terça-feira, 22 de novembro de 2011

Loteamento - Não Consta Logradouro

Consulta:


Assim dispõe §1º do art. 2º da Lei 7433/85, verbis: "Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do §2º do art. 1º desta mesma Lei."
Da escritura apresentada para registro consta assim: lote de terreno sob nº7 da quadra nº21, do loteamento denominado Vila do Broa, situado em outra cidade, nesta comarca, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº23.875 do 2º Cartório....
O fato de não ter constado da escritura o LOGRADOURO (na definição do Aurélio, "...São as ruas, travessas, becos, avenidas, praças, etc...) é motivo para devolver a escritura? Você acha que nesse caso, por se tratar de lote de loteamento basta a menção ao número do lote e quadra?
18-11-2.011


Resposta:

1. A exigência de constar nas escrituras o logradouro onde se situa o imóvel urbano, não é somente exigência da Lei das Escrituras, mas também do item n. 16, letra “a” do Capítulo XIV das NSCGJSP, e também requisito da matricula (Livro 2 do RI), conforme constam do artigo n. 176, parágrafo 1º, II, 3, letra “b” da LRP e item 48, I, letras “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP;
2. Entretanto, tal exigência poderá ser mitigada no caso de já haver matrícula previamente aberta para o lote de terreno oriundo de parcelamento do solo ou já encontrar ele transcrito;
3. Caso não tenha sido ainda aberta matrícula para o lote de terreno, a rigor o título deveria ser qualificado negativamente, pois eventualmente poderia ter havido erro na designação da quadra do loteamento/desmembramento ou mesmo no número do lote. Eventualmente poderia ter sido alienado o lote “13” da Quadra “D”, quando o correto seria lote “13” da Quadra “B”, ou mesmo ter sido alienado o lote “14” quando o correto seria lote “13”, e constando do título o logradouro correto, poderia se perceber o erro. Eventualmente, também poderia ocorrer que fizessem frente para o mesmo logradouro, mas ao menos constando o logradouro, poderia se evitar um erro no caso de logradouro diverso;
4. Entretanto, nesse caso (de não constar o logradouro) a exigência também poderia ser mitigada caso constasse o logradouro no carnê do IPTU, certidão de valor venal ou documento equivalente, ou ainda na guia de recolhimento do ITBI e a requerimento do interessado, para que se considerasse o logradouro tal, constante desses documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.011.

quinta-feira, 17 de novembro de 2011

Desapropriação Amigável e Usufruto

Consulta:


Imóvel gravado com usufruto vitalício foi desapropriado. Na escritura pública, a usufrutuária e os nú-proprietários comparecem como expropriados. Está correto desta forma? É possível seu registro??
10-11-2.011.


Resposta: Sim, é perfeitamente possível o registro da escritura amigável de desapropriação, da mesma forma que na compra e venda o usufrutuário juntamente com o nu-proprietário, podem transmitir o bem imóvel a terceiros.
Ao menos em nosso estado, a partir da decisão do CSMSP de n. 990.10.415058-2 – SBCSP, de 07/07/2.011, publicada no DJESP de 24/08/2.011, a desapropriação, mesmo amigável, voltou a ser considerada como forma originária de aquisição tal qual a desapropriação judicial, pois durante um curto tempo foi ela (a desapropriação amigável) equiparada a uma compra e venda e considerada como forma derivada de aquisição.
Entretanto, a partir da decisão acima citada, é ela (desapropriação amigável) considerada como forma originária de aquisição, portanto perfeitamente possível o registro e correto da forma acima exposta. Ademais, mesmo assim não fosse e houvesse a equiparação a compra e venda, há o comparecimento como outorgantes tanto os nus-proprietários, como da usufrutuária autorizaria o registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

quarta-feira, 16 de novembro de 2011

Contrato de Locação Penhora

Consulta:


Um posto de gasolina firmou contrato de locação de 4 terrenos:
1. Na matrícula de um terreno consta o registro de uma penhora originária de uma ação de cumprimento de sentença e agora foi apresentado contrato de locação deste terreno para registro e averbação (preferência + vigência). É possível procedermos ao registro/averbação??
2. Em relação a outros 3 terrenos o registro/averbação do contrato de locação (outro contrato) já foram realizados e agora, foi prenotado uma "certidão para fins de renovação de bases contratual" extraída de ação renovatória de locação. Na certidão consta que houve renovação do valor do aluguel e do prazo contratual. Existe previsão legal para procedermos à averbação da renovação do contrato ?
10-11-2.011.


Resposta:

1. O registro ou a averbação da penhora não é motivo para impedir o registro e/ou a averbação do contrato de locação que é direito pessoal e só tem acesso ao RI por força de dispositivo legal quando a locação é contratada com a cláusula de vigência em caso de alienação ou quando o contrato é averbado para assegurar apenas a preferência. Ademais, não se trata de penhora oriunda em execução fiscal, tanto que o imóvel pode até mesmo ser alienado, e se pode o mais, pode o menos;
2. Com relação aos demais terrenos, a (s) locação (ões) já se encontram registrada e/ou averbadas, desta forma a renovação (ões) delas poderá ser objeto de averbação, no entanto para tal mister deverá ser apresentado mandado judicial a ser expedido nos autos da ação renovatória, não sendo a certidão apresentada instrumento hábil para a almejada averbação.
3. Entretanto, para que a averbação (ões) da renovação (ões) possa (m) ser (erem) realizada (s), é necessário que o (s) contrato (s) esteja (m) previamente registrado (s) e ou averbado (s) nas matrículas dos imóveis objetos da (s) locação (ões). Ver APC n.011211-09 – 4º RI São Paulo – Capital e artigos 45/47/51 da Lei 8.245/91.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

sexta-feira, 11 de novembro de 2011

Compra e Venda com Incomunicabilidade

Consulta:


Foi apresentada escritura pública de "compra e venda com incomunicabilidade", na qual a vendedora declara que recebe o pagamento do preço exclusivamente da compradora e esta, por sua vez, declara a incomunicabilidade do imóvel adquirido é a prevista no art.1.659, II CC.
É possível o registro da escritura de compra e venda n/termos? E a incomunicabilidade, deverá ser averbada ou poderá ser inserida no texto do registro da v/c como condição?
10 de Novembro de 2.011.


Resposta: Em face da Constituição Federal de 1.988, dada a sua incompatibilidade com os artigos 5º parágrafo 1º e 226º parágrafo 5º, os bens reservados não existem mais.
No entanto, continua vigorando os bens particulares não sujeitos a partilha (por meação - artigo 1.659, II do CC).
No caso, a declaração feita no título aquisitivo tem como objetivo tão somente comprovar a circunstância de o bem integrar o patrimônio particular da varoa e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis (sub-rogação de bens).
As declarações da compradora, se contassem com a anuência de seu cônjuge, poderiam constar do corpo do registro, no entanto mesmo assim, no caso de alienação ou oneração nos termos do artigo 1.647, I do CC, haverá a necessidade da outorga marital, pois a única exceção a regra geral é nos casos em que o regime de casamento seja o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial).
Portanto, no caso concreto para que a aquisição seja considerada bem particular da esposa, nos termos do artigo n. 1.659, II do CC, deve declarar que o bem imóvel adquirido foi feito com valores exclusivamente pertencentes a ela e em sub-rogação dos bens particulares. Devendo, também para a validade, constar do título aquisitivo declaração expressa de concordância de seu marido, quando então poderá constar do corpo do registro que se trata de bem particular da varoa, pois adquirido com valores exclusivamente seus em sub-rogação de bens particulares (não produto adquirido na constância do casamento). Portanto, não se trata de bem incomunicável ou bem reservado, mas de bem particular adquirido com produto de sub-rogação de outro bem particular.
No entanto, a declaração unilateral nesse sentido, somente da mulher outorgante compradora não deverá constar do registro, devendo inclusive o título ser qualificado negativamente em face da declaração unilateral nesse sentido.
E para que tal declaração possa constar do corpo do registro, a escritura deverá ser re-ratificada para que haja declaração de expressa concordância de seu marido nesse sentido e para constar que se trata de bem particular adquirido com valores exclusivamente da cônjuge varoa em sub-rogação de bens particulares (e não incomunicável ou reservado - tanto que em eventual caso de herança o marido sobrevivo herdará em concorrência – 1.829, I do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.011.

terça-feira, 1 de novembro de 2011

Penhora Incorporação

Consulta:


Foi apresentado certidão para fins de registro de penhora do imóvel de uma empresa/construtora e, constatamos que na matrícula do imóvel (ainda pertencente a CRI anterior) possui o registro de uma incorporação realizado em 1994 e que não foi averbada construção e instituído o condomínio, estando, portanto, o registro desta incorporação vencido.
No título apresentado, o objeto da penhora refere-se somente ao terreno.
É possível o registro da penhora?
31-10-2.011.


Resposta: Sim, da mesma forma que o terreno pode ser hipotecado, também poderá ser penhorado. Entretanto, como a penhora recai somente sobre o terreno não abrangendo os direitos e obrigações da incorporação, eventual arrematante ou adjudicatário terá direitos somente sobre o mesmo, nada tendo quanto aos direitos e obrigações da incorporação, a qual deverá ser objeto de cancelamento (artigo 255 da LRP) através de mandado judicial a ser apresentado pelo interessado, a não ser que este também adquira os direitos e obrigações da incorporação e atualize a documentação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Outubro de 2.011.