sexta-feira, 31 de janeiro de 2014

Rerratificação Por Instrumento Particular

Consulta:


O Fundo de Terras da Reforma Agrária, através da União/Ministério do Desenvolvimento Agrário financiou a compra de lotes rurais por famílias e, para garantia do saldo devedor, foi constituída por hipoteca. Na ocasião, a transação (compra e venda + garantia hipotecária) foi instrumentalizada por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Pretendendo a averbação nas respectivas matrículas das novas condições do financiamento, prazo, taxas, etc (ver anexo), foi apresentado o "Instrumento Particular com força de escritura pública de retificação e ratificação à escritura pública(..)", na qual compareceram todas as partes envolvidas (União, MDA, Fundo de Terras e Comprador/Devedor)

1. Esta renegociação do financiamento pode ser efetivada por instrumento particular? 
2. Poderemos efetuar a averbação pretendida??
30-01-2014


Resposta:

 
1. Sim, a renegociação pretendida (re-ratificação) poderá ser feita por instrumento particular nos temos do artigo 9º e seu parágrafo 1º da Lei n. 12.873/13 (conversão da MP n. 619/13), pois nesse caso tem o mesmo valor de escritura pública. No entanto, cabe ao registrador exigir os documentos que o notário exigiria, ou seja, no caso a prova de representação do Banco do Brasil S/A (mandato outorgado pela Secretaria de Reordenamento Agrário do Ministério do Desenvolvimento Agrário – MDA que é o órgão gestor do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra mencionado no instrumento - artigo 16 do Decreto n. 4.892/03 - Ver também artigos 15 do Decreto mencionado e parágrafo 1º o artigo 4º da Lei Complementar n. 93/98), bem como a prova de representação do Sr. Mario Sussumu Tanamati, pelo Banco do Brasil S/A. Além disso, as testemunhas devem ser identificadas pelo nome completo (nome e prenome) e terem as suas firmas reconhecidas por Tabelião (artigo 221, II da LRP);

2. Portanto, cumpridas as exigências acima (item 1), as averbações pretendidas poderão ser feitas junto as matrículas.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quinta-feira, 23 de janeiro de 2014

Renúncia de Imóvel em Favor do Estado

Consulta:


Cliente pretende o registro de escritura pública de renúncia de imóvel em favor do Estado. Em se tratando de renúncia em favor de alguém não se caracteriza Doação?
18-01-2.014.

 
Resposta:

 
1.                 A renúncia (artigo 1.275, II do CC) é modo de perda da propriedade imobiliária, e não existe renúncia unilateral de domínio a favor de alguém;
2.                 Levada ela ao registro, se tornará coisa sem dono “res nullius”, não havendo transferência da propriedade a terceiro, nem mesmo o fato gerador do tributo - ITBI há;
3.                 A renúncia ao direito de propriedade não acarreta a transmissão do direito a ninguém. Não há renúncia translativa de propriedade;
4.                 Feita a renúncia e levada ao registro imobiliário, ninguém será o proprietário, o imóvel continuará existindo, tendo matrícula própria, mas não terá proprietário e poderá ser objeto de arrecadação pelo Poder Público conforme artigo n. 1.276 do CC, e em não sendo arrecadado, poderá ser objeto de usucapião por eventual ocupante pelo tempo previsto em Lei;
5.                 Portanto, não poderá ser aceita escritura de renúncia a favor do Estado, a qual não poderá ser registrada ou averbada por inobservância dos preceitos legais;
6.                 Eventualmente, o proprietário, se houver aceitação, poderá doar o bem imóvel ao Estado ou se for o caso, fazer dação em pagamento.
 
É o que entendemos, passível de censura.
São Paulo Sp., 19 de Janeiro de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 17 de janeiro de 2014

Imóvel Rural Para Urbano - Certidão de Descadastramento

Consulta:


Apresentado para registro Conferencia de bens de vários imóveis, sendo que um deles (Mt.97.451) esta cadastrado no INCRA. Foi apresentado certidão de valor venal da Prefeitura. Na nota de devolução foi solicitado documento de descadastramento no INCRA e a lei municipal onde conste que o mesmo passou para o perímetro urbano. 
Foi apresentada Certidão Negativa de Débitos relativos ao imposto sobre a propriedade territorial rural da qual consta que o NIRF foi cancelado por transformação em imóvel urbano.
A parte alega que o INCRA não fornece o descadastramento, tendo em vista que o imóvel foi destacado de área maior, a qual continua cadastrada sob o mesmo número constante da matrícula.
É possível averbar que o imóvel localiza-se no perímetro urbano? 
Quanto a Lei Municipal será apresentada certidão de Prefeitura. 
15-01-2.014.
 
Resposta:
 
 
A rigor, qualquer alteração do uso do solo de rural para fins urbanos através de iniciativa particular, somente poderá ocorrer com audiência do INCRA. E no caso, seria necessária a apresentação da certidão de descadastramento fornecida pelo INCRA (artigo 53 da Lei 6.766/79 e 61, parágrafo 2º da Lei 4.504/64).
No entanto, considerando os artigos 4º, I da Lei 4.504/64, 4º, I, da Lei 8.629/93, 32, parágrafos 1º e 2º da Lei 5.172/66, 30, I e VII da Carta Maior, os itens nºs. 2.2 e 2.3 da IN 17-B do INCRA, Processo CGJSP n. 113/80 – RDI n.8 – Jul/Dez de 1.981, Processo CGJSP 2009/86907 – Parecer n. 372/2009-E, APC n. 790-6/6, a certidão negativa apresentada que supra a exigência, considerando mais, que não se trata de caso de parcelamento do solo (Lei 6.766/79 – loteamento ou desmembramento), que a área em questão foi destacada de área maior cujo remanescente continua cadastrado no INCRA sob o mesmo número, a lei municipal que será apresentada, entendo, s.m.j., de que a averbação poderá ser feita, dispensada nesse caso, a apresentação de certidão de descadastramento do INCRA. As providências supervenientes junto aquele órgão são de encargo do interessado.
Ademais, lembramos aqui de que nos termos do parágrafo 7º do artigo 22 da Lei 4.947/66, tais modificações serão comunicadas ao INCRA pela serventia.

É o nosso entendimento passível de censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

quarta-feira, 15 de janeiro de 2014

Desapropriação Amigável Loteamento

Consulta:

 
Estou receoso em registrar a escritura de desapropriação em anexo, tendo em vista que o loteamento foi implantado pelos loteadores Luiz, Feliciano e suas mulheres e posteriormente incorporado ao patrimônio da empresa LUFE.
Detalhes:
- Eles são sócios da empresa.
- Não houve comercialização alguma, de lote qualquer, continuando todo o loteamento ainda em nome da empresa. Ou seja, os loteadores não alienaram unidade alguma. Essa desapropriação (que pode ser considerada tal qual venda e compra) é a primeira nesse loteamento.
Gostaria de conhecer seu parecer a respeito.
09-01-2.014
 
Resposta:
 
1. No caso, não se trata de alteração do plano de loteamento, e mesmo assim o fosse, como nenhum lote foi alienado, não haveria a necessidade de anuência dos promitentes compradores;
2. Ademais, se trata de desapropriação, que mesmo sendo amigável e realizada na via administrativa é forma originária de aquisição (ver. APC 990.10.415.058.2, 0023978-69.2011.8.26.0309, 0000020-51.2011.8.26.0213, 0000021-36.2011.8.26.0213, 0000022-21.2011.8.26.0213, 000024-88.2011.8.26.0213), a qual foi feita com a finalidade de implantação de reservatório de água e elevatória para abastecimento de água do próprio loteamento, e se trata de equipamento público urbano comunitário. Portanto, não vislumbro nenhum problema em se fazer o registro pretendido.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.014.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.
 

quarta-feira, 8 de janeiro de 2014

Estrada Imóvel Georreferenciado

Consulta:

 
Quando o imóvel georreferenciado é seccionado por uma estrada, foi apresentado o mapa e memorial descritivo da área A (1.034,4415ha), da área B (0,6876 ha) e da área da estrada MS 080 (16,9842 ha - que vai ficar descrita na área A).
Baseados nesta sua orientação para uma caso anterior, estamos diante da seguinte situação: 
-Já houve a certificação do INCRA de toda a área e a área B tem área total inferior a fração mínima de parcelamento (FMP), como proceder??
Para abertura de matrícula para esta área deverá ter autorização do INCRA??
02-01-2.014
 
Resposta:
 
 
Na realidade não, porque essa área “B” que é inferior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento – FMP é conseqüência da segregação do imóvel originário por uma estrada oficial (estadual) que será descrida no remanescente (ou como remanescente), e que apesar de ainda não ter sido objeto de desapropriação, já passou para o poder público (estadual) por afetação em conseqüência da abertura dessa estrada MS 080. Conforme resposta anterior, essa área da estrada ficará no remanescente do imóvel objeto da matrícula original/matriz/mãe para futura desapropriação ou ação por parte do interessado (contra o Estado).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 06 de Janeiro de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.