quarta-feira, 25 de setembro de 2013

Condomínio Alteração de Vaga de Garagem

Consulta:


Uma empresa instituiu e especificou na matrícula nº. 76.166, o condomínio denominado B. V., composto de 16 casas assobradadas, contando com uma vaga de garagem para 02 (dois) automóveis de pequeno porte. Destas casas, foram vendidas 07, restando em seu domínio 09 casas. Acontece que as garagens não cabem 02 automóveis, razão pela qual pretende alterar o registro para constar somente uma vaga para automóvel. Da convenção de condomínio nada consta com relação a este fato. Pergunta: Para a averbação dessa modificação, é necessária a presença de todos, a empresa e os 07 condôminos ou apenas 2/3, que poderão decidir nas Assembléias Geral ou Extraordinária, como consta da Convenção?. Todas as matrículas foram descerradas, constando as garagens para 02 automóveis.


Resposta:


Inicialmente, informamos de que o documento que veio anexo está ilegível, mesmo ampliado.
1.                 Pela instituição, especificação e convenção do condomínio nas unidades autônomas (16 casas assobradadas) foram instituídas e especificadas que cada uma delas possui uma vaga de garagem para a guarda de dois veículos de pequeno porte;
2.                 Pela alteração que se pretende realizar (alteração da instituição e especificação), cada unidade continuará com uma vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada unidade comportará a guarda de um veículo apenas;
3.                 E isso, além de implicar em uma limitação do direito de propriedade, também implicará em uma restrição do uso, adquiriu-se uma unidade com uma vaga para a guarda de dois veículos e se tem uma vaga para a guarda de um veículo;
4.                 Além do que, para a alteração/retificação que se pretende, será necessária a retificação do condomínio e com a aquiescência unânime dos condôminos nos termos do artigo n. 1.351, segunda parte (mudança da unidade) e do item n. 74 do Capítulo XX das NSCGJSP e com a conseqüente aprovação do projeto pelo Município (ver APC n. 713-6/6 – Campinas SP – 1º RI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.013.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

sexta-feira, 20 de setembro de 2013

Contrato de Abertura de Crédito Rural Fixo

Consulta:

 
Dr. recebi para registro em Títulos e Documentos o Contrato de Abertura de Credito Rural Fixo.
Na cláusula primeira consta; o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contidas nas clausulas gerais do contrato de abertura de credito rural fixo, registrado sob nº.864.710, em 4-7-2013, no cartório do 1º Oficio de Registro de Títulos e Documentos de Brasília, as quais passam a integrar o presente contrato para todos os fins de direitos, formando um documento único e indivisível...
Queria saber se posso registrar o contrato de abertura de credito e se tem que fazer parte integrante as cláusulaa gerais e como fazer a cobrança?
 
Resposta:
 
 
1.                 Integrante vem de integrar (completar, tornar inteiro), é o adjetivo empregado para exprimir tudo o que entra na composição ou na formação do todo para completá-lo, mostrando-se assim um de seus elementos necessários;
2.                 Os contratos de Abertura de Crédito Rural Fixo feitos com o Banco do Brasil S/A por todo o País, tem as suas cláusulas gerais, as quais se encontram registrada sob o nº. 864.710 em 04/07/2013 no 1º RTD de Brasília – DF, e que integra o presente contrato ora apresentado para registro em RTD (domicílio do financiado) e que o acompanham para fins de registro, sendo a sua veracidade de responsabilidade das partes, assim como é, via de regra, as capacidades de representação dos documentos e contratos que acessam o RTD;
3.                 São condições/cláusulas gerais que servem para todos os contratos da espécie e os integram;
4.                 Na cláusula primeira do contrato, o financiado declara ciente e de pleno acordo com as disposições contratuais contidas naquele documento que o integra;
5.                 As condições gerais acompanham o documento, há declaração de ciência e de pleno acordo por parte do financiado e aquele registro tem sua publicidade, enfim é de conhecimento público e registrado como deveria na sede do financiador;
6.                 Aquele documento é integrante do contrato de abertura de crédito rural fixo e entra na composição, na formação do todo;
7.                 Portanto, entendo s.m.j., de que o contrato de abertura de crédito firmado em 21/08/2013, pode ser registrado em RTD juntamente com as condições gerais que o acompanham, ou melhor, que dele fazem parte;
8.                 A cobrança dos emolumentos deverá ser feita como registro integral de contrato com conteúdo financeiro, ou seja, pelo item “1” (Hum) da Tabela III pela base de cálculo de R$ 99.522,30.
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.013.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 11 de setembro de 2013

Instrumento Particular

Consulta:

 
Estamos lavrando uma escritura de Venda e Compra no qual envolve 1/7 (um sétimo) do imóvel. O valor declarado da transação é R$ 11.500,00. O valor venal total do imóvel é R$ 73.356,39.
Pergunto:
Este negócio jurídico poderia ser feito por instrumento particular, haja vista que o valor é inferior a 30 salários mínimos (art. 108 C.C.)?
Os emolumentos devem ser cobrados com a redução referida no item 1.6 das Notas Explicativas da Tabela de Custas ou sem a redução?  
10-09-2.013
 
Resposta:
 
 
Esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, R$ 20.000,00 sobre a avaliação de R$ 100.000,00 etc. (ver Decisões do CSMSP 1.088-6/0, 1.121-6/1 e 0007514-42.2010.8.26.0070), sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.
Como o ato será realizado através de escritura pública, não há de se falar ou não há incidência da redução prevista no item n. 1.6 da Tabela I do Tabelionato de Notas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Setembro de 2.013.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 6 de setembro de 2013

Patrimônio de Afetação Incorporação

Consulta:


Empresa promoveu registro da incorporação para construção de um empreendimento e, posteriormente, apresentou requerimento solicitando averbação na matrícula para constar que o empreendimento está sujeito ao regime especial de tributação nos termo do art. 4º da Lei 10.931/2004.
Quais são os requisitos? Basta o requerimento/declaração com firma reconhecida?

Não consta averbação na matrícula da constituição do patrimônio de afetação e, também, no requerimento nada foi mencionado e não foi apresentado o Termo de Constituição deste, que entendo que seria um dos requisitos para averbação deste regime de tributação diferenciada.
É possível a averbação na forma apresentada?
05-09-2.013


Resposta:

 
A posição da serventia está correta, pois tal averbação não poderá ser feita conforme artigo 2º, inciso II da Lei 10.931/04.
Portanto, para que a incorporação/empreendimento se enquadre ao regime especial de tributação (artigo 1º da Lei), deverá submeter a incorporação/empreendimento ao regime de afetação (artigos 31-A a 31-E) antes da averbação da construção (artigo 31-E, inciso I da Lei 4.591/64).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Setembro de 2.013

 
ROBERTO TADEU MARQUES.