quinta-feira, 30 de março de 2017

Consulta:

Através de escritura pública, o proprietário doou o imóvel a uma terceira pessoa e impôs a CLÁUSULA DE REVERSÃO (artigo 547 do CC).


Pode esta CLÁUSULA DE REVERSÃO ser cancelada através de requerimento formulado pelo doador e pelo donatário, com as firmas devidamente reconhecidas?


Resposta:

A cláusula de reversão (artigo n. 547 do CC), imposta pelo doador por ocasião da doação, pode sim ser cancelada/distratada por ambos, doador e donatário.
No entanto deve ser feita por instrumento público, ou seja, da mesma forma em que feito o contrato (artigo n. 472 do CC). E com a anuência/outorga marital ou uxória de ambos, caso casados sejam, à exceção se forem, casados pelo regime da separação convencional/absoluta de bens (artigo 1.647 do CC).


19/02/2017

quarta-feira, 29 de março de 2017

Consulta:

Numa cédula de crédito bancário, é possível a interveniente garantidora (que deu seu imóvel em garantia hipotecária), ser ao mesmo tempo garantidora e avalista ??


Resposta:

Sim, entendo s.m.j, ser perfeitamente possível a interveniente garantidora que comparece no ato constituído hipoteca de imóvel de sua propriedade para a garantia da operação também compareça na qualidade de avalista. E isto porque são garantias distintas, a hipotecária garantia real (artigo n. 1.225, IX do CC) e a outra (aval) garantia pessoal.

29/03/2017


terça-feira, 28 de março de 2017

Consulta:

Loteadora registrou o loteamento nesta Serventia, entregou as obras de infraestrutura e deu baixa nas garantias. Está livre pra ser comercializado. Agora a loteadora concluiu que deveria ter criado uma empresa específica para a comercialização, e "esqueceu" de registrar antes do loteamento esta transferência. Fomos questionados se seria possível a transferência do loteamento inteiro, com somente um registro na matricula-mãe com repercussão nas matrículas já abertas para os lotes.

Resposta:

Sim, nos termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, é perfeitamente possível a transmissão da área loteada a qualquer título (compra e venda conferência de bens, etc.).
A transmissão poderá ser feita como registro único na matrícula mãe/matriz/original, onde registrado o loteamento, desde que a transferência dos bens seja da propriedade loteada e não dos lotes individualmente considerados;

Tal transmissão nos termos do artigo 156 da Carta Maior estará sujeira ao recolhimento do ITBI, devido ao Município;

Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social, título de propriedade (própria conferência de bens, escritura de compra e venda e/ou), as certidões necessárias previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b” e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) serem estaduais e federais, certidões trabalhistas, CND’S conjunta SRF (RFB/PGFN) e do INSS (SRP), exemplar da minuta de contrato padrão (em nome do adquirente).

Logo após o registro, deverá serventia proceder à averbação de tal fato junto a eventuais matrículas abertas, em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e aquelas abertas nos termos do item n. 55, alíneas “a” e “b” do Capitulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, processo CGJSP Fonte 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros  83/84/85 que explica muito bem o tema em três paginas.


26/06/2016

segunda-feira, 27 de março de 2017

Consulta:

Recebi uma escritura pública em que Fulano vende a Beltrano o imóvel da matricula 2000.
Na mencionada matricula Fulano adquiriu o imóvel por doação de Sebastião e Aparecida, sendo reservado usufruto e as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. O usufruto de Sebastião e Aparecida foram cancelados em virtude do falecimento de ambos.
Para cancelar as 2 clausulas basta a vendedora requerer informando o falecimento dos doadores ? É necessário judicial?

 Resposta:


Resposta: Tais cláusulas devem ser canceladas por averbação logo em seguida ao registro da escritura de venda e compra, explico.
Com relação a essas cláusulas temos que:

IMPENHORABILIDADE importa em estabelecer que o bem gravado, não pode ser objeto de penhora por dívidas contraídas pelo seu titulares. Entende-se que a cláusula de inalienabilidade implica necessariamente a impenhorabilidade. A cláusula maior absorve a menor. Exemplo clássico é o registro superveniente ao da penhora – o da arrematação em hasta pública, em decorrência de execução. Contudo, a cláusula de impenhorabilidade não implica na inalienabilidade.

INCOMUNICABILIDADE tem por efeito manter o bem com o patrimônio separado. Pode ser aposta em conjunto com as demais ou em caráter autônomo. Também se entende que a inalienabilidade implica necessariamente a incomunicabilidade, porém, há entendimentos em sentido contrário. A cláusula de incomunicabilidade não induz efeitos de inalienabilidade.

O imóvel gravado, somente com as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, pode ser livremente alienado, sem a necessidade do cancelamento prévio de tais cláusulas. Essas duas cláusulas tem interpretação restritiva. Não importam na inalienabilidade, e tampouco, a toda evidência impedem a alienação ou a transmissão, a outra pessoa.


Se o doador ou o testador (pois tais cláusulas só podem ser impostas nos atos de doação ou em testamento) quisesse, impedir a alienação ou a transmissão do imóvel, teria imposto a cláusula de inalienabilidade. Se gravou apenas as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, evidentemente, não quis restringir a faculdade de dispor do imóvel por parte do donatário.

O cancelamento somente dessas cláusulas, no caso de alienação (impenhorabilidade e incomunicabilidade), a rigor, não é necessário nem correto. O simples registro do contrato é suficiente para tirar a eficácia da averbação das cláusulas, pois tais restrições não passam da pessoa do donatário (ou legatário no caso de testamento). É preciso reconhecer, todavia, que ao leigo, aquela averbação parece eterna. A matrícula sempre mostrará aquela “mancha”, que nem gravame é.

Por isso, algumas serventias cancelam a averbação de tais clausulas, mesmo não sendo necessário.

Assim, entendemos que tais cláusulas devem e podem ser canceladas, desde que não haja cobrança de emolumentos.

Já o imóvel gravado com a cláusula de inalienabilidade, para ser alienado, se esta ainda estiver em vigor (vitalícia), precisa ser cancelada ou sub- rogada.


06/12/2016

sexta-feira, 24 de março de 2017




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Consulta:

Tenho uma Carta de Intimação em andamento em falta de pagamento de contrato de Alienação Fiduciária.

A Esposa foi intimada mas o marido é falecido.

Como proceder?

Se o pagamento não for efetuado, penso que não poderei fazer a averbação da consolidação, se for requerida, já que o Fulano faleceu. Penso que deve existir um seguro que quita a parte dele na dívida...

Como proceder nesse caso? A fase atual do processo é: INTIMADA em 24.02.2017.


Resposta:

1.           Cuidando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles (item n. 252 do Capítulo XX das NSCGJ/SP). Portanto o marido (falecido) deve também ser intimado, na pessoa de seu inventariante, e no caso de não ter sido aberto inventário, deverão ser intimados todos os herdeiros, legatários do devedor, os quais serão indicados pelo credor-fiduciário (subitens de nºs 252.1 e 252.1.1 na norma citada);
2.           O prazo somente correrá após essa intimação.


13/03/2017

quinta-feira, 23 de março de 2017

      Consulta:

      Foi apresentada uma Cédula de Crédito Bancário com penhor e hipoteca.

      Em penhor foi dado como garantia cana-de-açúcar e em hipoteca o imóvel.

      Estamos com dúvida em como vamos cobrar essa cédula.


      Resposta:

1.    A rigor por tratar-se de crédito rural (Clausula do Crédito da CCB), as garantias (hipoteca e penhor rural agrícola) deveriam ser constituídas através de Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária (Decreto Lei n. 167/67); A Cédula de Credito Bancário nos termos do artigo n. 42 da Lei n. 10.934/04 independe de registro, no entanto as garantias reais. Por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável;

2.  Portanto no caso da CCB com garantia hipotecária e penhor rural agrícola, devem ser registradas a hipoteca no Livro 2, da matrícula do imóvel (artigo n. 167, I, 2 da LRP) e o penhor (artigo 177 da LRP);

3.   Na clausula de garantias – com relação ao penhor rural agrícola (Cana de açúcar) – período agrícola do ano safra 2016/17 -  35.107.864 Kg. deverá constar a localização dos bens empenhados (safra), ou seja, se os mesmos dos constantes da clausula de imóvel de localização dos bens financiados;

4.   A representante legal Beltrana da interveniente hipotecante Fulano Agro Florestal Ltda., deverá assinar o título (CCB), pois nesse campo consta a assinatura do emitente, e não da representante;

5.    Fazer prova de representação de Beltrana pela empresa Fulano;

6.  Nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604 , Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Publico – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da Fulano Agro florestal Ltda.;

7.    Quanto aos emolumentos a rigor como dito no item n. “1” acima por tratar-se de crédito rural (Clausula do Crédito da CCB), as garantias (hipoteca e penhor rural agrícola) deveriam ser constituídas através de Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária (Decreto Lei n. 167/67). No entanto as partes resolveram trilhar caminho diferente e constituir as garantias através de Cédula de Crédito Bancário. E Os itens “8” e “9” da Tabela  II Dos Ofícios de Registros de Imóveis, se referem exclusivamente as cédulas rurais e a tabela não faz menção a outras cédulas;

8.  Desta forma entendo, s.m.j., de que os emolumentos devem ser cobrados : a) quanto a hipoteca pela base de cálculo de R$  877.567,00 e o penhor pela base de cálculo de R$ 2.531.277,00, ambos pelo item “1” (um) da tabela (Registro com valor declarado)., a não ser que o Senhor Oficial Registrador nos termos do item de n. 9 (nove) do Capítulo XX das NSCGJSP, entenda que deva ser aplicado os itens “8” e “9” da Tabela por tratar-se de credito rural, apesar das partes terem optado pela constituição das garantias através de CCB e não CRPH (DL 16/67).


      21/02/2017.

quarta-feira, 22 de março de 2017




                       Consulta:


                       Temos o caso de um Certificado de Habilitação a Casamento, feito na língua francesa, com tradução feita pelo consulado.
                        Há algum óbice em registrá-lo, pois não teve a tradução feita por tradutor juramentado?

                       Obrigado

                       Resposta:

                       CERTIFICADO DE HABILITAÇÃO DE CASAMENTO, expedido em 21-02-2.017, Consulado Geral da França no Brasil, São Paulo Capital.
Cidadão francês que se propõe a convolar núpcias com brasileira.
                       Resposta: A rigor a tradução do documento deveria ter sido feita por tradutor público juramentado com registro na Junta Comercial. No entanto a tradução foi feita pelo Consulado Geral Francês no Brasil (São Paulo – Capital) e nos termos do parágrafo 1º do artigo nº 192 do NCPC entendo que a tradução da forma realizada poderá ser aceita. 

                       A legalização consular (artigo 3º do Decreto n. 84.451/80) também é dispensada nos termos do artigo 23, “1” do Decreto n. 3.598/2000 – Termo de acordo feito entre o Brasil e França).

                        Eventualmente caso a serventia não se sinta segura poderá checar (via telefone) a expedição do documento junto ao consulado Francês.


22/03/2017