quinta-feira, 18 de dezembro de 2014

Filial Não Aberta

Consulta:


Temos a seguinte questão no Registro de Pessoas Jurídicas
Uma empresa local registrou alteração de contrato social nesta Serventia, da qual constava que "abriria" uma filial na cidade "X". Ocorre que a empresa matriz não abriu a filial na cidade "X" e a mesma não quer mais abrir tal filial.
Qual o caminho correto para resolver a questão ?? 
A) Ela abriria a empresa lá, tiraria o CNPJ e em seguida encerra a empresa, ou; 
B) Apresenta uma nova alteração contratual da matriz onde informa que não mais abrirá a filial ?? 
16-12-2.014


Resposta: 


1.                 Na última alteração contratual da pessoa jurídica constou que esta abriria uma filial na comarca/município de "X", fato este que não ocorreu por razões econômicas/administrativas/comercial ou outras quaisquer que competem somente a empresa e não vem ao caso; 
2.                 Não se pode exigir, mesmo constando em contrato, de que a pessoa jurídica abra uma filial com sede em "X", para depois extingui-la; 
3.                 Basta que ela altere novamente o contrato social alterando a cláusula em que constava que seria aberta uma filial, modificando para constar de que a empresa não abrira filial e que a filial a ser aberta prevista na cláusula tal, não chegou a ser aberta, juntando uma certidão (negativa) do RCPJ da comarca de "X", onde conste que tal filial com a denominação “Y” não foi aberta naquele SRCPJ. 

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 16 de Dezembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES. 

quarta-feira, 17 de dezembro de 2014

CCB Hipoteca Já Vencida

Consulta:


Foi apresentada para registro Cédula de Crédito Bancário com operação garantida por hipoteca.Ocorre que a cédula foi emitida em 01/10/2013 e seu vencimento previsto para 26/09/2014, ou seja, está vencida.
E possível o registro??
15-12-14 


Resposta:


Como a hipoteca não foi pactuada a mais de trinta anos (pois depois desse prazo a hipoteca somente pode ser reconstituída por novo título – artigos 1.485 do CC e 238 da LRP), o registro é possível. 

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 15 de Dezembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quinta-feira, 11 de dezembro de 2014

Emolumentos SFH Alienação Fiduciária

Consulta:


Contrato de compra e venda (Imóvel Residencial) com alienação fiduciária na forma do §5°do art.61 da Lei 4.380/64, com recursos do SBPE.
Não foi apresentada nenhuma declaração de primeira aquisição objetivando o desconto e no corpo do contrato não possui nenhuma cláusula a respeito.
Em pesquisa aos arquivos, verificou-se que o comprador possui outro imóvel residencial.
Como proceder neste caso em relação as custas? 

Obs. Sempre deverá ser exigida a  declaração de primeira aquisição (Item 112 do Prov.58/89 Cap.XX da CGJ).


Resposta:


1.                 Como o contrato foi realizado na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da Lei 4.380/64, foi feito dentro do SFH, aplicando-se o artigo n. 290 da LRP;
2.                 Com relação aos emolumentos, aplica-se o item 112.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, ou seja, os emolumentos devem ser cobrados com redução de 50%, a qual incidirá sobre todos os atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária financiada pelo SFH. Evidentemente, deverá o interessado apresentar declaração de que tal aquisição se trata da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais (comercial não pode) financiada pelo SFH. Portanto, aplica-se o item 112 do Capítulo XX das NSCGJSP, ou seja, como no caso a declaração não consta do corpo do contrato, deverá ser se exigida em documento a parte;
3.                 Tanto a Lei (artigo 290 da LRP), quanto as NSCGJSP (item 112 e subitem 112.1) referem-se a primeira aquisição financiada pelo SFH, e o fato de o adquirente/mutuário ser possuidor ou ter adquirido outro imóvel que não financiado pelo SFH é irrelevante e nada tem a ver com a aplicação da redução.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Dezembro  de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quinta-feira, 4 de dezembro de 2014

Averbação Premonitória Emolumentos

Consulta:


O mandado da pré penhora ou certidão, conforme art 615-A CPC, deverá ser averbado pelo valor da causa ou sem valor declarado? 


Resposta: 


Os emolumentos a serem cobrados pela averbação premonitória (artigo n. 615-A do CPC) são os de averbação sem valor declarado (item 2.4 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis), em conformidade com o processo CGJSP n. 2009/126792.

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 27 de Novembro de 2.014. 


ROBERTO TADEU MARQUES.


quinta-feira, 27 de novembro de 2014

Averbação Embargos de Terceiros

Consulta:


Compareceu em cartório um advogado e nos consultou como ele deve proceder para que seja averbado nas matriculas nºs.9.521 e 9.522, as decisões, que se anexam, junto com as matriculas. Caso exista a possibilidade como devo constar na averbação?


Resposta: 


A rigor, a averbação junto à matrícula do imóvel da oposição de embargos que foi deferida pelo juízo, poderia ser realizada em apertada síntese nos termos do artigo 167, II, 112, no entanto como foi determinado o levantamento das penhoras averbadas junto à matrícula dos imóveis sem que se tenha apresentado ordem (mandado) expressa para o registro de imóveis, deverá ser apresentado mandado de cancelamento/levantamento das penhoras para fins de averbação, ficando impossibilitada a averbação da oposição de embargos de terceiros que foi deferida sem que se levantem as penhoras nos termos do artigo 250, I da LRP, não cabendo no caso a aplicação da MP 656/14. 
Uma vez feito o principal, cancelamento das penhoras será prescindível qualquer outra averbação.

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 17 de Novembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES. 

sexta-feira, 14 de novembro de 2014

Penhora CRPH Já Vencida


Consulta: 


Recebi um Mandado de averbação de penhora referente a um imóvel matriculado sob nº 1000. Verificando a matricula consta uma Hipoteca a favor do Banespa, oriunda de uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecaria, registrada em 11.11.2005 com vencimento em 31.10.2006, tendo sido averbado um Aditivo prorrogando o vencimento para 20.06.2011.
Pergunto: Posso averbar a Penhora? Porque? 


Resposta: 


Via de regra é pacífico de que estando as dívidas constituídas por hipoteca cedular vencidas, sem notícia de penhora por parte do credor hipotecário, a averbação de outras penhoras poderá ser feita (APC n. 70049720824 – RS e Processo CG n. 2011/118556).
Não sei se é o caso, mas também decisões outras de que o crédito trabalhista de natureza laboral tem preferência sobre os demais créditos, podendo as penhoras de origem em créditos trabalhistas ser averbadas mesmo estando o bem imóvel hipotecado cedularmente, e assim também o é nas decisões do STJ Resp n. 220.179 – MG (1999/0055602-0) e Acórdão do TJRS n. 70053224051. Portanto, averba-se a penhora como determinado. 
Ou seja, vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível a averbação da penhora em ação movida pelo credor não titular da garantia, principalmente por ser crédito de origem laboral que prefere aos demais (ver APC 230-6/1, Decisão monocrática STJ 05/05/2.005 – Fonte 9.590 – Mato Grosso do Sul, STJ – Recurso Especial n. 220.179 – MG 1999/0055602-0, APC n. 70049720824 – TJRS, RR 509.681/98.2 – 2ª T. – TST – j. 1º.06.1.999 – Rel. Min. Valdir Righeto, Processo CGJSP n. 2011/118556,  Acórdãos do TJRS de nºs., 70049720824 – Vacaria – RS e 70053224051 – Taquari – RS).
No entanto, após a averbação da penhora deverá ser certificado no título (artigo 230 da LRP) a existência dos ônus que pesam sobre o imóvel e feita a comunicação por ofício aos demais credores (cédula – indisponibilidade).
Sendo assim, averba-se a penhora como determinado. 

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Novembro  de 2.014


ROBERTO TADEU MARQUES.
  

segunda-feira, 10 de novembro de 2014

Registro de Contrato de Abertura de Crédito Rural Fixo

Consulta:


Gostaria de saber se CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO RURAL FIXO, registra-se em RTD ou REGISTRO DE IMÓVEIS ?
07/11/14


Resposta: 


Nos termos do parágrafo único do artigo n.127 da Lei dos Registros Públicos: “Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”. 
Portanto, no caso será preciso verificar se há ou não garantias no contrato. Se forem garantias reais, como por exemplo, hipoteca, penhor rural, agrícola ou pecuário, o registro (da garantia) deverá ser feito em Registro de Imóveis. Em sendo hipoteca (convencional), esta devera ser constituída por escritura pública porque de cédula não se trata e seu registro será feito no livro “2” no RI do local do imóvel. Já no caso de penhora rural (artigo n. 1.438 do CC), seu registro será feito no Livro 3-Auxiliar no Registro de Imóveis da Comarca da situação dos bens empenhados, ou seja, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Caso não haja garantias ou no caso de estas serem pessoais como avais por exemplo, o contrato deverá ser registrado em RTD do local do domicílio ou sede (pessoa jurídica) das partes (artigo 130 da LRP).

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 31 de outubro de 2014

Divórcio Com Partilha Filho Emancipado

Consulta:


Foi apresentada uma escritura pública de Divórcio lavrada em Out/2014, na qual consta um dos filhos do casal como maior emancipado (17 anos). 
Na certidão de nascimento consta que a emancipação ocorreu em Jan/2014. 
Demais elementos do ato estão presente (partilha, questões fiscais, certidões, etc.) 
É possível o registro da partilha contida nesta escritura?
24-10-2.014


Resposta: 


Sim, é perfeitamente possível o registro, pois a existência de filho emancipado não obsta a realização de separação, divórcio ou de inventário via administrativa (artigos 12 e 47 da Resolução n. 35 de24 de Abril de 2.007 do Conselho Nacional da Justiça – CNJ). 
Se o filho foi emancipado cessou a suma menoridade, bem como a sua incapacidade.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.


quinta-feira, 23 de outubro de 2014

Rerratificação Escritura

Consulta:


Devolvemos uma escritura pública de inventário e outra de v/c de imóvel solicitando a retificação da descrição do imóvel objeto.
Sendo que na primeira, os herdeiros recebem o imóvel e, na segunda já o vendem a terceiros. Foram prenotadas separadamente.
O Tabelião rerratificou a descrição do imóvel objeto das duas escrituras em um ato só.
Considerando que todas as partes compareceram, que o objeto é o mesmo, existe algum impedimento legal para esta rerratificação dos dois atos ter sido efetuada em um ato só?? 
17-10-2.014


Resposta: 


Não, não há impedimento nenhum para que em uma só escritura de rerratificação com o fim de retificar a descrição do imóvel se proceda a re-ratificação de uma, duas ou mais escrituras relativas ao imóvel cuja descrição carece de retificação para adequá-lo a descrição tabular, desde que compareçam todas as partes interessadas, no caso das duas escrituras.
Far-se-ão dois registros, um do inventário (pela escritura de inventários e escritura de rerratificação) e outro da venda e compra (pela escritura de venda e compra e escritura de rerratificação), ou seja, nos dois atos devem ser mencionados os dois títulos (1º inventário + rerrat., 2º v/c + rerrat.), pois o que está se fazendo é adequar a descrição do imóvel constante dos títulos à descrição do registro.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 19 de Outubro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quinta-feira, 16 de outubro de 2014

Aluvião

Consulta:


Selma, solicitou a retificação, na forma do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos, do lote 27, da quadra A, do loteamento, devidamente inscrito, denominado “Estância L. A.”, nesta Cidade, da área de 1.190,00m², para 4.191,79m² (3.000,00² a mais), cujo terreno confronta, nos fundos, com um Ribeirão que teria sido objeto de aluvião (artigo 1250, CC). 
PERGUNTA: O Cartório teria segurança para promover esta retificação ou devolveria, a fim de que a interessada obtivesse essa diferença, através da usucapião? 


Resposta: 


1.                 Inicialmente, acho que é possível, porém muito pouco provável aluvião proveniente de ribeirão, no entanto isso não vem ao caso; 
2.                 Quanto ao lote 27 da quadra “A” de propriedade da interessada, este imóvel poderá sim ser objeto de retificação judicial ou administrativa; 
3.                 Já essa área aluvional (3.000,00 m2) é área nova não contida no conceito “intra muros”, e se não pertencia ao imóvel não há o que retificar. Até porque, retificação não é modo de aquisição de propriedade, nem de declarar qualquer domínio;
4.                 Portanto, essa área adquirida por acessão (artigos 1.248, II e 1.250 do CC – aquisição originária), deve ter prévia declaração judicial de aquisição do domínio agregada à área titulada já existente. O que deverá ser feito pelas vias ordinárias jurisdicionais através de ação própria com citação de todos os interessados (artigo 942 do CPC) e demonstração em Juízo de que o aluvião se deu por fato natural (não tendo havido aterro), e que o reconhecimento lhe é devido declarando-lhe o domínio (ação declaratória constitutiva de direito de aquisição de propriedade por acessão por aluvião, ou mesmo por usucapião se o interessado já estiver na posse pelo temo exigido por lei ( artigos 1.238/1.239 do CC)) para fins de registro, após o que os imóveis poderão serem fundidos (remembrados/unificados).

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 13 de Outubro de 2.014 (61 GAD - GAU).


ROBERTO TADEU MARQUES

quinta-feira, 9 de outubro de 2014

Alienação Fiduciária Sobre Imóvel Rural


Consulta:


Recebi para registro um instrumento particular de alienação fiduciária sobre o imóvel rural da matricula 10000.
Sobre o imóvel existe registro de uma Cédula Rural Hipotecaria para outro credor (cooperativa). Esta cooperativa deu uma carta de anuência concordando com a alienação fiduciária (art 59 dec 167/67).
Posso realizar o registro da alienação fiduciária fazendo averbação da anuência da credora hipotecaria ?


Resposta: 


Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca, e mais, a legislação pertinente aos títulos de crédito rural (DL 167/67 - artigo 59) que permite a venda do bem com a anuência do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienação fiduciária do imóvel hipotecado anteriormente com a anuência do credor hipotecário, seja perfeitamente possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a alienação fiduciária que é uma garantia.
No entanto, deverá ser verificado no título anterior já registrado (CRH – HIPOTECA) se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o crédito hipotecário se o imóvel for alienado (fiduciariamente), no entanto essa é uma questão extra-registrária, mas afeta as partes (fiduciário e fiduciante). 
Quanto do registro da alienação fiduciária, também deverá ser certificado do título a existência das hipotecas (artigo 230 da LRP). 
Quanto à anuência da credora hipotecária, não deverá ser objeto de averbação devendo constar no corpo do registro (fulano de tal.com a anuência do credor hipotecário, tal objeto do R., tal deu em alienação fiduciária.......). 

É o parecer sub censura. 
São Paulo Sp., 02 de Outubro  de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES




quinta-feira, 2 de outubro de 2014

Compra por Estrangeira sem RNE

 Consulta: 


Foi apresentado um contrato de compra e venda com Alienação Fiduciária pela Caixa Econômica Federal no SFH, onde os compradores Moises possui a nacionalidade brasileira e seu cônjuge Carolina tem a nacionalidade Boliviana, ela possui CPF e RG, mas não possui o RNE. 
Posso registrar ou devo pedir o RNE da Boliviana ou ainda outro documento que prove que ela é naturalizada brasileira. 
25-09-2.014


Resposta: 


1.                 A rigor, essas minúcias só devem ser exigidas quando causem insegurança jurídica; 
2.                 No caso, penso que não se trata de aquisição de imóvel rural (por estrangeiro), mas sim de imóvel urbano devido às peculiaridades (Alienação Fiduciária/SFH/CEF); 
3.                 RG significa Registro Geral, que normalmente (pelo costume) é aquele que consta da Carteira de Identidade (Lei 7.116/83 e Decreto 89.250/83) e que é um direito de todo brasileiro (o naturalizado não é brasileiro naturalizado, mas somente brasileiro), sendo que no caso do brasileiro naturalizado este deverá apresentar o Certificado de Naturalização. Não um dever, uma obrigação. No entanto, há entendimento de que sim (DL 3.6858/41 – Lei das Contravenções Penais – Artigo 68); 
4.                 Já RNE significa Registro Nacional de Estrangeiros e que consta da Cédula de Identidade para Estrangeiro (Lei 6.815/80 – artigo 32); 
5.                 Já outra coisa é a Cédula de Identidade (C.I. – vigente) prevista no artigo “3” 1 do Acordo entre o Governo da República Federativa do Brasil e o Governo da República da Bolívia Sobre a Facilitação para o Ingresso e Trânsito de seus Nacionais em Seus Territórios; 
6.                 Portanto, conclui-se de que a Cédula de Identidade para Estrangeiro RNE não é obrigatória, ao menos para o caso em questão, pois se trata de questão com a Polícia Federal que é o órgão expedidor da CIE – RNE (www.pf.gov.com.....);
7.                 Para fins do artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 2 “a” da LRP, (Registro Geral da Cédula de Identidade), na realidade é mencionado Cédula, mas o correto é Carteira;
8.                 No entanto, se realizado o registro, haverá dúvida quanto ao documento, ou seja, se o RG (Registro Geral) é da Carteira de Identidade de brasileiro (naturalizado - Lei 7.116/83 e Decreto 89.250/83) ou se é da Cédula de Identidade (Decreto 5.541/2005 – artigo 3, item 1 do Termo de Acordo - como não é RNE, não será da Cédula de Identidade – artigo 33 da Lei 6.815/80), e também haverá dúvida quanto a nacionalidade da adquirente/fiduciária;
9.                 Portanto, solicite-se prova de sua nacionalidade e cópia autenticada da sua carteira ou cédula de identidade onde consta o número do RG.

É o nosso entendimento passível de censura. 
São Paulo Sp., 25 de Setembro de 2.014. 


ROBERTO TADEU MARQUES.


quinta-feira, 25 de setembro de 2014

Averbação de Construção Casa de Madeira e Alvenaria

Consulta:



Um pessoa edificou 5 casas sobre um terreno e pretende instituir condomínio sobre tais edificações. 
No habite-se expedido pela Prefeitura local, ora apresentado para averbação da construção, observamos que uma das edificações foi construída parte em alvenaria e outra parte em madeira.
Existe algum impedimento para o registro da instituição do condomínio de edificação desta forma???
23-09-2.014


Resposta: 


1.                 Não, não existe impedimento para que se averbe a construção e se faça o registro da instituição, especificação e convenção de condomínio edilício de uma ou mais unidades construídas de alvenaria ou parte de alvenaria e parte de madeira ou mista (ver IN RFP n. 9741/09 artigos 349/351 e 364, parágrafo 5º); 
2.                 As averbações das construções de casas pré-fabricadas (madeira/alvenaria/mistas) no registro de imóveis são feitas da mesma forma das casas construídas que não pré-fabricadas (somente de alvenaria).
De qualquer forma, a construção civil deverá ser aprovada pela Municipalidade, que expedirá o “habite-se” ou documento equivalente (certidão de construção, etc.), e nos termos do parágrafo primeiro do artigo n. 246 da LRP, a averbação no RI se fará mediante a apresentação de documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (Prefeitura Municipal do caso).
Quanto a CND do INSS (SRP), a contribuição incide sobre a mão de obra assalariada nos termos da Lei, mas não é só, com relação ao INSS há legislação e instruções sobre o tema, enquadrando como situações especiais as obras que utilizem materiais pré-moldados ou pré-fabricados (como madeira ou mista).
Dessa forma, tais tipos de construções (pré-moldados – pré-fabricados – madeira/mista, metal, etc.) não são isentas do recolhimento das contribuições devidas ao INSS/MPS/SRP. Terão sim um enquadramento especial, uma redução, mas não estarão isentos dos recolhimentos devidos que incidem sobre a mão de obra assalariada, e quando da averbação no RI, devem apresentar também a CND para com o INSS/SRP relativa a obra, além dos demais documentos necessários para a prática do ato (requerimento, “habite-se” ou documento comprobatório). 
Portanto, não importa se a construção é de alvenaria, de madeira ou mista, a apresentação da CND do INSS é devida. 

É o parecer sub censura. 
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES



quarta-feira, 24 de setembro de 2014

quinta-feira, 18 de setembro de 2014

Crédito Hipotecário

Consulta:


Recebi em Cartório Escritura Publica de Cessão de Crédito e outras Avenças em que uma Pessoa Jurídica cede a Pessoa Física (Pedro). A cessão refere-se a integralidade de seu credito, direitos, garantia hipotecária, constrição e ações existentes na Ação Monitoria em fase de Cumprimento de Sentença, em tramite perante a 17ª Vara Civil. 
Cessão essa no valor de R$20.000,00. 
A Pessoa Jurídica tem registrado em Cartório uma Hipoteca no valor de R$150.000,00 (juntamente com outro imóvel de outra comarca). 
Pergunto: Devo fazer Registro da Cessão ou somente averbação ? E  qual o valor a ser cobrado ? Pelo valor de R$150.000,00 atualizado (registro efetuado em 11.06.1996) ou pelo Valor Venal ? 


Resposta: 


1.                 O crédito hipotecário pode ser objeto de cessão (artigos 286/298 do CC, especialmente artigos nºs. 286/289/290) e o ato a ser praticado é o de averbação (ver também RDI n. 30 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa – item n. 27 – Cessão do Crédito Hipotecário e Breves Anotações sobre a Hipoteca – Maria Helena Leonel Gandolfo); 
2.                 A cessão, uma vez averbada, passa a valer contra terceiros, mas em relação ao devedor só vale se este for dela notificado. Obviamente, o comparecimento do devedor no instrumento de transferência do crédito, anuindo, supre a notificação (artigo n. 290 do CC), mas esta é uma questão extraregistrária; 
3.                 Quanto aos emolumentos, entendo s.m.j., que devem ser cobrados (averbação) sobre a base de cálculo do valor da cessão do crédito, ou seja, sobre o valor de R$ 20.000,00 (dividido pelo número de imóveis se a cessão do crédito abranger outras hipotecas que recaiam sobre outros imóveis - item 1.2 da Notas Explicativas da Tabela II, dos Ofícios de Registro de Imóveis).

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 16 de Setembro de 2.014. 



ROBERTO TADEU MARQUES. 

quinta-feira, 11 de setembro de 2014

Inventário Cotas Sociais

Consulta:


Um Advogado disse-me que está dando Baixa na Junta Comercial de uma Pessoa Jurídica.
Esta Pessoa Juridica é composta de um casal (casados) e possuem um loteamento registrado, sendo que falta 6 lotes para encerrar a disponibilidade.
O marido faleceu e o advogado disse-me que ao dar baixa na Junta Comercial, constara que 2 lotes ficarão para a viuva e 4 lotes para os filhos. Está correto?
Creio que seria necessário fazer inventário destes lotes e partilhado. 


Resposta:


1.                 Na realidade, os bens imóveis (lotes) não pertencem à pessoa física/natural do autor da herança, mas sim a pessoa jurídica da qual ele era sócio; 
2.                 Com sua morte, o que deve ser inventariado são as suas quotas sociais, e nesse caso a regra é a liquidação das suas quotas com a apuração dos haveres para pagamento aos seus herdeiros e legatários (artigo 1.028 caput do CC), através de escritura pública de dação em pagamento; 
3.                 Após o que a sociedade poderá proceder ao distrato social (dissolução, liquidação e extinção) firmado pela sócia remanescente e pelo espólio do falecido, representado por sua inventariante autorizada por alvará judicial específico a ser expedido nos autos do inventário do autor da herança (ver processos 100.10.022941-6 e 0038275-2.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital), e isso depois da liquidação das quotas do falecido, uma vez apurados e pagos os haveres dos sucessores do morto. Pelo distrato a sócia remanescente e na qualidade de viúva receberá o que lhe couber (lotes) também através de escritura pública de dação em pagamento autorizada pelo alvará (pessoa jurídica representada pela inventariante do sócio falecido) e pela sócia remanescente (quanto a escritura pública de dação em pagamento ver APC 0059075-78.2011.8.26.0100, 0005121-97.2011.8.26.0236, 0039109-22.2011.8.26.0071, 0001644-10.2010.8.26.0266, entre outros); 
4.                 Eventualmente, se não houver impedimento, os herdeiros após o inventário (das quotas) poderão ingressar na sociedade (artigo n. 1.028, III do CC), para então proceder ao distrato social recebendo em pagamento através de escritura publica de dação em pagamento os lotes que lhe couberem proporcionalmente as suas quotas sociais; 
5.                 No processo de extinção de uma pessoa jurídica, a DISSOLUÇÃO é uma fase anterior a liquidação, sendo que até o momento a entidade não perde a personalidade jurídica. A DISSOLUÇÃO caracteriza-se pela paralisação das atividades da pessoa jurídica, tendo a LIQUIDAÇÃO, por finalidade, apurar os haveres e deveres da mesma. Na fase da LIQUIDAÇÃO, deve ser acrescido à denominação a expressão “em liquidação”. Após a LIQUIDAÇÃO é que vem a EXTINÇÃO, quando então apurado que a entidade não deixa Ativo nem Passivo, formaliza-se o instrumento de EXTINÇÃO, o qual uma vez averbado no órgão de registro público competente faz com que deixe de existir a pessoa jurídica. Portanto, DISSOLUÇÃO não é o mesmo que EXTINÇÃO.  Até mesmo o estado de LIQUIDAÇÃO pode cessar, voltando a entidade a desenvolver suas atividades (ver processo CGJSP n. 2008/84.867 e artigos números 51, 1,033, 1.036 a 1.038  e 1.102 do CC). 

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 08 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 5 de setembro de 2014

Doação - Separação Judicial Sem Partilha

Consulta:


Recebi para Registro Escritura de Doação em que Elaine separada judicialmente faz Doação a seu filho Edgar (menor). Sendo que consta como aquisição: havido pela doadora através de seu matrimonio celebrado sob regime da comunhão de bens.
Solicitei que fosse trazido a Carta de Sentença da Separação para que pudesse constatar se houve partilha. 
Foi apresentado agora um mandado Judicial para averbar a Separação Judicial, não fazendo referência a Partilha de bens.
Pergunto: Posso registrar a mencionada Escritura?


Resposta: 


Se pela separação judicial do casal não houve partilha dos bens, estes estão em mancomunhão ou mesmo em condomínio pro- indiviso, e desta forma, sem que antes seja registrada a partilha dos bens, não poderá haver alienação (doação) do imóvel ou parte deste somente por um deles (ver decisão da 1ª VRP da Capital n. 100.10.014617-0 - ver também APC 79.158-0/3, 78.215-0/7, 23.886-0/0, 10.380-0/1, Bol do Irib de números 57 e 43, comunicado n. 12/82 da CGJSP – RDI n. 09 e RDI n. 08 – Partilha de Bens de Casal).
Eventualmente, se a doação fosse feita por ambos (separandos), a doação poderia ser registrada.
Já com relação ao mandado de separação, poderá ser objeto de averbação.

É o nosso entendimento passível de censura.
São Paulo Sp., 03 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.


quinta-feira, 28 de agosto de 2014

Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

Consulta:


Estou pensando em registrar a escritura pública lavrada em 15/10/1979, pelo Tabelião de Notas de outra cidade, junto à matrícula nº 5.305 pelo seguinte simples fato de serem os adquirentes CELIA (brasileira) e BENITO (italiano), casados sob o regime da comunhão universal de bens. Ou devo seguir a devolução feita em 23/10/2003.
O que o Sr. me diz?
25 de Agosto de 2.014.


Resposta:


O fato de a adquirente ser brasileira em nada altera, pois é casada pelo regime da CUB com italiano, e tal fato somente terá implicação  no que preceitua o artigo 12 da Lei 5.709/71 e item 70.3 do Capítulo XIV das NSCGJSP.
Portanto, deve ser seguida a ND anterior (autorização do INCRA e declaração do casal de que não possuem outros imóveis “rurais” no País).
Deve ser solicitada também a certidão negativa do ITR fornecido pela RFB ou comprovante de quitação dos últimos cinco anos (Item 65 do Capítulo XIV das NSCGJSP).

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES

quarta-feira, 20 de agosto de 2014

Escritura Inventário

Consulta:


Venho novamente, pedir vosso préstimo para o seguintes caso:
Os Cartórios de Notas estavam autorizados a fazer Inventários, sendo, quando constar Testamentos não poderá ser feito, conforme NSCGJ do Estado de São Paulo. Acontece que nas Normas do Estado do Rio de Janeiro os Tabeliães podem lavrar Inventários onde existe testamento.
Pergunto: Esta escritura lavrada, no caso no Rio de Janeiro, tem acesso ao Registro Imobiliário aqui? 


Resposta: 


No estado do Rio de Janeiro, assim como em nosso estado, será permitida a lavratura de escritura pública de inventário e partilha, em havendo testamento, somente quando estes forem revogados, caducos ou quando houver decisão judicial com trânsito em julgado declarando a invalidade do testamento. 
Nessas hipóteses o Tabelião de Notas solicitará, previamente, a certidão do testamento e constatada a existência de disposição reconhecendo filho ou qualquer outra declaração irrevogável, a lavratura da escritura pública de inventário e partilha ficará vedada e o inventário far-se-á judicialmente.
Mesmo fosse possível a lavratura de escrituras nesse sentido, em outros estados da federação ou no Distrito Federal, o registro não seria possível em nosso estado por disposição normativa, uma vez que o ato de registro seria aqui praticado (Enunciados sob forma de normas legais, não são por si só, regras de direito). 
Ver decisões da 1ª VRPSP 1091149-03.2013.8.26.0100 e 0006385-67-2014 e Processo CGJSP n. 2014/62010 – Parecer n. 221/2014-E – DJE de 23-07-2014 – paginas 08/11.

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.014. 


ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 13 de agosto de 2014

Condomínio Edilício Alteração

Consulta: 


Gostaria de fazer uma consulta a respeito de mudança de nome de um condomínio edilício.
Temos um condomínio que se chama "Studio Residence A.", ocorre que para abrir um CNPJ na Receita Federal a mesma esta exigindo que seja alterado o nome para "Condomínio Studio Residence A.".
Para tal alteração, estando o condomínio já instituído e especificado, com algumas unidades já vendidas, mas a incorporadora ainda detém 2/3 das unidades, ao menos no cartório, mas já consta no Títulos e Documentos registros de Atas de Assembléia de condôminos. 
Sendo assim pergunto:
Seria possível tal alteração por mero requerimento da Incorporadora, ou faz-se necessário Assembleia específica para alteração do nome do condomínio ?


Resposta: 


O condomínio edilício já se encontra instituído, especificado e registrado, assim como a sua convenção, portanto e a rigor, a alteração da denominação deve seguir o que preceitua o artigo n. 1.351 do CC. 
Ou seja, não será possível a alteração mediante requerimento do incorporador, devendo tal mister ser realizado através da alteração da convenção do condomínio (registrada no Livro 3-Auxiliar) a ser votada em  assembléia geral por 2/3 dos condôminos.
Após a aprovação, além da averbação no Livro 3 – Auxiliar, se fará uma averbação na matrícula mãe/matriz/original do livro “2” onde registrado o condômino com remissão nas demais matriculas das unidades autônomas, não se cobrando emolumentos pelas remissões. 

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 07 de Agosto de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.


quinta-feira, 7 de agosto de 2014

Alvará Judicial

Consulta:


O Juízo da Vara de Sucessões autorizou o Sr. Edivaldo a "transferir/vender" para seu próprio nome imóvel de propriedade de um Espólio.
O alvará foi devidamente descrito/relatado na escritura nos termos acima, no entanto, nesta o Espólio está sendo representado pelo Sr. Edivaldo e consta como comprador Sr. Flávio.
O Notário não deveria estar vinculado à determinação contida no Alvará Judicial??
É possível o registro da escritura apresentada  na forma acima? 
31-07-2.014.
 
Resposta:
 
Alvará é a ordem escrita emanada de uma autoridade judicial ou administrativa para que se cumpra um despacho ou se possa praticar determinado ato.
Quando oriundo da autoridade judicial, tem equivalência de mandado judicial. O alvará judicial é o decreto mandado lavrar pelo juiz para que se cumpra uma decisão por ele tomada, seja uma sentença dada, seja por mero despacho.
Se o alvará, a autorização foi específica, ou seja, autorizando o Sr. Edivaldo a transferir/vender/alienar um bem imóvel pertencente ao espólio “X” para seu próprio nome, não autoriza a alienar a terceiros (Sr. Flávio).
Seria mais ou menos como se Ana outorgasse uma procuração a Paula para que esta alienasse um bem imóvel específico de sua propriedade pelo valor de “x” para Ana Paula, e Paula na qualidade de mandaria, alienasse referido bem para Pauliana.
Nem a escritura poderia ser lavrada nessas condições, e se lavrada, o registro deveria ser qualificado negativamente, como é o caso que se apresenta.
Portanto, o notário deveria sim tem vinculado a determinação/autorização à prática do ato, e dessa forma não será possível o registro, a não ser que o alvará seja aditado ou novo alvará seja expedido autorizando o Senhor Edivaldo a alienar o bem imóvel do espólio ao Sr. Flávio (com ou sem valor determinado, isento ou não de prestação de contas, pois aí é esfera judicial).

É o que entendemos cabível censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.