quinta-feira, 31 de julho de 2014

Menor Impúbere Desmembramento


Consulta:


Pelo presente, solicito seu parecer no seguinte caso:
Dos imóveis matriculados sob nºs 48.632, 48.633 e 48.634, figuram como nuproprietários PEDRO, que é menor impúbere e usufrutuário, seu pai NELSON, que é divorciado.
Através de requerimento firmado pelo menor (PEDRO) representado por seus pais, o usufrutuário (NELSON) e sua ex mulher (DANIELA), pretendem o desmembramento do imóvel matriculado sob nº 48.633 em duas partes, as quais serão anexadas aos imóveis confrontantes (matrículas nºs 48.632 e 48.634).
Pergunto:
São possíveis estes atos, na medida em que o nuproprietário (PEDRO) é menor ou haverá necessidade de autorização judicial? 
29-07-2.014


Resposta:

 
1.                 O menor, como deveria, está sendo representado pelos pais (Pai e Mãe – artigo n. 1.690 do CC);
2.                 No caso, se trata de ato de mera administração (artigo 1.689, II do CC) e não há divergência entre os pais (parágrafo único do artigo 1.690 do CC);
3.                 Não está ocorrendo alienação ou oneração, nem mutação jurídica do bem imóvel, e a operação (desmembramento/unificação) não causa nenhum dano potencial ao menor;
4.                 Apenas quando os atos para a administração dos bens exigirem conhecimentos técnicos ou forem complexos, os pais precisarão de autorização judicial;
5.                 E não há no caso necessidade de conhecimentos técnicos ou complexos e os pais podem representar o menor para o desdobro e unificação/fusão dos imóveis, sem necessidade de autorização judicial;
6.                 A observação que se faz é que o pai deve assinar o requerimento na qualidade de representante do menor juntamente com a mãe, e também na qualidade de usufrutuário.

É o que entendemos cabível censura.
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.014.

 
ROBERTO TADEU MARQUES.

 

quarta-feira, 30 de julho de 2014

Averbação Com ou Sem Valor Declarado


    Consulta: 


De acordo com o R.11 infra, o valor da compra e venda é de R$ 22.432.500,00, sendo pago à vista R$ 11.432.500,00 e o restante R$ 11.000.000,00 que será pago da seguinte forma.. 

Foi apresentada pela F.C.P. IMOBILIÁRIOS S/A, uma declaração/termo de quitação, de que o restante R$ 11.000.000,00 foi pago. 

Diante da declaração foi elabora a Av.14/M.13.706, para constar a quitação dos pagamentos referentes às obrigações assumidas. 

PERGUNTAS: 1.  A  referida Av.14/M.13.706, cobra-se como uma "averbação sem valor declarado" ou "averbação com valor declarado"
24-07-2.014

2. Tem alguma importância neste caso se é uma DECLARAÇÃO ou um TERMO DE QUITAÇÃO, sendo para o mesmo fim (dizer que já encontra-se pago). 


Resposta: 


Como o preço não se confunde com a forma de pagamento e não se está cancelando direitos reais ou outros gravames, entendo que os emolumentos devem ser cobrados de acordo com o subitem 2.4 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, como ato de averbação sem valor declarado. 
Caio Mario da Silva Pereira, registra que: “O segundo elemento da compra e venda, que desde os romanos já era considerado essencial (Digesto, liv. XVIII tít. I, fr.2, parágrafo 1º: ‘Sine pretio nulla este venditio)”, e que a integra na forma da lei (Código Civil art.482) é o preço. Não basta, porém tal qual em relação à coisa haja preço. É mister reúna este alguns caracteres, sem cuja presença não chega a compor-se. (....) Em dinheiro, o preço pode ser representada a quantia correspondente por uma expressão fiduciária (nota promissória ou cheque de emissão do comprador, letra de cambio ou duplicata de seu aceite), representativa do preço em dinheiro. Há, contudo mister se trate efetivamente de um valor fiduciário, isto é, de um título representativo de dinheiro” (Instituições de Direito Civil, vol. III, Forense, 11ª, 2.003, pag. 181).

No Capítulo XIV das NSCGJSP – Notas constam que:

Item 44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve conter:

m)               A declaração, se o caso da forma de pagamento, se em dinheiro ou cheque com indicação deste pelo seu número e pelo banco sacado ou mediante outra forma estipulada pelas partes;
n)                 Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso; 

O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento. 
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio. Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474 do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional. 
Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.
Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482) possa ser registrada, é necessário que possua os elementos, preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.
O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá ser avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação.
O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento.
Conforme preleciona Ademar Fioranelli: “Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada, operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto não afeta a transferência de domínio. Não inserida no título a condição resolutiva para os efeitos do art. 647 do Código Civil, tudo se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá assim, o vendedor contentar-se com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro. Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de ônus ou impor restrição ao registro. Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis, admitir, posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem com relação ao direito real inscrito.” (FIORANELLI, Ademar. ‘Direito Registral Imobiliário’. Porto Alegre: IRIB/Safe, 2001. p. 450/451). Assim, a cláusula resguardará o proprietário/vendedor se esta constar no título (escritura) de forma expressa e contundente. Caso contrário, tudo se passará somente no plano obrigacional, devendo-se o vendedor contentar-se tão somente com os títulos cambiais, de natureza obrigacional e que não pode afetar o registro, saliente-se. No Registro de Imóveis, ao se redigir o registro da compra e venda, o preço da transação deverá ser inserido sem qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados, pois consistiria prática ilegal gravar de ônus ou impor restrição o registro. 
Nos termos do artigo 421 do CC, as partes têm liberdade de contratar (ver também artigo n. 215, IV do CC), e a forma de pagamento é estranha ao registro e não o impede. A forma de pagamento do preço é questão de direito pessoal, não devendo, entretanto ser consignada no corpo do registro porque é matéria estranha a transmissão. 
A escritura pública de compra e venda de bem imóvel é um contrato bilateral oneroso, e para que possa ser registrada é necessário que possua os elementos essenciais, tais como preço, objeto e o acordo de vontades, bem como os indicados no artigo 215, antes citado e na Lei n. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador n. 93.240/86.
Com relação ao preço, este deve estar consignado no título a fim de não incidir na falta de um dos elementos integrantes do contrato. 
Já no que se refere ao pagamento (sua forma) é questão pessoal que refoge a esfera registrária, podendo, entretanto constar do registro: “Com as demais condições constantes do título”.

2. Quanto ao instrumento particular mencionado na AV.14.M/ 13.706, não tem importância se é “declaração” ou “termo de quitação (preâmbulo)”, o que importa é o seu conteúdo  (dizer que esta pago – artigo n. 112 do CC) e para a finalidade que se destina.

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 24 de Julho de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES. 

quinta-feira, 24 de julho de 2014

Certidão em Forma de Relação

Consulta:


Gostaria de saber, qual a correta acerca do item 13 da Tabela de Registro de imóveis, que visa acerca do pedido de buscas.

A redação do texto é:
“Informação prestada por qualquer forma ou meio quando o interessado dispensar a certidão, inclusive sob forma de relação às Prefeituras e pedidos de certidões via Internet efetuado em Cartório diverso da situação do imóvel.”

A questão é, uma pessoa solicitou certidão em forma de relação, que conste apenas quem são os proprietários de uma série de matrículas.

Devemos fazer essa forma de relação ou ela só é destinada às prefeituras ?
Caso devamos fazer, será cobrado o valor de tal item (R$3,84) por imóvel mesmo ou seria o valor de certidão por imóvel (R$38,48) ?
22-07-2.014


Resposta:


1.                 No caso, se trata de pedido de certidão em forma de relação (artigos 16, parágrafo 1º e 19 (relatório) da LRP), portanto será feita “uma” única certidão em forma de relação, aplicando-se o item 11 da tabela e não o item 13 (busca). Eventualmente, poder-se-ia cobrar mais o valor de uma busca por imóvel, no entanto entendo não ser recomendável, devendo ser cobrado somente o valor de uma certidão em forma de relação (ver também item 36, do Capítulo XIII, 149, 149.1 e 156 do Capitulo XX, das NSCGJSP). 

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 22 de Julho de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.

quarta-feira, 16 de julho de 2014

Usucapião Unidade Autônoma


Consulta: 


Foi-nos apresentado Mandado de Usucapião de unidades autônomas "apartamentos". No Mandado o juiz da causa declarou o domínio aos autores das frações ideais do terreno e dos Apartamentos e Vagas de Garagem vinculados.  Do mandado consta a descrição do terreno e das unidades autônomas, com áreas, medidas, etc.., sendo que a soma das frações ideais deu 99,987%, havendo "menção" de que constam do processo a CND do INSS e o Habite-se.
Esse Usucapião recaiu sobre o imóvel da matrícula nº 11.088. Nesta matrícula, está registrada a Incorporação do Condomínio objeto da ação, cujas descrições batem, exceto o nº das vagas que foram alteradas.
Na citada matrícula a proprietária do imóvel é a B.R., que compromissou o imóvel para uma incorporadora.
Ambas empresas compareceram no processo de usucapião concordando com o mesmo.
Entretanto o ultimo ato da matrícula foi averbada em 21/06/2013, e trata-se de uma Penhora a favor da Fazenda Nacional, cuja mandado foi expedido aos 14/05/2013, e que recaí sobre 95,1642% do imóvel, haja visto que há um compromisso de venda compra registrado para um dos autores da usucapião.
O transito em julgado do Usucapião se deu em 27/03/2014, a ação foi proposta em 28/04/2012.
Sendo assim:
É possível fazer o registro da instituição e abrir as matrículas das unidades sem fazer vinculo com a citada penhora ?
07-07-2.014.


Resposta:


1. Sim, é possível porque sabido que a usucapião desde as fontes constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento da propriedade (Lenine Nequete, Da Prescrição Aquisitiva, 2ª edição Sulina, pag. 14: Nelson Luiz Pinto, Ação de Usucapião, Editora RT, pág.49 -  _ Processo CGJSP 18/11/1996 – Fonte: 001549/96 – São Paulo – SP., relator: Dr. Francisco Eduardo Loureiro);
2.  Como é sabida, a aquisição usucapional legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público. Através da usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com o registro, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos pelo antigo proprietário e nenhum outro direito anterior subsiste com a aquisição por usucapião, os ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto;
3.  Não há o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente, que terá a propriedade originária do imóvel de forma livre e desembaraçada de quaisquer gravames (STJ – Resp 716.753 – RS (2.005/002065-0 e REsps941.464 – SC 24/04/2012 - Ver também RDI n. 33 – A sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – Dr. Benedito Silvério e APC 9000001.63.2013.8.26.0101 – Caçapava SP).

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES. 

terça-feira, 8 de julho de 2014

Associação Comercial e Industrial

Consulta:


Mais uma precisamos de seus bons préstimos e esclarecimentos quanto ao objetivo da Associação Comercial e Industrial, notadamente aos itens "d", "g", "k" e l" do artigo 2º do estatuto social que se pretende a alteração (anexo). 
Seria possível o registro, tendo em vista que referidos itens se referem à "Assistência e Consultoria Técnica", "arbitragem", "correspondente bancário" e "locação de espaços, etc...", uma vez que a associação referida não tem fins lucrativos?
Atenciosamente,
03-07-2.014


Resposta:


1.                 Dispõe o artigo 53 do CC, que: “constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos”. Esse conceito legal incorporou o pensamento da doutrina que definia a associação como sendo sociedade civil sem fins lucrativos à época em que vigorava o código anterior, que aliás, não fazia qualquer distinção entre sociedade e associação. No entanto, andou mal o legislador ao redigir o caput do artigo 53 do CC por ter utilizado o termo genérico “econômicos” em lugar do específico “lucrativos”, pois as associações podem exercer atividade econômica (ver enunciado n. 534 da VI Jornada de Direito Civil);
2.                 Pela lição doutrinária de Luciano Amaro, a “inexistência de fim lucrativo” foi corretamente traduzida pelo artigo 14 do CTN ao estabelecer a “não distribuição de patrimônio ou renda”, ou seja, entidade sem fim lucrativo seria aquela cujo criador (ou instituidor ou mantenedor, ou associado ou filiado) não tenha lucro para si, o que obviamente não impede que a entidade aufira resultados positivos (ingressos financeiros, eventualmente superiores às despesas) na sua atuação. Assim, de acordo com o referido doutrinador, quem cria a entidade é que não pode visar lucro, ou seja, a entidade será, por decorrência, sem fim de lucro, o que não impede que ela aplique a disponibilidade de caixa e aufira renda, ou que eventualmente tenha, em certo período, um ingresso financeiro liquido positivo (superávit). 
Acrescenta ainda que o mencionado superávit não é lucro. Para ele, lucro é conceito afeto à noção de “empresa”, coisa que a entidade não é nas referidas condições justamente porque lhe falta o fim lucro (vale dizer, a entidade foi criada não para dar lucro ao seu criador, mas sim para atingir uma finalidade altruísta). 
Nesse mesmo sentido, encontra-se a disciplina normativa contida do artigo 12, parágrafo 3º da Lei n. 9.532/97, que ao conceituar entidade sem fins lucrativos, dispôs que seria aquela que não apresenta superávit em suas contas ou caso o apresente em determinado exercício, destine referido resultado integralmente à manutenção e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais;
3.                 Como dito, o Novo Código Civil define as associações como união de pessoas que se organizam para fins não econômicos (artigo 53 do CC). E mesmo antes da entrada em vigor desse novo codex, alguns já diziam que a sociedade (comercial) era caracterizada pela distribuição de lucros, enquanto que na associação, eventuais receitas somente poderiam ser usadas nas suas próprias atividades e jamais convertendo-se em lucros a serem distribuídos aos associados.
Já a lei tributária, ao invés de utilizar o conceito de associação em contraposição ao de sociedade, costumava esquivar-se da confusão apontando diretamente requisitos que deveriam ser cumpridos para que determinadas entidades estivessem livres de tributação, por exemplo, a finalidade lucrativa (parágrafo 3º do artigo 12 da Lei n. 9.532/97).
Já no Novo Código Civil, a distinção entre as sociedades e associações é muito clara, já que sociedades sempre têm por objetivo o exercício de atividade econômica para partilha de resultados entre sócios (artigo 981 do CC) e associações são uniões de pessoas para fins não econômicos (artigo 53 do CC).
A expressão fins econômicos se confunde com fins lucrativos, e pelo NCC, as associações seriam organizadas por pessoas interessadas em finalidades que não tivessem por objetivo a partilha futura de lucros. 
Assim, muitas associações poderiam realizar atividades econômicas e ainda assim não ter fins econômicos. 
Nesta toada estão incluídas, por exemplo, as entidades de ensino sem fins lucrativos. O fato dos resultados da atividade não serem distribuídos não significa que as entidades não podem cobrar mensalidades de seus alunos para custear salários de professores, manutenção de salas de aula e todas as outras despesas inerentes à atividade. 
A distinção entre atividade e finalidade é então fundamental. Em nenhum momento o novo Código Civil indica que a associação não pode ter “atividade” econômica. Menciona-se apenas “fins” econômicos. 
Por isso, faz sentido o critério de que, mesmo havendo atividade econômica, a associação não perderá a sua natureza se não tiver por objeto a partilha dos resultados. 
As associações não podem prestar serviços ou comercializar produtos desvinculados às suas atividades próprias previstas em estatuto, assim como não podem exercer atividades econômicas destinando referidos resultados a partilha entre seus associados. Podem, entretanto exercer atividade econômica destinando o resultado integralmente à manutenção e ao desenvolvimento de seus objetivos sociais sem que haja a finalidade de lucro (parágrafo 3º do artigo 12 da Lei 9.532/97).  Por exemplo, determinada tribo indígena poderia criar uma associação de artesanato e comercializar alguns produtos artesanais para manter a associação (artigo 54, IV do CC); 
4.                 Praticamente em todas as letras mencionadas na consulta, à exceção da letra “g”, é citado “objetivos sociais, exigências legais e estatutárias”, “natureza com os objetos (finalidade) da associação”; 
5.                 O próprio Irib (que apesar da designação “Instituto”) é uma associação que pratica atos de assistência técnica, consultoria, locação de espaços (nos congressos), firma parcerias públicas e privadas, etc.; 
6.                 Muitas associações possuem filiais, federações, confederações, etc; 
7.                 Portanto, dessa arte e em remate, entendo ser perfeitamente possível a averbação e o arquivamento da alteração do estatuto da Associação Comercial e Industrial desta cidade – SP, com as alterações estatutárias de suas atividades (não finalidades), pois não se estará alterando a finalidade da associação, mas se estarão criando certas atividades vinculadas as suas atividades próprias previstas em estatuto sem que haja qualquer distribuição de resultados ou lucros aos seus associados ou membros, mas destinando esse resultado para a manutenção da própria associação. 

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp.. 03 de Julho de 2.014. 


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 4 de julho de 2014

Incorporação

Consulta:


01. Apresentado para registro alguns contratos de promessa de venda e compra, relativos a fração ideal de terreno, vinculado a futura unidade autônoma em edifício de salas comerciais.  
02. Na matrícula do imóvel não existe nenhum registro de incorporação ou instituição.
Levando-se em conta os artigos 65 e 66 da Lei Federal 4.591/64, que providência esta serventia deveria tomar ? 
Como os cartórios da capital e interior estão procedendo sobre o assunto ?
30-06-2014


Resposta: 


1.                 A falta de registro da incorporação impede o registro de transmissões das unidades autônomas. O registro da incorporação é requisito prévio do registro das transmissões das unidades autônomas e das frações ideais de terreno vinculadas às futuras unidades (APC 001919-0 – Campinas – SP); 
2.                 Aqui na capital, consultado dois SRI, esse é o procedimento, qual seja, contratos de venda e compra ou promessa de compra e venda de frações ideais vinculadas a futuras unidades autônomas, não são passíveis de registro sem que previamente seja feito o registro da incorporação imobiliária. Títulos nesse sentido são qualificados negativamente, exigindo-se o prévio registro da incorporação;
3.                 Ver além dos artigos 65 e 66 citados, também o artigo 68 da Lei 4.591/64, item n. 226 do Capítulo XX das NSCGJSP, e APC 001919-0 (já acima citada), 286.693, 1.176-0, 1.486-0, 2.145-0, e TJMG 1.0145.10.002939-9/001 – Juiz de Fora. 

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 30 de Junho de 2.014



ROBERTO TADEU MARQUES

quarta-feira, 2 de julho de 2014

Carta de Adjudicação

Consulta:


Apresentada Carta de Adjudicação - processo movido pelo Banco do Brasil contra M & M Ltda., e Ivan e Ivaldo, na qual consta o auto de arrematação da nua propriedade do imóvel, no entanto Ivan e Ivaldo possuem somente 1/5 da nua propriedade cada um e as partes ideais dos mesmo encontram-se indisponíveis. 
Como proceder? 
25-06-2.014. 


Resposta:


1.                 Com relação as indisponibilidades, nos termos do artigo 22 do provimento 13/2012 (item n. 405 do Capítulo XX das NSCGJSP), não impedem a alienação judicial do bem imóvel. No entanto, devem ser certificadas no título (artigo n. 230 da LRP) para levantamento posterior quando da alienação voluntária; 
2.                 Os executados são proprietários em conjunto somente da parte ideal de 2/5 ou 40% da nua-propriedade do imóvel, que foi adjudicado ao exeqüente em sua totalidade; 
3.                 No caso foi expedida, como deveria carta de adjudicação, uma vez que o imóvel não chegou a ir a leilão e ser arrematado. Foi adjudicado pelo próprio credor (sub-rogado) e a adjudicação tem procedimento diferente da arrematação (alienação em hasta pública - artigo 685-*A e 685-B do CPC); 
4.                 Desta forma, entendo s.m.j., de que a adjudicação não pode ser como a arrematação considerada forma originária de aquisição (sub-rogação de crédito, negociação de valores, etc.); 
5.                 Portanto, a carta deve ser qualificada negativamente em face de os executados não serem proprietários da totalidade da nua-propriedade do imóvel. 

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.014. 


ROBERTO TADEU MARQUES.