quinta-feira, 27 de fevereiro de 2014

Averbação Premonitória, Compromisso de V/C - Distrato

Consulta:
 
 
Na matrícula de imóvel consta  registro de compromisso de v/c e, posteriormente, duas averbações premonitórias nas quais o requerido é o compromissário.
Agora foi apresentado um distrato firmado entre o promitente vendedor e o promitente  comprador, objetivando o cancelamento do registro do compromisso.
É possível tal averbação???
26-02-2.014.
 
Resposta:
 
 
Como a averbação premonitória não chega a ser um ônus real propriamente dito, mas sim um ônus de caráter pessoal (quando os encargos em que eles se fundam devem ser cumpridos pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas – não pesa diretamente sobre a coisa), não gerando nenhum direito ou mesmo garantia, e tem a finalidade de noticiar o processo de execução e de caráter acautelatório, não havendo impedimento legal para a averbação do distrato do compromisso (promessa) de compra e venda.
A averbação premonitória anterior poderá gerar repercussões no futuro como ineficácia do ato, fraude, etc. A publicidade do ato (averbação premonitória) impõe a terceiros a assunção de riscos, mas essa questão refoge a esfera registraria.
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 26 de Fevereiro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 26 de fevereiro de 2014

Averbação Premonitória Emolumentos

Consulta:


Recebi um requerimento para Averbação Premonitória de Execução sobre um imóvel.
Pergunto: Como deve cobrar e por que?
O advogado alega que é isento da custas conforme artigo 5º inciso XXIV da Constituição Federal
25/02/14
 

Resposta:

 
1. O inciso correto do artigo 5º da Constituição Federal é XXXIV, e não XXIV, contudo não é o caso;

2.  Os emolumentos a serem cobrados no caso da averbação premonitória é o de averbação sem valor declarado constante do item 2.1 da Tabela II - Dos Ofícios de Registro de Imóveis (item 2.4 das Notas Explicativas), em conformidade com o processo CGJSP n. 2009/126792.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Fevereiro de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES

.

quinta-feira, 20 de fevereiro de 2014

Condomínio Incorporação Alteração de Área Comum

Consulta:


Temos uma a consulta a fazer relativa a condomínio de casas.
Estou com o seguinte caso, tem um condomínio de casas nos termos da Lei 4591/64, onde existe uma casa padrão que pode ser alterado o projeto. Ocorre que foi alterada a área "comum" construída, que neste caso era quando da incorporação, de 290 m², passou pra 700,00 m². Com isso faz-se necessário a alteração em todas as unidades autônomas da área total comum construída, sem alteração da fração ideal.
A Incorporadora já vendeu boa parte do condomínio, entretanto muitos estão sem registro, e das 300 unidades, ao menos umas 20 unidades, eles não conseguem localizar os condôminos, ou os mesmos se recusam a assinar a anuência para tal retificação. Neste interim é de se observar que a mesma incorporadora está alterando a Minuta de Convenção para constar na mesma que os condôminos outorgam poderes para a mesma para fazer todas as alterações e procedimentos pertinentes à alteração de projetos bem como a instituição parcial e total do condomínio, bem como orientação para os condôminos que como providenciar a documentação pertinente.
Pelo fato de não haver prejuízo para as partes, por estar sendo agregado mais área construída comum além de uma adequação de procedimentos e orientação para os condôminos,

Pergunto:

Seria possível a incorporadora fazer a alteração do projeto de incorporação sozinha ???
ou

Seria possível a incorporadora enviar Notificações via Títulos e Documentos para tais pessoas solicitando a anuência do condômino, e se caso não o encontre publicar Edital ???
Haveria uma terceira via para se resolver o impasse, que não o judicial ?

19-02-2.014.

Resposta:

1. Pelo que pudemos entender, está ocorrendo alteração do projeto de incorporação somente com relação a área comum que inicialmente era de 290,00 m2, e com a alteração passa ou passou a ter 700,00m2;
2. Também está sendo alterada a minuta da convenção do condomínio;
3. Portanto, são duas as alterações: uma do projeto da incorporação propriamente dito, e outra da convenção ou da minuta da convenção que foi arquivada juntamente com os demais documentos pertinentes a incorporação quando do seu registro, o que tecnicamente já é de conhecimentos dos adquirentes e tem a sua publicidade;
4. Quanto à alteração da minuta da convenção do condomínio edilício, esta depende da aprovação de 2/3 dos condôminos, salvo se a própria convenção exigir quorum maior – item 83 do Capítulo XX das NSCGJSP (artigos 1.333, 1.351 do CC, e artigo 9º, “l” da Lei 4.591/64);
5. Já quanto a alteração do projeto/da incorporação, se exige a unanimidade dos condôminos (artigos 43, IV, 10, parágrafo 2º da Lei 4.591/64, 1.351 do CC e item 84 do Capítulo XX das NSCGJSP - Ver decisões: do CSM n. 0000027.18.2011.8.26.0577, da CGJSP nºs. 2008/73962, 2008/89.332, 2007/13.645, 2009/12.806 e 2008/88.341, da 1ª VRP da Capital nºs. 583.00.2006.143591-2, 0035742-63.2012.8.26.0100);
6. Quanto a notificação/convocação dos condôminos para a anuência feita através de RTD com notificação pessoal ou por edital, é perfeitamente possível, mas no caso de notificado este não anuir expressamente as alterações, esta anuência não poderá ser considerada tácita pelo silêncio do notificado, ou seja, não se poderá considerar que não houve oposição e que implicitamente se estaria obtendo a anuência ou a unanimidade, pois a anuência deve ser expressa (quando todos assinam o documento de anuência);
7. Quanto a inserir na convenção ou minuta da convenção (artigo 1.333 do CC) a outorga de procuração com poderes para o incorporador fazer/realizar todas as alterações e procedimentos pertinentes a alteração do projeto, entendo questionável em face do parágrafo 1º do artigo 661 do CC. Quanto a instituição e especificação parcial, é possível e independe de qualquer autorização (unânime).

É o nosso entendimento passível de censura.
São Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 14 de fevereiro de 2014

Cláusulas Restritivas Doação

Consulta:
01. Imóvel rural adquirido por venda e compra, da seguinte forma:
a) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulana, casada no regime da separação de bens, com escritura de pacto antenupcial com beltrano.
b) 1/2 ideal da nua propriedade do imóvel adquirido por fulano (irmão da fulana), solteiro.
c) Usufruto vitalício do imóvel adquirido pelos pais de fulana e fulano.
Consta do registro que o dinheiro utilizado para compra do imóvel foi doado pelos pais de fulana e fulana.
Escritura já registrada.
Pretendem os interessados rerratificar a escritura para incluir as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias.
Analisar qual a viabilidade de tal fato, e caso não seja possível, favor informar se existe outra solução.
11-02-2.014.
 
Resposta:
1. As cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, somente podem ser impostas por testamento ou doação;
2. Após a venda e compra (doação modal – acoplada a venda e compra) ter sido registrada, ocorre a impossibilidade jurídica da imposição das cláusulas restritivas, uma vez que estas somente poderiam ser impostas por ocasião do negócio jurídico, ocorrendo a possibilidade da re-ratificação somente antes do registro, até porque uma vez registrado o título, não se pode alterar as partes essenciais do negócio, assim como também não se pode clausular bens próprios (nesse sentido ver resposta do Irib em situação semelhante, e decisões do CSMSP de números 056317-0/1 e 003294-0/84).
Outra solução seria a de os donatários alienarem (v/c pe.) a nua propriedade aos pais/doadores usufrutuários, e estes realizarem nova doação impondo tais cláusulas restritivas.
É o nosso entendimento passível de censura.
São Paulo Sp., 11 de Fevereiro de 2.014.
ROBERTO TADEU MARQUES

quarta-feira, 12 de fevereiro de 2014

Construção Averbação em Imóvel Rural

Consulta:


Dispõe o artigo 68 da Lei 4.591/64, sobre construções em terras rurais. O Cartório deve exigir aprovação municipal, ainda que, o Município não pode legislar em zona rural?

A quem cabe a aprovação, ou podemos dispensá-la em zona rural?
05/02/14


Resposta:


1.                 A averbações de construções, via de regra, podem ser feitas em matrículas ou transcrições de imóveis rurais. Entretanto, se houver instituição de condomínio edilício (casas ou mesmo apartamentos), o condomínio não poderá ser “rural”, pois perdeu a sua destinação rural e deve ser aprovado pela Municipalidade e Graprohab (se for o caso). Portanto, não existe condomínio edilício “rural” (ver letra “d” do artigo 32 da Lei 4.591/64 e APC 6.163-0 Revista do Irib n. 19/20 – páginas 115/118);
2.                 Quanto às averbações de construções (isoladas – casa sede/casas/paiol/barracão/aviário, etc.) em imóvel rural, é perfeitamente possível. No entanto, nesses casos não há licença (autorização) ou aprovação pela municipalidade, que não aprova e não fornece habite-se de construções realizadas em imóveis rurais. A competência nesse caso, a rigor seria do INCRA, mas esse órgão também não autoriza, não aprova tais edificações, até porque dispensável. Portanto, as averbações de construções/edificações em imóveis rurais prescindem de aprovação pela municipalidade ou de qualquer outro órgão (INCRA), a não ser que a municipalidade atue aprovando, fiscalizando e emitindo habite-se para prédios em zona rural (ver Processo 1.073/84 da 1ª VRP da Capital – Revista do Irib n. 15 – páginas 153/155 e Boletim do Irib n. 23 de Abril/79), podendo, portanto serem dispensadas, bastando declaração/requerimento do proprietário declarando ter feito essas construções constando, evidentemente, a área construída para fins da CND da construção, que é necessária. Podendo também ser solicitado pelo RI, a juntada de uma planta da construção assinada por profissional habilitado e A.R.T.;
3.                 Quanto ao CND do INSS, esta é sim devida, apesar de no passado ter existido entendimentos contrários, mas atualmente pela legislação há incidência de contribuição à seguridade social sobre a mão de obra assalariada e não é dispensada a sua apresentação (ver Boletins do Irib nºs; 23/95/96 e 148).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 05 de Fevereiro de 2.014.
 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

sexta-feira, 7 de fevereiro de 2014

Carta de Arrematação

Consulta:


Tenho cá uma carta de arrematação expedida em dezembro de 2013, tendo por objeto a área de 15 hectares, em comum no imóvel composto de 112 hectares; acontece que enquanto o processo tramitava, ocorreu aqui em cartório a retificação administrativa, passando a área toda a figurar com 115 hectares; na arrematação, feita pelo próprio credor de penhora constante da matrícula, indicou-se a área em hectares, não em percentagem do imóvel. Entendo que não haveria impedimento algum, mas peço seu parecer para poder ficar mais tranquilo a respeito.
Resposta:
A arrematação é forma de aquisição e se no título indica a área arrematada como 15,00 hectares, assim deve ser considerado, independente da retificação administrativa, a não ser que seja aditada judicialmente a carta de arrematação e conste a arrematação como 15,40172 hectares, em face da retificação administrativa.
A diferença é insignificante (401,72 m2) e, eventualmente a retificação poderia ser a menor (110,00 hectares pe.).
De qualquer forma, como o título (arrematação) é anterior a retificação, segue-se analogicamente o parágrafo 13º do artigo 213 da LRP, podendo o registro ser feito a requerimento do arrematante.
 
 
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.014.
 
ROBERTO TADEU MARQUES

 

quarta-feira, 5 de fevereiro de 2014

União Estável Instrumento Particular

Consulta:

 
Dado um contrato de união estável em que ficou claro que assim vivem a 8 anos, tendo inclusive estabelecido o regime da separação total de bens, não necessariamente com essas palavras, mas assim entendido no contexto; ficou claro que não lavram escritura pública (por isso fizeram o contrato particular) porque o Tabelião de Notas se recusou, tendo em vista o estado civil oficial do contratante, que ainda é casado... pergunto se registramos tanto no TD quanto no livro 3 de Registro Auxiliar no RI; se precisa de requerimento nesse sentido ou seu o contrato é o bastante; esclareço que no contrato consta que vivem sob o mesmo teto e indicam o endereço.
31 de Janeiro de 2.014.

 
Resposta:
 

Nem em um, nem em outro, ou seja, o contrato não poderá acessar ao RI (Lº3 Auxiliar), nem no RTD, pois há o impedimento legal para a união estável, conforme preceitua o parágrafo 1º do artigo 1.723 do CC, a não ser que haja prova de que o companheiro (casado) está separado de fato de sua esposa.
No Registro de Imóveis, o provimento 37/13, já em vigor, em seus itens 11. “a” 11, 11, “b”, 1, 5 e 14, 63.1. 80 “d”. 85 e 85.1, somente mencionam “escritura pública”, portanto instrumento particular não terá acesso, ademais há o impedimento acima citado.
No RTD, pelo fato de o companheiro ser casado, há o impedimento do artigo 1.723, parágrafo 1º do CC, artigo 156 da LRP e item n. 38 do Capítulo XIX da NSCGJSP.
O ideal seria que os interessados provem judicialmente a separação de fato do companheiro e tenham reconhecida a união estável por esse meio.

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES.