quarta-feira, 21 de março de 2012

Procuração Contrato de Locação

Consulta:


Em requerimento para cancelamento de hipoteca, o credor está sendo representado pela imobiliária responsável pela administração da locação de imóvel de sua propriedade através de procuração particular, sendo que a hipoteca, objeto do cancelamento pretendido, foi constituída para garantia de contrato de locação.
A procuração foi outorgada com poderes para "gerir e administrar imóvel do credor, receber, dar quitação" mas nada consta expressamente em relação a liberação de garantias hipotecárias.
É possível aceitar a representação através deste instrumento?
17 de Março de 2.012.


Resposta: Nos termos do artigo n. 661 do CC/02, o mandato em termos gerais só confere poderes de administração. E para praticar quaisquer outros atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes expressos e especiais (parágrafo 1º do artigo citado).
Portanto, para o cancelamento da hipoteca que se pretende em documento firmado por procurador (mandatário), a procuração deve conter poderes expressos e especiais para tal fim (cancelamento/baixa/levantamento da hipoteca), e deverá ser outorgada pelo credor (mandante) através de instrumento público.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Março de 2.012.


ROBERTO TADEU MARQUES.

terça-feira, 6 de março de 2012

Enfiteuse Desapropriação

Consulta:


Imóvel de propriedade deste Município possui averbação de Aforamento Perpétuo originário de transcrição anterior. Este Aforamento foi objeto de inventário e o domínio útil foi transmitido aos herdeiros (vide consulta de 24/09/2099).
Agora, foi apresentada escritura pública de desapropriação, na qual consta estes herdeiros, que adquiriram somente o domínio útil, estão transmitindo a propriedade para o Município(??) a título de desapropriação. É possível tal registro??
02 de Março de 2.012.


Resposta:

1. A desapropriação é forma originária de aquisição (ver decisão do CSMSP n. 990.10.415058-2 – SBCSP publicada no DJESP de 24/11/2.011 – citada em nossa resposta anterior de 10/11/2.011);
2. “Os direitos do enfiteuta são tão amplos quantos os do proprietário. Competem-lhe com efeito o “jus utendi”, o “jus fruendi” e o “jus disponendi”. Usa a coisa e lhe frui as utilidades em toda a plenitude. Pode dispor do bem, transferindo a qualquer pessoa por ato entre vivos ou de última vontade o amplo direito que tem sobre o imóvel (Orlando Gomes – Direito Reais);
3. O domínio útil é possível de usucapião quando o imóvel já era foreiro, e da mesma forma, possível a sua desapropriação;
4. O domínio útil é alienável e a desapropriação amigável considerada uma compra e venda;
5. A extinção do foro/enfiteuse, via de regra, é feita pelo resgate que é um direito de ordem pública e por isso mesmo irrenunciável (artigo 693 do CC/16). Sendo que o documento hábil para a extinção da enfiteuse ou o aforamento é a escritura pública;
6. No caso, o Domínio Direto pertence à Municipalidade e o Domínio Útil ao herdeiros/expropriados;
7. Portanto, a desapropriação deverá ser do domínio útil e não da plena propriedade, sendo, dessa forma, perfeitamente possível a desapropriação e o seu registro, consolidando-se a plena propriedade ao Município;
8. Entretanto, considerando o artigo n. 112 do CC/02, se assim entender a Srª Oficiala, o registro da desapropriação do “domínio útil” em nome da Municipalidade poderá ser feito consolidando-se a plena propriedade em seu nome (ver Terrenos de Marinha Instituto Jurídico Tipicamente Brasileiro – Ary José de Lima, Kiotsi Chicuta e Sérgio Jacomino – Editora Safe – Foz do Iguaçu – 2.001 – item 22 . Extinção do Aforamento e item 31 – Desapropriação de Terreno de Marinha).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.02 de Março de 2.012

segunda-feira, 5 de março de 2012

Retificação Instrumento Particular

Consulta:


Foi apresentado para registro, e registrado o Instrumento Particular de Compra e Venda de unidade Habitacional, tendo como vendedora a MRV - e adquirente fulano de tal.
Na descrição e característica do imóvel foi grafado como: Futura Unidade Autônoma, Ap. 404 do Bloco 01 do Empreendimento tal.
Após registro efetuado e entregue, foi notado pela partes que o n° da unidade que deveria ter sido registrada era a de n° 401.
As partes protocolaram o mesmo documento com ressalva da CAIXA ECONÔMICA, corrigindo o equívoco por eles cometido.
Pergunta-se, como proceder neste caso?


Resposta: Via de regra, a retificação deveria ser feita através de re-ratificação do instrumento Particular de Compra e Venda com a participação das mesmas partes que participaram do ato.
Entretanto, uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como objeto, partes, preço, valor, título causal, etc., pois o negócio jurídico já se consumou tanto no aspecto jurídico, como fiscal (ITBI, DOI, IR), tendo havido inclusive comunicação a SRF através da DOI.
A retificação, com relação ao seu objeto (res) na qual se pretende a substituição do bem por outro (ainda que unidade futura), não poderá ser feita, pois atinge elemento essencial/substancial do contrato que já se encontra registrado.
O procedimento aquisitivo já foi atingido com o registro do título translativo no Serviço Predial.
A substituição de imóvel objeto de registro anterior por outro literalmente diverso, importa em novo negócio, ainda que se pretenda mascarar tal ato como se fosse uma mera retificação extrapolando os limites retificatórios.
Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder a mudanças dos elementos originais da inscrição.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de março de 2.012.