segunda-feira, 28 de janeiro de 2013

Adquirente Menor Impúbere

Consulta:

 
Tenho em mãos para registro uma escritura de compra e venda em que a adquirente é CELINE DE TAL, estudante, solteira, com 12 anos de idade, nascida em ....1999, rilha de Wendel...e Elisandra..., "neste ato representada somente por sua mãe, declarando esta, sob as penas da lei, que o genitor da menor acima qualificada é ausente e que desconhece seu atual paradeiro, não possuindo este qualquer participação afetiva na vida da menor, o que dispensa sua presença na lavratura do presente instrumento, uma vez que a representação da menor vem sendo exercida exclusivamente por sua genitora".
Pergunto se posso aceitar a escritura para registro nessas condições, mesmo porque nela está inserida a cláusula resolutiva, posto que o pagamento foi feito parte no ato e parte a prazo (embora já decorrido), além de que, finalmente, a menor adquire a nua-propriedade e sua mãe, obviamente, o usufruto, já que ela é quem está entrando com o montante.
23 de Janeiro de 2.013

 
Resposta:

 
1. O menor impúbere ou púbere, não está impedido de adquirir bens, contudo deverá, conforme o caso, ser representado ou assistido pelos pais (Pai e Mãe -artigo 1.634, V do CC);
2. No caso de o pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido, o fato deverá ser declarado no título aquisitivo sob as penas da lei, pela mãe que representará o menor com exclusividade, como foi feito no caso em tela, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar, falecimento, etc. (ver também artigos 166/168/171/1.630/1.631 e 1.690 todos do CC);
3. Se se tratar de venda e compra pura (mesmo gravado por usufruto) com pagamento total e quitação do preço, não haverá necessidade de alvará judicial;
No entanto, se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja outras obrigações, pagamento em prestações, oneração no resguardo de seus interesses, os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem compete a proteção dos menores, ou seja, a compra e venda em que há obrigações e pagamento em prestações, não basta a assistência ou representação, sendo necessária a autorização judicial.
Não se pode perder de vista o que preceitua o artigo n. 1.691 (cabeça) do CC, que expressamente contempla que não podem os pais gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome destes, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração;
4. Portanto, para que o menor adquirente possa contrair obrigações, além da representação pela mãe será necessário o alvará judicial, a não ser que juntamente com o título aquisitivo seja apresentada a quitação e a conseqüente solicitação do cancelamento da condição resolutiva em face da prova do pagamento total indubitável.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.013.

quarta-feira, 23 de janeiro de 2013

Condomínio Sub-convenções

Consulta:

 
Tenho um caso que estamos em duvida se é possível ou viável juridicamente.
Uma empreendedora pretende registrar um condomínio que conterá, hotel, shopping, torre residencial, torre comercial e estacionamento rotativo.
Para tal pretende elaborar uma Convenção de Condomínio Geral do empreendimento, que dentro conterá outras sub-convenções, uma para cada tipo implantando, hotel, shopping, res/com., etc.
É possível elaborar uma convenção de condomínio com subconvenções ???
Já vi uma decisão sobre um conjunto de prédios residenciais em SP, 18 torres se não me engano, onde uma delas pretendia elaborar convenção própria o que foi proibido, neste caso específico, todas eram residenciais e a decisão foi no sentido de proibir. Agora se dentro do condomínio existem diferentes tipos de prédios, comerciais e residenciais, mais hotel, seria possível???
Muito obrigado
22 de Janeiro de 2.013

 
Resposta:

 
Nos termos do parágrafo 4º do artigo 9º da Lei 4.951/64, não será possível num mesmo condomínio mais de uma convenção condominial ou mesmo sub-convenções individuais para cada tipo de unidade (comercial, hotel, shopping, residencial, vagas de garagens), devendo, portanto ser uma única convenção que poderá tratar dos diferentes tipos de unidade (ver também artigos 1.333/1.334/1.347/1.348do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Janeiro de 2.013.

 

quarta-feira, 16 de janeiro de 2013

Imóvel Com Hipoteca SFH - Doação

Consulta:


Foi apresentada para registro escritura pública de doação lavrada em 1996, cuja matrícula do imóvel objeto, consta registro de primeira e especial hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal (SFH).
No texto, foi mencionada a existência de tal hipoteca e que foram cumpridas as exigências o art. 292 (revogado) e 293 da Lei 6.015/73 (notificação à credora).
Anexo à escritura, consta a comunicação da CEF dizendo que não poderia anuir ai pedido, pois, "não admite doação de imóvel objeto de garantia hipotecária".
Agora, nestes termos, é possível o registro da presente escritura ??
14-01-2.013

 
Resposta:


Não, não será possível o registro, a não ser com a concomitante transferência do financiamento respectivo e com a interveniência obrigatória da instituição financeira (CEF), nos exatos termos do parágrafo 1º do artigo 1º da Lei 8.004/90.
“As hipotecas vinculadas ao SFH, são regidas por lei especial que reclama prévia e expressa anuência do credor hipotecário para a alienação do imóvel gravado a terceiros. Dispõe a Lei 8.004/90 que o mutuário do SFH somente pode alienar (incluído aqui a doação que é forma de alienação) o imóvel gravado com a concomitante transferência do financiamento e com a interveniência obrigatória da instituição financeira".
Observe-se que, em conformidade com a Lei 8.004/90, a transferência do imóvel hipotecado a entidade do SFH, somente se dá com a concomitante transferência do financiamento, motivo pelo qual se exige, invariavelmente a intervenção do credor hipotecário” (APC 1.149-6/9 m- São Paulo – Capital - ver também APC 945.656-2 – Sorocaba –SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Janeiro de 2.013.

quinta-feira, 10 de janeiro de 2013

Documento Estrangeiro Divórcio

Consulta:


Temos um caso de solicitação de averbação de "divorcio" de brasileiro com americana, realizado em Tribunal dos Estados Unidos da America.
O brasileiro adquiriu imóvel nesta comarca quando "separado judicialmente".
Na sentença o juiz pela lei americana decretou a "dissolução" do casamento, sendo assim, como averbada matrícula ?? Como divórcio ?? Como dissolução do casamento nas leis americanas ???
Muito obrigado

09-10-2.013

 
Resposta:

 
Nos Estados Unidos, cada Estado tem seu próprio conjunto de leis que regem o processo de divórcio, que, por vezes, leva o nome de “dissolução do casamento.” Estas são extremamente diferentes de Estado para Estado, embora certas disposições gerais sejam aplicáveis.
Em Indiana, um divórcio é conhecido como "dissolução" e as partes devem ser residentes em Indiana a 6 meses anteriores à apresentação de um pedido de dissolução do casamento, e devem também ser moradores do município onde a petição deve ser arquivada por 90 dias. There are limited exceptions if the parties do not meet the exact requirements of this general rule. Há algumas exceções caso as partes não cumpram os requisitos exatos desta regra geral.
The Petition for Dissolution of Marriage states the names and ages of the husband, wife, and all children of the marriage; states when the parties were married and when the parties separated; states the current residence of the parties; and asks the Court to dissolve the marriage. O pedido de dissolução do casamento indica os nomes e as idades do marido, esposa e todos os filhos do casamento, estado quando as partes eram casadas e quando as partes separadas, afirma a atual residência das partes e pede ao Tribunal que se dissolvam o casamento
Desta forma, a averbação deverá ser como dissolução do casamento nas leis americanas do estado de Indiana – EUA, podendo, eventualmente constar entre parênteses a expressão“divórcio”.