quinta-feira, 13 de abril de 2017

Consulta:

É possível averbar ao pé da matricula, o auto de arrecadação do imóvel gerado em processo falimentar ?
Nos documentos juntados, não há noticia do valor da execução. Seria necessário ?

Resposta:

1.    A arrecadação da falência, embora não prevista expressamente em Lei, pode ser averbada com base nos artigos nºs. 167, II, 12, 215 e 246 da LRP. Averba-se a arrecadação do bem para dar publicidade não só a esse ato, mas em especial para dar publicidade da falência.  Portanto, a averbação da arrecadação pode ser feita, impedindo nos termos do artigo n. 215, antes citado quaisquer registros posteriores (ver RDI n. 53 páginas 137/141 item 1.10 

A Arrecadação no Processo Falimentar, Boletim Eletrônico do Irib n. 2.227 de 23.12.2.005 – Jurisprudência Selecionada – Averbação da decretação da falência e APC n. 011150-0/0);

2.    Quando averbada a arrecadação, pois decretada a falência, implica na conseqüência de que nos termos do artigo n. 215 da LRP, via de regra, nenhum ato poderá mais ser praticado sem autorização do Juízo Falimentar;

3.    Não há de fato valor do bem, porem não será necessário, pois não se trata de execução, mas de arrecadação cujo bem será avaliado (artigos 108 e 110 da Lei 11.101/05)

4.    Deverá a serventia comunicar o Juízo do ato encaminhando certidão da matrícula após a averbação da arrecadação, bem como realizar o lançamento no indicador pessoal e a cópia dos documentos ser arquivada em pasta própria (artigo 215 da LRP)

5.    (Ver artigos 167, II, 12, 215 e 246 da LRP e 22III, letra “f”, 76, e seu parágrafo único, 108, e seus parágrafos 1º a 4º, 110, parágrafos 1º, 2º, incisos III e IV, 3º e 4º, 116,I, 139, 192 e seu parágrafo 1º.



12/12/2016

quarta-feira, 12 de abril de 2017

Consulta:

Uma matrícula contém uma doação com Usufruto (já cancelado) e Cláusulas de Impenhorabilidade e de Inalienabilidade. A questão que lhe coloco é se posso registrar a escritura de desapropriação (que já não é mais aquisição originária) ou se devo exigir o cancelamento das cláusulas, especialmente a de inalienabilidade. Ou ainda se devo cancela-las de ofício tais cláusulas, tendo em vista o cancelamento do usufruto.



Resposta:

1.     1 - O usufruto já foi cancelado e os donatários poderiam onerar o imóvel, mas não aliená-lo (clausula restritiva de inalienabilidade);
2.     2 - A desapropriação, mesmo sendo amigável e realizada na via administrativa é forma originária de aquisição (Ver. APC 990.10.415.058.2, 0023978-69.2011.8.26.0309, 0000020-51.2011.8.26.0213, 0000021-36.2011.8.26.0213, 0000022-21.2011.8.26.0213, 000024-88.2011.8.26.0213);
3.     3 - No entanto seria interessante se não constou da escritura (de desapropriação) fosse apresentado cópia do decreto expropriatório, emissão de posse, declaração de utilidade pública;
4.     4 - Os donatários compareceram na escritura, tiveram conhecimento, receberam o preço (o usufruto já tinha sido cancelado), portanto qualquer questão com a clausula restritiva ficaria sub-rogada no preço;
5.    5 -  A clausula de inalienabilidade (a de oneração via de regra já não existe, pois o usufruto foi cancelado) não poderá ser cancelada de ofício, mas tão somente pelo cônjuge supérstite com a anuência dos donatários ou através de mandado judicial. Ademais tal clausula permanece sobre o remanescente do imóvel;
6.     Portanto considerando o item “2” acima (desapropriação amigável - forma originária de aquisição) a desapropriação poderá ser registrada.

26/02/2017

quarta-feira, 5 de abril de 2017

Consulta:

Temos uma incorporação registrada há alguns anos e agora a incorporadora está requerendo o cancelamento dessa incorporação.

Para tanto, basta apenas a apresentação de um requerimento firmado pela incorporadora ou há necessidade de mais alguma providência ou declaração, observando-se que não foram registrados nenhuma venda de fração ideal ou contrato de promessa de venda e compra de futura unidade (artigo 255, da Lei nº 6.015/73).



Resposta:

O cancelamento pode ser solicitado pela atual proprietária em conjunto, ou com o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por eles assinado no caso de ter havido alienação ou promessa de alienação.

Ou se a atual proprietária nada alienou poderá ela e tão somente ela requerer o cancelamento, com a declaração (com firma reconhecida) de que nenhuma fração ideal e/ou unidade foi alienada ou prometida à venda. Tudo nos termos do artigo nº 255 da LRP.


04/04/2017

terça-feira, 4 de abril de 2017

Consulta:


Estou qualificando uma procuração em causa própria, na qual sugiram duas dúvidas:

 1)- Não constou do ato notarial a apresentação da certidão da matrícula. Pelo fato de se tratar de procuração em "causa - própria" se faz necessária a sua apresentação?
 2)- O pagamento foi efetuado com cheque, constando cuja quitação será automática com a efetiva compensação.- No tocante a esse item entendo possível o registro.


Resposta:

A procuração em causa própria da procuração tem apenas forma, é negócio translativo, tendo, apenas a forma ou aparência de procuração, já que implica em transferência de direitos.
Trata-se de efeito de compra e venda irrevogável que contém os requisitos da “res” do “pretium” e do “consensus”, já que fixados, e cuida-se de titulo registrável nos termos do artigo n.167, I, 29 da LRP desde que contenha os mesmos requisitos exigidos numa escritura pública de compra e venda.
Desta forma, a rigor, deveriam ser cumpridos os requisitos exigidos pela Lei n. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº. 93.240/86 (artigos 1º da Lei e do Decreto (caput) e inciso IV do art.1º do Decreto), e a certidão da matricula do imóvel ser apresentada quando da lavratura do ato pelo Notário.
No entanto, o problema e a responsabilidade da não exigência da apresentação da certidão da matrícula são do Notário que praticou o ato.

Contudo, segundo preleciona Plácido E Silva na procuração “in rem propriam”, há características de mandato e de contrato bilateral de compra e venda em que o mandante se demite de todo o direito de domínio sobre o imóvel nela objetivado. Assinala, porém, citando Reinaldo Porchat, poder o mandatário agir em seu nome ou em nome do mandante o que guarda coerência com o fato da colocação do instituto no capítulo do mandato (artigo 685 do CC) revelando a existência de liame de representação ainda que no interesse do mandatário.


Desta forma, entendo , s,m,j. que a ausência da menção da apresentação da certidão da matricula no ato notarial não deverá ser motivo impeditivo de registro, pois, como dito, é de responsabilidade do Tabelião que lavrou o ato.

15/08/2007


segunda-feira, 3 de abril de 2017

Consulta:

Foi apresentado escritura de Hipoteca a favor do Banco X, não constando o PRAZO DE VENCIMENTO. Foi feito exigência no seguinte termo: "necessário constar a data do vencimento da Hipoteca".

O apresentante por telefone alega não ser necessário. Disse-lhe que no dia 26 poderia informá-lo. Consultando folhetim do IRIB verifiquei que não ser necessário, que o prazo seria de 30 anos. Como proceder?



Resposta:

Há hipotecas que não têm prazo determinado, como aquelas que garantem abertura de créditos rotativos, contratos de capital de giro, etc.
Se existir na constituição da obrigação, deverá ser mencionado no registro.

Se não existir, não deverá ser óbice ou impedimento para o registro da hipoteca.

A obrigação será sem prazo, ou exigível desde logo pelo credor.

A hipoteca perdurará enquanto a obrigação perdurar e não for cumprida, evidentemente até 30 (trinta) anos se não for renovada  (artigo n. 1.485 do CC – no caso será por prazo indeterminado).

A hipoteca é um direito real de garantia, em virtude do qual um bem imóvel que continua em poder do devedor, assegura ao credor, precipuamente o pagamento de uma dívida ou o cumprimento de uma obrigação (Orlando Gomes, “Direitos Reais”, n. 298, p. 493).

Sendo um direito real acessório, inexiste a hipoteca sem a existência de uma obrigação, cujo cumprimento ela visa garantir.

Entretanto, existem obrigações sem prazo, as quais podem ser garantidas pelo direito real de hipoteca.

Existem doutrinas no sentido de permitir o registro da hipoteca sem prazo de vencimento.

Nesse sentido, Boletim do Irib n. 24 – Maio/79 – “O Prazo da Hipoteca” – Dr. Elvino Silva Filho; RDI n. 30 – “Notas Sobre Hipoteca no Registro de Imóveis” – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa; RDI n. 33 – “A Hipoteca – Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro de Imóveis” – Dr. Ademar Fioraneli e Jersé Rodrigues da Silva; “Breves Anotações Sobre a Hipoteca” – Drª. Maria Helena Leonel Gandolfo – Encontro Regional de Aracajú – 1.993, e ainda Decisão da 1ª VRP da Capital – de 18/12/1.993 – Fonte 1318/92.

Apesar de todas essas doutrinas e decisão serem anteriores ao Código Civil de 2.002 – Artigo n. 1.424, este artigo equipara-se e tem como correspondente o artigo n. 761 do CC/16, que não sofreu alteração, somente em considerável melhoria em sua redação.

Conclui-se, assim, que poderá ser constituído o direito real de hipoteca para garantir o cumprimento de obrigação sem prazo, podendo tal escritura acessar ao RI, aplicando-se os artigos 331/332 do CC/02 (Ver também artigo n. 134 do CC/02).


26/09/2016

quinta-feira, 30 de março de 2017

Consulta:

Através de escritura pública, o proprietário doou o imóvel a uma terceira pessoa e impôs a CLÁUSULA DE REVERSÃO (artigo 547 do CC).


Pode esta CLÁUSULA DE REVERSÃO ser cancelada através de requerimento formulado pelo doador e pelo donatário, com as firmas devidamente reconhecidas?


Resposta:

A cláusula de reversão (artigo n. 547 do CC), imposta pelo doador por ocasião da doação, pode sim ser cancelada/distratada por ambos, doador e donatário.
No entanto deve ser feita por instrumento público, ou seja, da mesma forma em que feito o contrato (artigo n. 472 do CC). E com a anuência/outorga marital ou uxória de ambos, caso casados sejam, à exceção se forem, casados pelo regime da separação convencional/absoluta de bens (artigo 1.647 do CC).


19/02/2017

quarta-feira, 29 de março de 2017

Consulta:

Numa cédula de crédito bancário, é possível a interveniente garantidora (que deu seu imóvel em garantia hipotecária), ser ao mesmo tempo garantidora e avalista ??


Resposta:

Sim, entendo s.m.j, ser perfeitamente possível a interveniente garantidora que comparece no ato constituído hipoteca de imóvel de sua propriedade para a garantia da operação também compareça na qualidade de avalista. E isto porque são garantias distintas, a hipotecária garantia real (artigo n. 1.225, IX do CC) e a outra (aval) garantia pessoal.

29/03/2017


terça-feira, 28 de março de 2017

Consulta:

Loteadora registrou o loteamento nesta Serventia, entregou as obras de infraestrutura e deu baixa nas garantias. Está livre pra ser comercializado. Agora a loteadora concluiu que deveria ter criado uma empresa específica para a comercialização, e "esqueceu" de registrar antes do loteamento esta transferência. Fomos questionados se seria possível a transferência do loteamento inteiro, com somente um registro na matricula-mãe com repercussão nas matrículas já abertas para os lotes.

Resposta:

Sim, nos termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, é perfeitamente possível a transmissão da área loteada a qualquer título (compra e venda conferência de bens, etc.).
A transmissão poderá ser feita como registro único na matrícula mãe/matriz/original, onde registrado o loteamento, desde que a transferência dos bens seja da propriedade loteada e não dos lotes individualmente considerados;

Tal transmissão nos termos do artigo 156 da Carta Maior estará sujeira ao recolhimento do ITBI, devido ao Município;

Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social, título de propriedade (própria conferência de bens, escritura de compra e venda e/ou), as certidões necessárias previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b” e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) serem estaduais e federais, certidões trabalhistas, CND’S conjunta SRF (RFB/PGFN) e do INSS (SRP), exemplar da minuta de contrato padrão (em nome do adquirente).

Logo após o registro, deverá serventia proceder à averbação de tal fato junto a eventuais matrículas abertas, em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e aquelas abertas nos termos do item n. 55, alíneas “a” e “b” do Capitulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, processo CGJSP Fonte 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros  83/84/85 que explica muito bem o tema em três paginas.


26/06/2016

segunda-feira, 27 de março de 2017

Consulta:

Recebi uma escritura pública em que Fulano vende a Beltrano o imóvel da matricula 2000.
Na mencionada matricula Fulano adquiriu o imóvel por doação de Sebastião e Aparecida, sendo reservado usufruto e as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. O usufruto de Sebastião e Aparecida foram cancelados em virtude do falecimento de ambos.
Para cancelar as 2 clausulas basta a vendedora requerer informando o falecimento dos doadores ? É necessário judicial?

 Resposta:


Resposta: Tais cláusulas devem ser canceladas por averbação logo em seguida ao registro da escritura de venda e compra, explico.
Com relação a essas cláusulas temos que:

IMPENHORABILIDADE importa em estabelecer que o bem gravado, não pode ser objeto de penhora por dívidas contraídas pelo seu titulares. Entende-se que a cláusula de inalienabilidade implica necessariamente a impenhorabilidade. A cláusula maior absorve a menor. Exemplo clássico é o registro superveniente ao da penhora – o da arrematação em hasta pública, em decorrência de execução. Contudo, a cláusula de impenhorabilidade não implica na inalienabilidade.

INCOMUNICABILIDADE tem por efeito manter o bem com o patrimônio separado. Pode ser aposta em conjunto com as demais ou em caráter autônomo. Também se entende que a inalienabilidade implica necessariamente a incomunicabilidade, porém, há entendimentos em sentido contrário. A cláusula de incomunicabilidade não induz efeitos de inalienabilidade.

O imóvel gravado, somente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, pode ser livremente alienado, sem a necessidade do cancelamento prévio de tais cláusulas. Essas duas cláusulas tem interpretação restritiva. Não importam na inalienabilidade, e tampouco, a toda evidência impedem a alienação ou a transmissão, a outra pessoa.


Se o doador ou o testador (pois tais cláusulas só podem ser impostas nos atos de doação ou em testamento) quisesse, impedir a alienação ou a transmissão do imóvel, teria imposto a cláusula de inalienabilidade. Se gravou apenas as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, evidentemente, não quis restringir a faculdade de dispor do imóvel por parte do donatário.

O cancelamento somente dessas cláusulas, no caso de alienação (impenhorabilidade e incomunicabilidade), a rigor, não é necessário nem correto. O simples registro do contrato é suficiente para tirar a eficácia da averbação das cláusulas, pois tais restrições não passam da pessoa do donatário (ou legatário no caso de testamento). É preciso reconhecer, todavia, que ao leigo, aquela averbação parece eterna. A matrícula sempre mostrará aquela “mancha”, que nem gravame é.

Por isso, algumas serventias cancelam a averbação de tais clausulas, mesmo não sendo necessário.

Assim, entendemos que tais cláusulas devem e podem ser canceladas, desde que não haja cobrança de emolumentos.

Já o imóvel gravado com a cláusula de inalienabilidade, para ser alienado, se esta ainda estiver em vigor (vitalícia), precisa ser cancelada ou sub- rogada.


06/12/2016

sexta-feira, 24 de março de 2017




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Consulta:

Tenho uma Carta de Intimação em andamento em falta de pagamento de contrato de Alienação Fiduciária.

A Esposa foi intimada mas o marido é falecido.

Como proceder?

Se o pagamento não for efetuado, penso que não poderei fazer a averbação da consolidação, se for requerida, já que o Fulano faleceu. Penso que deve existir um seguro que quita a parte dele na dívida...

Como proceder nesse caso? A fase atual do processo é: INTIMADA em 24.02.2017.


Resposta:

1.           Cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles (item n. 252 do Capítulo XX das NSCGJ/SP). Portanto o marido (falecido) deve também ser intimado, na pessoa de seu inventariante, e no caso de não ter sido aberto inventário, deverão ser intimados todos os herdeiros, legatários do devedor, os quais serão indicados pelo credor-fiduciário (subitens de nºs 252.1 e 252.1.1 na norma citada);
2.           O prazo somente correrá após essa intimação.


13/03/2017

quinta-feira, 23 de março de 2017

      Consulta:

      Foi apresentada uma Cédula de Crédito Bancário com penhor e hipoteca.

      Em penhor foi dado como garantia cana-de-açúcar e em hipoteca o imóvel.

      Estamos com dúvida em como vamos cobrar essa cédula.


      Resposta:

1.    A rigor por tratar-se de crédito rural (Clausula do Crédito da CCB), as garantias (hipoteca e penhor rural agrícola) deveriam ser constituídas através de Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária (Decreto Lei n. 167/67); A Cédula de Credito Bancário nos termos do artigo n. 42 da Lei n. 10.934/04 independe de registro, no entanto as garantias reais. Por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável;

2.  Portanto no caso da CCB com garantia hipotecária e penhor rural agrícola, devem ser registradas a hipoteca no Livro 2, da matrícula do imóvel (artigo n. 167, I, 2 da LRP) e o penhor (artigo 177 da LRP);

3.   Na clausula de garantias – com relação ao penhor rural agrícola (Cana de açúcar) – período agrícola do ano safra 2016/17 -  35.107.864 Kg. deverá constar a localização dos bens empenhados (safra), ou seja, se os mesmos dos constantes da clausula de imóvel de localização dos bens financiados;

4.   A representante legal Beltrana da interveniente hipotecante Fulano Agro Florestal Ltda., deverá assinar o título (CCB), pois nesse campo consta a assinatura do emitente, e não da representante;

5.    Fazer prova de representação de Beltrana pela empresa Fulano;

6.  Nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da Fulano Agro florestal Ltda.;

7.    Quanto aos emolumentos a rigor como dito no item n. “1” acima por tratar-se de crédito rural (Clausula do Crédito da CCB), as garantias (hipoteca e penhor rural agrícola) deveriam ser constituídas através de Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária (Decreto Lei n. 167/67). No entanto as partes resolveram trilhar caminho diferente e constituir as garantias através de Cédula de Crédito Bancário. E Os itens “8” e “9” da Tabela  II Dos Ofícios de Registros de Imóveis, se referem exclusivamente as cédulas rurais e a tabela não faz menção a outras cédulas;

8.  Desta forma entendo, s.m.j., de que os emolumentos devem ser cobrados : a) quanto a hipoteca pela base de cálculo de R$  877.567,00 e o penhor pela base de cálculo de R$ 2.531.277,00, ambos pelo item “1” (um) da tabela (Registro com valor declarado)., a não ser que o Senhor Oficial Registrador nos termos do item de n. 9 (nove) do Capítulo XX das NSCGJSP, entenda que deva ser aplicado os itens “8” e “9” da Tabela por tratar-se de credito rural, apesar das partes terem optado pela constituição das garantias através de CCB e não CRPH (DL 16/67).


      21/02/2017.

quarta-feira, 22 de março de 2017




                       Consulta:


                       Temos o caso de um Certificado de Habilitação a Casamento, feito na língua francesa, com tradução feita pelo consulado.
                        Há algum óbice em registrá-lo, pois não teve a tradução feita por tradutor juramentado?

                       Obrigado

                       Resposta:

                       CERTIFICADO DE HABILITAÇÃO DE CASAMENTO, expedido em 21-02-2.017, Consulado Geral da França no Brasil, São Paulo Capital.
Cidadão francês que se propõe a convolar núpcias com brasileira.
                       Resposta: A rigor a tradução do documento deveria ter sido feita por tradutor público juramentado com registro na Junta Comercial. No entanto a tradução foi feita pelo Consulado Geral Francês no Brasil (São Paulo – Capital) e nos termos do parágrafo 1º do artigo nº 192 do NCPC entendo que a tradução da forma realizada poderá ser aceita. 

                       A legalização consular (artigo 3º do Decreto n. 84.451/80) também é dispensada nos termos do artigo 23, “1” do Decreto n. 3.598/2000 – Termo de acordo feito entre o Brasil e França).

                        Eventualmente caso a serventia não se sinta segura poderá checar (via telefone) a expedição do documento junto ao consulado Francês.


22/03/2017