sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012

Cancelamento de Hipoteca

Consulta:


Foi apresentado Mandado de Intimação - Praça - no qual o credor hipotecário - Caixa Econômica Federal é intimado da realização de leilões do imóvel que foi penhorado e arrematado em autos de execução de sentença.
Com o registro da arrematação, efetivamos o cancelamento da penhora.
Agora com a cópia deste Mandado de intimação, o arrematante pretende o cancelamento da hipoteca, invocando o art. 251, II da lei 6.015/73.
Também, a hipoteca originalmente constituída em favor da CEF, que efetuou a cessão dos créditos para EMGEA, o que foi devidamente registrado/averbado na CRI anterior, na matrícula aberta nesta CRI já ficou consignado no "transporte" como credora a EMGEA.
É possível?? Quais os requisitos a serem observados??
17 de Fevereiro de 2.012.


Resposta: O mandado apresentado refere-se à intimação da CEF do edital de leilão e praça do imóvel e não a EMGEA, que é atual credora hipotecária em virtude da cessão do crédito hipotecária feita pela CEF a ela.
Se o próprio credor hipotecário levar o imóvel à hasta pública em execução de seu crédito, a hipoteca feita, a arrematação ou a adjudicação, será conseqüentemente cancelada.
Já em execução promovida por qualquer outro credor hipotecário ou não (como é o caso), o imóvel hipotecado não poderá ser vendido em hasta pública sem que sejam intimados, com dez dias de antecedência, os demais credores que forem titulares de hipotecas inscritas e não forem partes na execução.
Sem essa intimação o imóvel vendido em praça, ainda que por força de execução, venha a ser registrado em nome do adquirente, continuará sujeito a hipoteca cujo credor não tenha sido intimado.
Indisputável que possível é o cancelamento decorrente da arrematação se a ação foi movida pelo próprio beneficiário do ônus. Mas, se a execução foi promovida por terceiro (como no caso), ainda que exista comprovação de que o credor foi intimado para os seus termos, o cancelamento deverá ser feito apenas à vista de mandado judicial expedido pelo Juízo da Execução, por se cuidar de matéria que refoge à competência administrativa (ver Boletim do Irib n. 193 - Junho/93 - Extinção da Hipoteca pela Arrematação ou Adjudicação e Cancelamento – Dr. Kioitsi Chicuta).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Fevereiro de 2.012.

quarta-feira, 15 de fevereiro de 2012

CND'S Contrato de Venda e Compra

Consulta:


Em contrato social consta que o objeto social da empresa - matriz (localizada nesta Capital) é a construção e incorporação de imóveis destinados à venda, sendo que suas filiais (situadas no interior) possuem objeto social onde, além dessas, estão inclusas outras atividades como comércio, representação etc..
A matriz pretende vender um imóvel, poderá declarar que o imóvel não está lançado no ativo permanente e deixar de apresentar certidões negativas do INSS e da Receita Federal ?
13-02-2.012


Resposta: No caso apresentado, tal declaração não poderá ser feita, devendo a empresa apresentar as CND’s do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), uma vez que as atividades da empresa como um todo não são exclusivas de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda (ver Decreto 3.048/99, artigo n. 257, IV, artigo 16 da Portaria Conjunta PGFN/RFB n. 03 de 02 de Maio de 2.007, Instrução Normativa MPS/SRP n. 3 de 14 de Julho de 2.005, artigo n. 524 IV e Instrução Normativa RFB n. 971 de 13 de Novembro de 2.009 artigo 407, IV, todas no mesmo sentido - explore exclusivamente atividade de compre e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados a venda).
Sendo assim, as atividades das filiais não podem ser dissociadas das da matriz como se empresas distintas fossem.
Deve ser considerada a integridade da pessoa jurídica como um todo, matriz e filiais, e no caso, as filiais exploram atividades outras como a de comércio, representação, etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 14 de Fevereiro de 2.012.

terça-feira, 14 de fevereiro de 2012

Loteamento Desdobro

Consulta:


Doutor, de um loteamento registrado, o loteador vendeu aproximadamente 150 lotes e o atual proprietário quer desdobrar os lotes em duas partes cada um.
No contrato padrão não há restrições sobre o desdobro.
Somente com a anuência da Municipalidade, o cartório pode proceder aos desdobros?


Resposta: Se não existe restrição de desdobro/desmembramento de lote no processo do loteamento, o que também deverá ser verificado junto aos demais documentos constantes do processo (memoriais, por exemplo), tecnicamente o desmembramento (desdobro) do lote adquirido por terceiros deve ter aprovação somente junto a Municipalidade.
Entretanto, como houve a venda de uma só vez de 150 (Cento e Cinqüenta) lotes para uma única pessoa, que em seguida pretende desdobrá-los transformando-os em 300 (trezentas unidades), fica evidenciado a burla ao artigo 28 da Lei do Parcelamento do Solo pelo loteador, utilizando-se de interposta pessoa.
Se realmente for este o caso e se assim houver evidências nesse sentido, deve a modificação desses 150 lotes contarem, com além da aprovação da Municipalidade, também do GRAPROHAB, bem como ser apresentada a anuência/concordância de todos os demais outros adquirentes (marido e mulher se casados forem) de lotes nesse empreendimento, nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79.
Lembramos que em virtude do ato de alteração do plano de loteamento se tratar de ato de averbação, não caberá procedimento de dúvida.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Fevereiro de 2.012.

segunda-feira, 13 de fevereiro de 2012

CRP Penhor Pecuário

Consulta;


Cédula Rural Pignoratícia emitida em 08 de fevereiro de 2012, com vencimento em 16 de fevereiro de 2016.
Garantia: penhor pecuário.
O prazo do penhor pecuário não pode ser superior a 4 anos (prorrogável).
O fato de a cédula ter sido emitida em 08 de fevereiro 2012 e vencer-se em 16 de fevereiro de 2016, deve ser devolvida? O que você acha?
10-02-2.012.


Resposta:

1. O artigo n.1.439 do CC, diz: “O penhora agrícola e o penhor pecuário somente podem ser convencionados, respectivamente, pelos prazos máximos de três e quatro anos, prorrogáveis uma só vez até o limite de igual tempo”;
2. A Lei n. 810/49 que define o ano civil em seu artigo 1º, diz: “Considera-se ano o período de doze meses contado do dia do início ao dia e mês correspondente do ano seguinte”;
3. Assim, como no caso o prazo determinado deve ser contado a partir de 08 de Fevereiro de 2.012, o seu termo final deve ser o dia 08 de Fevereiro de 2.016 (dies ad quem), ou seja, o lapso temporal será compreendido entre os dias, mês e ano do termo inicial e os mesmos dia e mês equivalente ao ano posterior, como termo final;
4. Portanto, apesar de a diferença ser pequena (8 dias), o prazo está superior ao permitido, devendo a CPR ser qualificada negativamente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Fevereiro de 2.012.

quarta-feira, 8 de fevereiro de 2012

Formal de Partilha

Consulta:


Formal de Partilha de 25/10/95 - Falecimento de Maria Ap., falecida em 14/04/95 - viúva.
Herdeiros filhos: José(casado comunhão de bens c/ Glayde); Josepha; e, Therezinha.

O filho José faleceu em 26/06/93 (antes da mãe) - deixando a viúva Glayde e as filhas Doriane e Marisa

Tem um contrato de partilha firmado por todos e pelo advogado, sendo:

1/3 para Josepha
1/3 para Therezinha
1/6 para Glayde
1/12 para Doriane
1/12 para Marisa

É possível?
07-02-2.012

Obs. Caso as filhas de José e Glayde tenham doado para mãe 1/6(não mencionado na partilha), não foi apresentado comprovante de recolhimento de imposto.


Resposta: Não, não é possível o registro da partilha da forma apresentada, pois Glayde não é herdeira de Maria Aparecida (sua sogra), como também nada tem de direito de meação de seu falecido marido com relação a esta herança, uma vez que seu marido faleceu antes da autora da herança e seus filhos é que herdam por representação (artigos 1.851/1852/1853/1855 do CC) em seu lugar.
Portanto, a partilha deve ser aditada para que seja partilhado 1/3 para Josepha, 1/3 Therezinha, 1/6 para Doriane e 1/6 para Marisa.
Eventualmente os representantes de José podem fazer a doação nos autos do inventário/arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de Maria Ap. Brito Roher, a ser aditada ou através de escritura recolhendo o imposto de transmissão ITCMD, caso não haja isenção.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Fevereiro de 2.012

quarta-feira, 1 de fevereiro de 2012

Alienação Fiduciária CCI Intimação

Consulta:


O preço da aquisição do imóvel foi financiado, sendo este financiamento garantido por alienação fiduciária, que se encontra devidamente registrada na matrícula.
Após o registro da alienação fiduciária, houve averbação da CCI, na qual consta como instituição custodiante que não é credora.
Com as parcelas em atraso, a credora requereu a intimação do devedor fiduciante.
Está correto? Com a averbação da CCI é a credora quem deve solicitar a intimação do devedor fiduciante??
30 de Janeiro de 2.012.


Resposta: A emissão da CCI foi averbada nos termos do parágrafo 5º do artigo 18 da Lei 10.931/04.
No entanto, como não consta nenhuma averbação de cessão dos direitos do fiduciário (crédito objeto da alienação fiduciária - artigo 28 da Lei 9.514/97 ou cessão do crédito representado por CCI - artigo 22 da Lei 10.931/04), o titular do crédito continua sendo a credora fiduciária, mas isso no caso de a CCI ter sido emitida sob forma cartular (parágrafo 3º do artigo 1º da Lei 10.931/04) quando a averbação da cessão do crédito é necessária.
Entretanto, se a CCI tiver sido emitida sob a forma escritural quando a averbação da cessão do crédito é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, deve ser apresentado certificado da Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos – CETIP (www.cetip.com.br), certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, se o próprio credor fiduciário inicial e emitente ou se terceiros, podendo também ser juntada declaração do custodiante indicando quem é o real detentor do crédito.
E desta forma, feita a averbação do atual credor fiduciário, será este quem deverá solicitar a intimação do devedor fiduciante para os trâmites legais da Lei 9.514/97.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.012.