terça-feira, 18 de dezembro de 2012

Procuração Venda e Compra

Consulta:


Estou com uma escritura de venda e compra em que os vendedores (marido e mulher) estão representados por procurador, cujo procurador é o próprio adquirente do imóvel.
Você vê algum problema nisso?
18-12-20102.


Resposta:


Ao contrário, o CC de 2.002 não repetiu a proibição do CC anterior de 1.916 (artigo 1.133, II), e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117 do CC/02, o contrato consigo mesmo é permitido desde que não constem as proibições do artigo n. 497 do CC e o mandato não tenha cessado (artigo 682 do CC, principalmente com relação ao prazo de validade inciso IV do artigo).
Entretanto, além de a procuração dever ser com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação (ver Acórdão do CSMSP n. 524-6/3), exige-se que do instrumento de mandato, os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo ou seu cônjuge, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender.
A procuração também deve ser atual (30 dias) e dentro de eventual prazo de validade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Dezembro de 2.012.

 

 

 

Documento Estrangeiro Certidão de Casamento USA

Consulta:

 
Temos um caso de um brasileiro que se casou nos Estados Unidos em 1966, pelas leis dos EUA.
Houve a "dissolução do casamento" aos 07/08/1980 nos EUA.
O brasileiro adquiriru um imovel nesta Serventia em 2001, no estado civil de separado judicialmente, e agora pretende averbar o seu divorcio com base nos documentos apresentados.
É possível averbar o "divorcio" ??
Muito obrigado

 
Resposta:

 
Não, não será possível proceder à averbação do divórcio pelos documentos apresentados, pois foi apresentada somente a tradução da licença de casamento da certidão de casamento e da decisão da dissolução do casamento.
Sendo que para tal mister, é necessária a apresentação da certidão de casamento original ou cópia autenticada, contendo a averbação e/ou referência a decretação do divórcio com a legalização consular (comprovação de sua autenticidade mediante lançamento da assinatura do cônsul do Brasil), traduzida por tradutor juramentado, e registrada em RTD (ver artigos 129, parágrafo 6º,148, 221, III, 246, todos da LRP, 224 do CC, 9º, da LINDB e 157 do CPC, ver também APC 1.246-6/1, todos abaixo reproduzidos).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.012.

sexta-feira, 7 de dezembro de 2012

Área de Preservação Permanente

Consulta:


Empresa construtora/incorporadora promoveu registro de incorporação de um empreendimento composto por 3 torres de apartamentos.
Este empreendimento será construído às margens de um riacho e uma das condições impostas pelo Município (Guia de Diretrizes Urbanísticas para Empreendimentos e Atifvidades Geradoras de Impacto de Vizinhança) para a aprovação do projeto foi que a  proprietária/ incorporadora, reservar uma área non aedificandi de 30 metros dentro do terreno que será construído o empreendimento (ao longo do riacho).
Esta área  non aeificandi não consta na planta aprovada e não foi promovida a averbação na matrícula.
Agora, a incorporadora apresentou requerimento solicitanto a retificação do memorial de Incorporação, já registrado, para constar que na área externa, de uso comum,  existe esta área de preservação permanente (APP), em conformidade com o Plano Diretor e Guia de Diretrizes Urbanísticas impostas pelo Município.
O detalhe é que, além de já ter sido efetivado o registro da incorporação, já foi concluída a construção de uma torre e instituido condomínio parcialmente, com abertura das respectivas matrículas.
É possível atender ao pedido a proceder à averbação para constar a retificação  da incorporação (memorial) já registrado??

 05-12-12


Resposta:


As Área de Preservação Permanente, sejam rurais ou urbanas, são restrições legais (artigos 3º, II, 4º, I,”a” - no caso - e 7º da Lei 12.651/12) e no caso também administrativas, pois por imposição do Poder Público Municipal.
Na realidade, não está ocorrendo uma alteração do projeto de incorporação edilícia, pois não há nenhuma alteração estrutural (unidade, parte comum, especificações, área construída, frações ideais de terreno, etc., nem nenhum desvio do plano).
Como dito, existe uma imposição/restrição legal/administrativa e mesmo que não averbada, existirá. E é até bom que se averbe, para publicidade e para que eventualmente não ocorram sanções administrativas ou mesmo legais (ação civil pública, por exemplo).
Desta forma, considerando o artigo 43, IV (parte final...salvo exigência legal....), a averbação da existência (legal e administrativa) da APP de uma faixa de 30,00 metros ao longo do riacho, poderá ser feita, o que não implicará em retificação do memorial/projeto/plano da incorporação.
Tal averbação poderá ser feita até mesmo nos termos do artigo n. 213, I, letra “a” (omissão).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Dezembro de 2.012.

 

 

quinta-feira, 22 de novembro de 2012

Compromisso de Venda e Compra e Inventário

Consulta:


Uma pessoa solteira firmou compromisso de v/c de imóvel, este compromisso foi devidamente registrado na matrícula.
Posteriormente, a aquisição da propriedade (escritura pública e registro) ocorreu quando esta já havia se casado, sendo o regime de bens adotado o da Comunhão Parcial de Bens.
Com o falecimento da proprietária, o bem foi partilhado entre as filhas, sendo que o viúvo (atualmente casado) compareceu como concordante.
Não consta recolhimento do ITCD sobre renúncia ou cessão da meação, na verdade, no inventário, o imóvel foi tratado como sendo não comunicável com o então cônjuge, sob a alegação que, embora tenha sido inicialmente firmado compromisso de v/c, na ocasião o preço foi pago à vista.
É possível o registro da escritura pública de inventário n/termos???
21 de Novembro de 2.012.


Resposta:


1.                 O compromisso de compra e venda (promessa) é direito real adquirido com o registro (artigos 1.225, VII e 1.227 do CC);

2.                 Referido direito real foi adquirido e quitado pela autora da herança quando ainda era solteira, portanto antes do seu casamento pelo regime da CPB;

3.                 Não havendo, portanto comunicação, podendo ser considerado bem particular (artigos 1.658 e 1.659 (I e II) do mesmo codex;

4.                 Dessa arte, o bem imóvel levado a inventário pode ser considerado como bem particular, até porque, o cônjuge sobrevivente compareceu no inventário concordando e anuindo, não ocorrendo comunicação da meação;

5.                 Por outro lado, nos termos dos artigos 1.829, I e 1.832, por ser considerado bem particular, o viúvo, cônjuge supérstite, tem direito a herança de sua falecida mulher, devendo, a rigor, o bem imóvel ser partilhado em partes iguais pelo número de filhos herdeiros, mais uma parte igual ao viúvo;

6.                 Desta forma, ou se retifica a partilha, ou se apresenta a guia de recolhimento do ITCD (como doação) ou comprovante de isenção, dependendo da legislação estadual.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.012.

 

 

quarta-feira, 21 de novembro de 2012

Portabilidade ou Novo Contrato

Consulta:


O contrato da CAIXA, trata-se de Portabilidade ou um novo contrato onde cancela-se o ônus e constitui uma nova alienação fiduciária.

Devemos aceitar o contrato da forma em que se encontra, consequentemente faríamos 1 Averbação e 1 Registro?

ou

Devemos devolver o contrato, pois por se tratar de portabilidade, seria o caso de apenas 1 averbação(cessão dos direitos creditórios)?

Art.25, §3° da lei 9514 (Incluído pela Lei nº 12.703, de 2012))?

16 de Novembro de 2.012

 

Resposta:


1. Portabilidade de crédito é a possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original;

2. A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária para a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia;

3. As características da portabilidade que permite a transferência de crédito entre os credores equivalem/se equipara a uma cessão de créditos com os mesmos requisitos exigidos quando do registro do primeiro financiamento com a indicação expressa neste contrato, que se trata de transferência de crédito (portabilidade), o que não consta do contrato apresentado, devendo também comparecer no instrumento o credor original, o (s) devedor (es) e o novo credor;

4. No caso em questão, deve ser seguido o instrumento apresentado, praticando dois atos, cancelamento da alienação fiduciária registrada e registro da nova alienação fiduciária constituída a favor da CEF;

5. No entanto, no instrumento apresentado, o interveniente quitante Banco Bradesco S/A deve rubricar e subscrever o instrumento apresentado, sem o que não será possível a prática dos atos (averbação de cancelamento da alienação fiduciária e registro da nova);

6. A situação ainda é nova e poderá ser feita de várias maneiras, aqui em nossa capital estão sendo apresentados instrumentos como esse, mas com o comparecimento (rubrica e subscrição do primeiro fiduciário).


É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.012.

 

quarta-feira, 14 de novembro de 2012

Inventariante Outorga de Escritura

Consulta:


Uma pessoa falecida havia compromissado o imóvel a terceiro. Na escritura pública de inventário ficou a cargo da inventariante (meeira) outorgar a escritura pública de venda e compra para cumprir a obrigação anteriormente assumida.
Considerando que todos os herdeiros são maiores e capazes, posto que, o inventario foi feito administrativamente, é correto lavrar a escritura de venda e compra, sendo o Espólio representado pela inventariante (nos termos da escritura pública de inventario) ou haverá necessidade de solicitar alvará judicial?

14 de Novembro de 2.012.


Resposta:

 
1.                 Sim, nos termos do artigo n. 12, V do CPC, é correto o espólio ser representado pela inventariante na escritura de venda e compra, entretanto para segurança jurídica (artigo 166 e seguintes do CC) e validade do ato, entendo que deve também haver a autorização judicial, pois é perfeitamente possível o socorro a via judicial para a obtenção de alvarás, cuja expedição não cabe ao notário e não se confunde com escritura pública;

2.                 O espólio, também chamado de herança, é o conjunto de bens, direitos e obrigações de uma pessoa após a sua morte e enquanto não distribuídos aos seus herdeiros e sucessores. Em razão do falecimento do proprietário do bem imóvel, o acervo patrimonial passa a formar uma universalidade indivisível (artigo 1.791do CC);

3.                 E para a alienação ou oneração de bens de qualquer espécie do espólio representado pela inventariante, haverá a necessidade da audiência dos interessados e de autorização judicial através de alvará (artigo 992, I do CPC – APC 990.10.429.732-1 – Mauá - SP);

4.                 Os bens prometidos a venda pelo falecido, cujo preço esteja pago, não são direitos que devam compor o acervo a ser partilhado, ao contrário, são meras obrigações que precisam ser cumpridas pelos sucessores na forma legal, e apesar disso, em que pesem interpretações em sentido contrário, entendo, s.m.j, que nos termos do artigo 992, I do CPC citado, haverá a necessidade do alvará judicial para maior segurança jurídica e validade do negócio (lembrando-se aqui e novamente o artigo 166, V, e artigos seguintes do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Novembro de 2.012.

terça-feira, 6 de novembro de 2012

Carta de Arrematação Indisponibilidade Fiscal

Consulta:


1. Imóvel gravado por penhora - processo nº 727/2007, averbada em 19.10.2011.

2. Indisponibilidade averbada posteriormente em 13.08.2012, extraída de execução fiscal que a Fazenda do Estado de São Paulo move contra o proprietário do imóvel. (processo nº 599/2008)

3. Apresentada para registro Carta de Arrematação, extraída do processo nº 727/2007, supra mencionado que deu origem a penhora já averbada na matrícula.

Pergunta-se:

Com amparo no artigo 22 do Provimento 13/20012, é possível o registro da Carta de Arrematação, sem que seja averbado o cancelamento da indisponibilidade ?

Obs:

A seguir o artigo 22 do prov. 13/12 supra mencionado:

Provimento 13/12:

Artigo 22 – As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.

Att., 05-11-2.012


Resposta:


Sim, nos termos do artigo 22 do provimento citado e da Apelação Cível n. 0007969-54.2010.8.26.0604 da comarca de Sumaré –SP., é possível o registro da Carta de Arrematação sem que seja averbado o cancelamento/levantamento da indisponibilidade fiscal.

No entanto, recomenda-se que: a) conste que o registro foi feito em conformidade com o artigo n. 22 do Provimento CGJSP n. 13/2.0102; b) que seja informado do registro por ofício o Juízo Fiscal que determinou a indisponibilidade ou a penhora fiscal (parágrafo 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91; c) que também seja informado por ofício o Juízo da arrematação para eventual sub-rogação do crédito fiscal no produto da arrematação (artigo 4º da Lei n. 8.397/92 e parágrafo único do artigo n. 130 do CTN).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 05 de novembro de 2012.

 

quinta-feira, 1 de novembro de 2012

Associação Órgão Deliberativo Diretoria


Consulta:

 
Temos a seguinte consulta:

É possível o registro de uma associação, onde em seu estatuto não conta tesoureiro, foram declarados apenas o presidente, vice-presidente, secretário e o conselheiro fiscal ?

Muito obrigado.

 
Resposta:

 
Sim, é perfeitamente possível, desde que não exista nenhum impedimento no estatuto da entidade.

A composição dos órgãos deliberativos/diretoria é feita de acordo com o estatuto. Eventualmente, também poderá haver a cumulação de cargos/atribuições, desde que conste do estatuto essa peculiaridade.

Também poderá haver o cargo que será preenchido oportunamente, desde que também previsto no estatuto e justificado por ata de assembléia geral.

 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Outubro de 2.012.

sexta-feira, 19 de outubro de 2012

Doação Entre Cônjuges CPB

Consulta:


Uma senhora casada sob regime da Comunhão Parcial de Bens, na vigência da lei 6.515/77, firmou compromisso de venda/compra de determinado imóvel. Posteriormente, foi lavrada a escritura de v/c transferindo a propriedade. Ambos devidamente registrados na matrícula do imóvel.
Agora foi apresentada escritura pública de Doação, na qual ela está efetuando a doação (pura e simples) de 50% do imóvel para seu cônjuge. Nada foi mencionado a respeito da existência de herdeiros, somente que "possui bens necessários à manutenção e que no momento da sucessão o bem não volta à colação".
É possível o registro do título n/ termos???

17-10-2.012.


Resposta:


No regime da Comunhão Parcial de Bens é possível a doação entre os cônjuges em relação aos bens particulares, decorrendo da lógica a conclusão de que a doação versa sobre os bens particulares de cada cônjuge.
A doação que um cônjuge faça ao outro quando o casamento é realizado pelo regime da CPB, é passível de registro porque a parte doada, considerando o regime, não se comunica ao doador.
No regime da CPB, aplicável sempre que não houver pacto antenupcial, podem ser doados pelo cônjuge ao outro os bens particulares, ou seja, os que cada cônjuge já era titular até a data do casamento, os que foram adquiridos com a venda destes depois do casamento, os recebidos por doação ou sucessão hereditária (ver artigo n. 544 do CC e Resp 471.958 – RS (2002/0136764-8) regime separação legal de bens).
Ademais, a doação é da parte disponível, havendo inclusive declaração no sentido de que a doadora possui renda/recursos suficientes para a sua subsistência/manutenção e dispensada à colação.
Isso no caso de ela ter adquirido os direitos de compromisso, bem como a definitiva quando ainda em solteira, pois ao contrário, já quando casada, os bens adquiridos por ela na constância do casamento já se comunicam pelo regime adotado pelo casamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Outubro  de 2.012.

quinta-feira, 18 de outubro de 2012

Partilha Divórcio

Consulta:


Estou com uma escritura de divórcio consensual lavrada num Tabelião de São Paulo, em que houve partilha do bem.
A escritura ainda não foi averbada no Registro Civil.
A consulta que faço:
É imprescindível que antes do registro da partilha o divórcio seja averbado no Registro Civil?
Ou o registro da partilha independe da averbação no registro civil.

17-10-2.012

 
Resposta:


A sociedade conjugal termina pelo divórcio (artigo 1.571, IV) e o casamento válido só se dissolve pela morte de um dos cônjuges ou pelo divórcio (parágrafo 1º do artigo 1.571 do CC, citado).
Realizado o divórcio, far-se-á a sua averbação no registro público (Civil de Pessoa Natural – artigos 10, I do CC, 1.124 e 1.124-A e seu parágrafo 1º do CPC, 29, parágrafo 1º, “a”, 100, e seu parágrafo da LRP e artigo 32 da Lei n. 6.515/77). Já no Registro de Imóveis, o divórcio deverá ser averbado junto às matrículas dos imóveis de propriedade do casal (artigos 167, II, itens 5 e14 e 244 LRP).
O divórcio, além da averbação junto ao Registro Civil de Pessoas Naturais, deverá ser averbado no registro de imóveis somente junto às matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos 167, itens 5 e 14, e 244 - situação dos imóveis do casal).
Portanto, considerando os artigos mencionados, especialmente os artigos 10, I do CC, 100, parágrafo 1º da LRP e 32 da Lei 6.515/77, antes do registro da partilha a decretação do divórcio, deverá ser primeiramente averbada junto ao RCPJ.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Outubro de 2.012

 

quarta-feira, 17 de outubro de 2012

Pacto Antenupcial Divórcio

Consulta:


 Registrada escritura de pacto antenupcial no livro 3, vem agora o Banco credor de determinada cédula de crédito rural requerer seja averbado nessa Ficha o divórcio do casal, tal como já averbado na matrícula do imóvel objeto da garantia.
Confesso jamais ter visto um caso desses, de averbação de fim de casamento na ficha do livro 3, onde houvera sido registrado o pacto antenupcial. Aliás, nem sei que efeito teria, uma vez que, ao meu ver, o que interessa já está lançado na matrícula.
Aguardo, portanto seus ensinamentos a respeito.
16 de Outubro de 2.012
 

Resposta:


O Pacto Antenupcial, como o próprio nome diz, deve ser realizado por escritura pública antes do casamento (artigo n. 1.639 do CC), entretanto somente será válido e eficaz entre os cônjuges se lhe seguir o casamento. Já perante terceiros, somente terá validade depois de registrado em livro especial (artigo 178, V da LRP) pelo Oficial do Registro de Imóveis do domicílio conjugal (primeiro em nosso estado por provimento da ECGJSP de 1.962 – ver também APC 012773-0/0 – Praia Grande – SP - artigos 1.657 do CC e 244 da LRP).
Nos termos do artigo n. 244 da LRP antes citado, a averbação do pacto antenupcial é obrigatória no lugar de situação dos imóveis de propriedade do casal (livro 2 no caso).
De outra banda, a sociedade conjugal termina pelo divórcio (artigo 1.571, IV) e o casamento válido só se dissolve pela morte de um dos cônjuges ou pelo divórcio (parágrafo 1º do artigo 1.571 do CC, citado).
Realizado o divórcio, far-se-á a sua averbação no registro público (Civil de Pessoa Natural – artigos 10, I do CC, 1.124 e 1.124-A e seu parágrafo 1º do CPC, 29, parágrafo 1º, “a”, 100 da LRP e artigo 32 da Lei n. 6.515/77). Já no Registro de Imóveis, o divórcio deverá ser averbado junto às matrículas dos imóveis de propriedade do casal (artigos 167, II, itens 5 e14 e 244  LRP).
Portanto, o divórcio, além da averbação junto ao Registro Civil de Pessoas Naturais, deverá ser averbado no registro de imóveis somente junto às matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos divorciandos (artigos 167, itens 5 e 14, e 244  - situação dos imóveis do casal), não havendo previsão para a sua averbação junto ao Livro 3-Auxiliar onde registrado o Pacto Antenupcial que serviu para reger as questões patrimoniais do casamento que se dissolveu pelo divórcio e nada se alterou com relação ao pacto que valeu durante a vigência do mesmo.
Eventuais questões patrimoniais e de família devem ser resolvidas no divórcio judicial ou extrajudicial (administrativo - artigo 1.124-A do CPC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de outubro de 2.012.


ROBERTO TADEU MARQUES

Inventário Administrativo

Consulta:


As escrituras públicas de inventário e separação são atos personalíssimos do Tabelião? Poderão ser lavrados (digitados)  e subscritos pelos escreventes ou  lavrados pelos escreventes e subscritos pelo Tabelião??
16-10-2.012.


Resposta:

 
1.                 Via de regra, a lavratura de escrituras públicas de inventários, separações, divórcios consensuais, demais escrituras e procurações públicas, são de competência do Tabelião ou seu substituto legal (parágrafo 5º do artigo 20 da Lei n. 8.938/94) que responde pelo respectivo serviço nas ausências e impedimentos do tabelião titular, sendo-lhes privativa a lavratura de testamentos;

2.                 Os demais substitutos (escreventes autorizados – parágrafo 3º do artigo 20 da Lei 8.935/94) podem simultaneamente com o notário praticar todos os atos que lhes sejam próprios, exceto testamento, ou seja, podem digitar e lavrar os atos que devem ser conferidos e subscritos pelo notário ou seu substituto legal (parágrafo 5º do artigo 20 da Lei 8.935/94), sendo ao menos em nosso Estado vedada a concessão de autorização para a subscrição de escrituras (item 13.1 do Capítulo XIV das NSCGJSP);

3.                 Ver artigos 7º e 20 da Lei n. 8.935/94, itens 14.2, 15 e 16 do Provimento n. 5/96 (Normas do Pessoa dos Serviços Extrajudiciais da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo), e itens 1, 2, 12, 13.1 e 15, letra “q”, do provimento n. 58/89 – Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo - NSCGJSP, abaixo reproduzidos.

4.                 Assim, também deverá ser verificado no Código de Normas do estado do MS.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Outubro de 2.012.

segunda-feira, 15 de outubro de 2012

Procuração Com Prazo e Período Futuro

Consulta:


Cliente de nosso Tabelionato pretende lavrar uma procuração cujos poderes serão especificos para o outorgado agir durante um período futuro, ou seja, ele pretende outorgar a procuração hoje (10/10) estipulando que o período de atuação do procurador será entre os dias 20/10 a 10/11/2012.
Existe algum impedimento legal em relação a este período futuro??

10/10/2012


Resposta:


Apesar de não conhecer as particularidades do caso (poderes, fins, objetos, partes, condições especiais, etc.), entendo, s.m.j., que, via de regra, não há impedimento legal consignar na procuração a ser outorgada o prazo acima estabelecido, mesmo sendo esse prazo por período futuro, porém próximo, a não ser que existam certas condições que inviabilizem a prática do ato.
No entanto, a procuração se não revogada, não surtirá efeitos nem antes, nem após o prazo consignado (ver artigos 662 e 682 do CC, especialmente o inciso IV deste último).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Outubro de 2.012.

 

quarta-feira, 3 de outubro de 2012

Formal de Partilha Divórcio

Consulta:


Cliente pretende o registro da partilha dos bens autos de Divórcio Consensual, no entanto, observa-se que não houve a expedição da Carta de Sentença.
A interessada apresentou fotocópia na íntegra dos autos, que tramitou na cidade e comarca de J.F. no ano de 1979/80, desde a capa/autuação até o arquivamento e verifica-se realmente que, embora tenha sido homologado o divórcio e a partilha, não houve a expedição da Carta de Sentença.
Considerando que o pedido não atende as exigências do art. 221, V da Lei 6.015/73, é possível proceder ao registro pretendido???

02-10-2.012

 
Resposta:


Não, não será possível o registro sem a apresentação do título correto e previsto em lei (artigo 22l, IV da LRP).
O que foi apresentado é mero documento que não se presta a registro, estando inclusive sujeito a troca ou substituição de folhas e eventuais falsificações que não dão a segurança jurídica necessária a embasar o registro.
Ver, a título de exemplo, Processo CGJSP n. 2009/00014392 – Parecer n. 444/2010-J.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Outubro de 2.012

ROBERTO TADEU MARQUES.

sexta-feira, 28 de setembro de 2012

Servidão de Passagem

Consulta:


Estamos diante da seguinte situação:
Empresa proprietária de 02 imóveis pretende instituir servidão de passagem (perpétua - destinada a tubulação de esgoto) nestes em favor de um imóvel vizinho, no qual foi construído um condomínio de casas.
A empresa proprietária dos imóveis que seriam os Servientes atua no ramo de construção e comercialização de imóveis e nas matrículas já promoveu o registro de incorporação, hipoteca das frações ideais das unidades, averbação de patrimônio de afetação e, inclusive em um deles, o condomínio já foi instituído parcialmente com abertura das matrículas.
Do outro lado, o imóvel que seria o dominante, o condomínio foi devidamento registrado e as aberturas das matrículas das respectivas unidades autônomas também já foram concluídas.
Considerando que há necessidade de instituir a dita servidão e sabendo-se que o condomínio não tem personalidade jurídica, qual solução poderíamos apresentar?? Nosso Tabelionato irá lavrar a escritura e, também, o registro de tais imóveis é de competência desta Serventia.

26-09-2.012.


Resposta:


1.                 Dois são os imóveis servientes, duas serão as servidões a serem registradas;
2.                 Já o imóvel dominante seria um só. No entanto, como nesse imóvel foi registrada a instituição de condomínio edilício surgindo novas unidades imobiliárias, novos imóveis e novas matrículas foram criadas no mundo jurídico, as quais foram necessariamente descerradas para essas unidades autônomas que surgiram e em face ao princípio da unitariedade de matrícula (cada imóvel deve ter uma matrícula e cada matrícula deve corresponder a um imóvel). Portanto, são vários os imóveis beneficiados pela servidão, ou seja, vários são os imóveis dominantes. Assim, no caso serão vários imóveis dominantes, ou seja, cada uma das unidades autônomas que surgiram com a instituição do condomínio, além das áreas de uso comum, enfim, todo o empreendimento será beneficiado pelas servidões;
3.                 Nos imóveis servientes, em um deles também foi (parcialmente) instituído um condomínio edilício com abertura de matrículas para as unidades autônomas já construídas e concluídas;
4.                 Portanto, com relação aos imóveis (2) servientes, temos a considerar o seguinte:
4.1.           Imóvel “A” – onde não existe ainda o registro da instituição do condomínio. Para a instituição da servidão sobre área comum do condomínio, deve figurar no título (escritura) instituindo a servidão o proprietário do imóvel, ou seja, o incorporador/administrador;
4.2.           Imóvel “B” - onde foi registrada a instituição (parcial), deve comparecer no título que institui a servidão o proprietário/ administrador/incorporador do condomínio, e se as unidades autônomas já tiverem sido alienadas a terceiros, devem comparecer também no título como instituidores, os adquirentes/condôminos e seus respectivos cônjuges, se casados forem, com aprovação por unanimidade em assembléia;
5.                 Já com relação aos imóveis dominantes que recebem as servidões (duas), deve comparecer no título o proprietário/administrador/incorporador, e caso as unidades autônomas já tiverem sido alienadas, também os adquirentes das unidades e seus respectivos cônjuges, se casados forem;
6.                 As servidões serão registradas nas matrículas mãe/matriz/original dos imóveis servientes, averbando (transporte) nas matrículas das unidades autônomas a existência da servidão (artigo 1.386 do CC), isso no caso do imóvel onde já foi instituído (parcialmente) o condomínio. Devendo tais servidões ser averbadas nas matrículas das unidades autônomas dos imóveis dominantes, podendo inclusive ser feita averbação também na matrícula mãe matriz, para consignar de que o condomínio tal é beneficiado por duas servidões de passagem de tubulação de esgoto, conforme registros tais (imóveis servientes) e averbações tais (imóveis dominantes).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.012.

terça-feira, 4 de setembro de 2012

Escritura de Inventário

Consulta:


O Tabelionato está lavrando uma escritura de inventario em que faleceu um dos três condôminos.
Sobre a parte inventariada existem dois contratos de venda e compra, não registrados.
As partes querem que conste na escritura de inventario a existência dos contratos, para posteriormente serem lavradas as escrituras de venda e compra, pode constar na escritura a existência desses contratos?   
Obrigado.


Resposta:


Não tem sentido realizar o inventário e constar que bens ou parte de bens do autor da herança já havia sido alienado anteriormente.
Se já havia transmissão do bem imóvel que pertencia ao autor da herança, devem os interessados cuidar de registrar esses títulos aquisitivos para que os mesmos (viúva/herdeiros) realizem o inventário e/ou arrolamento dos bens que pertenciam ao falecido.
É certo que salvo os casos previstos no código civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigo 1.227 do CC), e nos termos do artigo 1.245 do mesmo codex, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Contudo, deve ser levado a inventário somente o que o autor da herança possuía ao tempo de sua morte (ver artigos 993. IV, 1.022 a 1.028 do CPC).
Ademais, com a partilha e seu registro, o proprietário da parte ideal de 1/3 do imóvel não será mais o outorgante vendedor ou promitente vendedor (autor da herança/de cujus/falecido), mas sim os herdeiros, viúva e eventuais cessionários.
Talvez a questão possa ser resolvida de outra maneira, cessão de direitos hereditários com adjudicação, alvará autorizando o espólio representado pelo inventariante a cumprir esses contratos celebrados anteriormente, ou seja, quem outorgaria as escrituras definitivas seriam terceiros que não participaram daqueles contratos. Ademais, haveria implicações com o fisco (ITBI/IRPF) e com a DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.012.

 

quinta-feira, 30 de agosto de 2012

Cédula Crédito Bancário Garantia Por Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentada Cédula de Crédito Bancário emitida em favor do Banco Bradesco, com garantia de alienação fiduciária de imóvel.
Neste título, em relação ao emitente, avalista e garantidor, não fizeram constar a qualificação completa, incluindo apenas o nome, nº do CPF e endereço destes.
A gerente do Banco entrou em contato informando que estas cédulas (para garantia de limite de crédito concedido a pessoas físicas) são padronizadas e não tem como inserir estas informações que solicitamos e que  cédulas emitidas desta forma são registradas em cartórios de todo o Brasil.
É possível o registro do título nestas condições???

29-08-2.012.


Resposta:


1. A Cédula de Crédito Bancário – CCB, é um título de crédito (artigo 26 da Lei 10.931/04) e sua eficácia e validade não depende de registro (artigo 42 da citada Lei), no entanto as garantias reais por ela constituídas ficam sujeitas para valer contra terceiros aos registros e averbações previstos na legislação aplicável (artigo 42 citado);

2. O artigo 29 da Lei (10.931/04) elenca os requisitos essenciais que a CCB deve conter, nada mencionando sobre qualificação completa do emitente ou do terceiro garantidor quando for o caso;

3. A constituição da garantia poderá ser feita na própria CCB (como foi no caso) ou em documento separado (artigo 32 da Lei);

4. No entanto, a garantia constituída pela CCB (alienação fiduciária) deve acessar ao registro imobiliário (artigo 167, I, 35 da LRP), e em sendo objeto de registro, deve conter a qualificação completa da partes (fiduciante e seu cônjuge, se for o caso, e fiduciário - artigo 176, parágrafo 1º II, 4 letra “a” e “b”);

5. Portanto, no título (CCB) em face da existência da garantia de alienação fiduciária, deverá constar a qualificação completa do fiduciante e do fiduciário, dispensada a dos demais;

6. Tal qualificação poderá ser aceita em separado fazendo-se menção na CCB (artigo 32 até por analogia), mas assinada pelas partes e com firmas reconhecidas;

7. As CCB, mesmo padronizadas, podem ter essa padronização modificada, e mesmo assim não sendo, poderá sim ser inserida a qualificação das partes no fecho antes das assinaturas ou mesmo serem como muitas o são, impressas depois de digitalizadas como modelo incluso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Agosto de 2.012.

quarta-feira, 29 de agosto de 2012

Emolumentos Direito Real de Habitação

Consulta:

Numa escritura de inventário e partilha o imóvel, avaliado em R$209.371,56,  foi atribuído aos herdeiros.
Ao viúvo, foi reservado o direito real de habitação.
A consulta que eu lhe faço é como deve ser calculado o valor das custas e emolumentos referentes ao registro do direito de habitação.
Em outro caso calculamos como usufruto, ou seja, 1/3 do valor do imóvel.
O que você acha?
Grato, 28-08-2.012
 

Resposta:

A posição da serventia está perfeitamente correta, pois na ausência de previsão na Tabela II de emolumentos do RI, para a cobrança do registro do direito real de habitação, por analogia deve ser aplicada as mesmas regras de cobrança de emolumentos utilizada para o usufruto (1/3 do valor do imóvel), a não ser que outro maior tenha sido atribuído para o direito real de habitação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Agosto de 2.012.

 

 

quinta-feira, 23 de agosto de 2012

Arrematação Cancelamento de Hipoteca e Caução

Consulta:


Na matrícula do imóvel consta registro de primeira e especial hipoteca  (credor = COHAB) e averbação da caução (BNH), em seguida, o credor hipotecário, em processo de execução arrematou o imóvel e a Carta de Arrematação foi registrada.
Posteriormente, o arrematante/proprietário - COHAB, através de Contrato de Constituição de Hipoteca, deu o imóvel em garantia hipotecária para a Caixa Econômica Federal, também registrada.
Não foram oportunamente canceladas a hipoteca e a caução, permanecendo na matrícula 02 registros de hipoteca de 1º grau e 01 averbação da caução.
Este imóvel localiza-se na cidade de T., cuja competência para registro pertencia a nossa Serventia e o Oficial daquela comarca não aceita abrir a matrícula sem o levantamento da primeira hipoteca em favor da COHAB e  da caução em favor do BNH.
Com a carta de arrematação poderíamos fazer o cancelamento da hipoteca, mas em relação a caução?? É possível proceder ao cancelamento?

21-08-2.012.


Resposta: Sim, pois com o cancelamento da hipoteca pelo comprovado pagamento do crédito hipotecário, não poderá persistir a averbação da existência da Cédula Hipotecária e, conseqüentemente a averbação da caução deve ser também cancelada (ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo, processo n. 0050600-369.2011.8.26.0100 - Pedido de Providências – 7º RI – São Paulo Capital – DJESP de 24.07 e processo CGJSP n. 2012/36541 – Parecer n. 227/2012-E – DJESP de 14.08.2012).

Caso o Oficial do RI anterior assim não aceite, que se apresente a anuência da CEF que é a sucessora do BNH e também interessada na questão, pois credora hipotecária do imóvel (2ª hipoteca).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.012.

sexta-feira, 17 de agosto de 2012

Loteamento Pelo Município PMCMV

Consulta:


A Agência Municipal de Habitação - EMHA encaminhou requerimento para registro de loteamento em nossa Serventia, não apresentou as certidões relacionadas no art. 18 da Lei 6766/79, alegando tratar-se de loteamento de iniciativa do poder pública para fins de interesse social. Nesta situação poderá ser dispensada a apresentação das certidões e documentação exigida no citado artigo??


Também,  alegou que o loteamento está enquadrado dentro do PMCMV, bem como as futuras edificações que serão efetuadas nos lotes. Para registro do loteamento, devo exigir a  declaração da CEF de enquadramento no programa ou basta declaração própria da empresa loteadora???

16 de Agosto de 2.012.


Resposta:

1.                 Entendo que sim. Em nosso estado esta situação já se encontra normatizada há muito tempo:

CAPÍTULO XX

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

150.6. Os loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Municípios) estão sujeitos ao processo do registro especial, dispensando-se, porém os documentos mencionados nos incisos II, III, IV e VII, do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 2.

2 Ap. CSM 570-0, de 25.11.81  

De qualquer forma, no caso em questão, como o parcelamento/loteamento é de interesse social (Regularização Fundiária) e é de iniciativa do Poder Público Municipal, tais documentos podem ser dispensados para o registro do empreendimento em face dos artigos 288-A, 288-F da Lei dos Registros Públicos e 50 e 65 da Lei 11.977/09.

2.                 Quanto ao enquadramento do empreendimento (loteamento) no PMCMV, além da declaração apresentada pelo empreendedor (EMHA) até mesmo para a finalidade de emolumentos devidos (artigos 42/43 da Lei 11.977/09), também deverá ser apresentada declaração de enquadramento do empreendimento no PMCMV pela CEF, que é a gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são compreendidos pelo PMCMV e também consoante Nota Técnica conjunta do Irib/Anoreg-BR de 22.09/2.009, item “2”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Agosto de 2.012.

quinta-feira, 9 de agosto de 2012

RTD Alienação Fiduciária Pessoa Jurídica

Consulta:


Sendo um Contrato particular de abertura de crédito fixo emitido por uma empresa de pequeno porte ( FULANO DE TAL A. EPP ), pessoa jurídica, com a garantia dada sobre o próprio bem adquirido, alienado fiduciariamente em favor do credor, pergunto:

- É necessário apresentarem o contrato social da firma, com suas eventuais alterações, para verificação dos poderes de representação, ou isso seria muita ingerência do Cartório? Obviamente essa documentação deve ter sido apresentada ou mesmo fazer parte do cadastro que a empresa tem junto ao Banco, senão como é que ele poderia confiar na pessoa física que está assinando o contrato? Seria função do cartório solicitar essa documentação ou estaríamos exigindo demais da parte?

07-08-2.012


Resposta: Pelo que pude entender, se trata de alienação fiduciária de “bem móvel”a ser registrada em RTD (artigo 1.361, parágrafo 1º do CC e artigos 127 e 129, parágrafo 5º da LRP).

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (Renumerado do art. 128 pela Lei nº6.216, de 1975).

I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;

VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Art. 129. Estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: (Renumerado do art. 130 pela Lei nº6.216, de 1975).

5º) os contratos de compra e venda em prestações com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

Portanto, prescindível a apresentação do contrato social, eventuais alterações ou mesmo certidões da Junta Comercial (JUCESP) ou do RCPJ, bem como a prova de representação de quem assina pela Pessoa Jurídica/Empresa, que é da responsabilidade da Instituição Financeira.

O RTD, diferentemente do Registro de Imóveis, não tem o condão de constituir direitos. O que se pretende com o registro, acima de tudo, é gerar presunção júris tantum em relação a datas e conteúdos dos documentos apresentados. Não há direito a ser questionado e qualquer invalidade deve ser encaminhada para a apreciação do Juízo competente.

O registro no RTD faz prova de validade de data contra terceiros e finalidade de conservação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Agosto de 2.012