quarta-feira, 14 de dezembro de 2011

Usucapião de Edifício Atribuição Por Instumento Particular

Consulta:


Apresentado para registro mandado de usucapião de um terreno, sobre o qual encontra-se edificado um prédio de apartamentos. Na sentença o MM. Juiz condicionou o registro a regularização do empreendimento com averbação da construção, registro da instituição, especificação, convenção e regimento interno do edifício. Consta do mandado a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal no terreno, bem como o nome de cada condômino.
Pergunta-se:
É possível efetuar a regularização do empreendimento em cumprimento ao mandado, com instrumento particular de atribuições das unidades efetuados pelos condôminos, ou será necessário a escritura pública de atribuição, visto que não existe o registro da incorporação ?
Grato pela atenção.
13-12-2.011


Resposta: A usucapião, como se sabe é forma originária de aquisição e não transmite domínio, mas somente declara o domínio da posse pré-existente.
Da mesma forma, a atribuição em condomínio edilício (artigo 167, I, 23 da LRP) que é uma divisão atípica que extingue por essa forma a indivisão das áreas de uso privativo, também não transmite domínio, não corresponde a um procedimento divisório típico em que as partes reciprocamente transferem umas às outras o domínio que possuíam em comum, extinguindo a comunhão. Nesse caso, a comunhão não chega a existir, pois o terreno é adquirido (por usucapião nesse caso) em frações certas, embora ideais, que desde o início são destinadas às unidades autônomas que realmente ficam predeterminadas. Em síntese, o vocábulo “divisão” (atribuição) deve ser entendido como simples forma de identificação de unidades autônomas que as partes jamais possuíram em comum.
Via de regra, a atribuição de unidades autônomas é vinculada ao prévio registro da incorporação, e se por ocasião dos registros das frações ideais de terrenos houver vinculação a futura unidade autônoma, esta poderia ser aceita, teoricamente, até mesmo por instrumento particular, mesmo sem o registro da incorporação, pois a orientação é de que em não havendo o anterior registro da incorporação, a atribuição das unidades deve ser formalizada por instrumento público.
No entanto, existem decisões permitindo o registro da atribuição (concomitantemente com a averbação da construção e o registro da instituição, especificação do condômino edilício), realizado através de instrumento particular, e também é esse o entendimento de NASCIMENTO FRANCO E NISSIKE GONDO (Condomínio em Edifícios – edição de 1.978, pág. 39 – citada na APC 014661-0/3 de Ribeirão Preto SP - Ver também Protocolado CGJ 05/03/2.007 – Fonte 18.856/2006 – Guarujá SP; APC 06-6/0 para a questão da hipoteca e 072874-0/0 e ainda RDI 34 – Jul/Dez de 94 - A Atribuição de Unidades Autônomas – Marcelo Terra – item 6 Forma).
Em sendo feita a atribuição sem que haja o registro prévio da incorporação, esta prescindiria de instrumento público ou não. A orientação geral é a de que em não havendo o registro anterior de incorporação, esta deve ser realizada através de instrumento público. Contudo, se houver nos títulos aquisitivos vinculação a unidades futuras, esta poderia ser formalizada através de instrumento particular.
E no caso consta do mandado de usucapião a descrição de cada unidade autônoma com área útil, comum, total e fração ideal de terreno, bem como o nome de cada condômino que já tem a posse anterior.
Portanto, entendo de que, neste caso, por tratar-se de usucapião, a atribuição prescinde de escritura pública podendo ser realizada através de instrumento particular.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Dezembro de 2.011.

quinta-feira, 8 de dezembro de 2011

Procuração Por Instrumento Particular

Consulta:


Estou com um pedido de registro de desmembramento (Lei 6766) feito pelo Município de I....
O Município está representado por procurador (advogado), através de procuração particular com o fim específico para o registro do desmembramento.
Deve ser exigida procuração pública?
06-12-2.011


Resposta: Ao menos no Estado de São Paulo, até a uns 20 (vinte) anos atrás (até 1.991) era aceita a procuração particular para lavratura de escrituras e prática de outros atos, desde que tivessem as firmas reconhecidas e fossem registradas em RTD.
Atualmente a aceitação da procuração por instrumento particular já não é mais aceita, pois foi vetada pelo provimento 02/91 da E. Corregedoria (ver item 12.1 do Capítulo XUV das NSCGJSP).
A regra do provimento foi inspirada na constatação de maior facilidade em falsificações, no entanto outrora era aceita.
Portanto, deve sim ser exigida a procuração por instrumento público e com poderes expressos e especiais nos termos do artigo 661 e seu parágrafo 1º do CC, e com base no item 12.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP e artigo 108 do CC.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Dezembro de 2.011.

terça-feira, 6 de dezembro de 2011

Alienação Fiduciária Consolidação da Propriedade

Consulta:


Na matrícula do imóvel foi averbada a consolidação da propriedade fiduciária, após os trâmites previstos nos parágrafos do art. 26 da Lei 9.514.
Agora, o credor apresenta termo de quitação dando quitação à divida ao devedor de forma que este tenha "a plena e irrestrita propriedade do imóvel".
Não se tratando da quitação prevista no §6º do art. 27 da citada Lei, será possível proceder tal averbação??
Existe previsão legal para o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade??
05-12-2.011.


Resposta: Não, não existe previsão legal para o cancelamento da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário (parágrafo 7º do artigo 26 da Lei 9.514/97), ainda que requerido por ambas as partes (fiduciante e fiduciário). Nesse sentido, ver decisão n. 0018132-19.2011.8.26.0100 da 1ª VRPS – Capital – 16º SRI 08/06/2.011.
Resta, portanto ao credor fiduciário o cumprimento do artigo 27 da citada Lei com a realização dos leilões e averbação dos leilões negativos, se for o caso, bem como a averbação da quitação prevista no parágrafo 6º do artigo 27 da Lei.
A transmissão do imóvel ao fiduciante (ex) deverá ser objeto de novo contrato (escritura pública) com o recolhimento do ITBI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Dezembro de 2.011.