quarta-feira, 31 de julho de 2013

Emolumentos SFH

Consulta:

 
Foi apresentado o instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, com recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal, sendo o valor da venda e compra de R$.139.695,28 e  da alienação de R$.125.600,13.
Na região tem diversos cartórios que estão cobrando dois registros, com valor integral.
Eles estão cobrando certo ou como deve ser cobrado?
 
Resposta:
 
 
A cobrança de dois registros pelo valor integral está totalmente equivocada e sujeita a penalidades e restituições.
No passado, a exemplo dos processos 583.00.2008.210143-0 da 1ª VRP da Capital, e Processo CG 2009/71789 – SA– SP., houveram tantos cálculos proporcionais sobre parte financiada, parte não financiada, regra de três, item i.8.1 das Notas Explicativas da Tabela – II, etc.
Com a alteração feita pelo provimento 23/2.012 (DJE de 20.09.2012) – item 104.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, tratando-se de aplicação do artigo 290 da LRP (primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH), aplica-se a redução de 50% sobre todos os atos (VC e alienação fiduciária), independentemente de parte financiada e parte não financiada.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Julho de 2.013
 
 
ROBERTO TADEU MARQUES.
 
104. Para o registro de imóveis adquiridos, para fins residenciais, com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, deverá ser exigida, caso a circunstância não conste expressamente do próprio título, declaração escrita do interessado, a qual permanecerá arquivada em cartório, esclarecendo tratar-se, ou não, de primeira aquisição, a fim de possibilitar o exato cumprimento do disposto no artigo 290, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e seu posterior controle.
 
104.1. Em caso positivo, a redução prevista para cobrança dos emolumentos incidirá exclusivamente sobre o valor financiado.
 
104.1. Em caso positivo, a redução para cobrança dos emolumentos prevista no art. 290, da Lei nº 6.015/73, incidirá sobre todos os atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária. (Alterado pelo Provimento CG Nº 23/2012)
 
 

sexta-feira, 26 de julho de 2013

Pacto Antenupcial

Consulta:


Me ocorreu a seguinte dúvida com relação ao registro de pacto antenupcial:
A separação ou divórcio deve ser averbada no livro 3 quando existe pacto antenupcial registrado? Ou averba-se tão somente nas matrículas dos imóveis correspondentes?
16-07-2.013.
 

Resposta:

 
1.                 Uma vez feita à separação ou o divórcio, far-se-á a sua averbação no registro público (Civil de Pessoa Natural - artigos 10, I do CC, 1.124 e 124-A e seu parágrafo 1º do CPC, 29, parágrafo 1º, “a”, e 100 da LRP e artigo 32 da Lei 6.515/77), evidentemente também no Registro de Imóveis junto às transcrições ou matrículas dos imóveis porventura existentes em nome dos separandos ou divorciandos (artigos 167, II, itens 5 e 14 da LRP);
2.                 Na realidade, não há previsão para a averbação de separação ou divórcio junto ao Livro 3- Auxiliar, onde registrado o Pacto Antenupcial que serviu para reger as questões patrimoniais do casamento e nada se alterou com relação ao pacto que valeu durante a vigência do casamento. Eventuais questões patrimoniais e de família devem ser resolvidas na separação ou no divórcio judicial ou extrajudicial;
3.                 No caso de separação, eventualmente poderá ocorrer a conciliação restabelecendo-se o casamento, e pelo divórcio, poderá sobrevir novo casamento, até mesmo entre os divorciandos;
4.                 O pacto antenupcial também poderá ter sido registrado em outra circunscrição territorial diversa daquela onde registrado eventuais imóveis de propriedade dos cônjuges;
5.                 O pacto também poderá ser cancelado em face de alteração de regime de casamento feita pelo casal, mas nesse caso, por determinação judicial (Processo da 1ª VRP- Capital n. 0040126-69.2012.8.26.0100);
6.                 Portanto, concluímos que apesar de não haver previsão legal e nenhum efeito prático, se requerido (artigo 13, II da LRP), tal averbação poderá ser feita (artigo 178, VII da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Julho de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 24 de julho de 2013

Cédula Rural Pignoratícia

Consulta:


Solicito seu parecer a respeito do caso da Cédula de Crédito Rural em que foi dada em garantia, em alienação fiduciária (?), determinado bem.
No meu caso, trata-se de Cédula Rural Pignoratícia. Como o próprio nome indica, a garantia deveria ter sido de penhor. Veio como sendo em alienação fiduciária (um trator). Entendo que não pode ser aceita a cédula nessas condições.
No caso de Cédula de Crédito Bancário, registraríamos essa garantia (não a cédula) no TD. Mas, como se trata de CRP, a previsão legal é no sentido de que ela deve ser registrada no Livro 3.
10-07-2.013

 
Resposta:

 
Como a garantia do bem móvel (trator) é alienação fiduciária e não penhor rural agrícola, deverá ser constituído através de Cédula de Crédito Bancário (artigos 35 e 42 da Lei 10.931/04) ou através de Cédula do Produtor Rural (artigo 5º da Lei n. 8.929/94), podendo, eventualmente a garantia (trator) ser alterada para penhor rural agrícola (artigos 14, V, 15 e 56, I do DL 167/67).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Julho de 2.013

 
ROBERTO TADEU MARQUES

 

 

quinta-feira, 18 de julho de 2013

Condição Resolutiva Expressa

Consulta:


Em uma escritura de venda e compra foi imposta a cláusula resolutiva nos termos dos artigos 474 e 475 do CC.
A cláusula constou do registro.
Agora foi apresentada uma escritura de inventário e partilha para registro.
Se fosse uma escritura de venda e compra a cláusula impediria o seu registro enquanto não cancelada, certo?
Por ser escritura de inventário e partilha pode ser registrada?
04-07-2.013
 

Resposta:


1. “O que caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é justamente a força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do comprador” (Fioranelli, Ademar – Direito Registral Imobiliário Irib/Safe, Porto Alegre – 2.001, p. 476).
Assim, uma vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência com a concordância expressa do comprador e dada a liberdade de contratar constante do artigo n. 421 do CC, o imóvel poderá ser alienado
Se o adquirente concorda expressamente com a compra e venda de imóvel sob o qual pende condição resolutiva expressa, é de seu conhecimento essa pendência/ônus, e se ainda assim foi de sua conveniência contratar, ele estava ciente, não podendo alegar desconhecimento;
2. Já no caso de inventário e partilha, a transmissão ocorre desde logo por sucessão pelo princípio de saisine (artigo 1.784 do CC), e a condição resolutiva existente, muito menos impede o registro da partilha. No entanto, a existência da condição resolutiva expressa deve ser certificada no título (escritura de inventário e partilha – artigo n. 230 da LRP);
3. No caso de inadimplemento, ainda que tenham ocorrido transmissões, estas também ficam resolvidas, uma vez que pela publicidade do registro da compra e venda condicional não podem os terceiros alegar desconhecimento (ver RDI n. 56 – O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza – item 3.3. Inadimplemento – página 90)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Julho de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

terça-feira, 16 de julho de 2013

Condição Resolutiva e Instituição de Usufruto

Consulta:


Foi apresentada para registro escritura pública de venda e compra, com cláusula resolutiva (p/ pagamento do preço) e, ao mesmo tempo, instituição de usufruto vitalício.
É possível o registro?? Como proceder?? Primeiro registra-se a instituição do usufruto e depois averba-se a condição/cláusula resolutiva ou ao contrário??
02 de Julho de 2.013.


Resposta:


“O que caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é, justamente a força de romper o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do comprador” (Fioranelli, Ademar – Direito Registral Imobiliário  Irib/Safe, Porto Alegre – 2.001, p. 476).
Assim, uma vez que o vínculo pode se romper apenas pela inadimplência, o usufruto pode ser instituído com a concordância expressa do usufrutuário, dada a liberdade de contratar constante do artigo n. 421 do CC.
A cláusula resolutiva expressa é condição acessória da venda e compra e deverá preceder ao registro do usufruto, até porque deve ela constar do corpo do registro da compra e venda como condição do contrato e não por averbação.
O usufrutuário aceita a instituição do usufruto sobre imóvel sob o qual pende condição resolutiva expressa.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Julho de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 10 de julho de 2013

Retificação de Perímetro


Consulta:
 
01. Solicitado nesta serventia averbação de retificação de 03 lotes de terrenos, cada um objeto de matrícula individual, oriundo de loteamento registrado nesta serventia, cuja planta arquivada nesta serventia, que não possui área superficial total de nenhum dos lotes, possuindo algumas medidas, não todas, não contém memorial descritivo arquivado do processo do loteamento.
02. Lote 01 - Qd. "F" - objeto da matrícula nº 13.230, terreno localizado na esquina, medindo na matrícula 11 x 30 metros, ou 330,00 metros quadrados, que na retificação passou a ter 449,58 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que mede 12 X 28 m.
03.Lote 02 - Qd. "F" - objeto da matrícula nº28.572, terreno localizado ao lado do lote 01 supra, medindo na matrícula 10 X 30 metros ou 330,00 metros quadrados, que na retificação passou a ter 444,24 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que mede 12 x 28 m.
04. Lote 03 - Qd. "F" - objeto da matrícula nº56.818, terreno localizado ao lado dos lotes 01 e 02, medindo na matrícula 11 x 30 metros, que na retificação passou a ter 347,47 metros quadrados.
Obs: Na planta do loteamento consta que mede 11 x 30 m.
Todos os memoriais e plantas contém anuência dos lotes confrontantes, bem como do Município, estando ainda, os memoriais descritivos e plantas com o "de acordo" deste Município.
É possível a retificação na forma pretendida. ?
01.07.2013.
 
Resposta:
 
Não temos a planta para visualizar o desenho dos lotes, mas presumo que são irregulares, ou seja, necessariamente não formam ângulos retos em todos os lados e o de esquina poderá ter medida em curva. Estranho o fato de o lote “03” estar localizado ao lado dos lotes “01” e “02”. Não seria ao lado do lote “02”, como o lote “02” que está ao lado do lote “01”?
Como tais lotes não possuem todas as medidas, evidentemente algumas foram incluídas pela retificação, passando a terem as medidas de todos os lados e confrontações e, eventualmente as medidas além de irregulares, são maiores da frente aos fundos, e retificando o perímetro conseqüentemente há retificação da área.
Como se trata de loteamento, pelo visto bastante antigo, todos os confrontantes e principalmente a Municipalidade anuíram, entendo ser possível as retificações como requeridas, desde que tenham sido feita “intra-muros”.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Julho de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES

 

quarta-feira, 3 de julho de 2013

Menor Adquirindo Bem Imóvel

Consulta:


Conforme havíamos conversado há uma questão que ao meu ver não é possível  a lavratura de uma escritura de compra e venda ao menos que haja um alvará específico, porém estou apto a mudar de opinião se encontrarmos uma justificativa legal para tanto, conforme abaixo relato.

As situações são as seguintes:

1 -  Menor de 16 anos adquirindo um imóvel representado pelos pais:

O artigo 1.691 do CC estabelece que contrair obrigações em nome do menor que exorbitem a administração geral depende de alvará, e como o pagamento é uma das espécies extintivas de obrigações, meu entendimento inicial é que depende de alvará judicial quando o numerário pertencer ao menor, além do fato do ato estar eivado de nulidade.

Nesse mesmo sentido as normas do Estado do Paraná, Permambuco e me disseram que de Santa Catarina vedam a aquisição do imóvel de menor absolutamente incapaz. Aproveito para destacar a norma do Paraná, a saber:

11.2.25 - Sem a devida autorização judicial é vedado ao tabelião lavrar escritura de compra e venda para aquisição de imóvel quando  numerário pertencer a menor e este figurar como outorgante comprador.” 

“Art 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, alvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização judicial

Há ainda uma decisão no Paraná permitindo a aquisição desde que haja doação de numerário pelos pais na escritura.

Minha dúvida é saber se absolutamente incapaz tem legitimidade sem alvará judicial para aquisição de imóvel, ou seja, se posso lavrar uma escritura de compra e venda em que o absolutamente incapaz comprarece como comprador representado pelos pais.

2 - Maior de 16 anos e menor de 18 anos adquirindo um imóvel assistido pelos pais:

No Código Civil e Código de Normas retro, fala-se em menor, por não diferencia dos absolutamente e relativamente incapaz, assim, pergunto se a mesma regra se aplica para ambos os casos, ou no relativamente incapaz já há uma legitimidade de venda, pois já possuem um discernimento para prática de atos civis e a lei só exigem que estejam acompanhados dos pais (assistência).

3 – Motivo da dúvida

A dúvida se dá em virtude de ser muito comum a lavratura dessas escrituras no Estado de São Paulo, bem como os respectivos registros, sem qualquer impedimento o exigências a respeito do tema.

Agradeço atenção dispensada.
27-06-2.013.


Resposta:


O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.
Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).
O artigo 1.634 do CC/02, diz que: “Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade (...)”.
O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691, estabelece: “Não podem os pais alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do Juiz”.
O menor púbere ou impúbere não está impedido de adquirir bens, desta forma, caso o menor tenha pai e mãe, deverá ser representado por ambos.
Se se tratar de venda e compra pura com pagamento total e quitação do preço, não haverá necessidade de alvará judicial.
No entanto, se se tratar de venda e compra com condição resolutiva ou em que haja outras obrigações, pagamento em prestações e oneração, no resguardo de seus interesses os representantes precisam ser credenciados pelo Juízo a quem compete proteção dos interesses dos incapazes.
No caso de o pai estar impedido ou encontrar-se em local incerto e não sabido, o fato deverá ser declarado no título aquisitivo, sob as penas da lei, pela mãe que representará ou assistirá o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar, falecimento, etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Junho de 2.013.


ROBERTO TADEU MARQUES

 

 

ROBERTO TADEU MARQUES

 

 
OBS// Ver também NSCGJSP – Capítulo XIV, itens 41, “e”, 44, “k” r 179.4,