quinta-feira, 19 de dezembro de 2013

Indisponibilidade Penhora Fazenda Nacional

Consulta:

 
Imóvel de Francisco e s/m. Maria.
Apresentada Escritura de Inventário por falecimento de Maria, no qual é atribuída ao viúvo 1/2 do imóvel e 1/14 do imóvel para cada um dos 07 filhos.
Consta do R.06 penhora a favor da Fazenda Nacional e do R.07 penhora a favor da Fazenda Pública Municipal.
Consta da Escritura de Inventário, que os herdeiros tem ciência das penhoras.
Pergunta-se,  é possível o registro da Escritura de Inventário tendo em vista a penhora à Fazenda Nacional?
18-12-2.013.
 
Resposta:
 
 
Nos termos do artigo n. 1.784 do CC (princípio saisine), a herança transmite-se pela morte, e nesse caso não é alienação voluntária e o registro é meramente declaratório.  E ademais, os herdeiros, além do patrimônio do autor da herança, também recebem suas dívidas até a força da herança.
Portanto, a indisponibilidade não se aplica a sucessão causa mortis, no entanto o bem continuará indisponível, mas registrado em nome dos sucessores da herança, o que deverá ser certificado no título, ou seja, a indisponibilidade a favor da Fazenda Nacional deverá ser certificada no título (artigo 230 da LRP - Ver decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2007.158823-8).
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Dezembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 18 de dezembro de 2013

Retificação Condomínio Diferença no Terreno

Consulta:


Pelo registro nº. 05, feito na matrícula nº. 78.169, foi instituído um condomínio com a abertura das matrículas de 03 casas.
A Caixa Econômica Federal, através de seu engenheiro, encontrou uma diferença no terreno, de meio metro, e só autoriza a transação, se retificada a matrícula, nos termos do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos.
Com o descerramento das matrículas, o imóvel ficou seccionado.
É cabível a retificação, para adaptar a realidade fática do imóvel?
11/12/13.
 
 
Resposta:
 
A retificação é exatamente para isso, ou seja, para adaptar o imóvel a realidade fática.
A retificação, apesar de mais complexa é possível, retificando-se, via de conseqüência, a Instituição e Especificação do condomínio, assim como a retificação da (s) matrícula (s) da (s) unidade (s) autônoma (s), eventualmente atingida pela retificação.
No entanto, caso tenha havido alienação, haverá necessidade da unanimidade dos condôminos na participação do ato (artigos 1.351 do CC e 43, IV da Lei 4.591/64).
 
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 11 de Dezembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quinta-feira, 12 de dezembro de 2013

Pessoa Jurídica Abertura de Filial


Consulta:

Temos a seguinte questão de TD/PJ:
Uma empresa prestadora de serviços médicos (cooperativa medica), abriu uma filial aqi na cidade, essa cooperativa é do Paraná, e na documentação apresentada tem o visto do CRM do Paraná, pergunto:
Será necessário haver também o visto do CRM de São Paulo ?
09-12-2.013
 
Resposta:
 
Respondo positivamente a questão, para o registro da filial que se pretende haverá a necessidade do visto/autorização do CRM do estado de São Paulo, até porque é conselho regional.
Mas não é só, deverá também ter um responsável técnico (médico) INSCRITO NO CRM-SP, para que essa filial, aqui possa atuar. E isso tudo antes do registro em RCPJ. O CRM, apesar de filial, considera PJ distinta.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Dezembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.
 

quinta-feira, 5 de dezembro de 2013

Menor Sócio Pessoa Jurídica

Consulta:


Uma sociedade unipessoal está admitindo como sócio um menor (nascido em 1997), assistido por sua mãe, que recebe do sócio remanescente o montante de 4.750 quotas, totalizando o valor de R$ 4.750,00, tornando-se assim o sócio majoritário, ficando o sócio remanescente com 250 quotas, totalizando o valor de R$250,00, sendo que a administração da sociedade continua sendo exercida pelo sócio remanescente e minoritário.
A empresa explora o ramo de prestação de serviços de manicure, pedicure, cabeleireiro, limpeza de pele e manutenção do fisico corporal.
É possível tal alteração ???
27-11.2.013
 
 
Resposta:
 
 
O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.
Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).
O artigo 1.634 do CC/02, diz que: compete aos pais quanto a pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil e assisti-los após essa idade (...).
O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles, ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assistí-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”.
O menor absolutamente incapaz (menor de 16 anos) ou o menor relativamente incapaz (maior de 16 anos e menor de 18 anos de idade), pode sim participar como sócio de pessoa jurídica, desde que assistido/representado por seus pais (artigo n. 1.690 NCC) ou tutor, uma vez que são absolutamente/relativamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil.
Quando o sócio for representado/assistido, a condição do representante e sua qualificação deverão ser indicadas em seguida à qualificação do sócio. Havendo sócio absolutamente incapaz, o contrato deverá ser assinado pelo representante legal, em sendo relativamente incapaz, pelos pais (assistido) e pelo menor.
E no caso de representação ou mesmo assistência se sócio menor e o poder familiar exercido somente por um dos pais, o instrumento deverá conter antes da assinatura dos sócios, a razão do não comparecimento do outro, que pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar por falecimento.
Não pode, contudo o sócio menor não emancipado, ser administrador de sociedade, ou seja, o sócio absolutamente/relativamente incapaz está impedido de exercer atos de administração ou de gerência, não podendo outorgar procuração a terceiros, e o capital deverá estar totalmente integralizado.
Já com relação à procuração, os menores de idade, assim como outros incapazes, não podem constituir mandatário nos termos do artigo n. 654 do CC (ver RT 438/135 “Os absolutamente incapazes de exercer por si os atos da vida civil não podem constituir mandatário, não comparecem em pessoa, e por isso, são representados pelo que não tem condições de constituir procurador, ou seja, de outorgar mandato, sob nenhuma de suas formas, porquanto não pode passar a outrem poderes para realizar ato jurídico, quem, pessoalmente, não pode fazê-lo”), assim a alteração contratual deverá ser adaptada às condições acima, e o menor ser assistido pelos pais (pai e mãe).
Ver artigo n. 974 do CC, especialmente o parágrafo 3º e anexos (não confundir empresário com sócio), especialmente decisão n. 0036419-30.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital.
É o que entendemos, passível de censura.
São Paulo Sp., 27 de Novembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES

quinta-feira, 28 de novembro de 2013

Carta de Adjudicação

Consulta:


Em ação de execução imóvel foi adjudicado pelo autor e lavrado o respectivo auto de adjudicação  (art. 685-B do CPC).
No entanto, não foi expedida a respectiva Carta de Adjudicação, o interessado apresentou o auto de adjudicação, demais peças e o ITBI, requerendo o registro.
No auto, constam as assinaturas do juiz e adjudicante.
É possível o registro na forma pretendida??
23-11-2.013.


Resposta:


Não, pois nos termos do artigo 221 da Lei dos Registros Públicos, “auto de adjudicação” não é título hábil a ensejar o registro da adjudicação. Ademais, o próprio artigo citado (685-B do CPC) e seu parágrafo único fazem menção à necessidade da expedição da carta de adjudicação (Expedindo-se a respectiva carta...... A carta de adjudicação conterá.....).
O auto de adjudicação contém, como deve, as assinaturas do Juiz, do adjudicante, do escrivão, e se presente, do executado (que normalmente não assina o auto).
Portanto, para o registro da adjudicação deve ser expedida e apresentada a “carta de adjudicação”, nos exatos termos do artigo 685-B e seu parágrafo único.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

quinta-feira, 21 de novembro de 2013

Usufruto Escritura de Venda e Compra

Consulta:


Estamos com uma situação no cartório acerca de usufruto. Gostaria de saber se a despeito do artigo 1.393 do CC, há alguma orientação do CSM, CGJ ou doutrina que viabilize a lavratura de uma escritura de compra e venda de usufruto ao nu-proprietário, a fim de extinguir o usufruto.
Volto a lembrar que a premissa é a venda do usufruto ao nu-proprietário.
Agradeço desde já
18-11-2.013.
 
Resposta:
 
1.                 Uma vez constituído o usufruto, não pode mais o usufrutuário dele dispor a favor de terceiros, sendo, no entanto possível a alienação tão somente ao nu-proprietário, fato que consolida a propriedade (Revista do Irib n. 310 – Maio e Junho de 2.003 – página 50 – Transferência do usufruto – casos aceitos pela doutrina e jurisprudência – Dr. Ademar Fioranelli - Ver também a Inalienabilidade do usufruto – Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001, páginas 402/413, Revista do Irib n. 224 – Janeiro 96 – mesmo autor – e artigo n. 717 do CC/16);
2.                 Em relação ao direito real do usufruto, somente pode existir renúncia gratuita (renúncia abdicativa) ou alienação onerosa. A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações;
3.                 Quanto a decisões do CSMSP, não encontrei nenhuma específica, somente as 3278-0, 0007745-81.2010.8.26.0066 e 9000001-68.2012.8.26.0434.
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Novembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 13 de novembro de 2013

Carta de Intimação - Recebimento Recusado

Consulta:


Carta de intimação, artigo 26 da Lei 9514/97 
Casal devedor inadimplente
Esposa tomou conhecimento, recusando recebimento
Marido sequer atendeu ao portão (não saiu do interior da casa)
Posso publicar o Edital de Intimação nos jornais locais?
Somente com o nome dele ou de ambos? Lembro que ela tomou conhecimento, porém recusou receber a Intimação, alegando que já quitaram a dívida na agência local da CEF.

11-11-13


Resposta:
 
1.             Cuidando-se de vários devedores ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles (item 312, do Capítulo XX das NSCGJSP);
2.             No caso, como colocado na consulta, a esposa foi intimada e tomou conhecimento do teor da intimação, mas recusou o recebimento. Portanto, esse fato deve ser certificado, sendo interessante na certificação constar as características físicas dela (esposa), que recusou o recebimento;
3.             Quanto ao marido, como houve ocultação, o procedimento a ser seguido é o do item 312.5 e seguintes (312.5, 312.6, 312.6.1, 312.6.2 e 313) do Capítulo XX das NSCGJSP, ou seja, certificar-se-á essa circunstância a fim de que o credor fiduciário promova a intimação via judicial.
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Novembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 8 de novembro de 2013

Alienação Fiduciária Bens Móveis

Consulta:

 
Foi apresentado para registro o Instrumento Particular de Constituição de Garantia de Alienação Fiduciária em Garantia de Bens. O referido instrumento veio acompanhado de um requerimento por parte dos interessados pleiteando o registro no L.3 de registro Auxiliar.

É notório que a alienação fiduciária de bens móveis é objeto de registro no Oficial de Registro de Títulos e Documentos (ORTD).

Pergunta-se: Há possibilidade do registro pretendido no L.3 aux. de forma análoga conforme requerimento supra no item 1.6.
07-11-2.013

 
Resposta:


1. A alienação fiduciária de bem móvel, como é sabido e declinado na solicitação do interessado para a sua validade e sua constituição, deve ser registrada no Registro de Títulos e Documentos do domicílio ou sede das partes (artigos 129, parágrafo 5º e 130 da LRP e 1.361, parágrafo 1º do CC). Lembrando-se aqui de que é fundamental observar a atribuição do registro, pois o registro em local equivocado é nulo e não surtirá efeitos (ver também RDI n. 62 - Cédulas de Crédito e o Registro Imobiliário – Marcelo Salaroli de Oliveira, página 270);

2. O fim principal do livro 3 é constituir repositório de atos sem relação imediata com o imóvel matriculado (como é o caso), mas cujo registro deve ser feito no cartório imobiliário em virtude de disposição de lei (artigo 177 da LRP). Portanto, para fins de registro da alienação fiduciária de bens móveis é irrelevante que esses bens estejam localizados em imóveis pertencentes à circunscrição territorial deste Registro de Imóveis (item 1.2 do pedido). Mas há um objetivo acessório que foge à regra geral: no livro auxiliar se lança em inteiro teor. Atos diretamente referentes a imóveis, inseridos, por isso mesmo, no livro 2 (Lei dos Registros Públicos Comentada –Editora Saraiva 2.005 – Walter Ceneviva – página 399);

3. Às partes, entretanto é facultado pedir ao oficial o registro por extenso de qualquer título para maior segurança do ato, conforme o caso. A hipótese é de rara ocorrência, mas pode verificar-se nos casos em que o interessado precise precatar-se contra extravios ou fraudes, sobretudo em se tratando de instrumentos particulares. Para o registro por extenso existe o livro auxiliar (artigo n. 178, VII - Registro de Imóveis – Editora Saraiva –1.982 - Valmir Pontes – pagina 72);

4. Tal registro (livro 3- Auxiliar), no entanto não evitará que o devedor transfira, venda, aliene ou transacione sob qualquer forma os bens dados em garantia. Devendo, nesses casos, ser seguido/aplicado o parágrafo 2ºdo artigo 66-B da Lei 4.728/65;

5. Portanto, deve o interessado ser alertado dessas condições, ou seja: a) irrelevante os imóveis onde localizados os bens garantidos estarem situados nessa circunscrição territorial; b) o registro em RI feito no Livro 3-Auxiliar não dispensa o registro em RTD para sua validade e eficácia; e c) O registro não impedirá a transferência, venda, alienação ou transação sob qualquer forma dos bens garantidos, devendo nesses casos ser observado o parágrafo 2º do artigo 66-B da Lei 4.728/65;

6. Dessa forma, levando em consideração o artigo 13, II e 178, VII da Lei dos Registros Públicos, entendo que excepcionalmente o registro como requerido poderá ser feito no Livro 3- Auxiliar, certificando-se no título que tal registro foi feito nos termos do artigo n. 178, VII da LRP e a requerimento do interessado/apresentante, devendo, no entanto ser juntada/apresentada procuração do credor ao requerente contendo poderes para tal (podendo ser aceita procuração particular).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Novembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quinta-feira, 31 de outubro de 2013

Emolumentos Alienação Fiduciária

Consulta:


Dr. Roberto, foi apresentado e protocolado um contrato, que segue em anexo juntamente com a certidão da matrícula.
O registro a ser feito é somente o da alienação fiduciária.
Os cartórios da região, uns cobram o registro cheio e outros cobram com redução de 50%, qual cobrança o senhor acha que está correta?
 
Resposta:
 
 
No caso, entendo s.m.j., de que a cobrança dos emolumentos é integral, pois não se trata de aquisição, mas somente de financiamento para construção onde o bem (terreno) é dado em garantia de alienação fiduciária.
Não é caso de aplicação do artigo 290 da LRP ou do item 104.1 do Capítulo XX das NSCGJSP (provimento 23/2012), ou mesmo processo CGJSP n. 2009/105563, pois não há aquisição (1ª), mas somente financiamento de construção (como era antigamente antes do SFI, no SFH apenas).
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Outubro de 2.013
 
 
ROBERTO TADEU MARQUES

quarta-feira, 23 de outubro de 2013

Reserva Legal CAR

Consulta:

 
Solicito vosso entendimento para o seguinte caso:
Recebi " Um Termo de Responsabilidade de Preservaçao de Reserva Legal". Conforme art. 18 da Lei n.12.651 de 25.05.12 (Codigo Florestal), a area Reserva Legal será feita no Cadastro Ambiental Rural (CAR), sendo que no paragrafo 4º consta: "O Registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartorio de Registro de Imoveis, sendo que, no período entre a data da publicaçao desta Lei e o registro no CAR, etc....
Pergunto:
1) - No Estado de Sao Paulo o CAR já está funcionando? Onde?
2) - o Termo de Responsabilidade de Preservaçao de Reserva Legal deve ter firmas reconhecidas.
Desde ja, agradecendo a sua disposição.
 
Resposta:
 
1.                 Sim, em nosso estado o CAR já está em funcionamento no site http://www.ambiente.sp.gov.br/car/. O SICAR – Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural, tem o site http://www.car.gov.br/;
2.                 A rigor e nos termos do artigo n.221, II da Lei dos Registros Públicos, as firmas das partes e testemunhas constantes do Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal, devem sim ser reconhecidas por Tabelião;
3.                 Nos termos do parágrafo 4º do artigo 18 da Lei 12.651/12, a inscrição no CAR desobriga a averbação da Reserva Legal do RI (ver também o artigo 30 da citada Lei).
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Outubro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 16 de outubro de 2013

Alienação Fiduciária Constituição na CCB

Consulta:


Foi  efetivado o registro de alienação fiduciária em favor do Banco BVA S/A. Agora foi apresentado requerimento solicitando averbação da transferência dos direitos creditórios da CCB.
Ao requerimento estão anexas as publicações das assembléias, o regulamento do fundo, procurações, e uma cópia do instrumento particular de alienação fiduciária no qual consta no verso um carimbo com um endosso mandato transferindo a propriedade fiduciária do título  e outro com carimbo da CETIP também endossando o título.
É possível procedermos à averbação requerida?
Se não, quais seriam os requisitos??
14 de Outubro de 2.014.


Resposta:

 
1.             A alienação fiduciária foi constituída através de instrumento particular junto a CCB, que é um título de crédito que foi endossado pelo credor e a rigor nada tem a ver com a alienação fiduciária, tanto que a validade e eficácia da CCB não dependem de registro (artigo 42 da Lei 10.931/04), mas somente a sua garantia ou a garantia nela constituída;
2.             Não foi emitida CCI, nem mesmo consta a sua averbação junto à matrícula do imóvel (parágrafo 5º do artigo 18 da Lei 10.931/04) e via de conseqüência, não houve por CCI, cessão do crédito da alienação fiduciária pelo credor fiduciário (artigo 22 e seus parágrafos da Lei 10.931/04);
3.             O endosso da CCB (não é CCI), não transfere o crédito da alienação fiduciária, a posição do fiduciário;
4.             Portanto, a cessão do crédito da alienação fiduciária, da posição do fiduciário, deverá ser formalizada através de instrumento público ou particular (artigos 18, 28, 35 e 38 da Lei 9.815/97);
5.             Aliás, a CCB não está registrada no SRI, mas somente a Alienação Fiduciária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Outubro de 2.013.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 9 de outubro de 2013

Escritura de Venda e Compra - Aquisição por Menores

Consulta:

 
Escritura de venda e compra lavrada em 2009, na qual comparece como adquirentes da nua propriedade dois menores com (11) anos de idade e o usufruto vitalício pela mãe.
Da escritura consta apenas o valor atribuído a nua propriedade e o valor atribuído ao usufruto, sem especificar que o valor utilizado para aquisição da nua propriedade tenha sido doado pela mãe.
Os filhos são representados pelos pais.
Levando-se em conta a decisão proferida no processo nº 2013/96323 - Comarca de A. - 17.07.2013, que exige o alvará judicial para lavratura da escritura de imóvel adquirido por menor, sob pena de repreensão, pergunta-se:
Como proceder ?
08.10.2013.


Resposta:


Diante da decisão acima referida, a escritura deve ser qualificada negativamente, devendo ser apresentado alvará judicial autorizando a aquisição da nua propriedade do bem imóvel pelos menores (ver também item n. 41.e do Capítulo XIV das NSCGJSP).
Como a escritura não foi registrada, eventualmente poderá ser re-ratificada para constar a doação modal acoplada à venda e compra, com a apresentação do ITCMD devido pela doação do numerário ou declaração de isenção, se for o caso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Outubro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 2 de outubro de 2013

RTD - Ata de Assembléia de Condomínio

Consulta:
 
Temos a seguinte questão, foi apresentada para registro no Títulos e Documentos, ATa de Assembléia Do Condomínio Edifício Villa B.
Nesta assembleia, foi definido nova convenção condominial e regimento interno, e sorteio de vagas de garagem de forma definitiva, apesar de no registro da instituição as vagas serem de uso aleatório.
Pergunta-se:
É possível a devolução desta Ata de Assembléia, solicitando a prévia averbação no registro de imóveis de tal alteração ?
Muito obrigado
26-09-2.013.
 
Resposta:
 
Entendo que não. Porque no RTD o registro é facultativo e nele cabem os registros de quaisquer documentos não atribuídos expressamente a outro ofício, ou seja, nele cabem os registros residuais de todos os atos não acolhidos pelos demais Registros Públicos. E no RTD será feita a transcrição dos instrumentos particulares para prova das obrigações convencionais de qualquer valor (Processo CGJSP n. 2013/36854- Ourinhos SP – CJE de 20-09-2.013 – anexa - Ver também artigos 127, VII e também seu parágrafo único da LRP e itens “1”, “g” e “a” do Capitulo XIX das NSCGJSP).
Ademais, o RTD e o RI são de naturezas diferentes, independentes, salvo exclusivas exceções com previsão ou imposição em lei, como é o caso de documentos de procedência estrangeira acompanhadas das respectivas traduções (artigo 129, parágrafo 6º da LRP). E mais, no RTD podem ser feitas transcrições para fins de conservação, validade contra terceiros e comprovação de data.
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES


 

quarta-feira, 25 de setembro de 2013

Condomínio Alteração de Vaga de Garagem

Consulta:


Uma empresa instituiu e especificou na matrícula nº. 76.166, o condomínio denominado B. V., composto de 16 casas assobradadas, contando com uma vaga de garagem para 02 (dois) automóveis de pequeno porte. Destas casas, foram vendidas 07, restando em seu domínio 09 casas. Acontece que as garagens não cabem 02 automóveis, razão pela qual pretende alterar o registro para constar somente uma vaga para automóvel. Da convenção de condomínio nada consta com relação a este fato. Pergunta: Para a averbação dessa modificação, é necessária a presença de todos, a empresa e os 07 condôminos ou apenas 2/3, que poderão decidir nas Assembléias Geral ou Extraordinária, como consta da Convenção?. Todas as matrículas foram descerradas, constando as garagens para 02 automóveis.


Resposta:


Inicialmente, informamos de que o documento que veio anexo está ilegível, mesmo ampliado.
1.                 Pela instituição, especificação e convenção do condomínio nas unidades autônomas (16 casas assobradadas) foram instituídas e especificadas que cada uma delas possui uma vaga de garagem para a guarda de dois veículos de pequeno porte;
2.                 Pela alteração que se pretende realizar (alteração da instituição e especificação), cada unidade continuará com uma vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada unidade comportará a guarda de um veículo apenas;
3.                 E isso, além de implicar em uma limitação do direito de propriedade, também implicará em uma restrição do uso, adquiriu-se uma unidade com uma vaga para a guarda de dois veículos e se tem uma vaga para a guarda de um veículo;
4.                 Além do que, para a alteração/retificação que se pretende, será necessária a retificação do condomínio e com a aquiescência unânime dos condôminos nos termos do artigo n. 1.351, segunda parte (mudança da unidade) e do item n. 74 do Capítulo XX das NSCGJSP e com a conseqüente aprovação do projeto pelo Município (ver APC n. 713-6/6 – Campinas SP – 1º RI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

sexta-feira, 20 de setembro de 2013

Contrato de Abertura de Crédito Rural Fixo

Consulta:

 
Dr. recebi para registro em Títulos e Documentos o Contrato de Abertura de Credito Rural Fixo.
Na cláusula primeira consta; o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contidas nas clausulas gerais do contrato de abertura de credito rural fixo, registrado sob nº.864.710, em 4-7-2013, no cartório do 1º Oficio de Registro de Títulos e Documentos de Brasília, as quais passam a integrar o presente contrato para todos os fins de direitos, formando um documento único e indivisível...
Queria saber se posso registrar o contrato de abertura de credito e se tem que fazer parte integrante as cláusulaa gerais e como fazer a cobrança?
 
Resposta:
 
 
1.                 Integrante vem de integrar (completar, tornar inteiro), é o adjetivo empregado para exprimir tudo o que entra na composição ou na formação do todo para completá-lo, mostrando-se assim um de seus elementos necessários;
2.                 Os contratos de Abertura de Crédito Rural Fixo feitos com o Banco do Brasil S/A por todo o País, tem as suas cláusulas gerais, as quais se encontram registrada sob o nº. 864.710 em 04/07/2013 no 1º RTD de Brasília – DF, e que integra o presente contrato ora apresentado para registro em RTD (domicílio do financiado) e que o acompanham para fins de registro, sendo a sua veracidade de responsabilidade das partes, assim como é, via de regra, as capacidades de representação dos documentos e contratos que acessam o RTD;
3.                 São condições/cláusulas gerais que servem para todos os contratos da espécie e os integram;
4.                 Na cláusula primeira do contrato, o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contratuais contidas naquele documento que o integra;
5.                 As condições gerais acompanham o documento, há declaração de ciência e de pleno acordo por parte do financiado e aquele registro tem sua publicidade, enfim é de conhecimento público e registrado como deveria na sede do financiador;
6.                 Aquele documento é integrante do contrato de abertura de crédito rural fixo e entra na composição, na formação do todo;
7.                 Portanto, entendo s.m.j., de que o contrato de abertura de crédito firmado em 21/08/2013, pode ser registrado em RTD juntamente com as condições gerais que o acompanham, ou melhor, que dele fazem parte;
8.                 A cobrança dos emolumentos deverá ser feita como registro integral de contrato com conteúdo financeiro, ou seja, pelo item “1” (Hum) da Tabela III pela base de cálculo de R$ 99.522,30.
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 11 de setembro de 2013

Instrumento Particular

Consulta:

 
Estamos lavrando uma escritura de Venda e Compra no qual envolve 1/7 (um sétimo) do imóvel. O valor declarado da transação é R$ 11.500,00. O valor venal total do imóvel é R$ 73.356,39.
Pergunto:
Este negócio jurídico poderia ser feito por instrumento particular, haja vista que o valor é inferior a 30 salários mínimos (art. 108 C.C.)?
Os emolumentos devem ser cobrados com a redução referida no item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela de Custas ou sem a redução?  
10-09-2.013
 
Resposta:
 
 
Esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, R$ 20.000,00 sobre a avaliação de R$ 100.000,00 etc. (ver Decisões do CSMSP 1.088-6/0, 1.121-6/1 e 0007514-42.2010.8.26.0070), sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.
Como o ato será realizado através de escritura pública, não há de se falar ou não há incidência da redução prevista no item n. 1.6 da Tabela I do Tabelionato de Notas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Setembro de 2.013.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 6 de setembro de 2013

Patrimônio de Afetação Incorporação

Consulta:


Empresa promoveu registro da incorporação para construção de um empreendimento e, posteriormente, apresentou requerimento solicitando averbação na matrícula para constar que o empreendimento está sujeito ao regime especial de tributação nos termo do art. 4º da Lei 10.931/2004.
Quais são os requisitos? Basta o requerimento/declaração com firma reconhecida?

Não consta averbação na matrícula da constituição do patrimônio de afetação e, também, no requerimento nada foi mencionado e não foi apresentado o Termo de Constituição deste, que entendo que seria um dos requisitos para averbação deste regime de tributação diferenciada.
É possível a averbação na forma apresentada?
05-09-2.013


Resposta:

 
A posição da serventia está correta, pois tal averbação não poderá ser feita conforme artigo 2º, inciso II da Lei 10.931/04.
Portanto, para que a incorporação/empreendimento se enquadre ao regime especial de tributação (artigo 1º da Lei), deverá submeter a incorporação/empreendimento ao regime de afetação (artigos 31-A a 31-E) antes da averbação da construção (artigo 31-E, inciso I da Lei 4.591/64).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Setembro de 2.013

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

 

sexta-feira, 30 de agosto de 2013

Penhora Fiscal e Indisponibilidade

Consulta:


Dr. recebi e protocolei a certidão de penhora online referente a três imóveis e sobre estes imóveis existe a indisponibilidade (comunicado nº.1.458/2009).
Estou anexando a certidão, o comunicado e uma das matrículas.
Caso não possa ser averbada, por favor minutar a exigência.


Resposta:

 
1. A indisponibilidade (fiscal) foi comunicada nos termos do item n. 102.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, o qual foi suprimido pelo provimento CG 13/12 e que a rigor, nos termos do artigo 13 do provimento deveriam ser averbadas nas matrículas dos imóveis respectivas existentes;

2. De qualquer forma, a indisponibilidade comunicada refere-se à indisponibilidade de ordem fiscal (parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei 8.212/91), e nos termos do artigo 22 do provimento 13/12, não impedem onerações e constrições judiciais, ou seja, não impedem a averbação de outras penhoras, principalmente porque essas penhoras também são oriundas de execução fiscal da Fazenda Nacional.

3. Ver também decisões da CGJSP de nºs: 89.692/2010, 43.363/2010, 37.687/2008, 66449/2008 e do CSMSP nºs: 362-6/1, 362-6/3, 427-6/0, 421-6/3 e 429-6/0.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 21 de agosto de 2013

Cédula De Crédito Bancário

Consulta:


Recebi para registro uma cedula de Credito Bancario, tendo como garantias: Hipoteca Cedular de um terreno na avenida 7 matricula 7449 e como penhor Cedular: 13 vacas Girolanda, localizada na Fazenda Sta Helena nesta comarca de propriedade do emitente.

Pergunto:

a) - a Hipoteca registra no livro 2 - Registro Geral
b) - o penhor cedular registra-se no livro 3 do Registros de Imoveis ou no Registro de Titulos e Documentos? e Por que?
Com os meus agradecimentos
 

Resposta:

 
1. As garantias (hipoteca e penhor rural pecuário) foram constituídas através da Cédula de Credito Bancário – CCB, a qual não será objeto de registro, mas as suas garantias sim serão registradas (artigos nºs. 30 e 42 da Lei 10.931/04);

2. Portanto, a hipoteca será registrada no livro 2 – Registro Geral (artigos 1.492 do CC e 167, I, 2 da LRP);

3. Quanto ao penhor rural (pecuário – artigo 1.444 do CC), será registrado no Registro de Imóveis no Livro 3- Auxiliar e não no Registro de Títulos e Documentos, em face dos artigos nºs 1.438 do CC, 178, VI e 127, parágrafo único da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

quinta-feira, 15 de agosto de 2013

Testamento Inventário

Consulta:
Testamento, datado de 20/agosto/1985, acostado nos autos de inventário da testadora, que faleceu aos 14/06/2.008. onde a testadora falecida impôs clausula de incomunicabilidade a legítima.
No entanto, na partilha homologada há omissão, desta clausula, imposta a cada um, dos quinhões recebidos pelos herdeiros necessários.
Pergunta-se:-
Esta omissão poderia ser relegada, diante do que consta o art. 2042 do CC em vigência, notadamente diante do fato de que aquele testamento não fora aditado, para declarar a justa causa da imposição da clausula em comento ?
05/08/13
 
Resposta:
 
Para as sucessões que se abrirem depois de um ano da entrada em vigor do Novo Código Civil (CC/02), aplica-se o determinado no caput do artigo n. 1.848 do CC/02.
As pessoas que tiverem feito testamento estabelecendo cláusulas restritivas a legítima, seguindo o que faculta o artigo n. 1.723 do CC/16, terão de fazer novo testamento aditando o anterior para declarar a justa causa posta a legítima. Se não tomarem essa providência e se a sucessão abrir-se depois de um ano do começo da vigência do Novo Código Civil, não subsistirá a restrição.
Não é uma questão de forma, mas de fundo de conteúdo jurídico da disposição testamentária, regendo-se assim, pela lei vigente ao tempo da abertura da sucessão.
Ademais, todo o processo, assim como a partilha, foi analisado pelo Juiz do processo que homologou a partilha dessa forma.
Portanto, correta a posição da serventia.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Agosto de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES