quinta-feira, 27 de agosto de 2015

Loteamento de Pessoa Física para Jurídica

Pergunta:

Solicitamos uma orientação quanto ao que segue:


Foi protocolado nesta Serventia Requerimento para registro de um Loteamento, de propriedade de um casal - pessoas físicas. Já foram publicados os 3 editais.
Ocorre que o loteador nos procurou e disse que pretende constituir uma pessoa jurídica com a integralização dos lotes em seu capital social.

É possível efetuar um único registro na matrícula mãe do loteamento, após o registro do loteamento, ou será necessário ser feito o registro da integralização ao capital social em cada lote individualmente?




Resposta: A conferência de bens para integralização de capital social (artigo 64 da Lei n. 8.934/94), poderá ser feita como registro único na matrícula mãe/matriz, onde registrado o loteamento, desde que a conferência de bens seja da propriedade loteada nos termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, e não de lotes individualmente considerados.
Tal transmissão nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Carta Maior, estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido ao Município.
Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social, título de propriedade (própria conferência), as certidões necessária previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b”, e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, item 165.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) ser estaduais e federais, certidões trabalhistas, CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), exemplar na minuta do contrato padrão (em nome do adquirente, pessoa jurídica constituída).

Logo após o registro único da conferência de bens, deverá a serventia proceder à averbação de tal fato junto às eventuais matrículas abertas em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e aquelas porventura abertas nos termos do item n. 45, letra “a” do Capítulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 280.538, processo CGJ – Fonte: 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros)

quarta-feira, 26 de agosto de 2015

Alienação Fiduciária Nua Propriedade

Pergunta:

Imóvel gravado com usufruto pode ser alienado fiduciariamente?
  
A Alienação está sendo feita pelos nu-proprietários sem a anuência da usufrutuária.




Resposta:

A instituição do usufruto impõe a coexistência de dois titulares de direito sobre a mesma coisa:
a)               O nú-proprietário, a quem compete à propriedade, cabendo-lhe o direito da coisa, de que se destacaram os direitos de uso e gozo.
b)               O usufrutuário, a quem se confere o direito de gozar a coisa, por um certo tempo.
O exercício das duas titularidades se dá concomitantemente, não existindo nenhuma comunhão ou estado de indivisão, entre o nú-proprietário e o usufrutuário do mesmo bem.
No usufruto, o poder jurídico sobre o imóvel fica dividido temporariamente entre o proprietário, titular da substância e o usufrutuário, titular do proveito, requerendo duas inscrições consecutivas na mesma folha (matrícula).
No entanto, não há impedimento para a transmissão da nua-propriedade.
Já a alienação fiduciária é uma espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade para fins de garantia. Na propriedade fiduciária o devedor transmite a propriedade, passando-a ao credor para que fique com este até que seja satisfeita a obrigação. A propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria, e em razão de sua constituição desdobra-se a posse, atribuíndo-se a posse direta ao devedor fiduciante, e a posse indireta ao credor-fiduciário.
É suscetível de alienação fiduciária todo e qualquer imóvel passível de alienação plena, isto é, que não esteja fora do comércio.
Desta forma, a alienação fiduciária da nua-propriedade, teoricamente, é perfeitamente possível, a exemplo dos imóveis enfitêuticos que também podem ser objetos de alienação fiduciária, mesmo sem a anuência do senhorio porque a transmissão se faz somente em caráter fiduciário.

Desta forma é de se admitir a alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto, sendo prescindível a anuência do usufrutuário, assim como seria na venda e compra.

segunda-feira, 24 de agosto de 2015

Aluvião como proceder

Proprietária solicitou a retificação, na forma do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos, do lote 27, da quadra A, do loteamento, devidamente inscrito, denominado “Estância Tal”, nesta Cidade, da área de 1.190,00m², para 4.191,79m² (3.000,00² a mais), cujo terreno confronta, nos fundos, com um Ribeirão, que teria sido objeto de aluvião (artigo 1250, CC).
PERGUNTA: O Cartório teria segurança para promover esta retificação ou devolveria, a fim de que a interessada obtivesse essa diferença, através da usucapião?
                      


Resposta:

1.                Inicialmente, acho que é possível, porém muito pouco provável aluvião proveniente de ribeirão, no entanto isso não vem ao caso;
2.                Quanto ao lote 27 da quadra “A” de propriedade da interessada, este imóvel poderá sim ser objeto de retificação judicial ou administrativa;
3.                Já essa área aluvional (3.000,00 m2) é área nova não contida no conceito “intra muros”, e se não pertencia ao imóvel não há o que retificar. Até porque, retificação não é modo de aquisição de propriedade, nem de declarar qualquer domínio;

Portanto, essa área adquirida por acessão (artigos 1.248, II e 1.250 do CC – aquisição originária), deve ter prévia declaração judicial de aquisição do domínio agregada à área titulada já existente. O que deverá ser feita pelas vias ordinárias jurisdicionais, através de ação própria com citação de todos os interessados (artigo 942 do CPC) e demonstração em Juízo de que o aluvião se deu por fato natural (não tendo havido aterro) e que o reconhecimento lhe é devido declarando-lhe o domínio (ação declaratória constitutiva de direito de aquisição de propriedade por acessão por aluvião, ou mesmo por usucapião se o interessado já estiver na posse pelo temo exigido por lei ( artigos 1.238/1.239 do CC)) para fins de registro, após o que os imóveis poderão serem fundidos (remembrados/unificados).

quarta-feira, 5 de agosto de 2015

Distrato Pessoa Jurídica Corretora de Seguros

Solicito sua gentileza no sentido de examinar o distrato em anexo, pelo que fico desde logo agradecido.


Resposta:

1.     Não sabemos de a Pessoa Jurídica realizou ou não a adaptação de seu contrato social ao NCC (artigo 2.031), pois a rigor deveria nos termos do processo GJSP n. 2013/166848 – Parecer n.28/2014-E – DJE de 27-02-2.014;
2.     Via de regra a lei trata além da constituição, da atividade, também das fases de dissolução, liquidação e da extinção da pessoa jurídica. O que não quer dizer que necessariamente a sociedade (simples no caso) tenha que passar obrigatoriamente por essa três fases, como de fato não passou, pois desnecessária a fase de liquidação que nem chegou a existir no caso conforme documentação apresentada;
3.    Portanto como não houve essa fase (liquidação) não haverá a necessidade de publicação em Jornal do Estado e Jornal de grande circulação (local);
4.    As CND’s foram apresentadas, assim como também há o visto de Advogado (que seriam desnecessário caso apresentada declaração de enquadramento como ME). Sendo que a apresentação das CND’s também estaria dispensadas  com o advento da LC n. 147/14 que alterou a LC 123/2006 e introduziu o artigo 7-A  na Lei 11.598/07;
5.     Devem ser apresentadas cópias autenticadas da documentação comprobatória das identidades dos sócios (Carteira de Identidade – RG – artigo 37, V da Lei n. 8.934/94) as quais ficarão arquivadas no RCPJ;
6.     A declaração de que a sociedade não deixa ativo nem passivo está implícita na clausula quarta do distrato, assim como houve nessa clausula a declaração da guarda dos livros;
7.     Também houve a declaração da extinção da sociedade (clausula terceira do distrato);
8.     Em que pese o artigo 221 do CC, devem ser reconhecidas as firmas também das testemunhas (Decreto 1.800/96 artigo 40);
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo Sp., 04 de Agosto de 2.015


                 ROBERTO TADEU MARQUES.