quinta-feira, 25 de setembro de 2014

Averbação de Construção Casa de Madeira e Alvenaria

Consulta:



Um pessoa edificou 5 casas sobre um terreno e pretende instituir condomínio sobre tais edificações. 
No habite-se expedido pela Prefeitura local, ora apresentado para averbação da construção, observamos que uma das edificações foi construída parte em alvenaria e outra parte em madeira.
Existe algum impedimento para o registro da instituição do condomínio de edificação desta forma???
23-09-2.014


Resposta: 


1.                 Não, não existe impedimento para que se averbe a construção e se faça o registro da instituição, especificação e convenção de condomínio edilício de uma ou mais unidades construídas de alvenaria ou parte de alvenaria e parte de madeira ou mista (ver IN RFP n. 9741/09 artigos 349/351 e 364, parágrafo 5º); 
2.                 As averbações das construções de casas pré-fabricadas (madeira/alvenaria/mistas) no registro de imóveis são feitas da mesma forma das casas construídas que não pré-fabricadas (somente de alvenaria).
De qualquer forma, a construção civil deverá ser aprovada pela Municipalidade, que expedirá o “habite-se” ou documento equivalente (certidão de construção, etc.), e nos termos do parágrafo primeiro do artigo n. 246 da LRP, a averbação no RI se fará mediante a apresentação de documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (Prefeitura Municipal do caso).
Quanto a CND do INSS (SRP), a contribuição incide sobre a mão de obra assalariada nos termos da Lei, mas não é só, com relação ao INSS há legislação e instruções sobre o tema, enquadrando como situações especiais as obras que utilizem materiais pré-moldados ou pré-fabricados (como madeira ou mista).
Dessa forma, tais tipos de construções (pré-moldados – pré-fabricados – madeira/mista, metal, etc.) não são isentas do recolhimento das contribuições devidas ao INSS/MPS/SRP. Terão sim um enquadramento especial, uma redução, mas não estarão isentos dos recolhimentos devidos que incidem sobre a mão de obra assalariada, e quando da averbação no RI, devem apresentar também a CND para com o INSS/SRP relativa a obra, além dos demais documentos necessários para a prática do ato (requerimento, “habite-se” ou documento comprobatório). 
Portanto, não importa se a construção é de alvenaria, de madeira ou mista, a apresentação da CND do INSS é devida. 

É o parecer sub censura. 
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES



quarta-feira, 24 de setembro de 2014

quinta-feira, 18 de setembro de 2014

Crédito Hipotecário

Consulta:


Recebi em Cartório Escritura Publica de Cessão de Crédito e outras Avenças em que uma Pessoa Jurídica cede a Pessoa Física (Pedro). A cessão refere-se a integralidade de seu credito, direitos, garantia hipotecária, constrição e ações existentes na Ação Monitoria em fase de Cumprimento de Sentença, em tramite perante a 17ª Vara Civil. 
Cessão essa no valor de R$20.000,00. 
A Pessoa Jurídica tem registrado em Cartório uma Hipoteca no valor de R$150.000,00 (juntamente com outro imóvel de outra comarca). 
Pergunto: Devo fazer Registro da Cessão ou somente averbação ? E  qual o valor a ser cobrado ? Pelo valor de R$150.000,00 atualizado (registro efetuado em 11.06.1996) ou pelo Valor Venal ? 


Resposta: 


1.                 O crédito hipotecário pode ser objeto de cessão (artigos 286/298 do CC, especialmente artigos nºs. 286/289/290) e o ato a ser praticado é o de averbação (ver também RDI n. 30 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa – item n. 27 – Cessão do Crédito Hipotecário e Breves Anotações sobre a Hipoteca – Maria Helena Leonel Gandolfo); 
2.                 A cessão, uma vez averbada, passa a valer contra terceiros, mas em relação ao devedor só vale se este for dela notificado. Obviamente, o comparecimento do devedor no instrumento de transferência do crédito, anuindo, supre a notificação (artigo n. 290 do CC), mas esta é uma questão extraregistrária; 
3.                 Quanto aos emolumentos, entendo s.m.j., que devem ser cobrados (averbação) sobre a base de cálculo do valor da cessão do crédito, ou seja, sobre o valor de R$ 20.000,00 (dividido pelo número de imóveis se a cessão do crédito abranger outras hipotecas que recaiam sobre outros imóveis - item 1.2 da Notas Explicativas da Tabela II, dos Ofícios de Registro de Imóveis).

É o que entendemos passível de censura. 
São Paulo Sp., 16 de Setembro de 2.014. 



ROBERTO TADEU MARQUES. 

quinta-feira, 11 de setembro de 2014

Inventário Cotas Sociais

Consulta:


Um Advogado disse-me que está dando Baixa na Junta Comercial de uma Pessoa Jurídica.
Esta Pessoa Juridica é composta de um casal (casados) e possuem um loteamento registrado, sendo que falta 6 lotes para encerrar a disponibilidade.
O marido faleceu e o advogado disse-me que ao dar baixa na Junta Comercial, constara que 2 lotes ficarão para a viuva e 4 lotes para os filhos. Está correto?
Creio que seria necessário fazer inventário destes lotes e partilhado. 


Resposta:


1.                 Na realidade, os bens imóveis (lotes) não pertencem à pessoa física/natural do autor da herança, mas sim a pessoa jurídica da qual ele era sócio; 
2.                 Com sua morte, o que deve ser inventariado são as suas quotas sociais, e nesse caso a regra é a liquidação das suas quotas com a apuração dos haveres para pagamento aos seus herdeiros e legatários (artigo 1.028 caput do CC), através de escritura pública de dação em pagamento; 
3.                 Após o que a sociedade poderá proceder ao distrato social (dissolução, liquidação e extinção) firmado pela sócia remanescente e pelo espólio do falecido, representado por sua inventariante autorizada por alvará judicial específico a ser expedido nos autos do inventário do autor da herança (ver processos 100.10.022941-6 e 0038275-2.2011.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital), e isso depois da liquidação das quotas do falecido, uma vez apurados e pagos os haveres dos sucessores do morto. Pelo distrato a sócia remanescente e na qualidade de viúva receberá o que lhe couber (lotes) também através de escritura pública de dação em pagamento autorizada pelo alvará (pessoa jurídica representada pela inventariante do sócio falecido) e pela sócia remanescente (quanto a escritura pública de dação em pagamento ver APC 0059075-78.2011.8.26.0100, 0005121-97.2011.8.26.0236, 0039109-22.2011.8.26.0071, 0001644-10.2010.8.26.0266, entre outros); 
4.                 Eventualmente, se não houver impedimento, os herdeiros após o inventário (das quotas) poderão ingressar na sociedade (artigo n. 1.028, III do CC), para então proceder ao distrato social recebendo em pagamento através de escritura publica de dação em pagamento os lotes que lhe couberem proporcionalmente as suas quotas sociais; 
5.                 No processo de extinção de uma pessoa jurídica, a DISSOLUÇÃO é uma fase anterior a liquidação, sendo que até o momento a entidade não perde a personalidade jurídica. A DISSOLUÇÃO caracteriza-se pela paralisação das atividades da pessoa jurídica, tendo a LIQUIDAÇÃO, por finalidade, apurar os haveres e deveres da mesma. Na fase da LIQUIDAÇÃO, deve ser acrescido à denominação a expressão “em liquidação”. Após a LIQUIDAÇÃO é que vem a EXTINÇÃO, quando então apurado que a entidade não deixa Ativo nem Passivo, formaliza-se o instrumento de EXTINÇÃO, o qual uma vez averbado no órgão de registro público competente faz com que deixe de existir a pessoa jurídica. Portanto, DISSOLUÇÃO não é o mesmo que EXTINÇÃO.  Até mesmo o estado de LIQUIDAÇÃO pode cessar, voltando a entidade a desenvolver suas atividades (ver processo CGJSP n. 2008/84.867 e artigos números 51, 1,033, 1.036 a 1.038  e 1.102 do CC). 

É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 08 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES

sexta-feira, 5 de setembro de 2014

Doação - Separação Judicial Sem Partilha

Consulta:


Recebi para Registro Escritura de Doação em que Elaine separada judicialmente faz Doação a seu filho Edgar (menor). Sendo que consta como aquisição: havido pela doadora através de seu matrimonio celebrado sob regime da comunhão de bens.
Solicitei que fosse trazido a Carta de Sentença da Separação para que pudesse constatar se houve partilha. 
Foi apresentado agora um mandado Judicial para averbar a Separação Judicial, não fazendo referência a Partilha de bens.
Pergunto: Posso registrar a mencionada Escritura?


Resposta: 


Se pela separação judicial do casal não houve partilha dos bens, estes estão em mancomunhão ou mesmo em condomínio pro- indiviso, e desta forma, sem que antes seja registrada a partilha dos bens, não poderá haver alienação (doação) do imóvel ou parte deste somente por um deles (ver decisão da 1ª VRP da Capital n. 100.10.014617-0 - ver também APC 79.158-0/3, 78.215-0/7, 23.886-0/0, 10.380-0/1, Bol do Irib de números 57 e 43, comunicado n. 12/82 da CGJSP – RDI n. 09 e RDI n. 08 – Partilha de Bens de Casal).
Eventualmente, se a doação fosse feita por ambos (separandos), a doação poderia ser registrada.
Já com relação ao mandado de separação, poderá ser objeto de averbação.

É o nosso entendimento passível de censura.
São Paulo Sp., 03 de Setembro de 2.014.


ROBERTO TADEU MARQUES.