quinta-feira, 30 de agosto de 2012

Cédula Crédito Bancário Garantia Por Alienação Fiduciária

Consulta:


Foi apresentada Cédula de Crédito Bancário emitida em favor do Banco Bradesco, com garantia de alienação fiduciária de imóvel.
Neste título, em relação ao emitente, avalista e garantidor, não fizeram constar a qualificação completa, incluindo apenas o nome, nº do CPF e endereço destes.
A gerente do Banco entrou em contato informando que estas cédulas (para garantia de limite de crédito concedido a pessoas físicas) são padronizadas e não tem como inserir estas informações que solicitamos e que  cédulas emitidas desta forma são registradas em cartórios de todo o Brasil.
É possível o registro do título nestas condições???

29-08-2.012.


Resposta:


1. A Cédula de Crédito Bancário – CCB, é um título de crédito (artigo 26 da Lei 10.931/04) e sua eficácia e validade não depende de registro (artigo 42 da citada Lei), no entanto as garantias reais por ela constituídas ficam sujeitas para valer contra terceiros aos registros e averbações previstos na legislação aplicável (artigo 42 citado);

2. O artigo 29 da Lei (10.931/04) elenca os requisitos essenciais que a CCB deve conter, nada mencionando sobre qualificação completa do emitente ou do terceiro garantidor quando for o caso;

3. A constituição da garantia poderá ser feita na própria CCB (como foi no caso) ou em documento separado (artigo 32 da Lei);

4. No entanto, a garantia constituída pela CCB (alienação fiduciária) deve acessar ao registro imobiliário (artigo 167, I, 35 da LRP), e em sendo objeto de registro, deve conter a qualificação completa da partes (fiduciante e seu cônjuge, se for o caso, e fiduciário - artigo 176, parágrafo 1º II, 4 letra “a” e “b”);

5. Portanto, no título (CCB) em face da existência da garantia de alienação fiduciária, deverá constar a qualificação completa do fiduciante e do fiduciário, dispensada a dos demais;

6. Tal qualificação poderá ser aceita em separado fazendo-se menção na CCB (artigo 32 até por analogia), mas assinada pelas partes e com firmas reconhecidas;

7. As CCB, mesmo padronizadas, podem ter essa padronização modificada, e mesmo assim não sendo, poderá sim ser inserida a qualificação das partes no fecho antes das assinaturas ou mesmo serem como muitas o são, impressas depois de digitalizadas como modelo incluso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Agosto de 2.012.

quarta-feira, 29 de agosto de 2012

Emolumentos Direito Real de Habitação

Consulta:

Numa escritura de inventário e partilha o imóvel, avaliado em R$209.371,56,  foi atribuído aos herdeiros.
Ao viúvo, foi reservado o direito real de habitação.
A consulta que eu lhe faço é como deve ser calculado o valor das custas e emolumentos referentes ao registro do direito de habitação.
Em outro caso calculamos como usufruto, ou seja, 1/3 do valor do imóvel.
O que você acha?
Grato, 28-08-2.012
 

Resposta:

A posição da serventia está perfeitamente correta, pois na ausência de previsão na Tabela II de emolumentos do RI, para a cobrança do registro do direito real de habitação, por analogia deve ser aplicada as mesmas regras de cobrança de emolumentos utilizada para o usufruto (1/3 do valor do imóvel), a não ser que outro maior tenha sido atribuído para o direito real de habitação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Agosto de 2.012.

 

 

quinta-feira, 23 de agosto de 2012

Arrematação Cancelamento de Hipoteca e Caução

Consulta:


Na matrícula do imóvel consta registro de primeira e especial hipoteca  (credor = COHAB) e averbação da caução (BNH), em seguida, o credor hipotecário, em processo de execução arrematou o imóvel e a Carta de Arrematação foi registrada.
Posteriormente, o arrematante/proprietário - COHAB, através de Contrato de Constituição de Hipoteca, deu o imóvel em garantia hipotecária para a Caixa Econômica Federal, também registrada.
Não foram oportunamente canceladas a hipoteca e a caução, permanecendo na matrícula 02 registros de hipoteca de 1º grau e 01 averbação da caução.
Este imóvel localiza-se na cidade de T., cuja competência para registro pertencia a nossa Serventia e o Oficial daquela comarca não aceita abrir a matrícula sem o levantamento da primeira hipoteca em favor da COHAB e  da caução em favor do BNH.
Com a carta de arrematação poderíamos fazer o cancelamento da hipoteca, mas em relação a caução?? É possível proceder ao cancelamento?

21-08-2.012.


Resposta: Sim, pois com o cancelamento da hipoteca pelo comprovado pagamento do crédito hipotecário, não poderá persistir a averbação da existência da Cédula Hipotecária e, conseqüentemente a averbação da caução deve ser também cancelada (ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo, processo n. 0050600-369.2011.8.26.0100 - Pedido de Providências – 7º RI – São Paulo Capital – DJESP de 24.07 e processo CGJSP n. 2012/36541 – Parecer n. 227/2012-E – DJESP de 14.08.2012).

Caso o Oficial do RI anterior assim não aceite, que se apresente a anuência da CEF que é a sucessora do BNH e também interessada na questão, pois credora hipotecária do imóvel (2ª hipoteca).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.012.

sexta-feira, 17 de agosto de 2012

Loteamento Pelo Município PMCMV

Consulta:


A Agência Municipal de Habitação - EMHA encaminhou requerimento para registro de loteamento em nossa Serventia, não apresentou as certidões relacionadas no art. 18 da Lei 6766/79, alegando tratar-se de loteamento de iniciativa do poder pública para fins de interesse social. Nesta situação poderá ser dispensada a apresentação das certidões e documentação exigida no citado artigo??


Também,  alegou que o loteamento está enquadrado dentro do PMCMV, bem como as futuras edificações que serão efetuadas nos lotes. Para registro do loteamento, devo exigir a  declaração da CEF de enquadramento no programa ou basta declaração própria da empresa loteadora???

16 de Agosto de 2.012.


Resposta:

1.                 Entendo que sim. Em nosso estado esta situação já se encontra normatizada há muito tempo:

CAPÍTULO XX

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

150.6. Os loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Municípios) estão sujeitos ao processo do registro especial, dispensando-se, porém os documentos mencionados nos incisos II, III, IV e VII, do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 2.

2 Ap. CSM 570-0, de 25.11.81  

De qualquer forma, no caso em questão, como o parcelamento/loteamento é de interesse social (Regularização Fundiária) e é de iniciativa do Poder Público Municipal, tais documentos podem ser dispensados para o registro do empreendimento em face dos artigos 288-A, 288-F da Lei dos Registros Públicos e 50 e 65 da Lei 11.977/09.

2.                 Quanto ao enquadramento do empreendimento (loteamento) no PMCMV, além da declaração apresentada pelo empreendedor (EMHA) até mesmo para a finalidade de emolumentos devidos (artigos 42/43 da Lei 11.977/09), também deverá ser apresentada declaração de enquadramento do empreendimento no PMCMV pela CEF, que é a gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são compreendidos pelo PMCMV e também consoante Nota Técnica conjunta do Irib/Anoreg-BR de 22.09/2.009, item “2”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Agosto de 2.012.

quinta-feira, 9 de agosto de 2012

RTD Alienação Fiduciária Pessoa Jurídica

Consulta:


Sendo um Contrato particular de abertura de crédito fixo emitido por uma empresa de pequeno porte ( FULANO DE TAL A. EPP ), pessoa jurídica, com a garantia dada sobre o próprio bem adquirido, alienado fiduciariamente em favor do credor, pergunto:

- É necessário apresentarem o contrato social da firma, com suas eventuais alterações, para verificação dos poderes de representação, ou isso seria muita ingerência do Cartório? Obviamente essa documentação deve ter sido apresentada ou mesmo fazer parte do cadastro que a empresa tem junto ao Banco, senão como é que ele poderia confiar na pessoa física que está assinando o contrato? Seria função do cartório solicitar essa documentação ou estaríamos exigindo demais da parte?

07-08-2.012


Resposta: Pelo que pude entender, se trata de alienação fiduciária de “bem móvel”a ser registrada em RTD (artigo 1.361, parágrafo 1º do CC e artigos 127 e 129, parágrafo 5º da LRP).

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (Renumerado do art. 128 pela Lei nº6.216, de 1975).

I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;

VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Art. 129. Estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: (Renumerado do art. 130 pela Lei nº6.216, de 1975).

5º) os contratos de compra e venda em prestações com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

Portanto, prescindível a apresentação do contrato social, eventuais alterações ou mesmo certidões da Junta Comercial (JUCESP) ou do RCPJ, bem como a prova de representação de quem assina pela Pessoa Jurídica/Empresa, que é da responsabilidade da Instituição Financeira.

O RTD, diferentemente do Registro de Imóveis, não tem o condão de constituir direitos. O que se pretende com o registro, acima de tudo, é gerar presunção júris tantum em relação a datas e conteúdos dos documentos apresentados. Não há direito a ser questionado e qualquer invalidade deve ser encaminhada para a apreciação do Juízo competente.

O registro no RTD faz prova de validade de data contra terceiros e finalidade de conservação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Agosto de 2.012





terça-feira, 7 de agosto de 2012

Desdobro Área Non Aedificandi

Consulta:


Cliente apresentou requerimento solicitando o desdobro de seu imóvel, instruído com planta e memorial descritivo aprovados pelo Município e ART do engenheiro.
Na planta, uma das áreas desdobradas possui 3 áreas non aedificandi cuja descrição não constou no memorial descritivo.
Como proceder em relação a estas áreas non aedificandi?? Devemos exigir a inserção do caminhamento destas (confrontações, medidas, área total)?? Deverão constar estas áreas na abertura da matrícula ou através de averbação???
Grata.

07-08-2.012.

Resposta: Via de regra, as áreas ou faixas “non aedificandi”, são impostas em projetos de parcelamento do solo (loteamento e/ou desmembramentos) nos termos dos artigos 4º ou 5º da Lei 6.766/79, porém nada impede que a administração pública municipal, ao aprovar desdobro que também é parcelamento do solo (artigo 1º da citada Lei), imponha tal restrição (áreas ou faixas não edificáveis).

Conforme nossa resposta anterior em assunto semelhante sobre o tema, que logo abaixo reproduzimos, existe dois tipos de faixa non aedificandi, a do artigo 4º (reserva acautelatória) que parece ser o caso e a do artigo 5º (suplementares – para implantação de equipamentos públicos).

Portanto, se em uma das áreas resultante do desdobro aprovado foi imposta/contou três áreas/faixas non aedificandi conforme constou da planta, tais áreas devem ser descritas no memorial (ao menos em sua largura, extensão (comprimento) e área, prescindível suas confrontações, por tratar-se de reserva acautelatória, nada impedindo, porém que tenham descrição completa incluída às confrontações e caminhamento).

Tais áreas podem constar da matrícula ser descerrada (no corpo da descrição do imóvel) ou por averbação, sendo o ideal é que constem por averbação (AV.1.M___), para maior destaque e evitar descuidos.

É o parecer, sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Agosto de 2.012.

Consulta:

O Município desta cidade apresentou requerimento solicitando abertura de matrícula de 02 áreas non edificandi em nome do Domínio Público Municipal, alegando que estas não foram abertas por ocasião do registro do loteamento na CRI anterior.
Anexou Certidão da matrícula (mãe do loteamento), memorial descritivo das áreas, mapa do loteamento, ART do engenheiro e Ofício expedido pela CRI anterior informando que não foram abertas as matrículas.
É possível a abertura destas matrículas? Já constando como área de domínio público??
29-08-2.008.


Resposta: Depende. Existem dois tipos de faixa non aedificandi instituídos, a do inciso III do artigo n. 4º e a do artigo n. 5º da Lei do Parcelamento do solo.

A primeira(do art. 4º - de reserva ou acautelatória) deve localizar-se ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias. Tem obedecimento obrigatório em razão das disposições da própria lei. Trata-se de uma obrigação imposta pela Lei que não pode ser desatendida pelo loteador sob pena de incorreção do projeto. Essas faixas de caráter obrigatório não podem ser olvidadas no projeto de loteamento.

A segunda(do artigo 5º - suplementares) refere-se a trechos destinados a implantação de equipamentos urbanos na contingência de o parcelamento urbano se revestir de características próprias que determinarão um adensamento demográfico mais avantajado, a exigir margem de segurança maior ao poder público para a implantação de equipamentos urbanos suplementares.

Dessa forma, a faixa non aedificandi estabelecida pelo artigo 5º da Lei, resulta da faculdade que tem o poder público de, além de exigir as áreas reservadas ao uso comum, determinar outras que, a seu critério, sejam necessárias deixar livres em face do caráter especial do loteamento urbano ou regiões adjacentes.

São faixas de imposição facultativa pelo poder público.

No que diz respeito à faixa non aedificandi estabelecida no artigo 5º da Lei, cumprirá ao poder público, por ocasião do exame do projeto do parcelamento, determinar se há necessidade ou não além das faixas non aedificandi contidas no projeto original, designar outras que serão supletivamente destinadas a equipamentos urbanos.

Desta forma, no caso que se apresenta, se as faixas/áreas non aedificandi se tratarem de faixas facultativas/suplementares, referidas no artigo n. 5º da Lei e que foram destinadas a equipamentos urbanos, as matrículas poderão serem descerradas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Agosto de 2.008.