quinta-feira, 27 de junho de 2013

Aquisição de Imóvel Rural Por Estrangeiro

Consulta:


Imóvel rural (32 has) adquirido por estrangeiro e foi oportunamente registrado, também, no  livro de registro de terras rurais adquiridas por estrangeiro.
Este imóvel está em condomínio pro indiviso  e os proprietários apresentaram requerimento solicitando o desdobro do imóvel.
Como devo proceder em relação ao Livro de Estrangeiro? Faço averbação no livro para constar  e informo ao INCRA??
24-06-2013


Resposta:

 
1.                 O módulo de Exploração Indefinida nesta cidade é de 25 hectares, portanto a aquisição foi dentro dos 3 módulos permitidos (artigo 3º, parágrafo 2º da Lei 5.709/71 e artigo 7º parágrafo 1º do Decreto74.965/74);
2.                 No entanto, nos termos do artigo 7º parágrafo 3º do Decreto 74.965/74, “Dependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel (mesmo) com área não superior a 3 módulos feita por uma pessoa física estrangeira”;
3.                 Já aqui em nosso estado, existe provimento da ECGJSP, permitindo a aquisição de mais de uma propriedade rural sem necessidade de autorização do INCRA desde que a soma total dos imóveis não ultrapasse 3 módulos (Provimento 05/2012), e assim também o é no item 42.3 do Capítulo XIV da NSCGJSP  (Notas);
4.                 Também em nosso estado, por decisão normativa, há comunicação ao INCRA das transferências a brasileiros, de imóveis rurais anteriormente adquiridos por estrangeiro (item 92.3 do Capítulo XX das NSCGJSP – Provimento 33/05);
5.                 No caso concreto, se possível o desdobro/desmembramento do imóvel rural, deve sim ser feita a averbação no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, porque nesse caso gerará duas unidades imobiliárias, e eventualmente uma poderá ser alienada quando antão deverá haver comunicação ao INCRA em face da mudança de titularidade (Artigos 4º do Decreto 4.449/02 e parágrafo 7º do artigo 22 da Lei 4.947/66);
6.                 A comunicação ao INCRA também deverá ser feita logo após a averbação do desmembramento, até porque, essa comunicação em face do desmembramento é obrigatória (artigo 4º do Decreto 4.449/02 e parágrafo 7º da Lei 4.947/66); 
7.                 Entretanto, como o proprietário estrangeiro com o desmembramento ficará proprietário de duas áreas rurais, e considerando os termos do parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74, para o desmembramento deverá (por cautela) haver autorização do INCRA (ver artigo 15 da Lei 5.70971 e 19 do Decreto 74.965/74 e Processo CGJSP 2.023/94 – Campinas – SP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Junho de 2.013

 
ROBERTO TADEU MARQUES

quinta-feira, 20 de junho de 2013

Renúncia de Usufruto

Consulta:


Nas escrituras públicas de renúncia de usufruto deverão ser mencionados, ainda que a título gratuito (doação), necessariamente, o valor atribuído à renúncia? 
18-06-2.013


Resposta:


Sim, nos termos do artigo n.176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP, e para fins fiscais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Junho de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

sexta-feira, 14 de junho de 2013

Casamento Religioso

Consulta:


Uma mulher  adquiriu um imóvel e declarou-se casada.
Agora, na venda solicitamos a certidão do casamento para lavrar a escritura e averbar na matrícula o nome do cônjuge/regime de casamento.
Foi apresentada uma certidão do casamento no religioso, que ocorreu em 1978, firmada pelo representante da igreja, na qual não consta o regime de bens. O casal não fez a regularização deste casamento religioso no registro civil.
O casal não aceita que se lavre a escritura como companheiros, insistindo que são, de fato, casados.
Existe alguma possibilidade jurídica de admitir esta certidão de casamento expedida pela igreja?? 

07 de Junho de 2.013
 

Resposta:


Não, pois como o casamento foi somente religioso, juridicamente não há casamento, uma vez que somente alcança os efeitos civis registrado o casamento ou termo no cartório do Registro Civil de Pessoas Naturais competente.
Logo, não houve alteração do estado civil que o casal possuía antes do casamento religioso, permanecendo o mesmo.
Ademais, o próprio registro de aquisição onde a adquirente constou como “casada” deve ser retificado, e se sobrevindo o casamento civil regularizando o anteriormente feito para efeitos civis (ver artigos 74/75 LRP, 1515, 1516 e 1.532 do CC), deverá ser averbado junto a matrícula/transcrição do imóvel, podendo, eventualmente ocorrer questões patrimoniais dependendo do regime adotado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

terça-feira, 11 de junho de 2013

Loteamento Decreto Municipal de Aprovação - Caducidade

Consulta:

Temos o seguinte caso:
Foi apresentado para registro um processo de loteamento urbano, analisando o mesmo foi verificado que o Decreto Municipal de aprovação já ultrapassou o limite de 180 dias, estando, portanto vencido desde 21/02/2013.
O interessado reapresentou o processo juntando uma mera "certidão" da Prefeitura Municipal onde declara a mesma que o Decreto continua válido. É possível aceitar tal certidão ?
Muito obrigado
05-06-2013
 
Resposta:
 
A aprovação do loteamento exigida pelo artigo 18, caput e inciso V (cópia do ato de aprovação) da Lei 6.766/479, foi feita como deveria ser, por ato administrativo efetivado por Decreto Municipal, que é a fórmula segundo a qual os chefes dos Poderes Executivos veiculam os atos administrativos de suas respectivas competências.
Como o projeto não foi levado a registro no prazo de 180 dias, o Decreto caducou (na expressão da Lei), decaído o direito do titular, ou seja, o ato administrativo eficaz se extinguiu pela caducidade.
E no caso, na realidade não se trata de revalidação, pois revalidar significa tornar válido, ou seja, é o ato pelo qual se torna legítimo, legal ou juridicamente válido o que se fizera sem valia ou eficácia jurídica. A revalidação assim, vem a dar existência legal ao ato que não tinha por omissão ou infração a preceito da lei. É a legitimação, a legalização ou o preenchimento de requisitos legais.
A aprovação do projeto do loteamento deverá ser feita através do ato administrativo de aprovação correto (artigo 18, V da Lei 6.766/79), ou seja, deverá ser realizada através de Decreto Municipal (ver decisão do CSMSP n. 003713.88.2010.8.26.0274– Itápolis – SP), pois como dito na decisão, certidão é ato administrativo enunciativo e não contém manifestação de vontade, devendo expressar fielmente o conteúdo do documento original de que extraída.
A certidão não dá para conhecer elementos essenciais do ato administrativo de aprovação do loteamento (sujeito e forma). Sem verificação do teor da suposta aprovação, viola-se a regra literal da Lei 6.766/79 e inviabiliza-se a devida qualificação registraria.
Portanto, não será possível o registro do loteamento apenas com a apresentação de certidão de Município, declarando que o Decreto continua válido, devendo ser apresentado novo Decreto do Executivo Municipal aprovando o projeto de loteamento.
É o parecer sub censura..
São Paulo Sp., 05 de Outubro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

sexta-feira, 7 de junho de 2013

Alvará Judicial

Consulta:


Foi apresentado Alvará Judicial autorizando empresa (representada pela sócia) a escriturar em nome próprio imóvel integrante de um Espólio.
Existe algum impedimento para o Tabelionato lavrar a escritura aceitando a representação do proprietário (Espólio)/vendedor  através do alvará judicial nesta condições (contratando consigo mesma)? 
04-06-2013
 

Resposta:


A rigor, o espólio deveria ser representado por seu inventariante através do alvará, mas como houve alvará judicial autorizando o adquirente a representar o transmitente (espólio), entendo s.m.j, de que a prática do ato será perfeitamente possível a exemplo dos casos de aquisição de bens pelo mandatário (artigo n. 117 do CC).
No entanto, do alvará deverá constar a menção do imóvel, seu valor para alienação, estar dentro de seu prazo de validade, a autorização da aquisição pela pessoa jurídica que representa o espólio, não haver impedimentos que possam ser enquadrados nos incisos I a IV do artigo n. 497 do CC., e que o alvará seja recente e não tenha sido revogado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Junho de 2.013

 


Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.

Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes houverem sido subestabelecidos.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Art. 682. Cessa o mandato:

I - pela revogação ou pela renúncia;

IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio

 

terça-feira, 4 de junho de 2013

Compromisso de Compra e Venda

Consulta:


Foi apresentado para registro uma promessa de compra e venda de 1/10 do imóvel, de Benedetto para sua irmã Margheritta, recebida pelo óbito do pai de ambos (Pietro), na partilha foi atribuída 1/2 para viúva e 1/10 para cada filho, porém consta do item 3 do contrato somente será transmitida quando ocorrer o falecimento da viúva (mãe de ambos).
É possível o registro, consta-se este item no registro?
28-05-2013


Resposta:

 
1.                 No caso, não se trata de compra e venda de imóvel quando pode ser inserida cláusula resolutiva expressa com amparo nos artigos 121, 122, 127, 128, 474 e 475 do CC (artigo 167, I, 29 da LRP);
2.                 E tal condição constante do item “3” da promessa de compra e venda não se trata propriamente de condição suspensiva ou mesmo resolutiva;
3.                 A cláusula resolutiva nada mais é do que o pacto comissório. Já no código Civil de 1.916, a doutrina apontava a semelhança entre a condição resolutiva expressa e o pacto comissório;
4.                 No que concerne aos compromissos de compra e venda, há disposições especiais que desautorizam o pacto comissório, ao compromitente vendedor não é dado escolher, dada a mora do comprador, entre o preço e a resolução do compromisso. O artigo14 do DL 58/37 (imóveis loteados), o artigo 1º do DL 745/69 (imóveis não loteados) e o artigo 63 da lei 4.591/64 (unidades condominiais autônomas) dispõem modos especiais de constituição em mora dos compromissários compradores e resolução dos compromissos. Tais normas têm caráter cogente, às partes não é licito estipular de maneira diferente (RDI n. 23, pg. 116);
5.                 Ademais, tal condição contraria os artigos números 1.147, 1.418 do CC, 22 do DL 58/37 e 1º DL 745/69;
6.                 Portanto, entendo, s.m.j., de que o registro do contrato de compromisso de compra e venda com tal condição não será possível.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Maio de 2.013