de empréstimos.
Não conseguindo solver suas obrigações, firmou com o Banco um contrato particular de Dação de Direitos, invocando o art. 27, §8º da Lei 9.514/97.
É possível o registro deste instrumento particular assinado por todas as partes e testemunhas, com firmas reconhecidas e imposto de transmissão recolhidos??
Com relação ao registro como proceder?? Faço uma cessão dos direitos do fiduciante para o fiduciário e em seguida, averbação do cancelamento/consolidação da propriedade fiduciária??
27-09-2.011


Resposta: Nos termos do parágrafo 8º do artigo n. 26 (e não artigo 27) da Lei n. 9.514/97, é perfeitamente possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel (ver Negócio Fiduciário – 3ª Edição 2.006 – Editora Renovar – item 4.4.7 – Pagamento (parte final – dação) páginas 274/275 de autoria de Melhim Namem Chalhub – cópia em anexo).
Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí-SP), mas não é esse o caso.
No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública (ver também RDI n. 63 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, Aspectos da Formação, Execução e Extinção do Contrato, mesmo autor, item 6.2 – pagina 93).
Registra-se a dação em pagamento em nome do credor fiduciário averbando-se em seguida, via de conseqüência, a consolidação da propriedade em nome deste (credor fiduciário).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 27 de setembro de 2011

Sub-Rogação Bem Particular

Consulta:


Uma senhora casada sob regime da Separação Obrigatória de Bens, na vigência da Lei 6.015/73, adquire imóvel com financiamento do SFH, garantido por alienação fiduciária.
Conforme consta no contrato, a renda para compor o financiamento é de 100% dela.
Em sua qualificação, consta também a qualificação de seu cônjuge e que este comparece "tão somente como interveniente-anuente".
Está correto desta forma?? Casados sob regime da SOB os bens adquiridos na constância do casamento não se comunicam?
23-09.2.011


Resposta:

1. A situação, apesar de ter aparência de simples não é, pela evidente intenção das partes de que a aquisição ora feita pela esposa se torne bem particular que a partir da CF/88 já não existe mais (parágrafo 1º do artigo 5º, e parágrafo 5º do artigo 226);
2. Entretanto, nos termos do artigo n. 1659, I e II do CC, existem os bens sub-rogados que não se comunicam, que não é o caso como acima se apresenta, mas ao que parece é a real intenção das partes;
3. Com relação a constar do contrato a renda de 100% somente da esposa é perfeitamente possível, mas não quer dizer com isso que seja bem particular somente dela. Pois, nos termos da súmula n. 377 do STF: “No regime de Separação Legal de Bens comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. E ademais, pode o marido, apesar de contribuir diretamente, não ter documento de comprovação de sua renda ou mesmo contribuir indiretamente com despesas outras do casal ou da família;
4. A v/c com alienação fiduciária são duas operações, dois negócios jurídicos, sendo que na aquisição do bem (v/c) não há a necessidade de comparecimento do marido, situação diferente na alienação fiduciária (artigo 1.647, I do CC), devendo, portanto o marido também figurar no instrumento (pela alienação fiduciária);
5. Desta forma, a aquisição do bem pela senhora casada no regime da SOB, comunica-se pela súmula 377 do STF com seu marido, independentemente de constar do instrumento a comprovação de renda de 100% somente dela;
6. Eventual e futura partilha por divórcio ou sucessão deve ser solucionada pela vias jurisdicionais;
7. Assim, deve o contrato ser re-ratificado/aditado para constar a título de que o marido comparece como interveniente anuente, ou seja, não poderá comparecer como interveniente anuente e concordante com sub-rogação, pois de sub-rogação não se trata, até porque a aquisição é financiada (SFH/SFI), devendo, portanto comparecer para dar a sua outorga marital da alienação fiduciária, até para que não paire dúvidas no futuro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 26 de setembro de 2011

Servidão de Passagem

Consulta:


Uma empresa está construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de água e esgoto (servidão) e este terreno vizinho já se encontra construído outro condomínio.
Como deverá ser formalizada esta Servidão? Escritura Pública? Quem representará o condomínio e de que forma (ata, assembléia)??
22-09-2.011.


Resposta:

1. A servidão poderá ser formalizada por escritura pública ou particular a teor do artigo n. 108 do CC, ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5) não ultrapassar 30 SM, pois caso contrário é da essência do ato o instrumento público;
2. O condomínio edilício é representado pelo síndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e 1.348II do CC);
3. Entretanto, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas personalidade judiciária (de estar em juízo), e a exceção da hipótese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, não pode adquirir imóveis ou direitos reais a eles relativos, da mesma forma que não pode transmitir bens imóveis ou direitos reais, nem mesmo constituir ônus sobre esses bens imóveis ou direitos a eles relativos;
4. A servidão, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC é direito real, logo o condomínio, mesmo que legalmente representado pelo síndico ou pelo administrador, não pode instituir servidão de passagem sobre imóvel pertencente ao condomínio edilício (área de uso comum);
5. Assim, para que seja instituída servidão sobre área comum do condomínio, deverá figurar no título como serviente (que institui, dá servidão de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa física/natural ou jurídica/incorporador) todos os condôminos que sejam proprietários das unidades autônomas do condomínio (artigo 1.351do CC - marido e mulher se casados forem) e com aprovação para tanto, em ata de assembléia geral para esse fim convocada e com decisão unânime dos presentes (decisão unânime esta de assembléia geral que não se confunde com decisão unânime dos condôminos que, entretanto comparecerão unanimemente no ato de instituição da servidão);
6. A servidão será averbada no imóvel dominante (que recebe a servidão) e registrada na matrícula mãe/matriz onde registrada a instituição e especificação do condomínio edilício e ser averbada sua existência em todas as matrículas das unidades autônomas (artigo 1.386 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 22 de Setembro de 2.011

quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Pessoa Jurídica Organização Religiosa

Consulta:


Foi apresentado para registro junto a este Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica, documentos necessários para fundar o MINISTÉRIO DE CURA E LIBERTAÇÃO DEUS SALVE O BRASIL, sendo uma organização religiosa.
As dúvidas são as seguintes:

1) A administração é feita somente por uma Diretoria, constando da Ata de Fundação, que o mandato da diretoria é compreendido entre 08/02/2011 a 08/02/2016, e no Estatuto, consta que os demais mandatos da diretoria, serão por tempo indeterminado.
Dúvida: O Mandato da diretoria pode ser por tempo indeterminado?

2) Art. 20 – A Igreja tem um Conselho Administrativo, composto pela Diretoria Administrativa, pastores e missionários, além de outros líderes atuantes a critério da Assembléia Geral, por indicação da Diretoria Administrativa.
§ 1º - A direção do Conselho Administrativo é exercida pela Diretoria Administrativa da Igreja.
§ 2º - O Conselho Administrativo se reúne, periodicamente, para tratar de assuntos relacionados com o planejamento geral, supervisionar as diversas atividades e ministérios da Igreja, preparar a pauta da Assembléia Geral, além de outras atividades.
Dúvida: Conselho Administrativo não foi nomeado na Ata de fundação, não teria que ser nomeado?

3) Não foi especificado a forma de aprovação das contas, conforme previsto no artigo 54, VII, tem que constar?

4) No caso de exclusão de membros, não foi especificado o direito de recurso bem como a forma de fazê-lo, tem que constar?

5) Não foi informado a forma de convocação para as assembléia bem como o prazo de de fazê-la, tem que constar?
Grato, 17-09-2.011.


Resposta:


1. Será preciso corrigir a ata de fundação e o estatuto, pois se o mandato da diretoria é de 5 (cinco) anos, o mandato da primeira diretoria expirar-se-á em 07/02/2.016. E no estatuto deve constar que o mandato da diretoria é de 5 anos. Na realidade, não há legalmente uma estipulação de prazo de mandato de diretória, que inclusive pode ser reeleita se não houver impedimento no estatuto (que é a alma da entidade). Entretanto, considerando o artigo n. 115 da LRP e item 8 do Capítulo XVIII, um mandato de diretoria por prazo indeterminado é contrário a moral e aos bons costumes, devendo ser objeto de devolução para correção;

2. Se o conselho administrativo é composto a critério da Assembleia Geral e indicado pela Diretoria Administrativa, que inclusive exerce a direção do conselho deve este Conselho Administrativo ser nomeado na ata de fundação, que também dará posse aos mesmos;

3. Sim, a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas tem sim que constar do estatuto, sob pena de nulidade (artigo 54 do CC, caput);

4. Sim, também tem que constar, pois nos termos do artigo 57 do CC, a exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure o direito de defesa e de recurso;

5. Sim, deve constar do estatuto a forma de convocação das assembléias (AGO/AGE), bem como o prazo de fazê-la (1, 2 anos, etc - Artigos 54, V, 59, parágrafo único e 60do CC).

Esclarecemos, por derradeiro, de que a criação, organização, estrutura interna e funcionamento das organizações religiosas são livres (artigo 5º, VI da CF e 44, parágrafo 1º do CC), mas com isso não quer dizer que não tenham que cumprir a lei, possuir os requisitos legalmente exigidos para a sua constituição e funcionamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 20 de setembro de 2011

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:


Existe registrado sob nº.4 na matrícula nº.646, a Cédula Rural Hipotecaria, em favor do Banco Auxiliar de São Paulo S/A, agencia de São Paulo.
A parte quer cancelar a cédula e nos consultou como deve proceder, uma vez que o Banco não existe mais.


Resposta: No caso, trata-se de cancelamento de hipoteca e de cédula (CRH), que também é considerado um título de crédito.
Eventualmente, se decorridos mais de 30 (trinta) anos, tecnicamente poderia ser cancelada a hipoteca, não a cédula por perempção (decurso do tempo), mas além de ser um processo complicado pela cautela que se requer, não seria recomendado, ao menos administrativamente.
Poder-se-ia providenciar o cancelamento nos termos do artigo 251, I da LRP, a vista de autorização e quitação do sucessor do credor, se for o caso, pois o Banco Auxiliar de São Paulo S/A, pode não ter sido objeto de fusão ou mesmo incorporação por outra instituição financeira, na eterna dança das fusões/incorporações/sucessões de instituições financeiras, e ter de fato encerrado suas atividades por falência/intervenção ou motivos outros.
De qualquer forma, mesmo em caso de sucessão, também seria complicado, até mesmo porque pode ter ocorrido mais de uma e juntar as provas de sucessões, representação, autorização, reconhecimento de firmas, se torna complicado, complexo, senão impossível.
Assim e desta forma, somente resta ao interessado buscar as vias jurisdicionais, provando o ocorrido, o pagamento e buscando a competente determinação judicial para tal (mandado - artigo 250, I / 251, II da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 19 de setembro de 2011

Formal de Partilha Herança

Consulta:


Encontra-se matriculado neste Oficial sob n° 5.266 - livro 2, um imóvel urbano em nome de Leopoldo casado sob o regime da comunhão universal de bens antes da Lei 6.515/77, com Izaura.
O casal teve dois filhos: Leopoldo e Izelma.
A herdeira - Izelma casou-se no regime da comunhão universal de bens antes da Lei n° 6.515/77, com Paulo Sérgio (data do casamento: 19/05/1.978).
A herdeira - Izelma - faleceu no dia 14/10/1.993, deixando dois filhos - André e Fernando.
Agora, recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do proprietário LEOPOLDO ocorrido aos 05/09/2.000.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, constou:

50% a viúva meeira Izaura
25% ao herdeiro filho Leopoldo Júnior
12,5% ao Sr. Paulo Sérgio (marido da falecida herdeira Izelma)
6,25% ao herdeiro neto André
6,25% ao herdeiro neto Fernando

Pergunto:

A parte cabente a herdeira filha Izelma já falecida, não deveria ser partilhada apenas a seus filhos André e Fernando?
Grato, 15-09-2.011


Resposta: Inicialmente, informamos que se Izelma casou-se em 19/05/1.978, não poderia ter convolado núpcias antes da Lei 6.515/77, uma vez que essa Lei é de 26.12.1.977, eventualmente, poderiam ter feito a habilitação do casamento antes da vigência dessa lei e terem realizado o casamento posteriormente, independentemente de pacto antenupcial. Contudo, isso não vem ao caso.
Considerando que a herdeira filha Izelma faleceu em 1.993, antes de seu pai Leopoldo que faleceu em 2.000, que o marido de Izelma não é seu herdeiro, mas meeiro, que a herança pelo princípio saisine (artigo 1.784 do CC) transmite-se pela morte, a posição da serventia está correta, pois o Sr. Paulo nada recebe, nem por meação, nem por herança, considerando que meação alguma há, pois a transmissão da herança dos bens de Leopoldo somente ocorreu em 2.000 e diretamente por representação aos seus netos André e Fernando, pois Izelma já havia falecido em 1.993 e o Sr. Paulo não é descendente, nem herdeiro de seu sogro Leopoldo.
Portanto, a partilha deve ser objeto de retificação (ver também artigos 1.829, I - descendentes - 1.851 a 1.855 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

sexta-feira, 16 de setembro de 2011

Adjudicação Cláusula Resolutiva

Consulta:


É possível a lavratura/registro de escritura pública de inventário com adjudicação do imóvel por terceiro com cláusula resolutiva?
Ou seja, escritura de inventário no qual o herdeiro cede seus direitos sobre um certo imóvel e impõe cláusula resolutiva pelo fato de que o pagamento do preço da cessão dos direitos será efetuado em parcelas?
14-09-2.011.


Resposta: S.M.J., entendo que não será possível o registro da adjudicação com a condição resolutiva (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata de compra e venda e a cessão dos direitos hereditários que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a adjudicação já definitiva.
A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda (ver RDI 56 - 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil, item 4.2 – Aplicação a outros contratos, Boletim do Irib em Revista n. 197 - Outubro 93 – Nota Sobre o Pacto Comissório – RJTJRGS 127/328, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR RDI 23 pg. 115/121, e artigo 1.428 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 14 de Setembro de 2.011.

quinta-feira, 15 de setembro de 2011

Averbação de Construção CND - INSS

Consulta:


Foi apresentado para averbação de um prédio residencial com a área de 332,16 m2, acompanhado do requerimento, habite-se e certidão positiva com efeito de negativa, expedida via internet, com a finalidade de averbação no Registro de Imóveis da Obra de Construção.
Pode ser aceita a certidão positiva com efeito de negativa?


Resposta: Sim, referida certidão poderá ser aceita para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP publicada em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em face da Nota Técnica SERPRO. 001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e no Boletim Eletrônico do IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

quarta-feira, 14 de setembro de 2011

Incorporação Condomínio Edilício

Consulta:


Você acha possível o registro de uma incorporação de um condomínio residencial misto (horizontal e vertical), ou seja, em parte do terreno serão construídos blocos de apartamentos e em outra parte casas térreas?
Você vê algum problema?
Ainda não deram entrada com os documentos mas breve ingressarão com o pedido.
12-09-2.011


Resposta: Não, na realidade não há problema ou impedimento algum que se institua um condomínio edilício misto de casas térreas ou assobradadas e edifícios de apartamentos em um único terreno precedido de registro de incorporação.
O alerta que se faz é no sentido de que todo o projeto e documentação devem ser muito bem elaborados, com critérios e detalhes minuciosos, principalmente no que se refere aos memoriais, minuta de convenção e regimento interno, e que sejam cumpridas as determinações contidas no artigo 8º (entre outros 28, 32, etc.) da Lei 4.591/64.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

sexta-feira, 9 de setembro de 2011

Registro de Hipoteca

Consulta:


É possível o registro de hipoteca, cuja escritura não foi mencionado o grau (1º) ou tipo desta hipoteca?
06-09-2.011


Resposta: As hipotecas podem ser legais, judiciais, convencionais, cedulares, SFH e de Vias Férreas (artigos 167, I, 2, 171, 178,II, 238 da LRP e 1.502 do CC), especiais (aeronaves, navios, pe.) etc.
De certa, o que determina o tipo de hipoteca é o próprio título constitutivo (escritura cédula, etc).
Em sendo a hipoteca constituída através de escritura pública, via de regra, ela é convencional, resultante de um negócio jurídico causal e principal, que será sempre bilateral, por ser necessária a aceitação do credor para a sua formação.
Dessa forma, quanto ao tipo de hipoteca, o correto é que do título conste o seu tipo, mas não necessariamente, podendo essa exigência ser mitigada, pois pelo título constitutivo é possível definir o seu “tipo”.
Quanto ao grau da hipoteca, via de regra, deveria constar do título, pois eventualmente poderá haver outra hipoteca constituída em grau diferente ainda pendente de registro, é claro que o registro determinará o grau da hipoteca independentemente de sua menção no título (artigo 1.493, parágrafo 1º do CC).
O grau da hipoteca deveria ser mencionado no título constitutivo em face dos artigos nºs. 189 e 190 da LRP e 1.476, 1.493, 1.494 e 1.495 do CC, e até, eventualmente por cessão de graus das hipotecas.
Entretanto, se o título apresentado não faz nenhuma menção a existência de hipoteca anterior (1º, 2º, 3º grau) e na matrícula não consta nenhum registro de hipoteca, considerando-se que a preferência das hipotecas entre credores hipotecários se dá pela ordem dos registros (exceto nos termos do artigo 189 da LRP - parágrafo único do artigo 1.493 do CC), será possível o registro da escritura da forma que se encontra, pois uma vez registrada a hipoteca será/valerá como de 1º grau pela ordem de preferência (ver também – Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegra 2.001 – Segunda Hipoteca – Efeitos da Prenotação – Dr. Ademar Fioranelli – páginas 292/293).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Setembro de 2.011.

terça-feira, 6 de setembro de 2011

Averbação Premonitória Cancelamento

Consulta:


Foi apresentado requerimento, formulado pelo exequente/credor, para cancelamento de averbação "premonitória" realizada por iniciativa deste.
No provimento da CGJ/MS (nº 27/12/08) editado para o caso, diz que o ônus do cancelamento, em qualquer hipótese, ficará a cargo de quem promoveu a averbação (art. 7º)
O cancelamento desta averbação pode ser realizado somente com a apresentação deste requerimento ou carece de determinação judicial (art. 615-A, §2º CPC)?
02-09-2.011.


Resposta: Observo que no provimento não constou “independentemente de determinação judicial”, portanto entendo que para o cancelamento da averbação premonitória, será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC e BE do Irib n. 2.865 de 09-03-2.007).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.011.

segunda-feira, 5 de setembro de 2011

Falência Carta de Arrematação Trabalhista

Consulta:


1. Imóvel contendo várias indisponibilidades extraída dos autos de falência da proprietária do imóvel.
2. Imóvel gravado também por várias penhoras trabalhistas.
3. Todas as indisponibilidades foram canceladas.
4. Apresentada para registro Carta de Arrematação extraída de reclamação trabalhista, incidente sobre 3% do imóvel.
Pergunta-se:
1. À vista da informação na matrícula dos autos de falência da empresa proprietária, é possível o registro da Carta de Arrematação, extraída de execução trabalhista ora apresentada, levando-se em conta o artigo 215 da Lei Federal 6.015/73 ?
2. Como proceder ?
02-09-2.011.


Resposta: Havendo prova de decretação de falência, nenhum título, ainda que judicial (Salvo se for expedido pelo próprio Juízo da Falência, ou com sua autorização), que formalizado, poderá acessar a matrícula.
A decretação da falência impede, nos termos do artigo n. 215 da LRP, o registro de qualquer título de transmissão ou oneração de imóvel de propriedade da falida e mesmo a transferência de direitos reais.
Ademais, a carta de arrematação, a teor do artigo n. 215 antes citado, não poderá ser realizada, pois não apresentada a registro antes da decretação da falência (APC 38.661-0/9 – Ver também RDI n. 53 - 1.10 A Arrecadação No Processo Falimentar, artigo 186, II do CTN e questão anterior 3%).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.011.