segunda-feira, 24 de abril de 2017

Consulta:

Temos um pedido de retificação cumulado com unificação de 5 (cinco) imóveis, dentre os quais, 4 (quatro) encontram-se onerados com HIPOTECA.

Podemos averbar a retificação, fazer a unificação e transportar as hipotecas para a nova matrícula?



Resposta:
1.    Respondo positivamente a questão, pois a unificação/fusão/remembramento como é ato administrativo não dá, não modifica, não extingue direitos.
2.    No entanto como quatro dos imóveis a serem remembrados estão onerados por hipoteca, para tal deverá haver a expressa anuência do (s) credo (res), e que se forem diversos gerara certa confusão.
3.    Pois com a unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.
4.    “Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral.Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que  é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, SUS individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário.
Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o deve dor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei 6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.
Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos a execução (CPC, art.745, c/c os arts. 741, V e 743, II). Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);
5.    Ver Também RDI n. 30 Julho/Dezembro de 1.992 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa - - item 17 Hipoteca e Retificação de área, Fusão de Matrículas e Unificação de Imóveis- página 100 – que Diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo, com origem nas matrículas ou transcrições relativas às partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaia sobre as partes, o ônus passa assim, a gravar a integridade do imóvel”
6.    Portanto, possível a retificação dos imóveis, com a conseqüente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.


08/08/2016

quinta-feira, 13 de abril de 2017

Consulta:

É possível averbar ao pé da matricula, o auto de arrecadação do imóvel gerado em processo falimentar ?
Nos documentos juntados, não há noticia do valor da execução. Seria necessário ?

Resposta:

1.    A arrecadação da falência, embora não prevista expressamente em Lei, pode ser averbada com base nos artigos nºs. 167, II, 12, 215 e 246 da LRP. Averba-se a arrecadação do bem para dar publicidade não só a esse ato, mas em especial para dar publicidade da falência.  Portanto, a averbação da arrecadação pode ser feita, impedindo nos termos do artigo n. 215, antes citado quaisquer registros posteriores (ver RDI n. 53 páginas 137/141 item 1.10 

A Arrecadação no Processo Falimentar, Boletim Eletrônico do Irib n. 2.227 de 23.12.2.005 – Jurisprudência Selecionada – Averbação da decretação da falência e APC n. 011150-0/0);

2.    Quando averbada a arrecadação, pois decretada a falência, implica na conseqüência de que nos termos do artigo n. 215 da LRP, via de regra, nenhum ato poderá mais ser praticado sem autorização do Juízo Falimentar;

3.    Não há de fato valor do bem, porem não será necessário, pois não se trata de execução, mas de arrecadação cujo bem será avaliado (artigos 108 e 110 da Lei 11.101/05)

4.    Deverá a serventia comunicar o Juízo do ato encaminhando certidão da matrícula após a averbação da arrecadação, bem como realizar o lançamento no indicador pessoal e a cópia dos documentos ser arquivada em pasta própria (artigo 215 da LRP)

5.    (Ver artigos 167, II, 12, 215 e 246 da LRP e 22III, letra “f”, 76, e seu parágrafo único, 108, e seus parágrafos 1º a 4º, 110, parágrafos 1º, 2º, incisos III e IV, 3º e 4º, 116,I, 139, 192 e seu parágrafo 1º.



12/12/2016

quarta-feira, 12 de abril de 2017

Consulta:

Uma matrícula contém uma doação com Usufruto (já cancelado) e Cláusulas de Impenhorabilidade e de Inalienabilidade. A questão que lhe coloco é se posso registrar a escritura de desapropriação (que já não é mais aquisição originária) ou se devo exigir o cancelamento das cláusulas, especialmente a de inalienabilidade. Ou ainda se devo cancela-las de ofício tais cláusulas, tendo em vista o cancelamento do usufruto.



Resposta:

1.     1 - O usufruto já foi cancelado e os donatários poderiam onerar o imóvel, mas não aliená-lo (clausula restritiva de inalienabilidade);
2.     2 - A desapropriação, mesmo sendo amigável e realizada na via administrativa é forma originária de aquisição (Ver. APC 990.10.415.058.2, 0023978-69.2011.8.26.0309, 0000020-51.2011.8.26.0213, 0000021-36.2011.8.26.0213, 0000022-21.2011.8.26.0213, 000024-88.2011.8.26.0213);
3.     3 - No entanto seria interessante se não constou da escritura (de desapropriação) fosse apresentado cópia do decreto expropriatório, emissão de posse, declaração de utilidade pública;
4.     4 - Os donatários compareceram na escritura, tiveram conhecimento, receberam o preço (o usufruto já tinha sido cancelado), portanto qualquer questão com a clausula restritiva ficaria sub-rogada no preço;
5.    5 -  A clausula de inalienabilidade (a de oneração via de regra já não existe, pois o usufruto foi cancelado) não poderá ser cancelada de ofício, mas tão somente pelo cônjuge supérstite com a anuência dos donatários ou através de mandado judicial. Ademais tal clausula permanece sobre o remanescente do imóvel;
6.     Portanto considerando o item “2” acima (desapropriação amigável - forma originária de aquisição) a desapropriação poderá ser registrada.

26/02/2017

quarta-feira, 5 de abril de 2017

Consulta:

Temos uma incorporação registrada há alguns anos e agora a incorporadora está requerendo o cancelamento dessa incorporação.

Para tanto, basta apenas a apresentação de um requerimento firmado pela incorporadora ou há necessidade de mais alguma providência ou declaração, observando-se que não foram registrados nenhuma venda de fração ideal ou contrato de promessa de venda e compra de futura unidade (artigo 255, da Lei nº 6.015/73).



Resposta:

O cancelamento pode ser solicitado pela atual proprietária em conjunto, ou com o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por eles assinado no caso de ter havido alienação ou promessa de alienação.

Ou se a atual proprietária nada alienou poderá ela e tão somente ela requerer o cancelamento, com a declaração (com firma reconhecida) de que nenhuma fração ideal e/ou unidade foi alienada ou prometida à venda. Tudo nos termos do artigo nº 255 da LRP.


04/04/2017

terça-feira, 4 de abril de 2017

Consulta:


Estou qualificando uma procuração em causa própria, na qual sugiram duas dúvidas:

 1)- Não constou do ato notarial a apresentação da certidão da matrícula. Pelo fato de se tratar de procuração em "causa - própria" se faz necessária a sua apresentação?
 2)- O pagamento foi efetuado com cheque, constando cuja quitação será automática com a efetiva compensação.- No tocante a esse item entendo possível o registro.


Resposta:

A procuração em causa própria da procuração tem apenas forma, é negócio translativo, tendo, apenas a forma ou aparência de procuração, já que implica em transferência de direitos.
Trata-se de efeito de compra e venda irrevogável que contém os requisitos da “res” do “pretium” e do “consensus”, já que fixados, e cuida-se de titulo registrável nos termos do artigo n.167, I, 29 da LRP desde que contenha os mesmos requisitos exigidos numa escritura pública de compra e venda.
Desta forma, a rigor, deveriam ser cumpridos os requisitos exigidos pela Lei n. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº. 93.240/86 (artigos 1º da Lei e do Decreto (caput) e inciso IV do art.1º do Decreto), e a certidão da matricula do imóvel ser apresentada quando da lavratura do ato pelo Notário.
No entanto, o problema e a responsabilidade da não exigência da apresentação da certidão da matrícula são do Notário que praticou o ato.

Contudo, segundo preleciona Plácido E Silva na procuração “in rem propriam”, há características de mandato e de contrato bilateral de compra e venda em que o mandante se demite de todo o direito de domínio sobre o imóvel nela objetivado. Assinala, porém, citando Reinaldo Porchat, poder o mandatário agir em seu nome ou em nome do mandante o que guarda coerência com o fato da colocação do instituto no capítulo do mandato (artigo 685 do CC) revelando a existência de liame de representação ainda que no interesse do mandatário.


Desta forma, entendo , s,m,j. que a ausência da menção da apresentação da certidão da matricula no ato notarial não deverá ser motivo impeditivo de registro, pois, como dito, é de responsabilidade do Tabelião que lavrou o ato.

15/08/2007


segunda-feira, 3 de abril de 2017

Consulta:

Foi apresentado escritura de Hipoteca a favor do Banco X, não constando o PRAZO DE VENCIMENTO. Foi feito exigência no seguinte termo: "necessário constar a data do vencimento da Hipoteca".

O apresentante por telefone alega não ser necessário. Disse-lhe que no dia 26 poderia informá-lo. Consultando folhetim do IRIB verifiquei que não ser necessário, que o prazo seria de 30 anos. Como proceder?



Resposta:

Há hipotecas que não têm prazo determinado, como aquelas que garantem abertura de créditos rotativos, contratos de capital de giro, etc.
Se existir na constituição da obrigação, deverá ser mencionado no registro.

Se não existir, não deverá ser óbice ou impedimento para o registro da hipoteca.

A obrigação será sem prazo, ou exigível desde logo pelo credor.

A hipoteca perdurará enquanto a obrigação perdurar e não for cumprida, evidentemente até 30 (trinta) anos se não for renovada  (artigo n. 1.485 do CC – no caso será por prazo indeterminado).

A hipoteca é um direito real de garantia, em virtude do qual um bem imóvel que continua em poder do devedor, assegura ao credor, precipuamente o pagamento de uma dívida ou o cumprimento de uma obrigação (Orlando Gomes, “Direitos Reais”, n. 298, p. 493).

Sendo um direito real acessório, inexiste a hipoteca sem a existência de uma obrigação, cujo cumprimento ela visa garantir.

Entretanto, existem obrigações sem prazo, as quais podem ser garantidas pelo direito real de hipoteca.

Existem doutrinas no sentido de permitir o registro da hipoteca sem prazo de vencimento.

Nesse sentido, Boletim do Irib n. 24 – Maio/79 – “O Prazo da Hipoteca” – Dr. Elvino Silva Filho; RDI n. 30 – “Notas Sobre Hipoteca no Registro de Imóveis” – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa; RDI n. 33 – “A Hipoteca – Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro de Imóveis” – Dr. Ademar Fioraneli e Jersé Rodrigues da Silva; “Breves Anotações Sobre a Hipoteca” – Drª. Maria Helena Leonel Gandolfo – Encontro Regional de Aracajú – 1.993, e ainda Decisão da 1ª VRP da Capital – de 18/12/1.993 – Fonte 1318/92.

Apesar de todas essas doutrinas e decisão serem anteriores ao Código Civil de 2.002 – Artigo n. 1.424, este artigo equipara-se e tem como correspondente o artigo n. 761 do CC/16, que não sofreu alteração, somente em considerável melhoria em sua redação.

Conclui-se, assim, que poderá ser constituído o direito real de hipoteca para garantir o cumprimento de obrigação sem prazo, podendo tal escritura acessar ao RI, aplicando-se os artigos 331/332 do CC/02 (Ver também artigo n. 134 do CC/02).


26/09/2016