sexta-feira, 28 de setembro de 2012

Servidão de Passagem

Consulta:


Estamos diante da seguinte situação:
Empresa proprietária de 02 imóveis pretende instituir servidão de passagem (perpétua - destinada a tubulação de esgoto) nestes em favor de um imóvel vizinho, no qual foi construído um condomínio de casas.
A empresa proprietária dos imóveis que seriam os Servientes atua no ramo de construção e comercialização de imóveis e nas matrículas já promoveu o registro de incorporação, hipoteca das frações ideais das unidades, averbação de patrimônio de afetação e, inclusive em um deles, o condomínio já foi instituído parcialmente com abertura das matrículas.
Do outro lado, o imóvel que seria o dominante, o condomínio foi devidamento registrado e as aberturas das matrículas das respectivas unidades autônomas também já foram concluídas.
Considerando que há necessidade de instituir a dita servidão e sabendo-se que o condomínio não tem personalidade jurídica, qual solução poderíamos apresentar?? Nosso Tabelionato irá lavrar a escritura e, também, o registro de tais imóveis é de competência desta Serventia.

26-09-2.012.


Resposta:


1.                 Dois são os imóveis servientes, duas serão as servidões a serem registradas;
2.                 Já o imóvel dominante seria um só. No entanto, como nesse imóvel foi registrada a instituição de condomínio edilício surgindo novas unidades imobiliárias, novos imóveis e novas matrículas foram criadas no mundo jurídico, as quais foram necessariamente descerradas para essas unidades autônomas que surgiram e em face ao princípio da unitariedade de matrícula (cada imóvel deve ter uma matrícula e cada matrícula deve corresponder a um imóvel). Portanto, são vários os imóveis beneficiados pela servidão, ou seja, vários são os imóveis dominantes. Assim, no caso serão vários imóveis dominantes, ou seja, cada uma das unidades autônomas que surgiram com a instituição do condomínio, além das áreas de uso comum, enfim, todo o empreendimento será beneficiado pelas servidões;
3.                 Nos imóveis servientes, em um deles também foi (parcialmente) instituído um condomínio edilício com abertura de matrículas para as unidades autônomas já construídas e concluídas;
4.                 Portanto, com relação aos imóveis (2) servientes, temos a considerar o seguinte:
4.1.           Imóvel “A” – onde não existe ainda o registro da instituição do condomínio. Para a instituição da servidão sobre área comum do condomínio, deve figurar no título (escritura) instituindo a servidão o proprietário do imóvel, ou seja, o incorporador/administrador;
4.2.           Imóvel “B” - onde foi registrada a instituição (parcial), deve comparecer no título que institui a servidão o proprietário/ administrador/incorporador do condomínio, e se as unidades autônomas já tiverem sido alienadas a terceiros, devem comparecer também no título como instituidores, os adquirentes/condôminos e seus respectivos cônjuges, se casados forem, com aprovação por unanimidade em assembléia;
5.                 Já com relação aos imóveis dominantes que recebem as servidões (duas), deve comparecer no título o proprietário/administrador/incorporador, e caso as unidades autônomas já tiverem sido alienadas, também os adquirentes das unidades e seus respectivos cônjuges, se casados forem;
6.                 As servidões serão registradas nas matrículas mãe/matriz/original dos imóveis servientes, averbando (transporte) nas matrículas das unidades autônomas a existência da servidão (artigo 1.386 do CC), isso no caso do imóvel onde já foi instituído (parcialmente) o condomínio. Devendo tais servidões ser averbadas nas matrículas das unidades autônomas dos imóveis dominantes, podendo inclusive ser feita averbação também na matrícula mãe matriz, para consignar de que o condomínio tal é beneficiado por duas servidões de passagem de tubulação de esgoto, conforme registros tais (imóveis servientes) e averbações tais (imóveis dominantes).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.012.

terça-feira, 4 de setembro de 2012

Escritura de Inventário

Consulta:


O Tabelionato está lavrando uma escritura de inventario em que faleceu um dos três condôminos.
Sobre a parte inventariada existem dois contratos de venda e compra, não registrados.
As partes querem que conste na escritura de inventario a existência dos contratos, para posteriormente serem lavradas as escrituras de venda e compra, pode constar na escritura a existência desses contratos?   
Obrigado.


Resposta:


Não tem sentido realizar o inventário e constar que bens ou parte de bens do autor da herança já havia sido alienado anteriormente.
Se já havia transmissão do bem imóvel que pertencia ao autor da herança, devem os interessados cuidar de registrar esses títulos aquisitivos para que os mesmos (viúva/herdeiros) realizem o inventário e/ou arrolamento dos bens que pertenciam ao falecido.
É certo que salvo os casos previstos no código civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigo 1.227 do CC), e nos termos do artigo 1.245 do mesmo codex, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Contudo, deve ser levado a inventário somente o que o autor da herança possuía ao tempo de sua morte (ver artigos 993. IV, 1.022 a 1.028 do CPC).
Ademais, com a partilha e seu registro, o proprietário da parte ideal de 1/3 do imóvel não será mais o outorgante vendedor ou promitente vendedor (autor da herança/de cujus/falecido), mas sim os herdeiros, viúva e eventuais cessionários.
Talvez a questão possa ser resolvida de outra maneira, cessão de direitos hereditários com adjudicação, alvará autorizando o espólio representado pelo inventariante a cumprir esses contratos celebrados anteriormente, ou seja, quem outorgaria as escrituras definitivas seriam terceiros que não participaram daqueles contratos. Ademais, haveria implicações com o fisco (ITBI/IRPF) e com a DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.012.